Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN NĂM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CAO XANH,
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN NĂM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CAO XANH,
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2014


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản
thân. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được tiến hành một cách khoa học, các số
liệu, kết quả trình bày trong luận văn là chính xác, trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Các số liệu trích dẫn trong
quá trình nghiên cứu đều được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Năm


ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn được hoàn thành là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu
lý luận và tích lũy kinh nghiệm thực tế của tác giả. Những kiến thức mà thầy
cô giáo truyền thụ đã làm sáng tỏ những ý tưởng, tư duy của tác giả trong suốt
quá trình thực hiện luận văn này.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn và kính trọng sâu sắc đối tới
thầy giáo: PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, người thầy đã tận tình hướng
dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Thầy đã để lại trong tôi sự kính
phục về tri thức khoa học, lối sống yêu thương, độc lập và thẳng thắn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Quản lý tài nguyên,
Phòng quản lý đào tạo sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Ban lãnh đạo và đồng nghiệp Viện Quy hoạch và Thiết kế xây dựng Quảng
Ninh đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Ủy ban nhân dân
phường Cao Xanh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh, nhân dân phường Cao Xanh đã cung cấp số liệu, tư liệu
khách quan, chính xác giúp tôi đưa ra những phân tích đúng đắn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình tôi đã giúp đỡ tôi lúc
khó khăn, vất vả để hoàn thành luận văn. Tôi xin cảm ơn bạn bè đồng nghiệp
đã động viên tạo điều kiện thuận lợi và đóng góp những ý kiến quý báu để
giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Năm


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. ix
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề .................................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài......................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài...................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài........................................................................ 5

1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất................................................... 7
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.............................................. 7
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất......................... 12
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................. 16
1.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất..................................... 24
1.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam............. 24
1.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh ....... 26
1.3.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long ... 27
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 31


iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 31
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu.......................................................... 31
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu........................................................................... 31
2.2.2. Thời gian nghiên cứu.......................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................. 33
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp................................................... 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu ............................... 34
2.4.4. Phương pháp biểu đạt thông tin .......................................................... 34
2.4.5. Các chỉ tiêu nghiên cứu ...................................................................... 34
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THU ĐƯỢC ................................ 36
3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Cao Xanh ............. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 36

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 40
3.1.3. Tình hình quản lí, sử dụng đất trên địa bàn phường Cao Xanh ........... 43
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Cao Xanh....................... 47
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh,
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013........................ 49
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
giai đoạn 2009 - 2013 theo hình thức chuyển quyền sử dụng đất................. 49
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
giai đoạn 2009 - 2013 theo thời gian ........................................................... 53
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
giai đoạn 2009 - 2013 theo loại đất.............................................................. 59
3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2009 2013 tại phường Cao Xanh theo nguồn gốc đối tượng nhận chuyển
quyền sử dụng ............................................................................................. 61


v
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh......... 62
3.3.1 Ảnh hưởng của Yếu tố Chính sách đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh ........................................................................................ 62
3.3.2. Ảnh hưởng của Yếu tố Pháp lý đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh ........................................................................................ 63
3.3.3. Ảnh hưởng của Yếu tố Thị trường đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh ........................................................................................ 64
3.3.4. Ảnh hưởng của Yếu tố Tâm lý đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh ........................................................................................ 65
3.3.5. Ảnh hưởng của Yếu tố Dân số đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh ........................................................................................ 66
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và Đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh, thành

phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh .................................................................... 67
3.4.1. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2009 - 2013................................................................................... 67
3.4.2. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất ở tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long....... 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 71
1. Kết luận.................................................................................................... 71
2. Kiến nghị.................................................................................................. 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 73
PHẦN PHỤ LỤC........................................................................................ 76


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CN

: Công nghiệp

CNH

: Công nghiệp hoá

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

ĐTH

: Đô thị hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

HTKT

: Hạ tầng kỹ thuật

KDC

: Khu dân cư

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QLNN

: Quản lý Nhà nước


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012................... 28
Bảng 1.2. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012............. 29
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Cao Xanh năm 2013 ............. 48
Bảng 3.2. Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
giai đoạn 2009 - 2013 ................................................................... 49
Bảng 3.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Cao
Xanh giai đoạn 2009 - 2013.......................................................... 49
Bảng 3.4. Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại phường
Cao Xanh giai đoạn 2009 - 2013 .................................................. 50
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh giai
đoạn 2009 - 2013.......................................................................... 50
Bảng 3.6. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh giai
đoạn 2009 - 2013.......................................................................... 51
Bảng 3.7. Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại phường Cao
Xanh giai đoạn 2009 - 2013.......................................................... 51
Bảng 3.8. Kết quả bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại phường
Cao Xanh giai đoạn 2009 - 2013 .................................................. 52
Bảng 3.9. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
giai đoạn 2009 - 2013 ................................................................... 52
Bảng 3.10. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
năm 2009 ............................................................................. 53
Bảng 3.11. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh

năm 2010 ............................................................................. 54
Bảng 3.12. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
năm 2011 ............................................................................. 55
Bảng 3.13. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
năm 2012 ............................................................................. 56


viii
Bảng 3.14. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh
năm 2013 ............................................................................. 57
Bảng 3.15. Tổng hợp các kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường
Cao Xanh giai đoạn 2009-2013 theo các năm ............................... 57
Bảng 3.16. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại phường
Cao Xanh giai đoạn 2009-2013 .................................................... 59
Bảng 3.17. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp tại
phường Cao Xanh giai đoạn 2009-2013 ....................................... 60
Bảng 3.18. Tổng hợp các kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường
Cao Xanh giai đoạn 2009 - 2013 theo loại đất .............................. 60
Bảng 3.19. Tổng hợp nguồn gốc các đối tượng nhận chuyển quyền sử
dụng đất tại phường Cao Xanh giai đoạn 2009-2013 .................... 61
Bảng 3.20. Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của yếu tố Chính sách
đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh ....................... 62
Bảng 3.21. Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Pháp lý
đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh ....................... 63
Bảng 3.22. Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Thị
trường đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh ............ 64
Bảng 3.23. Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Tâm lý
đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh ....................... 65
Bảng 3.24. Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Dân số
đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh ....................... 66

Bảng 3.25. Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá sơ lược về nhận thức chung trong
công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh .............................. 67


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Bản đồ vị trí tỉnh Quảng Ninh....................................................... 26
Hình 1.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long.................................. 27
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long ...................... 37
Hình 3.2: Biều đồ dân số phường Cao Xanh qua các năm 2006-2010 ......... 41
Hình 3.3: Biều đồ hiện trạng sử dụng đất phường Cao Xanh năm 2013 ....... 47


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay
đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để
đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các
khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về
đất đai.
Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai nhà nước đã ban hành Luật
Đất đai 2003, để tiến hành các hoạt động như: quy hoạch, thống kê, kiểm kê,
thanh tra đất đai…Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính

nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ
thống. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của
ngưới sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái phép,
mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời
sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và
cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực
nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa
phương là hết sức cần thiết.
Phường Cao Xanh là một trong số những phường trọng điểm phát triển
thuộc thành phố Hạ Long. Trong những năm qua, đặc biệt là trong nhiều năm
trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở


2
hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều
thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện
Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi
cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý
và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt
được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một
cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của thầy
giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh, thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh,
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013 và sự hiểu biết
của người dân ở đây về chuyển quyền sử dụng đất nhằm tìm ra được những
khó khăn, tồn tại và đưa ra được một số giải pháp thuận lợi cho việc
chuyển quyền sử dụng đất tại đây, góp phần hoàn thiện công tác quản lí đất
đai ở địa phương.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình cơ bản của phường Cao Xanh, thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh ảnh hưởng như thế nào đến tình hình chuyển quyền sử
dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 2013 theo từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong từng năm, với
từng loại đất.


3
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và Đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh,
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cơ sở cho việc thay đổi
quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay

luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Bản chất của chuyển QSD đất là
chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi ban hành
Hiến pháp 1980, ở Việt Nam tồn tại 4 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư
nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tư sản dân tộc và sở hữu nhà nước) thì
chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan
tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá
đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng
hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá
IX thông qua Luật Đất đai 1993, được sửa lần 1 vào năm 1998 và sửa lần 2
vào năm 2001. Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức
chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và
góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998
và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả
đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong
thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá
trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp
với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện
đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo
hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội


5
khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất
đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức
chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và
thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng
đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu
khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn
đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện,
trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật Đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003.


6
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ về việc Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ về việc Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2008 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ
địa chính.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03
năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06
năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06
năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày


7
16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn
liền với đất.

- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26 tháng 10 năm 2005 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21 tháng 7 năm 2008 của Bộ Tài
chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm
2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP
ngày 08 tháng 6 năm 2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế
chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh năm 2013.
- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11 tháng 02 năm 2010 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên
thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định 8 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
1.2.1.1. Chuyển đổi quyến sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể


8
sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ
chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. [27]
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106. Ngoài ra, Điều 103 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được nhận
chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD
đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá


9
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. [27]
1.2.1.3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. [27]
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD
đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa


10
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế.

Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc thừa kế;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hang trước thì
người đứng ở hang sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột. [27]
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.


11
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.

Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người
chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng
trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp
nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này .[27]
1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người
lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. [27]
1.2.1.7. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng


12
giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua

hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. [27]
1.2.1.8. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có
thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận. [27]
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện
các quyền chuyển quyền là:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Đất không có tranh chấp
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
1.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98, Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng
đất như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định
như sau:


13

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi
có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác
định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Khoản 1 Điều 101 Nghị định số 181 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy
định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:

14
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án
thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn
thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt; không
cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa
xây nhà ở [27].
1.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định về
người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều
113, Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c Khoản 2,
Điều 110 và Khoản 6, Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy
định tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;