Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi GDDS vô hiệu

BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI
GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

LỜI NÓI ĐẦU

Giao dịch dân sự là một trong những căn cứ quan trọng và phổ biến nhất làm phát
sinh quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự cũng là cơ sở để các bên tự do thỏa
thuận, giao kết và xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự với nhau. Khi xã hội càng phát triển,
vai trò của giao dịch dân sự càng được khẳng định. Không phải giao dịch dân sự nào
cũng đương nhiên có hiệu lực, pháp luật quy định những điều kiện mà một giao dịch dân
sự phải tuân thủ thì mới không bị vô hiệu. Khi không đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu
lực theo quy định của pháp luật, giao dịch dân sự sẽ vô hiệu và hệ quả tất yếu là các bên
khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên có
những trường hợp tài sản đã được đem ra thực hiện một giao dịch khác với người thứ ba.
Vấn đề đặt ra là quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch sẽ được bảo
vệ như thế nào? Giao dịch ban đầu vô hiệu thì giao dịch tiếp theo có vô hiệu hay không?
Người thứ ba ngay tình có được giữ lại tài hay phải trả lại cho chủ sở hữu ban đầu? Khi
quyền lợi của người thứ ba được ưu tiên bảo vệ thì quyền lợi của chủ sở hữu ban đầu
được đảm bảo như thế nào?
Bài tiểu luận “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự
vô hiệu” nhằm tìm hiểu những vấn đề nêu trên, những bất cập khi áp dụng pháp luật từ
đó đề ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp lý, hiệu quả.


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

I. KHÁI NIỆM
1. Khái niệm giao dịch dân sự:
"Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" (Điều 121 BLDS 2005).
Từ khái niệm giao dịch dân sự được quy định tại điều luật này có thể xác định:

Hậu quả của việc xác lập giao dịch dân sự là làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự là
một sự kiện pháp lí (hành vi pháp lí đơn phương hoặc đa phương - một bên hoặc nhiều
bên) làm phát sinh hậu quả pháp lí. Tuỳ từng giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch là hành vi có ý thức của chủ thể nhằm đạt
được mục đích nhất định, cho nên giao dịch dân sự là hành vi mang tính ý chí của chủ thể
tham gia giao dịch, với những mục đích và động cơ nhất định.
2. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu:
Giao dịch dân sự vô hiệu là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong khoa học pháp
lý và pháp luật dân sự về giao dịch. Trong chế định giao dịch dân sự được quy định tại
chương VI Bộ Luật dân sự năm 2005, giao dịch dân sự là một bộ phận không thể tách rời,
trong mối quan hệ biện chứng giao dịch dân sự, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự.
Tuy nhiên, trong khi “Giao dịch dân sự” được định nghĩa tương đối phổ biến trong
pháp luật dân sự của các nước thì khái niệm “Giao dịch dân sự vô hiệu” lại không được
pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới trong đó có Việt Nam đưa ra, mà thường
chỉ làm rõ các tiêu chí xác định sự vô hiệu của giao dịch dân sự.
Tiếp cận theo nghĩa thông thường, “vô hiệu – không có hiệu lực, mất tác dụng”
(Nguyễn Như Ý (1998) “Từ điển Tiếng việt thông dụng”, NXB Giáo dục). Theo cách
hiểu này, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có giá trị (hiệu lực) về mặt pháp lý,
không được pháp luật công nhận. Do đó, nó không làm phát sinh hậu quả pháp lý mà các
bên mong muốn.
Tiếp cận từ góc độ bản chất của giao dịch, giao dịch dân sự là những giao dịch
song phương hoặc đa phương, qua đó thể hiện sự thống nhất, thoả thuận ý chí của các
bên, với mục đích đạt được những hậu quả pháp lý nhất định là việc xác lập, thay đổi hay
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ ràng buộc các bên trong quan hệ giao dịch dân sự.
Nhưng quyền tự do trong giao kết dân sự không phải là tuyệt đối.
Ngày nay, xuất phát từ góc độ bảo vệ trật tự công cộng, các bên tham gia giao dịch
Trang 2/21

Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

dân sự bị điều chỉnh của pháp luật thông qua các điều kiện cụ thể mà các bên phải tuân
thủ khi tham gia quan hệ giao dịch dân sự. Một giao dịch dân sự được pháp luật công
nhận và có hiệu lực khi đáp ứng được những yêu cầu, điều kiện nhất định được quy định
tại Điều 122 Bộ Luật dân sự năm 2005. Ngược lại, trường hợp những điều kiện trên theo
quy định của pháp luật không được thoả mãn, nghĩa là giao dịch dân sự đó đã chứa đựng
những khiếm khuyết nhất dịnh thì bị coi là vô hiệu. Vậy, giao dịch dân sự vô hiệu là giao
dịch không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ Luật dân sự thì
bị coi là vô hiệu.
2.1 Điều kiện giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu:
Những giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu khi không thoả mãn các điều kiện được
quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005. Điều đó có nghĩa là những giao dịch dân sự nếu
vi phạm một trong bốn điều kiện về hình thức và nội dung sau sẽ có thể bị coi là vô hiệu:
- Người tham gia giao dịch dân sự có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái với đạo đức và xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Hình thức giao dịch phù hợp với quy dịnh của pháp luật.
Tính vô hiệu của giao dịch dân sự được thể hiện ở chỗ nó không làm phát sinh hậu
quả pháp lý mà các bên mong muốn đạt được khi tham gia xác lập giao dịch dân sự đó,
hay nói cách khác là nó không làm phát sinh quyền và nghĩa dân sự của các bên mong
muốn khi xác lập giao dịch dân sự đó. BLDS năm 2005, bên cạnh việc quy định các điều
kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật, còn quy định cụ thể các trường hợp của
giao dịch dân sự vô hiệu như giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo
đức xã hội (Điều 128 BLDS 2005), giao dịch dân sự giả tạo (Điều 129 BLDS 2005), giao
dịch dân sự vi phạm điều kiện tự nguyện (từ Điều 130 đến Điều 133 BLDS 2005),… Đây
là điểm khác biệt giữa BLDS nước ta với BLDS của một số nước trên thế giới như Pháp,
Nhật Bản, Thái Lan, …
2.2 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

Theo cách hiểu thông thường “hậu quả là kết quả xảy ra hay xảy ra từ một quá
trình, một việc làm trước đó” (Nguyễn Như ý (1998), “Từ điển Tiếng Việt, NXB Giáo
dục”).
Như vậy, hậu quả pháp lý trước hết phải là một kết quả và kết quả đó phải được
xảy ra từ một hành vi, một việc làm trước đó và giữa chúng có mối liên hệ nhân quả.
Cách hiểu này cho thấy, không phải kết quả nào cũng có hậu quả, hậu quả chỉ là một bộ
phận của kết quả không hay, kết quả xấu. Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý thì khái
niệm “hậu quả pháp lý” có những ý nghĩa khác nhau, không phải lúc nào cũng có ý nghĩa
là kết quả xấu, hậu quả pháp lý có thể là một kết quả tốt như: Một giao dịch dân sự được
xác lập sẽ có hậu quả pháp lý là làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của
các bên tham gia, có thể là điều mà các bên tham gia mong muốn. Tiếp cận từ góc độ bản
Trang 3/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

chất của giao dịch thì giao dịch dân sự vô hiệu là những giao dịch không được pháp luật
thừa nhận. Do đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu có thể hiểu theo nghĩa: là
một kết quả không tốt, xấu về mặt pháp lý, phát sinh theo quy định của pháp luật trong
trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu.
Hợp đồng vô hiệu ngoài liên quan đến các bên tham gia trong hợp đồng, thì một số
trường hợp, hợp đồng dân sự còn liên quan đến người thứ ba ngay tình, đó là trường hợp
hợp đồng vô hiệu nhưng tài sản giao dịch đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình.
3. Khái niệm người thứ ba ngay tình:
Điều 189 BLDS 2005 quy định:
Điều 189. Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này là
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu

mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.
Có thể nhận thấy, ở đây ta cần làm rõ 2 khái niệm: Chiếm hữu không có căn cứ
pháp luật và chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình.
3.1. Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
Là việc chiếm hữu không phù hợp với quy định tại Điều 183 BLDS 2005, đó là
hành vi chiếm hữu không rơi vào các trường hợp sau: Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản; Người được chuyển giao quyền chiếm
hữu thông qua giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật như quan hệ mua bán, cho
vay, tặng cho, trao đổi, cho thuê, cho mượn, gửi giữ…; Người phát hiện và giữ tài sản vô
chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn
giấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều kiện luật định; Người phát hiện và giữ gia súc,
gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định.
3.2. Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
Là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu không biết và không thể biết việc chiếm
hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Do vậy, hành vi chiếm hữu không có căn cứ
pháp luật sẽ là không ngay tình khi chủ thể không có các chứng cứ để chứng minh hành
vi chiếm hữu của mình tuy không dựa trên căn cứ luật định nhưng là ngay tình. Làm thế
nào để có thể chứng minh là ý chí của mình không biết được hành vi chiếm hữu là không
có căn cứ pháp luật?
Có thể chứng minh đó là hành vi chiếm hữu đối với loại tài sản không đăng ký
quyền sở hữu – đó là trường hợp pháp luật không bắt buộc phải biết hành vi chiếm hữu
của một người là hợp pháp hay không; do vậy không biết được người chuyển giao quyền
Trang 4/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

chiếm hữu cho mình có phải là chủ sở hữu đích thực của tài sản hay không khi họ đang
thực tế nắm giữ tài sản và khẳng định tư cách của sở hữu của họ; quan hệ giao dịch được
thực hiện một cách công khai, minh bạch; tài sản được chuyển giao theo đúng giá trị. Ví

dụ mua một chiếc xe đạp tại một cửa hàng tại chợ theo đúng giá trị của chiếc xe (không
phải mua bán lén lút, mua với giá quá rẻ hay không có địa chỉ rõ ràng) nhưng sau đó
được phát hiện là chiếc xe đó là xe bị trộm cắp mà người bán đã trả cửa hàng thuê ở cho
và hiện không biết ở đâu. Còn trường hợp người chiếm hữu chứng minh được ý chí của
họ không thể biết việc chiếm hữu là không có căn cứ pháp luật là đối với tài sản có đăng
ký quyền sở hữu pháp luật buộc người xác lập giao dịch liên quan đến tài sản đó phải
kiểm tra các giấy tờ đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản (có giấy tờ đăng ký quyền sở
hữu không, giấy tờ đó có hợp pháp hay không) để chứng minh tư cách của người chuyển
giao quyền chiếm hữu tài sản cho mình. Nếu giấy tờ được làm giả tinh vi đến mức người
bình thường khó có thể nhận thấy, chỉ có cơ quan chức năng hay người có trình độ
chuyên môn trong lĩnh vực tương ứng mới phát hiện được thì rõ ràng đó là trường hợp
pháp luật buộc phải biết nhưng người chiếm hữu không thể biết hành vi chiếm hữu của
mình là không có căn cứ pháp luật.
Vậy người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật ngay tình được gọi là người thứ
ba ngay tình xuất hiện trong mối quan hệ với chủ sở hữu đích thực của tài sản, nhưng đó
là mối quan hệ bắc cầu thông qua một chủ thể trung gian nhất định. Chúng ta có thể hình
dung mối quan hệ này như sau:
MQH 1
MQH 2
Chủ sở hữu tài sản
Người trung gian
Người thứ ba ngay tình
Mối quan hệ 1: có thể là quan hệ bất hợp pháp: trộm cắp, cướp giật, lừa đảo; có thể là
một giao dịch hợp pháp nhằm chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản như: cầm đồ,
cho thuê, cho mượn…; có thể là hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật không
ngay tình: nhặt được tài sản do chủ sở hữu đánh rơi, bỏ quên nhưng không thông báo
theo luật định; có thể là hành vi được lợi về tài sản: tự nhiên có tài sản mà không biết…
Mối quan hệ 2: đó là các quan hệ có tính chất xâm phạm đến quyền lợi của chủ sở hữu
đích thực của tài sản như những giao dịch có mục đích chuyển quyền sở hữu đối với tài
sản như: cho vay, bán, tặng cho, trao đổi; hoặc đó là các quan hệ có khả năng dẫn đến

chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như thế chấp, cầm cố, cầm đồ.
Như vậy chủ thể cuối cùng trong mối quan hệ thứ 2 được gọi là người thứ ba và
đó là chủ thể ngay tình bởi họ đã bị nhầm lẫn về tư cách của chủ thể đã xác lập giao dịch
với mình. Họ tưởng rằng mình đã thực hiện giao dịch với người có quyền định đoạt đối
với tài sản nhưng thực tế lại không phải vậy.

