hoàn thiện chính sách định giá đất đối với các dự án trên địa bàn tỉnh nghệ an

i



Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng Đại học nha trang






Võ văn giang


Hoàn thiện chính sách định giá đất
đối với các dự án trên địa bàn tỉnh
Nghệ An






Luận văn thạc sĩ

KHNH HO - 2013


ii

Bộ giáo dục và đào tạo

Bộ giáo dục và đào tạo

Trờng Đại học nha trang






Võ văn giang


Hoàn thiện chính sách định giá đất
đối với các dự án trên địa bàn
tỉnh Nghệ An



Chuyên ngành: QUảN TRị KINH DOANH
Mã số: 60340102

Luận văn thạc sĩ


Ngời hớng dẫn khoa học:
TS. Hồ Huy Tựu







KHNH HOà - 2013


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp này hoàn toàn là kết quả học tập và
nghiên cứu của chính bản thân. Nếu có gì gian dối, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm
Võ Văn Giang

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian qua để nghiên cứu và thực hiện đề tài tốt nghiệp vừa qua, tôi đã
nhận được rất nhiều sự đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía thầy cô, bạn bè,
gia đình, người thân Chính vì thế, trong trang đầu của luận văn này, tôi xin được gửi
lời cảm ơn trân trọng và chân thành nhất đến mọi người.

Đầu tiên tôi xin được gởi lời cảm ơn đến quí thầy cô Khoa Kinh tế trường Đại
học Nha Trang đã truyền đạt những kiến thức cơ bản và bổ ích trong suốt quá trình học
tập theo chương trình cao học vừa qua. Tôi xin chân thành cảm ơn T.S Hồ Huy Tựu,
giảng viên hướng dẫn khoa học, với sự nhiệt tình và tận tụy đầy trách nhiệm đã hướng
dẫn tôi hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình.
Xin chân thành cảm ơn các anh chị em, bạn bè lớp cao học kinh tế 2009 tại
Nghệ An đã cùng sát cánh, chia sẻ kiến thức và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập
cũng như thực hiện đề tài tốt nghiệp. Tôi cũng không quên cảm ơn những đồng nghiệp
là lãnh đạo của các Sở, Ban nhành liên quan đến đề tài tôi thực hiện đã giúp đỡ tôi
thực hiện và hoàn thiện các số liệu giúp tôi có căn cứ thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân đã giúp đỡ, động viên tôi rất
nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!.

Võ Văn Giang

iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU v
MỞ

ĐẦU 1
CHƯƠNG 1- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN SỬ
DỤNG ĐẤT 4
1.1.

MỘT

SỐ

KHÁI

NIỆM

CÓ

LIÊN

QUAN 4
1.1.1. Giá đất 4
1.1.2. Định giá đất 4
1.1.3. Thu tiền sử dụng đất 4
1.1.4. Dự án sử dụng đất 5
1.2.

VAI

TRÒ

CỦA

ĐỊNH

GIÁ

ĐẤT

CÁC

DỰ

ÁN 5
1.2.1. Đảm bảo phân bổ nguồn lực đất đai có hiệu quả 5
1.2.2. Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước 5
1.2.3. Khuyến khích đầu tư thông qua đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp 5
1.2.4. Định hướng thị trường đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường 6
1.2.5. Góp phần hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn 6
1.2.6. Góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội 6
1.3.

NỘI

DUNG

CỦA

CHÍNH

SÁCH

ĐỊNH

GIÁ

ĐẤT

CÁC

DỰ

ÁN 6
1.3.1. Nguyên tắc định giá đất 6
1.3.2. Căn cứ định giá đất 8
1.3.3. Quy trình định giá đất 9
1.3.4. Phương pháp định giá đất 10
1.4. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CÁC DỰ
ÁN 19
1.4.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất 19
1.4.2. Nhân tố con người 20
1.4.3. Thông tin thị trường 20
1.4.4. Quan điểm, mục đích định giá đất 21
1.4.5. Thực trạng công tác quản lý đất đai 21
1.5.

