Phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nuớc trả tiền hàng năm tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư hà nội

Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp
LỜI CAM ĐOAN

Qua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà
Nội, nhờ được sự giúp đỡ nhiết tình của thầy, cô giáo và các anh chị trong
Công ty em đã hoàn thiện luận văn tốt nghiệp này của mình với đề tài “
Phương pháp Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại
Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội ”
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của em.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình
hình thực tế của đơn vị thực tập
Tác giả luận văn
Sinh viên

Ngô Trí Dũng

Ngô Trí Dũng
1

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.

VAI
Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đầu tư Hà Nội.
BĐS
Bất Động Sản.
KCN Khu công nghiệp
KD
Kinh doanh
TC
Tài chính
DV
Dịch vụ
TSSS Tài sản so sánh
TSTĐ Tài sản thẩm định
UBND Uỷ ban Nhân dân
SXKD
Sản xuất Kinh doanh

PNN Phi Nông nghiệp
TT Thông tư
BXD Bộ Xây dựng
QSD Quyền sử dụng

Ngô Trí Dũng
2

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp
MỤC LỤC

Thông số sử dụng...............................................................................................................67
Tổng diện tích sàn xây dựngtầng hầm: 700m2...............................................................67
Giả định phần diện tích tầng hầm sử dụng để xe máy và xe ô tô được chia theo tỉ lệ
1:1 67
Diện tích để xe ô tô = 700m2/2 = 350m2..........................................................................67
Số lượng xe ô tô = 350m2/25m2/xe = 14 xe......................................................................67
Đơn giá trông giữ xe ô tô theo lượt: 30.000 đồng/lượt/xe. (Mức phí trông giữ xe theo
lượt bên trong các tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại đối với xe ô tô đến 9 chỗ
ngồi tại huyện Từ Liêm theo QĐ47/2011/QĐ-UBND)....................................................67
Diện tích để xe máy = 700m2/2 = 350 m2........................................................................67
Số lượng xe máy = 350m2/3m2/xe = 117 xe.....................................................................67
Đơn giá trông giữ xe máy theo lượt ban ngày: 2.000 đ/lượt/xe (Mức thu phí theo
QĐ47/2011) 67

Số lượt/ngày: 6 lượt...........................................................................................................67
Số ngày trong năm: 365 ngày...........................................................................................67
Hệ số lấp đầy: 95%............................................................................................................67
Chi phí vận hành: 5% doanh thu để xe hàng năm.........................................................67
Tỷ lệ chiết khấu: 13,5%....................................................................................................67
Các bất động sản so sánh..................................................................................................68
Gxd1 = Diện tích sàn xây dựng*suất vốn đầu tư theo QĐ295*hệ số điều chỉnh tầng
hầm*tỉ lệ trượt giá/1,1........................................................................................................77
Gxd1= 5345m2*8.600.000 đ/m2*1,14*0,9838/1,1 + 205m2*4.300.000
đ/m2*1,14*0,9838/1,1Gxd1 = 47.765.538.093 đồng.........................................................77
(Phụ lục số 7)......................................................................................................................77
Gkđ1 = 1%*Gxd1 = 1%*47.765.538.093 đồng = 477.655.381 đồng(Phụ lục số 1)......77

Ngô Trí Dũng
3

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Gbh1 = 5% * Gpt1 = 5% * 71.197.275.385 đồng = 355.986.377 đồng(Phụ lục số 1)...77
Giá trị QSD đất của diện tích đất xây dựng công trình Nhà điều hành.......................78
= Giá trị phát triển của diện tích đất xây dựng công trình Nhà điều hành – Chi phí
phát triển của diện tích đất xây dựng công trình Nhà điều hành..................................78
= Gpt1 – CP1......................................................................................................................78
Theo quy hoạch, phần diện tích đất trống, chủ đầu tư xây dựng nhà bảo vệ (12m2) ,

sân đường nội bộ và vườn hoa cây xanh. Tuy nhiên, trên nguyên tắc sử dụng cao nhất
và tốt nhất, đơn vị tư vấn giả định phần diện tích đất trống này được sử dụng làm bãi
để xe.

