Ebook tìm hiểu về chuyển quyền sử dụng đất phần 1

TIMHIEUVE
CHUYỂN QUYẺN sử DỤNG ĐẮT
1.INH ĐAN biên soạn

NHÀ XUẤT BẢN DÂN TRÍ


Phân thứ nhât

TÌM HIẾU VỀ
CHUYẼN QUYÊN sử DỤNG ĐẤT

I
- N H Ữ N G QUY DỊNH C H U N G VỀ CHUYẾN
Q UYÊN S ử D Ụ N G ĐÁT
1. Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền
sử dụng đất có thế chuyển quyền này cho người khác
bang các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho và
eóp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các
quy định của pháp luật thí mói có giá trị pháp lý.
Quyền sư dụng dầt cua cá nhân, hộ gia dinh dược
xác lập dựa trên cơ sớ được Nhà nước giao đât, cho
thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra,
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được
xác lập khi được ns,ười khác chuyển quyền sử dụng
đất trong trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng đất... theo quy định
của pháp luật về đất đai.

*

3


Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng
đất có 7 quyền đối với quyền sử dụng đất. Đó là các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm
2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005, người sử d ụ n g
đất có thể chuyển quyền sử d ụ n e đất cho người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuy é n
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, đe lại
thừa kế, tặng cho, và góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân,
quvền chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định
cụ thê như sau:
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bẳne tiên sử
dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền bán, cho thuê,
tặng cho tài sản gẳn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; cá nhân có
quyền để thừa kế tài sản gắn liền với đất (Điều 106
Luật Đất đai).
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải tuân thủ

các quy định của pháp luật thì mới được pháp luật
công nhận.
4


Nhừne naười sử dụne đất được pháp luật cho
phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụne đất. thế chấp, bảo lãnh, aóp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, được thực
hiện các quyền đối với quvền sử dụna đất khi có đủ
các điều kiện sau:
- Có giấy chứne nhận quyền sử dụng đất;
- Đất khôna có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất khôna bị kê biên để bảo đảm
thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Hình thúc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quvền sử dụng đất được thực hiện
thông qua hợp dồHR. trừ trường hợp thừa kế quyền
sử dụng đất. Theo pháp luật về đất dai, việc chuyển
quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định
n h ư sau:
- Đối với việc chuyển đổi, chuyển nhượne, thuê,
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải lập hợp dồna.
- Đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất có thể lập
hợp đồne hoặc văn bản tặne cho.
5

văn bản.

Đối với việc thừa kế quyền sử dụng đất phải ỉập

Hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển quyền sử dụ ne
đất do các bên liên quan lập nhưng khône trái với quv
định của pháp ỉuật dân sự và phải có côns chứne.
chứng thực theo quy định của pháp ỉuật.
Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử
dụng chung của hộ gia đình thì hợp đồng chuyển đồi,
chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất, phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực
hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và kv
tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp
luật về dân sự.
Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử
dụng chung của một nhóm người thì hợp đồng chuyển
nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp dồng
hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng
thê châp, bảo lãnh, uóp vốn b ă n s quyền sử dụrm daí
phải được tất cả các thành viên trone nhóm thống nhất
và ký tên hoặc cỏ văn bản uỷ quyền theo quy định của
pháp luật về dân sự.
Họp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê
lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho
quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, 2 Óp
6

vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
3.
Công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc văn
bản chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai việc chứng nhận
của công chứng nhà nước, chứng thực của ủ y ban
nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc
văn bản khi cá nhân, hộ gia đình thực hiện các quyền
đối với quyền sử dụng đất như sau:
- Các hợp đồng khi người sử dụng đất thực hiện
các quvền chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bàng quyền sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của
công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủ y ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Trường hợp thực hiện các quyền của người sử
dụng đất mà một bên tham gia là tổ chức, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tô chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài và bên còn lại là hộ gia đình, cá nhân
thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc
chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất.
- Trường hợp thực hiện các quyền của người sử
dụng đất mà bên tham gia có yêu cầu chứng thực của
7

ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì trong thời hạn
không quá ba ngày làm việc kê từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trân nơi có đất
có trách nhiệm chứng thực hợp đồng hoặc giấy tờ.
Khi chuyển quyền
chuyển quyền sử dụng
T ro n a trường hợp các
mới áp dụng các quy
giá đất.

sử dụng đất việc xác định giá
đất do các bên tự thoả thuận.
bên k h ô n g có thoả thuận thì
định của pháp luật về k h u n s

4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Việc thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng
đất của cá nhân, tổ chức đều phải tuân theo quy định
của pháp luật. Không phải bất kỳ người sử dụng đất
nào cũng có quyền chuyển quyền sử dụng đất, m à chí
những người sử dụng đất được pháp luật cho phép
chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển
quyền sử dụng đất. Pháp luật về đất đai quy định về
vấn đề này như sau:

4.1.
Cả nhân, hộ gia đình sử dụng đất được
pháp luật cho phép chuyến quyển sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân

sử dụne đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụne đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất gồm:
8


Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất k h ô n e
phải là đất thuê; hộ eia đình, cá nhân sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuvển mục đích sử dụno đất từ đất không thu tiền
sử dụ n e đất sana hình thức eiao đất có thu tiền sử
dụng đất có các quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nône nehiệp
trong cùne một xã, phườne, thị trấn với hộ gia đình,
cá nhân khác;
- Chuyển nhượnR quyển sử dụns đất, trừ trường
hợp chuvển nhượne có điều kiên theo quy định của
Chính phủ;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước neoài đầu tư tại Việt N am thuê
quyền sử dụna đất;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại
tổ chức tín dụne được phép hoạt độne tại Việt Nam,
tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất,
kinh doanh;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ
aia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
- Đê thừa kế quvền sử dụna đất của mình theo di

chúc hoặc theo pháp luật. Hệ eia đình được Nhà nước
giao đất. nếu trone hộ có thành viên chết thì quyền
9


sử dụng đât của thành viên đó được đê thừa kê theo di
chúc hoặc theo pháp luật.
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặ n s
cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xay
dựne các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật;
- Tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng quy định;
(Theo khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 Điều 113, khoản 2
Điều 115 Luật Đất đai)

4.2.
Hộ gia đình, cá nhân được nhộn quyền sử
(lụnỊỊ đất thông qua việc thực hiện các quyền đối với
quyển sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được nhận quỵền sử dụng
đất thông qua việc thực hiện các quyền đối với quyên
sử dụng đất gồm có:
- Hộ gia đình, cá nhản được nhận quyền sừ dụng
đát nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng
đất trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp hoặc theo chủ trương chung
về "dồn điền đổi thửa".

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụne đât
10


trừ trườna hợp pháp luật đất đai quy định không được
nhận chuyển nhượng, tặng cho quyên sử dụng đât.
- Hộ eia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng
đất th ô n s qua nhận tặne cho quyền sử dụne đất theo
các quy định của pháp luật đất đai về tặng cho quyền
sử đụne đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận quvền sử dụng
đất thôna qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Trong hợp đồng chuyến quyền sử dụng đất, các
bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng
như: loại đất. hạng đất, diện tích đất chuyển đổi, xác
định giá chuyển quyền sử dụne đất, phương thức
thanh toán, neười nộp tiền sử dụns đất...nhưng những
thoả thuận đó phải phù hợp với quy định của Bộ luật
Dân sự và pháp luật về dất đai.
Bên nhận chuvển quyền sử dụng đất phải sử dụng
đất đúne. mục đích, dủne, thời hạn ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quv
hoạch, kế hoạch sử dụnạ đất dai ở địa phương tại thời
điểm chuyển quyền sử dụníì đất.
5. Thòi điểm người sử dụng đất được thực hiện
các quyền đối vói quyền sủ' dụng đất
Theo Điều 98 của Nahị định số 181 hướng dẫn
thi hành luật đất đai, thời diểm người sử dụng đất
dược thực hiện các quvền chuyển nhượng, cho thuê,

11


cho thuê lại, thừa kê, tặng cho quyên sử dụne đâu thê
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được
quy định cụ thể đối với từng trường hợp như sau:
Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai, đối với đất do Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất
được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được
phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực
hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho uhi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của nạười sử dụng
đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực
hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
12

định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụns; đất,
ký hợp đồng thuê đất.
- Thời điểm hộ• gia đình, cá nhân được thực hiện
các quyền chuyền đối, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằne quyền sử dụne đất theo quy định của
pháp ỉuật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao
không thu tiền sử dụne đất được xác định từ khi quyết
định eiao đất có hiệu lực thi hành.
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụna đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụne đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất chuyên hình thức thuê đât sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm neười sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai đối với đất được miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được
xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng
thuê đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ.
thời điểm người nhận quyền sử dụng đất hoàn thành
13

•

v iệ c đăng ký quyền sử dụna đất với Cữ quan có

thẩm quyền.
II - CHUYẾN ĐÔI Q U Y Ề N s ử DỤNG ĐÁT
1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụns, đắt là một loại giao
dịch dân sự thông qua đó các bên thoa thuận chuvcn
giao đất và chuyên quyền sử dụng đất cho nhau.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện
thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng đất đai của các
chủ thể có CỊuyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi quyền
sử dụng đât phải tuân theo nội dune. hình thức do
pháp luật về đất đai quy định.

Người có quyền chuyến đổi quyền sử dụng đất
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất khôrm phải là
đất thuê mới có quyền chuyển dối quyền sử dụng dất
và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Việc chuyến
đổi quyền sử dụnạ đất chỉ được áp dụng đối với đất
nông nghiệp trong cùng một xà. phường, thị trấn.

Người được nhận quyền sứ dụmỊ đất thông qua
chuyên đôi quyền sử dụng đất
Người được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quvền sử dụne đất là hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã. phường, thị irấn.
Việc chuyển đổi quyền sử dụna đát chỉ áp cụng
đối với đất nông nghiệp và chì các hộ gia đình, cá

14


nhân sử dụna đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận
thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
neười khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp đó cho hộ gia đinh, cá nhân khác trong
cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nehiệp theo chủ trươna chung về "dồn
điền đổi thửa" thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ
phí địa chính.
2. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hợp đồne, chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự
thoà thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao
đât và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

2.1.Nội dung của hợp đồng chuyển đồi quyền sử
dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm
các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất. hạng đấu diện tích, vị trí, số hiệu, ranh
giới và tình trạng đất;
15

- Thời điểm chuyển giao đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyến đổi; thời
hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đôi;
- Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất. nếu có;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

2.2.
Nghĩa vụ và quyền của các bên chuyển đổi
quyền sử dụng đất
Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các
nghĩa vụ sau đây:
- Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã thoả thuận;
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;
- Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đoi và
thực hiện các nghĩa vụ cùa người sử dụne, dàt theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;
- Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử
dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường
hợp có thoả thuận khác.
Các bên chuyển đổi quyền sử dụne đất có các
quyền sau đây:
16

- Yêu cầu bên kia eiao đát đủ diện tích, đúne hạng
đất, loại đất, vị trí. số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;
- Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ
hợp pháp vè quvền sử dụne đất;
- Dược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụns đất
đối với đât đã chuyển đổi;
*

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng
thời hạn.
3.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân
Diều 126 Luật Đất đai quy định về trình tự. thủ
tục chuyến đối quyển sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân như sau:
- ỉỉộ aia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển đổi
quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp
đồng chuyển dổi quyền sử dựng đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụna, đất.
- Hợp đồne chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ
eia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân
dân xã, phườnc, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận
của công chứng nhà nước.
17

T r o n g thời hạn k h ô n g quá mười ngà) làm việc,
kể từ ngày nh ận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đ ă n e
ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cha cơ quan
quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, ĩhành phố
thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
q uyền sử d ụ n g đất.
Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất phải thông báo cho các bên chuyển đổi thực
hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể
từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên
chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất
tại nơi đã nộp hồ sơ.

Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về
“dồn điền đoi th ử a ”: ủ y ban nhân dân huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét,
ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các
thửa đất chuyển đổi.
w:

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đấí nông
nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân: Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích
sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp
phải cấp mới giấy chứng nhận.

18


III

- CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN s ử DỤNG ĐÁT

1. Quyền chuyến nhuọng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại
eiao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền
sử dụng đất từ người này sang người khác. Trong giao
dịch n à ^ các bên tự nguyện thỏa thuận với nhau bên
chuyển nhượng quyền sử dụne đất chuyển giao đất và
quyền sừ dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn
bên nhận chuyển nhượng phải trả một khoản tiền nhất
định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó.
Người được chuyến quyền sử đụng dất trở thành
người có quyền khai thác các lợi ích từ đất như: đẻ ở,
để canh tác, thu hoa lợi...
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo
quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai về
nội dung và hình thức thì mới có giá trị và được pháp
luật công nhận và bảo vệ.
Theo quy định của Luật Đất đai, những hộ gia
dinh, cá nhân sử dụng dắt sau có quvền chuyên
nhượng quyền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả trước
tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê;

- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất tr o n g khu
công nghiệp.
19


2. C huyên n hượ n g q uyên sử d ụ n g đât có
điêu kiện
4

*

* A

f

• A

Theo quy định của Luật Đất đai trong một số
trường hợp người sử dụng đất chỉ được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các diều
kiện pháp luật quy định. Cụ thể như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất
lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiên sử
dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã
chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn
đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đòi với
đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đât ở
được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm ke
từ ngày được giao đất lần thứ hai.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cỏ diều
kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển
nhượng quyên sử dụng đất ở, đât rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng, thuỷ sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà n ư á c giao đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp trong khu vự c rừng phòng
hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền s ử dụng đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
đang sinh sống trong khu vực rừng p h ò n g hộ đó.
20


Hộ eia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyèn sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường
trú và tại địa phương khác trừ trườne hợp pháp luật
quy đ.nh kh ô n e được nhận chuyển n h ư ợ n s quvền sử
dụng
* w Jất.
N ỉười nhận chuyên nhượng quyền sử dụnẹ đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăne ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
3
Trường hợp không được
n h ư ợ ig quyền sử dụng đất

nhận

chuyển

I h e o pháp luật về đất đai, thì hộ gia đình, cá
nhân sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất:
H ộ RÌa đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nòng ie.hiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng lất chuyên trồng lúa nước.
- H ộ gia đình, cá nhân khôns được nhận chuyển
nhượie quyền sử dụng đất ở, đất nôns nghiệp trong
p h à r u h u bao vệ nehiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái t m ộ c rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ núỉ khôna sinh sống trons khu vực rừne, đặc dụne.
rừng ) h ò n s hộ đó.
H ọ p đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
sự tìo ả thuận giữa các bên, theo đó bcn chuyển
21


nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất cho bên nhận chuyển n h ư ợ n g , còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyến
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật
về đất đai.

4.1.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao
gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chì của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh
giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng;
thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nh ận chuyển
nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức, thời hạn thanh toán;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Các th ông tin khác liên quan đ ế n q u y ề n sử
dụng đất;
- Trách nhiệm của các bên khi vi p h ạ m hợp đồng.
22


4.2
Nghĩa vụ và quyền của bên chuyển nhượng
quyền ử dụng đất
Bêi chuvển nhượne quyền sử dụng đất có các
nghĩa VJ sau đây:
- Chuyển siao đất cho bên nhận chuyển nhượng
đủ diệr tích, đúne hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
tình trạig đất như đã thoả thuận;
- Ciao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất
cho hêi nhận chuvển nhượng.
•

ụ

%

Bối chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền
được rhận tiền chuyến nhượng quyền sử dụng đất;
trườnehợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì
thì bêr đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi
suất cc bản do Ngân hàns Nhà nước công bổ tương
ứna vci thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán,
trừ triởng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có
quy địih khác.

4J. Nghĩa vụ và quyền của bên nhận chuyển
nhuợtg quyền sử dụng đất
B:n nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
các ngiĩa vụ sau đây:
- ĩ r ả đủ tiền, đúng thời hạn và đủng phương
thức (ã Ihoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử
dụng lất;
- Dăng ký quyền sử dụns đất theo quy định của
pháp bật về đát đai;
23


- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng;
- Thực hiện các nehĩa vụ khác theo quy định của
pháp luật về đất đai.
Bên nhận chuyển nhượng quyồn sử dụne đíu có

các quyền sau đâv:
- Yêu cầu bên chuyển như ợ n g quyền sử dụng
đất eiao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyên sử
dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giao đất đủ diện tích, đủng hạng đất, loại đất, vị trí, số
hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với đất được chuyển nhượng;
- Được sử dụng đát theo đúne mục đích, đúne,
thời hạn.
5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
(lụng đất
Trình tự, thủ tục chuyển nhượnc quyền sử dụng
đất quy định như sau:
Bên nhận chuyển nhượne nộp một bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
chứng nhận của công chứng nhà nước. Trường hợp
24


hợp đmg chuyên nhượng quyên sử dụng đât của hộ
gia đì:h. cá nhân thì được lựa chọn hình thức chửng
nhận tùa côna chứne nhà nước hoặc chứng thực của
Ưỷ bai nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
3iấv chírna nhận quyền sử dụna đất hoặc một
trong (ác loại 2,1ấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
các kh)ản 1. 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
H) sơ chuvcn nhượne quyền sử dụng đất nộp tại
văn pỉòne đăng ký quvên sử dụne đất. tnrờng hợp hộ

gia đìrh, cá nhân sứ dụna, đất tại nông thôn thì nộp tại
Uv bai nhân dân xã nơi có đất để chuvến cho văn
p h ò n s đ ă n e ký quyền sử dụng đất.
T o n g thời hạn khôna quá mười lăm ngày làm
việc, lê từ naày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng
ký t|U;'ền s ứ d ụ n e dất có trách n h i ệ m t h ấ m tra hồ sơ,

gĩri h( sơ cho
nhân lân cấp
quyền sử dụng
quyènsử dụng

cơ quan quản Ịý đất đai thuộc Ưỷ ban
có tham quyền cấp giấy chứng nhận
đất dè làm thủ tục cấp giấy chứne nhận
đất.

Pườne, hợp các bôn chuyền nhượng phải thực
hiện rghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký quyền
sử dụrs, đất h o ặ c ư ỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách
nhiệmthône, báo cho bên chuyển nhượne và bên nhận
chuyểi nhượnti thực hiện nghĩa vụ tài chính.
T o n g thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể
từ ngíy thực hiện xona nghĩa vụ tài chính, các bên
25


tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
IV

ĐẤT

- CHO THUÊ, THUÊ LẠI QUYỀN s ử DỤNG

1. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử
dụng đất
Thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận eiữa các
bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên
thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả
tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Bên thuê
phải sử dụriR đất thuê đúng mục đích.
Luật Đất đai năm 2003 quỵ định hộ gia đình, cá
nhân sau có quyền cho thuê quyền sử dụng đât:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụne, đất không phải là
đất thuê.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê
đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.
2. Họp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận
giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất
cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên
thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thué và
trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai.
26