Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Cao Ốc Văn Phòng Cho Thuê Ở Việt Nam

Đề án môn học

MỤC LỤC


Đề án môn học

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sau hơn 20 năm tiến hành sự nghiệp Đổi mới, diện mạo và thực lực của
nền kinh tế nước ta đã có những bước chuyển mình rõ rệt và đầy hứa hẹn.
Nền kinh tế Việt Nam trong những năm qua đã có bước tăng trưởng nhảy vọt,
đặc biệt từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO. Bên
cạnh sự tăng trưởng về kinh tế, điều kiện chính trị xã hội và an ninh trật tự ổn
định, chính sách thông thoáng và đang dần được hoàn thiện của chính phủ,
cùng những ưu thế thị trường của một quốc gia đang phát triển như giá nhân
công, nguyên liệu, nhu cầu thị trường… đã và đang là những yếu tố giúp Việt
Nam trở thành “điểm hẹn đầu tư” cho các nhà đầu tư, các công ty, tổ chức
nước ngoài làm cho vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài - FDI tăng nhanh. Xuất
phát từ nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia, sự mở
rộng văn phòng của các công ty trong nước, nhu cầu thuê cao ốc văn phòng
để làm việc là rất lớn. Bên cạnh đó, nhiều công ty muốn thay đổi bộ mặt hoặc
nâng cao uy tín của mình trước đối tác làm ăn nên cũng có xu hướng chuyển
sang các cao ốc văn phòng cao cấp để làm việc.
Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường mới nên
có rất nhiều tiềm năng, hơn nữa lĩnh vực này đem lại lợi nhuận vô cùng lớn
nên thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đây là điều kiện
để thị trường kinh doanh thứ cấp phát triển trong đó lĩnh vực quản lý bất động
sản theo hướng chuyên nghiệp sẽ hứa hẹn nhiều tiềm năng.
Công tác quản lý bất động sản ở Việt Nam còn mới kinh nghiệm quản lý
kém, khả năng nguy cơ xảy ra rủi ro lớn, công tác quản lý thiếu khoa học. Về

chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn chưa
cao, thực tế còn thiếu và còn yếu nên hiệu quả đem lại từ hoạt động vận hành,
quản lý và khai thác cao ốc văn phòng cho thuê còn thấp. Vậy đâu là nguyên
1


Đề án môn học

nhân gây nên tình trạng trên? Xuất phát từ nhu cầu thực tế tại Việt Nam em
xin lựa chọn đề tài: “Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn
phòng cho thuê ở Việt Nam’’ để nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
-

Làm rõ cơ sở khoa học về công tác quản lý các tòa nhà cao tầng

và văn phòng cho thuê ở Việt Nam.
-

Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý các tòa

nhà cao tầng và văn phòng cho thuê ở Việt Nam.
-

Đưa ra một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao chất lượng công

tác quản lý bất động sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Công tác quản lý các cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam từ 2003 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu:

- Duy vật biện chứng.
- Kế thừa.
- Duy vật lịch sử.
- Phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia
- Điều tra thu thập số liệu.
- Thống kê toán học.
- Phân tích so sánh.
5. Kết cấu
Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo và kết luận, nội
dung đề án được trình bày bao gồm hai chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về quản lý cao ốc văn phòng cho thuê.
Chương II: Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt
Nam.

2


Đề án môn học

CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ
CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ
I. Một số vấn đề cơ bản về quản lý bất động sản
1. Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt và quan trọng, thường chiếm
đến trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi quốc gia. Nhưng do hệ
thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách
định nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam quy định:
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất

đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Định nghĩa trên phân loại bất động sản như một loại tài sản, nó phù hợp
với nhu cầu quản lý đất đai bất động sản của Nhà Nước.
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc
điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn
liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về
diện tích không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền
với từng vị trí cụ thể.
Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên
nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như:
động đất, núi lửa).
3


Đề án môn học

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do
sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của
từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản
riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không
giống với bất kỳ một bất động sản nào khác.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu

và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao.
Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách của Nhà nước.
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao
gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi
người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so
với các hàng hóa thông thường.
Tuy nhiên, bất động sản cũng là một loại hàng hoá mà sự tồn tại của nó
có khả năng thoả mãn một số những nhu cầu như: giữ vốn, đảm bảo điều kiện
nhà ở tốt, giảm chi phí hoặc tạo nguồn thu nhập. Giữa những loại hàng hoá
khác, bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, chúng được phân biệt trước tiên
bởi những thuộc tính riêng như tính cố định và lâu bền, tính cá biệt và khan
hiếm. Kinh doanh bất động sản cũng là một loại hình kinh doanh đặc biệt, vừa
mang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành.
4


Đề án môn học

Dưới góc độ kinh doanh và quản lý, mỗi bất động sản đều có những đặc
trưng riêng về vị trí, cấu thành và đặc tính sử dụng. Các yếu tố này tạo nên
khả năng sinh lời cũng như các điều kiện để quản lý và khai thác của từng bất
động sản.
2. Khái niệm và vai trò của quản lý Bất động sản
2.1. Khái niệm quản lý bất động sản.
Quản lý bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư và khai

thác một cách tốt nhất Bất động sản của Chủ đầu tư. Dịch vụ bao gồm cung
cấp nhân công và điều hành nhân công thực hiện những công việc bảo vệ, vệ
sinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng
toà nhà, tiếp thị cho khách mới thuê để toà nhà hoạt động tốt, kinh doanh hiệu
quả cao.
Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản
ủy quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác
bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
2.2 Vai trò của quản lý Bất động sản
Quản lý bất động sản có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư
mà còn đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan, các khách hàng
thuê và mua bất động sản.
 Đối với chủ đầu tư: Chủ đầu tư là các tổ chức, công ty hay các cá
nhân, sở hữu bất động sản như một khoản đầu tư. Mục tiêu của hoạt động đầu
tư là tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh
doanh các dịch vụ liên quan đến bất động sản. Quản lý bất động sản chính là
một trong những quá trình đóng vai trò quyết định đem lại lợi nhuận cho chủ
đầu tư từ việc khai thác các công năng của bất động sản và các dịch vụ kết
hợp. Các chủ đầu muốn bất động sản từ khoản đầu tư của họ được họ quản lý,
giám sát hiệu quả trên cơ sở chi phí thấp nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản
5


Đề án môn học

của mình. Trên thực tế, đối với những bất động sản có quy mô và giá trị lớn
như những khu đô thị mới, các tòa nhà cao ốc văn phòng, các tòa cao ốc căn
hộ cao cấp đang mọc lên ở các thành phố lớn hiện nay, điển hình là TP Hà
Nội, TP Hồ Chí Minh, phần lớn chủ đầu tư tin tưởng và yên tâm khi bất động

sản của họ được quản lý bởi những nhà quản lý, công ty quản lý bất động sản
hàng đầu thế giới như Chestertơn (Anh), Dining & Assiociates (Anh) và CB
richard Ellis - CBRE ( Mỹ).
 Đối với cơ quan Nhà nước: Quản lý bất động sản là hoạt động giữa
các bên gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê và người quản lý, công ty,
tổ chức quản lý bất động sản. Công ty quản lý có trách nhiệm phải thực hiện
tất cả các nghĩa vụ dưới tư cách pháp nhân đối với Nhà nước thông qua sự ủy
quyền của chủ sở hữu và hỗ trợ chủ sử dụng, khách thuê thực hiện nhiệm vụ
của họ đối với cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan.
 Đối với khách hàng: Khách thuê hoặc mua bất động sản có thể là các
doanh nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mua với mục đích làm văn
phòng cho thuê đối với các cao ốc văn phòng, mục đích để ở đối với các tòa
nhà cho thuê căn hộ cao cấp. Quản lý bất động sản là một loại hình kinh
doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, thường xuyên bao gồm
cả những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, giữ xe, cấp thoát nước, xử lý nước
thải, thang máy, hệ thống chiếu sáng, hệ thống đảm bảo an ninh ... mà những
công việc này cần phải theo một quy định cụ thể, thống nhất mang tính
chuyên nghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử
dụng tương thích nhằm đáp ứng nhu cầu khách thuê. Quản lý bất động sản
không chỉ giúp khách hàng sử dụng yên tâm làm việc, an cư mà còn mang lại
sự tiện nghi, thoải mái khi sử dụng bất động sản và các dịch vụ kèm theo.
3. Nội dung quản lý Bất động sản
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về
6


Đề án môn học

bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh

tế xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có
hiệu quả các nguồn lực cho phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất động
sản, thị trường bất động sản và quản lý bất động sản. Theo điều 66 của Luật
kinh doanh bất động sản có quy định: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch
vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký
kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có ít nhất một người
có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít
nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Trong đó còn quy định rõ
các nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của các
bên và giá dịch vụ quản lý, ngoài ra còn quy định rõ trách nhiệm quản lý bất
động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại so lỗi của mình gây ra.
II. Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê
1. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
Cao ốc văn phòng là BĐS bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất, có độ
cao tối thiểu là 7 tầng, diện tích xây dựng lớn hơn 5000m2 (trong đó chiều
rộng của đất tối thiểu là 15m2) dùng để cho thuê phục vụ cho hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp, tổ chức (tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng).
2. Đặc điểm của cao ốc văn phòng cho thuê.
Đặc điểm chính của một tòa nhà cao tầng và văn phòng là gì? Đó là vẻ
cao ngạo sang trọng với chiều cao sừng sững. Vẻ bề ngoài của nó phải thể
hiện được quyền lực và sức mạnh, hào quang và sự kiêu ngạo phải thể hiện ở
đó. Nó phải là một đối tượng kiêu hãnh và bay bổng đến từng cm, vươn thẳng
từ đáy đến đỉnh của nó phải là một khối thống nhất mà không hề có một
7

Đề án môn học

đường nét lệch lạc nào. Chiều cao của các ngôi nhà vì thế đã không ngừng gia
tăng. Mặt khác, công cụ giao thông theo hướng thẳng đứng cũng như công
nghiệp sản xuất sắt thép, xi măng phát triển đột biến đã tạo tiền đề vật chất
cho quá trình đó.
Các yếu tố chịu lực của các cao ốc văn phòng cho thuê cũng khác biệt về
bản chất so với những công trình khác. Các công trình thấp tầng có thể sử
dụng hệ kết cấu tường chịu lực, trong khi ở cao ốc, kết cấu duy nhất có thể áp
dụng được là hệ kết cấu khung và sử dụng lõi cứng thang máy. Hệ thống
tường nhẹ được treo lên trong kết cấu khung giống như các bức rèm, từ đó
thuật ngữ kiến trúc có khái niệm "tường rèm" hoặc "tường treo" (curtain
wall) sử dụng cho các mặt đứng dùng kính ở các công trình dùng kết cấu
khung. Không gian sàn được phân chia bằng các vách ngăn nhẹ tùy biến theo
nhu cầu sử dụng của công trình. Điều đó làm cho cao ốc văn phòng trở nên
thuận tiện hơn trong việc phân chia thành các khoang nhỏ theo nhu cầu của
khách thuê. Ngoài ra, một số các gia cố đặc biệt khác cũng được sử dụng đối
với tải trọng gió và chống động đất.
Nhưng các toà nhà cao tầng và văn phòng cũng có một số nhược điểm
của nó: Các tường kính từ 6 đến 12mm thu và tỏa nhiệt gấp trên 10 lần so với
tường gạch có lớp cách nhiệt. Dưới chân toà nhà cao tầng thường có gió xoáy,
rất nguy hiểm. Ngoài ra, để chống dao động, các toà cao ốc cần có các thiết bị
giảm dao động rất đắt tiền.
Do yêu cầu của những thiết bị chuyên dùng cho tòa nhà cao tầng và văn
phòng đòi hỏi phải bố trí thiết bị ở tầng trệt, bố trí buồng máy của thang và bể
chứa nước ở trên đỉnh của tòa nhà. Việc bố cục mặt bằng và mặt đứng của tòa
nhà phải thỏa mãn yêu cầu của quy phạm thoát hiểm, Phòng cháy chữa cháy
trong toà nhà, giao thông thuận tiện,...
Do yêu cầu phải chôn ngầm vào trong đất, nên nền cao ốc thông thường
phải đưa từ một tầng đến một số tầng xuống dưới đất để làm tầng hầm tuỳ từng

8


Đề án môn học

độ cao của toà nhà. Các tầng hầm có thể sử dụng làm gara để ôtô, xe máy và xe
đạp, phòng kỹ thuật, phòng bảo vệ và các phòng phụ trợ khác nếu cần.
Tòa nhà cao tầng và văn phòng có chiều cao lớn, vóc dáng đồ sộ là lý do
khiến người kiến trúc sư phải xử lý tốt khâu tạo hình kiến trúc và trang trí
hoàn thiện mặt ngoài sao cho thật ấn tượng, hiện đại phù hợp với không gian
xung quanh toà nhà.
Vì các toà nhà cao tầng và văn phòng có công năng sử dụng như nhau
nên cần phải giải quyết những vấn đề liên quan như: Thoát hiểm, xử lý rác
thải, bố cục hành lang, quản lý an toàn cho con người cũng như các trang
thiết bị hoạt động trong toà nhà, hoạt động công cộng…
Cao ốc văn phòng có diện tích sàn lớn, hệ thống các trang thiết bị nhiều,
hiện đại, vì vậy việc bảo dưỡng định kì và bảo dưỡng bất thường là rất quan
trọng. Nếu ta biết bảo dưỡng đúng cách sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí
trong quá trình quản lý và khai thác toà nhà.
3. Phân loại văn phòng cho thuê
Hiện nay trên thị trường cao ốc văn phòng cao cấp cho thuê ở Việt Nam
được phân loại theo các tiêu chí cao ốc văn phòng hạng A, B, C. Tiêu chí
phân loại thường theo cảm nhận của khách hàng và chủ đầu tư, chưa được xây
dựng thành các tiêu chuẩn cụ thể như theo tập quán quốc tế. Nhưng nhìn
chung được phân loại theo cảm nhận sau:
Tại Việt Nam, một cao ốc văn phòng được xếp vào hạng A,B khi mà nó
thoả mãn đồng thời những đặc điểm sau:

9

Đề án môn học

STT

Tiêu chí
Mô tả

1

Văn phòng loại A
Các văn phòng có diện tích lớn,

Văn phòng loại B
Tương tự như hạng A,

thiết kế các mặt sàn các tầng để

tuy nhiên, trang trí bên

mở với diện tích toà nhà từ

ngoài, vị trí và các dịch

5000m2 trở lên. Thông thường

vụ không đáp ứng tiêu

do công ty quốc tế quản lý,

chuẩn văn phòng hạng

được hoàn thiện với chất lượng

A. Nhìn chung do công

cao, thiết kế hiện đại, có tầm tốt, ty Liên doanh sở hữu,
được trang trí bề ngoài hấp dẫn.

nhưng có một số tiêu
chuẩn không đạt khi so
sánh với các tiêu chuẩn

Vị trí

Toà nhà nằm ở trung tâm

quốc tế
Có thể nămg ở trung

thương mại dễ nhận biết. Tại Hà tâm thương mại, quận

2

Nội, vị trí này gồm khu vực

trung tâm thương mại

trong vòng bán kính 1-2 km

thứ cấp hoặc khu vực

xung quanh Nhà Hát Lớn. Tại

gần kề.

Hồ Chí Minh, khu vực này bao
gồm Quận 1 trong vòng bán
kính 1-2 km xung quanh UBND
Tiếp cận

3

TP Hồ Chí Minh.
Đường vào thuận tiện cho khách Dễ tiếp cận từ tuyến phố
bộ hành từ các con

có cảnh quan hấp dẫn,

phố có không gian cuốn hút.

dịch vụ an ninh 24 giờ

Luôn có bảo vệ trong suổt 24

và phương tiện giao

giờ và khách thuê có thể vào bất thông tiếp cận phải
cứ giờ nào trong ngày. Đường

thuận tiện

vào cho các phương tiện phải
thuận tiện.
4

Danh tiếng

Toà nhà danh tiếng với thiết kế

Toà nhà được thiết kế

ấn tượng do kiến trúc sư và

với thiết kế đẹp do kiến

10


Đề án môn học

công ty thiết kế quốc tế đảm

trúc sư quốc tế hoặc

nhiệm. Nhà thầu xây dựng phải

trong nước đảm nhiệm.

là công ty quốc tế được công

Nhà thầu xây dựng có

nhận.

thể là công ty quốc tế

Chủ đầu tư là công ty quốc tế,

hoặc trong nước
Chủ đầu tư trong nước

liên doanh hoặc công ty có khả

hoặc quốc tế

Quản lý toà

năng và tiềm lực trong nước.
Quản lý toà nhà là yếu tố tối

Quản lý toà nhà do công

nhà

quan trọng và phải do một đại

ty trong nước hoặc quốc

diện quản lý quốc tế có danh

tế đảm nhiệm

Chủ đầu tư
5

6

7

Diện mạo

tiếng đảm nhiệm.
Hình dáng độc đáo, thiết kế kiến Thiết kế đẹp

trúc nổi bật.
Chiều cao trần Chiều cao trần thông thường là

2.4 m hoặc cao hơn

2.6 m hoặc cao hơn để đảm bảo
diện tích làn việc và độ thông
thoáng. Chiều cao trần cần được

8

bố trí thống nhất ở tất cả các
tầng điển hình của toà nhà trừ
sảnh chính, tầng mái và tầng
Mặt sàn và

lửng.
Mặt sàn điển hình có diện tích

Mặt sàn rộng, khoảng

tổng diện tích

sử dụng là từ 600m2 trở lên với

cách giữa các cột ít nhất

phần diện tích không có cột và

là 9m. Tỷ lệ hiệu quả

tổng diện tích sàn sử dụng là

trung bình là 70-75%

trên 5000m2 đáp ứng các khách

9

hàng có nhu cầu thuê diện tích
lớn và cần mở rộng văn phòng.
Lý tưởng nhất là các mặt sàn có
diện tích sử dụng trên 1000m2.

10

Tải trọng sàn

500kg/m2 và hơn (có thể phải

11

300kg/m2 và hơn


Đề án môn học

phù hợp với yêu cầu tải trọng
sàn đặc biệt của một số khách
Hành lang
11

thuê ví dụ như các ngân hàng).
Chiều rộng hành lang tối thiểu

Tối thiểu là 1,8m, thiết

là 3m với thiết kế ấn tượng và

kế đẹp với hệ thống

hoành tráng, hệ thống chiếu

chiếu sáng 400 luxơ

sáng 500 luxơ và có điều hoà
12

Diện tích cho

nhiệt độ.
10.000m2

5.000m2

thuê tối thiểu
Sảnh

Thiết kế ấn tượng, hoành tráng

Thiết kế đẹp, trang thiết

cùng với trang thiết bị chất

bị và trang trí hợp lý, có

lượng cao, có khu vực dành cho

bảng tên khách thuê và

khách ngồi đợi, trang trí đẹp. Có biển chỉ dẫn

13

điều hoà nhiệt độ. Bảng tên

khách thuê được thiết kế đẹp
mắt, biển chỉ dẫn cả bằng tiếng

14

Anh và tiếng Việt.
Trang trí đẹp, thuận tiện và

Không có

thuốc lá
Cầu thang

thoáng khí
Thang máy tốc độ cao với vận

Công suất và tốc độ cao,

máy

tốc từ 2.5 đến 3m một giâyvà

tải trọng 10 người hoặc

công suất tải là 20 người hoặc

hơn, thời gian chờ hợp

1.200kg hoặc hơn, thời gian đợi

lý

Chất lượng

tối đa là 30 giây.
Tối thiểu là một thang máy trên

Trung bình

Nhãn hiệu

bốn tầng.
Nhãn hiệu được công nhận

Nhãn hiệu có tiếng tăm

Khu vực hút

15

16

(Schinder, Otis và Misubishi là
17

các hãng thang máy được các
toà nhà văn phòng chất lượng

18

Nội thất văn
phòng

cao ở Việt Nam sử dụng).
Chất lượng tốt nhất. Chủ nhà

Các quy định làm nội

cung cấp quy định và hướng dẫn thất chất lượng tốt theo

12


Đề án môn học

Bố trí hình
dạng
19

làm nội thất.
Bố trí được ưa chuộng: hình

hướng dẫn
Bố trí được ưa chuộng là

vuông với khoảng cách lớn từ

hình vuông

lõi dịch vụ đến tường ngoài

càng tốt nhằm tối đa hoá khoảng

20

cách từng bàn làm việc.
Chiều rộng mở tối thiểu là 9m

Chiều rộng mở tối thiểu

Sàn nâng để có thể chạy hệ

là 9m
Mặt sàn lát trơn để có

thống đường dây dẫn, dây mạng

thể chạy hệ thống đường

bên dưới.

dây dẫn, dây mạng bên

Trần

Đá cách âm với khả năng chống

dưới
Tường trần cách âm

Tường ngăn

thấm hoặc tương tự
Cột làm vách gình chữ V có hỗ

Thạch cao

Đường dây

trợ bên trên
Hệ thống VOIP

Có thể gọi quốc tế

điện thoại
Hệ thống kết

Băng thông rộng với các cổng

Thuê các đường dây

nối

nhánh thông qua một cầu dao

ADSL

tổng
Chất lượng cao

Chất lượng hợp lý

Thuận tiện, hiệu suất và được

Một số trường hợp

kiểm soát ra vào 24/24

không có bãi đậu xe

Cửa ra vào
Mặt sàn

21

22
23
24
25

Dịch vụ
26

khách hàng
Bãi đậu xe

27

nhương nhất định phải
bố trí được bãi đậu xe

28

29

Vệ sinh lau

Tiêu chuẩn quốc tế + xử lý côn

gần đó
Thường xuyên/ có biện

chùi
Bảo dưỡng

trùng
Tiêu chuẩn quốc tế. Hệ thống

pháp phòng ngừa
Tiêu chuẩn chung

bảo dưỡng phòng ngừa có kế
hoạch liên tục (PPM) và theo
yêu cầu của khách hàng

13


Đề án môn học

Nhà vệ sinh

32
33

Có nhà vệ sinh dành riêng cho
các Tổng giám đốc
Hệ thống máy Hệ thống máy móc kỹ thuật và

Hệ thống máy móc kỹ

móc kỹ thuật

cơ khí chất lượng cao

thuật và cơ khí chất

Điều hoà

Hệ thống điều hoà trung tâm tốt

lượng tổt
Hệ thống điều hoà trung

nhiệt độ
Hệ thống

(hai chiều nóng và lạnh)
tâm/ chỉ có chiều lạnh
Lượng khí trao đổi mức cao trên Không có

thông gió
giờ
Hệ thống dịch Đầu phun, đầu báo nhiệt/ khói,
vụ PCCC

34

Tiêu chuẩn bốn sao

nghi dành cho người khuyết tật.