79

Diện tích đất sử dụng để xe máy và xe ô tô được giả định chia theo tỉ lệ 1:1..............79
Tổng diện tích đất trống để xe: 2005 m2.........................................................................79
Số lượng ô tô = 2005m2/ 2/25m2/xe = 40 xe....................................................................79
Số lượng xe máy = 2005m2/ 2/3m2/xe = 334 xe...............................................................79
Đơn giá trông giữ xe ô tô theo lượt: 25.000 đồng/lượt/xe (Mức phí trông giữ xe ô tô
theo lượt bên ngoài các tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại tại nơi không có mái
che tại huyện Từ Liêm đối với xe ô tô đến 9 chỗ ngồi theo QĐ47/2011/QĐ-UBND). . .79
Đơn giá trông giữ xe máy theo lượt ban ngày: 2.000 đồng/xe/tháng (QĐ 47/2011/QĐUBND)

80

Số lượt/ngày: 6 lượt...........................................................................................................80
Số ngày trong năm: 365....................................................................................................80
Hệ số lấp đầy: 100%..........................................................................................................80
Tỷ lệ chiết khấu: 13,5%....................................................................................................80
Chi phí vận hành: 5% doanh thu trông giữ xe hàng năm.............................................80
Căn cứ QĐ 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 của Bộ xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng
công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị quy mô từ 20 đến 50 ha là 792.000 đồng/m2
(gồm VAT). 80

Ngô Trí Dũng
4

Lớp CQ47/16.02

Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Căn cứ QĐ số 86/QĐ-SXD ngày 5/01/2013 của Sở Xây dựng Hà Nội, Chỉ số giá xây
dựng công trình HTKT khu đô thị Qúy IV/2012 là: 99,04% (so với năm gốc là chỉ số
giá năm 2011 = 100)............................................................................................................80
Giá trị QSD đất của diện tích đất trống và công trình phụ trợ....................................81
= Giá trị phát triển của diện tích đất trống – Chi phí phát triển của diện tích đất
trống

81

= Gpt2 – CP2......................................................................................................................81

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, PHỤ LUC
Phụ lục 1

Bảng tổng hợp

Phụ lục 3

Giá trị phát triển của tầng hầm

Phụ lục 4

Giá trị phát triển của khu văn phòng

Phụ lục 5

Giá trị phát triển của diện tích đất trống

Phụ lục 6

Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật

Phụ lục 7

Chi phí xây dựng công trình

Phụ lục 9

Văn bản pháp lý

Ngô Trí Dũng
5

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Phụ lục 10

Ảnh Tài sản thẩm định

Phụ lục 11

Sơ đồ dẫn vào Tài sản thẩm định

Ngô Trí Dũng
6

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU

1.

Lý do chọn đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hoạt động thẩm định
giá, một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và
tăng tầm quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này
không chỉ riêng đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh và nó còn
quan trọng đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới. Việt Nam
không nằm ngoài qui luật đó.
Hoạt động Thẩm định giá ở Việt Nam có tuổi đời rất trẻ, hoạt động
chưa đa dạng, và nền tảng kinh nghiệm cũng như lý luận của nó chưa hoàn

thiện. Hoạt động Thẩm định giá của các Tổ chức, Doanh nghiệp hoạt động
trong lĩnh vực Thẩm định giá hiện cung cấp các dịch vụ như đánh giá và đánh
giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định giúp cho các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ cơ sở
quyết định giá trị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản
lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài
sản …
Đặc biệt những năm gần đây, theo quy định của Luật Đất đai, các tổ
chức cá nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm định
giá đất làm cơ sở cho tổ chức cá nhân thuê đất làm căn cứ trình Hội đồng
thẩm định giá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụ
thẩm định giá BĐS ngày càng phát triển và thông dụng hơn.
Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển, mức
độ, phạm vi ảnh hưởng và tính thời sự của hoạt động thẩm định gía trị quyền
sử dụng đất này đối với các thành phần kinh tế trong xã hội, tôi lựa chọn đề
tài “Phương pháp Thẩm định giá đất thuê nhà nuớc trả tiền hàng năm tại
Ngô Trí Dũng
7

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội.” để phân tích, lập luận
và đưa ra quan điểm cá nhân của hoạt động tư vấn này .
2. Mục đích nghiên cứu.

Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích nghiệp vụ tư
vấn thẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nước
hàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội, từ đó thấy
được thực trạng, sự cần thiết của hoạt động định giá BĐS và những thành quả
đã đạt được, đồng thời phát hiện và phân tích những nguyên nhân của hạn chế,
bất cập còn tồn tại để đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả của hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động thẩm định giá
đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm Cơ sở hình thành giá, nguyên
tắc, phương pháp của Công ty CP Thẩm định Giá và Đầu tư Hà Nội đang thực
hiện.
4. Kết cấu nội dung chuyên đề.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung
của chuyên đề gồm 3 phần chính:
•

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền

hàng năm.
•

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà

nước trả tiền hàng năm tại công ty thẩm định giá.
•

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm

định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định

giá và Đầu tư Hà Nội.
Ngô Trí Dũng
8

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Th.S Nguyễn Thị Tuyết Mai
Giảng viên bộ môn Định giá Tài sản và Kinh doanh Bất động sản khoa Tài
chính Doanh nghiệp Học viện Tài chính và các anh chị trong Phòng thẩm
định giá - Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đầu tư Hà Nội đã nhiệt tình
giúp đỡ em hoàn thành Luận văn này.

