kinh tế đất và môi trường

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------- -------

TIỂU LUẬN
MÔN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT
Chuyên đề:
Thị trường bất động sản và giải pháp thúc đẩy
sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta đến năm 2020

Giảng viên: PGS.TS Đỗ Thị Lan
Học viên:

Trương Thị Thảo

Lớp:

K23A – Quản lý đất đai

Thái Nguyên - 2016
1


Danh mục các từ viết tắt

Chữ viết tắt

Chữ đầy đủ

BĐS

Bất động sản

TTBĐS

Thị trường bất động sản

2


LỜI MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề:
Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là
các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường. Kinh doanh BĐS là một
trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ
trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia.
Ở nước ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS
được hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ. Tuy thị trường BĐS mới hình thành
và nhưng đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường
hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn động
lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Ngày nay, thị trường BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của
hệ thống các loại thị trường, nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể
vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên,
đến nay thị trường BĐS ở nước ta đang trong giai đoạn manh nha nên còn nhiều hạn
chế và khiếm khuyết cả về công tác quản lý và hoạt động của thị trường.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện chuyên đề: “Thị trường bất
động sản và giải pháp thúc đẩy sự phát triển bất động sản ở nước ta đến năm
2020” là cấp thiết để ổn định và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam
trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: phương pháp phân tích tổng hợp,

phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, điều tra nghiên cứu thực địa.

3


2. Mục tiêu nghiên cứu:
Để hiểu rõ thêm về đặc diểm, vai trò, các hoạt dộng của thị trường BĐS,
cũng như muốn vận dụng những kiến thức đã học có liên quan đến thị trường BĐS
ở một phạm vi giới hạn nhằm dưa ra một số biện pháp khắc phục những tồn tại và
hạn chế của thị trường BĐS trong nước, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường
BĐS ở Việt Nam.
3. Ý nghĩa thực tiễn của chuyên đề:
- Tổng quát hóa được lý thuyết và thực tiễn của thị trường bất động sản.
- Kết quả nghiên cứu phục vụ cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về thị
trường bất động sản hiện nay.
- Đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản nước ta
đến năm 2020.

4


NỘI DUNG

I. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu:
1.

Khái niệm về thị trường bất động sản:
1.1.

Khái niệm Bất động sản:

Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do phấp luật
quy định. Với tư cách là vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con người, BĐS
được mua đi bán lại và đã nhanh chóng trở thành hàng hoá trên thị trường.
1.2.

Khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các
hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó
người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá
cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển
làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đất. ở
nước ta hiện nay, thị trường nhà đất đã và đang được hình thành rõ rệt và vận hành
rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS.
Trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, Nhà nước đã quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nước ta thực chất hàng
hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung là nơi mà người mua và người bán thoả
thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng
5


đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trường nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động
theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng, quy mô của từng người tham gia, kết
cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán.

1.3.

Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị truờng bất động

sản là thị truờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau:
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có
được từ việc sở hữu đất đai. Bởi vậy, đất đai không bao giờ hóa mòn và mất đi,
người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khách,
cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lưọi ích do đất đai mang lại.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động
sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịuảnh
hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, thị hiếu, tập quán
cũng khôngthể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đượng. Chính vì vậy hoạt động
của thị trường bất động sản mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản
mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên cả nước, mà ở mỗi vùng đó
trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau. Do đó nhu cầu về bất động sản
là khác nhau về số lượng, kiểu cách mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy
mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy,thị trường bất
động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực
nông thôn. Ngya cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá,
chính trị của một vùng hay cả nước thị cũng có thị trường bất động sản phát triển,
hoạt động sôi động hơn các đô thị khác.
- Thị trường bất động sản chị sự chi phối cuả yếu tố pháp luật : Bất
động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu
sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản.
6


- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản: khi

cầu bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không
thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì việc
tăng cung hàng hoá bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hoá
thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản,các công trình xây dựng… đòi hỏi
phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai,
xin giấy phép xây dựng, thiết k, thi công…Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất
động sản thưòng là khá phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị
lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
- Thị truờng bất động sản có mối quan hệ mật thiêtú với thị trường vốn:
hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch,
đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu lớn về vốn. M ột
phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy
dộng trên thị truờng vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy đông được trên thị trường
tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản.
2. Vai trò của thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS phát triển là một nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
2.1. Thị trường Bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố
sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS:
Trên thị trường BĐS, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu
dùng thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, BĐS
nói chung mà chủ yếu là đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử
dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối
lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường
hàng hoá BĐS luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái
7


hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng
của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm như nhà ở và các công
trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả đất đai được vật hoá
trong sản phẩm. Để tiến hành qúa trình tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải
chuyển hoá hình thái hiện vật thành hình thái tiền. Công việc chuyển hoá hình thái
vốn này được thực hiện thông qua thị trường. Thị trường BĐS nhìn từ góc độ xử lý
đầu ra của sản phẩm có ảnh hưởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng của
kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hoàn trả
vốn kinh doanh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh.
Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường không chỉ
đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản
phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.
2.2. Thị trường Bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa
xây dựng, mua bán BĐS cũng như mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất:
Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá, người sản xuất trước hết lo tổ
chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản
phẩm hàng hoá, những sản phẩm đó sẽ được đem bán. Trong khi đó những người
tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó. Để giải quyết mâu thuãn
này, nơi gặp gỡ chính là thị trường. Thông qua thị trường bán (bên cung) và người
mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện quá trình
sản xuất diễn ra bình thường.
2.3. Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao
chất lượng nhà ở (BĐS), bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất:
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, chịu sự tác động tương
hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Sụ tồn tại và
8


vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách
rờinhau. Mỗi sự biến thiên của yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của
yếu tố khác và ngược lại. Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ

khoa học và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu
hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản
phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.
Như vậy trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường, nhờ
việc áp dụng khoa học công nghệ, cải tiến công nghệ mà nguồn hàng hoá BĐS
ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu
cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư và nền kinh tế quốc dân.
2.4. Hoạt động của Thị trường BĐS Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế - xã hội khác:
Thị trường BĐS được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây
dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá. Trên cơ sở đó, cơ chế
thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng.
Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục bổ xung
hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện chi
thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh
ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động
kinh doanh BĐS đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta. Thị trường BĐS hình
thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người
sử dụng đất và các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử
dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng
cơ bản, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư,
tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước.

9


2.5. Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác,
nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh:
Trên thị trường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện
tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường

và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, Địa chính, ngân
hàng, môi trường đô thị,… để mở rộng thị trường.
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống của các thị trường. Bởi
vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển các loại thị
trường. Trên cơ sở đó, cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng.
2.6. Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều
vốn, sức hấp dẫn cao:
Nếu thị trường được mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng
cường quản lý thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn của các doanh gia trong và ngoài
nước cũng như vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư, tạo ra khả năng mở rộng qui mô
sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu
quả hợp tác liên doanh. Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần quan trọng khai thác và
sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng
nhu cầu của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền
với đất đai và tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước.
Thông qua việc xây dựng pháp luật và hoạch định các chính sách cũng
như tổ chức quản lý và thực hiện có hiệu quả kinh doanh BĐS. Hoạt động kinh
doanh BĐS góp phần xóa bỏ tình trạng kiunh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế,
đầu cơ và các tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.
3. Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.
3.1.

Sự phát triển kinh tế.
10


Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan
trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất
kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương
mại...Bên cahj đó, sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ trong nền kinh tế

nói chung hay của ngành công nghệ và vật liệu xây dựng nói riêng, lại tạo ra những
yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những bất động sản mới phù hợp với yêu cầu
của sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng như đời sống. Quá trình đó, một mặt đã tạo ra
các hàng hóa mới, mặt khác đó cũng chính là quá trình cải tạo các BĐS cũ thành
những hàng hóa mới phù hợp với sản xuất kinh doanh và đời sống nhân dân. Tuy
nhiên, chu kỳ đổi mới của BĐS có thể chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng
đây cũng là một nhân tố vô cùng quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán
trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng khi nền kinh tế phát triển.
Sự phát triển của kinh tế xã hội đã tạo ra một năng suất lao động cao
hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra
những yếu tố làm tăng nhu cầu về BĐS nên các giao dịch về BĐS trên thị trường
cũng sẽ tăng theo.
3.2.

Sự gia tăng dân số.
Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở. Khi mà

dân số của xã hội tăng thì quy mô và số lượng các gia đình cũng tăng theo mà
nguồn lực đất đai bị giới hạn. Điều đó không những làm cho thị trường bất động
sản hoạt động ngày càng trở nên sôi động mà mặt khác, đó còn là nguyên nhân dẫn
đến sự tăng giá của bất động sản trên thị trường.
Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng
lên. Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh
doanh, từ đó dẫn đến tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất
nông nghiệp. Khi mà sức ép về đất đai trong khu vực nông nghiệp như vậy, những
11


dòng di chuyển dân cư đến các thành phố, thị xã, thị trấn lại tạo ra sức ép mới về
đất ở và đất để sản xuất kinh doanh. Điều đó chủ yếu phải được giải quyết thông

qua thị trường bất động sản.
Sự gia tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm các nhu cầu về
các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu
học hành, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí... Những nhu cầu
này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về
đất đai làm đường giao thông, bất động sản cho các trường học, bệnh viện, các
công viên, các trung tâm thương mại, dịch vụ dân cư. Tất cả những điều đó đã trực
tiếp và gián tiếp làm cho thị trường bất động sản ngày càng mở rộng và phát triển.
3.3.

Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai.
Hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn

đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế
chấp, góp vốn bằng bất động sản... và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự
bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và
chuyển nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất
quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Có thể nói
hệ thống pháp luật nói chung cùng với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã tạo ra
hành lạng pháp lý ngày một hoàn thiện đã và đang tạo điều kiện cho thị trường bất
động sản hoạt động và phát triển.
3.4. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính
quyền các cấp.
Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng
kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng đướng sá, sân bay,
bến cảng... Các địa phương dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia cũng có những
quy hoạch riêng cho địa phương mình và đi cùng với các quy hoạch đó là các chính
12

sách ưu đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu thì các
khu công nghiệp phát triển đến đó và kéo theo nó là sự gia tăng về dân số rồi các
khu dân cư hình thành. Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước đã
dẫn đến sự gia tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản. Cũng tương tự như vậy, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ và
chính quyền các cấp không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát
triển, dân số sẽ di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục
vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không những không tăng mà
có thể còn giảm xuống, dẫn đến đóng băng của thị trường bất động sản.
Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc
quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể
làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu
vực lân cận. Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai nói chung và
bất động sản nói riêng. Đô thị hóa là một xu hướng tất yếu của mọi quốc gia trong
tiến trình phát triển kinh tế. Đó cũng chính là quá trình tập trung dân số và mật độ dân
số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc
các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các cơ sở vui chơi giải trí theo sự phát
triển của cơ sở hạ tầng. Do đó, quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu
về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ cấu bất động sản.

3.5.

Tập quán, truyền thống và thị hiếu.
Ở các thị trường khác như thị trường hàng hóa thông thường, thị

trường lao động hay thị trường vốn, sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, truyền
thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Yếu tố
tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp...
trên thị trường bất động sản, làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch trên các
13

phương diện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi
thuê... mặt khác, lại tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức
thanh toán. Điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng các phương tiện, các
hình thức thanh toán, đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán.
Thị hiếu và thói quen cũng ảnh hưởng đế thị trường bất động sản trên
các phương diện chủ yếu như: thói quen về nhà ở, đất ở. Ví dụ: nếu mọi người đều
có thói quen ở nhà chung cư thì thị trường nhà chung cư trở nên sôi động, ngược
lại thói quen ở các biệt thự độc lập thì thị trường nhà, đất biện thự ở khu ven đô lại
nhộn nhịp... Kiểu dáng về kiến trúc, nội thất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản. Nếu những công ty kiến trúc, xây dựng nhà phù hợp với thị
hiếu của mọi người thì người mua sẽ nhiều hơn và ngược lại.
4. Tình hình thị trường bất động sản trên thế giới.
4.1.

Thị trường BĐS ở Đức.
Khung pháp lý về thị trường bất động sản ở Đức là vấn đề quan tâm

hàng đầu. Ở đây có hai mảng vấn đề: một là, việc tạo khung pháp lý bảo đảm cho
việc chuyển đổi bất động sản; hai là, xây dựng khuôn khổ pháp lý theo nguyên tắc
thị trường. Nhìn chung, xét về lâu dài thì Nước Đức hướng tới tạo dựng một thị
trường bất động sản bền vững, thông suốt, những can thiệp từ phía Nhà nước sẽ
được giảm dần.
Hàng hóa trên thị trường bất động sản ở Đức gồm đất, đất có công
trình và quyền thừa kế xây dựng. Để đất có thể giao dịch mua bán được thì trước
hết đất đó phải được quy hoạch theo mục đích sử dụng được xác định trong quy
hoạch hướng dẫn xây dựng; tiếp đến là xác định chủ sở hữu bất động sản. Hiện nay
bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước được mua bán theo quy định của Luật công;
thị trường nhà ở, văn phòng, đất kinh doanh được thực hiện theo Luật tư.

