Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại hà nội

Lời nói đầu:
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội, là một
trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu được đối với mỗi
người, mỗi gia đình. Nhiều năm qua Đảng, nhà nước và thành
phố Hà Nội luôn cố gắng quan tâm, chăm lo cải thiện điều kiện
để từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho cán bộ công
nhân viên và nhân dân, góp phần nâng cao điều kiện sống của
nhân dân Thủ Đô. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt
được, lĩnh vực phát triển nhà ở trong những năm qua cũng bộc lộ
nhưng tồn tại, những yếu kém cần được khắc phục. Quỹ nhà ở
tăng lên đáng kể, hiện Hà nội có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả
nước ( khoảng 12 triệu m2, chiếm 15% tổng diện tích nhà ở của
cả nước ) nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của
toàn xã hội. Tốc độ gia tăng dân số và quá trình đô thị hoá nhanh
khiến cho vấn đề giải quyết nhà ở tại thành phố Hà Nội ngày
càng trở nên bức xúc. Số nhà ở mới chủ yếu phục vụ cho đối
tượng có thu nhập cao. Nhà dành cho cán bộ công nhân viên
chức và những người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố
chưa được chú trọng đúng mức, dẫn đến sự cách biệt ngày càng
rõ rệt về điều kiện ở giữa hộ giàu và hộ nghèo. Tình hình này tất

1


yếu làm cho việc cải tạo, cơi nới trái phép, lấn chiếm không
gian... Dẫn đến các nhà chung cư cao tầng xuống cấp nhanh.
Vì tính bức xúc của lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập
thấp hiện nay tại Hà Nội, nên em chọn đề tài:” s ”.
Nội dung của đề tài chia làm ba phần:
Chương I: Cơ sở lý luận chung về phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp.

Chương II: Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp
tại Hà nội.
Chương III: Mục tiêu và giải pháp.
Để hoàn thành đề tài này, cháu xin cảm ơn các bác ở Vụ
cơ sở hạ tầng của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, và xin cản ơn thầy
giáo hướng dẫn: Nguyễn Tiến Dũng đã tận tình giúp đỡ trong
qúa trình nghiên cứu và hoàn thiện đề tài.

2


CHƯƠNG I.
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP.
I. VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA PHÁT TRIỂN NHÀ Ở.
1. Vị trí nhà ở trong đời sống xã hội.

Ông cha ta có câu” An cư rồi mới lập nghiệp” đã phản ánh
tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở
phải là một tổ ấm đầy tình yêu thương, đảm bảo cho các thành
viên trong gia đình chống chọi được sự khắc nghiệt và những
ảnh hưởng trực tiếp của môi trường khí hậu, sự bất ổn của môi
trường xã hội. Đồng thời ở đây có những điều kiện để mỗi thành
viên phát triển được đầy đủ về thể chất cũng như tinh thần. Vì
thế, nhà ở là cơ sở để gia đình tồn tại và phát triển...
Ngày nay, thời gian con người sống ngoài xã hội: đi lại và lao
động chiếm khoảng 40 – 50% quỹ thời gian, 60 % còn lại giành
cho gia đình chủ yếu là hồi phục sức lao động. Là nơi nghỉ ngơi,
tổ ấm của con người sau một ngày làm việc mệt mỏi, vất vả
ngoài xã hội, nên căn nhà phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Sự kín đáo, riêng tư cho sinh hoạt gia đình, cho từng thành viên
của nó.
- Sự an toàn, chống được mọi sự xâm nhập ( quá dễ dàng) của
người lạ và các tác động xấu của khí hậu...
- Điều kiện vệ sinh môi trường, phòng ở thông thoáng, không có
quá nhiều đồ đạc...

3


- Đủ lượng không khí tối thiểu trong lành để con người hoạt
động hay nghỉ ngơi bình thường, an toàn sức khoẻ.
- Phòng ngủ phải được che nắng chống chọi, có nhiệt độ thích
nghi để đảm bảo sức khoẻ của con người.
Nhà ở ngày càng trở nên có vị trí quan trọng của đời sống sinh
hoạt của gia đình, xã hội. Vì vậy nhu cầu cải thiện và phát triển
nhà ở của dân cư ngày càng đòi hỏi cao hơn phù hợp với sự tăng
dân số và quá trình đô thị hoá.
2. Phát triển nhà ở - hướng kích cầu hiệu quả cuả
thành phố Hà Nội.
Có thể nói rằng, thủ đô Hà Nội là thành phố đã, đang và sẽ có
nhu cầu, tiềm năng cao hàng đầu cả nước về nhà ở. Mặc dù có
quỹ nhà đứng thứ hai cả nước( chiếm 15% tổng quỹ nhà của cả
nước) trong đó có gần 40% thuộc sở hữu nhà nước, cụ thể ngành
Địa chính trực tiếp quản lý 2 triệu m 2, cơ quan nhà nước khác
quản lý 3 triệu m2, song bình quân diện tích nhà ở trên đầu người
của Hà Nội lại thấp hơn mức bình quân chung của cả nước. Năm
1994, bình quân nhà ở đô thị toàn quốc là 5,8 m2 / người, thành
phố Hồ Chí Minh là 7,3m2 /người thì Hà Nội chỉ đạt gần 4,8
m2 /người. Nếu so sánh với mức 6,7 m2/người năm 1954, 1990

khoảng 4,6 m2/người; 4,5 m2/người năm 1992, năm 2000 khoảng
6-6,5 m2/người và trong thời kỳ 1996 – 2000 thành phố đã đầu tư
xây dựng mới được 1647694 m2 nhà đạt 109,8 % kế hoạch đề ra
thì nhu cầu nhà ở của Hà Nội vẫn là bài toán nan giải.
Trong tổng quỹ nhà đô thị của thủ đô Hà Nội chỉ có 33% là loại
tốt, còn lại đều đã xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa lớn
hoặc dỡ bỏ, 30% quỹ nhà do nhà nước quản lý là chung cư, phần
lớn là loại 4- 5 tầng và được xây dựng từ những năm 1956 –
1985. Ngoài ra, Hà Nội đang đứng trước sức ép thu hẹp dần

4


diện tích đất ở đô thị. Đất ở đô thị bình quân tại các quận nội
thành đã giảm từ 22,75m2/người năm 1996 còn 14,1m2/người
năm 2000 và dự báo đến năm 2010 dù cố gắng, song cũng không
thể vượt quá mức 18,62m2 /người.
Trong khi đó, để phục vụ các chương trình trọng điểm của thành
phố, đến năm 2005 như: Giải phóng mặt bằng các khu dự án;
nghị quyết số 58 ngày 20/08/1998 của Uỷ ban thường vụ quốc
hội về giao dịch dân sự nhà ở; quyết định 20/2000/QĐ-TTg ngày
03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người hoạt động
cách mạng từ trước cách mạng tháng tám năm 1945( Hà Nội có
số công chức và lão thành cách mạng lớn nhất cả nước); sửa
chữa lớn và phá dỡ các khu cao tầng và để đáp ứng nhu cầu của
người thu nhập thấp... thì nhu cầu về đất và nhà ở là rất lớn.
Như vậy, có thể nhận định, thị trường nhà Hà Nội đang tồn dư
một lượng cầu rất lớn chưa được thoả mãn. Nhu cầu nhà ở sẽ
càng tăng với mức tăng dân số ( cả tự nhiên lẫn cơ học), tăng thu
nhập của dân cư (thu nhập GDP/người của thành phố hiện gấp 3

lần mức trung bình cả nước) và đáp ứng yêu cầu của cuộc sống
văn minh đô thị.
Mặt khác, trên địa bàn thủ đô cũng đang tồn tại những nhân tố
làm tăng nguồn cung nhà ở rất lớn, như sự ứ đọng vốn huy động
của các ngân hàng thương mại ( trên dưới 50% vốn huy động
được); sự gia tăng không ngừng lượng tiền gửi tiết kiệm của dân
cư (mặc dù lãi xuất thấp, có xu hướng hạ); sự ứ đọng thị trường
các nguyên liệu, vật liệu xây dựng, việc không sử dụng hết công
suất máy móc, thiết bị, tình trạng thất nghiệp cao (khoảng 6%).
Rõ ràng là cả cung và cầu về nhà ở trên địa bàn là rất lớn, song
chúng chưa gặp nhau và chưa được khai thác.
Có thể nói, cả hiện tại và tương lai, việc xúc tiến chương trình
phát triển nhà ở Hà Nội có ý nghĩa to lớn về kinh tế, xã hội bởi
tính đa lợi ích tự thân của nó. Trước hết, phát triển nhà ở là trực
tiếp làm tăng tổng cung để đáp ứng tổng cầu về nhà ở vốn ngày
càng tăng trên địa bàn thành phố, tạo điều kiện cải thiện nhà ở

5


cho dân chúng, đảm bảp công bằng xã hội và góp phần vào ổn
định chính trị xã hội. Trong tình hình hiện nay, việc tập trung
khai thông và nắm bắt, đáp ứng các cơ hội đầu tư phát triển nhà
ở của Thủ đô có ý nghĩa to lớn trong việc đảm bảo sự tăng
trưởng kinh tế xã hội (Trung Quốc từ năm 1998 đã có kế hoạch
đẩy mạnh phát triển nhà ở và cơ sở hạ tầng trị giá 1500 tỉ USD
trong ba năm 1998-2000, để đáp ứng nhu cầu trong nước và duy
trì động lực phát triển trong bối cảnh khủng hoảng tài chính tiền
tệ khu vực).
3. Vai trò của kế hoạch phát triển nhà cho người thu

nhập thấp.
Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp vừa mang
tính biện pháp, vừa mang tính mục tiêu.
Nhà ở là tài sản và là cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản
phẩm hàng hoá của một nghành kinh tế quan trọng. Đầu tư vào
nhà ở chiếm 2% đến 8% tổng sản phẩm xã hội và chiếm 10%
đến 30% cơ cấu tạo thành tổng vốn trong các nước đang phát
triển.Vì vậy phát triển nhà ở góp phần vào thực hiện mục tiêu
tổng sản phẩm trong nước, nâng cao mức sống dân cư và góp
phần vào công tác giải phóng mặt bằng, công tác quy hoạch
thành phố nhằm xây dựng Thủ đô đàng hoàng hơn, to đẹp hơn,
hiện đại ngang tầm với Thủ đô của cá nước trong khu vực và
trên thế giới, xứng đáng là Thủ đô anh hùng của một đất nước
anh hùng.
Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp: ngoài mục
tiêu phát triển của một ngành kinh tế, nó còn mang nặng mục
tiêu xã hội.Chúng ta diều biết là, nước ta đang trên con đường
tiến lên chủ nghĩa xã hội dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà
nước Việt nam với mục đích chủ yếu là xây dựng được một xã
hội phồn vinh, giàu đẹp, văn minh, không có sự bất công và
trong đó con người được hưởng cuộc sống hạnh phúc ấm no. Vì
vậy để đảm bảo công bằng xã hội và thể hiện sự quan tâm, hỗ trợ
của Đảng và Nhà nước ta đối với các tầng lớp dân cư yếu thế

6


trong xã hội, cho nên cần phải có các chương trình, dự án phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần giảm bớt sự căng
thẳng về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và môi trường Đô thị.

II. ĐẶC ĐIỂM XÃ HỘI CỦA HỘ GIA ĐÌNH THU
NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI.
1.Định nghĩa và các khái niệm cơ bản về hộ thu nhập
thấp .
1.1 Định nghĩa.
Trong dự thẳo chiến lược quốc gia về chỗ ở, dự thảo trương trình
phát triển nhà ở năm 2001 – 2005 của Bộ xây dựng, các chương
trình phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các
thành phố khác, đều đề cập đến phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp và được xác định là vấn đề ưu tiên. Tuy nhiên, cho
đến nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về người thu nhập thấp.
Hộ nghèo và hộ thu nhập thấp thường được gộp chung thành
một nhóm và trong một số trường hợp thì hộ nghèo được hiểu là
những hộ có thu nhập bằng hoặc thấp hơn ngưỡng nghèo chính
thức, còn hộ thu nhầp thấp là những hộ ở trên ngưỡng nghèo.
Định nghiã rõ rệt nhất về hộ thu nhập thấp là những hộ có thu
nhập trên ngưỡng nghèo, nhưng thấp hơn mức trung bình về thu
nhập của vùng đô thị đó.
Dựa trên quan điểm trên, hộ thu nhập thấp phải là hộ:
- Có thu nhập tương đối ổn định.
- Có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở,với sự
hỗ trợ của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu
đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả
năng hoàn trả tiền vay ).
Mức thu nhập của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo và

7


tiếp cận với mức trung bình. Tại thời điểm năm 2000, người thu

nhập thấp tại các đô thị có mức thu nhập từ 200.000-800.000
đồng /người-tháng. Còn tại Hà Nội mức thu nhập từ 220.000900.000 đồng /người-tháng, nghĩa là 1.1 triệu đến 4.5 triệu
đồng/hộ-tháng .
Người thu nhập thấp bao gồm:
- Công chức, viên chức nhà nước(lớp trung lưu trở
xuống).
- Giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận giảng
viên trường Đại Học,Cao Đẳng.
- Cán bộ ngành y tế(lơp trung lưu trở xuống).
- Sĩ quan quân đội, công an (lớp trung lưu trở xuống).
- Công nhân các nhà máy các công ty xây dựng .
- Dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị.
1.2. Các khái niệm cơ bản về hộ thu nhập thấp.
Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để đánh
giá người thu nhập thấp, do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện
sống của từng hộ gia đình, và tình hình phát triển kinh tế xã hội
và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Dưới
đây là những khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp:
*. Người thu nhập thấp là những người có thu nhập bình quân
đầu người hàng tháng chỉ đủ để trang trải những nhu cầu chi tiêu
thiết yếu và mức sống của họ chỉ trên mức sống bình quân tối
thiểu một chút ( kể cả nhu cầu thiết yếu và nhu cầu đời sống).
*. Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và chương trình phát
triển Liên Hợp Quốc ( UNHDP), Người thu nhập thấp là những

8


người phải chi tiêu ít nhất là 66% thu nhập cho ăn uống để tồn
tại, 34% thu nhập còn lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (

nhà ở, hoạt động văn hoá, giáo dục, dịch vụ Y tế, đi lại, quan hệ
tiệc tùng...).
Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là
những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả
góp tiền sửa nhà, ngoài việc chi tiêu cho các nhu cầu cơ bản.
Mô hình chi tiêu của hộ thu nhập thấp có khả năng chi trả để cải
thiện nhà ở được thể hiện qua sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.
Chi tiêu Chi tiêu
Chi tiêu
Thuê nhà hoặc
của

họ

cho nhu

thu nhập= cầu
thấp

bản

Chi tiêu

lễ

hội,

cơ+ đột suất + tiệc
tùng...

+

trả vốn và lãi
vay cho khoản
vay xây nhà

2.Quy mô nhân khẩu, trình độ văn hoá, nghề nghiệp.
2.1. Quy mô nhân khâu.
Thea số liệu tổng điều tra dân số và nhà ở toàn quốc 01/04/1999
thì dân số đô thị Hà Nội có khoảng 1,538 triệu người, với
khoảng 342 nghìn hộ gia đình, với số nhân khẩu bình quân trong
một hộ là 4,5 người /hộ. Hiện Hà Nội có khoảng 50% hộ thu
nhập thấp, với số nhân khẩu cao hơn mức nhân khẩu bình quân
của thành phố, số nhân khẩu trong hộ thu nhập thấp là 5
người/hộ.
Theo kết quả khảo sát vào 05/2001 tại hai khu vực có nhiều hộ
thu nhập thấp là phường Tân Mai và phường Bạch Đằng thì thấy
số nhân khẩu ỏ phường Tân Mai là 4,6 người/hộ, phường bạch
Đằng là 6,1 người/ hộ.
2.2. Trình độ văn hoá.
Trình độ văn hoá của các gia đình thu nhập thấp có thấp hơn
mức trung bình của các đô thị cả nước, nhưng không rõ rệt, chỉ

9


riêng các khu lao động nghèo là thấp hơn. Theo kết quả điều tra
dân số 1999 của cả nước cho thấy 6,1 % dân số đô thị chưa bao
giờ đến trường, có trình độ phổ thông là 85,4%, cao đẳng và đại

học chỉ có 8,5%.
Ở thành phố Hà Nội, thì qua cuộc khảo sát ở hai phường Bạch
Đằng và Tân mai, ta thấy trình độ học vấn đạt mức trung bình so
với trình độ học vấn trung bình của các đô thị, tuy nhiên tỷ lệ mù
chữ là thấp hơn so với mức trung bình. Những kết quả đạt được,
được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1: Trình độ văn hoá (% số hộ được khảo sát).
TRÌNH ĐỘ HỌC VẤN CAO NHẤT
Địa phương
ĐH và trên ĐH Trung học
Phường Tân Mai 11,7%
61,6%
Phường Bạch Đằng 9,8%
57,6%

Tiểu học Mù Chữ
19,4% 0,2%
21,3% 1,0%

3. Thu nhập và chi tiêu.
3.1. Thu nhập.
Dựa trên kết quả các cuộc điều tra xã hội và hộ gia đình từ năm
1992 đến nay cho thấy, thu nhập bình quân một người một tháng
của các hộ ở đô thị Hà Nội đã tăng từ 180200đ/1 tháng năm 1992
lên 872500đ/1 tháng năm 1999. Đối với thu nhập của hộ gia đình
thu nhập thấp ở Hà Nội thì có thu nhập bình quân từ 1.1 triệu
đến 4.5 triệu đồng/tháng và cũng có xu hướng tăng trong thời
gian vừa qua. Biểu đồ dưới đây minh hoạ mức thu nhập bình
quân ở Hà Nội là tương đối cao.
Bảng 2: Thu nhập bình quân đầu người/tháng( đơn vị: 1000đ).

1992
1993
1994
1995
1996
1999
180,2
250,3
430,7
490,8
549,8
872,5
Hà Nội
Trong đối tượng có thu nhập thấp, thì chúng ta có thể
nghiên cứu qua 5 nhóm hộ thu nhập thấp: từ nhóm I đến nhóm

10


V, nhóm I có thu nhập thấp nhất, nhóm II, III, IV có thu nhập
cao hơn và nhóm V có thu nhập cao nhất. Qua kết quả thống kê
và khảo sát trong những năm gần đây thì cũng cho thấy thu nhập
của 5 nhóm thu nhập thấp cũng đều có xu hướng tăng lên,có thể
thấy xu hướng này qua bảng sau:
Bảng 3: Thu nhập của hộ gia đình theo nhóm thu nhập
thấp.
Nhóm thu nhập ( 1000đ/người/tháng )
I
II
III

IV
V
Thu nhập
1995
1996
1999

74,3
124,7
166,7
227,6
519,6
78,6
134,9
184,4
250,2
574,7
97,0
181,4
254,0
346,7
863,3
( Nguồn: Khảo sát mức sống hộ gia đình )
Qua kết quả trên cho thấy là nhóm I đã tăng từ 74,3 nghìn
đồng/người/tháng vào năm 1995 lên 97/người/tháng vào năm
1999, các nhóm thu nhập cao hơn cũng có xu hướng tăng nhanh
từ năm 1995 đến năm 1999. Như vậy cùng với quá trình đô thị
hoá nhanh thì tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại bộ phận dân
cư cũng ngày càng tăng lên, điều này đòi hỏi sự đáp ứng về nhu
cầu vật chất và tinh thần của người dân cũng ngày càng lớn hơn.

Mức chênh lệch giầu, nghèo ở các khu vực dân cư cũng
ngày càng có sự khác biệt. Cách biệt giầu, nghèo được phản ánh
qua chênh lệch mức thu nhập giữa 20% hộ thu nhập cao nhất và
20% hộ thu nhập thấp nhất.
Bảng 4: So sánh các nhóm thu nhập giầu, nghèo theo khu
vực (nghìn đồng).

Cả nước
20% nhóm thu nhập thấp nhất
20% nhóm thu nhập cao nhất

11

1994
168,11
63,04
408,54

1995
206,1
74,33
519,58

1996
226,7
78,58
574,7

1999
295,0

97,0
863,3


Chênh

lệch

nhóm

cao6,5

7,0

7,3

8,9

490,8
147,22
1135,86
7,7

549,8
158,41
1266,46
8.0

872,5
200,0

1960,8
9,8

nhất/nhóm thấp nhất
Hà Nội
430,7
20% nhóm thu nhập thấp nhất 127,52
20% nhóm thu nhập cao nhất 886,0
Chênh lệch nhóm cao nhất/6,9
nhóm thấp nhất
Nguồn: khảo sát mức sống hộ gia đình tại Hà Nội 1999
Qua bảng trên cho thấy sự chênh lệch về thu nhập giữa các
nhóm có thu nhập cao và các nhóm có thu nhập thấp ngày càng
giãn ra: năm 1994 mức chênh nhau này là 6.9 lần ở thành phố
Hà Nội à các mức chênh lệch tiếp tục tăng qua các năm cụ thể
năm 1995 mức chênh lệnh này lên tới 7,7lần; năm 1996 là 8 lần
và đến năm 1999 mức chênh lệch này đã nên tới 9.8lần. Như
vậy, cùng với thu nhập của người dân Thủ đô ngày càng tăng
nên thì khoảng cách về thu nhập giữa các tầng lớp dân cư cũng
ngày càng có xu hướng tăng lên. Điều này phản ánh, một bộ
phận dân cư còn có thu nhập thấp làm cho khả năng tích luỹ thu
nhập của họ là rất hạn chế.
3.2. Chi tiêu.
Để phục vụ cho cuộc sống và sinh hoạt thường ngày, thì con
người cần phải đảm bảo được các nhu cầu thiết yếu như: ăn ,
mặc, ở, đi lại, học tập ... cũng với quá trình đòi hỏi của cuộc
sống ngày càng cao thì mức độ tăng trưởng chi tiêu cho đời sống
của dân cư cũng ngày càng cao. Mức chi tiêu bình quân đầu
người hàng tháng ở Thủ đô Hà Nội tăng đều qua các năm, cụ thể
năm 1995 mức chi tiêu bình quân/người là 428900 đồng trong

đó chi cho đời sống là 395340 đồng tăng lên 453200 đồng (chi

12


cho đời sống 425980 đồng) và năm 1996 và đến năm 1999, mức
chi tiêu bình quân/người này đã tăng lên 624.400 đồng trong đó
chi cho đời sống là 586060 đồng.
Đối với hộ gia đình thu nhập thấp, thì tình hình chi tiêu bình
quân hàng tháng cũng có xu hướng tăng dần qua các năm. Để
phân tích tình hình chi tiêu của người thu nhập thấp và phản ánh
mối quan hệ giữa thu nhập và chi tiêu cuả họ,thì có thể nghiên
cứu qua bảng tổng hợp sau:
Bảng 5: Tăng trưởng thu nhập và chi tiêu theo nhóm thu nhập
thấp.
Nhóm thu nhập( bình quân đầu người/ tháng)
I
II
III
IV
V
đ
1000
Chi cho đời sống
1995
84,5
120,3
148,3
192,8 348,5
1996

88,4
126,5
161,5
201,2 376,9
1999
108,1 160,7
201,8
251,9 452,3
Thu nhập
1995
74,3
124,7
166,7
227,6 519,6
1996
78,6
134,9
184,4
250,2 574,7
1999
97,0
181,4
254,0
346,7 863,3
Tỷ lệ giữa chi tiêu/ thu nhập
1995
1996
1999
Khả
năng

Vượt

13

96,5
97,8
88,6
20,7

thu nhập
% tổng thu-11,4% 11,4%

tích luỹ
1999

%
113,6
112,5
114,4
quá-11,1

nhập

88,9
87,6
79,4
52,2

84,7

83,2
72,7
94,8

67,1
65,6
52,4
411

20,6%

27,3%

47,6%


Nguồn: Khảo sát mức sống hộ gia đình 1999
Qua bảng biểu ta thấy rằng đối nhóm thu nhập thấp nhất
(nhóm I) có sự chi tiêu đời sống vượt quá mức thu nhập của họ,
cho nên khả năng tiết kiệm là rất hạn chế. Đối với nhóm thu
nhập thấp thứ hai, mức thu nhập cũng ở trên mức chi tiêu đời
sống nên khả năng tiết kiệm của nhóm này cũng gần như không
đáng kể .Đối với nhóm thu nhập thấp cao hơn thì khả năng tiết
kiệm cũng cao hơn, ở thời điểm năm 1999 chi tiêu đời sống thấp
hơn thu nhập khoảng 20,6% ở nhóm III; 27.3%ở nhóm IV và
47.6% đối với nhóm V.
4. Cần thiết có sự hộ trợ cho phát triển nhà ở đối với hộ
thu nhập thấp tại Hà Nội.
Qua việc phân tích thu nhập và chi tiêu của các nhóm thu nhập
thấp tại Hà Nội ở trên, ta có mức tiết kiệm trung bình cho nhà ở

năm 1999 chiếm 11.4% tổng thu nhập đối với hộ gia đình thuộc
nhóm II, tăng lên 47.6% đối với những hộ thuộc nhóm V. Do
khả năng chi trả tiền vay cho nhà ở thường chiếm khoảng 25%
đến 30% thu nhập hộ gia đình, sẽ rất hữu ích khi so sánh chỉ số
này với mức tiết kiệm hiện hữu theo từng nhóm thu nhập.
Để phân tích sự cần thiết hỗ trợ cho phát triển nhà ở đối với hộ
thu nhập thấp thì chúng ta cần nghiên cứu các mức đầu tư tích
luỹ hàng năm của các nhóm thu nhập thấp để đảm bảo hoàn trả
tiền vốn và lãi vay đối với các chính sách khoản tài chính hỗ trợ
cho sự phát triển nhà ở.
Bảng 6: đầu tư tích luỹ của hộ gia đình hàng năm cho nhà ở và
tài sản cố định phân theo nhóm thu nhập- 1999 ( bình quân
người/năm ).
Hà Nội

14

Mục đích tiết kiệm


1000 đồng
Tài sản
Nhà ở cố định Tổng số
Nhóm I
Nhóm II
Nhóm III
Nhóm IV
Nhóm V

523,8

769,7
1209,9
2052,7
4650,9

96,2
178,7
265,3
652,1
1408,2

620
975,4
1475,2
2704,8
6059,1

% thu nhập
Tài sảnTổng
Nhà ở
9,0
7,3
8,3
11,0
10,2

cố định cộng
1,7
1,6
1,8

3,4
3,0

10,7
8,9
10,1
14,4
13,2

Nguồn: Khảo sát mức sống hộ gia đình 1999
Qua số liệu trên cho thấy, khả năng tiết kiệm cho nhà ở của
các nhóm thu nhập thấp còn hạn chế. Cụ thể, chỉ tiết kiệm đạt
10.2% thu nhập hàng năm của họ cho phát triển nhà ở, nhóm IV
thì con số này là 11%, nhóm III là 8.3%; nhóm II là 7.3%; nhóm
I là 9%. Như vậy so sánh với khả năng chi trả cho xây dựng nhà
ở theo giá thị trường khoảng 20-30% thu nhập hộ gia đình thì
người thu nhập thấp còn có khả năng tích luỹ là rất hạn chế .Nếu
để các hộ thu nhập thấp tự tích luỹ để chăm lo chỗ ở cho mình
thì thời gian tích luỹ ít nhất phải là 5 năm đối với nhóm V còn
các nhóm thu nhập thấp hơn thì thời gian tích luỹ rất lớn từ 10
năm trở lên. Cho nên vấn đề đặt ra là chúng ta cần phải có giải
pháp hỗ trợ cho phát triển nhà ở đối với người thu nhập thấp để
đảm bảo nơi ăn chốn ở và nâng cao điều kiện sống của người
dân Thủ đô.
III. CÁC NHÂN TỐ CHỦ YẾU ẢNH HƯỞNG ĐẾN
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP.
1.Hệ thống quản lý đất đai .
Đất đai là một yếu tố đầu vào của quá trình phát triển nhà ở. Vì
vậy, muốn xây dựng được nhà ở cần phải có một quỹ đất. Hiện
nay quỹ đất của thành phố Hà Nội ngày càng hạn hẹp do sự phát

15


triển dân số (cả tự nhiên lẫn cơ học ) cùng với quá trình đô thị
hoá nhanh. Vì vậy để tăng cường công tác quản lý Đô thị và
giành quỹ đất để cho phát triển nhà ở thì đòi hỏi nhà nước và
chính quyền thành phố phải có các chính sách quản lý đồng bộ
thống nhất, đồng thời xúc tiến công tác quy hoạch phát triển Thủ
đô và quy hoạch đất đai nhằm đảm bảo thực hiện các mục tiêu
kinh tế và xã hội của nhà nước và Thủ đô Hà Nội.
Trong kế hoạch phát triển này cho người thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội thì đòi hỏi chính quyền thành phố phải giành một
phần quỹ đất thích đáng cho đối tượng này.
2. Thị trường nhà ở .
Thi trường nhà ở có tác động trực tiếp đến việc cung cấp nhà ở
cho mọi đối tượng, qua thị trường này mà người dân có thể cải
thiện nhà ở với mức giá, điều kiện nhà ở... phù hợp với khả năng
thanh toán của mình. Trong những năm gần đây, thị trường nhà
ở chủ yếu tập trung phục vụ đối tượng có thu nhập cao do nhóm
này có khả năng thanh toán. Còn cung cấp nhà ở cho đối tượng
thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức, do đối tượng này
khó có khả năng chi trả ngay một lúc một món tiền lớn. Vì vầy,
việc nghiên cứu thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội nhằm phản
ánh được nhu cầu phát triển nhà ở, tình hình giá cả xây dựng nhà
trên thị trường ... từ đó mà tìm ra các biện pháp phát triển nhà ở
phù hợp với khả năng thanh toán của người thu nhập thấp đảm
bảo sự phát triển của xã hội và giảm sự cách biệt giữa các tầng
lớp dân cư.
3. Tài chính nhà ở.

Đây là một nhân tố quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp đến phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Bởi vì nhà ở là một tài sản
lớn của xã hội, của dân cư. Để phát triển nhà ở phải có các
nguồn tài chính huy động được. Theo kết qủa từ thu nhập và chi
tiêu của người thu nhập thấp tại Hà Nội thì ta thấy rằng khả năng
tích luỹ cho nhà ở của họ là rất hạn chế do vậy vấn đề tài chính
phải là vấn đề đặt lên hàng đầu, chúng ta có thể huy động các

16


nguồn tài chính cho phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội nói
chung và cho phát triển nhà ở đối với người thu nhập thấp nói
riêng dựa trên các nguồn sau: Vốn ngân sách nhà nước, vốn của
các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, vốn của các tổ chức tài
chính tín dụng, vốn của dân cư có nhu cầu về nhà ở và các
nguồn vốn khác.. Để đáp ứng nhu cầu lớn về vốn tài chính cho
xây dựng nhà ở thì việc khai thác triệt để, tận dụng các nguồn
vốn có thể là điều cần thiết.
3. Nhu cầu của người thu nhập thấp.
Phát triển nhà cũng phụ thuộc vào nguyện vọng, nhu cầu của
người thu nhập thấp. Vì vậy chúng ta cần phân tích nguyên tố
này để xác định rõ mong muốn phát triển nhà ở của họ rằng họ
muốn ngôi nhà của họ như thế nào, vị trí có phù hợp với điều
kiện sống và làm việc của họ không, đồng thời ngôi nhà phải có
giá thành phù hợp với khả năng thanh toán của họ, cũng như
việc hoàn trả các khoản vốn và lãi vay cho phát triển nhà.
IV.KINH NGHIỆM TRONG VẤN ĐỀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP.
1. Kinh nghiệm quốc tế.

Để xem xét các giải pháp khả thi và lập kế hoạch phát triển nhà
ở cho các hộ gia đình, sẽ rất hữu ích nếu tham khảo các kinh
nghiệm quốc tế trong lĩnh vực này của một số quốc gia đang
phát triển khác. Dù đã biết rằng tất cả các nước, trong đó có Việt
Nam, đều có những đặc thù riêng nên cần có mô hình chính sách
khác nhau, nhưng vẫn có một số khía cạnh chung đúc kết từ
những kinh nghiệm qua thời gian dài xây dựng mô hình phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Các khía cạnh chung của
những chính sách thành công bao gồm:
Tăng cường nhu cầu về nhà ở:
- Cải thiện quyền sở hữu tài sản: Cập nhật công tác địa
chính, đảm bảo quyền sở hữu tài sản có hiệu quả, tạo thủ tục
phân sử nhanh chóng và bình đẳng.
- Phát triển tín dụng thế chấp: Xoá bỏ hình thức chơi hụi

17


tháo gỡ những vướng mắc, cản trở hình thức cho vay thương mại
để phát triển nhà ở, nối kết vào thị trường vốn.
- Thực hiện một hệ thống bao cấp có mục tiêu: Xác định
đối tượng cần hỗ trợ, trợ giúp bằng nguồn ngân sách, tách bạch
giữa tín dụng và bao cấp, đưa các khoản trợ cấp đến với đối
tượng hưởng lợi một cách trực tiếp, tránh bao cấp không hiệu
quả và tránh tồn đọng ở các được hưởng đặc quyền, đặc lợi.
Hiện đại hoá cung cấp nhà ở:
- Mở rộng hình thức cung cấp đất đô thị đã có hạ tầng
bằng cách xác định rõ và cải thiện việc phân chia lao động giữa
các đơn vị nhà nước và tư nhân.
- Xây dựng khung pháp lý về phát triển nhà và bất động

sản thông qua các quy định phát triển đất ở rõ ràng và có thể dự
báo trước, các quy chuẩn nhất quán về xây dựng và bất động
sản, các mức thuế quốc gia và địa phương sao cho ổn định ở
mức vừa phải.
- Khuyến khích sự hình thành của các ngành công nghiệp
bất động sản và xây dựng bằng cách hoàn thiện các bộ luật, các
sắc thuế, thủ tục mua sắm và đấu thầu nhà nước, giao thầu, công
nghệ.
Quản lý chính sách nhà ở có hiệu quả :
- Xây dựng khung thể chế do chính sách nhà ở quốc dân.
Ở cấp quốc gia xây dựng khung chính sách pháp lý ổn định và
khả thi. Ở mỗi địa phương ủng hộ phân cấp quản lý cho chính
quyền địa phương để đảm bảo thực thi các chính sách nhà có
hiệu quả. Ở cả hai cấp, triển khai một hệ thống thông tyn nhà ở
bất động sản đáng tin cậy và cập nhật kịp thời .
2. Kinh nghiệm từ dự án phát triến nhà ở tại Hà Nội.
Trong những năm vừa qua, Thủ đô Hà Nội đã thực hiên quy

18


hoạch về đất đai đô thị, đặc biệt là quy hoạch các khu đất để
hình thành các đô thị mới nhằm giãn dân tập trung quá mức ở
trung tâm Thủ đô. Một trong những dự án đã được đầu tư xây
dựng là dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm năm
trên địa bàn Thanh Trì. Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở này đang
trở thành một khu đô thị mới hấp dẫn ở cửa ngõ phía nam thủ đô
với điều kiện ở tốt, được các ngành, các cấp và nhân dân đánh
giá cao.
Qua những kết quả đạt được trong việc thực hiện dự án khu dịch

vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, có thể rút ra những bài học
kinh nghiệm sau:
+ Một là: Các khu đô thị mới được thực hiện đồng bộ hạ
tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Yếu tố đồng bộ
không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông,
các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát
nước mưa, nước bẩn tách riêng mà còn các công trình hạ tầng
của xã hội như nhà trẻ, bệnh viện, trường học, khu thương mại,
công viên vui chơi giải trí ,văn hoá thể thao, cây xanh ...để đảm
bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân.
+ Hai là: khắc phục tình trạng khó khăn trong công tác
đền bù giải phóng mặt bằng theo phương trâm hỗ trợ chuyển
dịch cơ cấu kinh tế và ổn định đời sống cho các đối tượng giải
phóng mặt bằng. Khi thực hiện dự án, cần chú trọng đến sự phát
triển thống nhất của khu vực dự án với sự phát triển của khu vực
xung quanh.
+ Ba là : giải quyết nhà ở cho nhân dân thủ đô theo mô
hình xây dựng các khu nhà ở cao tâng có thiết kế hiện đại giá
thành hợp lý và đặc biệt có chủ quản lý thực sự. Mặc dù trong
nhiều năm qua, tâm lý của người dân không muốn sống trong
các căn hộ chung cư. Việc kinh doanh nhà cao tầng ít hiệu quả
về mặt kinh tế. Nhưng tổng công ty phát triển nhà và đô thị vẫn
xác định đây là một thị trường có nhu cầu rất lớn cần phải được
quan tâm đúng mức để giải quyết vấn đề xã hội hiện nay, là đáp

19


ứng chỗ ở cho nhân dân.
+ Bốn là: Có biện pháp huy động vốn hiệu quả trên tinh

thần phát huy nội lực.
Thực hiện dự án bằng các nguồn vốn huy động trong
nước, trong đó là vốn huy động từ trong dân là chủ yếu.Trong
việc thực hiện dự án khu dịch vụ dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ
Linh Đàm, tổng công ty phát triển nhà ở và đô thị đã huy động
nhièu nguồn vốn: vốn từ phát hành trái phiếu công trình (lần đầu
tiên được Thủ tướng Chính phủ cho phép áp dụng ); vốn vay ưu
đãi của Chính phủ; một phần vốn từ tiền sử dụng đất chậm nộp
để đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội...nhưng nguồn vốn
huy động từ khách hàng là chính, chiếm khoảng 70% tổng mức
đầu tư của dự án. Với quy trình đầu tư hợp lý và tạo được lòng
tin cho khách hàng, tại dự án này tổng công ty phát triển nhà ở
và đô thị đã huy động tối đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân
để đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng và nhà ở theo quy hoạch
được duyệt.
+ Năm là: trong kinh doanh, đặc biệt là trong kinh doanh
bất động sản trong ngành kinh tế thị trường, phải luôn quán triệt
quan điểm kết hợp kinh doanh với phục vụ. Triển khai xây dựng
nhà thấp tầng kết hợp với nhà ở cao tầng, hài hoà lợi ích của
doanh nghiệp, của nhà nước và lợi ích của khách hàng, quan tâm
đến các đối tượng là cán bộ công nhân viên chức, có chính sách
hỗ trợ để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho những người có thu nhập
vừa và thấp .
+ Sáu là: sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý
chuyên ngành trong quá trình thực hiện dự án là một yếu tố hết
sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án. Các hạng mục
công trình chuyên ngành như đường giao thông, thoát nước, cấp
nước, cấp điện , thông tin bưu điện, nhà ở, công trình công
cộng... đòi hỏi phải có sự phối hợp thực hiện và quản lý, tham
gia đầu tư tích cực của các chức năng, tạo điều kiện vận hành

bình thường khi kết thúc và bàn giao dự án .

20


Qua kinh nghiệm quốc tế và kinh nghiệm rút ra từ các dự án xây
dựng ở Hà Nội, chúng ta cần phải rút ra những điều cần thiết và
phù hợp đối với phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trong
đó cần phải đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề công bằng xã hội,
vấn đề giải quyết sự cách biệt giữa các tầng lớp dân cư trong xẵ
hội. Do đó, khi xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp thì phải có sự hỗ trợ từ phía chính quyền, đồng
thời trong quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới cần phải có
quy hoạch đất giành cho người thu nhập thấp nhằm giãn dân và
giải toả các khu vực dân cư chật chội trong nội thành tạo ra cảnh
quan đô thị ngày càng đàng hoàng, to đẹp hơn.

21


CHƯƠNG II.
TÌNH HÌNH NHÀ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI HÀ
NỘI.
I. THỰC TRẠNG NHÀ Ở HÀ NỘI.
1. Tổng quan về chính sách nhà ở của Việt Nam.
Có sự khác biệt rõ rệt trong chính sách nhà ở trước và sau thời
kỳ đổi mới 1986. Thời kỳ trước năm 1986, sự phát triển nhà ở tại
các đô thị chủ yếu dựa vào chính sách bao cấp của nhà nước, còn
các chính sách sau thời kỳ đổi mới trong nhà ở đã khuyến khích
nhân dân tự xây dựng nhà ở thay vì trông chờ vào sự bao cấp của

nhà nước như trước.
1.1. Giai đoạn nhà nước bao cấp trước thời kỳ đổi mới
1954-1985.
Giai đoạn này nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở và
thực hiện chương trình nhà ở quốc gia cho công chức nhà nước ở
các đô thị. Nhiều cơ quan xí nghiệp cũng đã tham gia vào sáng
kiến này bằng cách sử dụng các tiềm năng riêng của mình để
cung cấp nhà ở cho cán bộ công nhân của mình. Do đó đầu tư
nhà ở là một phần của kế hoạch nhà nước hàng năm hoặc 5 năm.
Việc phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên nhà nước phải
trải qua những thủ tục kéo dài và phức tạp ( một báo cáo nghiên
cứu cho thấy thường phải mất hơn 2 năm mới phê duyệt đơn xin
cấp nhà ở).
Phân đoạn 1954-1964: Chính sách nhà ở trong 10 năm đầu sau
khi tái xác lập lại hoà bình từ 1954-1964 nói chung là không có
gì biến đổi, việc cung cấp nhà ở không phải là việc khẩn cấp
trong giai đoạn này. Sau kháng chiến, một số dân cư Miền Bắc
di cư vào Miền Nam hoặc hồi hương về nông thôn. Hơn nữa, các
thành phố thuộc địa Pháp không bị chiến tranh tàn phá và được

22


chuyển giao nguyên vẹn cho chính quyền mới. Vì thế mà chính
sách nhà ở không phải là mối quan tâm hàng đầu của nhà nước.
Thực tế chỉ có chính sách phân phối nhà cho cán bộ công nhân
viên nhà nước, chứ không quan tâm xem xét đến yêu cầu nhà ở
cho các thành phần dân cư đô thị khác.
Phân đoạn 1965-1975: Trong giai đoạn này, tại Miền Bắc, ngân
sách nhà nước được sử dụng xây dựng các căn hộ chung cư tập

thể cao từ 2 tầng trở nên theo mô hình Liên Xô cũ. Do thiếu kinh
nghiệm trong quy hoạch và quản lý đô thị, nhà nước tập chung
quan tâm nhiều vào xây dựng nhà ở hơn là tổ chức không gian
đô thị và hạ tầng cơ sở theo quy hoạch tổng thể. Vì vậy xây dưng
nhà giai đoạn này chưa đạt được yêu cầu về cơ sở hạ tầng kỹ
thuật như thoát nước, cấp điện và vệ sinh môi trường. Sự bao
cấp quá độ đã dẫn đến việc thuê nhà với giá quá thấp chỉ bằng
1% lương công nhân viên chức. Số tiền này không đủ cho việc
bảo trì và nâng cấp nhà vốn đang bị xuống cấp nhanh gây nguy
hiểm và lãng phí.
Phân đoạn 1975-1985: Trong thời kỳ này, một chương trình nhà
ở quốc gia, chủ yếu giành cho đô thị đã được Bộ xây dựng và
một số Viện nghiên cứu cùng hợp tác thực hiện nhằm mục đích
cải thiện điều kiện nhà ở. Chương trình tiếp tục trên nguyên tắc
của hệ thống phân phối theo chủ nghĩa bình quân có sự bao cấp
nặng nề từ ngân sách nhà nước. Nhà ở chủ yếu là loại nhà tập thể
4-5 tầng được trang bị nghèo nàn với diện mạo đơn điệu và
nhiều bất tiện. Trong những năm 1980, nhiều mẫu nhà được cải
thiện đã được đưa ra giới thiệu, đó là những công trình nhà ở
chất lượng cao hơn và tiện nghi hơn với diện mạo tốt hơn. Hơn
nữa, những dự án thí điểm trong mở rộng và xây dựng nhà ở
đưới hình thức nhà nước và nhân dân cùng làm đã được thực
hiện ở một số khu vực. Trong giai đoạn này, xây dựng nhà ở đã
gia tăng đáng kể. Tổng số nhà được xây dựng tăng 37% ở Hà
Nội và 32% tại Đà Nẵng. Trong khi đó, thành phố Hồ Chí Minh
vẫn ở trong tình trạng dậm chân tại chỗ do những cản trở trong

23

quản lý và tình trạng sở hữu hợp pháp không rõ ràng, trong thời
kỳ này quỹ nhà ở thành phố Hồ Chí Minh chỉ tăng 14,5%.
Chính sách bao quát và phân phối nhà của nhà nước trong giai
đoạn trước thời kỳ đổi mới đã làm hạn chế đến việc phát triển
nhà và làm cho người dân đô thị thờ ơ với việc bảo trì, tu sửa
nhà ở của họ bởi vì công việc này được xem như là trách nhiệm
của nhà nước.
1.2. Giai đoạn đổi mới (1986 cho đến nay).
Kể từ khi thực hiện chính sách đổi mới năm 1986, đã có nhiều
thay đổi trong lĩnh vực nhà. Nhà nước xoá bổ chính sách bao cấp
nhà ở và thay vào đó là nhà nước tạo điều kiện khuyến khích
nhân dân tự xây dựng nhà ở cho mình.
Từ năm 1990 đến nay, khoảng 1/3 số lượng nhà đã được xây
dựng bằng sử dụng nguồn vốn riêng của nhân dân. Sự bùng nổ
về xây dựng, chủ yếu ở các hộ gia đình có thể nhìn thấy ở mọi
nơi. Nhà ở mọc lên san sát, theo đủ mọi kiểu loại. Bởi vì người
dân muốn cải thiện chỗ ở của mình theo cách riêng của họ.
Việc chuyển đổi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ quản lý nhà
nước sang kinh doanh đã được thực hiện thông qua một quy định
về bán nhà sở hữu nhà nước cho người dang thuê. Quy định này
tạo điều kiện cho người dân làm chủ ngôi nhà của mình và họ
chăm lo, tu sửa nhà ở của họ nhằm tránh sự bao cấp từ phía nhà
nước.
Từ khi có chính sách đổi mới 1986 thông qua sự xoá bỏ chính
sách bao cấp nhà ở và tạo điều kiện khuyến khích nhân dân tự
xây dựng nhà ở cho mình đã làm cho sự phát triển nhà ở diễn ra
nhộn nhịp, người dân có điều kiện tự xây dựng, cải tạo điều kiện
nhà ở của mình dẫn đến quỹ nhà ở ngày càng tăng nên.
2. Lĩnh vực quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội .
2.1. Luật đất đai và quyền sử dụng đất .

Đất đai là một yếu tố quan trọng để phát triển nhà ở. Nhà nước
đã ban hành luật đất đai năm 1993, luật bổ xung sửa đổi một số
điều của luật đất đai 1998, luật thuế sử dụng đất và nhiều quy

24


định về quản lý đất đai nằm đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục
đích và hiệu quả. Luật đất đai đã quy định hộ gia đình và cá
nhân sử dụng đất có năm quyền: Trao đổi, chuyển nhượng, cho
thuê và cho thuê lại, thừa kế và đóng góp bằng tài sản đất đai.
Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm
1992 đã quy định về đất đai : đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các
xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn
hoá xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng với các tài sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước,
đều thuộc sở hữu toàn dân (điều 17), nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, tổ chức và cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý sử dụng tiết kiệm
đất, được chuyển quyền sử dụng đát được nhà nước giao theo
quy định của pháp luật ( điều 18).
Luật đất đai (14/07/1993) và luật bổ xung một số điều của luật
đất đai (02/12/1998) đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài đưới hình thức giao đất không thu tiền
sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử
dụng đất từ người khác trong luật này gọi chung là người sử
dụng đất. Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
( điều 1 sửa đổi).
Điều 3 trong luật bổ sung sửa đổi quy định:
+ Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.

25