TỔNG QUAN về THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm chung về thị trường
1.1.1. Khái niệm về thị trường
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông
hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị
trường.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ
lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn
được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta
đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau:
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi,
thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch
giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu. Nó là
đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá.
- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể hiện
đặc trưng bản chất của thị trường. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả
mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường.
Chủ thể của thị trường là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trường:
1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là người bán
hàng hoá ra thị trường;
2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là
người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các
hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất như
tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản … Khách thể là cơ sở vật chất cho

sự tồn tại của thị trường.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản
trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường.
Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được
tính bằng tiền.
1.1.2. Chức năng của thị trường
Chức năng của thị trường thể hiện trên các mặt sau đây:
* Chức năng trao đổi

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sử hữu đối với hàng hoá, thông qua đó
thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng
của yêu cầu tiêu dùng.
* Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật
cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân
phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng lãnh thổ và các doanh nghiệp,
không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh
tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường.
* Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới)
và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn
vốn và về tỷ suất lợi nhuận … Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì

chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén.
* Chức năng liện hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa
phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một
nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại, thị trường là hệ thống mở.
1.1.3. Phân loại thị trường
Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo chọn tiêu chí phân loại, ở đây đề cập
một số cách phân loại cần thiết nhất.
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô chia thành thị trường tự do và thị trường có kế
hoạch.
- Căn cứ vào công dụng của hàng hoá chia thành thị trường hàng hoá và thị trường
các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ,
thông tin và thị trường bất động sản …
- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông chia thành thị trường đô thị, nông thôn,
trong nước và thị trường quốc tế,
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị
trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua và
thị trường cân bằng.
1.1.4. Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chức
hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa
kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả
nước. Trong hệ thống này thì thị trường hàng hoá là cơ sở, các thị trường khác đều phục vụ
cho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau. Ở nước ta hiện nay chỉ mới có thị trường hàng
tiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường khác hoặc mới hình thành hoặc còn
què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng hoặc tồn tại dưới dạng “chợ đen”.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Vì vậy, để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị
trường hoàn chỉnh trong đó có thị trường bất động sản.
1.2. Khái niệm, đặc tính bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những
gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS)
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại,
tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2.2. Đặc tính của bất động sản
* Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì
cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với
giá trị của bất động sản, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,
văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm
của bất động sản.
* Tính lâu bền
Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi

lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ
kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đề
bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động
sản đó.
Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục đảm bảo an toàn cho việc
sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu
đuợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để
“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
* Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều
chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại
lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là
cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích
ứng của bất động sản.
* Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một
thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau.

Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi
người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở
thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản
không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác.
* Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính
phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới
trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản
xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển được nên bất động sản khó
mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất đai, nhà ở,
tiền tệ, thuế …
* Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lý chẳng hạn đầu tư
vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có
năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến
thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà,
duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác … Nói chung chi
phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí
tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đấy là chưa kể những
chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư …
* Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học … có thể nâng cao
giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo
được chính xác sự đầu tư lớn của Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm
chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn.

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

1.3. Khái niệm về thị trường bất động sản
1.3.1. Khái niệm
Các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về
BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ
thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường
BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợp
các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm về thị trường bất động sản như
sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là
“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có
liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở
đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường
cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Phân loại thị trường bất động sản

a/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà
xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây
dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản
xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
b/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng ...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá ...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX ...)
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi
như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử,
v.v..
c/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn

BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
d/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc
thuê.
(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)
1.3.2. Đặc tính và chức năng của thị trường bất động sản
1.3.2.1 Các đặc tính
* Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động
sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị
một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng … tức là có tính tương đối
chứ không phải tuyệt đối.
* Thị trường mang tính khu vực: do đặc điểm cố định, không di chuyển được của bất
động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động
sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau.
* Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: bất động sản
thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người lại
không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của
các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá … Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít
nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên
môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giúp hoặc
thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm … để mua hoặc
thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém
phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về
bất động sản sẽ đắt lên.
* Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị
trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên
mua không? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn
toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động
sản gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực
hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.
1.3.2.2. Các chức năng
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản
có các chức năng dưới đây:
* Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Đất đai là nguồn tài nguyên có
hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của
thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông
qua cơ chế giá cả.
* Thể hiện sự thay đổi cầu đối thị trường bất động sản: Sự biến động của cầu là do
những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
- Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng;
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
* Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai phương thức sau đây
để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản
hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại.
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường tương

đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu
thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở
cũng được cho thuê làm văn phòng …
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong
thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình
trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong
giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân
bằng chỉ là là tương đối và tạm thời thôi”.
* Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn,
giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng
nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng),
dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng
và các thang máy sẽ xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Như vậy người tiêu dùng
cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.
1.3.3. Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản
1.3.3.1. Cầu trong thị trường bất động sản

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Trong thị trường bất động sản ta có đường biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất
động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian (hình 1), ứng với đơn vị P 0 ta có số lượng
cầu Q0. Khi giá cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại tức là giảm đi.
P
Giá cả

đơn vị
bất động sản

P0

D1

D
O

Q
Q0

Q1
Số lượng cầu trong
đơn vị thời gian

Hình 1: Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không
thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Thế nhưng đối với nhiều loại bất động sản, như nhà ở
chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như:
- Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người
mua tăng lên, từ Q0 thành Q1 đường biểu diễn tịch về phía bên phải.
- Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá cao
thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
- Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương lai
mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu đối với nhà có garage cũng sẽ biến đổi.
- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai và
quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
1.3.3.2 Cung trong thị trường bất động sản

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng
hoặc giảm (tỷ lệ thuận). Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xây dựng mới được
biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi.
P
Giá cả
đơn vị
bất động sản
S2

S0

S1

P

O

Q2

Q0

Q1

Q
Số lượng bất động sản
xây mới để cung

Hình 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung
Cũng như đối với cầu, còn nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khai phát,
công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm, dự
báo tương lai … Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba nhân tố đó:
- Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của
nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành cao thấp
còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát … chẳng hạn nếu lãi
suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang phải thành đường S 1 tức là số cung
sẽ tăng lên.
- Sự thay đổi chính sách của chính phủ: Nếu chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì
số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2.
- Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp
tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượng
cung.
1.3.3.3. Cân bằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường thẳng
để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị (hình 3) thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E, gọi là
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi). Có hai loại cân
bằng: Cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do các nhân tố
khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới và cân bằng không ổn định khi
không tái lập được điểm cân bằng mới.
P

Đường cầu

P0

Đường cung

E

P1

E’

D0

D1

O

Qa

Q1

Q0

Q

Hình 3: Cân bằng cung cầu
Đồ thị thể hiện: khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng
chuyển dịch. Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3 đường cầu
dịch chuyển từ D0 xuống D1 và nếu giá cả vẫn giữ là P 0 thì số lượng cầu giảm đi là Qa. Như
vậy nếu lượng cung vẫn là Q 0 thì lượng bất động sản tồn đọng là ∆Q = Q 0 - Qa. Trong trường
hợp đó, nhà đầu tư giảm giá bán còn P 1 thì lượng nhà bán được sẽ tăng lên đến Q 1 và đạt tới
điểm cân bằng mới E’ giữa cung và cầu.
1.3.3.4. Tính đàn hồi của cung và cầu
Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không thay
đổi) đối với mỗi loại hàng hoá không như nhau. Đối với hàng hoá này, sự thay đổi giá cả sẽ
ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung nhưng với loại hàng hoá
khác lại không như thế. Do đó để đo được độ nhạy bén của số lượng cung và cầu đối với sự
thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả.
* Tính đàn hồi của cầu thể hiện trên hai mặt
- Tính đàn hồi của giá cầu được biển thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu).
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Hệ số PED =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu
Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu càng nhạy cảm đối với sự

thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít thì số lượng cầu tăng lên nhiều và ngược lại.
Nếu hệ số PED<1 thì người ta nói rằng hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cầu, hoặc
cầu đối với hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi.
Nếu PED>1 thì đó là cầu có đàn hồi
Chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% thì hệ số
PED = 3. Nghiên cứu của một số nước cho thấy, đối với nhà ở thì hệ số PED trong khoảng
0,5 - 1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác động đến cầu.
* Tính đàn hồi của cung được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu và được
biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung
Hệ số PES =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung
Nếu PES<1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung và ngược lại.
Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung, tức là khi giá cả thay đổi thì
trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi kịp (hình 4). Sau một thời gian khá dài
thì ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung. Chẳng hạn giá cho
thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1 - 3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn
phòng được xây dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng. Vì vậy trong
kinh doanh bất động sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người ta
còn chia thành tính đàn hồi ngắn hạn và dài hạn.
Giá cả P
S2

S1

S3

P1
Pe

O

Q1/Qe

Q2

Q3

Số lượng cung

Hình 4: Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạn
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57

Q


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngang thì tính
đàn hồi của cung trở nên vô hạn.
1.3.3.5. Sự vận hành thị trường bất động sản
Trong thị trường thì quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả. Thế nhưng trong
thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có bất động sản để cho thuê. Vì
vậy, ngoài giá cả mua bán còn phải xem xét giá thuê và cả hai loại giá này đều có ảnh hưởng
quyết định đến số lượng cầu. Tỷ số giữa giá thuê tháng R trên giá cả P được gọi là tỷ suất tư
bản hoá: i = R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi vốn càng nhanh.
Vì sao người tiêu dùng muốn thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu cầu về nhà ở người tiêu

dùng còn có nhiều nhu cầu khác về ăn mặc, đi lại giải trí, nuôi con cái … Vì vậy phải xuất
phát từ thu nhập của mình về cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết định việc mua hay
thuê nhà. Như vậy giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định chứ không
phải do thị trường đầu tư bất động sản chi phối.
Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử dụng bất
động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố kinh tế như trình
độ sản xuất, mức thu nhập, số luợng các hộ gia đình … quyết định. Vì vậy tác dụng của thị
trường sử dụng bất động sản là xác lập được mức giá thuê, với mức đó thì số lượng cầu cân
bằng được với số lượng cung.
Để tiện phân tích sự vận hành của thị trường bất động sản, người ta thường dựng mô
hình bốn hệ toạ độ như trong hình 5:
Thị trường đầu tư
định giá P=R/i

