Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất khu quy hoạch đô thị mới an vân dương, tỉnh thừa thiên huế

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ THỊ NGỌC BÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT
KHU ĐÔ THỊ MỚI AN VÂN DƯƠNG,
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2015


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ THỊ NGỌC BÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT
KHU ĐÔ THỊ MỚI AN VÂN DƯƠNG,
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRẦN THANH ĐỨC

HUẾ - 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu
sắc nhất tới TS. Trần Thanh Đức đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và đóng góp
nhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Huế, Phòng
Đào tạo sau Đại học, quý thầy cô giáo khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông
nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành chương trình học tập và nghiên
cứu này.
Đồng thời tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo và anh chị em cán bộ, công
nhân viên chức Ban quản lý phát triển khu đô thị mới tỉnh Thừa Thiên Huế, Ủy ban
nhân dân thị xã Hương Thủy và toàn thể các hộ dân của hai dự án là dự án đường 56m
nối từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An và dự án đường
trung tâm mặt cắt 100m khu A đã giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong quá trình
thực hiện để tài.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến người thân trong gia đình, bạn bè đã luôn
sát cánh và động viên giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học tập và thực hiện luận
văn.
Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình thực hiện, nhưng do kiến thức còn nhiều
hạn chế, thời gian và tư liệu tham khảo cũng có hạn nên luận văn chắc chắn không
tránh khỏi thiếu sót. Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu, bổ sung
của quý thấy cô và bạn học để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 7 năm 2015
Tác giả luận văn

Võ Thị Ngọc Bích


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của
tôi. Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa
từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
thông tin được kế thừa từ các tài liệu khác đều được trích dẫn
rõ ràng, đầy đủ trong luận văn.
Huế, ngày tháng 7 năm 2015
Tác giả luận văn
Võ Thị Ngọc Bích


iii

MỤC LỤC
HUẾ - 2015...................................................................................................................ii
LỜI CẢM ƠN...............................................................................................................i
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................v
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỔ....................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH...................................................................................................vii
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................................1
2.Mục đích/mục tiêu chung của đề tài...............................................................................................1
3.Yêu cầu.............................................................................................................................................2

4.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn..........................................................................................................2
4.1.Ý nghĩa khoa học.......................................................................................................................2
4.2.Ý nghĩa thực tiễn.......................................................................................................................2

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................3
1.1.Cơ sở lý luận.................................................................................................................................3
1.1.1.Khái quát về đất đai...............................................................................................................3
1.1.2.Giá đất và vai trò của giá đất..................................................................................................6
1.1.3.Thu hồi đất.............................................................................................................................7
1.1.4.Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất................................................12
1.1.5.Các khái niệm liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai....................................22
1.1.6.Đối tượng, mục đích, yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai................................................22
1.1.7.Căn cứ pháp lý.....................................................................................................................27
1.2.Cơ sở thực tiễn...........................................................................................................................28
1.2.1.Thực trạng và chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất của một số nước trên thế giới
......................................................................................................................................................28
1.2.2.Thực trạng và chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất ở Việt Nam...........................31
1.2.3.Đánh giá chung về thực trạng và những chính sách thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái
định cư của một số nước trên thế giới.........................................................................................33
1.3.Các công trình nghiên cứu liên quan...........................................................................................34


iv
1.3.1.Dự án “Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tới sinh kế của người
dân tại dự án xây dựng khu đô thị mới quận Hải An, thành phố Hải Phòng”...............................34
1.3.2.Dự án “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây
dựng tuyến đường nối tiếp đường HN2 qua nhà máy quy chế Từ Sơn đến TL 287 thuộc địa phận
thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”........................................................................................................35

Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......37

2.1.Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................................................37
2.2.Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................37
2.3.Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................................37
2.4.Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................37
2.5.Phương pháp nghiên cứu...........................................................................................................37
2.5.1. Phương pháp thu thập số liệu............................................................................................37
2.5.2. Phương pháp xử lý số liệu...................................................................................................38

