Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án trên địa bàn tỉnh TN giai đoạn 2006 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

-----------------------

NGÔ THỊ LAN ANH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2006 – 2010
Chuyên nghành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lương Văn Hinh

Thái Nguyên - 2012


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức
thực tế và nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa
học của PGS.TS Lương Văn Hinh
Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các giải pháp
đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới
bất cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi “Hội đồng Đánh
giá luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Quản lý đất đai.”

Một lần nữa tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên.

Tác giả luận văn

Ngô Thị Lan Anh


ii

LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lương Văn Hinh đã tận tình hướng dẫn và
quý thầy cô khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa sau Đại học đã truyền dạy
những kiến thức quý báu trong chương trình cao học và giúp đỡ kinh nghiệm
cho luận văn hoàn thành được thuận lợi.
Cảm ơn các cơ quan, đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp cùng các bạn đồng
nghiệp đã nhiệt tình trao đổi, góp ý và cung cấp thông tin dữ liệu.

Tác giả luận văn

Ngô Thị Lan Anh


iii

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA……………………………………………………………..
LỜI CAM ĐOAN……………………………………………………………...i
LỜI CẢM ƠN……………………………………………………………...…ii
MỤC LỤC……………………………………………………………………iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT……………………...vi

DANH MỤC HÌNH…………………………………………………………vii
DANH MỤC BẢNG………………………………………………………..viii
MỞ ĐẦU…………………………………………………...………………...1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU………………………………………4
1.1. Cơ sở lý luận về công tác giao và cho thuê đất đối với các các dự án…...4
1.1.1. Dự án đầu tư và phân loại dự án đầu tư……………………………….. 4
1.1.2.. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án..4
1.1.3. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư………………………………………………………………………5
1.1.4. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án
………………………………………………………………………………...8
1.2. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
và Việt Nam…………………………………………………………………...9
1.2.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới…………...9
1.2.2. Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam…………………………..13
1.2.3. Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên………………………………………………………………………17
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……….…21
2.1. Thời gian, địa điểm nghiên cứu…………………………………………21
2.2. Phạm vi nghiên cứu……………………………………………………..21
2.3. Nội dung nghiên cứu……………………………………………………21
2.4. Phương pháp nghiên cứu………………………………………………..21


iv

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN……………….24
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên……24
3.1.1 Điều kiện tự nhiên……………………………………………………..24
3.1.2. Các nguồn tài nguyên…………………………………………………26

3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội …………………………………………….29
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập……………………………….33
3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…………36
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội , môi trường….37
3.2. Quỹ đất và hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên………………………………………………………………………39
3.3. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010……………………………….42
3.3.1. Đánh giá tình hình giao đất đối với các dự án xây dựng khu đô thị, khu
dân cư ……………………………………………………………………….46
3.3.2. Đánh giá tình hình cho thuê đất đối với các dự án trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp…………………………………………………….50
3.3.3. Đánh giá kết quả đạt được trong công tác giao đất, cho thuê đất……..53
3.4. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên…………………………………56
3.4.1. Đánh giá tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các tổ chức……56
3.4.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất đối với các dự án thuê đất ngoài khu
công nghiệp, cụm công nghiệp………………………………………………58
3.4.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất đối với các dự án thuê đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp………………………………………………59
3.4.4. Đánh giá kết quả thanh tra, kiểm tra sử dụng đất của các tổ chức vi
phạm pháp luật về đất đai từ 2006-2010…………………………………….60
3.4.5. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra (30
tổ chức)………………………………………………………………………64


v

3.5. Tồn tại và đề xuất biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất,
cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án………………………………65

3.5.1. Tồn tại và nguyên nhân các tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất
và sử dụng đất đối với các dự án…………………………………………….65
3.5.2. Đề xuất những giải pháp phù hợp để tăng cường công tác giao đất, cho
thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
đất……………………………………………………………………………67
KẾT LUẬN…………………………………………………………………70
TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………………………
PHỤ LỤC………………………...……………………………………………


vi

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

Các ký hiệu, chữ viết tắt

Cụm từ

CHND

Cộng hoà nhân dân

VLXD

Vật liệu xây dựng

CCN

Cụm công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

NĐ

Nghị định

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KCN

Khu công nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

GPMB

Giải phóng mặt bằng

CP

Cổ phần

H

Huyện

DT

Diện tích

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường


vii

DANH MỤC HÌNH
Sơ đồ 1.1. Cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất………………………….…6
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính tỉnh Thái Nguyên ………………………………..24
Biểu đồ 3.1. Diện tích rừng của tỉnh Thái Nguyên…………………………..27
Hình 3.2. Vị trí tỉnh Thái Nguyên trong vùng Đông Bắc……………………29

Biểu đồ 3.2. Cơ cấu tổng sản phẩm của tỉnh Thái Nguyên theo giá thực tế
phân theo khu vực kinh tế……………………………………………………30
Biểu đồ 3.3. Giá trị sản xuất của ngành Nông - lâm nghiệp và thuỷ sản của
tỉnh Thái Nguyên qua các năm theo giá so sánh……………………………..32
Biểu đồ 3.4. Số lao động được tạo việc làm trong năm……………………...35
Biểu đồ 3.5. Thu nhập bình quân đầu người một tháng theo giá thực tế…….35
Biểu đồ 3.6. Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 của tỉnh Thái Nguyên…………….40
Biểu đồ 3.7. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp tỉnh Thái Nguyên năm 2010
………………………………………………………………………………...40
Biểu đồ 3.8. Cơ cấu sử dụng đất theo đơn vị hành chính tỉnh Thái Nguyên
năm 2010……………………………………………………………………...41


viii

DANH MỤC BẢNG
Biểu 3.1. Tổng sản phẩm và tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2006 – 2010……………………………………………………...30
Biểu 3.2. Giá trị sản xuất của ngành Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản của tỉnh
Thái Nguyên qua các năm theo giá so sánh………………………………..31
Biểu 3.3. Dân số của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010……………33
Biểu 3.4. Dân số trung bình và mật độ dân số……………………………..34
Biểu 3.5. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính tỉnh TN năm 2010……………39
Biểu 3.6. Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính năm 2010 tỉnh
Thái Nguyên………………………………………………………………41
Biểu 3.7. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2006 - 2010………………42
Biểu 3.8. Tổng hợp kết quả cho thuê đất giai đoạn 2006 – 2010…………43
Biểu 3.9. Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2006 – 2010
(tính theo đơn vị hành chính)………………………………………………45
Biểu 3.10. Giao đất xây dựng khu dân cư (có thu tiền sử dụng đất) giai đoạn

2006-2010…………………………………………………………………..47
Biểu 3.11. Tổng hợp các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2006 – 2010………………………………………………………………...49
Biểu 3.12. Các dự án thuê đất trong khu Công nghiệp tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2006 – 2010 …………………………………………………......52
Biểu 3.13. Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2006 – 2010……………….55
Biểu 3.14. Tình hình sử dụng đất của một số đơn vị được Nhà nước cho thuê
đât giai đoạn 2006 – 2010………………………………………………….56
Biểu 3.15. Tổng hợp các dự án chưa đưa đất vào sử dụng giai đoạn 2006 –
2010………………………………………………………………………...58
Biểu 3.16. Tổng hợp các dự án trong cụm công nghiệp chưa triển khai, chậm
triển khai, vi phạm pháp luật………………………………………………59


ix

Biểu 3.17. Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của
các tổ chức từ năm 2006 – 2010……………………………………………61
Biểu 3.18. Tổng hợp các tổ chức bị thu hồi đất vi phạm pháp luật về đất đai
(từ năm 2006 – 2010)………………………………………………………62
Biểu 3.19. Tổng hợp kết quả điều tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức
được giao đất, cho thuê đất…………………………………………………64


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Một xã hội có một nền sản xuất thường có 3 yếu tố đầu vào là lao động,
đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được

xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản
xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường
riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông
qua quy hoạch. Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn
cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua
quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Việc khai thác, sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai có
tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải
quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi
trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo
đảm tính bền vững.
Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt
công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất đã từng bước đi vào nề nếp góp
phần ổn định tình hình kinh tế-xã hội, bảo đảm an ninh trật tự. Bên cạnh
những cố gắng, kết quả đạt được, sự chỉ đạo, điều hành vẫn còn nhiều yếu
kém: công tác quản lý đất đai ở một số nơi bị buông lỏng (quy hoạch treo,
chậm thực hiện dự án, quy hoạch không đồng bộ, tính khả thi chưa cao,
không ổn định; công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn có nhiều trường hợp
thiếu công khai, dân chủ; công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất ở một
số địa phương còn nhiều bất cấp dẫn đến tình trạng giao đất không đúng đối
tượng, không đúng thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí, chuyển
đổi mục đích sử dụng trái phép, đất để hoang hoá ...) dẫn đến hiệu quả sử
dụng đất không cao, trong khi đó nền kinh tế nước ta đang từng bước hội


2

nhập kinh tế quốc tế, nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội là vấn
đề cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Vì vậy, công tác giao đất, cho thuê đất
và quản lý việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong quá

trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội là vấn đề có ý nghĩa quan
trọng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, xã hội hoá đất nước. Từ thực tế
trên cho thấy vấn đề giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án
đầu tư đang là vấn đề được quan tâm và cần nghiên cứu, vì vậy tôi chọn đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối
với các dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
* Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và việc thực hiện các quyết định
đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đánh giá khả năng thực
hiện trong thực tế từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm tăng cường công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
* Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu tình hình giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các
dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá những kết quả đạt được cũng như những hạn chế cần khắc phục
trong công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án đầu tư.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự
án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010.
- Công tác thanh tra, kiểm tra và quản lý tình hình sử dụng đất của các
tổ chức sau khi được giao đất, cho thuê đất.
- Các chính sách pháp luật có liên quan đến giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư.
4. Yêu cầu của đề tài


3

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản pháp luật liên quan đến giao đất,

cho thuê đất của Trung ương và của tỉnh Thái Nguyên.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy;
- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan, chính xác đối
với công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý giao
đất, cho thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật
cho phù hợp trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất.
* Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm
sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực
về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án
1.1.1. Dự án đầu tư và phân loại dự án đầu tư
a. Khái niệm
Luật Đầu tư 2005 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về dự án đầu tư.
Điều 3 của Luật giải thích:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định [9].

b. Phân Loại dự án đầu tư
* Phân loại theo quy mô và tính chất dự án: theo quy mô và tính chất
quan trọng có Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C [9].
* Phân loại dự án theo nguồn vốn đầu tư: theo nguồn vốn đầu tư, các
dự án được phân loại như phân loại đầu tư theo nguồn vốn đầu tư.Trong đó có
điểm cần chú ý là đối với các dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư
nhân, chủ đầu tư tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án [9].
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án
1.1.2.1. Khái niệm
Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao
và cho thuê đất. Điều 4 của Luật giải thích:
- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8].
- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[8].
1.1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất và cho thuê đất đối với các
dự án đầu tư


5

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án
đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng
nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các
nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp
cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất
là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn
ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với
các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến
hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.

1.1.1.3. Nguyên tắc sử dụng đất
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003 quy định việc sử dụng đất phải đản
bảo các nguyên tắc sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến
lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời
hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp
luật có liên quan [8].
1.1.3. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các
dự án đầu tư
1.1.3.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và
hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất


6

được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận
đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu

cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài
nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất [5].

1.1.3.2. Cơ chế và hình thức giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
Sơ đồ 1.1. Cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất
Nhà nước thu hồi đất của
người đang sử dụng
1. Thu hồi đất theo quy
hoạch

Nhà nước cho thuê đất hoặc
giao đất cho nhà đầu tư
1. Đấu giá đất
2. Đấu thầu dự án có sử dụng
đất
3. trực tiếp cho thuê đất hoặc
giao đất cho nhà đầu tư

2. Thu hồi đất theo dự án

Đất đang được
sử dụng

Nhà đầu tư tự thoả
thuận với người sử
dụng đất

Đất sẽ cho thuê hoặc
giao cho nhà đầu tư sử
dụng

1. Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng
1. Giao đất không thu tiền sử
năm
dụng đất
2. Giao đất có thu tiền sử
dụng đất

2. Cho thuê đất thu tiền một lần cho
cả thời gian thuê


7

Luật đất đai 2003 đưa ra 2 cơ chế để tạo quỹ đất cho dự án đầu tư: Nhà
nước thu hồi đất và nhà đầu tư tự thoả thuận với người đang sử dụng đất; đưa
ra 3 cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư: đấu giá đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất và giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư. Trong 3 cơ chế
giao đất, cho thuê đất thì hiện nay các dự án đầu tư chủ yếu thực hiện theo cơ
chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao trực tiếp cho
nhà đầu tư.
1.1.3.3. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn sử dụng của
các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là
những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các
dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin
giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu
tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê

đất là không quá bảy mươi năm [8].
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể
yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể
thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ
dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà
mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê
đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin
gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều


8

kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng
thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.
1.1.3.4. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất
đai 2003. Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thực hiện các dự án đầu tư.
1.1.4. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án
1.1.4.1. Đảm bảo về mặt quy hoạch
Quy hoạch là một trong những căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê
đất. Việc giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo theo đúng quy hoạch sử dụng
đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất
được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

1.1.4.2. Đảm bảo về trình tự, thủ tục
Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất bao gồm các bước thực hiện
được gọi là quy trình giao đất, cho thuê đất. Công tác giao đất, cho thuê đất
phải đảm bảo được thời gian giải quyết hồ sơ, đầy đủ các thủ tục và theo đúng
trình tự quy định.
1.1.4.3. Đảm bảo chính sách pháp luật
Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phải đảm bảo theo
đúng chính sách pháp luật về đất đai và các chính sách pháp luật khác liên
quan tương ứng với mỗi ngành nghề sử dụng đất của các dự án.
1.1.4.4. Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả
Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo việc sử dụng đất vừa tiết


9

kiệm, vừa hiệu quả, thể hiện qua các công tác quản lý sau:
- Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư. Kiên quyết thu hồi đất
các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê
đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự
án đầu tư;
- Phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự
án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất của các đơn vị được giao
đất, cho thuê đất về các nội dung: Diện tích, ranh giới đất đang sử dụng và
chưa sử dụng; mục đích sử dụng; tiến độ đầu tư thực hiện dự án; thực hiện các
quy định về bảo vệ môi trường; nghĩa vụ tài chính....
1.2. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế
giới và Việt Nam
1.2.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ

chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu
quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình
trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo
hướng hội nhập kinh tế quốc tế.
a. Trung Quốc: Theo Hiến pháp của nước CHND Trung Hoa và Luật quản lý
Nhà nước về đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất
quản lý. Là người đại diện cho toàn dân, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền
của một chủ sở hữu. Để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ
quyền sở hữu đất và ngăn trặn tình trạng thất thoát tài sản đã có những quy
định hạn chế việc lựa chọn phương thức xử lý đất đai theo pháp luật.
- Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau
khi được Nhà nước giao đất. Trước khi tiến hành cổ phần hoá, doanh nghiệp


10

phải thông qua việc giao đất và phải làm thêm các thủ tục, nộp tiền giao đất
(nộp 1 lần) để có được quyền sử dụng đất, hoặc doanh nghiệp phải làm thủ
tục đăng ký liên quan để có được quyền sử dụng đất. Trung Quốc thực hiện 3
phương thức: đấu thầu, niêm yết giá và đấu giá trong giao đất
Đất đai trong thời hạn được giao sẽ thuộc tài sản của doanh nghiệp, vì
vậy doanh nghiệp không chỉ được sử dụng và thu lợi từ đất mà còn có thể tiến
hành các hoạt động kinh doanh như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nhà nước Trung Quốc quy định kỳ hạn cao nhất đối với việc giao
quyền sử dụng đất: đất nông nghiệp 50 năm, đất ở 70 năm, đất dùng cho
thương mại, du lịch, giải trí có kỳ hạn 40 năm, đất dùng cho giáo dục, khoa
học kỹ thuật văn hoá, y tế, thể dục, thể thao có kỳ hạn giao 50 năm, đất sử
dụng tổng hợp hoặc mục đích khác là 50 năm
- Phương thức cho thuê đất của Nhà nước: Nhà nước cho doanh nghiệp

thuê quyền sử dụng đất theo phương thức cho thuê, ký hợp đồng thuê đất
trong một giai đoạn nhất định và tiến hành thu tiền thuê đất hàng năm. Với
phương thức này, đất thuê không được tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp, tuy nhiên trong điều kiện nhất định có thể cho thuê lại, chuyển
nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất [7].
b. Hungary: Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân
và hỗn hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục
đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Tư nhân chủ yếu nắm giữ
quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp
* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng Hoà Hungary:
- Quyền sử dụng đất được quy định thống nhất, không phân biệt giữa tổ
chức, cá nhân mua hay thuê đất của Nhà nước.


