Đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong nền kinh tế thành phố thái nguyên giai đoạn 2007 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ THƠM

ĐÁNH GIÁ NGUỒN LỰC THU ĐƯỢC TỪ TÀI CHÍNH
ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2007 – 2011

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : PGS. TS. Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên, năm 2012


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình
bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc tham khảo.
Tác giả

Vũ Thị Thơm


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Thành ủy, UBND thành phố Thái Nguyên.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
PGS.TS Đỗ Thị Lan – Giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên là
những người đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn
thành luận văn này.
Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, và các thầy cô giáo đã giảng dạy, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình học tập.
UBND thành phố Thái Nguyên, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã
quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả

Vũ Thị Thơm


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..........................................................................................................................................................i

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Mục đích ........................................................................................................ 2
3. Yêu cầu .......................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................................................... 3

1.1. Cơ sơ lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài nguyên chính đất

đai ....................................................................................................................... 3
1.1.1. Định nghĩa ............................................................................................. 3
1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai .......................................... 4
1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai......................................... 5
1.1.4. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ........................ 6
1.2. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa ........................................................................... 14
1.3. Cơ sở thực tiến .......................................................................................... 19
1.4. Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
ở nước ta hiện nay ............................................................................................ 24
1.5. Những chính sách của nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai ở nước ta............................................................................................... 26
1.5.1. Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003 ............................................. 26
1.5.2. Chính sách thu tiền sử dụng đất .......................................................... 27
1.5.3. Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển ............................... 28
1.5.4. Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất ............... 29
1.5.5. Chính sách về đền bù, hỗ trợ và tái định cư ........................................ 31
1.5.6. Chính sách về giá đất .......................................................................... 32
1.5.7. Tình hình thực hiện chính sách về khai thác nguồn lực thu được từ
tài chính đất đai ở thành phố Thái Nguyên ................................................... 40
1.6. Các chính sách tài chính trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và cho thuê đất ........................................................................................... 41
1.6.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất ........................................................................ 41
1.6.2. Chính sách thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất ..................... 43
1.6.3. Chính sách tài chính trong việc bán (chuyển nhượng) quyền sử
dụng đất ......................................................................................................... 45


iv

1.6.4. Chính sách tài chính trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất và trưng mua, trưng dụng đất .................................................................. 46
1.6.5. Chính sách thuế bất động sản.............................................................. 49
1.7. Cở Sở pháp lý ........................................................................................... 51
Chương 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................... 53

2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 53
2.2. Địa điểm tiến hành .................................................................................... 53
2.3. Nôi dung nghiên cứu................................................................................. 53
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên ........... 53
2.3.2. Tìm hiểu thực trạng nguồn thu được từ tài chính đất đai ở thành
phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2007-2011. .............................................. 53
2.3.3. Đề xuất một số giải pháp..................................................................... 53
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 53
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................. 53
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................ 54
Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................................................. 55

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên ................ 55
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 55
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng......................................... 56
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái nguyên . 59
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai.................................................................... 59
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên ............. 61
3.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai ................................................ 63
3.3. Thực trạng nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái Nguyên ... 64
3.3.1. Thực trạng các nguồn thu tài chính trong cả nước ............................. 64
3.3.2. Thực trạng nguồn thu của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 2011 ............................................................................................................... 66
3.4. Đề xuất giải pháp ...................................................................................... 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................................................. 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 88


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

:

Bất động sản

KTTT

:

Kinh tế thị trường

NN

:

Nông nghiệp

NSNN

:

Ngân sách nhà nước

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SXKD

:

Sản xuất kinh doanh

UBND

:

Ủy ban nhân dân

XDCB

:

Xây dựng cơ bản

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp ...................................................... 29
Bảng 1.2: Biểu thuế lũy tiến từng phần ................................................................ 39
Bảng 1.3. Kết quả thu thuế nhà đất ....................................................................... 50
Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên năm 2011 ......................................................................... 58
Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất qua các năm giai đoạn 2007 - 2011.................. 60
Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 2011 ............................ 62
Bảng 3.4:Tổng hợp tình hình sử dụng đất năm 2011............................................ 64
Bảng 3.5: Số thu NSNN từ đất đai ....................................................................... 65
Bảng 3.7. Tổng số tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2007-2011....................... 68
Bảng 3.8.Nguồn ngân sách thu được từ thuế đất giai đoạn 2007 -2011 ............... 69
Bảng 3.9. Nguồn ngân sách thu được từ phạt vi phạm hành chính đất
đai .......................................................................................................... 71
Bảng 3.10. Nguồn thu ngân sách từ phí và lệ phí ................................................. 71


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên .......................... 55
Hình 3.2: Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2007-2011 ............................... 61
Hình 3.3: Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất ......................................... 63
Hình 3.4: Tiền sử dụng đất giai đoạn 2007-2011 ............................................... 67
Hình 3.5: Tổng tiền sử dụng đất thu được giai đoạn 2007-2011 ........................ 68
Hình 3.6: Nguồn thu ngân sách từ thuế giai đoạn 2007-2011 ............................ 70
Hình 3.7: Nguồn thu từ vi phạm hành chính đất đai giai đoạn 2007-2011 ........ 71
Hình 3.8: Nguồn thu từ phí và lệ phí giai đoạn 2007-2011 ................................ 72


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào hoạt động của đời
sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Bởi lẽ đó
là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số
lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính
phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ
đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế
- xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong thời kỳ chưa phát triển đất
đai mới chỉ coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn thu tài chính về đất đai còn ít, việc
khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả , kết quả thu được từ đất đai chưa lớn.
Kể từ khi đổi mới, thành phố Thái Nguyên lên đô thị loại I của Việt Nam trực thuộc
tỉnh Thái Nguyên thì tốc độ đô thị hóa rất nhanh do đó vấn đề quản lý Nhà nước về
đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó
khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những

bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp
hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc
thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Tuy nhiên, sự phát triển
nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với việc hội nhập kinh tế quốc tế , pháp luật đất đai
theo Luật năm 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức
thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường,
từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; Việc
quản lý sử dụng đất đai vẫn còn mang tính chất bao cấp, thiếu hụt các chế định cần
thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu đấu giá QSD
đất....dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí không hiệu quả, sự yếu kém quản lý
thị trường bất động sản , cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những
gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư.


2
Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp
hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật
về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước". Ngày
26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa XI đã
thông qua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật
Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan hệ về đất đai; vấn đề
nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được đề cập rõ hơn.
Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư cách là
hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời đóng
vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu bổ
sung. Vì vậy: "Đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong nền kinh tế
Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2011" được chọn làm đề tài nghiên cứu của
luận văn này.

2. Mục đích
- Tìm hiểu thực trạng khai thác nguồn lực thu được từ tài chính đất đai ở thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2011.
- Đánh giá ưu, nhược điểm trong việc khai thác các nguồn lực thu được từ tài
chính đất đai thời gian qua.
- Đề xuất những giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, trong đó
chủ yếu là chính sách tài chính liên qua đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai có hiệu quả hơn trong điều kiện kinh tế thành phố Thái Nguyên hiện nay.
3. Yêu cầu
+ Làm rõ được cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính
từ đất đai trong thời gian qua, trong đó chú trọng đến các quy định tại Luật Đất đai
năm 2003 và các văn bản hướng dẫn dưới Luật đã ban hành.
+ Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta
trong thời gian qua, đặc biệt từ đổi mới đến nay; đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểm
trong việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai thời gian qua.
+ Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, trong đó
chủ yếu là các chính sách tài chính liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai trong điều kiện kinh tế thành phố Thái Nguyên hiện nay.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sơ lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài nguyên chính đất đai
1.1.1. Định nghĩa
* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự phát
triển của xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng chúng mà con người
có thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao động

xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất
khác nhau. Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau. Thậm chí, đối
với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực cũng phát huy tác
dụng không giống nhau.
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,... Theo
nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn
lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ,... hay cách hiểu
tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức,...
Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất
đai luôn có vị trí rất quan trọng. Vai trò đó cũng càng quan trọng hơn đối với các
quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế còn mang nặng đặc
trưng nông nghiệp.
* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành
trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá
trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội.
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân
phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật.
Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình
thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua các nguồn
lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập
trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương
tiện thanh toán. Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền tệ.


4
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận
động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác
nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn
lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và

chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể trong
xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân phối giá trị
cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa. Tuy nhiên, biểu
hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các nguồn lực là trong nền
kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT. Vì KTTT mới có khả năng
biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các hàng hóa đó trở thành những
biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không phải do lao động làm ra.
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành
và phát triển trong nền KTTT, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa. Tức
là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường.
1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao động
trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị. Tuy nhiên, chúng lại có
thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng. Với tư cách là
phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì chúng có vai trò trong việc
hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn
lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy.
Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thông
thường chúng không có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là
điều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội. Đất đai
không là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khoác
áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích
từ chúng miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai,
các chủ thể có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như
những yếu tố sản xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ
thể thực hiện được lợi ích của họ. Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu


5

thực hiện được nguồn thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình
thành các quỹ tiền tệ đó là những nguồn lực tài chính từ đất đai.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để
hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai.
Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ
quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như mỏc đó
phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là
hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái
tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch.
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử,
nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ
do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế độ xã hội với
kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân
đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và
thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định cách thức sử dụng
các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc
về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn
không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội.
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ
đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.
Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức
quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó.
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành
viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên
trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên. Ở hầu hết các
nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở Việt Nam đất đai
thuộc sở hữu toàn dân.
1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai

có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai.


6
Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước
hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra
các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình.
Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở
hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó
phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong
cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp,
nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ
giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ
yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó,
nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng
tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các
chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được
điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành
hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế
KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân
loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ

thể trong xã hội.
1.1.4. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai,
trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tô, người ta có thể
xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực
hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu
chi tiêu của mình.


7
Trong lý luận của Mac, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch
(biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa
tô khác như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng,.. Cơ sở để các chủ thể thực hiện
được địa tô là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữu
tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối.
Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất lợi
tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua công thức sau đây:
Mức địa tô
Giá cả ruộng đất =

Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng

Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư
bản), còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất.
Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác
nhau mà cú các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau. Đối với Việt
Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực
hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là
Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất

đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thông qua quan hệ đất
đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền.
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến Hiến
pháp năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm
lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân" [11, tr. 5]. Từ đó, Nhà nước
thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước để thực
hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước.
Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra
một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển
kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: "... phát huy cao độ nội lực, đồng thời
tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển
nhanh, có hiệu quả và bền vững...". Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn
diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc
gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là
tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh,


8
điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc
vàng". Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự
nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924,061 ngàn ha, hiện nay cơ cấu các
loại đất như sau: đất nông, lâm nghiệp 20.920,775 ngàn ha chiếm 63,5% tổng diện
tích; đất ở 443,178 ngàn ha chiếm 1,35%; đất phi nông nghiệp 1.532,843 ngàn ha
chiếm 4,65%; nhóm đất chưa sử dụng 10.027,265 ngàn ha chiếm 30,5%. Trong đó,
quĩ đất nông, lâm nghiệp là tư liệu sản xuất không thể thay thế của sản xuất nông
nghiệp, đảm bảo nguồn nông sản để cung cấp cho nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, xuất
khẩu và nguyên liệu cho các ngành công nghiệp chế biến. Nhóm đất phi nông
nghiệp và đất ở tuy chiếm tỷ trọng không cao trong tổng quỹ đất nhưng đảm bảo

phần lớn cho sự hoạt động và phát triển của nền kinh tế quốc dân (không kể nông
lâm nghiệp), có ý nghĩa nhiều mặt, trong đó vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt để
phát triển nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập quốc tế là quan trọng nhất. Bên cạnh
đó, với quĩ đất chưa sử dụng là nguồn tiềm năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của
toàn bộ nền kinh tế quốc dân; đất chưa sử dụng không chỉ có ở vùng núi, vùng cao,
biên giới, hải đảo, vùng sâu vùng xa,... mà còn nằm ngay ở các đô thị, vùng đồng
bằng là những nơi có thể khai thác với hiệu quả cao - nguồn tiềm năng này sẵn sàng
biến thành hiện thực.
Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và
Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành
sở hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét đại ý như
sau: sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất
hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa
đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất
lực trước biện pháp tất yếu này.
Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I. Lênin
đó xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai". Người viết: "Quốc hữu hóa
đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất đai của Nhà
nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu,
phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" [27, tr. 57].
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực
hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện


9
lợi ích từ đất bởi số ít thành của toàn thể nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính
hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn lực
tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình
thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các

hình thức đó bao gồm:
1.1.4.1. Thu từ giao quyền sử dụng đất
- Thu từ giao đất: Nhà nước thực hiện việc giao đất theo hai hình thức: giao
đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất tùy mục đích sử
dụng đất và đối tượng được giao đất. Thông thường các công trình phục vụ lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là những
đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Khi giao đất theo hình thức có
thu tiền sử dụng đất thì có nhiều hình thức thu tiền với các mức động viên nguồn
lực tài chính khác nhau đối với người được giao.
Căn cứ của việc giao đất mà không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao
đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu
đất - Nhà nước. Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, có nghĩa nhân dân là chủ
thể cơ bản thực hiện lợi ích kinh tế từ đất đai, bởi vậy, những công trình kết cấu hạ
tầng, phục vụ cho quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ
đại diện quyền sở hữu đất là Nhà nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các
mục đích sử dụng này.
Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải là chủ sở
hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối
với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác
định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao.
Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực hiện khai
thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là
Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao
đất thường thấp hơn giá cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa
Nhà nước (với tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế
khác. Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn.


10

- Thu từ cho thuê đất: Nhà nước có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử
dụng; đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ)
có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thường, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ
được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với
đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất
đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập
doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Căn cứ chủ
yếu của thu từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I.
Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng
dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế.
1.1.4.2. Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân có QSDĐ được dùng giá trị QSDĐ
để góp vốn liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Đây là một
chính sách tài chính đối với đất đai hết sức quan trọng, cần thiết trong quá trình hội
nhập, nhất là trong giai đoạn hiện nay năng lực tài chính của các doanh nghiệp Việt
Nam còn thấp; Nhà nước sẽ thu được lợi nhuận khi cho doanh nghiệp sử dụng đất
của Nhà nước để góp vốn liên doanh và điều tiết qua thuế, phí, phúc lợi chung cho
xã hội đối với trường hợp các tổ chức, cá nhân sử dụng đất của mình góp vốn liên
doanh; căn cứ để tính giá trị QSDĐ là giá cả ruộng đất. Hiện tại, Nhà nước đã tạo
hành lang pháp lý để khuyến khích các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên
doanh đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh, cụ thể như sau:
- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước: tùy từng trường
hợp, giá trị vốn góp liên doanh được xác định tối thiểu bằng giá đất (đối với trường
hợp được Nhà nước giao đất) hoặc bằng tiền thuê đất tính trong thời hạn liên doanh
(trường hợp được Nhà nước cho thuê đất);
- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tổ chức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp QSDĐ mà
tiền đó không có nguồn gốc ngân sách nhà nước (NSNN) thì chỉ nộp thuế sử dụng đất,
không phải xác định thành vốn ngân sách để nộp tiền sử dụng vốn NSNN. Tổ chức được

Nhà nước cho thuê đất, thì số tiền thuê đất góp vốn liên doanh là phần vốn của Nhà nước
đầu tư cho doanh nghiệp bên Việt Nam và doanh nghiệp phải nộp tiền thu về sử dụng
vốn NSNN trong thời gian liên doanh.


11
1.1.4.3. Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất
Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan,
là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Căn cứ
để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù
đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác
định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi
nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự
vận động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên
cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế. Một số vai trò chủ yếu
của thuế đối với đất đai là:
- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho
NSNN, nhất là ngân sách địa phương;
- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu
và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu
tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu
cho NSNN;
- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối
tượng hoạt động SXKD, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và
tài sản đất đai nói riêng;
- Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng
đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế
khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu

cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có
ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là:
- Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất
nhân với thuế suất.
Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất phát từ
bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội. Việc
đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu được từ
thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung


12
cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên
quan đến quan hệ đất đai,...
Người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có trách nhiệm nộp
thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế giá trị đất là nhằm
tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp không sử dụng và
bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, chống
lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai.
Thuế nhà đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải
nộp càng cao, nếu thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn. Chủ đất sử dụng đất
không hiệu quả, thì phải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử
dụng đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời
điều tiết cung về đất đai. Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác
dụng nhiều trong việc sử dụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thuế này sử dụng để thực hiện điều tiết đối
với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất
trồng rừng. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp chấp hành Trung
ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông
nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản
như sau:

Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng
kilogam thúc trờn một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình,
điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình
quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990).
Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6
hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng.
+ Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng
hạng đất.
Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng
4% giá trị sản lượng khai thác.
Căn cứ vào các tiêu chuẩn của các hạng đất tính thuế, Ủy ban nhân dân (UBND)
xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bình nghị công khai


13

trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân
hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê
chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo vụ thu
hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương.
Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thực ở thị trường địa phương trong
vụ thu thuế.
- Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đánh một lần khi phát sinh việc chuyển
QSDĐ; mục tiêu là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ. Luật thuế chuyển
QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi vào
năm 1999. Thi hành Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP
ngày 8/6/2000 qui định chi tiết thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Bộ Tài chính đã
ban hành Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành, nội

dung cơ bản là:
+ Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
+ Giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo khung giá đất của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phương.
+ Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại
đất khác, thuế suất là 4%.
- Lệ phí trước bạ nhà đất: lệ phí trước bạ nhà đất phát sinh khi có chuyển
nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác.
Thực chất việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà
nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là
phân phối thu nhập. Tuy nhiên, cách hiểu bản chất của việc thu lệ phí trước bạ nhà
đất của nước ta hiện nay như là việc điều tiết thu nhập là không đúng bản chất của
vấn đề lệ phí trước bạ.
Trước đây, khoản thu này bị thất thu nhiều do Nhà nước không quản lý được các
giao dịch về đất đai; đến nay, cùng với chủ trương của nhà nước là cấp quyền sử
dụng đất để quản lý theo các giao dịch về đất đai sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, từ
đó khoản thu này cũng sẽ ổn định và hạn chế được thất thu.


14
Những nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:
Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ
quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng ra còn có ảnh hưởng rất quan trọng
của các nhân tố khách quan.
Những nhân tố khách quan đó là:
- Quy mô đất đai;
- Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai;
- Vị trí không gian địa lý lãnh thổ;
- Trình độ phát triển của nền kinh tế.

1.2. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa
Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa,
xã hội, giáo dục, tinh thần. Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn
lực tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự
nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Một là, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện
lợi ích kinh tế của Nhà nước
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm
quyền sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi
ích kinh tế từ quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thông qua
quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội
thực chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích
kinh tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn
tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong
nền kinh tế sử dụng đất.
Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu
được từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển
thấp như Việt Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể. Lợi
ích kinh tế mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua
quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước. Nguồn lực đó sẽ
được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông. Điều đó khác hẳn về bản chất với việc
thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản. Trong các nước tư


15
bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở hữu tư nhân về đất
đai. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được sử dụng
như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của

nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực
tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích
của nhân dân.
Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô NSNN từ
đó tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực
hiện vai trò kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN
Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những
điểm đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh
tế của các nhà nước khác. Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức
năng kinh tế của mình, chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng,... Để có
thể thực hiện tốt được vai trò kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN,
Nhà nước trước hết cần phải có nguồn thu hay nguồn lực tài chính để có thể tài trợ
cho các khoản chi tiêu đó. Muốn vậy, cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế.
Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huy động nguồn thu cho ngân sách là tốt,
trái lại, nhiều khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại có thể gây ra hiện tượng
bóp nghẹt hay hạn chế sự năng động của các chủ thể trong nền kinh tế. Một sự kiện
mang tính quy luật đối với mọi nền kinh tế, nhất là đối với các nền kinh tế đang
phát triển là thâm hụt ngân sách, các chính phủ luôn gặp phải một mâu thuẫn kinh tế
là nguồn thu thì có hạn, trong khi nhu cầu chi tiêu luôn không ngừng gia tăng; Việt
Nam cũng không nằm ngoài đặc điểm vừa nêu. Mặt khác, công cuộc công nghiệp
hóa, hiện đại hóa của nước ta đang đòi hỏi những nguồn lực tài chính khổng lồ,
trong đó có vai trò đặc biệt quan trọng của NSNN.
Để có thể tháo gỡ được mâu thuẫn đó đồng thời vẫn thúc đẩy được các hoạt
động của những chủ thể trong nền kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng được
các kênh huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách. Một trong những nguồn lực
tài chính quan trọng hiện nay ở nước ta là nguồn lực tài chính từ đất đai. Với ý
nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quan trọng trong hệ thống
các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách. Từ đó góp phần vào cung
ứng kinh phí cho Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế ngày càng quan trọng trong
nền KTTT định hướng XHCN của mình.

16
Dẫn chứng cho những nhận định về vai trò nói trên của nguồn lực tài chính từ
đất đai trong nền kinh tế nước ta được thấy rất rõ trong những thập kỷ trước đây trong
lịch sử Nhà nước ta cũng như hiện nay. Chẳng hạn, chỉ tính riêng 4 năm (1951-1954)
tính từ khu 4 trở ra, số thuế nông nghiệp đã thu được 1.580 nghìn tấn lương thực
quy thóc (nguồn: Tổng cục thuế - Bộ Tài chính), đảm bảo lương thực nuôi cán bộ
và bộ đội kháng chiến chống Pháp, là nguồn thu chủ yếu của NSNN, vai trò ấy vẫn
được duy trì ở những năm đầu khôi phục cải tạo và xây dựng XHCN ở miền Bắc.
Trong những năm chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế nông nghiệp
đóng vai trò rất quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc, vừa để xây dựng đất nước.
Những năm gần đây, nền kinh tế ta chuyển sang cơ chế thị trường và từng
bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng
tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ,...kéo theo sự tăng
trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN. Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ
đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của NSNN, ngoài ra đất còn tạo nguồn
thu từ quỹ đất công ích của xã. Đây là nguồn tài chính quan trọng đảm bảo cho việc
xây mới và duy trì các công trình công ích của xã hội.
Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh. Trong quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là mục tiêu
quan trọng của mỗi quốc gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về
vốn là rất lớn, vì thế lượng giá trị từ giá cả đất đai trở thành nguồn quan trọng để
góp vốn liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài
sản đất đai; càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá
trị của nó. Thực tế hơn 10 năm đổi mới, Nhà nước ta đã cho các doanh nghiệp được
sử dụng giá trị QSDĐ vào góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Theo thống kê đến nay, không tính các dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
trên địa bàn cả nước đó có 3.197 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký, sử dụng hơn
20.000 ha đất các loại cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN, trong đó giá trị góp vốn

bằng tiền thuê đất khoảng 2,5 tỷ USD và đã huy động nguồn vốn ĐTNN vào Việt
Nam gần 40 tỷ USD để xây dựng dự án với nhiều ngành nghề khác nhau (Nguồn:
Bộ Tài chính).


17
Ba là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả
sử dụng đất đai
Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía
cạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối
với chủ sở hữu. Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu
sẽ có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất
hiệu quả hơn. Dù muốn hay không muốn, các chủ thể phải không ngừng nâng cao
hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng
đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ
thể sở hữu là Nhà nước.
Trong lý luận về địa tô, Mác phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụng
hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Khi đó, để có
thể thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nông nghiệp nhà tư bản ít
nhất cũng phải thu được lợi nhuận bình quân, phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tô.
Vận dụng phân tích trên đây của Mác vào trong điều kiện nền kinh tế nước ta
có thể cho thấy, việc huy động nguồn lực tài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần
thiết, phù hợp với tính quy luật trong nền KTTT, rằng các nguồn lực phục vụ cho
sản xuất cần phải được thông qua thị trường. Không nên cấp không đất cho các chủ
thể mà không có sự kiểm soát về mặt tài chính. Việc kiểm soát người được quyền
sử dụng đất thông qua đòn bẩy tài chính là công cụ kiểm soát mang tính kinh tế và
phù hợp với điều kiện KTTT hơn cả. Mọi mệnh lệnh hành chính bất chấp quy luật
kinh tế tất yếu sẽ bị đào thải và thường không đem lại hiệu quả cả trong ngắn hạn và
dài hạn.

Với ý nghĩa đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai không những có
ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử
dụng đất. Suy cho cùng, đất đai tự thân nó không nảy ra nguồn lực tài chính, thực
chất nguồn lực đó là sự vận động và có được từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa
các chủ thể trong nền kinh tế mà đất đai là điều kiện cho quá trình đó. Xét về ý
nghĩa này thì đất đai cũng có vai trò giống như các nguồn lực khác. Tuy nhiên,
nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả người sở hữu
và người sử dụng. Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên có chủ. Khi có chủ,