30

31

Tiêu chuẩn năm sao, có tiện

Đầu phun, đầu báo

vòi phun, bình xịt cứu hoả,

nhiệt/ khói, vòi phun,

thang thoát hiểm, cửa thoát

bình xịt cứu hoả, thang

hiểm, hệ thống dịch vụ liên tục

thoát hiểm, cửa thoát

được cung cấp bởi công ty có đủ hiểm
tiêu chuẩn, giếng trời

14


Đề án môn học

Nhìn chung các văn phòng loại A dành cho các khách thuê cao cấp như
các tập đoàn lớn, các công ty đa quốc gia hay các đại sứ quán. Tiện nghi cao
cấp, quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế, đối tượng khách thuê cũng được lựa chọn
và sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả các
khách thuê.
Còn các văn phòng hạng B có thiết kế thiết kế đạt chuẩn ở mức bình
thường, diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho khách thuê. Dịch vụ bảo
dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý. Các cao ốc hạng
B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các
khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm ở vị trí
thật cao cấp.
Đối với văn phòng hạng C thì không có một khung tiêu chuẩn cụ thể để
phân loại văn phòng hạng C, nhưng nhìn chung một văn phòng được xếp vào
hạng C sẽ có các đặc điểm sau:
 Thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận.
 Thiếu chố đỗ xe.
 Cao ốc không nặng về mặt trang trí thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp
mặt bằng.
 Không có kết nối mạng theo băng thông rộng.
 Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng dưới mức trung bình.
 Không có khách thuê là các công ty lớn.

 Thang máy và các hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lượng thấp.
 Dựa vào giá thuê thấp hơn đề thu hút khách thuê.
 Độ cao trần thấp.
4. Sự cần thiết phải quản lý tòa nhà cao ốc văn phòng cho thuê
Việc quản lý tốt cao ốc văn phòng cho thuê sẽ góp phần làm gia tăng
giá trị của bất động sản phát huy được mục tiêu sử dụng cao nhất tốt nhất.
Vấn đề chuyên môn hoá sẽ được áp dụng trong tất cả các khâu của quá trình
15


Đề án môn học

khai thác và quản lý toà nhà từ duy tu, bảo dưỡng, vận hành hệ thống kỹ
thuật, vệ sinh, diệt côn trùng, an ninh, phòng cháy chữa cháy….
Thông qua quá trình quản lý và khai thác toà nhà, công ty quản lý sẽ đưa
ra các dự báo cụ thể về những vấn đề phát sinh trong tương lai sẽ ảnh hưởng
đến việc quản lý và vận hành tòa nhà như: Bố trí không gian sử dụng bên
trong toà nhà, thiết kế và lắp đặt các trang thiết bị sử dụng nhằm tiết kiệm
năng lượng, đánh giá tình hình sử dụng và khai thác, đề xuất những dịch vụ
mới... và đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những bất hợp lý trong
việc thiết kế cao ốc văn phòng cho thuê sau này.
Do kết cấu phức tạp của cao ốc văn phòng, do số lượng người đông trên
một diện tích đất có giới hạn… Chính vì lý do đó mà việc quản lý cao ốc văn
phòng cho thuê là vô cùng quan trọng. Việc quản lý cao ốc văn phòng vừa
đảm bảo cho toà nhà hoạt động được bình thường, vừa đảm bảo an toàn cho
người sử dụng các tiện ích trong toà nhà cũng như đảm bảo được tính hiệu
quả kinh tế cho chủ đầu tư và xã hội, góp phần thúc đẩy xã hội phát triển theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Vậy làm sao để quản lý và khai thác hiệu quả toà nhà, làm sao để vận
hành tốt các trang thiết bị phục vụ cho con người hoạt động trong toà nhà.

Làm sao để những người làm việc thường trú tại toà nhà và khách viếng thăm
sẽ được phục vụ theo đúng nghĩa khách hàng hưởng thụ các tiện ích của toà
nhà? Đó là vấn đề mà các nhà quản lý luôn trăn trở để tìm ra giải pháp nhằm
hoàn thiện hơn nữa các dịch vụ cung cấp trong tòa nhà. Bởi yêu cầu của nghề
dịch vụ đó là sự tinh tế, chỉnh chu và chi tiết.
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý cao ốc văn phòng
cho thuê
5.1. Các văn bản pháp luật
Yếu tố pháp luật có ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý và khai thác cao
ốc văn phòng cho thuê. Hoạt động quản lý cao ốc văn phòng căn cứ vào các
văn bản pháp luật sau:

16


Đề án môn học

Luật doanh nghiệp số 13/1999/QH10 ngày 12 tháng 6 năm 1999.
Luật dân sự số 33/2005/QH11 do Quốc hội ban hành ngày ngày 14 tháng
6 năm 2005.
Luật đất đai số 13/2003/QH11 do Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11
năm 2003.
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm
2006.
Luật xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội ban hành ngày
26/11/2003.
Luật đầu tư số 59/2005/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng
11 năm 2005.
Luật Phòng cháy chữa cháy số 27/2001QH10 được Quốc hội thông qua
ngày 29 tháng 6 năm 2001.