Giá cả

Giá thuê
tháng

Thị trường sử dụng
xác định giá thuê
D=f(R,tình hình kinh tế)=S

R

II

I

III

IV

Thị trường đầu tư
xây dựng mới

P = f(c)

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thị trường sử dụng điều
chỉnh lượng tồn
S = S/δ
(∆S = C - δS)

Lượng m2
C
mới xây dựng

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Hệ toạ độ I dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê và lượng cầu, nếu giá thuê
tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại. Nếu có sự thay đổi nhân tố kinh tế - xã hội nào đó thì
đường cầu D có thể dịch chuyển, chẳng hạn nếu kinh tế tăng trưởng thì nó dịch chuyển song
song về phía trên, tức là lượng cầu tăng lên khi giá thuê vẫn như trước hoặc giá thuê tăng lên
khi lượng cầu không đổi. Nhu vậy đường cầu D biểu diễn hàm số của giá thuê ít và tình hình

kinh tế. Khi lượng cầu bằng với số lượng cung thì đạt được cân bằng.
D(R,tình hình kinh tế) = S
Hệ toạ độ II (thuộc về thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê R
và giá cả P. Tỷ số giữa hai giá đó là tỷ suất tư bản hoá: i = R/P như đã nói ở trên và i chính là
toạ độ dốc của đường biểu diễn. Tỷ suất i cũng là tỷ suất thu lợi của người kinh doanh nhà
cho thuê. Khi xác định i, người kinh doanh cần xem xét đến 4 mặt sau đây:
(1) Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế;
(2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê;
(3) Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê;
(4) Chính sách thuế đối với bất động sản.
Khi đã xác định i thì có thể xác định được giá cả P hoặc giá cho thuê R nếu biết được
một trong hai giá đó.
Hệ toạ độ III (cũng thuộc thị trường đầu tư) dựng để biểu thị mối quan hệ giữa giá
thành f(c) và lượng xây dựng mới C. Tại hình 5 giả thiết là khi C tăng thì giá thành tăng, tức
là đường biểu diễn hướng về phía dưới bên trái. Nếu gặp tình huống giá thành không phụ
thuộc vào các yếu tố khác thì nó trở thành đường thẳng đứng hướng xuống dưới, hoặc gặp
trường hợp đất đai cung ứng phi đàn hồi thì nó lại nằm ngang song song với trục hoành. Khi
giá cả và giá thành bằng nhau thì có thể xác định được lượng xây mới trong dạng cân bằng,
nếu lượng xây mới ít hơn lượng cân bằng thì người kinh doanh có thể thu được lợi nhuận siêu
ngạch, còn nếu nhiều hơn thì không thu được lãi. Vì vậy lượng nhà xây mới nên duy trì ở
dạng cân bằng, tức là khi giá cả bằng giá thành, P = f(c).
Hệ toạ độ IV (thuộc về thị trường sử dụng) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa lượng nhà
đang tồn và nhà mới xây (tức là lượng tăng thêm). Trong một năm, lượng nhà đang tồn S tăng
thêm nhờ có lượng nhà mới xây trong năm C, đồng thời cũng giảm đi lượng δS, trong đó δ là tỷ
suất nhà bị thải loại do quá cũ và hư hỏng. Như vậy lượng nhà đang tồn được tăng thêm một
lượng là ∆S = C - δS.
Qua hình 5 ta có thể phân tích các ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đối với thị trường bất
động sản như sự thăng trầm của kinh tế, lãi suất dài hạn, tín dụng ngắn hạn …
* Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi kinh tế tăng trưởng thì đường biểu diễn cầu D trong hệ toạ độ I song song lên

phía trên (hình 6) do sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên … Nếu lượng cung S
không kịp tăng lên thì giá thuê sẽ tăng, do đó qua hệ toạ độ II mà kéo giá cả P cũng tăng theo,
rồi qua hệ toạ độ III mà làm tăng lượng nhà xây mới C, cuối cùng chuyển đến hệ toạ độ IV
làm tăng lượng nhà đang tồn S.

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Thị trường đầu tư
định giá

R

Giá thuê
tháng

II

Thị trường sử dụng xác
định giá thuê

I
S

P

Giá cả

III

IV

Lượng nhà tồn

Thị trường sử dụng điều
chỉnh lượng tồn

Thị trường đầu tư
xây dựng mới
C

Hình 6: Sự tăng cầu sử dụng bất động sản
* Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản thì Chính phủ có thể dùng công cụ lãi
suất tiền vay. Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp, Chính phủ (hoặc
ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn vay tiền mua nhà sẽ tăng lên,
còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạ
xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm xuống, đường biểu diễn trong hệ toạ độ II sẽ quay về
phía dưới một góc (hình 7), ảnh hưởng đến các hệ toạ độ còn lại, cuối cùng hình sự cân bằng
mới, trong đó lượng nhà mới xây tăng và làm cho lượng nhà tồn cũng tăng tương ứng. Hiển
nhiên sự cân bằng này phải sau một thời gian mới có thể hình thành do hiện tượng thời trễ
(do tính khu vực của thị trường bất động sản, khi thiếu thì không thể đem bất động sản từ nơi
khác đến để bán và cho thuê). Tình hình vận hành của thị trường bất động sản cũng diễn ra
tương tự khi các rủi ro trên thị trường giảm đi hoặc thuế đánh vào bất động sản hạ xuống.
Nếu do lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu cần mua nhà giảm đi, tình hình diễn ra
ngược lại, nhà mới xây và lượng nhà tồn bị giảm, giá thuê tăng … tiến đến sự cân bằng mới.

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Giá thuê

Thị trường đầu tư
định giá

P
Giá cả

Thị trường đầu tư xây
dựng mới

R

Thị trường sử dụng xác
định giá thuê

II

I

III

IV

Lượng nhà tồn

Lượng nhà
mới xây dựngC

S

Thị trường sử dụng điều
chỉnh lượng tồn

Hình 7: Sự thay đổi nhu cầu đầu tư
* Ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà xây mới
Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn khi lãi tín dụng
ngăn hạn tăng lên thì giá thành xây dựng nhà tăng lên, đường biểu diễn trong hệ toạ độ III
dịch song song về bên trái (hình 8), lượng nhà mới xây và lượng tồn giảm đi, số người mua
nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà … rồi hình thành cân
bằng mới.
Hình 8: Thay đổi giá thành xây dựng mới
R

Thị trường đầu tư
định giá

P

Giá cả

Thị trường đầu tư xây
dựng mới

Thị trường sử dụng xác
đinh giá cho thuê

Giá thuê

II

I

III

IV

Lượng nhà tồn

Thị trường sử dụng điều
chỉnh lượng tồn

Lượng nhà mới
xây dựng

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

S

C
57

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

CÂU HỎI
1. Nêu khái niệm chung về thị trường? Nêu chức năng, phân loại và hệ thống thị
trường?
2. Nêu khái niệm về bất động sản? Lấy ví dụ? Đặc tính của bất động sản?
3. Khái niệm, đặc tính, chức năng của thị trường bất động sản? Lấy ví dụ?
4. Lấy một ví dụ để diễn tả cung cầu của thị trường bất động sản trong hai trường hợp
có và không có tác động của các yếu tố khác?

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

CHƯƠNG II
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản
2.1.1. Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường.
2.1.1.1. Thị trường và cơ chế thị trường.
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của
sự tăng trưởng; tuy nhiên không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ
thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối
hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được… Đó là vì nó đã trở

thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác
nhau. Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con
đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Nghĩa là
Chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để giải quyết 3
vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gì, sản xuất thế nào và sản xuất cho ai. Vòng tuần
hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong hình 13.
Các thị trường sản phẩm
Cầu

Cung

Giày dép

Giày dép

Giá cả trên
thị trường
hàng hoá

Nhà cửa

Nhà cửa
Chè

Chè

Sản xuất ra tiền của người tiêu
dùngDoanh nghiệpTiền lương, tiền
thuế…

Lá phiếu bằng cầu của người
tiêu dùngHộ gia đình
Cái gì
Thế nào

Sở hữu đầu vào

Cho ai
Lao động

Lao động

Đất đai

Đất đai

Vốn

Vốn
Cung

Các thị trường yếu tố

Cầu

Hình 13: Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung - cầu Kinh tế học - Samuelson Paul Anthony

Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu các nhân và thu nhập do
vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sở
hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty. Quyền về tài
sản cho phép chủ sở hữu có khả năng sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan, hay khai thác hàng
hoá vốn có của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hình
thành tên gọi của Chủ nghĩa tư bản. Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt
quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch
và quyết định di dời để làm đường..
2.1.1.2. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường
Trong lĩnh vực kinh tế tồn tại nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau về vai
trò của nhà nước đối với nền kinh tế thị trường. Mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường đã
được các nhà kinh tế học quan tâm nghiên cứu trong nhiều thế kỷ. Nhiều trường phái đã xuất
hiện như: thị trường tự do, không có sự can thiệp của nhà nước gọi là “Trường phái tự do”
(Adam smith, 1723-1780); thị trường có sự can thiệp của nhà nước (Jonh Maynard Keynet,
1883-1946); “Trường phái tự do mới”- thị trường tự do với sự can thiệp tối thiểu của nhà
nước (Samuelson Paul Anthony- Giải thưởng Nobel Kinh tế 1978); Nhà nước mạnh can thiệp
sâu vào kinh tế (Richard Bergeron).
Dưới đây giới thiệu quan điểm của Samuelson Paul Anthony.
Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng
mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập. Một hệ thống thị trường có hiệu quả nhất cũng
có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận được.
Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt. Giá địa ốc đã tăng
trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm ngày
càng trở lên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990…Những vấn đề đó
chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung - cầu, đó là sự tương tác qua lại giữa cầu - là

người tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung là các doanh nghiệp tao ra hàng hoá và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi
nhuận lớn nhất. Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích
rằng do cung về đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng
hàng hoá đầu ra và về giá cả.
Cả thị trường và sự quản lý của Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành
lành mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ
tay bằng một bàn tay. Sự phận chia một cách thích hợp trách nhiệm giữa thị trường và chính
phủ sẽ quyết định sự thịnh vượng của một nền kinh tế. Mặc dù kinh tế thị trường là biện pháp
hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng hoá, nhưng những khuyết tật của nó nhiều khi lại
dẫn đến những kết cục kinh tế kém hiệu quả. Chính phủ có thể tham gia khắc phục các
khuyết tật đó bằng cách đảm bảo tính hiệu quả, điều chỉnh sự phân phối thu nhập không công
bằng, khuyến khích phát triển và ổn định kinh tế.
Thị trường không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xuất hiện cạnh tranh
không hoàn hảo và ảnh hưởng ngoại sinh. Để khắc phục, chính phủ điều tiết các Doanh
nghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền. Chính phủ có thể can thiệp để điều chỉnh
các tác động ngoại sinh như ô nhiễm môi trường hay cung cấp các hàng hoá công cộng như
cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh, quốc phòng.
Thị trường không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra cơn
sốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận được. Để khắc phục,
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về tiền công trên thị trường, tiền
cho thuê, lãi suất, cổ tức,.vv..Chính phủ còn có thể sử dụng thuế để tạo nguồn thu để trợ cấp
cho các chương trình hỗ trợ thu nhập nhằm tạo ra mạng lưới tài chính an toàn cho những đối

tượng xác định.
Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, chính phủ đã sử dụng quyền lực về tài khoá
(thu thuế và chi tiêu ngân sách) và tiền tệ (tác động tới tín dụng và lãi suất) để khuyến khích
tăng trưởng dài hạn và năng suất và chế ngự những hậu quả cực đoan về lạm phát và thất
nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh. Hình thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong các nền
kinh tế công nghiệp hiện đại là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị trường quyết định hầu hết
các giá cả và sản lượng, còn chính phủ kiểm soát tổng thể nền kinh tế với các chương trình về
thuế, chi tiêu ngân sách và quy định về tiền tệ.
2.1.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
2.1.2.1. Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt
- Hàng hoá bất động sản (HHBĐS). Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính
của đất đai mà các tài sản khác không có: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia
quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội,
khoa học - giáo dục, quốc phòng, an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong
sản xuất nông- lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên,
gắn với chủ quyền quốc gia; đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì nhiêu biến
động theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; đất đai là yếu tố cần thiết để
tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung. Ngoài những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá
BĐS còn có những tính chất khác nhau với các loại hàng hoá khác: là loại hàng hoá không
thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc,
cấp thoát nước, điện; cơ sở hạ tầng xã hội - trường học, bệnh viện gắn với quy hoạch dân cư,
thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiêp, là loại hàng hoá có giá trị lớn cần có vốn đầu
tư dài hạn, là loại hàng hoá mà việc giao dịch, phải được pháp luật cho phép và được thực
hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển.
Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thị
trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức năng. Khoản
nợ bất động sản (real credits) là khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản, tạo thành một
bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường. Do đó, thị

trường bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi
xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra
cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh
tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hoá, một mặt
mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một
loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường bất động sản hay không
còn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc
không thể trở thành bất động sản hàng hoá như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử
dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như các di tích lịch
sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng
… Đất đai là bất động sản nhưng Pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các
nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định BĐS
(đất đai) hoặc BĐS (đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá được phép giao dịch trên thị trường
BĐS, ở Trung Quốc, BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường
BĐS nhưng đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng
thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất. Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại bất
động sản đều là bất động sản hàng hoá, thí dụ như các công trình hạ tầng mang tính chất công
cộng, đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán.
Ngày nay thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên

quan đến giao dịch BĐS như: Mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa
rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh
vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá như quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
định: Sản phẩm, số lượng và giá cả phạm vi hoạt động của TTBĐS do Pháp luật của mỗi
nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Úc quy định không hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho
thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS,
thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định
giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ
sở tính cạnh tranh của thị trường.
* Đặc điểm chủ yếu của TTBĐS:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được
pháp luật quy định và bảo hộ.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; biện pháp cung cấp thông
tin khách quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản
trên đất liên quan đến BĐS của người bán, nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán, mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan
đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước …).
- Thoả thuận giá mua bán; hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể
thực hiện và được cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký
BĐS.
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là
vật đảm bảo cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
Ví dụ: TTBĐS ở Úc, Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BĐS, không
phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương

mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc
bán đất; hệ thống Thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối
tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại
cơ quan đăng ký BĐS.
TTBĐS ở Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử
dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng
thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực
hiện chế độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục
vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh
nhà đất.
2.1.2.2.. Vai trò của thị trường bất động sản.
Cơ chế kinh tế tác động đến quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản, ngược lại thị trường bất động sản khi đã được hình thành, phát triển sẽ tác động trở lại,
thúc đẩy quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế. Sự phát triển của thị trường bất động sản
làm gia tăng nhu cầu về các thể chế thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng
kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các tổ chức tín dụng, ngân
hàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tạo nên các thể chế tiền
đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản xuất và tăng năng xuất lao động, mở
ra một nguồn vốn mới.
“Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới tại Mỹ là thế
chấp nhà của chủ doanh nghiệp. Tài sản này cũng có thể chỉ ra tiền sử vay nợ của chủ doanh

nghiệp, cung cấp một địa chỉ đáng tin cậy để thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng các
công trình phúc lợi công cộng mới một cách tổng hợp và đáng tin cậy và cơ sở cho việc hình
thành chứng khoán như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán trên
thị trường thứ cấp. Thông qua cách này, phương Tây đã truyền sức sống vào bất động sản và
khiến cho bất động sản tạo ra tư bản” (Herrnando Desoto - Bí mật của tư bản).
2.1.2.3. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Ở các mức độ khác nhau, các nước có nền kinh tế thị trường đều xác nhận vai trò
quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS với những nội dung chủ yếu như sau:
- Xây dựng hệ thống Pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực tạo điều
kiện để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của TTBĐS nộp vào ngân
sách nhà nước.
- Xây dựng chính sách tài chính và chính sách liên quan, đảm bảo cho TTBĐS hoạt
động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân TTBĐS cũng như các
yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người
có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng
nhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giao
dịch BĐS (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS).
- Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất làm cơ sở
cho việc giao dịch BĐS trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng các
công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế BĐS.
- Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về BĐS đáp ứng tất cả các tổ
chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các cơ quan nhà nước.
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1

Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

2.1.3. Các chính sách tài chính, tín dụng đối với thị trường bất động sản.
2.1.3.1. Giá bất động sản và định giá bất động sản.
- Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Định giá bất động sản giúp cho người bán
và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán
trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh đuợc rủi ro do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động
sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác việc định giá bất động sản giúp cho nhà nước có căn cứ để thu
thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy
trình thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ
thống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và
thu thuế. Nhờ có hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ
giá trị tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá trị thị trường của bất động sản là 540 tỷ
USD (trong đó 350.000 BĐS nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng giá
trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 BĐS công nghiệp giá trị
70 tỷ USD và 94.580 BĐS được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD).
- Chế độ định giá bất động sản: Xác định và giải quyết 2 vấn đề rất cơ bản đó là: Các
loại tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá. Các tài sản thuộc đối
tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá
các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc lệ phí khi có sự chuyển nhượng,
nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản được
định kỳ tiến hành 4 năm, 5 năm một năm tuỳ theo quy định của từng nước, trong các trường
hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất
hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất yêu cầu.
- Quy mô định giá bất động sản: Định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trường
cho một hoặc nhiều khu đất trong một khu vực địa lý; định giá cá biệt nhằm xác định giá thị
trường đối với 1 loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn. Ví dụ ở Đài Loan, theo
định kỳ 3 năm một lần chính quyền trung ương tiến hành định giá bất động sản hàng loạt
(khoảng 300.000 điểm) trên phạm vi toàn lãnh thổ làm căn cứ xác định và điều chỉnh giá cho

các địa phương; căn cứ vào giá trên hàng năm vào ngày đầu của năm tài chính (1 tháng 7)
chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá bất động sản làm căn
cứ thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận
giữa người bán và người mua, nhưng không được thấp hơn giá quy định của thành phố.
Trường hợp thấp hơn, nhà nước mua theo quyền “Tiên Mại”. Tương tự ở các nước Úc,
Singapo, Malaysia, Thái Lan việc định giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần.
- Nội dung, trình tự, thủ tục định giá bất động sản các nước có thể quy định cụ thể
khác nhau, nhưng nội dung cơ bản phải đảm bảo yêu cầu: Nghiên cứu kinh tế khu vực và địa
phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất đất đai nói cách
khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài
chính; nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận biết sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nước đều sử dụng các phương
pháp định giá truyền thống, đó là phương pháp so sánh: sử dụng giá bán của những bất động
sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định
giá cho những bất động sản - mục tiêu của cuộc định giá; phương pháp giá thành (phương
pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được
đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

khấu hao; phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có
khả năng thu được trong tương lai.
- Tổ chức, hoạt động của cơ quan định giá. Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá:
tổ chức định giá của nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Hai mô hình tổ chức nêu trên,
tuy có địa vị pháp lý khác nhau (tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước

của cơ quan định giá nhà nước) nhưng hoàn toàn bình đẳng và độc lập đối với nhau về các
quyết định thuộc lĩnh vực chuyên môn. Cơ quan định giá của nhà nước có chức năng: Thực
hiện quản lý nhà nước về công tác định giá bất động sản trên phạm vi cả nước; xây dựng và
ban hành cơ chế định giá bất động sản; những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định
của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được uỷ ban định giá trung ương phê duyệt
(một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của chính phủ và đại diện
của Hiệp hội định giá trung ương - do các tổ chức định giá tư nhân thành lập - tham gia).
Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết
quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương
lượng được thì buộc thì phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối
cùng và có hiệu lực Pháp luật. Cơ quan định giá của tư nhân được hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở
hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: Thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế,
bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết tranh chấp về giá trị
đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu
dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn.
2.1.3.2. Thuế bất động sản.
2.1.3.2.1. Thuế là một biện pháp tài chính của Nhà nước mang tính quyền lực, tính cưỡng
chế, pháp lý cao
- Thuế là một hình thức động viên bắt buộc của nhà nước đối với mọi công dân nhằm
tập trung một phần thu nhập của các thể nhân và pháp nhân và ngân sách nhà nước nhằm đáp
ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước. Thuế được có những đặc điểm chủ yếu sau: Thuế là một
biện pháp tài chính của nhà nước mang tính quyền lực, tính cưỡng chế, pháp lý cao; tuy là
biện pháp tài chính của nhà nước mang tính chất bắt buộc, song sự bắt buộc đó luôn luôn
được xác lập trên nền tảng của kinh tế và xã hội; thuế là một khoản đóng góp không mang
tính chất hoàn trả trực tiếp cho người nộp mà sẽ được hoàn trả thông qua cơ chế đầu tư của
nhà nước cho việc sản xuất và cung cấp hàng hoá công cộng.
- Việc thu thuế của nhà nước nhằm hai mục tiêu chính là động viên một phần nguồn
tài chính của quốc gia để nuôi sống bộ máy của mình và dùng thuế để thực hiện các chức
năng kinh tế - xã hội của mình đối với đất nước. Với mục tiêu này, thuế có một vai trò cơ bản

như sau: Thuế là công cụ chủ yếu để tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Với xu
hướng chi tiêu công cộng ngày càng mang tăng nên ở tất cả các quốc gia, thuế đã trở thành
nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, để đảm bảo thuế trở thành nguồn thu
chủ yếu của ngân sách nhà nước không có nghĩa là động viên vào ngân sách nhà nước với bất
cứ giá nào. Trong một quốc gia, mức động viên về thuế luôn luôn bị ràng buộc bởi rất nhiều
yếu tố kinh tế, xã hội, trước hết là yếu tố tăng trưởng kinh tế mà biểu hiện của nó là
GDP/người; thuế là công cụ góp phần điều chỉnh các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước.
Mọi hành động đánh thuế của nhà nước đều có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố tăng trưởng
kinh tế thông qua thu nhập, tiêu dùng, tiết kiệm, đầu tư. Đồng thời, thuế có thể khuyến khích
ngành này hoặc hạn chế ngành kia phát triển thông qua các chế độ ưu đãi, bảo hộ về thuế; các
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

chính sách thuế chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như kinh tế, xã hội, chính trị. Do đó người ta
thường nói thuế mang ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội tổng hợp.
2.1.3.2.2. Thuế bất động sản
Giá trị bất động sản tại hầu hết các nước Phương Tây chiếm khoảng 25 -30% GDP, ở
Mỹ khoảng 30 - 40%; một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho
nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dư thừa
thuộc sở hữu nhà nước. Riêng mức huy động thuế bất động sản chiếm từ 0,5 - 3% GDP, bình
quân 1,9% GDP. Tuỳ theo chính sách đối với đất đai ở mỗi quốc gia mà thuế đánh vào đất
đai có thể phân ra nhiều loại khác nhau như:
* Thuế giá trị đất.
Thuế giá trị đất là loại thuế thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Giá đất bao
hàm địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Phần địa tô chênh lệch I do tự nhiên ban cho,

để đảm bảo sự công bằng thì toàn bộ địa tô này phải được tập trung vào ngân sách nhà nước.
Địa tô chênh lệch II là do con người đầu tư sức lực, tiền vốn tích luỹ vào đất đai mà có, vì
vậy người cải tạo đất được hưởng phần lớn địa tô là hợp lý (người sử dụng đất hoặc nhà
nước). Để khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, chính sách của nhà nước cần quan tâm để
lại cho người sử dụng đất được hưởng phần lớn địa tô chênh lệch II do họ tạo ra. Trường hợp
địa tô chênh lệch II do nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại, nhà nước phải sử dụng chính sách
thuế để điều tiết lại phần chênh lệch này thông qua việc xác định lại giá đất để hàng năm thu
thuế giá trị đất hay thuế đất cao hơn.
Một số nước còn thực hiện thu thuế với một mức cố định cho tất cả các loại đất,
không phân biệt mức độ sinh lợi của từng loại đất; nhưng cũng có nước thực hiện thu thuế
theo từng loại đất khác nhau; việc phân biệt thuế suất giữa các loại đất (nhiều thuế suất) sẽ có
tác động tới mục đích sử dụng đất và phân phối lại thu nhập. Song về quản lý hành chính thuế
sẽ khó và phức tạp hơn, khó phân biệt đối tượng chịu thuế (nhà làm văn phòng, để ở hay kinh
doanh…). Hơn nữa, giá đất bao hàm địa tô chênh lệch I và II, thông thường thì địa tô chênh
lệch II chiếm phần nhỏ, chủ yếu là địa tô chênh lệch I, cho nên thu thuế giá trị đất là thu chủ
yếu vào địa tô chênh lệch I. Vì vậy, nên xây dựng mức thuế suất thuế giá trị đất thấp với mục
đích để quản lý đất đai quan trọng hơn là mục đích kinh tế và ngân sách.
* Thuế giá trị gia tăng đất đai.
Thuế giá trị gia tăng đất đai là thuế thu trên giá trị tăng thêm của đất đai khi chuyển
giao quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai. Giá trị tăng thêm của đất đai do một số yếu tố
chính sau đây: đất đai có của đất đai tăng lên; nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như
đường giao thông, hệ thống điện, nước,…; người sử dụng đất tự đầu tư như cải tạo đất, thâm
canh, …làm cho năng suất và hiệu quả sử dụng đất nâng cao cũng làm cho giá trị đất tăng.
Như vậy, người có quyền sở hữu (quyền sử dụng) những mảnh đất (lô đất, thửa đất) cụ thể
chỉ được hưởng phần giá trị đất tăng thêm do yếu tố thứ 3 tác động, các yếu tố còn lại không
do người sử dụng đất tạo ra mà do xã hội tạo ra. Do đó, Nhà nước có quyền điều tiết các
khoản gia tăng này. Thông thường, giá trị gia tăng được xác định bằng cách lấy giá bán từ giá
mua và chi phí đã đầu tư vào đất. Thuế suất được tính bằng % trên phần giá trị đất gia tăng.
Thuế thừa kế, biếu tặng:
Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh giá một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc

biếu tặng. Thuế được tính trên giá trị của đất đai khi chuyển nhượng quyền sở hữu hay quyền
sử dụng đất đai nhân với thuế suất. Tại thời điểm phát sinh biếu tặng hoặc thừa kế thì người
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về Thị trường Bất động san

nhận có thu nhập. Do vậy, tại thời điểm nhận đất thì người nhận phải nộp thuế hay biếu tặng.
Mức thuế suất thường cao tuỳ theo yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến.
Thuế bất động sản hiện hành Việt Nam:
- Pháp lệnh nhà đất (31/7/1992).
- Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp (10/7/1993).
- Pháp lệnh về thuế bổ xung đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vựơt quá
hạn mức diện tích (29/3/1994).
- Pháp lệnh sửa đổi bổ xung một số Điều pháp lệnh thuế nhà đất (19/5/1994).
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (22/6/1994).
2.1.3.3. Phí và lệ phí
- Phí là khoản thu của Ngân sách Nhà nước, do Nhà nước quy định nhằm bù đắp một
phần chi phí của Ngân sách Nhà nước đầu tư để phục vụ các tổ chức cá nhân hoạt động sự
nghiệp, hoạt động công cộng hoặc lợi ích công cộng không mang tính kinh doanh.
- Lệ phí là khoản thu của Ngân sách Nhà nước, do Nhà nước quy định thu đối với các
tổ chức, cá nhân được Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành chính nhà nước theo yêu
cầu hoặc theo quy định của Pháp luật.
- Xã hội càng phát triển, văn minh càng cao thì yêu cầu về phúc lợi và dịch vụ càng
lớn, do đó xu hướng của các khoản thu về phí và lệ phí sẽ ngày càng tăng.
- Phí và lệ phí phát huy đầy đủ tác dụng khi Nhà nước thu đúng các khoản phí và lệ
phí, đồng thời có những quy định chặt chẽ về quản lý và sử dụng đúng mục đích có hiệu quả

của các khoản thu này.
- Các khoản phí và lệ phí chịu ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội.
- Các quy định về phí, lệ phí và các khoản thu khác liên quan đến giao dịch bất động
sản hiện hành ở Việt Nam.
- Nghị định quy định về lệ phí trước bạ (số 193-CP ngày 29/12/1994).
- Nghị định về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính (số 89-CP ngày 17/8/1994).
- Nghị định về việc bổ xung Điều 1 của Nghị định 89-CP ngày 17/8/1994 về thu tiền
sử dụng đất và lệ phí địa chính.
- Nghị định về lệ phí trước bạ (số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999). Luật sửa đổi
bổ xung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (ngày 21/12/1999).
2.1.3.4. Ngân hàng và tín dụng.
Hoạt động Ngân hàng và tín dụng đóng một vai trò quan trọng đối với hoạt động của
thị trường bất động sản, đây là một yếu tố khách quan quan trọng không thể thiếu đối với thị
trường bất động sản. Tại vương quốc Anh, số lượng tiền cho cá nhân vay chưa được thanh
toán lên tới 700 tỷ bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng bất động sản (nhà ở). Phần lớn
lượng tiền vay này được đưa trở lại nền kinh tế Anh thông qua đầu tư sản xuất và tiêu dùng.
2.1.3.4.1. Thế chấp bất động sản
Thực hiện: PGS.TS Đỗ Thị Lan

57