14


Việc giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản đều thực
hiện thông qua hợp đồng với giá thỏa thuận. Hợp đồng phải qua công chứng như
một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới được đăng ký vào sổ
địa bạ tại tòa án. Để tránh đầu cơ, Nhà nước quy định việc người mua (tổ chức) bất
động sản nếu sau đó lại bán bất động sản trong vòng 10 năm kể từ khi trở thành
chủ sở hữu, thì người này phải chịu nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng phải thông
thoáng, không bị méo mó bởi những can thiệp khác nhau. Tuy nhiên, theo kinh
nghiệm của Đức thì vấn đề nhà ở không thể phó mặc hoàn toàn cho thị trường tự do
được. Nhà nước vẫn phải có sự can thiệp nhất định thông qua các hình thức như thuế,
phí, các quy định chống đầu cơ và các chính sách hỗ trợ nhà ở. Ở Đức, N hà nước có
nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở như hỗ trợ sở hữu nhà, hỗ trợ tuỳ theo thu nhập, hỗ
trợ xây dựng căn hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang và bảo dưỡng nhà hiện có. Các chương
trình hỗ trợ được thực hiện thông qua các hình thức như cho vay ưu đãi, hỗ trợ tiết
kiệm xây dựng, trợ cấp nhà, cho vay không lãi để cải tạo nhà, trợ cấp nhà ở.
4.2.

Thị trường BĐS ở Singapore và Trung Quốc.
Thị trường bất động sản tại Singapore cũng phát triển mạnh với các loại

hình kinh doanh bất động sản như cho thuê văn phòng, mua bán nhà, cho thuê căn hộ,
các dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản …Trong đó, thị trường cho thuê văn phòng
diễn ra sôi động với tốc độ tăng trưởng hàng năm là 6,4% do sự mở rộng của một số
đối tượng thuê văn phòng ở các khuôn viên hiện tại cũng như việc di chuyển địa
điểm, các công ty nước ngoài đầu tư vào Singapore ngày càng tăng. Các công ty
chuyên về lĩnh vực tài chính, các dịch vụ pháp luật và các ngành công nghệ thông tin
(IT) vẫn tiếp tục là các nguồn nhu cầu chính đối với diện tích văn phòng. Thị trường

nhà ở, thị trường cho thuê căn hộ, các dịch vụ liên quan đến bất động sản phát triển
điều đặn trong những năm qua. Để đạt được những kết quả đó, Nhà nước đã chú trọng
15


công tác lập quy hoạch sử dụng đất, công tác quy hoạch này phân định rõ từng khu
vực được phép phát triển những loại bất động sản nào và Nhà nước rất chú trọng đến
việc xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, cảnh quang đô thị. Hệ thống chính sách pháp
luật về bất động sản được xây dựng đồng bộ, trong đó Nhà nước chú trọng và ưu tiên
phát triển mảng thị trường cho thuê bất động sản. Nhà nước quản lý công dân bằng
thẻ cư trú. Thẻ cư trú có hai loại là thẻ vàng và thẻ xanh. Căn cứ để cấp thẻ cho công
dân là thời gian cư trú và thời gian đóng góp cho nền kinh tế Singapore. Những công
dân được cấp thẻ vàng sẽ được thuê nhà với giá rẻ hơn những người được cấp thẻ
xanh. Do vậy, chính sách này tạo điều kiện cho việc huy động nguồn lực nhàn rỗi
trong dân cư để phát trên nền kinh tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong
công tác quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Thị trường bất động sản ở Trung Quốc: Nền kinh tế Trung Quốc
chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường được
vài thập kỷ, nhưng nền kinh tế nước này được đánh giá có tốc độ tăng trưởng
nhanh nhất thế giới. Kể từ khi Chính phủ Trung Quốc bãi bỏ việc cấp nhà miễn phí
và trợ cấp, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển nhanh chóng, giá nhà
đất tăng nhanh trung bình khoảng 5,5%/năm, nguồn vốn đổ vào đầu tư bất động
sản hàng năm tăng khoảng 30%, tạo ra nguy cơ phá vỡ quy hoạch chung. Trước
nguy cơ đó, Chính phủ Trung Quốc đã nỗ lực xây dựng và ban hành nhiều chính
sách, thể chế để hạ nhiệt thị trường bất động sản và họ đã thành công. Trong hệ
thống chính sách đó, Trung Quốc chú trọng đến công tác quy hoạch sử dụng đất,
phát triển không gian đô thị, các đặc khu kinh tế, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng
… Phát triển các hình thức mua bán, cho thuê bất động sản, trong đó Nhà nước
khuyến khích xây dựng căn hộ để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu cho đại đa số
người dân, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong công tác quy

hoạch, thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế xã hội.
4.3.