Và các văn bản nghị định, thông tư, quyết định hướng dẫn thi hành luật
5.2. Sự phát triển của thị trường bất động sản
Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam đã tạo điều kiện thuận
lợi cho các họat động trên thị trường bất động sản ngày càng sôi động. Tốc độ
tăng trưởng kinh tế nhanh và ổn định, tốc độ đô thị hóa cac, dân số trẻ, môi
trường pháp lý được cải thiện, đặc biệt là sự ra nhập WTO... là những yếu tố
tạo nên sức hút lớn đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản Việt
Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết
với sự có mặt của các công ty kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước.
Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, với xu thế hội nhập quốc
tế, các hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ
không ngừng được mở rộng và dần nâng cao về chất lượng và hiệu quả.
Trong đó, sự phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ là xu
hướng mang tính phổ biến, đặc biệt đối với các bất động sản thương mại. Thị
trường bất động sản phát triển dẫn đến sự gia tăng về số lượng bất động sản
17


Đề án môn học

đa dạng về quy mô, chức năng, vì vậy nhu cầu về dịch vụ quản lý bất động
sản sẽ gia tăng trong tương lai.
5.3. Yếu tố chủ đầu tư
Thị trường bất động sản phát triển sôi động với lượng vốn lớn đầu tư vào
các dự án cao ốc căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, bất động sản bán lẻ.
Trên thực tế, sự gia tăng của các dự án bất động sản lớn vẫn chưa đáp ứng
được nhu cầu ở, làm việc, kinh doanh không ngừng tăng nhanh. Tuy nhiên,
với sự xuất hiện ngày càng nhiều các tòa nhà cao tầng hiện đại đạt tiêu chuẩn
khu vực và quốc tế, các chủ đầu tư theo đó cũng chú trọng đến danh tiếng cho
dự án đầu tư, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp làm gia tăng giá trị của bất động

sản và hiển nhiên cạnh tranh hơn so với các dự án tầm cỡ khác. Hiện nay, nhu
cầu quản lý bất động sản ngày càng gia tăng, bởi việc lựa chọn các nhà quản
lý bất động sản nước ngoài, chuyên nghiệp, có kinh nghiệm có thể coi là
phương pháp tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự án đầu tư. Do vậy,
tâm lý muốn tạo danh tiếng cho các chủ đẩu tư là yếu tố làm thay đổi nhu cầu
dịch vụ quản lý bất động sản.
Bên cạnh đó, nhu cầu quản lý bất động sản sẽ thay đổi phụ thuộc vào sự
mong đợi của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư kì vọng rằng dưới sự quản lý của
các công ty cung cấp dịch vụ đa quốc gia, đáp ứng được tiêu chuẩn quốc tế,
với mô hình, bộ máy quản lý chuyên nghiệp thì bất động sản sẽ được vận
hành, khai thác hiệu quả dấn đến nhu cầu quản lý bất động sản do các công ty
nước ngoài sẽ tăng lên và ngược lại.
5.4. Yếu tố khách hàng
Khách hàng thuê hoặc mua bất động sản có thể là sử dụng với mục đích
làm văn phòng cho thuê đối với các cao ốc văn phòng, mục đích để ở đối với
các tòa nhà cho thuê căn hộ cao cấp hoặc kinh doanh đối với bất động sản bán
lẻ. Khách hàng, ban đầu nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt Nam
đều có tâm lý yên tâm và tín nhiệm hơn với sự quản lý của các công ty quản
18


Đề án môn học

lý bất động sản nổi tiếng và có thương hiệu lớn. Tâm lý này cũng ảnh hưởng
và làm thay đổi nhu cầu sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản.
Hơn nữa, nhu cầu của khách hàng về các dịch vụ kèm theo khi sử dụng
bất động sản ngày càng gia tăng về mặt chất lượng và đa dạng về số lượng.
Do đó, quản lý bất động sản do một công ty có kinh nghiệm quản lý, luôn
mang lại những tiện ích, sự tiện nghi cho khách hàng và đáp ứng nhu cầu của
những khách hàng tiềm năng sẽ trở nên phổ biến.

III. Nội dung của hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê
1. Lập kế hoạch quản lý bất động sản
Trước khi lập kế hoạch, nhà quản lý cần phải thực hiện 3 bước:
Bước 1: Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản (chu kì
kinh tế, dân số, thu nhập, cơ sở hạ tầng, thị hiếu…) và thị trường văn phòng
cao cấp cho thuê.
Bước 2: Chuẩn bị lập kế hoạch quản lý: phân tích thị trường, phân tích
bất động sản, phân tích mục tiêu của chủ sở hữu.
Bước 3: Lập kế hoạch quản lý văn phòng cao cấp cho thuê.
Ta sẽ lần lượt phân tích các vấn đề trên.
Bước 1: Tiến hành đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động
sản và thị trường văn phòng cao cấp cho thuê.
Thứ nhất, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, như:
 Chu kì kinh doanh tác động lớn đến giá trị bất động sản. Khi các
doanh nghiệp trở nên lạc quan hơn thì nhu cầu thành lập công ty nhiều hơn.
Nhu cầu muốn thay đổi bộ mặt để nâng cao uy tín cũng tăng theo. Từ đó cầu
về văn phòng cao cấp cho thuê sẽ rất cao. Khi nền kinh tế phát triển đến đỉnh
điểm thì cung - cầu gần như cân bằng. Ngược lại khi nền kinh tế suy thoái thì
cầu về văn phòng cao cấp sẽ giảm mạnh. Do đó nhà quản lý cần biết được xu
hướng nền kinh tế tăng hay giảm thì mới có thể làm tốt việc lập kế hoạch
ngân sách hoạt động cho vấn đề thuê văn phòng.
19


Đề án môn học

 Những nhân tố khác như: Sự phát triển hệ thống giao thông, bãi đỗ
xe... cũng sẽ làm gia tăng nhu cầu thuê văn phòng cao cấp và ngược lại.
Thứ 2, đánh giá thị trường văn phòng cao cấp cho thuê.
Trong mối quan hệ với nền kinh tế tổng thể, sự dao động của thị trường

bất động sản sẽ chậm hơn sự dao động của nền kinh tế. Độ trễ từ 6 tháng đến
1 năm.
 Khi nền kinh tế tăng trưởng thì mảng thị trường văn phòng cao cấp
cho thuê sẽ tăng theo, kèm theo đó là tỉ lệ bỏ trống giảm và giá thuê văn
phòng sẽ tăng cao.
 Ngược lại khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, khủng hoảng.
Các doanh nghiệp cung văn phòng cao cấp sẽ cạnh tranh khốc liệt với nhau để
có thể cho thuê bất động sản của mình. Khi đó giá thuê giảm kèm theo các
chương trình khuyến mại nhằm giữ chân khách hàng hiện tại và để thu hút
khách hàng tiềm năng như: Hỗ trợ sửa chữa, vận chuyển, dọn dẹp vệ sinh…
Khuynh hướng bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế suy thoái đến thị trường
cho thuê bất động sản khắc nghiệt và kéo dài hơn so với các thị trường khác.
Do đối với các hàng hoá thông thường, khi dư cung thì có thể ngừng sản xuất
ngay. Trong khi đó đối với hàng hoá BĐS, khi dư cung thì không thể ngừng
sản xuất luôn nên càng dư cung trầm trọng hơn (do cung vẫn tiếp tục tăng).
Giá bất động sản chỉ giảm đến một mức nhất định:
Pmin = P cơ bản
Đây chính là mức giá đảm bảo duy trì hoạt động cuả bất động sản. Nếu
chủ sở hữu không có khả năng đạt giá cơ bản thì có hai lựa chọn: hoặc là bán
bất động sản với mức giá thấp, khi đó người mua lại đó sẽ đem cho thuê với
mức giá thấp hơn, điều này làm cho giá thuê tiếp tục giảm; hoặc chủ sở hữu
sẽ duy trì sự bỏ trống trong một thời gian để chờ thời cơ.
Nhà quản lý cần xác định tỷ lệ hấp thụ của thị trường, để thấy được tốc
độ cho thuê của từng loại không gian văn phòng cho thuê.
20


Đề án môn học

Bước 2: Chuẩn bị lập kế hoạch quản lý

Quá trình chuẩn bị lập kế hoạch là một quá trình khá quan trọng trong
việc lên kế hoạch ngân sách cho hoạt động văn phòng. Quá trình này cần thực
hiện những bước sau:
Đầu tiên ta tiến hành phân tích thị trường: thị trường khu vực và thị
trường vùng lân cận.
Đối với thị trường khu vực ta cần tiến hành tìm hiểu các thông tin cụ thể về:
 Chính sách nhà nước về kinh tế quốc tế (WTO,…) vì hiện nay khách
thuê văn phòng hạng A đa phần là người nước ngoài nên ta cần tiến hành tìm
hiểu những chính sách của Nhà nước đối với người nước ngoài để từ đó tìm ra
đặc điểm chung của họ.
 Tốc độ đô thị hoá nhanh và sự lớn mạnh của nền kinh tế nên các doanh
nghiệp trong nước cũng có nhu cầu thuê văn phòng cho hoạt động của họ. Một
số cần văn phòng hạng A, số còn lại không có khả năng tài chính thì chuyển
sang dùng văn phòng hạng B, C. Nhà quản lý cần tìm hiểu các thông tin về:
 Số liệu thống kê về dân số và xu hướng tăng dân số trong khu vực.
 Thông tin về các nhà tuyển dụng lớn trong vùng.
 Thông tin về thu nhập bình quân và số liệu về lao động.
 Miêu tả về các tiện ích giao thông.
 Xu hướng về cung - cầu đối với bất động sản.
 Những triển vọng về kinh tế trong tương lai của khu vực.
Các thông tin này thu thập từ các số liệu sẵn có như phòng kinh tế, thống
kê,… Các thông tin này cần phải cập nhật thường xuyên, phù hợp với đơn vị
quy hoạch.
Còn khi phân tích thị trường bất động sản lân cận. Cần biết mục tiêu
chính của chúng ta đó là xác định môi trường kinh tế của thị trường bất động
sản ở khu vực hay vùng chúng ta có bất động sản cần quản lý. Các bước cụ
thể cần phải tiến hành:
21

Đề án môn học

 Dạo quanh khu vực đó: Xem bản đồ, quy hoạch về phân vùng, quy
định về xây dựng…
 Thu thập thông tin số liệu liên quan đến vấn đề dân số, thu nhập,
việc làm…
Khi đã thu thập được những thông tin cần thiết, ta tiến hành đánh giá
5 yếu tố:
− Ranh giới và việc sử dụng đất: Xác định được bao nhiêu phần đất sử
dụng chung. Việc xác định này phụ thuộc vào năng lực của nhà quản lý. Phải
xác định được những đặc tính của khu vực đó có hạn chế sự phát triển của toà
nhà trong tương lai hay không, hay những đặc tính đó tạo điều kiện thuận lợi
cho toà nhà mà mình đang quản lý. Ngoài ra xác định được ranh giới việc sử
dụng đất còn nhằm xác định xu hướng cung - cầu - giá cả trong tương lai để
đưa vào dự kiến giá cho thuê của toà nhà.
− Giao thông và các tiện ích: Các vấn đề giao thông liên quan đến toà
nhà (có gần tuyến đường phố chính hay không, có gần bệnh viện, trường
học,..). Để thu thập thông tin về giao thông có thể đến phòng giao thông để
tìm hiểu về quy hoạch, dự kiến xây dựng, phát triển giao thông, các tuyến
đường, lộ trình phát triển giao thông, thời gian quy hoạch. Các phương tiện
giao thông, đặc biệt là giao thông công cộng, cần chú ý quan tâm đến lối ra
vào, bãi đỗ xe, thống kê các phương tiện giao thông thường xuyên qua khu
vực đó. Đánh giá chất lượng các dịch vụ trong khu vực có toà nhà mình quản
lý để thấy được ảnh hưởng của yếu tố này đến giá bất động sản. Nhà quản lý
phải có được các cơ sở hỗ trợ kinh doanh như quảng cáo, các dịch vụ hỗ trợ
hoạt động, khuyến mại là đặc biệt quan trọng.
− Xu hướng kinh tế của khu vực lân cận: Cần thu thập các thông tin để
đánh giá sức mạnh kinh tế của khu vực như: số lượng, chất lượng các loại
hình kinh doanh trong khu vực lân cận, quy mô hoạt động của các nghành, sự
tăng trưởng của các ngành trong quá khứ. Ta có thể thu thập trên các báo địa

22


Đề án môn học

phương, phòng thương mại, phòng kinh tế hay thông qua các tổ chức tài chính
như ngân hàng, các quỹ đàu tư... Đánh giá mức giá cho thuê để thấy được sức
mạnh kinh tế của thị thường bất động sản. Thông qua những hoạt động thị
trường trong khu vực để thấy được mức giá hiện tại của toà nhà mình quản lý
đã phù hợp hay chưa? Và có cần điều chỉnh trong tương lai không? Nếu có thì
cần điều chỉnh như thế nào cho phù hợp.
−

Quan hệ cung - cầu: Tỉ lệ cho thuê của toà nhà phụ thuôc vào quan

hệ cung - cầu. Nhà quản lý cần xem xét, khảo sát những toà cao ốc văn phòng
tương tự để tìm ra mức độ chiếm hữu đối với toà cao ốc mình đang quản lý.
Đồng thời ta cũng cần kết hợp so sánh giữa khách hàng địa phương và lượng
cung hiện tại. Ta cần lưu ý một số vấn đề: số lượng và mật độ khách thuê tiềm
năng, khả năng sẵn sàng thuê, sự bất ổn của khách thuê cũng như xu hướng các
nguồn tài chính và thu nhập ổn định của họ. Dựa vào những điều trên để xác
định được mức giá thuê hiện tại cho hợp lý và mức giá có thể có trong tương lai.
Để có thể lựa chọn những khách hàng tiềm năng cho phù hợp với mục tiêu của
chủ sở hữu và nhà quản lý.
− Các tiện ích: Số lượng, vị trí các khu công cộng, các trung tâm văn
hoá - xã hội, công viên, sân chơi, nhà hát, tiệm ăn, phòng học... Người quản lý
cần đánh giá các tiện ích của chính toà cao ốc mình quản lý cũng như của khu
vực xung quanh để xem những ảnh hưởng của nó tới toà nhà đó, tới giá cho
thuê bất động sản. Thông qua đó để có những bổ xung, điều chỉnh sao cho
hợp lý.

Khi ta đã có những thông tin của thị trường khu vực và thị trường bất
động sản lân cận, ta tiến hành đánh giá các số liệu đó về các mặt:
 Thông tin về vị trí và các đối thủ cạnh tranh.
 Các phương tiện giao thông công cộng.
 Chỗ đỗ xe.
 Mức thu nhập bình quân của dân cư, gia đình.
23


Đề án môn học

Từ đó đánh giá mức giá tối ưu cho từng khối lượng chuẩn trong toà nhà.
Thông qua mức giá tối ưu để dự kiến được tổng thu nhập chuẩn do toà nhà
mang lại. Để kết quả đánh giá được tốt thì các thông tin thu thập được phải
đầy đủ và chính xác. Nhà quản lý cũng cần nắm được chu kì kinh doanh và
phân tích được xu hướng phát triển của bất động sản.
Sau khi tiến hành phân tích thị trường bất động sản khu vực, ta sẽ tiến
hành phân tích bất động sản:


Đối với hợp đồng cho thuê bất động sản, ta phải đọc hợp đồng có

thông tin liên quan đến hồ sơ bất động sản. Khi đọc hợp đồng cần chú ý đến
số lượng và tính lâu bền của các loại hợp đồng cho thuê. Xem có những
nhượng bộ nào của chủ sở hữu không (mức tiền thuê khuyến mãi, gia hạn hợp
đồng...) và nếu có thì vì sao có những nhượng bộ đó.


Số lượng và chất lượng của các diện tích đó: Nhà quản lý phải quan

tâm đến diện mạo bên ngoài, cảnh quan xung quanh, cấu trúc, sau đó đến tuổi,
tình trạng lối đi, phong cảnh của toà nhà. Kiểm tra bên trong toà nhà để xác
định tổng diện tích cho thuê, diện tích các khu vực công cộng, cách bài trí
phòng, số lượng công trình phụ, đánh giá chất lượng các trang thiết bị cũng
như nội thất bên trong toà nhà. Lúc này người quản lý cần ghi chép các hạng
mục cần sửa chữa, thay thế.


Các điều kiện vật lý của bất động sản:

• Ngoại thất: xem xét những vật trang trí bên ngoài, lối ra vào, phần cửa
sổ, sân vườn, chỗ để xe, lối thoát hiểm, tất cả các khu vực chung đều phải
được đánh giá kiêm tra. Nhà quản lý cần nắm chắc những phần phải sữa chữa,
thay thế, cải tạo.
• Nội thất: Đại sảnh, tiền sảnh, sàn, hệ thống trang thiết bị trong toà nhà
và các trang trí nội thất khác.
• Thiết bị: Thang máy, hệ thống điều hoà trung tâm, hệ thống cấp thoát
nước… Nhà quản lý phải đánh giá được tình trạng hoạt động, tuổi chất lượng
24