Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường hà phong, thành phố hạ long

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN PHÚC

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN PHÚC

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG
CHỮ KÝ PHÒNG
QUẢN LÝ ĐÀO TẠO SĐH

CHỮ KÝ
KHOA CHUYÊN MÔN

THÁI NGUYÊN - 2014

CHỮ KÝ
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua

những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Hoàng
Văn Hùng - nguyên trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất
cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn UBND phường Hà Phong, thành phố Hạ Long và cán bộ
công nhân viên và người dân trên địa bàn phường đã giúp đỡ tôi trong việc
điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Học viên

Nguyễn Văn Phúc


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC...................................................................................................... iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ................................................................................. viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1

1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
2. Mục đích ................................................................................................. 2
3. Mục tiêu .................................................................................................. 2
4. Yêu cầu đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................. 4

1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..................... 4
1.1.1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm............... 4
1.2. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai ......................................... 9
1.2.1. Vùng giá đất ...................................................................................... 9
1.2.2. Vùng giá trị đất đai .......................................................................... 10
1.2.3. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai .................................. 11
1.2.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai.......... 11
1.2.5. Tương quan giá đất.......................................................................... 12
1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng và phương pháp xác định vùng
giá trị đất đai ...................................................................................... 13
1.3.1. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng vùng giá trị đất đai.................... 13
1.3.2. Các phương pháp xác định vùng giá trị đất đai ................................ 14
1.4. Hệ thống thông tin địa lý .................................................................... 16


iv

1.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý(GIS).............. 16

1.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý................... 17
1.4.3. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng ............................................ 19
1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước ............................... 20
1.5.1. Tình hình trên thế giới ..................................................................... 20
1.5.2. Tình hình trong nước....................................................................... 21
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..... 24

2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .......................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hà Phong, TP. Hạ Long .......... 24
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất................................................... 24
2.3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới xác
định vùng giá trị giá đất.................................................................. 24
2.3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và
công nghệ GIS................................................................................ 25
2.3.5. Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá
đất hàng loạt theo giá đất thực tế .................................................... 25
2.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai............................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp ............................... 26
2.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu............................................ 27
2.4.3. Phương pháp bản đồ ........................................................................ 27
2.4.4. Phương pháp chuyên gia.................................................................. 28
2.4.5. Phương pháp GIS ............................................................................ 28
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 29

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..................................................... 29

v

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế ............................................................................. 36
3.1.3. Điều kiện xã hội .............................................................................. 38
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất...................................................... 41
3.2.1. Thực trạng quản lý........................................................................... 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất..................................................................... 45
3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới xác
định vùng giá trị, giá đất..................................................................... 48
3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và
công nghệ GIS.................................................................................... 50
3.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian........................................................... 50
3.4.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính ............................................................ 53
3.5. Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất
hàng loạt theo giá đất thực tế. ............................................................. 56
3.5.1. Xây dựng ma trận tương quan giá đất theo điều tra......................... 56
3.5.2. Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết
năm 2014 theo kết quả điều tra năm 2013........................................... 58
3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai.................................. 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 62

1. Kết luận................................................................................................. 62
2. Kiến nghị............................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 64
PHỤ LỤC ..................................................................................................... 67

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Giải nghĩa

BĐS

Bất động sản

CS

Cộng sự

CP

Chính Phủ

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

HTĐ

Hệ tọa độ

MDS

Multi – Dementional Scaling

NĐ

Nghị định

PCA

Principal Component Analysis

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng


vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Ma trận tương quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm
t(i),[1] ................................................................................ 13
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 ........................................ 45
Bảng 3.2: Bảng danh sách các trục đường chính của phường Hà Phong ...... 51
Bảng 3.3: Phân đoạn đường chính trên địa bàn phường Hà Phong ........ 53
Bảng 3.4: bảng giá đất theo quy định năm 2013 của các đoạn đường
chính trên toàn phường Hà Phong ....................................... 57
Bảng 3.5: Tương quan giá đất theo quy định của phường Hà Phong
năm 2013 ........................................................................... 58
Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 các đoạn đường còn lại theo G5 .............. 58


viii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của phườngHà Phong......... 46
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của phường Hà Phong ....... 47
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2013 của phường Hà Phong ...... 47
Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại phường
Hà Phong (MDS)...................................................................... 48
Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong mẫu
nghiên cứu (84 – 99%) ............................................................. 49
Biểu đồ 3.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) .... 49


ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1: Bản đồ địa chính phường Hà Phong được chuẩn hóa.................... 50
Hình 3.2: Hệ thống giao thông phường Hà Phong trong ArcGIS.................. 52

Hình 3.3: Vùng dân cư trên trục đường chính Quốc lô 18A mới đoạn từ
cầu Lộ phong đến chân dốc Đèo Bụt ............................................ 52
Hình 3.4: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Hà Phong
theo hệ thống giao thông............................................................... 53
Hình 3.5: Vùng giá trị theo tuyến đường Quốc lô 18A mới đoạn từ cầu
Lộ phong đến chân dốc Đèo Bụt................................................... 55
Hình 3.6: vùng giá trị theo vị trí trên đường Cầu Gỗ đoạn từ đường 18A
đến đường vào mỏ Tân Lập .......................................................... 55
Hình 3.7: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai ........................................... 56
Hình 3.8: Dữ liệu vùng giá đất chi tiết dự kiến theo kết quả điều tra 2013
phường Hà Phong......................................................................... 59


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Việc sử dụng tài nguyên đất trên thế giới cũng như tại Việt Nam là vấn đề
đang thu hút rất nhiều quan tâm trong thời gian qua [1]. Đây là tài nguyên vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn
hoá, an ninh, quốc phòng [23]. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với
mọi ngành nghề và hoạt động sống của con người. Do đó công tác quản lý đất
đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn
đề xã hội.
Tuy nhiên, việc thực hiện các nội dung về quản lý nhà nước về đất đai
ngày nay còn gặp nhiều khó khăn bất cập, nhất là công tác chỉnh lý biến động
đất đai, quản lý Nhà nước về tài chính đất đai bao gồm công tác ban hành giá
đất [13]. Trong khi, giá đất là phương tiện quan trọng trong việc phân bổ
nguồn lực đất đai, là cốt lõi của thị trường đất đai phản ánh trực tiếp những

thay đổi trong thị trường. Giá đất ở là một phần quan trọng của giá đất tại các
đô thị, cho ta thấy tình trạng của thị trường bất động sản [8]. Đây đồng thời là
một cơ sở khoa học để theo dõi biến động và kiểm soát vĩ mô thị trường đất
đai, qua đó đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Nhận thấy điểm cốt lõi của vấn đề là “giá đất”, sau 20 năm ban hành luật đất
đai, lần sửa đổi luật đất đai năm 2013 (lần 2) đặc biệt chú trọng tới phương
pháp định giá đất và giá đất xác định theo vùng giá trị đất đai với mục tiêu
xây dựng thành công phương pháp xác định giá đất sát với thị trường, để giúp
công tác quản lý trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng và thuận tiện
hơn [20].
Bên cạnh đó, giờ đây với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông


2

tin sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã
hội đời sống con người. Công nghệ thông tin địa lý (GIS) là công cụ mạnh mẽ
được ứng dụng sâu rộng đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý tài nguyên đất đai
nhằm mục đích sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng xu thế hội nhập
và phát triển đất nước [2].
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, định giá đất là một nhu
cầu của thực tiễn của nền kinh tế thị trường [14]. Xuất phát từ nhu cầu thực
tiễn, phường Hà Phong, thành phố Hạ Long đã có nhiều chuyển biến về đất
đai, sẽ là điểm nóng về đầu tư quy hoạch và phát triển. Đòi hỏi công tác quản
lý tài nguyên đất đai hoạt động có hiệu quả hơn nữa, đặc biệt trong công tác
quản lý hành chính về đất đai[27]. Với mong muốn giải quyết vấn đề bức xúc
nêu trên, tôi đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng bản
đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà
Phong, thành phố Hạ Long”.
2. Mục đích

Xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt
góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai phường Hà Phong,
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
3. Mục tiêu
- Xác định một số nhân tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Hà Phong
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá
đất hàng loạt thử nghiệm tại phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá, quản lý
giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.


3

4. Yêu cầu đề tài
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất
trên địa bàn phường Hà Phong, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử
dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu
cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước .
- Các đề xuất và giải pháp phải đưa ra được những tồn tại và biện pháp
hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm
* Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất:
- Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường. Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một
thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá
đất, có những tác động chung và các tác động mang tính cá biệt. Ví dụ khi
xem xét các yếu tố cá biệt, hay nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các
đặc trưng và điều kiện riêng của bản thân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất.
Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất của mỗi loại. Các yếu tố ảnh hưởng: i) Diện tích: diện tích loại
đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh
hưởng đến giá cả. ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh
hưởng đến giá đất. iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất. iv) Hình dáng mảnh đất đẹp
là vuông vắn, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất
quy tắc,...[28].
- Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời
điểm. Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả
của thửa đất tại thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để
quyết định phương thức đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất
theo thị trường hay giá của thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả
các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất.

5

- Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa
đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một
loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định
giá mà người ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có
giới hạn các yếu tố tác động.
Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính
đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ
thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn
đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và
giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản.
* Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm:

Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến
từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất
khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông
qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất
và công dụng thống nhất. Định giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không
những đáp ứng được yêu cầu quản lý trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất... mà chính là tạo
thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn để tạo ra một hệ thống
giá khách quan và khoa học.
* Các phương pháp định giá đất:
Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai
theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận hiện đại.

Theo cách tiếp cận truyền thống: Có 5 phương pháp thường áp dụng, bao gồm:


6

- Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán);
- Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán;
- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư;
- Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán;
- Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định.
Theo cách cách tiếp cận hiện đại: Đó là phương pháp định giá đất hàng
loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính kết hợp với cơ sở dữ
liệu. Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một
nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính
(computer - assisted mass appraisal - CAMA)". Phương pháp CAMA phát
triển theo một số hướng:
- Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
- Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
- Kết hợp hai giải pháp.
1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải:
Theo nhóm thứ nhất, phương pháp định giá đất hàng loạt dựa vào
CAMA. CAMA cung cấp các kỹ thuật như xây dựng các mô hình toán học và
ước lượng các hàm hồi quy về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến
số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các
điều kiện, các tham số, hệ số tương quan, hệ số hồi quy... Những yếu tố này
phụ thuộc khá nhiều vào từng địa phương, nhưng nếu đưa ra được cách xác
định chuẩn thì phương pháp này sẽ là công cụ khá đắc lực trong định giá hàng
loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong định giá cá biệt bất động sản.
Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng được phân theo
ra các hướng:

a) Nhóm ứng dụng phương pháp hồi quy: Bản chất là xây dựng hàm hồi
quy bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản


7

dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng để xử lý bài toán và tìm
các ước lượng.
(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố
tác động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị
đất đai là một trong những phương pháp cơ bản. Phương pháp này có thể giải
quyết theo bài toán định lượng và định tính (dùng cho phương pháp chuyên
gia). Hướng giải quyết định lượng là phương pháp mô hình hóa theo (1) thông
qua việc tìm hệ phương trình tác động nhân tố.
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS
Theo nhóm thứ hai: Đây là phương pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên
hỗ trợ của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu như CSDL địa chính. Dựa vào sự
phát triển và quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nước
phát triển đã kết hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa
chính và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất. Bản
chất là sử dụng khả năng mạnh của CSDL địa chính phát triển theo hướng đa
chức năng kết hợp với khả năng của GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung
cho công tác quản lý đất đai trong đó có công tác định [14].
3. Kết hợp hai giải pháp
Kết hợp hai hướng trên trong một bài toán tổng thể. Đây là xu hướng
chung của lý thuyết định giá hiện đại.
* Phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều

của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá
đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:


8

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự (về loại đất , diện tích
đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với các loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa
bàn. Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản
thu nhập mang lại từ đất.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị
trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài
sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản.


9

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong
khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, 2013)[15].
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên,
tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà
nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó [29].
1.2. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai
1.2.1. Vùng giá đất
- Định nghĩa về vùng giá đất
Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng
loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,
có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp
các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá
trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi
tắt là vùng giá đất
- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố
Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị

diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất
theo đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn
vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng
giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo
vị trí của đường phố đó.


