Giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đề tài 7:

QUY ỀN GIAO D ỊCH CHUY ỂN ĐỔI V À
CHUY ỂN NH ƯỢNG QUY ỀN S Ử D ỤNG ĐẤT


•

C

Điều kiện, thủ tục thực hiện các giao dịch chuyển đổi và chuyển
nhượng QSDĐ

•

Các điều kiện chung thực hiện giao dịch QSDĐ

B

A


A. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất.

I. Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất.

II. Đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất.

III. Phân biệt giao dịch quyền sử dụng đất và các loại giao dịch khác.

I. Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền
sử dụng đất theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất
đai nhằm thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất.


II. Đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền
sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu.

Cần được đo đạc,lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố.


III. Phân biệt giao dịch quyền sử dụng đất và các loại giao dịch khác



Giao dịch tài sản gắn liền trên đất: cũng có các quyền như giao dịch quyền sử dụng đất.

Dưới góc độ sử dụng
Dưới góc độ pháp lý



Chuyển đổi là việc người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo
quy định pháp luật.



Chuyển nhượng : người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để
nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận
phù hợp với quy định pháp luật.



Cho thuê: Người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác sử
dụng trong một khoản thời gian nhất định. Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức
Nhà nước giao.




Cho thuê lại : là việc người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất của mình. Bên cho thuê là
người sử dụng đất dưới hình thức Nhà nước cho thuê.

o

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người
thừa kế.



Tặng cho quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên
được tặng cho.



Thế chấp: Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
thanh toán khoản nợ đã vay của mình.




Bảo lãnh: Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
thanh toán khoản nợ đã vay của chủ thể khác.



Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết
với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh.


Căn cứ theo Khoản 10 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 thì loại giao dịch QSDĐ có sự chuyển quyền sử
dụng đất:



Chuyển đổi,



Chuyển nhượng,




Cho thuê, cho thuê lại,
Tặng cho,



Thừa kế,



Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.


B

Phân tích các điều kiện chung để
thực hiện giao dịch quyền sử
dụng đất.


Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 các điều kiện chung.

Giấy chứng nhận
quyền sử dụng
đất

Đất không có
tranh chấp

Đất còn trong thời

Đất không bị kê

hạn sử dụng đất

biên


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất



Khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận. Giấy
Thừa kế có yếu tố nước ngoài: có quyền tham gia giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền
chứng nhận được công nhận là khi nó được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất Đai 2013.
định của pháp luật (Mục 2, Chương VII, Luật Đất Đai 2013), và không bị rách, mờ chữ,…

Thừa kế: người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để được cấp giấy
chứng nhận (Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai 2013).


2

Đất đưa vào giao dịch không có tranh
chấp.


Theo khoản 24, Điều 3 Luật Đất Đai 2013 giải thích “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Đất không có tranh chấp là đất không đang tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác
định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.



3

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án.




Điều 5 NĐ 164/2004/NĐ-CP Về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi
hành án



Quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá để thi hành án phải là quyền sử dụng đất
của người phải thi hành án mà theo quy định của pháp luật về đất đai được phép
chuyển quyền sử dụng.



4

Việc sử dụng đất phải còn trong
thời hạn sử dụng đất.



Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Mục 1, Chương X Luật Đất Đai 2013.



Đất sử dụng ổn định lâu dài theo Điều 125 Luật Đất Đai 2013



Đất sử dụng có thời hạn được quy định tại Điều 126 Luật Đất Đai 2013



C

Điều kiện và thủ tục thực hiện các giao dịch
chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất