ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS THÀNH lập bản đồ GIÁ đất tại HUYỆN TAM đảo, TỈNH VĨNH PHÚC

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SINH VIÊN: TĂNG THỊ BÍCH DIỆP

ĐỀ TÀI : ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS THÀNH LẬP BẢN ĐỒ
GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN TAM ĐẢO, TỈNH VĨNH PHÚC

Giảng viên hướng dẫn
Lớp
Mã sinh viên
Cơ quan công tác

: ThS. Nguyễn Thị Huệ
: ĐH2ĐC1
: DC00204470
: Phòng TN và MT huyện Tam Đảo

Vĩnh Phúc Năm 2016
LỜI CẢM ƠN


Trong quá trình học tập tại trường Đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung và
các thầy cô trong khoa quản lý đất đai nói riêng đã trang bị cho em những kiến
thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống tạo cho em hành trang vững chắc
trong công tác sau này. Xuất phát từ lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm
ơn công lao của các thầy, các cô đã giúp đỡ chúng em.
Đặc biệt để hoàn thành tốt báo cáo này ngoài sự cố gắng của bản thân, còn
có sự quan tâm giúp đỡ của ThS.Nguyễn Thị Huệ giảng viên khoa Quản Lý đất
đai, cùng các cán bộ công tác tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ta m

Đ ả o , t ỉ n h Vĩ n h P h ú c , đã tạo mọi điều kiện cho em hoàn thành khóa thực
tập tốt nghiệp của mình theo đúng nội dung và kế hoạch được giao.
Báo cáo chắc chắn sẽ không tránh khỏi sai sót, vì vậy em rất mong được sự
đóng góp và chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để báo cáo của em được
hoàn thiện hơn. Đây sẽ là những kiến thức bổ ích cho em để sau này em học
tập và làm

việc.

Cuối cùng em xin cám ơn những người thân trong gia đình,bạn bè thân
quen đã tận tình giúp đỡ, động viên em để em hoàn thành quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Vĩnh Phúc, ngày 05 tháng 04 năm 2016
Người hướng dẫn
Nguyễn Thị Huệ

Sinh viên thực hiện
Tăng Thị Bích Diệp


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn chuyên đề thực tập

Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động sống và là nển tảng cơ
bản không thể thiếu cho sự phát triển của con người.Hiện nay vấn đề đất đai ngày
một nóng bỏng và đất đai ngày càng trở nên có giá. Giá đất và việc giải quyết các

vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất
là thước đo kinh tế của đất,nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất
phản ánh trình độ phát triển của xã hội.
Để thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị
trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường
bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định
quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản thì việc thành lập bản
đồ giá đất là cần thiết. Bản đồ giá đất sẽ giúp các bên tham gia thị trường bất động
sản và nhà quản lý đất đai có cái nhìn trực quan và khái quát về giá đất hơn, dễ
dàng so sánh giá đất trong khu vực từ đó đưa ra được các quyết định nhanh chóng
và chính xác.
Hiện nay, có rất nhiều phần mềm ứng dụng cho ngành quản lý đất đai nói
chung và thành lập bản đồ giá đất nói riêng đã ra đời và được ứng dụng rộng rãi
như: Mapinfo, Autocard, Microstation, Gis, Lis, Famis… Trong đó, phần mềm
ArcGIS là phần mềm hiện đại, có tính ưu việt và khả năng ứng dụng rất lớn nên
chúng ta có thể áp dụng phần mềm này vào công tác thành lập bản đồ giá đất. Để
phục vụ cho công tác quản lý nhà nước tại phường huyện Tam Đảo – tỉnh Vĩnh
Phúc trong công tác thành lập bản đồ giá đất theo đúng quy định, quy phạm của Bộ
Tài nguyên và Môi trường mà bản đồ hiện có của địa phương chưa đáp ứng được
vậy nên em quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Ứng dụng công nghệ GIS
thành lập bản đồ giá đất tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc”.

4


2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
a. Mục đích
- Nắm được giá đất của địa bàn nghiên cứu.
- Thành lập được bản đồ giá đất đúng quy định và ứng dụng được vào việc

-

quản lý nhà nước về đất đai.
b. Yêu cầu
Nắm vững được các chính sách, pháp luật đất đai của nhà nước và của địa

-

phương, đặc biệt là các quy định của nhà nước về giá đất.
Hiểu và vận dụng tốt các quy định, quy phạm, văn bản pháp luật của nhà

-

nước về việc thành lập bản đồ giá đất.
Nguồn tài liệu, số liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy cao, chính
xác, phản ánh đúng thực trạng trên địa bàn. Số liệu điều tra thu thập được
phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan, đúng pháp luật.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Tổng quát về bản đồ
1.1.1.1 Khái niệm về bản đồ địa chính
Theo cách hiểu thông thường, bản đồ là hình ảnh thu nhỏ và được khái quát
hóa một phần tương đối rộng của bề mặt trái đất lên mặt phẳng giấy theo một phép
chiếu hình bản đồ và có ứng dụng một phương pháp biên tập khoa học.
Bản đồ địa chính là bản đồ về chuyên ngành đất đai dùng để biểu thị các thửa
đất trên bản đồ, được biểu thị chính xác về vị trí, kích thước, diện tích của từng thửa
đất và một số thông tin địa chính, địa lý khác có liên quan đến thửa đất.
Bản đồ địa chính là tài liệu quan trọng nhất của bộ Hồ sơ địa chính bởi vì nó
mang tính pháp lý cao. Nó được đo vẽ và nghiệm thu theo một quy trình chặt chẽ,

được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và xác nhận, được người sử
dụng đất chấp nhận.
Bản đồ địa chính là bản đồ mà tỉ lệ của nó được xác định tùy theo loại đất,
mục đích sử dụng đất và vùng cần thành lập bản đồ. Bản đồ địa chính được sử dụng
trong quản lý đất đai là bộ bản đồ được biên tập riêng cho từng đơn vị hành chính
cơ sở xã phường.
Với điều kiện khoa học và công nghệ như hiện nay. Bản đồ địa chính được
thành lập ở hai dạng cơ bản là bản đồ giấy và bản đồ số địa chính.
Bản đồ giấy địa chính là loại bản đồ truyền thống, các thông tin được thể
hiện toàn bộ trên giấy nhờ hệ thống ký hiệu và ghi chú. Bản đồ giấy cho ta thông tin
rõ ràng, trực quan, dễ sử dụng.
Bản đồ số địa chính có nội dung thông tin tương tự bản đồ giấy, song các
thông tin này được lưu trữ dưới dạng số trong máy tính, sử dụng một hệ thống ký
hiệu đã số hóa. Các thông tin không gian lưu trữ dưới dạng tọa độ, còn thông tin
thuộc tính sẽ được mã hóa. Bản đồ số địa chính được hình thành dựa trên 2 yếu tố
kỹ thuật là phần cứng máy tính và phần mềm điều hành. Các số liệu đo đạc hoặc
bản đồ giấy cũ được đưa vào máy tính xử lý, biên tập bản đồ, lưu trữ bản và có thể
in ra thành bản đồ giấy.

5


Hai loại bản đồ trên thường có cùng cơ sở toán học, cùng nội dung. Tuy
nhiên bản đồ số đã sử dụng thành quả của công nghệ thông tin hiện đại nên có nhiều
ưu điểm hơn hẳn so với bản đồ giấy thông thường. Về độ chính xác: Bản đồ số lưu
trữ trực tiếp các số đo nên các thông tin chỉ chịu ảnh hưởng của các sai số đo đạc
ban đầu, trong khi đó bản đồ giấy còn chịu ảnh hưởng rất lớn của sai số đồ họa.
Trong quá trình sử dụng bản đồ số cho phép ta lưu trữ gọn nhẹ, dễ dàng tra cứu, cập
nhật thông tin, đặc biệt nó tạo ra khả năng phân tích, tổng hợp thông tin nhanh
chóng, phục vụ kịp thời cho các yêu cầu sử dụng của các cơ quan nhà nước, cơ

quan kinh tế kĩ thuật.

