Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện vĩnh cửu tỉnh đồng nai giai đoạn 2011 2015

LỜI CẢM ƠN
Đợt thực tập vừa qua là khoảng thời gian tuy ngắn nhƣng lại có ý nghĩa vô
cùng quan trọng đối với em. Đây là khoảng thời gian giúp cho sinh viên chúng em
có thời gian trải nghiệm những gì đã đƣợc lĩnh hội trên giảng đƣờng từ thầy cô,
bạn bè vào thực tế. Hơn thế nữa đây còn là quãng thời gian cho em tích lũy kiến
thức quý báu ở thực tế, là hành trang vững chắc cho sinh viên chúng em sau khi ra
trƣờng có thể làm tốt các công việc đƣợc giao.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc và chân thành tới Ban giám hiệu nhà trƣờng
Đh Lâm Nghiệp CS2, Ban Nông Lâm, cô Mai Thị Huyền đã giúp em hoàn thành kì
thực tập. Cảm ơn VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt
kì thực tập vừa qua.
Xin chân thành cảm ơn rất nhiều tất cả bạn bè và tập thể lớp C02-QLĐĐ đã
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài
Mặc dù bản thân đã nỗ lực phấn đấu nhƣng không thể tránh khỏi những thiếu
sót, em rất mong những lời góp ý quý báu từ thầy cô và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn !


DANH MỤC VIẾT TẮT
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

LPTB

Lệ phí trƣớc bạ

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng kí đất đai

CT

Chỉ thị

TT

Thông tƣ

TT- BTC

Thông tƣ Bộ tài chính

NĐ- CP

Nghị định Chính phủ

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trƣờng

STT

Số thứ tự

i


DANH SÁCH BẢNG
Nội dung

Trang

Bảng
Bảng 3.1

Thống kê diện tích các xã, thị trấn của huyện Vĩnh Cửu

30

Bảng 3.2

Kết quả thành lập bản đồ địa chính huyện Vĩnh Cửu

44

Bảng 3.3

Hiện trạng sử dụng đất theo từng loại đất trên địa bàn

47

Bảng 3.4

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Cửu 2015

48

Bảng 3.5

Tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Cửu
giai đoạn 2011- 2015

51

Bảng 3.6

Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2011

54

Bảng 3.7

Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2012

57

Bảng 3.8

Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2013

61

Bảng 3.9

Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2014

63

Bảng 3.10 Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2015

66

Bảng 3.11

Tổng hợp tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giai
đoạn 2011- 2015

ii

68


DANH SÁCH BIỂU ĐỒ
Bảng

Nội dung

Trang

Biểu đồ 3.1

Cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Cửu năm 2015

39

Biểu đồ 3.2

Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2011

56

Biểu đồ 3.3

Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2012

60

Biểu đồ 3.4

Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2013

62

Biểu đồ 3.5

Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2014

65

Biểu đồ 3.6

Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2015

67

Tổng hợp tình hình chuyển nhƣợng đất giai đoạn 2011-

70

Biểu đồ 3.7

2015

DANH SÁCH SƠ ĐỒ
Bảng
Sơ đồ 1.1

Nội dung
Tóm tắt trình tự thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng

Trang
11

đất ở Huyện Vĩnh Cửu

DANH SÁCH HÌNH
Bảng
Hình 3.1

Nội dung
Sơ đồ hành chính huyện Vĩnh Cửu

iii

Trang
29


MỤC LỤC
Lời cảm ơn ..................................................................................................................i
Danh mục viết tắt ........................................................................................................i
Danh sách bảng ......................................................................................................... ii
Dánh sách biểu đồ .................................................................................................... iii
Danh sách sơ đồ ....................................................................................................... iii
Danh sách hình ......................................................................................................... iii
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................3
1.1. Cơ sở lý luận .......................................................................................................3
1.1.1. Các khái niệm ..................................................................................................3
1.1.2. Điều kiện chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và
trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................3
1.1.3. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .......................................5
1.1.4. Thành phần số lƣợng hồ sơ ..............................................................................9
1.1.5. Thời gian giải quyết……………………………………………………...... 10
1.2. Căn cứ pháp lý ..................................................................................................11