Trang 5/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

II. QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH ĐƯỢC BẢO VỆ KHI
GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU
Ðiều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp
quy định tại Ðiều 257 của Bộ luật này.
Trang 6/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng
ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay
tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình
nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó
người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
1. Các trường hợp quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ

Trường hợp 1: Chủ sở hữu được đòi lại tài sản theo các điều kiện luật định (Điều
257 và 258 BLDS 2005). Lúc này, người thứ ba ngay tình phải trả lại tài sản mà mình
đang chiếm giữ cho chủ sở hữu đích thực của tài sản và lợi ích của họ sẽ được pháp luật
bảo hộ dưới các góc độ sau:
- Điều 258 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu được quyền đòi lại động sản phải
đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình
nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó
người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Như vậy, nếu căn cứ theo quy định này thì trong ba trường hợp dưới đây Chủ sở hữu
không được quyền kiện đòi lại tài sản của mình từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình:
• Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá;
• Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua giao dịch với
người mà theo bản án xác nhận người này là chủ sở hữu nhưng sau đó người này không
phải là chủ sở hữu do Bản án bị hủy, sửa;
• Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua giao dịch với
người mà theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận người này là
chủ sở hữu nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu do Quyết định này bị hủy,
sửa
Các quy định trên được hiểu là khi người thứ ba nhận được tài sản trên cơ sở sự bảo
đảm của trung tâm bán đấu giá tài sản, tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật thì đương nhiên quyền sở hữu của họ được bảo vệ. Sự bảo đảm
này được thể hiện bằng bản án, quyết định mặc dù sau này có thể bản án hoặc quyết định
đó bị hủy bỏ thì quyền sở hửu tài sản của người thứ ba vẫn được xác lập và bảo vệ.
- Được yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (giá trị đòi bồi thường là giá trị của giao
dịch mà họ đã xác lập và các thiệt hại khác nếu có như hệ số trượt giá của tài sản…) từ
người đã trực tiếp chuyển giao tài sản cho mình. Quy định này hoàn toàn lôgic về mặt lý
thuyết: tuy mục đích trong giao dịch đã xác lập không đạt được (họ muốn sở hữu tài sản
nhưng nay tài sản đã phải trả về cho chủ sở hữu) nhưng họ được quyền đòi lại những gì
đã mất từ người đã trực tiếp xác lập giao dịch; nhưng xét dưới góc độ thực tế thì đây

không phải là quy định mang tính lý tưởng. Bởi lẽ, chỉ có thể thi hành quy định này trên
Trang 7/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

thực tế nếu thoả mãn được hay điều kiện: 1. Tìm được người đã chuyển giao tài sản đó
cho người thứ ba ngay tình; 2. Người phải bồi thường có khả năng tài chính và tự nguyện
thực hiện nghĩa vụ. Điều kiện thứ 1 là khó thực hiện được bởi vốn dĩ họ là người có động
cơ tham lam, không trong sáng nên sau khi thực hiện giao dịch xong, đạt được lợi ích
mong muốn họ thường tìm cách xoá mọi tin tức để tránh trách nhiệm sau này. Điều kiện
thứ 2 phụ thuộc vào điều kiện thứ nhất có tồn tại hay không và cũng thường gặp những
phức tạp như: người phải thi hành nghĩa vụ không có tiền để bồi thường hoặc họ tìm cách
biển thủ tài sản để chây ì không chịu thực hiện nghĩa vụ.
- Được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm
hữu đến thời điểm phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu.
- Được thanh toán những chi phí đã bỏ ra để làm tăng giá trị cho tài sản.
Lưu ý: Nếu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng không ngay tình
phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu đích thực nhưng không bao giờ được hưởng tất cả các
quyền lợi trên, cụ thể như sau:
- Không được quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại từ người đã trực tiếp chuyển
giao tài sản cho mình, bởi họ bị coi như vị trí của người tiêu thụ tài sản do hành vi bất
hợp pháp mà có
- Phải hoàn trả toàn bộ hoa lợi, lợi tức đã thu được từ tài sản.
- Không được thanh toán những chi phí đã bỏ ra để làm tăng giá trị cho tài sản, bởi
nhà làm luật coi đó như là hành vi nguỵ trang đối với tài sản
- Phải bồi thường toàn bộ khoản lợi nhuận mà chủ sở hữu bị mất do khai thác và
giá trị tài sản.
Trường hợp thứ 2: Chủ sở hữu đích thực không có quyền kiện đòi tài sản trong 2
trường hợp: không đáp ứng được các điều kiện về đòi tài sản được quy định tại Điều 257,