Thị trường BĐS ở Australia.
16


Australia có hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản đạt
tới trình độ phát triển rất cao. Hiện nay có ba loại sở hữu đất ở Australia là đất tư
nhân, đất công cộng, sở hữu của người thổ dân. Thị trường bất động sản ở
Australia có các giao dịch bất động sản hoàn toàn chính thức. Xấp xỉ 100% các
giao dịch đất đai được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại các
cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước. Chính phủ khuyến khích đầu tư vào bất
động sản đối với những người mua nhà lần đầu và các chính sách cho vay của các
thể chế tài chính bằng cách làm cho các khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng
hơn. Hơn nữa, hệ thống thông tin địa chính hiện nay ở Australia đã được số hóa,
bao gồm các thông tin về tất cả các mảnh đất tại Australia và để tạo thành một cơ
sở dữ liệu quốc gia. Với bộ cơ sở dữ liệu này cho phép cho phép xây dựng bản đồ
địa chính thống nhất để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai, tra cứu
thông tin, lập quy hoạch và đặc biệt là lập quy hoạch về môi trường.
Vấn đề định giá bất động sản: Bất động sản được định giá nhằm tính
thuế bất động sản; là cơ sở cho việc đền bù khi bất động sản được trưng dụng;
cung cấp thông tin cho các tổ chức tín dụng; là cơ sở định ra giá bán đất; là cơ sở
cho quyết định đầu tư vào bất động sản. Để đảm bảo tính nhất quán của các bộ dữ
liệu định giá, chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chuyên gia do các cơ
quan lập pháp quản lý. Việc định giá đất rất phức tạp, dựa trên giá bán các bất
động sản tương đương, ước tính về giá trị vốn của đất và nhà, không xét tới đồ đạc
và các tài sản có thể duy chuyển khác trong ngôi nhà.
5. Tình hình TTBĐS tại Việt Nam.
Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo

định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS
nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Với mô
hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển.
17


Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu
việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung
tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết
thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển.
Sự đô thị hóa và phát triển nhanh chống như hiện tại và tiềm năng kinht ế của
Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã làm cho thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng,
khó kiểm soát khi thị trường BĐS ở nước ta còn quá trẻ, những cuộc cạnh tranh
không lành mạnh đã diễn ra.
Công nghệ “ thổi giá ” đất: sự “làm giá” của đối tượng tham gia đăng ký đấu
giá với khối lượng thửa đất lớn, kèm với đó là bỏ thầu giá đất thật cao. Tuy nhiên, khi
trúng đấu giá, các đối tượng này lại bỏ tiền cọc, không mua nữa. Các quận, huyện cho
rằng, chiêu thức này nhằm mục đích nâng giá đất trong khu vực đấu giá để trục lợi,
gây “nhiễu” cho công tác quản lý và kế hoạch đấu giá đất của chính quyền.
Tình trạng “thổi” giá đất thông qua các phiên đấu giá công khai đã có từ nhiều
năm nay. Điển hình là phiên đấu giá đất tại Mỹ Đình năm 2006. Đơn vị trúng đấu giá
đã trả tới 65 triệu đồng/m2 trong khi vị trí đất liền kề chỉ hơn 30 triệu đồng/m 2. Giao
dịch này sau đó đã bất thành vì nhà đầu tư bỏ tiền cọc. Tuy nhiên, sau khi thông tin
giá đất Mỹ Đình được trả 65 triệu đồng/m2 lan ra, chỉ qua vài tuần, giá được "tâng"
lên nhanh chóng. Kết quả, dù mất 2 tỷ đồng đặt cọc nhưng nhà đầu tư thu lại gấp hàng
chục lần do “đẩy” được những lô đất lớn với giá cao đã được "gom" từ trước đó.
Hiện tượng đầu cơ: Có “bàn tay” của giới đầu cơ nhà đất. Dân đi đấu giá chủ
yếu là “cò” nhà đất. Họ đi đấu giá có bài bản nhằm “ôm” được đất, góp phần “thổi”
giá lên và bán lại cho người trượt, nếu không bán được thì bỏ thầu, bỏ cọc là xong bởi
số tiền cọc thường không đáng kể.

Cung tăng, cầu giảm: Sự tăng trưởng quá nóng của thị trường BĐS và cuộc
khủng hoảng tài chính thế giới cũng như “ giọt nước làm ly” khi nó ảnh hưởng đến sự
18


tăng trưởng của nền kinh tế nước ta, lạm phát gia tăng. Thị trường BĐS rơi vào tình
trạng đóng băng.
Nguồn cung, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục được các chủ đầu tư tung ra thị
trường, dẫn đến thực trạng lượng cung hàng “ứ đọng” tăng cao. Cung tăng, cầu giảm.
Năm 2007 và đầu năm 2008, chủ đầu tư lên ngôi thành “thượng đế”, còn khách
hàng muốn mua được sản phẩm bất động sản phải xếp hàng chầu chực. Nhưng hiện nay,
vai trò “thượng đế” đã được trả lại cho khách hàng, vì chủ đầu tư muốn bán được sản
phẩm phải đưa ra hàng loạt chiêu khuyến mại như: mua đất trúng xe ôtô, mua đất được
vàng, mua đất được đất. Thậm chí gần đây, nhiều chủ đầu tư muốn mời khách hàng đi
tham quan dự án phải đưa đón, phục vụ ăn uống và trước khi về có thêm một… giỏ quà.
Điều nghịch lý là khi càng được “chiều chuộng” thì các “thượng đế” lại càng tỏ
ra thờ ơ với thị trường. Hàng loạt dự án tên tuổi, nổi đình nổi đám một thời như The
Vista, Sài Gòn Pearl, Blooming Park…, trước đây muốn mua được rất khó, thì gần
đây, chỉ cần lên mạng mở công cụ tìm kiếm là thấy thông tin bán căn hộ các dự án
này trải đầy, ngược lại người mua hầu như không có.
Lãi suất cao: Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết:
“Hiệp hội đang tập hợp ý kiến của các doanh nghiệp, sau đó gửi lên trên để kiến nghị
tháo gỡ chứ tình hình hiện nay căng quá, doanh nghiệp nào cũng kêu. Khó khăn nhất
hiện nay là việc tiếp cận nguồn vốn trong khi mặt bằng lãi suất lại cao. Mặt bằng lãi suất
ngân hàng hiện nay cả ngắn hạn và dài hạn lên đến quanh mức 18 -19%/năm, sẽ chẳng
có ngành nghề kinh doanh nào vay vốn mà có thể làm ăn có lãi lớn. Đặc biệt đối với
BĐS, lãi suất ngân hàng cao như vậy thì chẳng ai có đủ can đảm để vay mua nhà. Đối
với giới đầu tư, cũng chẳng ai dại gì đầu tư vào BĐS trong thời điểm khó khăn này.
Trong những thời điểm hoàng kim nhất của thị trường BĐS, đầu tư sinh lợi
30%/năm cũng rất hiếm. Một điều chắc chắn lãi suất cao, đầu vào sẽ tăng dẫn đến giá

thành không thể thấp hậu quả giá đầu ra sẽ tăng. Như vậy là khó cho cả 2 bên mua và
19


bán. Thêm vào đó, giá thép tăng mạnh cũng khiến các doanh nghiệp nếu không có dự
trữ từ trước đã gặp khó khăn không ít”.
Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án BĐS, ông Bùi
Tiến Thắng - Phó tổng giám đốc Sacomreal cho rằng: “Với mặt bằng lãi suất 18
-19%/năm thì thị trường BĐS sẽ chẳng còn hấp dẫn gì cả. Với một dự án BĐS, tính từ
khi triển khai đến khi đủ điều kiện bán hàng cũng phải mất vài năm. Nếu là dự án có
đất sạch phải mất 2 năm; đối với dự án phải giải phóng mặt bằng phải mất 4 năm. Nếu
tính ở mức lý tưởng, chủ đầu tư chỉ phải vay 50% tổng vốn đầu tư của dự án, chỉ trong
vòng 3 - 4 năm lãi suất đã lên đến 30 - 40% của tổng vốn đầu tư. Trong khi đó, đối với
một dự án BĐS để sinh lãi 30% đã là rất khó. Vì vậy, nếu những khó khăn như hiện
nay vẫn còn kéo dài thì chẳng có chủ đầu tư nào mặn mà với các dự án BĐS”.
Ông Bùi Tiến Thắng dự báo: “Từ đây cho đến cuối năm 2010, thị trường BĐS
sẽ chẳng thể nào khởi sắc mặc dù đang là mùa cao điểm”.
Xét về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS: thì Việt Nam đang đứng vị trí
thấp nhất trong khu vực châu Á- Thái Bình Dương. Theo các chuyên gia BĐS, để
nâng cao chỉ số minh bạch thị trường, trước hết Việt Nam cần nâng cao lòng tin của
người dân đối với các dự án BĐS thông qua việc công bố đầy đủ, chính xác thông tin
về các dự án BĐS. Việc minh bạch hóa thị trường là cơ sở tối quan trọng để thu hút
các nhà đầu tư nước ngoài. Ông Boaz Boon, Phó chủ tịch cấp cao phụ trách nghiên
cứu của Tập đoàn Capita Land cho rằng, để đầu tư vào một nước nào đấy, các nhà đầu
tư thường nhìn vào chỉ số minh bạch thị trường BĐS.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, những sản phẩm BĐS được bán trên sàn chỉ
chiếm khoảng 20- 30% nguồn cung của thị trường. Ông Phùng Văn Năng, Tổng giám
đốc Công ty cổ phần BĐS Nam Việt, cho rằng hiện có rất nhiều sản phẩm căn hộ, đất
nền được tung ra thị trường, nhưng những sản phẩm được cấp giấy chứng nhận qua
sàn chỉ là 10-15%.

20


Giám đốc một công ty BĐS cho biết, hiện nay, để hoàn thành thủ tục pháp lý
của một dự án BĐS phải mất ít nhất từ 1- 2 năm, điều này gây không ít khó khăn cho
các doanh nghiệp BĐS. Để thực hiện dự án được sớm, hiện có đến 90% các dự án có
vấn đề về mặt pháp lý, nhưng để dự án được hoạt động trót lọt các công ty thường
không công bố những khiếm khuyết này bởi đa số các dự án hiện nay đều phải vay
tiền ngân hàng hoặc huy động vốn nên áp lực trả lãi là không hề nhỏ.
Giá văn phòng cho thuê cao: Theo điều tra về môi trường kinh doanh do Tổ
chức xúc tiến Thương mại Nhật Bản (Jetro) công bố, TP HCM có chi phí thuê văn
phòng đắt nhất khu vực ASEAN. Theo đó, tính trung bình mỗi m2 văn phòng tại TP
HCM có giá cho thuê lên tới 57 USD một tháng.
Với mức giá này, TP.HCM đã vượt mặt tất cả các thành phố khác tại Đông
Nam Á, kể cả Singapore (46,4 USD) hay Bangkok (19,8 USD) mỗi m2 một tháng.
Thậm chí giá thuê ở TP HCM còn cao hơn cả mặt bằng chung ở những thành phố
lớn khác tại châu Á như Seoul và ngang ngửa với thủ đô của Trung Quốc. Tại Seoul, mỗi
m2 văn phòng có giá thuê chỉ 49,8 USD/tháng và ở Bắc Kinh, con số này là 57,2 USD.

II.

Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam.
1.

Thực trạng và những thành tựu của thị trường BĐS Việt Nam.
Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng

xẫ hội chủ nghĩa (Năm 1986) đến nay, TTBĐS đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng nóng
(sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là những giai đoạn 1993 – 1999 (tăng trưởng giai
đoạn 1993 – 1996, suy giảm trong giai đoạn 1996 – 1999); 2000 – 2006 (tăng trưởng

trong giai đoạn 2000 – 2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004 – 2006) và 2007 – nay
(tăng trưởng trong giai đoạn 2007 – 2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay). Hiện tại,
thị trường đang diễn biến rất khó dự báo. Chín tháng đầu năm 2009, một số phân khúc
21


thị trường và tại một số địa bàn tuy có tăng giao dịch nhưng không bền vững. Trong
những năm qua, TTBĐS Việt Nam đã có những thành tựu nhất định.
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. TTBĐS
nói chung là một phạm trù rộng. Tuy nhiên, TTBĐS bao gồm một số phân khúc
chính. Một là, phân khúc thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ
và mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công
nghiệp, khu chế xuất, các khu kinh tế...); phân khúc thị trường sản phẩm BĐS
thương mại, du lịch ( các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ
dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf...); phân khúc nhà cho các đối tượng xã
hội ( lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học,
nhà cho các đối tượng xã hội...).
Thứ hai, chủ thể tham gia TTBĐS rất đa dạng. Có thể thấy, tất cả các chủ
thể, loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này.
Hầu hết các Tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của nhà nước hiện đã thành lập
hoặc là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc tham gia trực tiếp vào kinh doanh
BĐS. Tất cả các Tổng công ty lớn trong nghành giao thông, xây dựng hiện nay trực
tiếp hay gián tiếp đều là các chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu các khu đô thị mới hoặc
các toàn chung cư cao tăng. Các chủ đầu tư là các công ty nước ngoài cũng đã và
đang là các chủ khu đô thị mới, các tòa chung cư cao tầng.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc
sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư
đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện
diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp
ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực

tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.

22


Thứ tư, TTBĐS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế. Việc
tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào TTBĐS nói chung và thị trường nhà ở khu đô thị
mới, căn hộ chung cư nói riêng là rất khó và rất không chính xác. Tuy nhiên, theo dõi
diễn biến thị trường những năm qua có thể thay đổi một lượng vốn rất lớn đã và dang
được đầu tư vào thị trường này. Về nguồn vốn trong dân cư trong nước, dù không
chính xác, nhưng với số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho TTBĐS là khá lớn.
Thứ năm, TTBĐS có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền
kinh tế. Trước hết, TTBĐS có quan hệ mật thiết đối với thị trường khoa học công
nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin. Công nghệ thông tin đã và đang được sử
dụng trong TTBĐS, rõ nét nhất là đối với thị trường quyền sử dụng đất. Cùng với
quá trình phát triển của TTBĐS, công nghệ cũng đã được chuyển giao vào nền
kinh tế. Trong những năm 2001 đến nay, việc những tòa nhà cao tầng ngày một cao
đi liền với việc ứng dụng công nghệ ngày một hiện đại. Hơn nữa, nhu cầu về thông
tin còn đi nhanh hơn nữa trong việc đáp ứng nhu cầu phát triển TTBĐS. Hai là,
TTBĐS có sự liên thông với thị trường tài chính – tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị
trường chứng khoán. Thực trạng tăng, giảm trên thị trường thời gian qua cho thấy
đã có sự liên thông trong một chừng mực nhất định giữa TTBĐS với thị trường
chứng khoán, một thực trạng chưa có tiền lệ của nền kinh tế Việt Nam. Ba là,
TTBĐS quan hệ với thị trường lao động tương đối rõ nét. Trong điều kiện nền kinh
tế đang trong thời kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều,
đang tồn tại sự phân tằng đa dạng, phức tạp. Mối quan hệ của thị trường lao động
với TTBĐS ở nước ta hiện nay được xem như là mối quan hệ bắc cầu tác động
tương hỗ lẫn nhau trong quá trình vận hành.
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, TTBĐS Việt Nam thể hiện một đặc trưng
cơ bản là TTBĐS Việt Nam dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể

kinh tế chỉ có quyền sử dụng đất. TTBĐS Việt Nam được xây dựng trên cơ sở đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai năm 1987
23


đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu
nhưng giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng (cơ quan nhà nước, doanh nghiệp,
hợp tác xã và cá nhân). Luật đất đai năm 1993 tái khẳng định những nội dung trên
và bổ sung một nội dung căn bản là đất đai (quyền sử dụng đất) có giá. Luật đất đai
2003 tiếp tục khẳng định những nội dung căn bản của luật đất đai 1987, 1993 và
đặt quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Đây là những bước tiến quan trọng
trong quá trình làm rõ nội hàm về quyền sở hữu đất đai trong nền kinh tế Việt Nam
và cũng là một trong những đặc trưng căn bản của TTBĐS Việt Nam trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thứ bảy, TTBĐS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển
sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện. Thể chế nền kinh
tế thị trường nói chung và thể chế TTBĐS nói riêng từng bước được hình thành và
ngày càng hoàn thiện. Các thành tố TTBĐS ngày càng mở rộng và có sự tham gia
ngày càng nhiều của các chủ thể trong nền kinh tế. Các hạn chế đối với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam dần
được gỡ bỏ. Cấp độ thị trường đã có những bước phát triển từ thấp đến cao, từ
manh nha đến tập trung hóa, hiện đang ở cấp độ tiền tệ hóa. Một vài yếu tố của
TTBĐS cả nước nói chung và tại một số thành phố lớn nói riêng đang phát triển ở
cấp độ cao hơn – cấp độ tài chính hóa.
Thứ tám, TTBĐS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô
thị hóa cao của nền kinh tế. Trong một nền kinh tế đang phát triển, mới nổi như
Việt Nam, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa là một tất yếu. Do vậy, một trong
những đặc trưng của TTBĐS Việt Nam là bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp
hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Từ đặc trưng này, TTBĐS luôn cần một lượng
vốn lớn, phát triển với tốc độ ngày một mạnh. Bên cạnh đó, nó cũng đi kèm với độ

tự phát lớn. Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc
24


biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy
hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.
Thứ chín, TTBĐS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế
đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu. Việc hội nhập của
TTBĐS có một số khác biệt so với sự hội nhập chung của cả nền kinh tế, trong đó
rõ nét nhất là ở chỗ, các yếu tố nước ngoài đã tham gia ngày càng sâu rộng vào
TTBĐS , trong khi yếu tố Việt Nam tham gia vào TTBĐS quốc tế hiện còn rất nhỏ
bé. Những chủ thể nước ngoài đầu tư vào TTBĐS Việt Nam đóng góp không chỉ
về sản phẩm mà còn đóng góp vào việc chuyển giao công nghệ đầu tư, trình độ
kinh doanh, kỹ năng quản lý cho các chủ thể Việt Nam.
2. Những tồn tại và vấn đề đang đặt ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, cùng với những đặc trưng cơ bản nêu
trên, TTBĐS hiện có một số tồn tại, bất cập. Một là, TTBĐS Việt Nam còn đang ở
cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị
trường chưa hoàn chỉnh. Thực chất, hiện tại TTBĐS vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa –
tức là chưa chuyển sang cấp độ tài chính hóa. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các
chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, TTBĐS Việt Nam phụ
thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hệ
thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi TTBĐS
cần nguồn vốn trung và dài hạn. Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư BĐS, về trái
phiếu BĐS, về hệ thống thế chấp thứ cấp BĐS, về quỹ tiết kiệm BĐS hiện vẫn chưa
có nên một hệ thống tài chính cần thiết cho TTBĐS vẫn còn đang là một kỳ vọng đối
với thị trường này. Hệ quả là, TTBĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả
khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng.
Hai là, TTBĐS Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào
bên bán. TTBĐS nói chung, TTBĐS là nhà ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán,

25