1.3. Sơ lƣợc về tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................13
1.3.1. Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai 1988 đến trƣớc khi có Luật Đất Đai 1993
..................................................................................................................................13
1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 1993 đến trƣớc khi có Luật Đất Đai
2003 ..........................................................................................................................14
1.3.3. Giai đoạn Từ Luật Đất Đai 2013 đến nay......................................................15
1.4. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................16


CHƢƠNG 2. MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU, NỘI DUNG
VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....................................................................17
2.1. Mục tiêu ............................................................................................................17
2.1.1. Mục tiêu tổng quát .........................................................................................17
2.1.2. Mục tiêu cụ thể...............................................................................................17
2.2. Đối tƣợng ..........................................................................................................17
2.3. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................17
2.4. Nội dung nghiên cứu .........................................................................................18
2.5. Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................................18
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC ....................................................................19
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................................19
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..........................................................................................19
3.1.1.1. Vị trí địa lý ..................................................................................................19
3.1.1.2. Địa hình-Thổ nhƣỡng..................................................................................21
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết .........................................................................................23
3.1.1.4. Tài nguyên thiên nhiên ...............................................................................23
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...............................................................................26
3.1.2.1. Tăng trƣởng kinh tế.....................................................................................26
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế .....................................................27
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên- kinh tế và xã hội ..............................29
3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất .......................................................31

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................31


3.2.1.1. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính ...............................................31
3.2.1.2. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .........................33
3.2.1.3. Lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất .......................................................34
3.2.1.4. Giao đất -cho thuê đất - thu hồi đất ............................................................34
3.2.1.5. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai .......................................35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 ..................................................................35
3.2.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2015 ....................................38
3.2.4. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2011 -2015 ........................................41
3.3. Đánh giá chung về công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .....................43
3.3.1. Tình hình chuyển nhƣợng năm 2011 .............................................................44
3.3.2. Tình hình chuyển nhƣợng năm 2012 .............................................................46
3.3.3. Tình hình chuyển nhƣợng năm 2013 .............................................................48
3.3.4. Tình hình chuyển nhƣợng năm 2014 .............................................................50
3.3.5. Tình hình chuyển nhƣợng năm 2015 .............................................................52
3.4. Những tồn tại trong công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn
Huyện Vĩnh Cửu ......................................................................................................56
CHƢƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................59
4.1. Kết luận .............................................................................................................59
4.2. Kiến nghị ...........................................................................................................60
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................61


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia, đồng
thời đất đai cũng là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa
bàn phân bố khu dân cƣ và là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng.

Là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể còn mức độ sản
xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tƣ, khai thác sử dụng của con ngƣời. Để quản lý chặt
chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên này Nhà nƣớc ta đã
sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất nhƣ: Luật Đất Đai năm
1987, 1993, 2003 và mới đây nhất là Luật Đất Đai năm 2013. Trong số nội dung
quản lý nhà nƣớc về đất đai trong đó có chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một
trong những quyền lợi cơ bản của ngƣời sử dụng đất, là hoạt động diễn ra thƣờng
xuyên từ xƣa đến nay, tuy nhiên chỉ đến Luật Đất Đai năm 1993 thì chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất mới đƣợc quy định một cách có hệ thống về các hình
thức cũng nhƣ các trình tự thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện, Luật
Đất Đai 2013 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai
năm 1993, 2003 những vấn đề về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy
định chặt chẽ và cụ thể về hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng nhƣ
nhiều vấn đề liên quan khác.
Là cửa ng phía Tây Bắc của thành phố Biên Hòa, có các tuyến giao thông
thủy- bộ quan trọng, là tuyến đƣờng huyết mạch để giao lƣu vận chuyển hàng hóa
với tỉnh Bình Dƣơng, cùng với hệ thống sông Đồng Nai, hồ Trị An rộng lớn, có
nhiều cảnh quan đặc sắc… vì vậy Vĩnh Cửu có lợi thế để phát triển các ngành
nghề khác nhau, nhất là về du lịch và dịch vụ và đồng thời là một trong những nơi
có khả năng thu hút đầu tƣ, có triển vọng phát triển kinh tế với tốc độ tăng trƣởng
cao, đóng vai trò khá quan trọng trong phát triển kinh tế- xã hội của tỉnh và vùng
1