10
1.2.2. Vùng giá trị đất đai
- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp
đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả
kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá đất,
nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn
diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết
quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn.
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng
cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là
vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng.
- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất.
Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi
các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau
hoặc gần giống nhau... [23].
Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất được
tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm.
Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó
có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn
địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các

vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó [15]. Vùng giá
trị đối với đất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình
sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất
có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có
giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Cho ta hình ảnh về vùng


11

có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian
thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó.
- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố.
Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hằng năm có giá trị trên
một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm xuống, nhưng giới hạn địa lý của
các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi vùng
này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó.
Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn
vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn
định tương đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá
trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó [14].
1.2.3. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là
dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác nhau
ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ
được đánh giá ở dạng tiềm năng.
-Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một
thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm
năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
-Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền

đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị
trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những điều
kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng.
1.2.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai
Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để
đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá


12

trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là
quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường.
Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng
cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định. Nó làm căn cứ để nhà nước,
tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai.
Định giá đất là ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt
xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của
thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng
chính xác.
Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của
giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất,
chi tiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp
đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá
cả, tìm ra được giá thật, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá
đất hợp lý.
Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ
khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp
lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai.[12].
1.2.5. Tương quan giá đất
Tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ

liệu điều tra xây dựng bản đồ giá đất theo giá đất.
ý nghĩa của việc xác định giá trị ma trận tương quan này là ở chỗ các
mẫu điều tra về giá đất thu được hàng năm là rời rạc, không phân bố đều; ta
không thể lấy giá đất của thời điểm khác nhau để so sánh mà các mẫu thống
kê giữa các năm chỉ có thể so sánh được thông qua giá trị tương quan. Khi có
tương quan xác suất hay tương quan trung bình giá đất giữa vùng thông qua
ma trận tương quan, sẽ giúp ta ước lượng được trị đáng tin cậy của giá đất các
vùng khác thông qua một số lượng có hạn mẫu tại thời điểm đó[15].


13

a) Ma trận tương quan giá đất được thiết lâp theo bảng 1.
Bảng 1.1: Ma trận tương quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm t(i),[1]

G1

G1

G2

…

Gn

1

TQ(G1/G2)

…

TQ(G1/Gn)

1

…

TQ(G2/Gn)

…

TQ(G3/Gn)

…

…

G2

…
Gn-1

TQ(Gn-1/ Gn)

Gn

1

Trong đó: Giá đất đường phố (i) ký hiệu là G(i). Nếu lấy giá đất tuyến
1 so sánh tỷ số với các vùng còn lại. Khi đó giá đất tuyến phố 1 (đ/m2)/ Giá

đất tuyến i (đ/m2) sẽ lập thành một ma trận tương quan hàng giữa TQ( 1) với
tuyến thứ i.
Tính giá đất khi biết tương quan (i.j) và mẫu điều tra tại tuyến j
Căn cứ vào giá đất của năm kế tiếp (có kết quả điều tra giá đất có ít nhất
hai tuyến phố trùng với các tuyến phố đã lập tương quan).
Tương quan G(ij)= Giá đất Gi-/ Giá đất Gj
Do vậy.
Giá đất G(i)= Tương quan G(ij)* Giá đất Gj
1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng và phương pháp xác định vùng
giá trị đất đai
1.3.1. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng vùng giá trị đất đai
Bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v...
* Nhân tố kinh tế xã hội
Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng
đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:
- Mức độ phồn hoa.


14

- Mức độ thông thoáng.
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn.
- Mật độ nhân khẩu.
* Nhân tố tự nhiên
Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng
đến phân vùng đất đai. Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải
của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự
nhiên của thành phố gây ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai.
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước.
- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy
hoạch đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ
yếu của quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của
tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế
trong thị trường đất đai [14].
1.3.2. Các phương pháp xác định vùng giá trị đất đai
Từ các cách tiếp cận về khái niệm vùng giá trị đất đai, đã đưa ra một vài
hướng đi để xây dựng được vùng giá trị đất đai cụ thể ưu nhược điểm của 3
phương pháp xây dựng:
Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên
chúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai.
Phương pháp 1. Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá
đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay