Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN tại phường bạch mai – quận hai bà trưng – TP hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (393.55 KB, 54 trang )
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc
gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích,
ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy
định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật
đất đai năm 2003 và Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2009 ra đời đã xác định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai sửa đổi bổ sung
2009 cũng đã khẳng định: cấp GCN là một trong các nội dung then chốt của công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Làm tốt được nội dung này sẽ tạo ra sự hỗ trợ rất lớn cho
việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở mỗi địa phương.
Thực tế cho thấy, việc thực hiện nội dung đăng ký, cấp GCN trên các địa
phương còn khá chậm trễ và gặp nhiều khó khăn, bất cập nhất là tại các khu vực đô thị
và ven đô - những nơi có tốc độ đô thị hoá cao. Để đảm bảo tính thống nhất trong công
tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp GCN phải được thực hiện
nghiêm túc.Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo
đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên
tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay, vấn đề về đất đai là vấn
đề được nhiều người quan tâm. Mặc dù hệ thống quản lý nhà nước về đất đai đã
được quy định thống nhất để đảm bảo hiệu quả của công tác quản lý đất đai nhưng
thực tế mỗi địa phương thực hiện theo quy trình và đạt những kết quả khác nhau. Vì
vậy, tìm hiểu công tác quản lý đất đai là việc rất cần thiết giúp ta hiểu rõ những điểm
tích cực để phát huy và những hạn chế để khắc phục từ đó hoàn thiện hơn hệ thống
quản lý đất đai.
Tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải
quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Ngoài ra, một vấn đề
quan trọng của việc chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử
dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Việc đăng ký, cấp GCN của phường
Bạch Mai – quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội là một vấn đề cần được chú trọng và
quan tâm hàng đầu trong việc quản lý đất đai của phường. Công tác cấp GCN tại
phường luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo sát sao của Quận ủy – HĐND – UBND
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Bỏo cỏo thc tp tt nghip
2
qun Hai B Trng, phũng Ti nguyờn v Mụi trng cựng ton th cỏc ban ngnh
on th a phng. Phn ln din tớch t do h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng v qun
lý ó c cp GCN, ton b t chc úng quõn trờn a bn phng u ó cú h s
xin cp GCN; th tc cp GCN nhanh chúng v chớnh xỏc. Tuy nhiờn, bờn cnh ú vn
tn ti mt s khú khn, vng mc nh trỡnh chuyờn mụn nghip v ca cỏn b
a chớnh cũn hn ch, vn xy ra nhiu trng hp ln chim, tranh chp t ai do
buụng lng qun lý, quỏ trỡnh hon thnh ngha v ti chớnh trong nhõn dõn cũn chm
v thiu t giỏc
Vic tỡm hiu v ỏnh giỏ tỡnh hỡnh thc hin cp GCN trờn a bn phng
Bch Mai giỳp UBND qun Hai B Trng vi t cỏch i din nh nc s hu
v t ai cú nhng bin phỏp y nhanh cụng tỏc ny.
Nhn thc c tm quan trng ca cụng tỏc ng kớ t ai, cp GCN, di s
phõn cụng ca Khoa Qun lý t ai, ng thi vi s hng dn ca cụ giỏo - ThS.
Bựi Th Then, tụi thc hin nghiờn cu ti: Thc trng v gii phỏp y
nhanh tin cp GCN ti phng Bch Mai qun Hai B Trng
TP H Ni .
2. Mc ớch v yờu cu
2.1. Mc ớch nghiờn cu
- H thng húa c s lý lun v cn c phỏp lý v cụng tỏc cp GCN.
- Vn dng lý thuyt phõn tớch v ỏnh giỏ thc trng cp giy chng nhn
ti phng Bch Mai qun Hai B Trng TP H Ni.
- xut mt s gii phỏp ch yu y nhanh cụng tỏc cp GCN ti phng
Bch Mai qun Hai B Trng TP H Ni.
2.2. Yờu cu nghiờn cu
- Có số liệu điều tra thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánh
đúng thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCN của địa phơng.
- Nắm vững nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai, những quy định về đăng ký đất
đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính theo quy định của Bộ Tài nguyên và môi trờng.
- Thực hiện các quy trình, quy phạm, văn bản về đăng ký đất đai, cấp GCN phải
tuân theo quy định của pháp luật.
- Các kiến nghị, đề xuất có tính khả thi, phù hợp với tình hình thực tế của địa phơng.
Chng 1. TNG QUAN V VN NGHIấN CU
Sinh viờn thc hin: Hong Hoi Thu LH2Q3
3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
1.1.
Cơ sở khoa học của việc cấp GCN
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy
đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai gồm hai loại: Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động.
Ø Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong những trường hợp:
- Được nhà nước giao đất,cho thuê đất để sử dụng.
- Người sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ø Đăng ký biến động được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được chứng nhận
quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất.
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Nhà nước thu hồi đất.
1.1.2. Sự cần thiết phải cấp GCN
1.1.2.1. Vai trò, vị trí của việc đăng ký, cấp GCN
Đăng ký thống kê đất đai là một trong những nội dung hết sức quan trọng của
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành
chính do cơ quan nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhưng có liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp
thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp và cuộc
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
4
sống thiết thân của mọi tổ chức và cá nhân. Vì vậy được mọi người rất quan tâm. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai sẽ giúp cho nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất
đai theo pháp luật, xác lập được mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người
sử dụng đất tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ và hợp lý đạt hiệu quả
cao nhất.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá cơ cấu kinh tế
đang chuyển dần theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũng như
quan hệ đất đai có nhiều biến động. Vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đai trở nên
bức xúc và phức tạp. Hơn bao giờ hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để quản
lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết.
Trong tình hình hiện nay công tác đăng ký thống kê đất đai là một nhiệm vụ
chiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thành việc cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính ban đầu làm cơ sở để triển khai và thi hành luật đất đai đưa các hoạt động quản
lý nhà nước về đất đai các cấp thành nề nếp. Đặc biệt cấp GCN hợp pháp cho người sử
dụng đất, nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi
người, bởi nó thực hiện mọt đối tượng đặc biệt là đất đai và nhằm tạo cơ sở pháp lý
cho bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời tạo cơ hội cho người
sử dụng đất có điều kiện khai thác sử dụng hợp lý đất có hiệu quả cao nhất.
1.1.2.2. Vai trò của GCN trong quản lý nhà nước về đất đai
GCN có vai trò rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa quyết định giao đất và GCN.
Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất, còn GCN là cơ sở của mọi
quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sư dụng đất trong quá trình quản lý và sử
dụng đất.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN với đầy
đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống thông tin đó là sản
phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Do vậy,
để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật,
pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các
nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất đai.
Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ
sở nhất thiết cho triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
5
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử dụng đất do tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất cho dân để dân sử dụng và trong
quá trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như loại đất.
Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử
dụng đất của các thành phần kinh tế. Phát hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp
thời sửa chữa, phân phối đất đai cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng là
nghĩa vụ trách nhiệm của chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN. Khi
đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể nắm chắc được và thu thuế
cho ngân sách nhà nước.
Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề đất đai, đặc
biệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Trong khi đó, nguồn gốc sử
dụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao cấp
trái phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấp
GCN thì nhà nước mới quản lý tốt được.
GCN tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp GCN thì phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của họ.
1.1.2.3. Sự cần thiết phải cấp GCN
GCN phải là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của mình vào các mục đích cải tạo và nâng
cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy nhà nước thừa nhận sự
tồn tại của nó. Hay nói cách khác chính là nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của
GCN. Bản thân GCN đã là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai. GCN bao gồm cả
nội dung pháp lý và nội dung kinh tế. Trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê đất trong cơ chế thị trường, GCN có giá trị như một ngân phiếu. Bởi vì GCN có
giá trị pháp lý nên không phải ai cũng được cấp mà chỉ những cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình sử dụng đất hợp pháp.
Sau khi đã có GCN, theo Điều 105, Luật Đất đai 2003, Luật đất đai sửa đổi bổ
sung 2009 thì người sử dụng đất sẽ có những quyền cơ bản sau:
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
6
GCN
(người sử dụng đất,, sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất )
Chuyển
đổi
Chuyển
nhượng
Tặng cho,
Cho thuê,
Cho thuê lại
Thế chấp
Thừa kế
Góp vốn
Bảo lãnh
Luật Đất đai 2003, Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009 quy định: Quyền chuyển
đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên
chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các điều kiện, nội dung,
hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định ở bộ luật dân sự và pháp luật về
đất đai. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung 2009 quy định rõ: hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp do nhu cầu sản xuất và đời sống được chuyển đổi
sử dụng đất và phải sử dụng đúng mục đích và thời hạn được giao. Xuất phát từ thực
trạng sử dụng đất hiện nay là manh mún và phân tán cho nên chuyển đổi sử dụng đất
là cần thiết nhằm sử dụng đất có hiệu quả hơn và tổ chức quá trình sản xuất hợp lý
hơn.
Chuyển nhượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hình
thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong
đó người sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất chuyển giao đất, nhà ở và tài
sản gắn liền với đất cho người được chuyển nhượng còn người được chuyển nhượng
trả tiền cho người chuyển nhượng. Luật đất đai 2003 quy định rõ hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi họ chuyển đi nơi khác hoặc không
còn khả năng trực tiếp lao động được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là
việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
7
người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy
định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Quyền thế chấp là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong đó bên sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất dùng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất, nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thế chấp.
Ngoài ra, người đã được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất còn có được những quyền lợi như sau:
-
Quyền được hưởng các công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
-
Được nhà nước quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ trong việc nâng cao kiến thức
về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai.
-
Được nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm hại vào lợi ích hợp pháp
trong việc sử dụng đất đai của mình.
-
Được quyền góp đất đai kinh doanh theo quy định của pháp luật.
-
Được quyền tố cáo, khiếu nại về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
đai hợp pháp.
Như vậy là GCN đã mở rộng quyền của người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể
coi như có đất, có nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng như là có một tài sản lớn. Họ
có thể tham gia vào kinh doanh thông qua góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không cần phải bán đi để lấy tiền
bán vào kinh doanh như trước đây. Đất đai cũng tương đương như một vật có giá trị
bằng tiền. Khi đất đai tham gia vào thị trường thì nhà nước là người bảo vệ tính pháp
lý cho họ.
Mặt khác, đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất có GCN thì chứng thực, mua
bán thuộc về phòng tư pháp, phòng công chứng. Đối với mọi giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, tặng cho, chia tách cả thửa thì hai bên sẽ qua phòng tư pháp, phòng
công chứng thực hiện ký kết hợp đồng có chứng thực, sau đó đến văn phòng nộp hồ sơ
và giấy có liên quan. Đối với một phần thửa đất, nộp qua văn phòng đăng ký đất xác
nhận và làm cơ sở để phòng công chứng, phòng tư pháp chứng thực mua bán hai bên.
Vì việc mua bán giữa hai bên đã được nhà nước chứng thực thì nhà nước sẽ bảo vệ
quyền lợi cho họ khi có tranh chấp xảy ra. Mỗi cá nhân tổ chức sử dụng đất cũng phải
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
8
nghiêm chỉnh tuân thủ, đặt vấn đề lợi ích quốc gia lên trên vì nhà nước có thể thu
hồi lại GCN.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng
phải thực hiện những nghĩa vụ sau:
-
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
-
Sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, sử dụng đúng mục đích, đúng quy
định về sử dụng độ sâu và chiều cao trên không.
-
Phải đăng ký khi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu cho thuê, cho thuê
lại.
Vì thế nên GCN có vai trò rất quan trọng trong việc giám sát các nghĩa vụ
của người sử dụng đúng mục đích. Trên GCN ghi rõ sử dụng vào mục đích nào,
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa… chỉ cần nhìn vào đó ta sẽ biết ngay,
mọi biến động về thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều có thể kiểm
soát được.
Vì vậy, GCN như là cầu nối giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì vậy,
muốn quản lý tốt đất đai, không còn cách nào khác là phải đẩy nhanh tiến độ
cấp GCN. Đó cũng chính là chủ trương của nhà nước ta hiện nay.
1.2.
Cơ sở pháp lý và trình tự của công tác kê khai đăng ký, chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
1.2.1. Các văn bản pháp lý của trung ương và địa phương
1.2.1.1.
Các văn bản pháp lý của trung ương
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách, pháp
luật đất đai, các quy định về cấp GCN cũng ngày càng được hoàn thiện hơn. Đến nay
cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai sử đổi bổ sung năm
2009 đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương
ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện công tác cấp GCN, cụ thể như sau:
*Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về cấp GCN gồm:
- Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004,
trong đó có quy định các vấn đè mang tính nguyên tắc về cấp GCN; các trường hợp
được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập hồ sơ địa chính và việc
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
9
xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà
ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chínhvề đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên GCN.
- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban thường
vụ Quốc hội quy định giải quyêt đối với 1 số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá
trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa
trước ngày 01/7/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang
sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị
quyết số 23/2003/QH11 nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý,
hoặc đã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng
nhà đất đó.
- Nghị quyết số 1307/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trươc ngày 01/7/1991
có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được
cấp GCN trong các trường hợp có tranh chấp.
- Luật số48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp.
*Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP.
- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việc
thu thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai thi
hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành
cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005.
- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/8/2004 của Chính phủ về việc sửa đổi
bổ sung 1 số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
10
cấp GCN.
- Nghị định số 142 /2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó quy định cụ thể hóa Luật đất đai về thu tiền thuê đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi bổ sung một số
điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐCP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. Trong đó có sửa đổi bổ
sung một số quy định về thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc
khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật đất đai, trong
đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm
2006.
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/8/2009 quy định về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.
- Công văn số 1062/TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
09/9/2009 về việc cấp GCN .
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của chính phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ sung
một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị định số
160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
*Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, Ngành ở Trung ương ban
ngành, địa phương có quy định về cấp GCN :
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
11
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/7/7
2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự,
thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Để thuận lợi cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý chặt và nắm chắc hơn
nữa quỹ đất của đất nước, ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả nước, giúp cho quá trình thống kê kiểm kê đất
đai được thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
và tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, trong đó hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCN
như việc xác định thời hạn sử dụng đất, xã định mục đích sử dụng đất chính và mục
đích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất nông nghiệp ; trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công
nghệ cao.
- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ tài
chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 thay thế Thông tư
số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/7/2003.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 ban hành quy định về
GCN.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
12
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT Quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung
lien quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn
lệ phí cấp GCN.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của Bộ
tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xây dựng, thẩm định, banh hành
bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 158/2004/QĐ-UB ngày 25/12/2002 của UBND thành phố Hà
Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa
bàn - Năm 2004;
- Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội về
việc: "Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội" - Năm 2005;
- Quyết định số 05/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 3/01/2006
về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006 - Năm
2006;
- Quyết định số 148/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 30/9/2005
về việc ban hành "Quy chế về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
13
trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài và cơ sở tôn giáo trên địa bàn thành phố Hà
Nội - Năm 2005;
- Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND Thành phố Hà Nội “
về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất cùng với quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội".
1.2.2. Yêu cầu chung của công tác đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về sử
dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản:
- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý : đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn
mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định. Thiết lập đầy
đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường
với chất lượng cao nhất về các loại thông tin : diện tích, hình thể, kích thước từng thửa
đất, hạng đất.
- Thực hiện triệt để, kịp thời : mọi đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tục
đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụng
đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nào mà không đăng ký, đảm bảo cho Nhà
nước quản lý chặt chẽ đất đai, tài sản trên tòan bộ lãnh thổ. Trong mọi trường hợp việc
đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều phải
được thực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng
hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất luôn được bảo vệ và thực hiện đúng pháp luật.
1.2.3. Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất
- Nguyên tắc chung:
+ Là người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
14
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
+ Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
- Người sử dụng đất chịu trách nhiệm đăng ký (theo Điều 9 và 107/Luật Đất đai)
gồm có:
+ Các tổ chức trong nước;
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nước ngoài và công trình tín
ngưỡng);
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam).
1.2.3.1. Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
(Quy định tại Điều 2/NĐ88)
+ Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường; cơ quan quản lý nhà
nước về nhà ở, công trình xây dựng; cơ quan quản lý nhà nước về nông nghiệp và các
cơ quan quản lý nhà nước khác có liên quan.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và các tổ chức,
cá nhân có liên quan.
Trường hợp ủy quyền đăng ký quyền sử dụng đất: (Quy định tại Điều 5/NĐ88)
- Người chịu trách nhiệm đăng ký được quyền ủy quyền cho người khác trong mọi
trường hợp;
- Việc ủy quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự như sau:
+ Ủy quyền phải lập thành văn bản.
+ Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của UBND cấp xã
(Theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của công chứng.
+ Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của người ủy quyền;
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
15
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
+ Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự.
UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các
điều kiện sau:
+ Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ
sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp GCN.
1.2.3.2. Các loại đất phải kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất
+ Đơn vị quốc phòng, an ninh
Đơn vị trực thuộc Bộ (nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc
gia, trận địa, công trình đặc biệt, nhà công vụ, đất khác mà Chính phủ giao nhiệm vụ
riêng cho Bộ Quốc phòng, Công an);
•
Các đơn vị trực tiếp sử dụng (ga, cảng; công trình công nghệ, khoa
học và công nghệ; kho tàng; trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi
huỷ vũ khí; nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng; trại giam giữ, cơ sở giáo
dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý);
•
Trụ sở cơ quan quân sự tỉnh, huyện; công an tỉnh, huyện, xã; đồn
biên phòng.
+ UBND cấp xã thực hiện đăng ký đối với:
•
Đất nông nghiệp vào mục đích công ích;
•
Đất xây dựng trụ sở UBND;
•
Đất giao cho UBND cấp xã xây dựng công trình công cộng phục vụ
hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ,
nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương.
+ Không thực hiện đăng ký trong các trường hợp sau:
•
•
Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích xã, đất nhận khoán
của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng;
Tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý:
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
16
Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng: giao thông, thuỷ lợi, tượng đài, bia
tưởng niệm,
Tổ chức kinh tế được giao quản lý đất để thực hiện dự án;
Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý đất;
Cộng đồng dân cư được giao đất rừng phòng hộ, đặc dụng để bảo vệ, phát
triển rừng.
UBND cấp xã quản lý đất đã thu hồi ở nông thôn; đất chưa giao, chưa cho
thuê tại địa phương, đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý;
Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở;
1.2.4. Những trường hợp được cấp GCN
* Tại điều 49 Luật đất đai 2003, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2009, Điều 7/NĐ
88 quy định: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp
sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN.
2. Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật Đất đai
2003 sửa đổi bổ sung 2009 mà chưa được cấp GCN.
3. Người được chuyển đổi nhận chuyển nhường, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân được
hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
4. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
5. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
6. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai 2003,
sửa đổi bổ sung 2009;
7. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
17
8. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
* Điều 8 NĐ88 quy định nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
cho những trường hợp sau đây:
Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ
chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định
số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở
hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng
7 năm 1994;
c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà
nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị
quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất
do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về
quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm
1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể
về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”;
đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã
có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức
khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải
có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp
đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm
2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên
bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
18
(quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy
chứng nhận đầu tư);
e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong
những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi
tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận
thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và
phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho,
đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc
đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan
thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi,
nhận thừa kế nhà ở đó;
h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định
tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân
dân cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không
có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn
theo quy định của pháp luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006
thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường
hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy
hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ sau:
a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được
sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại khoản 1 và khoản 3
Điều này.
3. Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải có một trong những
giấy tờ về dự án nhà ở để cho thuê (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư
hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
19
b) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở
thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch
đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì
ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác
kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà
ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ
về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
* Điều 9 NĐ88 quy định nhà nước chứng nhận quyền sử hữu công trình xây
dựng trong các trường hợp sau:
Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; cá nhân nước ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài được chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các
loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua
các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban
nhân dân;
d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có
một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này mà trên giấy tờ
đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế
công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực
thi hành) có chữ ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở
lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng
cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận
tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó;
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
20
e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định
tại các điểm a, b, c và d khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
công trình được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không có tranh chấp về
quyền sở hữu và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; trường hợp công trình được xây dựng từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về
công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có
tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01
tháng 7 năm 2004.
2. Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo
quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư
dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do
cơ quan có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất
phù hợp với mục đích xây dựng công trình;
b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua
bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật
thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;
c) Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a và b
khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây
dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây
dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp về
quyền sở hữu công trình xây dựng.
3. Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử
dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tại
khoản 1 và khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng
ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của
pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai.
1.2.5. Những trường hợp không được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đất do Nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả UBND và người thuê đất);
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
21
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
- Người sử dụng đất do thuê của người khác;
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường;
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, 51/Luật Đất Đai 2003, sửa đổi bổ sung 2009
1.2.6. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được quy định tại điều 52 Luật đất đai 2003, sửa đổi bổ sung 2009 như
sau:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ
quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp.
Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tinh và cấp huyện là đầu mối
tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quy định tại
khoản 1 và khoản 2 Điều này để chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.7. Các bước thực hiện cấp GCN
1.2.7.1. Các bước thực hiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo Điều 14, 15, 16 NĐ88 ta có các bước thực hiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam như sau:
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
- Gửi hồ sơ về UBND cấp xã để
lấy xác nhận và công khai kết quả
kiểm tra hồ sơ.
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực
địa, xác nhận đủ hay không đủ
điều kiện cấp GCN vào đơn đề
nghị cấp GCN.
- Gửi hồ sơ và trích lục hoặc trích
đo địa chính thửa đất tới Phòng
tài nguyên và Môi trường.
Trách nhiệm
số 2
22
Người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai
cấp huyện
Trách nhiệm
số 3
Phòng Tài nguyên và Môi
trường
Trình UBND cấp huyện ký
GCN
UBND cấp huyện
- Đơn đề nghị cấp GCN.
- Một trong các loại giấy tờ về xác định
nguồn gốc của thửa đất, nhà ở hoặc tài
sản khác gắn liền với đất.
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
Trách nhiệm
số 1
UBND cấp
xã
- Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề
nghị cấp GCN
+ Tình trạng tranh chấp đối với trường
hợp có giấy tờ về quyền sử dụng, quyền
sở hữu.
+ Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất,
tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy
hoạch đối với trường hợp không có giấy
tờ về quyền sư dụng, quyền sở hữu.
- Công khai kết quả kiểm tra trước 15
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
23
1.2.7.2. Các bước thực hiện cấp GCN đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
Người sử dụng đất, sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Trách nhiệm
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh
thực địa, xác nhận đủ hay
không đủ điều kiện cấp
GCN vào đơn đề nghị cấp
GCN.
- Gửi hồ sơ và trích lục
hoặc trích đo địa chính
thửa đất tới Sở tài nguyên
và Môi trường.
- Trao GCN cho người
được cấp GCN
Văn phòng đăng ký đất đai
cấp tỉnh
Sở tài nguyên và Môi trường
Trình ký
GCN
UBND cấp tỉnh
Ký giấy chứng nhận
(được ủy quyền)
- Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Văn phòng Đăng ký có bộ máy, cán bộ
chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ
thuật đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ cấp
GCN
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
24
Báo cáo thực tập tốt nghiệp
Tình hình cấp GCN trong cả nước
Theo báo cáo cấp GCN trên phạm vi cả nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường
đến cuối năm 2013 đối với các loại đất như sau:
Đối với đất nông nghiệp: đã cấp được 16.173.096 GCN với diện tích 8.316.529
ha đạt 85,1% so với tổng diện tích đất nông nghiệp cần cấp GCN, trong đó 29 tỉnh đã
hoàn thành cơ bản ( đạt trên 93%) việc cấp GCN cho đất sản xuât nông nghiệp.
Đối với đất lâm nghiệp: Các địa phương mới cấp 2.629.232 GCN với diện tích
10.371.482 ha đạt 86,3% diện tích cần cấp GCN, trong đó chỉ có 35 tỉnh cấp GCN đạt
từ 60% đến 90% còn lại là dưới 50%.
Đối với đất ở đô thị: Các tỉnh, thành phố đã cấp 3.685.259 GCN với diện tích
83.109 ha đạt 63,5% diện tích cần cấp GCN. Trong đó chỉ có 34 tỉnh cấp GCN đạt từ
70% đến 90% còn lại là dưới 50%.
Đối với đất ở nông thôn: cả nước đã cấp 11.671.553 GCN với diện tích 435.967
ha đạt 79,3% so với diện tích cần cấp GCN, trong đó có 13 tỉnh cơ bản đã hoàn thành.
Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 149.845 GCN với diện tích 466.552 ha đạt 60,5%
diện tích cần cấp GCN.
Sinh viên thực hiện: Hoàng Hoài Thu – LĐH2QĐ3
25
Bỏo cỏo thc tp tt nghip
Bng 1.1. Kt qu cp giy chng nhn cỏc loi t chớnh ca c nc
( Tớnh n thỏng 9 nm 2013)
TT
Đơn vị hành chính
Đất SX Nông nghiệp
Số giấy
Diện tích
Đất lâm nghiệp
Tỷ Lử
Số giấy
Diện tích
DT
Đất ở nông thôn
Tỷ lệ
Số giấy
DT
Đất ở đô thị
Diện
Tỷ lệ
tích
DT
Số giấy
Đất chuyên dùng
Diện
Tỷ lệ
Số
Diện
Tỷ
tích
DT
giấy
tích
DT
1
Miền núi phía Bắc
2.186.396
1079077
66,4
1068558
4312110
79,3
1997909
98591
90,7
525546
11709
67,7
29241
80928
49,7
2
Đồng bằng Bắc Bộ
3.776.284
769313
92,3
10912
25923
23,0
2952270
87280
82,5
751014
12487
56,2
22386
52760
49,9
3
Bắc Trung Bộ
2.138.193
684864
80,3
267552
1829507
75,9
1834186
73165
75,9
320831
10302
85,9
16399
38670
69,7
4
Nam Trung Bộ
1.649.099
743624
74,7
323433
1207999
82,1
1118752
40438
74,7
458953
10910
65,5
16485
127454
73,7
5
Tây nguyên
1.182.574
1220672
62,4
810323
2066411
71,6
642834
23268
58,9
232304
7187
55,8
6719
28961
54,7
6
Đông Nam Bộ
1.283.987
1273728
87,8
153898
720056
87,3
880108
27654
61,2
863678
15719
53,9
24066
84335
67,5
7
Tây Nam Bộ
3956563
2545251
95,9
53992
303476
82,3
2245494
85571
85,7
532934
16100
70,1
34549
53445
55,2
Cả nớc
1617309
6
8316529
85,1
2629232
10371482
86,3
11671553
435967
79,3 3685259
83109
63,5
149845
466552
60,5
( Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai)
Sinh viờn thc hin: Hong Hoi Thu LH2Q3
lệ