-

-

-

-

1.1.1.2 Những tính chất cơ bản của bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính được thành lập thống nhất theo đơn vị hành chính cấp
xã, phường, thị trấn trong phạm vi cả nước.
Bản đồ địa chính có tính pháp lý cao vì nó được đo vẽ và nghiệm thu theo
một quy trình chặt chẽ, được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và
xác nhận, được người sử dụng đất chấp nhận.
Bản đồ địa chính có độ chính xác cao, được thành lập trên cơ sở kỹ thuật
và công nghệ ngày càng hiện đại, nó đảm bảo cung cấp thông tin không gian của
các thửa đất, phục vụ công tác quản lý đất đai.
Bản đồ địa chính có tỷ lệ lớn và phạm vi đo vẽ là rộng khắp trên toàn
quốc. Tuy nhiên bản đồ từng tỷ lệ không phủ trùm toàn lãnh thổ, mỗi loại đất sẽ
được vẽ bản đồ địa chính với tỷ lệ khác nhau.
Bản đồ địa chính thường xuyên được cập nhật các thay đổi hợp pháp của
đất đai, có thể cập nhật hàng ngày hoặc cập nhật theo định kỳ.
1.1.1.3 Mục đích chính của bản đồ địa chính
Đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
- Giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ
chức.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Xác nhận hiện trạng và theo dõi biến động về quyền sử dụng đất.
Lập kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tạo đất, thiết kế xây dựng các điểm dân
cư, quy hoạch giao thông, thủy lợi.
- Lập hồ sơ thu hồi đất khi cần thiết.
- Giải quyết tranh chấp đất đai.
1.1.1.4 Nội dung của bản đồ địa chính
Theo quy định của quy phạm thành lập bản đồ 2008, bản đồ địa chính là tài liệu
quan trọng trong bộ hồ sơ địa chính vì vậy trên bản đồ cần thể hiện đầy đủ các
yếu tố đáp ứng các yêu cầu quản lý đất đai.
- Nội dung của bản địa chính bao gồm:
• Ranh giới sử dụng đất của thửa đất (viết tắt là RGSDĐ)
Trước khi đo vẽ chi tiết thửa đất phải yêu cầu người sử dụng đất cung cấp bản
sao (không cần công chứng) các giấy tờ liên quan đến thửa đất và cùng người sử
dụng đất xác định ranh giới sử dụng đất và lập bản đồ mô tả ranh giới mốc giới
sử dụng đất giữa chủ sử dụng đất của các chủ sử dụng đất liền kề, có liên quan
(theo mẫu ở phụ lục 10a) nếu giữa các chủ sử dụng chưa có giấy tờ thỏa thuận

6


-

-

-

-

-

-

-

ranh giới sử dụng đất đã làm trong các đợt kê khai nhà, đất trước đó. Bản mô tả
ranh giới, mốc giới sử dụng đất phải được trao cho các chủ sử dụng đất có liên
quan và phải có ký xác nhận đã giao, nhận bản mô tả này.
Trên bản đồ cẩn thể hiện đầy đủ các điểm khống chế tọa độ và độ cao nhà nước
các cấp, các điểm tọa độ địa chính cấp 1, cấp 2 và các điểm khống chế đo vẽ có
chôn mốc để sử dụng lâu dài. Đây là yếu tố dạng điểm cần thể hiện chính xác
đến 0,1mm trên bản đồ.
Địa giới hành chính các cấp: cần thể hiện chính xác đường biên giới quốc gia,
địa giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã, các mốc giới hành chính, các điểm
ngoặt của đường địa giới. Khi đường địa giới hành chính cấp thấp trùng với
đường địa giới cấp cao hơn thì hiển thị đường địa giới cấp cao. Các đường địa
giới phải phù hợp với hồ sơ địa giới đang được lưu trữ trong các cơ quan nhà
nước.
Ranh giới thửa đất: thửa đất là yếu tố cơ bản của bản đồ địa chính. Ranh giới
thửa đất được thể hiện trên bản đồ bằng đường bao khép kín dạng đường gấp
khúc hoặc đường cong nối các điểm đặc trưng trên đường ranh giới . đêr xác
định được vị trí thửa đất cần đo vẽ chính xác các vị trí các điểm đặc trưng trên
đường ranh giới của nó như điểm góc thửa, điểm ngoặt, điểm cong của đường
viền.
• Các yếu tố nhân tạo, tự nhiên có trên đất, tài sản gắn liền với đất
Công trình dân dụng: ở khu vực đô thị và các khu đất của tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất chỉ thể hiện các công trình xây dựng chính (nhà ở,
nhà làm việc, nhà xưởng).
Hệ thống giao thông: phải biểu thị tất cả các đường sắt, đường bộ, đường giao
thông nội bộ trong khu dân cư, đường liên xã, đường giao thông nội đồng trong
khu vực đất nông nghiệp, đường lâm nghiệp, đường phân lô trong khu vực đất

lâm nghiệp và các công trình có liên quan đến đường giao thông như cầu, cống,
hè phố, lề đường, chỉ giới đường, phần đắp cao, phần xẻ sâu. Riêng với các
đường giao thông trên không , cầu vượt, giao lộ trên không: thể hiện hình chiếu
của phần trên không bằng nét đứt.
Giới hạn biểu thị hệ thống giao thông là chân đường. Hệ thống giao thông có độ
rộng từ 0,2mm trên bản đồ trở lên vẽ bằng 2 nét theo tỷ lệ, nhở hơn 0,2mm vẽ
theo ký hiệu quy định và phải ghi chú độ rộng. Độ chính xác xác định độ rộng
theo quy định ở khoản 2.19 quy phạm thành lập bản đồ địa chính năm 2008.
Hệ thống thủy văn: trên bản đồ địa chính phải biểu thị đầy đủ hệ thống sông,
ngòi, mương, máng và hệ thống rãnh thoát nước. Đối với hệ thống thủy văn tự
nhiên phải thể hiện đường bờ ổn định và đường mép nước ở thời điểm đo vẽ
hoặc thời điểm chụp ảnh. Đối với hệ thôgns thủy văn nhân tạo chỉ thể hiện
đường bờ ổn định. Phải ghi tên các hồ, ao, sông, ngòi (nếu có). Các sông,ngòi,
kênh, mương, rãnh có độ rộng lớn hơn hoặc bằng 0,2mm trên bản đồ thì phải
biểu thị bằng 2 nét, nếu nhở hơn thì biểu thị 1 nét nhưng phải ghi chú độ rộng.
Độ chính xác xác định độ rộng theo quy định ở khoản 2.19 quy phạm thành lập

7


bản đồ địa chính 2008. Riêng với các đường kênh, mương, máng trên không, thì
thể hiện hình chiếu của phần trên không bằng nét đứt.
1.1.2 Khái quát về giá đất và định giá đất
1.1.2.1 Khái quát về giá đất
Theo quy định của luật đất đai 2013 tại Điều 4, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Tại khoản 19, điều 3, Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất.
Tại khoản 20, điều 3, Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền

sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Theo điều 112 luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá
đất:
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
1.1.2.2 Khái niệm về công tác định giá đất
Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn của người làm côgn tác quản lý đất
đai, vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt
động đính giá đất hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại
và phát triển của thị trường bất đông sản.
Hiện nay có 2 khái niệm về định giá như sau:
+ Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke – Viện đại học Portsmouth – Vương
quốc Anh).
+ Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
tất cả các đặc điểm của tài sản cung như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan – Đại học quốc
gia Singapore).
Đất đai là một loại tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống
như định giá các tài sản thông thường khác. Mặt khác đất đai là một tài sản đặc biệt,
giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị

tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể ước tính về mặt
giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các loại tài sản thông thường.

8


1.1.2.3 Quy trình định giá đất

Xác định nhiệm vụ định giá
®Êt
Khảo sát, thu thập thông tin
Phân tích thông tin
Lựa chọn phương pháp để tìm giá trị đất
Xác định giá trị của đất
Lập báo cáo và lập hồ sơ nghiệm thu thành quả
-

-

-

Xác định nhiệm vụ của định giá:
+ Các đặc điểm cơ bản pháp lý về kinh tế – kỹ thuật.
+ Xác định mục đích định giá
+ Xác định khách hàng, những yêu cầu của khách hàng, những người sử
dụng kết quả thẩm định giá.
+ Những điều kiện ràng buộc.
+ Xác định thời điểm định giá.
+ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
+ lập kế hoạch định giá

Khảo sát, thu thập thông tin
+ Thông tin về điều kiện tự nhiên
+ Thông tin về điều kiện kinh tế.
+ Thông tin xã hội
+ Thông tin pháp lý
Phân tích thông tin

+ Xác định những thông tin cần thiết, vấn đề cần thiết trong quá trình định giá.
+ Phân tích các thông tin tổng quát đã được thu thập.
- Lựa chọn phương pháp để tìm giá trị đất
+ gồm 5 phương pháp định giá bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp
hệ số điều chỉnh.
- Xác định giá trị của đất
Việc ước tính giá trị cuối cùng của đất được thực hiện căn cứ chỉ số thực và
giá trị ước tính này chính là giá đất cần định giá.
- Lập báo cáo và lập hồ sơ nghiệm thu thành quả
Là quá trình lập chứng thư địa chính. Đây là văn bản do cơ quan định giá đưa
ra, trành bày ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá và mức giá cho tài
sản cần định giá của khách hàng.
1.1.2.4 Các phương pháp định giá đất
1.1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

9


Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao
gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau
đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng
hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn
trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin
về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin
phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường
hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu
vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất

sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

10


a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ
phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so
với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh;
các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh
giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
=

theo từng thửa đất so
sánh

Giá đất của
từng thửa đất ±
so sánh

Mức điều chỉnh về giá
do các yếu tố khác biệt
của từng thửa đất so
sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến
thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so
sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở
Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa
công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên
cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời
gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
1.1.2.4.2 Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với
đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.

11

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể
và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời
gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập
bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1
Điều 3 của Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản
so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của
tài sản gắn liền với
đất của bất động sản
so sánh

=

Giá trị xây dựng
mới tại thời điểm

định giá đất

-

Giá trị hao mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản
gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi
phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình
khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái
kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền
với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có
quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao

12


mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được
trên thị trường.
3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của
bất động sản so
sánh

=

Giá trị bất
động sản so
sánh

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn
liền với đất của bất động sản so
sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất
động sản so
sánh

Giá trị của bất động sản so sánh
=

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

1.1.2.4.3 Phương pháp thu nhập
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện
theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất
cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc
cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần
định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì
thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất
trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một
năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu
một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì
thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục
đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất
cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan
đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây
dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

13


b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định
mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có
định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông
tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình
thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số
liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng
bình quân một
năm

=

Thu nhập bình
quân một năm

-

Chi phí bình quân
một năm

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa
đất cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính
đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời
điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn
thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức
sau:

r x (1 + r)n

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

(1+r)n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính
theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài
sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của
thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn
liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy
định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của
thửa đất cần
định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá
=

Diện tích thửa đất cần định giá

14


1.1.2.4.4 Phương pháp thặng dư
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện
theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng
đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở
điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự
kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có
tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,
công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao
công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm;
thuế và các loại phí liên quan khác;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,
thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại
Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự

15


án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm
và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công
n
TRi
thức sau:
∑
i
Tổng doanh thu phát triển = i =1 (1 + r )
n

Tổng chi phí phát triển =

Ci

∑ (1 + r )
i =1

i

Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời
điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước
trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
- n là số năm thực hiện dự án
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Tổng doanh
thu phát triển

-

Tổng chi phí
phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa
đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá

1.1.2.4.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất)
thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu
thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

16


Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện
theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ
việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của
tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí
đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu
thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện
theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số
44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một
khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định
bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị
trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa
đất cần định giá

=

Giá đất trong
bảng giá đất

x

Hệ số điều
chỉnh giá đất

1.2 Cơ sở pháp lý

Cơ sở pháp lý của việc ứng dụng công nghệ GIS trong việc thành lập bản đồ
giá đất phải căn cứ vào các văn bản pháp luật sau:
Căn cứ Hiến pháp nước cộng hào xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
Căn cứ Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 07 năm 2014 của chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Căn cứ Thông Tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng
điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Căn cứ quyết định 61/2014 /QĐ UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5
năm 2015 – 2019.
Căn cứ quyết định số 09/QĐ – UBND ngày 05/02/2016 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Những ứng dụng của GIS trên thế giới

17


1.3.1.1 Nhật bản
Tại Nhật Bản, ứng dụng GIS đã được áp dụng rất phổ biến trong mọi lĩnh
vực. Những năm 70, các nghiên cứu tập trung vào xây dựng hệ thống thông tin khu
vực, thông tin đô thị, hệ thống thông tin về sử dụng đất, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật
đô thị. Những năm 80, triển khai ứng dụng vào công tác quản lý tại địa phương
(quy hoạch, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đô thị…), nghiên cứu nâng cao và chuyên
sâu vào hệ thống thông tin đô thị. Những năm 90, áp dụng vào đa ngành, liên ngành
(nông nghiệp, khảo cổ, khoa học trái đất, giao thông, quy hoạch xây dựng, quản lý
đất đai, giáo dục). Nhật Bản đã ứng dụng GIS trong công tác quản lý và quy hoạch
xây dựng từ cấp Chính phủ đến các bộ ngành liên quan và công tác đào tạo quy
hoạch trong các trường đại học.
1.3.1.2 Bắc Mỹ
Tại Bắc Mỹ (Hoa Kỳ & Canada), Mỹ là một trong những nước đi đầu về
công nghệ GIS, hệ thống dữ liệu quốc gia được xây dựng rất hoàn chỉnh dựa trên hệ
thống tiêu chuẩn quốc gia và quốc tế. GIS đã được phát triển ở khắp các lĩnh vực
liên quan đến không gian lãnh thổ như: môi trường (lâm nghiệp, hải dương học, địa
chất học, khí tượng thuỷ văn,…); hành chính – xã hội (nhân khẩu học, quản lý rủi

ro, an ninh,…); kinh tế (nông nghiệp, khoáng sản, dầu mỏ, kinh doanh thương mại,
bất động sản, giao thông vận tải, bưu điện,…); đa ngành liên ngành (trắc địa, quản
lý đất đai, quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, thuế bất động sản…). Đã có nhiều
phần mềm GIS của Mỹ được lập và sử dụng tại nhiều nước trên Thế giới như:
ESRI, Integraph, MapInfo, Autodesk; phần mềm GIS của Mỹ chiếm thị phần lớn
nhất trên thế giới.

1.3.1.3 Pháp
Tại Pháp, các lĩnh vực ứng dụng công nghệ GIS như: Dịch vụ công (quy
hoạch lãnh thổ quốc gia, địa chính, lãnh thổ địa phương, dân số học, hạ tầng xã hội,
giáo dục, quốc phòng,…), tiếp vận (hàng không, tối ưu hóa hành trình tuyến
đường…); môi trường/tài nguyên (nông nghiệp, địa chất, quản lý đất,…); bất động
sản (kiến trúc, xây dựng, quản lý di sản…); hạ tầng kỹ thuật (cấp thoát nước, cấp
điện, quản lý mạng lưới, gas, thông tin lien lạc…); thị trường (bảo hiểm, ngân hàng,
thương mại…); xã hội, tiêu dùng (xuất bản, y tế, du lịch).
Trong quy hoạch phát triển đô thị, GIS được áp dụng thành công trong quy
hoạch lãnh thổ quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch đô thị do có nền tảng dữ liệu
Quốc gia phong phú, nền chuẩn Quốc gia – địa hình, địa chính, bản đồ không ảnh,
số liệu thống kê và nhiều chuyên ngành khác.
1.3.1.4 Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, GIS đã được áp dụng vào hầu hết mọi lĩnh vực trên cả nước.
Hàn Quốc đã triển khai xây dựng hệ thống GIS quốc gia chia thành 03 giai đoạn:
1995 – 2000, 2001 – 2005 và 2006 – 2010 với tổng mức đầu khoảng 2 tỷ USD
nhằm tập trung vào các mục tiêu: xây dựng nền tàng cơ sở (bản đồ địa hình toàn

18


quốc, địa chính, dữ liệu phi không gian…); xây dựng hạ tầng dữ liệu không gian
(khung dữ liệu quốc gia, ngân hàng dữ liệu, phát triển công nghệ GIS, xây dựng tiêu

chuẩn quốc gia, đào tạo chuyển giao công nghệ…); xây dựng hệ thống ứng dụng đa
ngành (hệ thống quản lý thông tin đất đai, hệ thống quản lý thông tin quy hoạch, hệ
thống quản lý thông tin kiến trúc…); đang phát triển hệ thống nâng cao (thành phố
thông minh-U-city, tối ưu hóa ứng dụng nâng cao, hệ thỗng hỗ trợ quyết sách quy
hoạch…).
1.4.2 Một số nghiên cứu ứng dụng của GIS tại Việt Nam
Tại Việt Nam, công nghệ GIS được thí điểm khá sớm và được sử dụng phổ
biến để quản lý nhiều lĩnh vực. Từ năm 1995, Bộ Khoa học và Công nghệ đã thành
lập dự án Hệ thống thông tin địa lý phục vụ quản lý tài nguyên thiên nhiên và giám
sát môi trường, tạo điều kiện cho nhiều cơ quan trong cả nước tiếp cận với công
nghệ thông tin địa lý (GIS). Hàng năm công nghệ GIS đều được Bộ Khoa học và
Công nghệ xác định là một trong những nội dung nghiên cứu ứng dụng phục vụ
nghiên cứu chuyên ngành và hiện đại hóa quản lý nhà nước.
Thực tế cho thấy trình độ ứng dụng GIS tại Việt Nam nói chung chưa đạt mức
phát triển cao trên thế giới, hiện chỉ đạt trung bình. Cơ sở dữ liệu còn chưa đồng bộ
và thiếu tính liên kết. Các cơ quan tự tạo lập dữ liệu qua quá trình nghiên cứu triển
khai cụ thể nên hệ thống dữ liệu cũng đã tản mát, khó tập trung. Số liệu của ngành
thống kê rất cần thiết để sử dụng chung cho các ngành nhưng không đủ chi tiết.
Điểm mạnh của GIS so với các công nghệ khác là khả năng gắn kết các thông
tin kể cả yếu tố không gian phục vụ phân tích và truy cập theo yêu cầu. GIS là một
công nghệ kết hợp nhiều loại hình công nghệ (đồ họa trên máy tính, bản đồ trợ giúp
bằng máy tính, viễn thám,…), đặc biệt với khả năng phân tích, GIS được coi như là
một công cụ trợ giúp đắc lực hiện nay, hệ thống GIS đã và đang được ứng dụng
trong nhiều bộ ngành ở các lĩnh vực: quy hoạch xây dựng, sử dụng đất, tài nguyên
môi trường, giao thông vận tải, các cơ quan đo đạc bản đồ… và đã được đưa vào
chương trình giảng dạy tại một số trường đại học.
Trong lĩnh vực Tài nguyên & môi trường, từ cuối những năm 1980, GIS và
viễn thám đã được giới thiệu vào lĩnh vực giám sát tài nguyên môi trường thông qua
dự án hợp tác quốc tế. Hệ thống GIS chủ yếu vẫn hoạt động độc lập riêng biệt, chưa
có sự liên kết khớp nối liên ngành. Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành một

số văn bản quy định liên quan đến hệ thống ký hiệu và quy chuẩn trong việc thể
hiện bản đồ; tuy nhiên đây mới chỉ là quy chuẩn ngành.
Trong ngành giao thông vận tải, hệ thống GIS đã được áp dụng thực tế vào
một số yêu cầu cụ thể về quản lý cơ sở hạ tầng giao thông cũng như quản lý phương
tiện giao thông theo thời gian thực. Phần mềm GIS được sử dụng phổ biến là
MapInfo.
Trong lĩnh vực đo đạc bản đồ: đã ứng dụng hệ thống GIS trong việc thành lập
bản đồ ảnh số, thành lập bản đồ địa hình, bản đồ địa chính bằng công nghệ số, đo
đạc và thành lập các lưới tọa độ, độ cao, xây dựng các cơ sở dữ liệu nền GIS cho
các thành phố. Phần mềm GIS được sử dụng: Intergraph, MapInfo, ArcGIS…

19


Trong công tác quy hoạch xây dựng, công nghệ GIS thời gian gần đây đã được
áp dụng tại một số đơn vị trong ngành quy hoạch xây dựng và cơ quan quản lý địa
phương như: Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc Gia, Viện Quy hoạch xây
dựng Hà Nội, UBND thành phố Hà Nội, Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, tại Đà
Lạt, Nam Định,… và nhiều cơ quan khác. Tuy nhiên, trong thực tế công tác lập quy
hoạch xây dựng hiện nay vẫn chủ yếu thực hiện theo công nghệ truyền thống với
phần mềm hỗ trợ thiết kế AutoCad và các phần mềm diễn họa. Trong các bước tác
nghiệp lập QHXD nội dung nghiên cứu quy hoạch nói chung như: Lập nhiệm vụ
quy hoạch, thu thập số liệu hiện trạng, đánh giá hiện trạng và xác định tiềm năng
phát triển đô thị, định hướng phát triển không gian, quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch hạ tầng kỹ thuật, đánh giá môi trường chiến lược, thiết kế đô thị,… hầu hết
đều chưa ứng dụng công nghệ GIS để hỗ trợ quy hoạch.
Nhìn chung, việc ứng dụng công nghệ thông tin và đặc biệt là hệ thống thông
tin địa lý (GIS) trong công tác quản lý thông tin kiến trúc, quy hoạch hỗ trợ phát
triển đô thị còn hạn chế. Do vậy, công tác quản lý dữ liệu ngành hiện tại chưa đạt
hiệu quả cao, việc cập nhật, theo dõi các hoạt động, tra cứu thông tin khi cần thiết là

một vấn đề khó khăn. Ngoài ra, tại cơ quan Trung ương Bộ Xây dựng cũng chưa có
một đơn vị nào có vai trò là trung tâm tích hợp dữ liệu với vai trò tích hợp hệ thống
cơ sở dữ liệu thông tin quy hoạch nói riêng hay dữ liệu ngành xây dựng nói chung.
-

1.3.2 Giới thiệu chung về phần mềm ArcGIS
ArcGIS là phần mềm của Viện nghiên cứu Môi trường Mỹ (ESRI), là một trong
những phần mềm đứng đầu trong công nghệ GIS, ArcGIS chạy trên môi trường
Windows nên rất thuận tiện trong việc thao tác, ứng dụng. ArcGIS mang lại cho
người sử dụng khả năng khám phá, truy vấn và phân tích dữ liệu một cách nhanh
chóng.
Phần mềm ArcGIS Destop bao gồm các modul ứng dụng chính sau:
- ArcCatalog: Lưu trữ, quản lý dữ liệu, tạo mới các dữ liệu địa lý, xem và sửa
đổi thông tin nguồn dữ liệu (Metadata).
- ArcMap: Xây dựng, hiển thị dữ liệu, xử lý và phân tích các bản đồ, truy vấn
thông tin, thiết kế bản đồ, sửa đổi dữ liệu.
- ArcToolbox: Cung cấp các công cụ để xử lý, xuất – nhập dữ liệu từ ArcGIS
sang các định dạng khác như Mapinfo, Microstation, AutoCad, để thực hiện
các bài toán phân tích không gian, thực hiện các lệnh và xử lý thông tin.
- ArcSDE là phần mềm lưu trữ quản lý dữ liệu không gian theo mô hình
RDBMS.
- ArcIMS là phần mềm phát triển và cung cấp dữ liệu trên Wed.
1.3.2.1
Các modul trong phần mềm ArcGIS
1.3.2.1.1 Modul ArcCatalog
ArcCatalog cung cấp các phương tiện để quản lý dữ liệu địa lý và các bảng
dữ liệu thuộc tính. Các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhân dạng được bao gồm các
Feature Dataset: Shape file, ArcInto Converge file, Personal Geodatabase, Cad file
và các file ảnh Raster.

20


ArcCatalog cung cấp các công cụ: hiển thị dữ liệu, làm việc với cơ sở dữ
liệu, xác định hệ thống tọa độ cho cơ sở dữ liệu, liên kết với thư mục.
Trong ArcCatalog, Location là đường dẫn thư mục dữ liệu cần tạo:

• Hiển thị dữ liệu

-

Trong ArcCatalog có 3 chế độ để xem dữ liệu:
Chế độ Contents View: tất cả các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhận dạng được
sẽ hiển thị dưới dạng cây thư mục hay các biểu tượng. Tài liệu có thể là một
hay nhiều file. Contents View hiển thị các tài liệu này dưới 1 trong 4 dạng:
Large icon, Lisst, Details hay Thumbnails.

-

Chế độ Preview View: hiển thị nội dung tài liệu ta chọn trong cây thư mục.
Ta có thể chọn 2 dạng hiển thị là Geography và table. Để chuyển đổi các
dạng dữ liệu này ta sử dụng Listbox ở phía dưới màn hình của ArcCatalog.

-

Chế độ Metadata View: ta có thể xem các dữ liệu dạng này là các thông tin mô tả
khác nhau về dữ liệu như hệ quy chiếu , thời gian phương pháp thu thập.
• Làm việc với cơ sở dữ liệu

21

Trong ArcCatalog ta có thể tạo mới, di chuyển, xóa các thư mục hoặc các file dữ
liệu bằng các lệnh như: New, Copy, Paste, Delete. Thực hiện bằng cách bấm chuột
phải vào trang Contents trong ArcCatalog cho phép làm việc với các dữ liệu như
trong hình sau:

• Tạo cơ sở dữ liệu
-

Tạo hệ tọa độ cho cơ sở dữ liệu:
Sau khi đã chọn đường dẫn thư mục cần tạo ở location, Từ menu của
ArcCatalog vào File
New hoặc bấm chuột phải vào trang Contents sau

→

đó chọn

→

New Personal Geodatabase, khi đó xuất hiện bảng New

Personal Geodatabase và gõ tên tạo thư mục chứa rồi ấn Enter
chuột phải vào thư mục vừa tạo.

22

→

bấm


Chọn New

→

Feature Dataset xuất hiện bảng:

Trong dòng Name gõ tên hệ tọa độ cần tạo và bấm Next, xuất hiện bảng
New Feature Dataset , trong bảng này ta chọn Projected Coordinate Systems
New
Projected khi đó xuất hiện hộp thoại.

→

→

23


Trong dòng Name gõ tên mô tả hệ tọa độ .
Hộp projection: + Name: chọn phép chiếu cho hệ tọa độ.
+ Parameter, Value: nhập thông số của phép chiếu.
+ Geographic Coordinate Systems: Chọn
World
Add
WGS1984.prj
Add, khi đó bảng New

→

→

→

→

Projected Coordinate Systems được hoàn thành bấm Finish
-

→

Next

→

Finish, hệ tọa độ được lập cho cơ sở dữ liệu.
Tạo Feature Class:
Feature Class là đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ và tương đương với 1
lớp (Layer) trong ArcGIS. Mỗi feature Class chỉ chứa 1 dạng đối tượng.
+ Đưa chuột đến Dataset vừa tạo được, sau đó bấm chuột phải và chọn New

→

Feature Class khi đó xuất hiện bảng New Feature Class.

Trong bảng này: + Name: tên của Feature Class.
+ Alias: gõ tên mô tả về tên của Feature Class.
+ Type: Chọn kiểu định dạng cho Feature Class.

Sau đó chọn Next.
Xuất hiện hộp thoại: New Fearute Class

24


Trong hộp thoại:
+ Field Name: nhập tên trường cho Feature Class bằng cách bấm chuột trái vào ô
trắng phía dưới dòng Shape rồi gõ tên của trường cần tạo.
+ Datatype: Chọn kiểu dữ liệu cho trường cần tạo, sau đó chọn Finish.
• Liên kết với thư mục
Mục đích của việc kết nối thư mục là để có thể truy nhập nhanh vào thư mục
đó khi làm việc với ArcGIS.
-

Bấm chọn Connect to Folder trên thanh Toolbar
Trong thư mục hiện ra tìm đến thư mục cần liên kết rồi chọn , bấm OK.

-

Thư mục này sẽ tạo Shortcut trong cây thư mục của ArcCatalog như trong
hình dưới đây:

25