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.....................................39
3.1.Khái quát về địa bàn nghiên cứu................................................................................................39
3.1.1.Quá trình hình thành...........................................................................................................39
3.1.2.Hiện trạng sử dụng đất của vùng nghiên cứu......................................................................40
3.1.3.Đánh giá chung....................................................................................................................45
3.2.Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ và tái định cư khu A, khu quy hoạch đô
thị mới An Vân Dương......................................................................................................................47
3.2.1.Dự án đường 56m nối từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương- Thuận An.......47
3.2.2.Đường trung tâm mặt cắt 100m khu A................................................................................55
3.2.3.Đánh giá chung....................................................................................................................64
3.3.Ảnh hưởng của công tác thu hồi đất đến đời sống của người dân.............................................65
3.3.1.Tác động đến lao động, việc làm và thu nhập......................................................................65
3.3.2.Tài sản sở hữu......................................................................................................................67
3.3.3.Phát triển các công trình cơ sở hạ tầng................................................................................68
3.3.4.Cảnh quan môi trường.........................................................................................................69
3.4.Đề xuất một số giải pháp trong công tác thu hồi, quản lý sử dụng đất hợp lý, bền vững...........69

Chương 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................73
PHỤ LỤC..................................................................................................................... 1

v

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp hiện trạng đất đai tại khu A khu đô thị mới An Vân Dương42
tỉnh Thừa Thiên Huế.................................................................................................42
Bảng 3.2. Các đối tượng được bồi thường của dự án 1...........................................49
Bảng 3.3. Tổng mức đền bù dự án đường 1.............................................................50
Bảng 3.4. Tổng hợp ý kiến người dân về giá bồi thường đất nông nghiệp của dự
án 1.............................................................................................................................. 51
Bảng 3.5. Tổng giá trị bồi thường dự án 1...............................................................51
Bảng 3.6. Tổng hợp ý kiến dân về giá bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất
của dự án 1.................................................................................................................52
Bảng 3.7. Các loại hình hỗ trợ của dự án 1..............................................................53
Bảng 3.8. Kết quả điều tra chính sách hỗ trợ của dự án 1......................................54
Bảng 3.9. Các đối tượng được bồi thường và không được bồi thường của dự án 2
..................................................................................................................................... 56
Bảng 3.10. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất của dự án 2.................................57
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của người dân về giá bồi thường đất của dự án 2.....58
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của người dân về giá bồi thường tài sản gắn liền với
đất của dự án 2...........................................................................................................59
Bảng 3.13. Chênh lệch diện tích của các hộ gia đình tại dự án 2............................60
Bảng 3.14. Các loại hình hỗ trợ của dự án 2............................................................61
Bảng 3.15. Kết quả điều tra chính sách hỗ trợ của dự án 2....................................62
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra xác định ý kiến thực hiện dự án................64
Bảng 3.17. Thay đổi cơ cấu ngành nghề và lao động của người dân trước và sau
khi bị thu hồi đất........................................................................................................65
Bảng 3.18. Thay đổi việc làm của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất.......66
Bảng 3.19. Kết quả điều tra phương thức sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân
..................................................................................................................................... 67
Bảng 3.20. Thay đổi kinh tế của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất........................67

Bảng 3.21. Tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ dân sau khi bị thu
hồi................................................................................................................................ 68


vi


vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỔ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng đất khu A, khu quy hoạch đô thị mới An Vân Dương
..................................................................................................................................... 41
Biểu đồ 3.2. Mức độ quan trọng đối với hỗ trợ về các thủ tục hành chính............48

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí khu đô thị mới An Vân Dương.............................................40


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệp
hóa-hiện đại hóa đất nước, nhiều dự án đầu tư như các khu công nghiệp, nhà máy, các
khu đô thị mới, khu dân cư ... đã và đang triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ.
Tuy nhiên, để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt
bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong
công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Thành phố Huế- thành phố loại 1, trực thuộc tỉnh, là trung tâm kinh tế- chính trị
và văn hóa-xã hội của tỉnh, một trong những thành phố được định hướng thuộc hệ

thống đô thị cấp quốc gia, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của miền Trung. Hoà
cùng một nhịp với sự phát triển chung của đất nước, thành phố Huế đã có những bước
phát triển mạnh mẽ nhằm phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, mở rộng và hoàn thiện
không gian đô thị, đi cùng với nó là công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đó là
điều kiện tiên quyết hàng đầu để triển khai thực hiện các dự án.
Khu đô thị mới An Vân Dương với quy mô gần 1700ha được quy hoạch phát
triển là đô thị trung tâm gồm 4 khu A, B, C, D. Trong đó có trung tâm đô thị thương
mại dịch vụ, trung tâm văn hoá thể dục thể thao giải trí, trung tâm thương mại du lịch,
trung tâm hành chính công cộng của thành phố Huế.
Khu A nằm ở phía Nam của khu đô thị mới, bao quanh là khu B, đô thị hiện tại
và đô thị mới Đông Nam Thủy An. Khu A có vị trí thuận lợi hơn các khu khác và
được quan tâm xây dựng phát triển nhằm thu hút các nhà đầu tư trong khu vực.
Để có thể xây dựng các trung tâm đô thị nói trên đòi hỏi công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng phải luôn được chú trọng và đẩy mạnh từ việc xây dựng chính sách
đến tổ chức bộ máy và triển khai thực hiện. Công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng
không những tìm ra những hướng đi phù hợp với thực trạng sử dụng đất mà còn đưa ra
các giải pháp nhằm khắc phục những khuyết điểm.
Từ những lý do trên, được sự cho phép của trường Đại học Nông Lâm Huế và sự
hướng dẫn của giảng viên TS.Trần Thanh Đức, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh
giá thực trạng công tác thu hồi đất khu quy hoạch đô thị mới An Vân Dương, tỉnh
Thừa Thiên Huế”.
2. Mục đích/mục tiêu chung của đề tài
Đánh giá được thực trạng của công tác thu hồi đất, từ đó đề xuất được các giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi tạo điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng
phục vụ cho quá trình đô thị hóa.


2

3. Yêu cầu

- Đề tài được thực hiện theo đúng đề cương nghiên cứu đã được thông qua;
- Số liệu điều tra nghiên cứu phải đảm bảo tính thống nhất, cập nhật, tin cậy và
chính xác;
- Thực hiện phương pháp nghiên cứu đúng, thu thập số liệu đầy đủ cùng với
những nhận xét khách quan của cán bộ cũng như hộ gia đình có liên quan đến vùng
nghiên cứu.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài được thực hiện nhằm làm rõ những thành công và tồn tại trong công tác
thu hồi đất. Từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm cho các dự án có liên quan
trong tương lai. Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng góp phần làm tài liệu tham khảo
cho các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các cấp chính quyền địa phương rút ra
được những bài học kinh nghiệm để thực hiện công tác thu hồi đất một cách nhanh
chóng và hợp lý trong dự án tiếp theo. Đồng thời, cũng đem lại cho người dân những
hiểu biết nhất định về chính sách thu hồi đất nói riêng và các điều luật khác nói chung.


3

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái quát về đất đai
a. Khái niệm về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản
trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết

quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại như hồ chứa nước, đường sá nhà
cửa, ...” [21].
Đất đai là một vạt đất được xác định về mặt địa lý, là một phần diện tích bề mặt
của trái đất với những thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất chu kỳ
có thể dự đoán được của môi trường bên trên, bên trong, bên dưới nó như không khí,
loại đất, điều kiện địa chất, thủy văn, động thực vật, những hoạt động từ trước và hiện
tại của con người, ở chừng mực mà những thuộc tính này có ảnh hưởng đáng kể đến
việc sử dụng vạt đất đó của con người trong hiện tại và tương lai [9].
Đất đai là một diện tích cụ thể của mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt như: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản
trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, 1993) [8][17].
Như vậy đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, nước
mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang trên mặt
đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác)
giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc
sống của xã hội loài người [17].
Từ các định nghĩa trên, đất đai được hiểu là một vùng đất có vị trí cụ thể, có ranh
giới và có những thuộc tính tổng hợp của các yếu tố tự nhiên kinh tế xã hội như địa
hình, khí hậu, thổ nhưỡng, địa chất, thủy văn, động thực vật và các hoạt động sản xuất
của con người.


4

b. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích
học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa,
cây cảnh.
 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của các tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất có di
tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất công trình năng lượng; đất công trình
bưu chính viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng
khác;

- Đất cơ sở tôn giáo;
- Đất tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây
dựng các công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà
các công trình đó không gắn liền với đất ở.
 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
[4][20].


5

c. Đặc trưng của đất đai
- Đất có vị trí cố định, giới hạn về diện tích
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết
định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi
trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh
qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị
trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn; đất
đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn
sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất
đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt
hơn thì đất đó có giá trị hơn.
Qua đó, có thể thấy được mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất, khả
năng sử dụng vào mục đích khác nhau thì chúng có giá trị riêng.
- Đất đai có tính đa dạng, phong phú
Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với

đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do
khả năng thích nghi của các loại cây quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại
đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền
sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất
đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt. Thị
trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị
trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
Ngoài ra, đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.
Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu
của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp làm thay đổi tính chất của
đất đai và có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử
dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự
nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những
đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế-xã hội. Trong xã hội có giai
cấp, các quan hệ kinh tế-xã hội phát triển ngày càng làm mâu thuẫn trong xã hội phát
sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với
công nhân...


6

1.1.2. Giá đất và vai trò của giá đất
1.1.2.1. Khái niệm giá đất
Giá đất hay giá quyền sử dụng đất được nêu cụ thể tại khoản 23, điều 4, Luật Đất
đai “là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Giá đất thể hiện tính công bằng trong
việc phân phối đất đai [18].
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai- thị trường - sự
quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản

lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo
nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử
dụng đất và pháp luật.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử
dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [16].
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo
quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử
dụng [3].
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ- Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mức giá cao nhất
mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70- 80% giá thực tế.
Trên thực tế có hai loại: giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và
thấp còn giá thị trường thì ở trạng thái động, cao hơn giá Nhà nước. Tùy theo mức độ
chênh lệch giữa hai loại giá này mà gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu
cực trong việc giải quyết một cách công bằng- hợp lý- hài hòa giữa lợi ích Nhà nước
và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất... Thông thường sự chênh lệch này
chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị, nơi mà thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi.
1.1.2.2. Vai trò của giá đất
Khoản 1 điều 54 Luật Đất đai 2003 xác định giá đất là cơ sở để thu tiền nộp ngân
sách Nhà nước, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;

7

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai [19].
Ngoài ra, người ta còn căn cứ vào giá đất để tham gia vào thị trường bất động sản
trong nền kinh tế thị trường...
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Đặc tính tự nhiên
Vị trí: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị càng lớn.
Mỗi khu đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.
Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của các khu đất là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
• Địa hình: Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị
hiện tượng triều cường thì giá của các khu đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
• Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của khu
đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan
trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

• Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những khu đất nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị khu đất bị sút giảm và ngược lại.
- Đặc tính kinh tế: khả năng mang lại thu nhập từ đất tức mức thu nhập hàng năm
từ đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập từ khu đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Đặc tính xã hội: đặc tính nhân khẩu gia đình, tình hình chính trị an ninh xã hội,
tình hình đầu cơ nhà đất, tiến trình đô thị hóa.
- Các yếu tố pháp lý [5].
•
•

1.1.3. Thu hồi đất
1.1.3.1. Khái niệm thu hồi đất


8

Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm
chấm dứt một quan hệ pháp Luật Đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội
hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp Luật Đất đai của người sử dụng đất [27].
Theo khoản 5 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Thu hồi đất là việc Nhà nước
ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai hiện hành”.
Thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
- Thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định sử dụng đất để Nhà
nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ đất hợp pháp bị lấn chiếm.
- Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.
Như vậy, thu hồi đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền ra quyết định hành chính thu lại đất và quyền sử dụng đất đã giao cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Nhà nước thu hồi đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để giao cho
người khác sử dụng hoặc trả lại đất hợp pháp bị lấn chiếm do người sử dụng đất vi
phạm quy định về sử dụng đất của Nhà nước. Đây là cơ sở chấm dứt quyền sử dụng
đất của người sử dụng. Nhà nước có thể thu hồi đất khi Nhà nước cần lấy để phục vụ
cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh
tế; người sử dụng đất vi phạm pháp Luật Đất đai hoặc đất được giao không đúng thẩm
quyền, đối tượng (những vi phạm từ người quản lý đất đai).
Thu hồi đất phải theo một trình tự, thủ tục pháp lý chặt chẽ: một thửa đất đang có
người sử dụng, được giao cho người khác thì phải có quyết định thu hồi đó, quyết định
thu hồi đất phải xác định rõ thu hồi đất của chủ thế nào, lí do thu hồi đất, diện tích thu
hồi đất… rồi mới tiến hành giao đất cho người khác.
Sự kiện pháp lý này có ý nghĩa chấm dứt quan hệ pháp Luật Đất đai và chỉ xảy ra
khi người sử dụng đất vi phạm quy định về quản lý đất đai của Nhà nước hoặc trong
trường hợp Nhà nước là chủ sở hữu cần thiết phục vụ vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc giao đất không đúng thẩm quyền.
Về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất. Cơ quan Nhà nước nào thì có thẩm quyền thu hồi đất đó.
Trong mọi trường hợp thu hồi đất, Nhà nước đều sử dụng phương pháp mệnh
lệnh. Trong quan hệ sử dụng của người sử dụng đất và Nhà nước, không có sự bình
đẳng về địa vị pháp lý. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, người quản lý buộc người
sử dụng đất phải tuân theo các quyết định mang tính mệnh lệnh của mình. Một trong
những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là “giao lại đất khi Nhà nước có quyết
định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”(khoản 7, điều 107). Khi có quyết định
thu hồi đất thì tùy theo từng trường hợp người sử dụng đất được xem xét bồi thường
thiệt hại; hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống và ổn định sản xuất.

9

1.1.3.2. Mục đích thu hồi đất
- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục đích, đạt
hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong quản lý sử dụng đất đai;
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia.
1.1.3.3. Nguyên tắc thu hồi đất
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
- Đúng đối tượng, đúng thẩm quyền [11].
1.1.3.4. Các trường hợp thu hồi đất
- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
- Xây dựng căn cứ quân sự;
- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc
phòng, an ninh;
- Xây dựng ga, cảng quân sự;
- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao
phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực
lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản
lý (điều 61 Luật Đất đai 2013).
- Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;

- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà
phải thu hồi đất,
- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi
đất.
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các trường hợp
thu hồi đất quy định tại điều 61 và điều 62 của Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử
dụng đất thực hiện dự án.
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không
đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;


10

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này mà nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho;
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này mà người
sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt
vi phạm hành chính mà không chấp hành;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;
đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng
rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử

dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với
tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất
vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử
dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;
hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước
thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do
bất khả kháng (điều 64 Luật Đất đai 2013).
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết
định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai.
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,
có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng
đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá
sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con
người;
- Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe
dọa tính mạng con người (điều 65 Luật Đất đai 2013).
Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây:
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với
trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 điều này;
- Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của

11

pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của UBND xã nơi thường trú
của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b
khoản 1 điều này;
- Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm
c khoản 1 điều này;
- Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại
điểm d khoản 1 điều này;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt
lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối
với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 điều này [13].
1.1.3.5. Thẩm quyền thu hồi đất
Thứ nhất, việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại điều 61 (quy định thu hồi
đất vì mục đích quốc phòng, an ninh) và điều 62 (quy định thu hồi đất để phát triển
kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng);
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án. Ngoài ra việc thu hồi đất còn do vi phạm
pháp luật về đất đai (theo điều 64); thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp
luật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (theo điều 65) phải được thực
hiện bằng văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của Chính phủ.
Thứ hai, thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại điều 66, Luật Đất đai (sửa đổi
năm 2013) như sau:
- UBND tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 2, điều này;
- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- UBND huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam.
- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và
khoản 2 điều này thì UBND tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền UBND huyện
quyết định thu hồi đất [2].
1.1.3.6. Thủ tục thu hồi đất
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này khắc phục được


12

tình trạng chờ đất do công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng từ trước tới nay vẫn
còn tồn tại. Đồng thời, Nhà nước sẽ thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và
giao đất cho nhà đầu tư. Với quy định như vậy, sẽ giúp cho Nhà nước chủ động được
quỹ đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư và việc đền bù cũng đã giải quyết được một
cách hài hòa giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
Luật 2003 cũng xác định rõ thời gian cần thiết phải thông báo cho người bị thu
hồi đất. Theo khoản 2- điều 39 quy định: Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín
mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông
nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quền phải thông báo cho người thu hồi đất biết lý
do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư.
Luật Đất đai 2003 yêu cầu Nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện nguyên tắc
công khai thông báo và công bố rộng rãi cho người bị thu hồi đất được biết và phải

trước một thời gian quy định, mục đích là đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa
vụ của người bị thu hồi đất và một thời gian hợp lý đủ để cho họ có thể tìm được nơi ở
mới và ổn định cuộc sống.
1.1.4. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.4.1. Khái niệm
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm, cấp kinh phí để đi đến nơi mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời
nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất
định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.
Giải phóng mặt bằng tiến hành nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách bồi
thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa
phương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự đồng tình ủng hộ của người bị thu hồi
đất. Giải phóng mặt bằng cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp và có tính
quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án [19].
Tái định cư là một quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất, từ
bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để
xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất và tinh thần tại đó.
Hiện nay, ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người
sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [18].
1.1.4.2. Bản chất


13

Phát triển đô thị và công nghiệp là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới. Quá
trình thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây dựng khu
công nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề về kinh tế xã hội
cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng.
Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế
và đòi hỏi sự hy sinh, không chỉ là sự đền bù ngang giá tuyệt đối. Vì vậy, việc thực
hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo sao
cho mức sống của họ tại nơi ở mới phải cao hơn hoặc ngang bằng nơi ở trước kia chưa
bị giải tỏa, chưa bị thu hồi đất. Khi ấy mới có thể hạn chế được tình trạng khiếu nại,
khiếu kiện của người bị ảnh hưởng, giúp cho công tác giải phóng mặt bằng nhanh hơn,
đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án được tốt hơn.
1.1.4.3. Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Sau khi chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án được công bố rộng rãi nơi có
đất bị thu hồi, công tác BTHT&TĐC được thực hiện tuần tự qua các bước sau:
- Bước 1: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể
Hội đồng BTHT&TĐC (có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư) lập phương án
tổng thể về BTHT&TĐC (gọi chung là phương án tổng thể) trên cơ sở số liệu, tài liệu
hiện có do cơ quan Tài nguyên và môi trường cung cấp và nộp một bộ tại Sở tài chính
hoặc phòng tài chính để thẩm định và trình UBND cùng cấp xét duyệt.
- Bước 2: Thông báo về việc thu hồi đất
Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Hội đồng BTHT&TĐC có trách
nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về mức
BTHT&TĐC, biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm, thời gian di
chuyển và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể.
- Bước 3: Quy định thu hồi đất
Sau hai mươi ngày (20 ngày), kể từ ngày ra thông báo về việc thu hồi đất, cơ
quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quy định thu hồi
đất. UBND có trách nhiệm xem xét, ký quy định thu hồi đất và quy định thu hồi đất
này được gửi đến người có đất bị thu hồi.
- Bước 4: Tổ chức họp dân thông báo kế hoạch triển khai dự án, thành phần cuộc

họp bao gồm:
• Chủ tịch Hội đồng BTHT&TĐC
• Chuyên viên Hội đồng BTHT&TĐC
• Chủ tịch UBND phường
• Cán bộ địa chính phường
• Tổ trưởng tổ dân phố khu vực thu hồi đất
• Nhân dân địa phương nơi có đất bị thu hồi
• Đại diện một số cơ quan liên quan khác
- Bước 5: Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai
Sau khi có quyết định thu hồi đất, hội đồng BTHT&TĐC có trách nhiệm thực hiện
việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguốn gốc đất đai.


14

Người bị thu hồi đất kê khai diện tích, loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng
đất... theo mẫu tờ khai do hội đồng BTHT&TĐC phát và hướng dẫn.
• Hội đồng BTHT&TĐC tổ chức thực hiện kiểm kê, đo đạc và kiểm tra tờ khai
có sự tham gia chứng kiến và xác nhận của chủ đầu tư, đại diện chính quyền địa
phương, đại diện của những hộ có đất bị thu hồi, người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài
sản gắn liền với đất.
- Bước 6: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án BTHT&TĐC
Trên cơ sở những số liệu đo đạc, kiểm đếm được, hội đồng BTHT&TĐC có trách
nhiệm lập phương án BTHT&TĐC. Sau đó, phương án được niêm yết tại trụ sở
UBND phường nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên
quan tham gia ý kiến để hoàn chỉnh phương án BTHT&TĐC.
Phương án này sau khi được xem xét kỹ sẽ được hội đồng BTHT&TĐC gửi đến
cơ quan tài chính thẩm định làm cơ sở cho UBND cùng cấp xem xét, phê duyệt.
- Bước 7: Công khai phương án BTHT&TĐC
Sau khi đã có quyết định phê duyệt giá trị bồi thường hỗ trợ, hội đồng

BTHT&TĐC có trách nhiệm phối hợp với UBND phường nơi có đất bị thu hồi, phổ
biến và niêm yết công khai quy định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở của
UBND phường thông báo rõ về mức bồi thường, hỗ trợ về đất tái định cư, thời gian,
địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi.
•


15

1.1.4.4. Đối tượng và điều kiện được bồi thường
a. Đối tượng được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất
Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất
bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu
hồi đất).
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi
chung là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất) [30].
b. Điều kiện để được bồi thường về đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi
thường:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận)
theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai tại thời điểm quyết định;
- Có quyết định giao đất của UBND các huyện, thành phố Huế trước ngày
15/10/1993 để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất theo Luật Đất đai năm 1987;
- Có quyết định cho phép xây dựng nhà ở kèm họa đồ vị trí xây dựng của UBND
huyện hoặc của UBND tỉnh trước ngày 08/01/1988 (ngày Luật Đất đai năm 1987 có

hiệu lực thi hành);
- Có quyết định công nhận quyền sở hữu nhà ở; đơn xin công nhận quyền sở nhà
ở hoặc đơn xin chuyển quyền sở hữu nhà ở đã được UBND huyện phê duyệt trước
ngày 15/10/1993;
- Có quyết định phê duyệt hoặc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng
đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã xác nhận không
có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ tặng cho nhà, đất có công chứng hoặc xác nhận của UBND xã tại thời
điểm tặng cho;


16

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã xác nhận là đất sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật.
Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà thuộc sở hữu

Nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác
lập sở hữu Nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách Nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập
bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo
phương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước.
Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân
dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà
ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm
1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị
định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh
nhà ở.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử dụng đất;
+ Bằng khoán điền thổ;
+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan
thuộc chế độ cũ;
+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền
với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan
thuộc chế độ cũ chứng nhận;
+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ
quan thuộc chế độ cũ cấp;
+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
+ Chứng thư cấp quyền sở hữu;
+ Trích lục, trích sao, bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa về đất ở do Văn
phòng Chưởng khế, Ty Điền địa, Nha Trước bạ cấp (kể cả Bản phó);
+ Giấy tờ mua bán sang nhượng đất ở;
+ Đơn xin thuê đất ở của Nhà nước được chính quyền đương thời xác nhận;
+ Giấy của Ty Điền địa chứng nhận đất ở do chế độ cũ cấp;
+ Giấy tờ về đấu giá đất công, cấp đất công của Tỉnh trưởng tỉnh Thừa Thiên;
+ Hợp đồng thuê, mua nhà kiến thiết, nhà cư xá (nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
của chế độ cũ) có kèm theo chứng từ đã thanh toán xong tiền thuê, mua nhà.

+ Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định từ khoản 1 đến
khoản 7 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về chuyển
quyền sử dụng đất (do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở) có chữ ký của các bên liên quan