Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện thanh trì – thành phố hà nội giai đoạn 2004 – 2012

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những nội dung trong báo cáo này do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của
Th.S Nguyễn Thị Hải Yến.
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực và chưa từng
sử dụng bảo vệ môn học nào.
Mọi tham khảo trong báo cáo này được trích dẫn rõ ràng.
Mọi sao chép không hợp lệ vi phạm quy chế đào tạo hay gian trá tôi xin hoàn
toàn chịu trách nhiệm.

Hà Nội, ngày 15 tháng 06 năm 2013
Sinh viên

Phạm Hồng Hạnh

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy cô
giáo trong trường đặc biệt là các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai. Các thầy cô đã
trang bị cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm hành trang cho em


vững bước về sau. Với lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban Giám
hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai, các thầy cô đã giảng dạy,
hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của cô giáo – Th.S Nguyễn
Thị Hải Yến; sự giúp đỡ của các thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai. Sự động viên
của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Do tính chất phức tạp của đất đai và điều kiện khó khăn thực tế trên địa bàn
Thanh Trì. Do trình độ và năng lực có hạn nên báo cáo này không tránh khỏi thiếu

sót. Em rất mong nhận được sự góp ý chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn sinh
viên để em có thể vững bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè, luôn mạnh
khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong cuộc sống.
Hà Nội, ngày 15 tháng 06 năm 2013
Sinh viên

Phạm Hồng Hạnh

MỤC LỤC
1.1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945..............................................................................5
1.1.2.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 – 1975).............................6
1.1.2.3 Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng từ năm 1945 đến nay...........7
3.1.1.1 Vị trí địa lý.................................................................................................23
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai ............................................................................36
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Thanh Trì............................................41
1624......................................................................................................................... 56


99,27........................................................................................................................ 56
2450......................................................................................................................... 56
98,63........................................................................................................................ 56

DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi rường

BT&GPMB

Bồi thường và giải phóng mặt bằng

CP

Chính phủ

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư


UBND

Ủy ban nhân dân

V/v

Về việc

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

1.1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945..............................................................................5
1.1.2.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 – 1975).............................6
1.1.2.3 Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng từ năm 1945 đến nay...........7
3.1.1.1 Vị trí địa lý.................................................................................................23
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai ............................................................................36
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Thanh Trì............................................41
1624......................................................................................................................... 56
99,27........................................................................................................................ 56
2450......................................................................................................................... 56
98,63........................................................................................................................ 56
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Thanh Trì....Error: Reference source not found
Biểu đồ 3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế..............Error: Reference source not found
Biểu đồ 3.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2012................................................................42



1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng, đất đai luôn là đối tượng khai thác của con người trong quá trình sinh tồn.
Cùng với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng có vị trí hết sức
quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước, của mỗi gia đình,
phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân
tộc.
Ngày nay, do quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá diễn ra mạnh mẽ vấn đề
sử dụng đất đai, nhà ở càng trở nên quan trọng và có giá trị thực tiễn. Nó trở thành

vấn đề nóng bỏng của toàn xã hội, là sự quan tâm của mọi tổ chức, cá nhân và cả
quốc gia. Bởi vậy quản lý Nhà nước về đất đai cần thực hiện tốt các công tác đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho người dân. Tuy nhiên hiện nay nhiều địa phương,
đơn vị thực hiện chức năng còn lỏng lẻo, yếu kém trong công tác, chưa đáp ứng yêu
cầu của toàn xã hội, dẫn đến tình trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện chưa tốt.
Tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai còn tồn tại ở nhiều nơi dẫn đến việc tranh
chấp, khiếu kiện, tố cáo kéo dài, có nơi trở thành điểm nóng gây tác động xấu đến
mọi mặt đời sống xã hội, làm giảm niềm tin của nhân dân trong việc thực hiện pháp
luật, vai trò quản lý Nhà nước của đất đai của chính quyền cơ sở bị giảm sút.
Đứng trước những vấn đề như vậy, Đảng và Nhà nước đã nhiều lần thay đổi
và bổ sung các chính sách pháp luật đất đai nhằm đưa công tác quản lý Nhà nước về
đất đai có hiệu quả và đúng pháp luật.
Hiến Pháp năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.