kinh tế trọng điểm phía Nam. Sự phát triển đó đã kéo theo nhu cầu sử dụng đất đai
tăng lên mạnh mẽ trên địa bàn huyện trong những năm trở lại đây, đặc biệt là vấn
đề về tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động và khá phức
tạp. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhƣợng không chỉ đơn thuần lúc nào cũng tuân theo
khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất của ngƣời sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây khó khăn trong công tác

quản lí Nhà nƣớc về đất đai, đây cũng là vấn đề mà Phòng Tài Nguyên Môi
Trƣờng huyện Vĩnh Cửu đặc biệt quan tâm và mong muốn tìm ra giải pháp quản lí
công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của ngƣời dân đƣợc thực hiện thuận
lợi và tốt hơn.
Xuất phát từ những lí do trên nên Tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài
“Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Cửu tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011- 2015”.

2


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Các khái niệm
- Quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời này
sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất.
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của ngƣời có
quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho đối tƣợng khác.
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất chuyển quyền, giá đất
và thuế suất chuyển quyền sử dụng đất.
- Lệ phí trƣớc bạ là khoản phí phải đóng khi đứng tên sở hữu hay sử dụng một tài
sản nào đó. Cụ thể ở đây là khoản thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi hợp thức
hoá.

1.1.2. Điều kiện chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và
trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
+ Điều kiện chuyển nhƣợng
Điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa
các hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ theo quy định tại điều 188, Luật đất đai năm 2013, ngƣời sử dụng đất đƣợc
thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
3


a) Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trƣờng
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013
b) Đất không có tranh chấp
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
d) Trong thời hạn sử dụng đất
- Ngoài các điều kiện quy định trên, ngƣời sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
+ Điều kiện nhận chuyển nhƣợng
Ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện sau:
Theo điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy
định:
- Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã đƣợc
xác định trong thời hạn sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại nơi đăng
ký hộ khẩu thƣờng trú và tại địa phƣơng khác, trừ các trƣờng hợp quy định tại
khoản 3, khoản 4 điều 103 và điều 104 của nghị định này.

- Tại khoản 3, khoản 4 điều 103 và điều 104 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
quy định:
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận
chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nƣớc.
- Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Từ các quy định của pháp
4


luật nêu trên, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phi sản xuất nông nghiệp thì không
đủ điều kiện để nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nƣớc.
+ Trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng
Tại điều 191 của Luật Đất Đai 2013 là
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài không đƣợc
nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất.
 Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng hợp
đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận
chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
 Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
1.1.3. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

+ Đối với trƣờng hợp xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận
Bƣớc 1. Tiếp nhận hồ sơ
Ngƣời nộp hồ sơ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND
cấp xã nơi có đất hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện.
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý, nội dung và thành phần hồ sơ; Nếu
hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận, in biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả trao
biên nhận cho ngƣời nộp hồ sơ và nhập thông tin hồ sơ vào phần mềm tiếp nhận và
quản lý hồ sơ một cửa, Trƣờng hợp hồ sơ chƣa đầy đủ, thiếu hoặc không hợp lệ,
5