Ngô Trí Dũng
9

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp
CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC
TRẢ TIỀN HÀNG NĂM

1.1.

Bất động sản

1.1.1.

Khái niệm Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử

dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác
nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là : BĐS là
những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:
“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
* Đất đai
* Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
* Các tài sản khác gắn liền với đất đai
1.1.2 Đặc điểm về Bất động sản
Hàng hóa BĐS là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài những đăc
điểm chung của hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng
có. Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt
động thẩm định giá BĐS.
1.1.2.1 Tính cố định về vị trí
Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định
về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là
tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian.

Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh
giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của
BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều
Ngô Trí Dũng
10

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo
sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
1.1.2.2
Tính bền vững
Đặc điểm này là do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một
loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại. Đồng thời, các công
trình kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo,
nâng cấp có thể tồn tai hàng trăm năm. Điều này được xét trên cả góc độ kinh
tế và kỹ thuật, từ đó đặt ra vấn đề:
* Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi
thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
* Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và
tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
* Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng

giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu
nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự
tồn tại của chu kỳ vật lý.
1.1.2.3
Tính khác biệt
Không có hai BĐS hoàn toàn gống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí
của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với
BĐS…Ngoài ra chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư…cũng thường quan tâm
đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra
vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai
thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó:
* Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm
tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt
của người tiêu dùng.
* Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể
so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.2.4
Tính khan hiếm
Ngô Trí Dũng
11

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới
hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung- cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung
nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách
là người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS,
chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh
tế.
1.1.2.5

Có giá trị lớn
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và

chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
* Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và
dài hạn.
* Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
* Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
* Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu
nhất định về BĐS.
.1.2.61
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá
trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề:
* Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS
* Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh
hưởng tới các công trình khác.
* Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu

có các công trình BĐS khác ra đời.
* Như vây, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các
đặc điểm của BĐS. Do đó việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm
này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.
Ngô Trí Dũng
12

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

1.1.3
1.1.3.1

Nội dung công tác thẩm định giá Bất động sản
Khái niệm thẩm định giá Bất Động Sản.

Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh
giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Như vậy, thẩm định giá BĐS là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang
được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục
đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định
với những phương pháp phù hợp.
1.1.3.2 Mục đích của hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản.

Thẩm định giá BĐS (không bao gồm phương pháp so sánh) thực chất là
giải bài toán về hiệu quả đầu tư là mục đích chính của hoạt động kinh doanh
BĐS. Vậy nên thẩm định giá có vai trò rất quan trọng trong việc giúp chủ đầu tư
đưa ra những quyết định liên quan đến hoạt động đầu tư trong những trường hợp
sau:
-Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định được giá bán, giúp
người mua ra quyết định mua và thiết lập cơ sở cho sự đổi BĐS.
-Tài chính và tín dụng: xác định giá trị BĐS dùng để cầm cố và để bảo
hiểm BĐS.
-Cho thuê theo hợp đồng: giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều
khoản cho thuê.
-Phát triển BĐS và đầu tư: nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác và quyết
định khả năng thực hiện đầu tư.

Ngô Trí Dũng
13

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

-Định giá tài sản công ty: cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, thanh lý
BĐS của công ty và để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị
trường số vốn mà công ty đầu tư.
-Các định giá theo luật pháp: tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích
tính thuế BĐS, xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc,

phục vụ cho giải quyết tranh chấp và thi hành án…
1.1.3.3 Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng.
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình
thành trên cơ sở quan hệ Cung - Cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: “Giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản
mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà”.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được
gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn
thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua
bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai
được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường
gọi là giá đất.
Theo Luật Đất đai số 13/2003/QH11: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước quản lý” nên tại VN không có sở hữu về đất đai mà chỉ có quyền sử
dụng đất nên giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và
các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có
một số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợi
ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và nhu cầu, thị hiếu của người mua.
Ngô Trí Dũng
14

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt

nghiệp



Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS:

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết
tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"...
Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của
Nhà nước vào việc quy hoạch, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc
sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà
đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có
nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ . . .
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng
như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
Thứ nhất, Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:


Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.

Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị
trí tương đối). Những BĐS nằm gần các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí
Ngô Trí Dũng
15

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước
và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào
có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính

chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.


Nhóm các yếu tố kinh tế:

Ngô Trí Dũng
16

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất

lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.


Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Thứ hai, Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v…hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
Thứ ba. Các yếu tố chung bên ngoài:


Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của

Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho
giá BĐS gia tăng.
Ngô Trí Dũng
17

Lớp CQ47/16.02

Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

* Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất...
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS .
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.


Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc
nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
Ngô Trí Dũng
18

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp



Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng
những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng
việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.1.4

Các nguyên tắc Định giá Bất động sản
Theo hướng dẫn tại quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài

Chính ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong đó tiêu
chuẩn số 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài
sản ta có:
Thứ nhất, Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện
khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Thứ hai, Nguyên tắc cung – cầu.
Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi
lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ
giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
Ngô Trí Dũng
19

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

trường sẽ tăng lên. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá
sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Thứ ba, Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi
trường của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu
thế về qui mô đầu tư BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS….
Thứ tư, Nguyên tắc cân đối
Khi áp dụng đối với một BĐS riêng biệt, nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân đối.
Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra
rằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho
việc xây dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý.
Thứ năm, Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường BĐS được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể
hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân,
nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của
chủ thể hành vi kinh tế cùng loại.
Thứ sáu, Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x)
trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập
thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng
liên tục của nhân tố (x) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng)
trong tương lai.
Ngô Trí Dũng
20

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Thứ bảy, Nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những
BĐS khác.
Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những BĐS có giá trị thực
thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các BĐS khác trong vùng có cùng
kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Nguyên tắc giảm
cho rằng những BĐS có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những BĐS
ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các BĐS có
giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Thứ tám, Nguyên tắc thay thế.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một BĐS chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị
và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Thứ chín, Nguyên tắc dự báo trước.
Dự báo trước trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là hành vi phán
đoán của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một
BĐS dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường BĐS trong khu vực.

Ngô Trí Dũng
21

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt

nghiệp

Thứ mười, Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.
Khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu
được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
1.1.5 Phương pháp Định giá Bất động sản
Căn cứ vào Quyết định số 129/2008/QĐ- BTC của Bộ Tài Chính ban
hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam trong đó tiêu chuẩn 07 phương pháp so sánh, tiêu chuẩn 08- phương pháp chi phí, tiêu chuẩn 09phương pháp thu nhập, tiêu chuẩn 10- phương pháp thặng dư. Nội dung cụ
thể của từng phương pháp như sau:
1.1.5.1 Phương pháp thu nhập.
Cơ sở lý luận.
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản .
Phương pháp thu nhập chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập
qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ tài sản qua các năm khác nhau.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá
tài sản đầu tư (BĐS, Động Sản, doanh nghiệp, tài chính..) mà TĐV có thể dự
báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu
phù hợp.
Nguyên tắc áp dụng.
-Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Ngô Trí Dũng
22

Lớp CQ47/16.02

Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

-Nguyên tắc cung cầu.
-Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
Trường hợp áp dụng.
-Những tài sản thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
-Một sự đầu tư mang lại lợi nhuận.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập hằng năm của BĐS.
Bước 2 : Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hằng năm trừ chi phí hằng năm
ta được thu nhập thuần hằng năm như thuế tài sản, sửa chửa, bảo hành.
Bước 3 : Xác định tỉ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán
Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở
bước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS
cần thẩm định giá.
Giá đất ước tính= Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa
đất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
1.1.5.1 Phương pháp so sánh.
Cơ sở lý luận.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện
thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời
điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm

định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Ngô Trí Dũng
23

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

TĐV về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh
với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch
thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Nguyên tắc áp dụng.
-Nguyên tắc sự đóng góp.
-Nguyên tắc thay thế.
Trường hợp áp dụng.
-Đất trống.
-Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung cư, các dãy nhà
cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt….
Các bước tiến hành.
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đâu
mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt: kiểu
cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác

nhau giữa các tài sản so sánh với tài sản cần định giá. Trên cơ sở đó xác định
các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho tài sản cần
định giá.
Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó
và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh.
Bước 3: Phân tích và điều chỉnh giá bán

Ngô Trí Dũng
24

Lớp CQ47/16.02


Học viện Tài chính

Luận văn Tốt
nghiệp

Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cần
thẩm định giá, và điều chỉnh giá bán (có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tài
sản này so với tài sản mục tiêu.
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì
điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại.
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các
giá bán của các tài sản có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
1.1.5.1 Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở

chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị
thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không
có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,
chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở...). phương pháp giá thành cho
phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm
ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của
khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Nguyên tắc áp dụng.
Nguyên tắc thay thế: một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp
lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để
mua đất và xây dựng công trình có cùng một lợi ích tương tự.

Ngô Trí Dũng
25

Lớp CQ47/16.02