2

Trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 6 Luật
đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009, 2010) thì nội dung Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữ vai trò quan trọng.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là một thủ tục hành chính đòi hỏi có tính cấp thiết
trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất,
chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời quản lý chặt chẽ quỹ
đất đai của Quốc gia. Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất giúp cho người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đất đó.
Bên cạnh đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất còn là tài sản để người sử dụng thực hiện các giao dich bất
động sản như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh… Một vấn đề quan trọng của việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong
việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển quyền sử dụng đất…tăng cường
nguồn nhân sách cho nhà nước.
Tuy nhiên trên thực tế việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nước ta nói chung và các
địa phương cũng như của huyện Thanh Trì nói riêng còn gặp nhiều khó khăn cần
được giải quyết. Huyện Thanh Trì có diện tích lớn, địa hình bằng phẳng, có vị trí
khá thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội, cách trung tâm Hà Nội 10km. Trong
những năm gần đây, trước sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế và quá trình đô thị
hóa nhanh chóng đã gây ra áp lực lớn với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Các hiện tượng tranh chấp đất đai và tài sản trên đất xảy ra ngày càng nhiều,
vấn đề giao đất, cho thuê đất, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không có giấy chứng
nhận đang diễn ra trên hầu hết các địa phương của huyện Thanh Trì. Điều đó cho
thấy còn nhiều thiếu sót trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Để khắc phục tình
trạng trên cần có sự phối hợp của các tổ chức, công dân đặc biệt là vai trò của các


3

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai mà quan trọng là thực hiện một cách nghiêm
túc và triệt để vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, được sự phân công của khoa Quản lý
đất đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của

cô giáo – Thạc Sỹ Nguyễn Thị Hải Yến – Giảng viên khoa Quản lý đất đai –
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên
đề: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Thanh Trì –
thành phố Hà Nội giai đoạn 2004 – 2012”.
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
2.1 Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của công tác kê khai đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Thanh Trì – thành
phố Hà Nội giai đoạn 2004 – 2012.
- Đưa ra những kiến nghị và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội.
2.2 Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững các văn bản về tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Nhà
nước, Thành phố Hà Nội và huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội.
- Hiểu được quy trình về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện
Thanh Trì – thành phố Hà Nội.
- Đưa ra những kiến nghị, đề xuất các giải pháp phù hợp với thực trạng và
điều kiện của địa phương.


4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1 Tình hình đăng ký đai đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một
số nước trên thế giới
Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất
đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích của giai
cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của
mỗi quốc gia là khác nhau.
* Tại Mỹ: Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ
thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập
nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng
thửa đất. Công tác cấp GCNQSDĐ tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một trong các
điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
* Tại Pháp: Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân do Nước Pháp đã
thiết lập được hệ thống thông tin hoá học, được nối mạng truy cập từ trung ương
đến địa phương. Đó là một hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất
đai). Nhờ hệ thống thông tin này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động
đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên, phù hợp và cũng có thể cung cấp
thông tin chính xác kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp GCNQSDĐ mà họ tiến hành
quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy bao gồm: các
chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng được cấp một
trích lục địa chính cho phép chứng thư chính xác của tư liệu địa chính đối với bất
kỳ một bất động sản nào cần đăng ký.
* Tại Ôtrâylia: Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên
đầu người cao, 90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu. Khi Nhà nước muốn sử


5

dụng thì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài
nguyên đất, Ôtrâylia đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và tiến hành hoàn thiện hệ thống
thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất
nhanh chóng.
* Tại Thái Lan: Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở
Thái Lan được chia thành 3 loại:
Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì
được cấp bìa đỏ.
Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần
xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp
GCNQSDĐ là bìa vàng.
Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh
mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và trường
hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho phù hợp
và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.
* Bài học đối với Việt Nam: Từ kinh nghiệm của các nước vấn đề đặt ra
trong những năm tới là Việt Nam phải nhanh chóng hoàn thành công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
sớm hoàn thiện hệ thống thông tin đất để các giao dịch về đất đai được thuận tiện và
quản lý đất đai được nhanh chóng.
1.1.2 Lịch sử của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
1.1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945
Công tác đạc điền và quản lý điền địa ở nước ta bắt đầu từ thế kỷ VI.
- Thời kỳ Gia Long: Đất đai được quản lý bằng sổ địa bạ, sổ địa bạ được lập
cho từng xã riêng biệt công điền tư điền trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích tứ cận
đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ được lập thành 3 bản: Bản Giáp nộp tại bộ Hộ,
bản Binh nộp tại bộ Chánh, bản Đinh lưu tại xã. Sổ địa bạ theo quy định hàng năm
tiến hành tiểu tu, 5 năm tiến hành đại tu.

6

- Thời kỳ Minh Mạng: Triều đình cử một quan khâm sai lo việc bộ điền sau
đổi thành địa bộ tại Nam Kỳ. Sổ địa bạ tiến bộ hơn thời kỳ Gia Long và được lập
theo từng làng xã. Sổ này được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các
chức sắc trong làng. Viên chức trong làng lập sổ mô tả thửa đất, kèm theo sổ địa bạ
có ghi diện tích loại đất.
- Thời kỳ Pháp thuộc: Thực dân Pháp chia nước ta thành 3 xứ Bắc Kỳ, Trung
Kỳ, Nam Kỳ.
+ Chế độ thổ điền tại Nam Kỳ: Bản đồ giải thửa được đo đạc chính xác và
lập sổ điền thổ. Mỗi trang sổ chỉ sử dụng ghi một lô đất của chủ sử dụng trong đó
ghi diện tích, địa danh, giáp danh, biến động tăng, giảm, tên chủ sở hữu, vấn đề liên
quan đến chủ sở hữu.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: Đất đai được quản lý thông qua
đo đạc bản đồ giải thửa, lập sổ địa bộ, sổ điền chủ.
+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Đất đai được quản lý
qua việc tiến hành đo đạc tuy nhiên mới đo được lược đồ đơn giản. Thời kỳ này đã
lập được hệ thống sổ địa chính và được lập theo thứ tự thửa, ghi dịên tích, loại đất,
tên chủ sử dụng.[20]
1.1.2.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 – 1975)
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: Một là của chính quyền cách
mạng và một là chính quyền Mỹ Nguỵ. Chính quyền Mỹ Nguỵ đã áp dụng một số
chính sách:
- Tân chế độ điền thổ: Đây là chế độ được đánh giá là chặt chẽ. Hệ thống hồ
sơ được thiết lập theo chế độ này bao gồm: Bản đồ giải thửa, sổ điền thổ được lập
theo lô đất ghi rõ diện tích nơi toạ lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm, tên chủ sở
hữu. Sổ mục kê lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất thuộc mỗi chủ. Toàn
bộ tài liệu này được lưu thành 2 bộ, mỗi chủ lô đất được cấp một bằng khoán điền

thổ.
- Chế độ quản thủ điền địa: Theo chế độ này tất cả các số liệu được xây dựng
theo phương pháp đo đạc đơn giản. Kết thúc hồ sơ gồm có sổ điền bộ lập theo thứ
tự thửa đất (mỗi trang sổ gồm 5 thử đất).


7

- Giai đoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa, nha này có 11 nhiệm vụ
trong đó có 3 nhiệm vụ chính là xây dựng tài liệu nghiên cứu tổ chức và điều hành
tam giác đạc, lập bản đồ và thiết lập bản đồ.[20]
1.1.2.3 Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng từ năm 1945 đến nay
- Giai đoạn từ 8/1945 – 1979: Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công,
Nhà nước ta tiến hành cải cách ruộng đất năm 1953. Chính quyền cách mạng tịch
thu ruộng đất của địa chủ phong kiến chia cho dân cày. Từ năm 1959, Đảng và Nhà
nước ta chủ trương xây dựng hình thức kinh tế tập thể. Hiến pháp 1959 ra đời quy
định ba hình thức sở hữu ruộng đất là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư
nhân. Tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập trung vào các hợp tác xã.
Tuy nhiên do điều kiện khó khăn thiếu thốn, hệ thống hồ sơ chế độ trước để lại
không được chỉnh lý và không sử dụng được.
- Giai đoạn 1980 – 1988: Hiến pháp năm 1980 ra đời. Hiến pháp quy định: "
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý". Nhà nước quan tâm
đến công tác đăng ký đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong nước và ban
hành các văn bản pháp luật để quản lý đất đai.
+ Ngày 01/07/1980 Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về công tác
quản lý đất đai trong cả nước.
+ Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về việc
triển khai thực hiện công tác đo đạc đăng ký đất đai, thống kê đất đai, phân hạng
đất.
+ Ngày 05/11/1981 Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định

56/QĐ-ĐKTK quy định hệ thống hồ sơ trong quá trình đăng ký thống kê ruộng đất.
+ Giai đoạn từ năm 1988 đến nay: Sau khi có Luật đất đai 1988 công tác
đăng ký thống kê được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg. Tổng
Cục Địa Chính ban hành quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 24/07/1989 về thực hiện
đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổng Cục Địa Chính
ban hành Thông tư 302/TT-ĐKTK ngày 29/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định
201/ĐKTK.


8

Luật đất đai 1993 ra đời để đáp ứng nhu cầu mới của đất nước. Sau khi Luật
đất đai được ban hành, Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp luật để triển khai
công tác quản lý đất đai .
Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính.
Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính Phủ quy định về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp và cấp GCNQSD đất.
Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Cùng ngày, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP về
mua bán và kinh doanh nhà.
Tổng Cục đất đai ban hành Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 20/11/2001
hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính trong cả nước.
Trên cơ sở đó Luật đất đai 2003 ra đời và đã từng bước đi vào thực tiễn.
Sau khi có Luật đất đai ra đời, hàng loạt các văn bản dưới luật được ban hành
để cụ thể hoá Luật đất đai.
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng
dẫn thi dẫn thi hành Luật đất đai.

Ngày 01/11/2004 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết
định số 24/2004/QĐ-BTNMT về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất .
Ngày 25/05/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 84/NĐ-CP quy định bổ
sung về thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Ngày 13/08/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 69/NĐ-CP quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.


9

Ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/NĐ-CP về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số
17/2009/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngày 22/10/2010 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số
20/2010/TT-BTNMT quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[20]
1.1.3 Vị trí, vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần cơ bản của nền văn minh nguồn gốc
của mọi tính cách. Đất nối liền quá khứ, hiện tại, tương lai.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là nội lực để phát
triển đất nước, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện tích giới hạn, có vị trí cố định

trong không gian. Giá trị sử dụng của tài nguyên tốt hay xấu phụ thuộc vào tình hình
sử dụng và quản lý của con người.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố
định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của quá trình công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước làm cho nhu cầu đất đai tăng, vấn đề sử dụng đất của nhiều ngành,
nhiều địa phương có nhiều biến động.
Vì thế công tác quản lý, sử dụng đất được Nhà nước ta quan tâm một cách
đúng mức. Trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai quy đinh tại điều 6, Luật
đất đai 2003 ( sửa đổi bổ sung năm 2009, 2010) thì công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất giữ vai trò quan trọng.
Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước nắm bắt được tình hình sử
dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Đây thực


10

chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập
mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để
quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật. Đăng ký đất đai có hai loại, đó
là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở,
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để tạo điều kiện cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo
và nâng cao hiệu quả sử dụng. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban

hành theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cả các loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 và
thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009.
Như vậy đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vừa có tính kế thừa vừa có tác động qua
lại và có mối quan hệ hữu cơ với 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác đăng
ký đất đai, cấp GCN thì hệ thống văn bản pháp luật về công tác này luôn được Nhà
nước ta điều chỉnh và ngày càng hoàn thiện hơn, giúp cơ quan quản lý và người sử
dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Sự hoàn thiện
của hệ thống văn bản pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
gắn với chiều dài lịch sử đất nước.
Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời
đã khẳng định: "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung nhằm
đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm..." Công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo
thông qua các văn bản luật.


11

Quyết định số 201/QĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/07/1980 về việc
thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoach chung trong cả nước .
Quyết định số 56/QĐ-KĐTK của Tổng cục quản lý ruộng đất quy định trình tự
thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ thị số 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 10/11/1980
với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký đất đai trong cả nước.
- Ngày 01/08/1988 Luật đất đai ra đời. Tại điều 9 của luật này nêu rõ: "Đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính,
quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai" là một trong 7 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai.
- Ngày 14/07/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định số
201/QĐ-ĐKTK về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Từ khi có Luật đất đai năm 1988 công tác quản lý đất đai đã từng bước đi
vào ổn định. Trong giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cấp theo một loại giấy thống nhất trong cả nước.
Sau 5 năm đổi mới Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định: " Đất đai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở nguồn biển, thềm
lục địa và vùng trời,... đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai 1993 ra đời và Luật
sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá IX thông
qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001.
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chính,
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ
sơ địa chính.


12

- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 19/03/1998 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
hồ sơ địa chính thay cho thông tư 346/TT-TCĐC ngày 13/03/1998.
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐCC-BTC ngày 21/09/1999 của Bộ

tài chính và Tổng cục địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ về quy
định điều kiện được cấp xét và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Luật đất đai 2003 ra đời tiếp tục khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước đại diện chủ sở hữu".
- Tiếp theo đó nhiều văn bản luật, thông tư, nghị định hướng dẫn thực hiện
Luật 2003 ra đời.
+ Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung một số điều của Luật đất đai
2003.
+ Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong năm 2005.
+ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau hai năm thực hiện nhận thấy còn một số hạn chế ngày 21/07/2006 Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 01/11/2004.
+ Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/07/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Mới đây nhất năm 2009, năm 2010 với việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai
2003 và các luật khác có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống nhất cấp một


13

loại GCN cả quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất và ban hành:
+ Nghị định số 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (hướng dẫn thực hiện Nghị định số 88/NĐ-CP ngày
19/10/2009 của Chính phủ).
+ Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Sự ra đời của các văn bản này đã góp phần thống nhất quản lý đất đai,
thống nhất quản lý nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tạo thuận tiện cho người
sử dụng đất, đơn giản hoá thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và
tài sản gắn liền với đất. Điểm mới nhất là việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất chỉ phải làm thủ tục một lần tại một cơ quan. Đó là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện. Mặt khác, GCN mới thể
hiện được đầy đủ rõ ràng cả về quyền sử dụng đất (kể cả nhiều thửa) và quyền sở
hữu tài sản (kể cả có nhiều tài sản). Nếu trước đây chỉ có 2 loại tài sản được chứng
nhận, thì nay có 4 loại tài sản được chứng nhận là nhà ở, công trình xây dựng, cây
lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng
Trên đây là những văn bản của Nhà nước quy định và hướng dẫn về công tác
đăng ký đất đai, cấp GCN. Toàn bộ hệ thống văn bản trên đã thể hiện tính tập trung
thống nhất chỉ đạo từ Trung ương đến cơ sở. Đây là những căn cứ pháp lý để các
địa phương tiến hành triển khai thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đạt kết
quả tốt.


14

1.3 Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với đối tượng là các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất); chủ sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất; chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng.
1.3.1 Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
“Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một
thửa đất xác định vào hồ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất”.[9]
Đăng ký quyền sử dụng đất đai: thực chất là thủ tục hành chính, nhằm thiết
lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy
đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất và đây cũng là cơ sở để Nhà nước nắm
chắc, quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật.[10]
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan hành chính Nhà
nước thực hiện với tất cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Riêng nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì việc đăng ký là nhu cầu của người có quyền sở hữu tài sản. Các
trường hợp đăng ký mà đủ điều kiện thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp không đủ điều kiện thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng
đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định, quyền sở hữu nhà
ở và tài khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nhiệm vụ
của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

15

Điều 38 Nghị định 181/NĐ - CP ngày 29/10/2004 quy định: đăng ký quyền
sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử
dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong trường hợp người
sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc người đang sử
dụng đất mà đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với người sử
dụng đất đã được cấp GCNQDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc có các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật
Đất đai năm 2003 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất hay nội dung sử dụng đất
mà pháp luật quy định, gồm:
+ Người sử dụng thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng được phép đổi tên.
+ Có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
+ Nhà nước thu hồi đất.
a. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
- Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất
+ Là người đang sử dụng đất.
+ Là người có quan hệ trực tiếp đối với Nhà nước trong việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
- Người sử dụng đất phải thực hiện ĐK (theo Điều 9 và 107 Luật đất đai

năm 2003) bao gồm:
+ Các tổ chức trong nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng).


16

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức các nhân nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam (ĐK theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam).
- Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong các trường hợp.
+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN.
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có
thay đổi đường ranh giới thửa đât.
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất nông nghiệp dành cho mục đích
công ích, đất nhận khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử
dụng và trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì không

thực hiện ĐKQSDĐ.
b. Người chịu trách nhiệm thực hiện ĐKQSDĐ
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKQSDĐ là cá nhân mà pháp luật
quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người
sử dụng đất.
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có (theo quy định tại
Điều 2, Khoản 1 điều 39 Nghị định 181):
+Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
+ Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh (tại Khoản 3 Điều 81/NĐ)


17

+ Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất.
+ Người đại diện của cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã
chứng thực.
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
+ Người đại diện cho những người sử dụng chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể uỷ quyền cho người khác
theo quy định của pháp luật.
1.3.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
“GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy
chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp

pháp giữa Nhà nước với người sử dụng .[10]
* Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ - CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009.
* Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được thực hiện theo Điều 3 - Nghị định số 88/2009/NĐ - CP ngày
19/10/2009 của Chính phủ.
- Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì
được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.


18

- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng
chủ sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không
phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật, trường
hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng
đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã
ký.
* Giấy chứng nhận hiện nay đang tồn tại 4 mẫu:
- Mẫu thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật Đất đai 1988 do Tổng cục
Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi Trường) phát hành , mẫu giấy có màu đỏ
được lập theo mẫu Quyết định 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục quản
lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn.

- Mẫu thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô thị do Bộ Xây dựng phát hành được cấp theo mẫu quy định Luật Đất đai 1993
và Nghị đinh 60/CP ngày 05/07/2004 của Chính Phủ. Giấy chứng nhận có 2 bản:
Bản màu hồng trao cho chủ sử dụng và Bản màu xanh lưu tại Sở Địa chính (nay là
Sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc.
- Mẫu thứ ba: GCNQSDĐ được cấp theo quy định Luật Đất đai 2003, mẫu
giấy theo quyết định 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định
08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/07/2006. Giấy chứng nhận gồm 2 bản: Bản màu đỏ
trao cho chủ sử dụng đất và bản màu trắng lưu tại phòng Tài nguyên và Môi trường
cấp huyện, tỉnh.
- Mẫu thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác
nhận quyền sở hữu vào GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Giấy có màu hồng cánh sen được giao cho


19

các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 và Thông tư
17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009 (sau đây cụm từ Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được hiểu là bao gồm
tất cả các loại Giấy chứng nhận trên).[21]
* Những trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất: được quy định tại điều 7, điều 8, điều 9, điều 10 Nghị
định 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009.
* Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất: quy định tại điều 52 Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009, năm
2010), cụ thể :
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ
chức, cá nhân nước ngoài.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc Tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở.
* Điều kiện được ủy quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất: được quy định tại Điều 5 - Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định
như sau:
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy quyền Sở TN&MT việc cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN&MT khi có các điều kiện sau:
- Đã thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở
TN&MT.
- Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và
cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy
chứng nhận.


20

1.4 Kết quả thực hiện công tác ĐK, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn cả nước
Công tác cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh hơn từ sau khi Luật Đất đai
2003 có hiệu lực. Đến cuối năm 2012 cả nước đã cấp được gần 3,8 triệu giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với
tổng diện tích 21 triệu hecta. Riêng trong năm 2012, cả nước cấp được trên 4,3 triệu
giấy chứng nhận tăng hơn 2 lần so với kết quả của 2 năm 2010 và 2011. Các tỉnh
cấp được nhiều giấy chứng nhận trong năm 2012 là Thừa Thiên Huế, Bình Định,
Bình Dương, Long An, Lạng Sơn, Đồng Nai, Quảng Ngãi, Hoà Bình, Hưng Yên,
Hà Giang, Thái Nguyên, Tiền Giang và Vĩnh Long. Bên cạnh đó, cả nước có 7 tỉnh
cơ bản đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu (đạt trên 85% diện tích)
gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu.
Đặc biệt, cả nước còn gần 5,4 triệu thửa đất với diện tích khoảng 2,3 triệu hecta
chưa cấp giấy chứng nhận (nhiều nhất là Hà Nội, Hồ Chí Minh, Nghệ An, Gia Lai,
Khánh Hoà, Bình Phước, Đắc Nông).[7]

Bảng 1.1 Kết quả cấp GCN của cả nước đến cuối tháng 6 năm 2012
Loại đất
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất lâm nghiệp
Đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất ở nông thôn

Số GCN đã cấp
16.484.543
2.629.232
1.069.261
11.810.568

Tỉ lệ đạt ( % )
85,5
87,1
83,8
85,8