ghi nội dung cần bổ sung trên phiếu hƣớng dẫn để ngƣời nộp hồ sơ bổ sung đúng
quy định. Ngay trong ngày làm việc hoặc chậm nhất ngày làm việc tiếp theo, bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu giải quyết (Đối
với hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa cấp xã thì ngay trong ngày làm việc hoặc ngày
làm việc tiếp theo phải có cán bộ luân chuyển hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của
UBND cấp huyện).
Bƣớc 2. Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, chuyển thông tin đến cơ quan Thuế.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện chuyển tới, Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu kiểm tra hồ sơ:
+ Trƣờng hợp hồ sơ đủ điều kiện giải quyết, trong thời gian 05 ngày,
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu chuyển thông tin
cho Chi cục Thuế để tính nghĩa vụ tài chính.
+ Trƣờng hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết, trong thời gian tối đa
03 ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu làm văn
bản, nêu rõ lý do, trả hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND
huyện để hƣớng dẫn ngƣời nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bƣớc 3. Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính trong

thời hạn không quá 06 ngày:
Trong thời gian không quá 05 ngày, Chi cục Thuế phải xác định nghĩa vụ tài chính,
ban hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính; chuyển thông báo thuế cho Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện hồ sơ để trao cho ngƣời sử dụng
đất.
Ngƣời sử dụng đất nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp các khoản
thu về nghĩa vụ tài chính tại thời điểm nhận thông báo nghĩa vụ tài chính (không
tính trong thời gian của quy trình). Trong thời gian Chi cục Thuế xác định nghĩa vụ
6


tài chính, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu xác
nhận nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận trong thời hạn không quá 06 ngày.
Bƣớc 4. Cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính thời gian không quá 02 ngày.
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu cập nhật chỉnh lý
biến động hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai chuyển giấy chứng nhận cho Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện.
Bƣớc 5. Trả kết quả.
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện cập nhật hồ sơ trên phần
mềm quản lý hồ sơ, phát trả giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất theo quy định
+ Đối với trƣờng hợp cấp mới Giấy chứng nhận
Bƣớc 1. Tiếp nhận hồ sơ.
Ngƣời nộp hồ sơ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND
cấp xã nơi có đất hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện.
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý, nội dung và thành phần hồ sơ; Nếu
hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận, in biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả trao
biên nhận cho ngƣời nộp hồ sơ và nhập thông tin hồ sơ vào phần mềm tiếp nhận và
quản lý hồ sơ một cửa; Trƣờng hợp hồ sơ chƣa đầy đủ, thiếu hoặc không hợp lệ,
ghi nội dung cần bổ sung trên phiếu hƣớng dẫn để ngƣời nộp hồ sơ bổ sung đúng
quy định. Ngay trong ngày làm việc hoặc chậm nhất ngày làm việc tiếp theo, bộ

phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu giải quyết (Đối
với hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa cấp xã thì ngay trong ngày làm việc hoặc ngày
làm việc tiếp theo phải có cán bộ luân chuyển hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của
UBND cấp huyện).
Bƣớc 2. Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, chuyển thông tin đến cơ quan Thuế.
Trong thời hạn không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện chuyển tới, Văn phòng Đăng ký đất
7


đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu kiểm tra hồ sơ:
+ Trƣờng hợp hồ sơ đủ điều kiện giải quyết, trong thời gian 08 ngày, Văn
phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu chuyển thông tin cho
Chi cục Thuế để tính nghĩa vụ tài chính.
+ Trƣờng hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết, trong thời gian tối đa 03
ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu làm văn
bản, nêu rõ lý do, trả hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND
huyện để hƣớng dẫn ngƣời nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bƣớc 3. Chuẩn bị hồ sơ trình ký, xác định nghĩa vụ tài chính:
- Trong thời gian không quá 05 ngày, Chi cục Thuế phải xác định nghĩa vụ tài
chính, ban hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính; chuyển thông báo thuế cho
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện hồ sơ để trao cho ngƣời sử
dụng đất.
Ngƣời sử dụng đất nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp các khoản
thu về nghĩa vụ tài chính tại thời điểm nhận thông báo nghĩa vụ tài chính (không
tính trong thời gian của quy trình).
- Trong thời gian Chi cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký
đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ; lập Tờ
trình, in Giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng

trong thời hạn không quá 08 ngày.
Bƣớc 4. Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu chuyển
hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trƣờng trình UBND huyện ký giấy chứng
nhận ngay sau khi nhận đƣợc chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sử
dụng đất từ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện.
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ; lập tờ
trình, trình UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận theo thẩm quyền trong thời
gian không quá 04 ngày.
8


Bƣớc 5. UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét ký cấp Giấy chứng nhận theo
thẩm quyền và đóng dấu chuyển hồ sơ cho phòng Tài nguyên và Môi trƣờng trong
thời gian không quá 05 ngày.
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng tiếp nhận, chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký
đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu trong thời gian không quá 01 ngày.
Bƣớc 6. Cập nhật hồ sơ địa chính trong thời gian không quá 02 ngày.
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Vĩnh Cửu cập nhật hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai chuyển bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc
UBND huyện hồ sơ phát giấy chứng nhận.
Bƣớc 7. Trả kết quả trong thời gian không quá 01 ngày.
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện cập nhật hồ sơ trên phần
mềm quản lý hồ sơ, phát trả giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất theo quy định
1.1.4. Thời gian giải quyết
Thời gian thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: căn cứ theo quy định
tại điểm l, khoản 2, điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất Đai số 45/2013/QH13, thời gian
thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày. Tuy nhiên,
trên thực tế, thời gian thực hiện thủ tục trên có thể kéo dài hơn theo yêu cầu cụ thể
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong việc xác minh đầy đủ các giấy tờ

có liên quan đến quyền sử dụng đất.
1.1.5. Thành phần số lƣợng hồ sơ
- Thành phần hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK).
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Hợp đồng thuê đất đã lập;
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
9


+ Tờ khai lệ phí trƣớc bạ (Mẫu số 01/LPTB).
+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).
- Số lƣợng hồ sơ 01 bộ.
Hệ thống tổ chức quản lý đất đai tại HuyệnVĩnh Cửu

Ngƣời SDĐ

Kho bạc Nhà

UBND xã, thị

Bộ

phận

tiếp

trấn nơi có đất

nhận & trả kết

UBND huyện

quả
Phòng TN&MT

VPĐKĐĐ

Cơ quan thuế

nƣớc
Sơ đồ 1.1 Tóm tắt sơ đồ trình tự thủ tục chuyển nhƣợng QSD ở địa phƣơng
Giải thích:
Đối với trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ
-

VPĐKQSDĐ thẩm tra hồ sơ (lấy ý kiến của UBND xã, thị trấn nếu đất tại xã,

thị trấn), ghi ý kiến và gửi cho Phòng TN & MT xác nhận không đủ điều kiện và
ghi r lý do để thông báo cho ngƣời SDĐ biết.
Đối với trƣờng hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ
+ Ngƣời SDĐ có trách nhiệm
- Nộp hồ sơ tại UB xã nơi có đất nếu chuyển nhƣợng tại xã hoặc thị trấn hoặc nộp
hồ sơ ở bộ phận tiếp nhận & trả kết quả.
- Nộp thuế vào kho bạc Nhà nƣớc khi có thông báo.
- Nhận lại GCNQSDĐ đã chỉnh lý tại nơi đã nộp hồ sơ.
+ UBND xã có trách nhiệm
- Chứng thực, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ tình trạng tranh chấp
đất đai, nguồn gốc của thửa đất và chuyển hồ sơ đến VPĐKQSDĐ.

- Thông báo thuế cho ngƣời SDĐ khi nhận đƣợc thông báo từ VPĐKQSDĐ đòi
vơi trƣờng hợp nộp ở xã.
10


- Trao giấy chứng nhận QSDĐ đã chỉnh lý cho ngƣời SDĐ khi nhận đƣợc từ
VPĐKQSDĐ.
+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm
- Hƣớng dẫn ngƣời sử dụng đất về trình tự một cửa và nhận hồ sơ hẹn ngày trả kết
quả.
- Trả kết quả cho ngƣời dân đối với trƣờng hợp nộp ở đây.
+ VPĐKQSDĐ có trách nhiệm
- Xác nhận hồ sơ, nếu đất ở phƣờng thì lấy ý kiến của UBND xã về tình trạng tranh
chấp.
- Lập thủ tục cấp GCN gửi đến Phòng TN & MT (làm trích lục thửa đất, trích sao
hồ sơ địa chính, trích đo thửa đất nơi chƣa có bản đồ địa chính), sau đó nhận lại
bản chính GCNQSDĐ đã đƣợc UBND huyện ký.
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế và thông báo mức thuế cho ngƣời SDĐ
thông qua bộ phận một cửa khi nhận lại thông báo từ cơ quan thuế .
- Trao GCNQSDĐ cho ngƣời SDĐ thông qua bộ phận một cửa khi ngƣời SDĐ đã
hoàn thành nghĩa vụ thuế trƣớc bạ và thuế thu nhập cá nhân.
+ Phòng TN & MT có trách nhiệm
- Kiểm tra hồ sơ, xác nhận và trình UBND cấp huyện.
- Trao bản chính và bản lƣu GCNQSDĐ đã ký, các giấy tờ có liên quan cho
VPĐKQSDĐ khi nhận GCNQSDĐ mới đã ký từ UBND cấp huyện.
+ UBND cấp huyện có trách nhiệm
- Thu hồi các giấy tờ có liên quan của ngƣời SDĐ .
- Ký GCNQSDĐ bản chính và bản lƣu và giao lại cho Phòng TN & MT.
1.2. Căn cứ pháp lý
Căn cứ theo Luật Đất Đai 2003

- Luật Đất Đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội

11


-Thông tƣ 1883/TT- TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn
mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của ngƣời sử đất
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003
- Bộ Luật Dân Sự năm 2005
- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai
- Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007
-Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về sửa đổi bổ sung một số điều về lệ
phí trƣớc bạ.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2009
- Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Căn cứ theo Luật Đất Đai 2013

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều Luật Đất Đai
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất

- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

12


- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định về hồ sơ địa chính
- Thông tƣ số 156/2013/TT-BTC ngày 16/11/2013 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi
hành một số điều của Luật quản lý thuế, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ
- Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn một
số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất
- Thông tƣ số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tƣ số 08/2013/TT-BTC
ngày 10/01/2013, Thông tƣ số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, Thông tƣ số
39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 và Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC ngày
18/6/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế
- Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
1.3. Sơ lƣợc về tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.3.1. Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai 1988 đến trƣớc khi có Luật Đất Đai
1993
- Quốc hội khóa VIII đã thông qua và ban hành Luật Đất Đai ngày 29/12/1987. Là
Luật Đất Đai đầu tiên của nƣớc ta gồm 6 chƣơng 57 điều. Đây là sự kiện quan
trọng mở đầu cho việc thống nhất đất đai trên nền tảng Hiến pháp 1980.
- Luật Đất Đai 1988 đã kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, đã giải quyết một số
vấn đề mà trƣớc đó chƣa có văn bản nào đề cập. Quan trọng nhất là việc xác định

đối tƣợng nào đƣợc giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời.
Nhƣng không có nhu cầu thì trả lại, nghiêm cấm mọi hành vi sang nhƣợng, mua
bán đất đai. Đây là những điều không khả thi, không phù hợp với thực tế. Tuy

13


nhiên việc chuyển nhƣợng sử dụng đất trong thực tế vẫn diễn ra sôi nổi, nên tại
điều 16 Luật Đất Đai 1988 có quy định việc chuyển nhƣợng hạn hẹp ở 3 nội dung:
+ Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông –
lâm nghiệp.
+ Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao
đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
+ Khi ngƣời đƣợc giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên
trong hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
- Đến những năm 1991-1992 do nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng,
nhu cầu sử dụng đất tăng cao, việc chuyển nhƣợng đất đai của ngƣời dân diễn ra
sôi động, đầu cơ làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thị trƣờng nhà đất lên cơn sốt,
vƣợt ra tầm kiểm soát của nhà nƣớc. Trƣớc tình hình đó sự ra đời của Hiến pháp
1992 rất kịp thời trong thời kì đổi mới. Tại điều 18 của Hiến pháp1992 đã quy định
“Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định và pháp luật, đảm bảo
sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng đất lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai
thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, đƣợc nhà nƣớc
giao đất theo quy định của pháp luật”
1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 1993 đến trƣớc khi có Luật Đất
Đai 2003
- Luật Đất Đai năm 1993 đƣợc quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và có
hiệu lực ngày 15/10/1993. Luật Đất Đai năm 1993 có quy định nhƣ sau:
- Thừa nhận đất có giá trị.

- Quy định các quyền của ngƣời sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
- Quy định hạng mức cho các loại đất.
- Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời sử dụng đất ổn định lâu dài.
14


1.3.3. Giai đoạn từ Luật Đất Đai 2003 đến trƣớc khi có Luật Đất Đai 2013
Từ khi có Luật Đất Đai năm 1993 và 2 lần sửa đổi bổ sung với trên 200 văn
bản dƣới luật đƣợc ban hành, đã từng bƣớc đƣa công tác quản lý và sử dụng đất đai
vào ổn định. Nhƣng qua 10 năm thực hiện Luật đã nãy sinh nhiều vấn đề bất cập
làm cho các cơ quan quản lý đất đai từ Trung Ƣơng đến địa phƣơng, cũng nhƣ
ngƣời dân sử dụng đất lúng túng trong quá trình thực hiện. Để giải quyết vấn đề
trên ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật Đất Đai năm 2003 có hiệu lực
thi hành ngày 01/01/2003 gồm 7 chƣơng, 146 điều. Luật Đất Đai ban hành lần này
xác định lại quyền sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nƣớc
đại diện chủ sỡ hữu”. Các điều khoản quy định chi tiết nhằm hạn chế ban hành các
văn bản dƣới luật. Đặc biệt trong chƣơng V quy định rất chặt chẽ và chi tiết cụ thể
về thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất, trong chƣơng VI mục quy định
“xử lý vi phạm”, ngoài việc xử lý vi phạm ngƣời sử dụng đất, còn xử lý trách
nhiệm của thủ trƣởng, công chức viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp
và địa chính xã, phƣờng, thị trấn trong việc vi phạm trình tự thủ tục hành chính đất
đai, đây là vấn đề mới trong Luật Đất Đai trƣớc đây, đƣợc đông đảo nhân dân đồng
tình, quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc mở rộng hơn.
1.3.4. Giai đoạn Từ Luật Đất Đai 2013 đến nay
Luật Đất Đai sửa đổi năm 2013 đƣợc Quốc hội khoá XIII thông qua ngày
29 tháng 11 năm 2013 gồm 14 chƣơng với 212 điều, tăng 7 chƣơng, 66 điều so với
Luật Đất Đai năm 2003, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế
phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất Đai năm 2003.
Luật Đất Đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nƣớc đối với đất đai nhƣ:

quyền của đại diện chủ sở hữu, quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quy định
hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền quyết định thu hồi, trƣng dụng
đất đai, quyền quyết định giá đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai…