11

- Nhà nước quản lý, giám sát chặt chẽ mục đích sử dụng đất của mỗi tổ
chức, cá nhân và hạn chế quyền sở hữu đất đối với cá nhân và tổ chức nước
ngoài, việc quản lý đất được phân cấp từ Trung ương đến địa phương;
- Không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị của doanh nghiệp mà
chỉ tính giá trị của tài sản trên đất;
- Giá mua và giá cho thuê đất được xác định theo giá thị trường
* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu
- Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn
- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm và tối thiếu
là 1 năm.
* Các phương thức sử dụng đất:
- Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu
giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua
mua cổ phiếu.

- Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường, đối tượng
cho thuê là các doanh nghiệp, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ
chức nước ngoài [7].
c. Cộng hoà Ba Lan
* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng Hoà Ba Lan:
- Quyền sử dụng đất được thống nhất, giống nhau không phân biệt giữa
tổ chức, cá nhân mua đất và thuê đất của Nhà nước
- Nhà nước quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân.
- Thực hiện chế độ cho thuê đất đối với doanh nghiệp
- Giá cho thuê đất của Nhà nước thực hiện theo giá thị trường thông
qua mức giá thuê đất bằng 1/30 đơn giá bán đất.
* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu
- Đất thuộc sơ hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn’


12

- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm.
* Phương thức sử dụng đất:
- Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu
giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá. Một số trường
hợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sử
dụng và bị quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vào
các hoat động phục vụ phúc lợi xã hội………..
- Phương thức cho thuê đất: Thuê với thời hạn từ 3 năm trở lên phải
đấu giá. Trong đó một số trường hợp không phải đấu giá như sử dụng vào các
hoạt động từ thiện……… Đối tượng áp dụng cho thuê đất là doanh nghiệp,
đất thuộc hành lang lưới điện quốc gia [7].
d. Liên Bang Nga: Hiện nay việc quản lý đất đai ở Nga được thực hiện thông
qua việc quản lý các nguồn lực đất đai, điều tiết các quan hệ pháp luật đất đai

và các đối tượng bất động sản khác trên cơ sở xoá bỏ độc quyền của nhà nước
đối với đất đai, nhằm đảm bảo chuyển phần lớn các bất động sản vào tay các
pháp nhân, thể nhân, cho phép các chủ thể sử dụng đất sử dụng theo cơ chế
thị trường dựa trên những đặc tính, đặc trưng của đất đai, tính đa dạng của sở
hữu cũng như các điều kiện kinh tế thị trường và thị trường bất động sản. Vì
vậy, Nhà nước Nga đã thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai thông qua:
- Chuyển quyền sở hữu đất đai có các công trình cho chủ sở hữu các
công trình đó
- Phân định đất đai theo mức độ sở hữu
- Tư nhân hoá các mảnh đất, thửa đất và các công trình bất động sản.
* Phương thức sử dụng đất: phương thức bán đất của Nhà nước thực
hiện theo phương thức đấu giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham
gia đấu giá. Một số trường hợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối


13

với chủ cũ trước đây đã sử dụng và bị quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại,
hoặc mua để sử dụng vào các hoat động phục vụ phúc lợi xã hội………..[7].
1.2.2. Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam
Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát
triển của Việt Nam. Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế giới.
Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền sở hữu
hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt kinh tế, xã
hội và chính trị của mỗi nước. Điều này đặc biệt đúng với Việt Nam nơi đã có
những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời gian qua. Trong
những năm qua, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều thành tựu quan
trọng góp phần đẩy mạnh sự nghiệp phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế, từng
bước “nắm chắc, quản chặt, khai thác có hiệu quả” nguồn tài nguyên đất đai.
Theo đánh giá tổng quan, công tác quản lý đất đai theo quy hoạch ngày

càng đi vào thực chất, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
đã bám sát và tuân thủ quy hoạch, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý
và có hiệu quả. Tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa
phương đã giảm đáng kể. Vai trò giám sát của người dân được tăng cường, phát
huy tính dân chủ, minh bạch và hạn chế tiêu cực trong quản lý đất đai. Đặc biệt,
đã khoanh định quỹ đất sản xuất nông nghiệp hợp lý, bảo vệ quỹ đất trồng lúa,
đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia. Đất dành cho phát triển công
nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đô thị cũng được mở
rộng, đáp ứng nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai hiện
nay. Đó là, chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển của các ngành,
lĩnh vực, các dự án đầu tư và kế hoạch sử dụng đất ở nhiều địa phương còn
chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và
nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ


14

đất, phải liên tục điều chỉnh quy hoạch. Quy hoạch đất chủ yếu thiên về các
mục tiêu quản lý hành chính mà chưa tính tới hiệu quả kinh tế - xã hội - môi
trường, đảm bảo sự phát triển bền vững nên chưa phát huy tối đa tiềm năng
đất đai. Nhiều địa phương chưa thực hiện đúng chủ trương sử dụng tiết kiệm
đất nông nghiệp... Thêm vào đó là tình trạng sử dụng không hiệu quả của đất
xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, sân bay, cảng nước sâu, sân golf và
khu nghỉ dưỡng [7].
1.2.2.1. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án hiện nay
trên cả nước
Công tác giao và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ
cho các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế trong thời gian qua đã đạt được triển khai khá đồng bộ, đúng

quy định pháp luật, đã thu hút nhiều dự án đầu tư trong nước và quốc tế với
quy mô lớn cả về đất đai và vốn đầu tư.
Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã từng bước được hoàn thiện,
góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án. So với trước đây, thủ tục
giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”.
Theo số liệu báo cáo trong dự thảo Chiến lược phát triển ngành đất đai ở
Việt Nam do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, hiện diện tích đất đã giao,
cho thuê chiếm trên 76% diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó, gần 50% cho
hộ gia đình cá nhân, trên 20% cho các tổ chức kinh tế trong nước [17].
Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), thống
kê trên địa bàn cả nước cho thấy, diện tích đất của các tổ chức được giao đất,
cho thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng lên tới 299.719ha. Trong đó, diện tích
để hoang hóa trên 250.000ha, thuộc quyền quản lý của hơn 2.400 tổ chức.
Riêng diện tích chưa đầu tư hoặc xây dựng chậm là gần 49.000ha, tập
trung nhiều tại khu vực Bắc Trung bộ. Với các dự án bất động sản, cả nước có


15

khoảng 2.500 dự án, trong đó có 1.200 dự án thuộc diện được Nhà nước giao,
cho thuê đất, nhưng chưa đưa vào sử dụng, với diện tích trên 130.000ha, tập
trung nhiều ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Long An, Bình Dương, Đồng Nai,
Quảng Nam, Nam Định...[19].
Hiện nay trên địa bàn toàn quốc có 260 khu công nghiệp hiện có, chiếm
khoảng 71.000 ha đất với tỷ lệ lấp đầy là 46%, cộng với gần 300 khu công
nghiệp dự kiến sẽ được thành lập từ nay tới năm 2020 theo phê duyệt của Thủ
tướng Chính phủ và diện tích tăng thêm là 128.000 ha đất mà tỷ lệ lấp đầy đạt
thấp. Chỉ tiêu Quốc hội chỉ cho phép giao đất 44.000 ha vào năm 2010, nhưng
trên thực tế, các địa phương đã giao mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp cho các doanh nghiệp lên tới 93.000 ha, vượt 211,26%. Điều này cũng

xảy ra tương tự tại các khu kinh tế, khu công nghệ cao trên địa bàn cả nước, dẫn
tới tình trạng giữ nhiều đất nhưng triển khai chậm vì không thu hút được đầu tư,
hoạt động xuất nhập khẩu yếu kém nên không tạo được động lực phát triển [19].
1.2.2.2. Những tồn tại chính
- Tiềm năng đất đai chưa thực sự được khai thác đầy đủ, đất đai còn để
hoang hoá, lãng phí; việc chấp hành chính sách pháp luật đất đai của một số
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa nghiêm, tình trạng vi phạm pháp luật đất
đai vẫn còn xẩy ra ở hầu hết các địa phương dưới nhiều hình thức như: tự ý
làm nhà xuống ruộng, chuyển nhượng đấ đai và chuyển mục đích sử dụng đất
trái phép, không đúng quy hoạch, cơ chế tài chính đối với đất đai chưa phát
huy được hiệu quả còn để tình trạng dây dưa, nợ đọng các nguồn thu từ đất
gây thất thu cho ngân sách.
- Về công tác quy hoạch sử dụng đất, nhìn chung chất lượng còn hạn
chế chưa có dự báo chính xác về nhu cầu sử dụng đất, các ngành, các địa
phương khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sát với định
hướng phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các địa phương dẫn đến