258 BLDS 2005 ;và người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được
xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu theo quy định tại Điều 247 BLDS 2005. Quyền lợi
của người thứ ba ngay tình được bảo vệ trong trường hợp này là được công nhận là chủ
sở hữu hợp pháp đối với tài sản mà mình đang chiếm hữu. Đây là phương thức bảo vệ lợi
ích của người thứ ba ngay tình ưu việt nhất và có tính khả thi cao hơn so với cách thức
đòi bồi thường thiệt hại như đã phân tích ở trên. Tuy nhiên cách thức bảo vệ này vẫn bộc
lộ những khó khăn trong việc xác định các loại giấy tờ cần thiết nào và các trình tự thủ
tục cụ thể gì để đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người thứ ba ngay tình trong trường
hợp họ đang chiếm hữu những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp
luật.
2. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu theo
Ðiều 138 BLDS 2005:
Tính đặc biệt trong hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này thể hiện ở chỗ tài sản
giao dịch đã không còn chiếm giữ bởi một trong các bên tham gia giao kết hợp đồng mà
Trang 8/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

là một người thứ ba ngay tình do việc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu gặp
phải một số khó khăn nhất định, trong trường hợp đó pháp luật về dân sự đã đưa ra những
cách giải quyết khác nhau căn cứ vào tài sản là động sản hay bất động sản, có đăng ký
quyền sở hữu hay không không và căn cứ vào hợp đồng người thứ ba ngay tình là hợp
đồng đền bù hay không đền bù.
2.1 Tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao
bằng một giao dịch khác có đền bù:
Tuy nhiên quy định này cũng có ngoại lệ nhất định. Đó là trường hợp của hợp đồng
vô hiệu có đền bù là động sản không đăng ký quyền sở hữu bị chiếm hữu ngoài ý chí của
sở hữu. Điều 257 BLDS quy định “trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đồi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp bị mât hoặc trường

hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí chủ sở hữu”. Trường hợp bị chiếm hữu ngoài y chí
chủ sở hữu có thể là hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, nhầm lẫn hay đe dọa. Như vậy chủ
sở hữu có được đòi lại tài sản là động sản không đăng ký quyền sở hữu từ người thứ ba
ngay tình khi hợp đồng vô hiệu cũng phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu có muốn
chuyển giao của chủ sở hữu đối với tài sản đó hay không. Và cũng cần lưu ý là muốn đòi
lại tài sản đó, chủ sở hữu phải chứng minh được đó là tài sản của mình. Qua đây có thể
thấy, lợi ích chính đáng của chủ sở hữu tài sản luôn được ưu tiên bảo vệ.
2.2 Tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao
cho người thứ ba ngay tình bằng một giao dịch khác không có đền bù, động sản phải
đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình.
Trong trường hợp này, giao dịch với người thứ ba sẽ bị vô hiệu, trừ trường hợp
người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với
người bán mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu
tài sản nhưng sau đó người này lại không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án quyết định
bị hủy, sửa.
Việc quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc động sản
phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ
ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu ” nhằm đảm bảo giá trị pháp lý của
việc đăng ký quyền sở hữu cũng như thể hiện tính đặc thù của đối tượng là đoọng sản đối
với bất động sản. Pháp luật quy định một số loại tài sản nhất định phải đăng ký quyền sở
hữu để công nhận quyền của chủ sở hữu, chống lại xâm phạm của người thứ ba và khi có
tranh chấp thì chủ sở hữu có thể dễ dàng chứng minh được đâu là đối tượng của hợp đồng
đã vô hiệu căn cứ vào giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Mặt khác vì giấy tờ chứng nhận
quyền sở hữu tài sản đứng tên không phải là người giao kết với người thứ ba do đó khó
chứng minh được tính ngay tình hay không ngay tình của người thứ ba.
Tuy nhiên cũng có ngoại lệ đối với trường hợp đối tượng của hợp đồng vô hiệu là động
sản phải đăng lý quyền sở hữu và động sản, đó là trường hợp người thứ ba ngay tình nhận
Trang 9/21

Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

được tài sản nay thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này
lại không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa vì việc sở hữu tài
sản của một bên trong hợp đồng đã được công khai hóa và được nhiều người công nhận,
thậm chí đã được pháp luật công nhận, do đó việc người thứ ba xác lập quan hệ hợp
đồng là hoàn toàn công khai hay “hợp pháp” trong khi bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có hiệu lực (khi bản án chưa bị hủy hay sửa thì giá trị pháp lý của nó vẫn tồn tại
trên thực tế do đó không ai nghi ngờ về việc chủ sở hữu tài sản không phải là người mà
cơ quan nhà nước xác định).
3. Ý nghĩa của việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự
vô hiệu
Một nguyên tắc được thừa nhận trong chế định sở hữu đó là các quyền năng của
chủ sở hữu sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ tuyệt đối, thông qua các quy định cho
phép chủ sở hữu được đòi lại tài sản của mình từ những người chiếm hữu, người sử dụng,
người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Chủ sở hữu có quyền đòi tài sản từ
những chủ thể có mối quan hệ trực tiếp với chủ sở hữu là lẽ hoàn toàn tất yếu, hợp cả về
lý lẫn tình. Có thể phân chia mối quan hệ này thành 2 loại:
1. Những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu phù hợp với ý chí của chủ sở hữu như
quan hệ cho thuê, cho mượn tài sản, dùng tài sản để cầm cố, thế chấp…Vậy, theo
bản chất của những quan hệ này và sự thoả thuận của các bên trong quan hệ nên chủ sở
hữu hoàn toàn có căn cứ để đòi lại tài sản của mình;
2. Những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu ngoài ý chí của họ, có 2 loại: thứ nhất,
tài sản bị chiếm đoạt trái pháp luật như bị trộm cắp, cướp giật, lừa đảo; thứ hai, tài sản
của chủ sở hữu mà người khác có được do được lợi, do vô tình phát hiện nhặt được
nhưng không thông báo theo luật định. Công nhận cho chủ sở hữu được đòi lại tài sản
trong trường hợp này là chính đáng bởi những chủ thể đang nắm giữ tài sản này có động
cơ bất hợp pháp, không trong sáng và tham lam khi chiếm giữ tài sản.

Nhưng nếu người đang thực tế chiếm giữ tài sản là người thứ ba ngay tình thì
quyền đòi tài sản này của chủ sở hữu vẫn được duy trì nhưng hạn chế ở một phạm vi nhất
định. Ở đây, nhà làm luật cần phải cân nhắc sự xung đột về lợi ích giữa quyền của chủ sở
hữu tài sản và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình. Thực chất, đứng sau quyền
lợi của người thứ ba ngay tình còn là lợi ích chung của cả xã hội, cụ thể đó là sự ổn định
và an toàn của các giao dịch dân sự đã được các chủ thể xác lập. Nếu tuyệt đối hoá hoàn
toàn quyền được đòi tài sản của chủ sở hữu thì sẽ tất tạo ra tâm lý e dè, lo sợ của các chủ
thể khi quyết định thực hiện một giao dịch dân sự để xác lập quyền sở hữu đối với một tài
sản cụ thể. Và vô hình chung quy định này sẽ tạo ra một rào cản cho sự thúc đẩy các giao
lưu dân sự, thương mại phát triển và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội nói chung, đặc
Trang 10/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

biệt trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường đang chuyển mình hội nhập của nước ta
hiện nay. Để cân bằng sự xung đột về lợi ích trong trường hợp này, chế định bảo vệ
quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự 2005 đã có những quy định rất mềm dẻo và linh hoạt,
đặc biệt đã dành một thái độ tôn trọng và bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình.
Việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia giao dịch. Pháp luật ưu tiên
bảo vệ quyền lợi và lợi ích chủ sở hữu nhưng những quy định về bảo vệ quyền lợi của
người thứ ba ngay tình tạo một cơ chế điều hòa lợi ích giữa chủ sở hữu và người thứ ba
ngay tình. Việc cân đối quyền lợi giữa chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình có mục đích
bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp trên tài sản, quyền lợi chính đáng, hợp lý hợp
pháp của các bên tham gia giao dịch đồng thời xem xét đến việc đảm bảo tính ổn định
của quan hệ dân sự, tránh những xáo trộn không cần thiết, khuyến khích các chủ thể tự
bảo vệ quyền lợi của mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật của các bên trong quan
hệ dân sự.

III. LIÊN HỆ THỰC TẾ
1. Nội dung vụ việc:
Ngôi nhà 42 Hà Trung, Hà Nội có chủ sở hữu là cụ Nguyễn Văn Chương, cụ
Chương có 3 người vợ là cụ Nguyễn Thị Chắt, cụ Phạm Thị Dung & cụ Trịnh Thị Tích.
Cụ Chương và cụ Chắt có ba người con là ông Nguyễn Văn Thành, ông Nguyễn Văn Bảo
& bà Nguyễn Thị Nhu. Cụ Chương và cụ Dung có 1 người con là bà Nguyễn Thị Thuần.
Cụ Tích không có con. Cụ Chắt chết trước năm 1940, cụ Dung chết năm 1940, cụ
Chương chết 1944, cụ Tích chết 1981, ông Bảo chết 1969. Ngày 5/9/1992, bà Trần Thị
Thảo (vợ ông Bảo) và 5 người con bà Thảo là Nguyễn Hồng Giang, Nguyễn Minh Hải,
Nguyễn Vinh Hiển, Nguyễn Thị Nga, Nguyễn Thị Yến làm đơn xin thừa kế nhà 42 Hà
Trung của cụ Nguyễn Văn Chương theo di chúc (di chúc giả) và đã được sở nhà đất chấp
nhận cho sang tên thừa kế vào ngày 23/9/1992. Ngày 6/6/1992 tại phòng công chứng nhà
nước số 1 Hà Nội, bà Thảo và 5 người con ký hợp đồng mua bán nhà 42 Hà Trung cho
Trang 11/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

chị Phương Anh với giá trong hợp đồng ghi là 62.000.000đ. Ngày 2/10/1992, sở nhà đất
đã làm thủ tục đăng ký, trước bạ trước bạ sang tên sở hữu nhà 42 Hà Trung cho chị
Nguyễn Thị Phương Anh. Ngày 27/12/1993, anh Phạm Thanh Tùng (cháu ngoại cụ
Chương) có đơn khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà 42 Hà Trung và giải quyết
quyền lợi thừa kế.
2. Cách giải quyết vụ việc của các cơ quan có thẩm quyền:
Tòa án sơ cấp (bản án nhân dân sơ thẩm số 60/DSST ngày 30/12/1994) và Tòa án
phúc thẩm (bản án phúc thẩm số 32 DSPT ngày 8 & 10/4/1999) đã công nhận hợp đồng
mua bán giữa chị phương Anh và mẹ con bà Thảo, vì cho rằng cần bảo vệ người thứ ba
ngay tình. Còn bản án giám đốc thẩm của ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
(quyết định số 02 UBTP-DS ngày 10/2/1999) hủy hợp đồng mua bán nêu trên, xác định
mẹ con bà Thảo là người có lỗi phải bồi thường toàn bộ thiệt hại xảy ra cho chị Phương

Anh, vì chị Phương Anh là người thứ 3 ngay tình theo qui định tại điều 147 BLDS.
3. Nhận xét về vụ việc và về cách giải quyết của các cơ quan xét xử:
Qua vụ án này chúng ta thấy: bà Trần Thị Thảo (vợ ông Bảo) và 5 người con bà
Thảo là Nguyễn Hồng Giang, Nguyễn Thị Nga, Ngô Phi Hải, Nguyễn Vinh Hiển,
Nguyễn Thị Yến biết hoặc pháp luật qui định buộc phải biết ngôi nhà 42 Hà Trung thuộc
quyền sở hữu của các đồng thừa kế cụ Chương nhưng lại làm đơn xin sang tên thừa kế
cho mẹ con bà Thảo vào ngày 23/9/1992 là trái pháp luật, sau đó mẹ con bà Thảo lại bán
căn nhà này cho chị Phương Anh. Về phía chị Phương Anh khi mua căn nhà trên của mẹ
con bà Thảo không biết tài sản nêu trên là của các đồng thừa kế và pháp luật cũng không
buộc chị phải biết, vì tài sản giao dịch đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu
xét hợp đồng mua bán giữa mẹ con bà Thảo và chị Phương Anh trong mối quan hệ giữa
người mua và người bán thì hoàn toàn hợp pháp. Vì người mua và người bán có đầy đủ
năng lực pháp luật và năng lực hành vi, trên cơ sở tự nguyện, đối tượng của hợp đồng
mua bán này không thuộc phạm vi nhà nước cấm và các bên tuân thủ đầy đủ các qui định
về hình thức. Trong điều kiện bình thường này chị Phương Anh không thể biết được (và
luật cũng không buộc phải biết) căn nhà của mẹ con bà Thảo đem bán là bất hợp pháp.
Như vậy chị Phương Anh đã trở thành người thứ ba ngay tình trong vụ án này. Tuy
nhiên, dưới góc độ luật pháp thì việc mua bán nhà của mẹ con bà Thảo và chị Phương
Anh là giao dịch bất hợp pháp, vì mẹ con bà Thảo tự ý bán tài sản của các đồng thừa kế
chưa chia, chị Phương Anh là người thứ ba ngay tình cần được bảo vệ.
Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án, Tòa án các cấp lúng túng khi bảo vệ người thứ ba
ngay tình bằng cách công nhận hợp đồng hay hủy hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cho các
chủ sở hữu. Trong trường hợp này cần tôn trọng quyền sở hữu của các đồng thừa kế, nên
cần hủy hợp đồng, trả nhà cho các đồng thừa kế và buộc mẹ con bà Thảo phải bồi thường
toàn bộ thiệt hại gây ra đối với chị Phương Anh như quyết định của cấp giám đốc thẩm là
Trang 12/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

đúng và có căn cứ pháp lí. Tòa án hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đều công nhận
hợp đồng mua bán cho người thứ ba ngay tình và buộc người đã chuyển giao tài sản cho
người thứ ba phải bồi thường cho các chủ sở hữu không đúng với nguyên tắc của pháp
luật dân sự. Án sơ thẩm và phúc thẩm đã bỏ qua quyền cơ bản của chủ sở hữu mà đã
được hiến pháp và pháp luật dân sự thừa nhận. Do đó, tòa án giám đốc thẩm hủy tất cả
các hợp đồng mua bán nêu trên để giao tòa án cấp dưới xét xử lại, theo hướng trả lại căn
nhà 42 Hà Trung cho chủ sở hữu, buộc mẹ con bà Thảo phải mồi thường cho người thứ
ba là chị Phương Anh những giá trị trong việc chị Phương Anh đã đầu tư tu bổ căn nhà
nêu trên là có căn cứ và đúng pháp luật.

IV. NHỮNG BẤT CẬP KHI ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN
LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH VÀ QUY ĐỊNH TẠI BLDS 2015
KHẮC PHỤC HẠN CHẾ
1. Những bất cập khi áp dụng pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay
tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
Các quy định hiện hành chưa bảo vệ một cách triệt để quyền lợi của người thứ ba
khi mà việc giao dịch của họ là thiện chí, ngay tình và trong một số trường hợp chưa bảo
đảm được tính ổn định của các giao dịch dân sự. Đặc biệt là đối với các giao dịch dân sự
mà đối tượng giao dịch là tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu và người thứ ba căn cứ
vào tình trạng đã đăng ký của tài sản để thực hiện việc giao dịch. Việc đăng ký quyền sở
hữu tài sản là được thực hiện theo quy định của pháp luật bởi các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu, chủ sở hữu hợp pháp hóa quyền sở
hữu của mình và việc đăng ký cũng có ý nghĩa làm minh bạch các thông tin về tài sản,
tạo cơ sở cho việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản đó. Vì việc đăng ký và cấp giấy
chứng nhận về quyền sở hữu được thực hiện bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
nên người mua, nhận chuyển nhượng tài sản căn cứ vào việc đăng ký tài sản để giao dịch
là điều đương nhiên. Họ tin vào cơ quan Nhà nước bởi vì thông tin và tình trạng pháp lý
Trang 13/21

Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

của tải sản rất khó để người mua tự mình tiếp cận và có đầy đủ thông tin, việc đăng ký
của cơ quan nhà nước đã bao gồm cả hoạt động thu thập thông tin và tình trạng pháp lý
của tài sản đó, vì chỉ khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì tài sản đó mới được
đăng ký và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu. Nếu người thứ ba căn cứ vào việc đăng
ký mà xác lập giao dịch thì có thể thấy trong trường hợp này, họ là “người thứ ba ngay
tình”. Bản thân họ không biết và không thể biết được tài sản đã được đăng ký bởi cơ quan
Nhà nước không thuộc quyền sở hữu của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở
hữu hoặc tài sản là từ một giao dịch vô hiệu trước đó. Giấy chứng nhận về đăng ký quyền
sở hữu tài sản đã hợp pháp hóa tài sản được giao dịch.
Ví dụ: Đầu năm 2011, bà Phan Thị Ngọc Anh (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM)
mua của ông N. một căn nhà trên đường Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận với giá hơn 10
tỉ đồng. Sau khi công chứng và hoàn thành nghĩa vụ thuế bà Anh thấy giấy hồng cũ của
căn nhà bị rách gáy nên đi làm hồ sơ đăng bộ và đổi giấy hồng mới. Sau đó, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất quận Phú Nhuận viết giấy hẹn bà Anh vào 22-11-2011 đến
nhận giấy mới. Bất ngờ vào sáng 20-11-2011, UBND quận Phú Nhuận gửi thông báo cho
bà Anh là căn nhà bà mua đã bị cơ quan thi hành án ra quyết định tạm dừng việc chuyển
quyền sở hữu vì người chủ cũ đang phải thi hành một bản án với người khác. Lúc mua
nhà bà hoàn toàn không biết thông tin gì về căn nhà, trong khi việc công chứng hợp đồng
mua bán nhà diễn ra bình thường, không bị ngăn chặn… Tương tự, tháng 8-2009, anh
Nguyễn Chiến Thắng mua của anh H. một căn nhà ba tầng ở TP Bắc Ninh (nhà đang
được thế chấp tại một ngân hàng). Anh Thắng đã cùng anh H. đến ngân hàng thanh toán
nợ, được ngân hàng thanh lý hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà. Sau đó, anh Thắng mang giấy
tờ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xin xóa thế chấp và đã được xác
nhận. Cùng ngày, hai bên ra phường làm thủ tục mua bán và được phường xác nhận. Tuy
nhiên, gần một năm sau, Chi cục Thi hành án dân sự TP Bắc Ninh lại kê biên căn nhà
trên với lý do để đảm bảo việc thi hành án của người bán.
Trong hai vụ việc trên, bà Anh và anh Thắng đều căn cứ vào giấy đăng ký quyền
sử dụng đất để xác lập giao dịch. Họ vốn không biết và không thể biết được tài sản mình

mua đã bị cơ quan Thi hành án kê biên. Trong trường hợp này ta thấy nếu áp dụng khoản
2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 thì giao dịch của bà Anh và anh Thắng là vô hiệu, có
nghĩa là họ không được giữ lại căn nhà họ đã mua. Nếu muốn bảo vệ quyền lợi của mình
bà Anh và anh Thắng chỉ có thể khởi kiện người bán nhà cho mình yêu cầu bồi thường
thiệt hại. Việc bồi thường thiệt hại không phải là mục đích mà bà Anh và anh Thắng
hướng đến, họ muốn mua nhà sở hữu ngôi nhà, căn cứ vào việc đăng ký mà không biết về
việc nhà bị kê biên. Có thể thấy quyền lợi của bà Anh và anh Thắng không được đảm bảo
nếu áp dụng quy định của pháp luật hiện hành đối người người thứ ba ngay tình. Những
vụ việc trên cho thấy khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 hiện hành thì sẽ đẩy người
mua, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp hoặc thuê nhà đất, ô tô, xe máy… phải đối mặt
Trang 14/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

với rủi ro pháp lý rất cao. Vì khi thực hiện giao dịch, người dân thường chỉ biết tin vào
các giấy tờ của cơ quan nhà nước, tin vào cơ quan công chứng chứng nhận tính hợp pháp
của giao dịch. Họ không thể biết các tranh chấp, rắc rối liên quan đến tài sản đó nhưng
khi có rủi ro thì họ lại phải gánh chịu.
Ngoài ra, vấn đề một tài sản có nhiều đồng sở hữu nhưng chỉ giấy đăng ký quyền
sở hữu chỉ đứng tên một người, khi họ không được những đồng sở hữu khác đồng ý mà
giao dịch với người thứ ba, người thứ ba căn cứ vào giấy đăng ký mà giao dịch thì nếu
các đồng sở hữu khác kiện, theo khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 người thứ ba sẽ
phải trả lại tài sản.
Tài sản là di sản của đồng thừa kế, tài sản thuộc sở hữu chung nhưng giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đứng tên một người và người đứng tên trên giấy tờ
đứng ra bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố… Sau khi bán, chuyển
nhượng… người mua đang làm thủ tục giấy tờ sở hữu hoặc đã làm xong thủ tục giấy tờ,
người mua đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng thì các đồng
thừa kế, đồng sở hữu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu, Tòa án xét xử

chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện, người thứ ba ngay tình không được bảo vệ.
Tài sản (chủ yếu là nhà, đất) đứng tên hộ gia đình nhưng một hoặc một số người
trong hộ gia đình đứng ra bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh…dẫn đến tranh chấp
thì người thứ ba ngay tình bị thiệt hại, vì người thứ ba chiếm hữu ngay tình không thể
biết hộ gia đình gồm những ai, do các thành viên trong hộ gia đình không tham gia đầy
đủ trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… Vì vậy, khi các thành
viên này khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu,
Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện.
Tài sản của chủ sở hữu nhưng do người khác đứng tên hộ và người này đem bán,
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… chủ sở hữu tài sản đó khởi kiện yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng, giao dịch đó vô hiệu, Tòa án đã xét xử chấp nhận yêu cầu của người
khởi kiện. Người thứ ba ngay tình cũng không được bảo vệ.
Chủ sở hữu ủy quyền cho một người có quyền thế chấp, bảo lãnh, chuyển quyền
sử dụng, nhưng nội dung thể hiện trên giấy ủy quyền không thật rõ nên có thể giải thích
khác nhau. Người được ủy quyền đã đem tài sản đó đi thế chấp, bảo lãnh hoặc chuyển
nhượng. Sau đó xảy ra tranh chấp chủ sở hữu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố các giao
dịch đó vô hiệu.
Trong khi đó các chủ thể trong quan hệ tài sản chung vợ chồng hay tài sản là đồng
sở hữu, đồng thừa kế, tài sản hộ gia đình, tài sản do người khác đứng tên hộ… là người
biết rõ tình trạng tài sản, có điều kiện và buộc phải quan tâm đến tình trạng tài sản, tình
trạng giấy tờ về tài sản của mình nhất. Các chủ thể này có đủ thông tin, điều kiện hơn bất
Trang 15/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

kỳ chủ thể nào khác để thực hiện việc bảo toàn tài sản của mình như thực hiện việc kê
khai, đăng ký, làm giấy tờ chứng nhận sở hữu tài sản theo đúng quy định của pháp luật về
kê khai, đăng ký. Nếu họ có ủy quyền hoặc để một thành viên nào đó quản lý, kê
khai, làm thủ tục giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng thì họ cũng đủ điều kiện

thuận lợi hơn chủ thể khác khi kiểm tra, xem xét tài sản, giấy tờ về tài sản. Nếu họ không
thực hiện tốt, không quan tâm đầy đủ đến việc kiểm soát phần quyền tài sản của mình thì
họ đáng chịu nhiều rủi ro hơn so với người thứ ba ngay tình. Ngoài ra trong thực tế có
trường hợp các đồng sở hữu, sử dụng, những người có quyền lợi đối với tài sản đó biết
người đứng tên giấy tờ tham gia giao dịch dân sự (bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo
lãnh) biết từ khi giao dịch diễn ra hoặc sau đó biết không phản đối, ngầm như không biết,
sau này đứng ra khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng (việc Tòa án thu thập được chứng cứ
chứng minh họ biết không phản đối là rất khó, nếu thu thập được sẽ không chấp nhận yêu
cầu của họ, nếu không thu thập được, thực tiễn xét xử buộc phải chấp nhận yêu cầu của
người khởi kiện là hủy hợp đồng, và quyền lợi của người thứ ba ngay tình không được
bảo vệ hợp lý). Do đó, cần quy định sao cho buộc các đồng sở hữu phải có lựa chọn, khi
biết có giao dịch nếu không đồng ý phải phản đối ngay, ngăn chặn giao dịch diễn ra, còn
nếu họ biết giao dịch diễn ra nhưng không phản đối quyền lợi của người thứ ba cần được
bảo vệ hơn. Thiết nghĩ cần quy định khi đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba và người này
căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô
hiệu vì các lẽ sau:
Một là, quy định như vây góp phần đảm bảo tốt hơn, công bằng, hợp lý hơn
quyền, lợi ích hợp pháp của người thiện chí, ngay tình trong giao lưu dân sự, theo đó nếu
người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà
xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ.
Hai là, tại các Điều 168, Điều 439, Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005, khoản 3 Điều
188 Luật đất đai 2013 đều quy định thời điểm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu
đối với bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu được tính từ thời điểm đăng
ký. Do đó việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp tài sản đã được đăng ký
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản hiện
nay, đảm bảo sự đồng nhất, ổn định trong các quan hệ dân sự.
Ba là, việc quy định như trên góp phần thay đổi nhận thức của người dân đối với
công tác đăng ký tài sản, đồng thời góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ

làm công tác đăng ký tài sản.
Theo những phân tích trên, loại trừ trường giao dịch là tài sản đã được đăng ký
quyền sở hữu và người thứ ba căn cứ vào tình trạng đã đăng ký của tài sản để thực hiện
Trang 16/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

việc giao dịch thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ bằng cách giao
dịch của người thứ ba ngay tình không bị vô hiệu; trường hợp còn lại đối tượng của giao
dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó chưa được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền nhưng đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba thì vẫn theo tinh thần của khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó
giao dịch này bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này
thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ
sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
2. Sự thay đổi về quy định Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao
dịch dân sự vô hiệu tại BLDS 2015
Điều 133 BLDS 2015 quy định
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không
phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác
lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167
của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho
người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện
giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm

quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay
tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao
dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ
sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án,
quyết định bị huỷ, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch
dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có
quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người
thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
So với quy định trong BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã được ban hành theo
hướng bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình trong giao
dịch dân sự. Quyền và lợi ích của người thứ ba ngay tình được bảo vệ trong trường hợp
“nhận được tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với
người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài
Trang 17/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị
hủy, sửa” (tương tự quy định BLDS năm 2005). Bên cạnh đó, BLDS năm 2015, quyền
lợi của người thứ ba ngay tình còn được bảo vệ trong trường hợp “giao dịch dân sự vô
hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được
chuyển giao hoặc được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện
giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu” (khoản 2 Điều 133). BLDS năm 2015 khẳng
định rõ ràng, chủ sở hữu tài sản không có quyền khởi kiện đòi lại tài sản từ người thứ ba
ngay tình trong trường hợp này (khoản 3 Điều 133).

KẾT LUẬN

Qua những phân tích trên, ta có thể thấy BLDS 2005 đã không bảo vệ được quyền
lợi hợp pháp, chính đáng triệt để cho người mua tài sản trong trường hợp họ là người thứ
ba ngay tình. Điều 138 BLDS 2005 chỉ bảo vệ được người thứ ba ngay tình trong hai
trường hợp: Thứ nhất, khi giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Thứ hai, khi người
thứ ba ngay tình nhận được bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
So với BLDS 2005, BLDS 2015 đã quy định chặt chẽ hơn, chi tiết hơn và theo
hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình có thiện chí.
Có thể thấy quy định đã khắc phục được bất cập của BLDS 2005 về bảo quyền lợi
của người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu, qua đó sẽ bảo đảm tốt hơn, công bằng
hơn quyền lợi hợp pháp của người thiện chí, ngay tình trong giao dịch dân sự. Việc bảo
vệ người thứ ba ngay tình khi tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản và động sản phải đăng ký quyền sở
hữu, bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự. Đồng thời, quy định này có thể thay
đổi nhận thức của người dân đối với thủ tục đăng ký tài sản, nâng cao tinh thần trách
nhiệm của cơ quan nhà nước khi thực hiện các thủ tục về đăng ký tài sản.

Trang 18/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

Trên đây là phần trình bày của nhóm em về vấn đề bảo vệ quyền lợi của người
ngay tình thứ ba khi giao dịch dân sự vô hiệu. Trong bài làm còn nhiều thiếu sót, mong
được các thầy cô bổ sung để bài làm của nhóm được hoàn thiện hơn.

Chúng em chân thành cám ơn!

DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự 2005
2. Bộ luật Dân sự 2015
3. Giáo trình Những quy định chung về luật Dân sự của trường ĐH Luật TP.HCM
xuất bản 2012 NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam
4. Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế của
trường ĐH Luật TP.HCM xuất bản 2012 NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam
5. Các website tham khảo:
(Cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân tối cao)
(Blog của Kiều Anh Vũ)
(Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban Nội chính Trung ương)
(Trang thông tin pháp luật Dân sự)

Trang 19/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

MỤC LỤC

Lời nói đầu...........................................................................................................................1
I. Khái niệm..........................................................................................................................2
I.1. Khái niệm giao dịch dân sự................................................................................2
I.2. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu...................................................................2
I.2.1. Điều kiện giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu...................................3
I.2.2. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu................................3
I.3. Khái niệm người thứ ba ngay tình......................................................................4

II. Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi GDDS vô hiệu........................7
II.1. Các trường hợp quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ...........7
II.2. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi
giao dịch dân sự vô hiệu theo Ðiều 138 BLDS 2005...............................................9
II.3. Ý nghĩa của việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình
khi giao dịch dân sự vô hiệu...................................................................................10
III. Liên hệ thực tế..............................................................................................................12
IV. Những bất cập khi áp dụng pháp luật về bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình và quy định tại BLDS 2015
Trang 20/21


Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

khắc phục hạn chế..............................................................................................................14
IV.1. Những bất cập khi áp dụng pháp luật về bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình.....................................................................................14
IV.2. Quy định tại BLDS 2015 khắc phục hạn chế................................................17
Kết luận..............................................................................................................................19
Danh mục tài liệu tham khảo.............................................................................................20

Trang 21/21