15


Đồng thời, Luật Đất Đai 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều
tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất
Đai năm 2003 chƣa có quy định cụ thể, bổ sung những quy định quan trọng trong
nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của ngƣời dân trong vùng quy hoạch đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng.
1.4. Cơ sở thực tiễn
Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của huyện Vĩnh Cửu : Sau khi
Luật Đất Đai 2003, Luật Đất Đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP …. đƣợc ban
hành, ngƣời dân đã phần nào nắm rõ các quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Song
song với đó là sự phát triển kinh tế mạnh mẽ của vùng dẫn đến tình hình chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất trong giai đoạn này diễn ra rất phức tạp.
Mặc dù huyện Vĩnh Cửu là một huyện nông thôn, mức sống ngƣời dân chƣa thật
sự cao nhƣng thực tế việc chuyển nhƣợng QSDĐ của huyện Vĩnh Cửu trong giai
đoạn này cũng đã giúp nền kinh tế của huyện đi lên đáng kể với tốc độ đô thị hóa
nhanh, trong những năm gần đây là nơi tập trung của các xí nghiệp và các dự án về
nhà ở, các công trình công cộng nhƣ hệ thống giao thông đã và đang đƣợc mở rộng
để nâng cao cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật. Huyện sẽ trở thành một điểm nóng thu
hút nhiều lao động từ các tỉnh thành và các nơi lân cận nên dân cƣ tập trung đông
đúc trên địa bàn, làm cho nhu cầu nhà ở và đất ở tăng, tình hình chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động và hết sức phức tạp. Đồng thời công tác
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng có các chuyển biến khác nhau phát sinh

nhiều bất cập hơn.

16


CHƢƠNG 2. MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU, NỘI
DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu
2.3.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011- 2015
nhằm rút ra đƣợc những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, trên cơ sở đó đề xuất ra giải pháp nhằm
hoàn thiện hơn công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung và công tác chuyển
nhƣợng nói riêng.
2.3.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Cửu
- Phân tích vƣớng mắc, khó khăn và thuận lợi trong công tác chuyển nhƣợng
QSDĐ.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất trên địa bàn khu vực nghiên cứu
2.2. Đối tƣợng
Đối tƣợng nghiên cứu chủ yếu là ngƣời sử dụng đất (ngƣời nhận chuyển
nhƣợng và ngƣời chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất) cùng với một số văn bản
pháp luật nhƣ: Luật Đất Đai 2003 và Luật Đất Đai 2013, Nghị định 181 và những
sửa đổi bổ sung để tìm hiểu về quy trình cũng nhƣ các thủ tục quy định về chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất tại Huyện Vĩnh Cửu.
2.3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian: Địa bàn huyện Vĩnh Cửu tỉnh Đồng Nai
+ Thời gian: Từ năm 2011 đến năm 2015.

17


2.4. Nội dung nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hƣởng đến
công tác đánh giá chuyển quyền sử dụng đất.
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Cửu
- Đánh giá tình hình sử dụng đất tại huyện Vĩnh Cửu năm 2015.
- Đánh giá tình hình biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Cửu trong giai
đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.
- Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh
Cửu giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.
- Đề xuất và giải pháp nhằm giúp cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói
chung và công tác chuyển nhƣợng nói riêng ngày càng đƣợc hoàn thiện hơn.
2.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội, về công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Cửu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất các năm, các văn bản liên quan đến
công tác chuyển nhƣợng.
- Phƣơng pháp so sánh tiến hành so sánh số liệu về công tác chuyển nhƣợng của
huyện Vĩnh Cửu qua các năm 2011 – 2015, so sánh số liệu về hiện trạng sử dụng
đất, biến động sử dụng đất, so sánh trình tự, quy trình chuyển nhƣợng QSDĐ qua
các giai đoạn để đƣa ra giải pháp nhằm thực hiện tốt quá trình chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất.
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp từ nguồn tài liệu, số liệu thu thập đƣợc
tiến hành phân tích, đánh giá tổng hợp vấn đề nghiên cứu, rút ra kết luận và đề
xuất giải pháp khả thi cho công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia dựa trên sự hiểu biết và kinh nghiệm của cán
bộ tài địa phƣơng, tham khảo ý kiến của họ sau đó so sánh, đối chiếu và phân

tích các số liệu thu thập để đƣa ra đánh giá, nhận xét.
18