CÁC

QUY

ĐỊNH

CỦA

NHÀ

NƯỚC

LIÊN

QUAN

ĐẾN

CÔNG

TÁC

ĐỊNH

GIÁ

ĐẤT

CÁC

DỰ

ÁN 21
1.5.1. Cơ sở hình thành giá đất 21
1.5.2. Nguyên tắc định giá đất của Nhà nước 21
1.5.3. Thẩm quyền quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất 22
1.5.4. Thẩm quyền xác định giá đất 22
1.5.5. Đấu giá, không đấu giá quyền sử dụng đất 22
1.5.6. Phương pháp xác định giá đất 23
1.5.7. Thẩm quyền định giá đất 23
1.5.8. Công bố giá đất 24

iv

1.5.9. Điều chỉnh giá đất cụ thể tại địa phương 24
1.5.10. Ảnh hưởng của các quy định liên quan công tác định giá đất của Nhà
nước đến công tác định giá đất 25
1.6.

KINH

NGHIỆM

ĐỊNH

GIÁ

ĐẤT

CỦA

THÀNH

PHỐ

ĐÀ

NẴNG 25
CHƯƠNG 2 - THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CÁC DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN 27
2.1.

ĐẶC

ĐIỂM

TÌNH

HÌNH

TỈNH

NGHỆ

AN

ẢNH

HƯỞNG

ĐẾN

CÔNG

TÁC

ĐỊNH

GIÁ

ĐẤT 27

2.1.1. Đặc điểm về tự nhiên, kinh tế xã hội 27
2.1.2. Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất 29
2.1.3 Tình hình nộp tiền sử dụng đất: 31
2.1.3. Đánh giá chung 33
2.2.

THỰC

TRẠNG

CÔNG

TÁC

ĐỊNH

GIÁ

ĐẤT

CÁC

DỰ

ÁN

SỬ

DỤNG

ĐẤT

TẠI

NGHỆ

AN 34
2.2.1. Quy định của tỉnh Nghệ An về định giá đất 34
2.2.2. Thực trạng công tác định giá đất của các dự án sử dụng đất tại Nghệ An .41
2.3.3. Những vấn đề đặt ra để hoàn thiện công tác định giá đất các dự án sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An 61
CHUƠNG 3 - ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ ĐẤT CÁC DỰ ÁN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN 63
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN

ĐỊA

BÀN

TỈNH

NGHỆ

AN

TRONG

THỜI

GIAN

TỚI 63
3.1.1. Định hướng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An 63
3.1.2. Định hướng phát triển các dự án đầu tư sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ
An 65
3.1.3. Phương hướng, nhiệm vụ hoạt động định giá đất các dự án trên địa bàn tỉnh
Nghệ An 66
3.2.

GIẢI

PHÁP

HOÀN

THIỆN

CHÍNH

SÁCH

ĐỊNH

GIÁ

ĐẤT

CÁC

DỰ

ÁN

SỬ

DỤNG

ĐẤT

TRÊN

ĐỊA

BÀN

TỈNH

NGHỆ

AN 68
3.2.1. Hoàn thiện cơ chế quản lý, thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất để
phát triển các dự án 68
3.2.2. Củng cố và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực hiện công tác định
giá đất 69
3.2.3. Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá đất 71
3.2.4. Giảm bớt các thu tục hành chính trong tổ chức thực hiện công tác định giá
đất 72
3.2.5. Ứng dụng các phương pháp định giá đất phù hợp cho mục đích định giá đất
75

3.2.6. Các giải pháp khác 75
KẾT

LUẬN

VÀ

KIẾN

NGHỊ 76
TÀI

LIỆU

THAM

KHẢO 79
PHỤ

LỤC 80

v

DANH MỤC BẢNG BIỂU


Trang

Bảng 2.1: Tình hình nộp tiền sử dụng đất các dự án 32
Bảng 2.2:

Trích bảng giá đất phường Hồng Sơn - thành phố Vinh, Giá đất ở và
đất phi nông nghiệp khác không phải đất sản xuất kinh doanh 39

Bảng 2.3: Trích bảng giá đất xã, Giá đất ở và đất phi nông nghiệp khác không
phải đất sản xuất kinh doanh 39
Bảng 2.4: Khảo sát đánh giá về cung cấp thông tin liên quan đến định giá đất của
người dân 51

Bảng 2.5: Khảo sát đánh giá về phân loại, phân lớp, đo đạc và tính giá liên quan
đến định giá đất của người dân 53
Bảng 2.6:

Khảo sát đánh giá về việc giải quyết phàn nàn, khiếu nại, khiếu kiện
liên quan đến định giá đất của người dân 54

Bảng 2.7: Khảo sát đánh giá công tác định giá đất đối với các nhà đầu tư 55

1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản của quốc gia, là nguồn lực không thể thiếu để phát triển kinh
tế. Hiến pháp Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai 2003 quy định đất
đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực
hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất
đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư
của người sử dụng đất mang lại. Trong các nguồn lợi từ đất đai thì tiền sử dụng đất là

một bộ phận rất quan trọng để bổ sung vào ngân sách Nhà nước.
Nghệ An là một tỉnh nghèo so với cả nước; thu ngân sách của tỉnh chưa đáp
ứng đủ cho chi thường xuyên và chi cho đầu tư phát triển. Trong điều kiện đó tiền sử
dụng đất là nguồn thu rất quan trọng giúp cho bổ sung vào nguồn Ngân sách Tỉnh.
Thực tế cho thấy trong những năm qua tiền sử dụng đất thường chiếm hơn 30% tổng
thu nội địa của tỉnh Nghệ An. Khai thác quỹ đất để tăng nguồn thu cho Ngân sách
Tỉnh là một mục tiêu trong phát triển kinh tế của Tỉnh, trong đó các dự án sử dụng đất
để xây dựng các khu đô thị, khu chung cư, căn hộ liền kề, rất được quan tâm ưu tiên
phát triển. Phát triển các dự án khu đô thị ngoài việc thu tiền sử dụng đất để bổ sung
ngân sách thì nó còn giúp phát triển cơ sở hạ tầng, ổn định nguồn cung về nhà ở, đất ở,
đảm bảo công ăn việc làm và góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Sau khi Luật Đất đai
2003 có hiệu lực thi hành, công tác quản lý đất đai ở Nghệ An từng bước được hoàn
thiện. Cùng với việc hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn thì công tác quản
lý đất đai đối với các dự án sử dụng đất cũng từng bước được hoàn thiện nhằm đảm
bảo thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai đồng thời đáp ứng được chủ trương
khuyến khích đầu tư của Tỉnh. Từ năm 2010 - 2012, Nghệ An đã phát triển được hơn
20 dự án sử dụng đất phát triển các khu đô thị, khu chung cư, căn hộ liền kề với tổng
diện tích gần 270 ha, giá trị tiền sử dụng đất là hơn 950 tỷ đồng. Bên cạnh những
thành công trong phát triển các dự án sử dụng đất, quá trình thực hiện cho thấy còn có
những bất cập cần được hoàn thiện: Các khu đất để phát triển dự án các khu đô thị,
khu chung cư, căn hộ liền kề, thường chỉ có một chủ đầu tư thực hiện lập dự án xin
giao đất nên không tổ chức đấu thầu vì vậy làm mất tính cạnh tranh cũng như thiếu

2

khách quan trong đầu tư dự án; quá trình định giá đất chủ yếu sử dụng phương pháp so
sánh nhưng không có sự hiệu chỉnh phù hợp do đó kết quả định giá đất chưa sát với
giá thị trường cũng như chưa tính đến khả năng sử dụng tối ưu nhất của khu đất thực
hiện dự án; bộ máy định giá đất cồng kềnh, quy trình định giá thiếu khoa học, lãng phí
và mất thời gian làm ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án.

Với mục đích hoàn thiện hơn công tác quản lý đất đai nói chung và công tác
quản lý đất đai để phát triển các dự án sử dụng đất, học viên đã chọn đề tài: “Hoàn
thiện chính sách định giá đất đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An”
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Làm rõ và hệ thống hoá cơ sở khoa học của chính sách định giá đất các dự án;
- Đánh giá thực trạng chính sách định giá đất đối với các dự án sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Nghệ An những năm qua, tìm ra những bài học cho sự thành công và
nguyên nhân của những hạn chế;
- Đề xuất phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện chính sách định
giá đất các dự án tại Nghệ An.
3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Chính sách định giá đất bao gồm các phương pháp, quy trình và căn cứ định giá
đất và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu công tác định giá đất được thực hiện ở một số dự án sử
dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để phát triển các khu đô thị,
chung cư, căn hộ liền kề, khu thương mại, khách sạn cao tầng trên địa bàn tỉnh Nghệ
An từ năm 2010 - 2012; các quy định mới liên quan công tác định giá đất của Bộ Tài
chính và tỉnh Nghệ An áp dụng năm 2013.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Là một đề tài nghiên cứu hoàn thiện chính sách định giá đất, vì vậy các phương
pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn gồm: Thống kê, so sánh, phân tích, tổng
hợp, điều tra xã hội học, phân tích tư liệu, cụ thể:
- Phương pháp thống kê, so sánh được áp dụng trong việc thu thập và xử lý các
số liệu, các kết quả điều tra (được gọi chung là cơ sở dữ liệu) trong việc phân tích giá

3

đất trên thị trường trong điều kiện bình thường và giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND)

tỉnh ban hành áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Phương pháp ứng dụng lý thuyết hệ thống được áp dụng trong việc thiết lập
quy trình xây dựng chiến lược điều tra, thu thập thông tin của thửa đất, khu đất cần
định giá.
- Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin: Khảo sát hiện trường, xác định vị
trí thực tế khu đất, diện tích khu đất, khung cảnh xung quanh, cở sở hạ tầng khu vực,
thu thập thông tin (thông tin về chi phí đầu tư, giá bán, lãi vay, thông tin về cung cầu,
động thái của người mua, người bán); Khảo sát ý kiến của người liên quan về chính
sách và thực hiện chính sách định giá đất trên địa bàn.
- Phân tích thông tin: Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của khu đất Phân
tích quan hệ cung cầu trên thị trường, phân tích đặc điểm của khách hàng tiềm năng:
thu nhập, phân bố dân cư, nhu cầu nhà ở, đất ở
5. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN
- Hệ thống hoá cơ sở khoa học của chính sách định giá đất đối với các dự án.
- Đánh giá những thành công, nguyên nhân của những thành công, đồng thời
chỉ ra những hạn chế, nguyên nhân và những vấn đề cần giải quyết trong chính sách
định giá đất.
- Đề xuất những giải pháp cơ bản để hoàn thiện chính sách định giá đất đối với
các dự án tại Nghệ An trong thời gian tới.
6. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn
được bố cục gồm 03 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về chính sách định giá đất các dự án sử dụng đất.
Chương II: Thực trạng chính sách định giá đất đối với các dự án sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Chương III: Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách định giá đất
đối với các dự án sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

4

CHƯƠNG 1- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CÓ LIÊN QUAN
1.1.1. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai
năm 2003).
1.1.2. Định giá đất
Định giá đất là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị của đất đai cho
một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của đất và những
nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường đất đai, bất động sản bao gồm cả những lĩnh
vực đầu tư kinh tế (Vũ Thị Thảo, 2008).
Tính khoa học của định giá đất được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về
nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các
phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của đất đai. Định giá đất cũng đòi hỏi
tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị
trường, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng
người (Vũ Thị Thảo, 2008).
1.1.3. Thu tiền sử dụng đất
Thu tiền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu tiền
của đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất; khi chuyển
mục đích sử dụng đất; khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; thu tiền sử dụng
đất đối với đất khu công nghiệp; thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu công
nghệ cao, khu kinh tế (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ
về thủ tiền sử dụng đất).
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
Căn cứ để tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng
đất (Luật Đất đai năm 2003).

5

Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao,
được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao
tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
theo quy định của Chính phủ.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá theo quy định.
Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
1.1.4. Dự án sử dụng đất
Dự án sử dụng đất là dự án đầu tư trong đó đất đai được coi là một yếu tố đầu
vào trực tiếp của quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh.
1.2. VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT CÁC DỰ ÁN
1.2.1. Đảm bảo phân bổ nguồn lực đất đai có hiệu quả
Việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một
nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào
người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh
giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người
sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất (Ngô Trí Long, 2011)
1.2.2. Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Tiền sử dụng đất là một nguồn thu quan trọng để bổ sung cho ngân sách nhà
nước, nhất là đối với các tỉnh nghèo. Giá đất sát với giá thị trường, có thể giúp tăng
nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai (Ngô Trí
Long, 2011).
1.2.3. Khuyến khích đầu tư thông qua đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp

Đối với nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án ngoài các mục tiêu như: mở rộng
thị trường, quảng bá thương hiệu thì mục tiêu cao nhất mà nhà đầu tư muốn vươn tới
trong có chế thị trường hiện nay là tối đa hóa lợi nhuận. Giá đất được xác định hợp lý
là giá đất mà ngoài các yếu tố cấu thành khác còn tính đến lợi nhuận hợp lý của nhà

6

đầu tư. Khi đất đai được định giá phù hợp có tính đến lợi nhuận cho nhà đầu tư, dự án
đã có sự đảm bảo cho mục tiêu lớn nhất thì sẽ khuyến khích được nhà đầu tư quan tâm
đầu tư dự án (Ngô Trí Long, 2011).
1.2.4. Định hướng thị trường đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường
Giá đất được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu của thị trường. Giá đất
được định giá hợp lý là giá đất thể hiện được mối quan hệ cung cầu trên thị trường.
Mức giá đất được xác định thông qua quan hệ cung cầu sẽ đảm bảo cho các nhà đầu tư
có thể cạnh tranh một cách lành mạnh và thị trường đất đai, bất động sản được vận
hành phù hợp với cơ chế thị trường (Ngô Trí Long, 2011).
1.2.5. Góp phần hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là
các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quán trình quản lý và sử dụng đất; điều
tiết nguồn lợi từ đất đai (Ngô Trí Long, 2011).
Quản lý đất đai bên cạnh các nội dung như: quản lý về hành chính, đo đạc,
thống kê, lập quy hoạch, kế hoạch, thanh tra, giám sát… thì công tác quản lý tài chính
về đất đai là một nội dung rất quan trọng, tác động đến mục tiêu và kết quả thực hiện
của hầu hết các nội dung trên. Định giá đất là một yếu tố của quản lý tài chính về đất
đai, sự hoàn thiện của công tác định giá đất sẽ góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước
về đất đai (Ngô Trí Long, 2011).
1.2.6. Góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai là một nguồn lực đặc biệt, có tầm quan trọng rất lớn trong đời sống xã

hội. Nhu cầu sử dụng đất tác động đến mọi người dân trong xã hội. Nhu cầu sử dụng
đất ngày càng tăng theo sự gia tăng tự nhiên của dân số và sự phát triển của nền kinh
tế trong khi đó nguồn lực đất đai có tính chất hữu hạn vì vậy nguồn tài nguyên đất đai
ngày một khan hiếm. Công tác định giá đất giúp xã hội sử dụng nguồn lực đất đai hợp
lý, tận dụng được tối đa nguồn lực đất đai để đáp ứng nhu cầu xã hội, đảm bảo sự ổn
định và phát triển của kinh kế - xã hội (Ngô Trí Long, 2011).
1.3. NỘI DUNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐỊNH GIÁ ĐẤT CÁC DỰ ÁN
1.3.1. Nguyên tắc định giá đất

7

Do đất đai là một dạng bất động sản nên nó cũng có những nguyên tắc định giá
giống như nguyên tắc định giá của bất động sản (Hoàng Văn Cường, Nguyễn Thế
Phán, Nguyễn Minh Ngọc, Vũ Thị Thảo, 2006).
1.3.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của đất cho phép về mặt kỹ thuật, phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của pháp luật bảo đảm cho bất động sản có
giá trị cao nhất.
Đây là nguyên tắc phát triển kinh tế và thị trường, phân tích lực lượng tham gia
thị trường
1.3.1.2. Nguyên tắc thay thế
Đây là nguyên tắc nền tảng của phương pháp so sánh
Bất động sản có chức năng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau và những
bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.
1.3.1.3. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng
góp của nó tới giá trị toàn bộ ngành bất động sản.
1.3.1.4. Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với
cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh (phù hợp với quy định

của pháp luật trong sử dụng và xây dựng), phù hợp với môi trường (làm cho giá trị của
bất động sản đạt mức hữu dụng cao nhất)
1.3.1.5. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương
lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị
trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết
được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự
định có thay đổi hay không.
1.3.1.6. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh
Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia vào thị trường làm giảm
lợi nhuận
1.3.1.7. Nguyên tắc thay đổi

8

Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường:
xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân
số, quan niệm tiêu dùng Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát
triển kinh tế nói chung…
1.3.1.8. Nguyên tắc cung cầu
Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về
đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn.
1.3.1.9. Nguyên tắc cân bằng
Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể. Đồng thời kết
hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất.
1.3.1.10. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài và ngược lại, có thể ảnh
hưởng tích cực hoặc tiêu cực.
1.3.2. Căn cứ định giá đất

Theo Hoàng Thị Huyền Trang - Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng
TMCP Kỹ Thương Việt Nam, các căn cứ định giá đất thể hiện những điểm sau:
- Quy mô và vị trí của mảnh đất: Quy mô diện tích đất ra sao, hình thể như thế
nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan.
- Chi phí cơ hội của đất: Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có phù hợp
với quy hoạch, pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra cho chủ sở hữu thu
nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả năng xây dựng hay không. Thông
qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa.
- Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều yếu
tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố này tác động vào giá
của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng biến động của các nhóm yếu tố
đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ đó có phương pháp phù hợp.
- Sự phù hợp và đóng góp của đất: Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục
đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng bộ phận và đánh
giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại.
- Khả năng cạnh tranh: Dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt kê các
mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng
tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu.

9

- Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại: Phải có một tầm nhìn rộng, xét
đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không,
điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất.
1.3.3. Quy trình định giá đất
1.3.3.1. Xác định vấn đề
Xác định khu đất cần định giá: Vị trí, kích thước, kiểu cách. Xác định loại đất
cần định giá và mục đích định giá. Dự kiến thời gian định giá, các phương pháp áp
dụng, các tài liệu, thông tin cần thu thập (Thị trường Bất động sản, Nhà xuất bản xây
dựng, Hà Nội).

1.3.3.2. Lên kế hoạch thực hiện
- Xác định nguồn dữ liệu liên quan, đảm bảo tài liệu thu thập là tin cậy, được
kiểm chứng
- Phân công nhân sự thực hiện
- Dự trù kinh phí thực hiện (nếu có)
- Lên kế hoạch tiến độ thực hiện
- Đánh giá rủi ro và biện pháp ngăn ngừa
1.3.3.3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
- Khảo sát hiện trường: xác định vị trí thực tế khu đất, diện tích khu đất, khung
cảnh xung quanh, cở sở hạ tầng khu vực
- Thu thập thông tin: thông tin về chi phí đầu tư, giá bán, lãi vay; thông tin về
cung cầu, động thái của người mua, người bán;
1.3.3.4. Phân tích thông tin
- Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của khu đất
- Phân tích quan hệ cung cầu trên thị trường
- Phân tích đặc điểm của khách hàng tiềm năng: thu nhập, phân bố dân cư, nhu
cầu nhà ở, đất ở
1.3.3.5. Xác định giá đất
Người thực hiện định áp đất áp dụng các phương pháp khoa học để xác định giá
khu đất trên cơ sở các thông tin thu thập, phân tích.
1.3.3.6. Báo cáo kết quả định giá đất đến tổ chức, cá nhân có thẩm quyền
Sau khi có kết quả định giá đất, người thực hiện định giá đất báo cáo tổ chức, cá
nhân có thẩm quyển phê duyệt giá đất để phục vụ cho mục đích đã được định giá.

10

1.3.4. Phương pháp định giá đất
Đất đai cũng là một loại bất động sản và về mặt phương pháp luận định giá bất
động sản có các phương pháp sau đây: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp
thu nhập; phương pháp chi phí; phương pháp lợi tức; phương pháp thặng dư. Tuy

nhiên, là loại bất động sản đặc biệt nên phương pháp định giá đất có những điểm khác
biệt, vì vậy Nhà nước có những quy định cụ thể được thể hiện trong Luật Đất đai 2003
và các Nghị định của Chính phủ. Việc áp dụng phương pháp định giá là một quá trình
từ đơn giản (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ quy định có 2 phương phương định giá đất là: phương pháp so sánh và phương
pháp thu nhập) đến hoàn thiện hơn (Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12
năm 2010 của Chính phủ quy định bổ sung thêm 2 phương pháp định giá đất là:
phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư).
Nội dung các phương pháp được Chính phủ quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày
30 tháng 12 năm 2010 và được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 93/2011/TT-
BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 như sau:
1.3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô
thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá
(Tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh (Ký hiệu: TĐGVN 07) (Ban hành kèm theo
Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính).
b. Điều kiện áp dụng:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường
có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại
đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện
tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những

11

giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác
động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên
tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong
tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường
hợp khác do Bộ Tài chính quy định (Thông tư số 93/2010/TT-BTC ngày 29/06/2011
của Bộ Tài chính về hướng dẫn Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất).
c. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
+ Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây
dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu
thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:
loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử
dụng đất (Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất).
+ Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
+ Những thông tin cần thu thập:

* Vị trí;

12

* Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa
hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch);
* Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
* Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không
khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
* Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có
thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài
chính về đất đai theo quy định của pháp luật, );
* Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
* Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
+ Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
(Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất).
- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các
tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần
định giá (Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất).

- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau (Thông tư

13

số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn Nghị định số
123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất):
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá


=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh



Mức tiền điều chỉnh về
giá hình thành từ những
yếu tố khác biệt của từng
thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần
định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất,
khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo
từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo
giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương,
sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc
các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị
trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất
so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm)
giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này.
- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở Bước 3 (Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Tài chính về hướng dẫn Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất).
1.3.4.2. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm:

14

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ
kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi

tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương xác định giá đất và khung giá các loại đất).
b. Điều kiện áp dụng:
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được
các khoản thu nhập mang lại từ đất.
c. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định
giá
+ Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền
thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất
hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên
thị trường tại thời điểm định giá đất.
+ Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng
thu nhập được tính như sau:
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của
thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa
đất thu được hàng năm.
Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì
tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,
doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí
đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính
theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã

15

chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có

thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản
trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các
tài sản trên đất.
- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần
túy hàng năm

=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở
Bước 1

-
Tổng chi phí đã
tính ở Bước 2
- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Giá đất
ước tính

=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác
định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập,
tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định
giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được
tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không

thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm
định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời
điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công
lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và
khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy
định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định
thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là
mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
1.3.4.3. Phương pháp chiết trừ
a. Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) (Nghị định số 123/2007/NĐ-

16

CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất).
b. Điều kiện áp dụng:
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập
số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa
đất cần xác định giá (Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của
Bộ Tài chính về hướng dẫn Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất).
c. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các

bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện
trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng
dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

Phần giá trị
hao mòn
Trong đó:
+ Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên
đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản
trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp
và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
+ Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao
mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai
thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên
ngoài).

17

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên

đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu
chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể
về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực
hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác
định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
Bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Đơn giá của thửa đất =
Diện tích thửa đất
- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất
của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động
sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp). Đơn giá của thửa đất
cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh
của các bất động sản đó (Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007
của Bộ Tài chính về hướng dẫn Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất).
1.3.4.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để
sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27 tháng 7 năm 2007 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất).
b. Điều kiện áp dụng:
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống
có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để

18

áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng
7 năm 2007 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất).
c. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
+ Đặc điểm của khu đất;
+ Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến
trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự
với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực
lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính
đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán
được cho phù hợp với thực tế.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống
cung cấp điện, ); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc
phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư
(có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy
định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự
ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều
giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng