Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu cao ốc văn phòng HTMC – SAVICO

THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
TP.HỒ CHÍ MINH, Tháng 10 năm 2011

Page 1


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

THUYẾT MINH

……..……..
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU CAO ỐC VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO
Địa điểm: Số 9, Đường Võ Văn Ngân,Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.
……..……..

PHẦN MỞ ĐẦU
……..……..
CƠ SỞ LÝ LUẬN NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
I. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1. Khái niệm:
Đầu tư là sự bỏ vốn để tạo nên cũng như để khai thác sử dụng một sản phẩm nào
đó ( có thể dưới dạng vật chất như nhà xưởng dự trữ vật tư…hoặc là dưới dạng tài
Page 2


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

chính cổ phiếu, các chứng từ có giá trị do vốn vay ) và các tài sản này có đặc tính là có
thể sinh lợi dần hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn trong
một thời gian nhất định trong tương lai.
2. Vai trò của đầu tư xây dựng:
Đầu tư xây dựng gắn liền với sử dụng đất đai, liên quan tới địa điểm xây dựng,
quy hoạch môi trường. Vai trò và nhiệm vụ của ngành xây dựng có thể thấy rõ ở các
lập luận sau:
• Ngành xây dựng là một trong những ngành kinh tế lớn của nền kinh tế quốc
dân, đóng vai trò chủ chốt ở khâu cuối cùng của quá trình sáng tạo nên cơ sở
vật chất-kỹ thuật và tài sản cố định ( xây dựng công trình và lắp đặt thiết bị,
máy móc vào công trình) cho mọi lĩnh vực hoạt động của xã hội dưới mọi hình

thức ( xây mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp và hiện đại hóa tài sản cố định).
Ngành xây dựng trực tiếp tạo ra của cải, vật chất (công trình) cho các ngành
kinh tế quốc dân từ đó hướng cho các ngành kinh tế quốc dân tồn tại và phát
triển.
• Xây dựng đóng vai trò điều tiết được mối liên hệ phát sinh trong nền kinh tế
thông qua các hoạt động đầu tư xây dựng:
o Mối quan hệ giữa phát triển kinh tế trung ương với địa phương
o Mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông thôn
o Mối quan hệ giữa phát triển kinh tế văn hóa xã hội,an ninh quốc
phòng.
o Mối quan hệ giữa phát triển công nghệ, dịch vụ
- Các công trình xây dựng luôn có ý nghĩa kinh tế, kỹ thuật, văn hóa, nghệ thuật
và xã hội tổng hợp. Một công trình mới được xây dựng là kết tinh của thành
quả khoa học-kỹ thuật và nghệ thuật của nhiều ngành ở thời điểm đang xét và
nó lại có tác dung góp phần mở ra một giai đoạn phát triển mới tiếp theo cho
đất nước.
- Vì vậy đầu tư xây dựng có tác dụng quan trọng đối với tốc độ tăng trưởng kinh
tế, đẩy mạnh phát triển khoa học kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống vật chất
và tinh thần cho nhân dân, góp phần phát triển văn hóa nghệ thuật kiến trúc, có
tác động đến môi trường sinh thái.
• Lĩnh vực sản xuất trực tiếp tạo ra của cải vật chất hoạt động của các doanh
nghiệp trong xây dựng. Đối với các nước đang phát triển thì đóng góp của
ngành xây dựng chiếm GDP khá lớn.
• Xây dựng tạo ra sản phẩm cuối cùng là một công trình xây dựng lại là sản phẩm
tổng hợp mang ý nghĩa rất lớn: văn hóa – xã hội – chính trị - an ninh – quốc
phòng.
- Ngành xây dựng chi phí một nguồ vốn khá lớn của quốc gia và xã hội. Những
sai lầm trong ngành đầu tư xây dựng thường gây nên thiệt hại khá lớn khó có
thể sửa chữa trong nhiều năm.
• Xây dựng thường xuyên quản lý và sử dụng một khối lượng rất lớn về vốn lao

động, vật tư, thiết bị nên việc quản lý vốn xây dưng tốt hay xấu đặc biệt là ở
khâu chiến lược và mục tiêu đầu tư, ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh tế
mang lại.Trong nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam, vai trò của nhập khẩu khá
lớn.Riêng đối với ngành xây dựng, phần tự làm trong nước khi xây dựng công
Page 3


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

trình chiếm khá lớn thông qua phân phối vật liệu xây dựng và phần nhân công
xây lắp.
- Có nhiều công việc xây dựng buộc phải thực hiện bằng vật tư và nhân công
trong nước mới có hiệu quả(ngay cả đối với chủ đầu tư là người nước ngoài).
Do đó ngành xây dựng còn có nhiệm vụ quan trọng là phải nâng cao trỉnh độ tự
lực giải quyết vấn đề xây dựng và phải đảm bảo có đủ lực lượng để có thể cộng
tác với chủ đầu tư nước ngoài, không để các chủ thầu nước ngoài lũng đoạn thị
trường trong nước đối với các công trình của chủ đầu tư nước ngoài ở Việt
Nam.
I. DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ
XÂY DỰNG
1. Khái niệm :
• Dự án đầu tư là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ ở vật chất nhằm đạt được sự tăng trưởng
về số lượng hoặc duy trì cải tiến nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian xây dựng nhất định.
• Dự án đầu tư là một tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý
được đề xuất về các mặt kỹ thuật công nghệ tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế
xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quà tài chính
đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã

hội.
2. Vai trò của dự án đầu tư :
• Dự án đầu tư là căn cứ để các cấp có thẩm quyền xem xét nên hoặc không nên
đầu tư vào dự án đó.
• Dự án đầu tư đã được phê duyệt là căn cứ pháp lý để cấp giấy phép đầu tư, là
căn cứ để triển khai các công đoạn tiếp theo như : khảo sát, thiết kế, xây
dựng…
• Dự án đầu tư được xem như bản kế hoạch, là căn cứ để so sánh với thực tế. Từ
đó giúp chủ đầu tư có biện pháp giải quyết nhũng vướng mắc.
• Là căn cứ để chủ đầu tư dự trù khoản chi phí, các khoản doanh thu khác để có
kế hoạch sử dụng các lợi ích tạo ra một cách hợp lý.
• Là cơ sở đặt ra theo yêu cầu nhiệm vụ cho bên thiết kế tuân theo như :qui mô,
công suất, cấp hạng công trình, mức vốn đầu tư …. . Trong đó, mức vốn đã
được phê duyệt được xem là mức tối đa để chủ đầu tư thực hiện tổng chi phí
không vượt quá mức khống chế này.
• Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn lực mới cho
phát triển.
• Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung – cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị
trường, cân đối mối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
• Góp phần nâng cao vật chất, tinh thần cho nhân dân, cải tiến bộ mặt kinh tế xã
hội của đất nước.
Vai trò dự án đầu tư đối với chủ đầu tư:
- Dự án đầu tư giúp chủ đầu tư thấy rõ qui mô dự án và quản lý dự án về mọi
phương diện: vốn, vật tư, nhân công…một cách khoa học cụ thể hơn trong quá
trình đầu tư cho công trình của dự án.
Page 4


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

-

Dự án đầu tư là phương thức kinh doanh của chủ đầu tư nhằm tạo ra lợi nhuận
cho chính chủ đầu tư, tạo ra nguồn vốn cho phát triển sau này của doanh nghiệp
trong tương lai đồng thời cũng là phương thức đóng góp ngân sách nhà nước
ngày càng giàu mạnh hơn để tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Vai trò dự án đầu tư đối với cơ quan quản lý nhà nước:
- Dự án đầu tư được lập theo qui định hiện hành của nhà nước là căn cứ để trình
duyệt cấp có thẩm quyền, nếu được phê duyệt thì là cơ sở quyết định đầu tư và
thông qua dự án đầu tư nhà nước kiểm soát được toàn diện các mặt liên quan
tới thực hiện dự án như việc sử dụng đất đai, vệ sinh môi trường, qui hoạch và
kiểm soát khía cạnh về mặt xã hội tong dự án.
- Vấn đề thu hút lao động, tạo công ăn việc làm, trả lương cho dự án. Thông qua
dự án nhà nước còn trực tiếp kiểm soát hiệu quả tài chính dự án mang lại. Đặc
biệt đối với các dự án đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước, thông qua các dự án
nhà nước quản lý được hiệu quả kinh tế tài chính của dự án nghĩa là hiệu quả
kinh tế tài chính vốn đầu tư.
III. GIỚI THIỆU DỰ ÁN
1. Tên dự án và chủ đầu tư:
o Tên dự án : Cao Ốc Văn Phòng HTMC – SAVICO
- Địa điểm : Số 9, đường Võ Văn Ngân, Quận Thủ Đức, Thành
Phố Hồ Chí Minh.
o Tên chủ đầu tư : Công Ty Quản Lý Kinh Doanh Nhà Thành Phố
- Địa điểm : Số 49 Trần Quốc Thảo, phường 6, quận 3, thành phố
Hồ Chí Minh.
- Số điện thoại : 08.8222134 – 08.8222151 – Fax : 08.8298585
- Thành lập theo quyết định số: 5259/QĐ-UB-KT ngày 26/09/1997
của UBND thành phố Hồ Chí Minh.

- Ngành nghề kinh doanh : Quản lý và kinh doanh nhà.
2. Qui mô dự án:
• Thiết kế khu cao ốc văn phòng đồng bộ gồm :
- Cao ốc văn phòng : 5 tầng
- phép trong lộ giới, chủ yếu được dùng để xe.
- Tầng 1 : sảnh chính của tòa nhà vào từ đường Võ Văn Ngân,
ngoài khu phụ vệ sinh, thang máy, thang bộ, diện tích còn lại kinh
doanh, dịch vụ và quản lý chung của tòa nhà.
- Tầng 2 đến tầng 5 ngoài diện tích vệ sinh, cầu thang bộ, thang
máy, sảnh tầng diện tích còn lại sử dụng làm văn phòng.
- Diện tích trong lộ giới : 1.345 m2
- Diện tích khu đất: 2.500 m2
- Diện tích xây dựng : 1000 m2
- Diện tích sàn xây dựng : 5000 m2
- Diện tích văn phòng cho thuê : phương án 1: 3.500 m2
Phương án 2: 4.200m2
- Diện tích giao thông : 586 m2
- Thể tích san nền: 673 m3
Page 5


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BẢNG THỐNG KÊ DIỆN TÍCH
STT
1
5

NỘI DUNG

Tầng 1-5:
1000/tầng
Tổng cộng

ĐV

DT XÂY
DỰNG

DT SỬ
DỤNG

DT
THUÊ

m2
m2

5.000
5.000

3500
3.500

3500
3.500

GHI CHÚ

PHẦN THỨ NHẤT

……..……..
MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
I. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO QUY ĐỊNH CỦA
NHÀ NƯỚC
Căn cứ vào nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình. Căn cứ nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Page 6


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

công trình. Căn cứ nghị định 112/2010/NĐ-CP quản lý chi phí đầu tư xây dựng công
trình
1. Tóm tắt nội dung của dự án đầu tư xây dựng theo nghị định số 16/2005/NĐCP:
Nghị định này hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về lập, thực hiện dự án đầu tư
xây dựng công trình; hợp đồng trong hoạt động xây dựng; điều kiện năng lực của tổ
chức, cá nhân lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế, thi công xây
dựng và giám sát xây dựng công trình.
• Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
a) Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó
khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;
b) Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục công trình
bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; dự kiến về địa điểm
xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất;
c) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật tư
thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng mặt

bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với môi trường, sinh thái, phòng
chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;
d) Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án,
phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và phân kỳ
đầu tư nếu có.
• Nội dung phần thuyết minh của dự án:
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối
với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng,
nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào
khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ
tầng kỹ thuật nếu có.
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình
có yêu cầu kiến trúc.
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động.
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
Page 7


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu
cầu về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp
vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ

tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
• Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế
chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết
kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ
để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy
hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động;
danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công
nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến
thiết kế xây dựng.
c) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ
và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng
đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ
san nền và các nội dung cần thiết khác.
- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công
trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên
tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có.
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công
trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương
án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí
hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng.
- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố
nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công
trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế.
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và

thời gian xây dựng công trình.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
Page 8


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ
thuật chủ yếu;
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ
thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu,
các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
4. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh
thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở
quy định tại khoản 2 Điều này nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác
định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án.
2. Các văn bản pháp luật hiện hành:
- Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình ; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày
29/09/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ;
- Căn cứ Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ Nghị định số 112/2010/NĐ-CP
- Thông tư 02/2007/TT-BXD ngày 14/2/2007 của bXD về hướng dẫn một số nội
dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, giấy phép
xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định tại nghị
định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 và nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày

29/09/2006 của chính phủ.
- Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của bộ trưởng bộ xây dựng hướng
dẫn áp dụng định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình.

II. PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, AN TOÀN
TÀI CHÍNH VÀ ĐỘ NHẠY TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN
 NHÓM CHỈ TIÊU ĐỘNG
 CHỈ TIÊU HIỆU SỐ THU CHI QUY VỀ HIỆN TẠI
1. Khái niệm:
Chỉ tiêu hiệu số thu chi quy về thời điểm hiện tại còn gọi là hiện giá của thu
chi, hiện giá của thu nhập ròng. Đó là một chỉ tiêu kinh tế tổng hợp dùng để phân
tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án hoặc cũng có thể dùng để phân tích kinh
tế-xã hội. Nó biểu hiện giá trị tương đương của hệ số các khoản thu nhập với các
khoản chi phí được tính từ gốc hiện tại 0.
2. Xác định sự đáng giá (có hiệu quả) của mỗi phương án:
Theo phương án này, một phương án được gọi là đáng giá khi thỏa
các điều kiện sau :
Page 9


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

n

NPV = ∑
t =1

Bt − Ct

≥0
(1 + r ) t

Với :
• Bt là khoản thu ở các năm t, bao gồm :
- Doanh thu bán sản phẩm ở năm t chưa trừ thuế( khơng có VAT)
- Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản
- Vốn lưu động bỏ ra ban đầu, thu hồi ở cưới dự án
• Ct là khoản chi ở các năm t bao gồm :
- Đầu tư cho tài sản cố định
- Vốn lưu động bỏ ra ban đầu
- Chi phí vận hành để hoạt động sản xuất ( khơng bao gồm khấu
hao, lãi vay, VAT)
• n: Tuổi thọ của phương án đầu tư hoặc thời kỳ tính tốn
• r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được .
Trường hợp tách riêng chi phí ra khỏi Ct và tách riêng doanh thu ra khỏi
Bt , lúc đó:
n

NPV = −V0 + ∑
t =1

Bt − Ct
G
+
≥0
t
(1 + r ) (1 + n ) n

G: giá trị thu hồi thanh lý tài sản ở cuối đời dự án.

Đầu tư nhiều lần.
n
Vk
Dt − Ct m Gdk
Gdn
+
+∑
+
∑
Tk
t
Tk
(1 + n ) n
k =1 (1 + r )
t =1 (1 + r )
k =1 (1 + r )
n1

NPV = ∑

K = 1÷m
m: Là số lần đầu tư
So sánh lựa chọn phương án tốt nhất: NPV ≥ 0 và NPV → Max
Trường hợp dòng lợi ích và dòng chi phí là đều
r * (1 + r )^ n

r

NPV = (Bt - Ct) - V* (1 + r )^ n − 1 + SV* (1 + r )^ n − 1
Cách dùng:

- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+ NPV ≥ 0: dự án đáng giá đầu tư
+ NPV < 0: dự án không đáng giá đầu tư
So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
Page 10


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

=> Tính NPV của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa chọn
phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
+ NPVchọn ≥ 0
+ NPVchọn = max
Ưu, nhược điểm của phương án này:
• Ưu điểm :
- Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian, tính tốn
hiệu quả bao trùm cho cả dự án
- Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian
- Có tính đến trượt giá và lạm phát thơng qua việc điều chỉnh chỉ
tiêu Ct, Bt và r
- Có tính đến nhân tố rủi ro tùy theo mức độ tăng giảm của chỉ tiêu
suất thu lợi tối thiểu r
- Kết hợp được hai chỉ tiêu lợi nhuận và an tồn(thời hạn thu hồi
vốn)
- Tính tốn đơn giản hơn các chỉ tiêu động khác, là cơ sở tính tốn
các chỉ tiêu động khác
- Có thể so sánh các phương án có vốn đầu tư khác nhau mà khơng
cần tính tốn điều chỉnh
- Là chỉ tiêu ưu tiên khi lựa chọn phương án tốt nhất

• Nhược điểm :
- Chỉ đảm bảo kết quả chính xác trong điều kiện thị trường vốn
hồn hảo, một điều khó đảm bảo trong thực tế
- Khó dự báo chỉ tiêu chính xác cho cả đời dự án
- Kết quả lựa chọn phương án phụ thuộc vào độ lớn của suất chỉ
tiêu thu lợi tối thiểu, việc xác định chỉ tiêu này rất phức tạp
- Hiệu quả tính tốn dưới dạng số tuyệt đối nên khơng biết mức lãi
suất đạt được là bao nhiêu.


PHƯƠNG PHÁP DÙNG CHỈ TIÊU SUẤT THU LỢI NỘI TẠI ĐỂ ĐÁNH
GIÁ

1. Khái niệm :
Suất thu lợi nội tại là mức thu lợi trung bình của đồng vốn được tính theo kết
số còn lại của vốn đầu tư ở đầu các thời đoạn của dòng tiền tệ do nội tại của phương án
mà suy ra, với giả thiết là các khoản thu được trong q trình khai thác dự án đều được
đem đầu tư lại với suất thu lợi nội tại ( IRR) của dự án đang cần tìm.
Bt − Ct
=0
t
t = 0 (1 + IRR )
n

NPV = ∑

2. Xét sự đáng giá của mỗi phương án:
Một phương án được coi là đáng giá khi trị số IRR thỏa điều kiện : IRR ≥ r
Page 11

THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Trong đó r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được
Trị số IRR được tính theo cơng thức :

NPV 1
IRR = IRR1 + ( IRR 2 − IRR1)
 NPV 1 + NPV 2






Độ chính xác của IRR càng cao khi IRR1 và IRR2 càng gần nhau.
So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
 Xét về tuổi thọ phương án:
Trường hợp 1:giống nhau về tuổi thọ -> không phải xử lý
Trường hợp 2: Các phương án đầu tư khác nhau về tuổi thọ
=> Phải xử lý sự khác nhau về tuổi thọ bằng cách chọn thời kỳ phân tích dự án là
bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ.
 Xét về quy mô đầu tư:
 Trường hợp 1: Cùng quy mô đầu tư
=> Tính IRR của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa chọn
phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
. IRRchọn ≥ r
. IRRchọn = max
 Trường hợp 2: Khác quy mô đầu tư

* So sánh 2 phương án:
− Bước 1: Xét sự đáng giá của phương án vốn bé bằng cách tính IRR của
phương án vốn bé.
Nếu IRRvốn bé < r => không đáng giá => loại bỏ
Nếu IRRvốn bé ≥ r => đáng giá => chuyển sang bước 2
− Bước 2: Lập dòng tiền tệ của gia số đầu tư bằng cách lấy dòng tiền tệ của
phương án vốn lớn trừ dòng tiền tệ của phương án vốn bé.
− Bước 3: Tính IRR∆v của gia số đầu tư
− Bước 4: Chọn phương án
Nếu IRR∆v < r => gia số đầu tư không đáng giá => chọn phương án vốn bé.
Nếu IRR∆v ≥ r => gia số đầu tư đáng giá => chọn phương án vốn lớn.
* So sánh đồng thời nhiều phương án:
− Bước 1: Sắp xếp các phương án theo thứ tự tăng dần về quy mô đầu tư.
Page 12


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

− Bước 2: Chọn phương án cơ sở bằng cách xem xét dự đáng giá của phương

án thứ nhất. Nếu IRR1 < r (không đáng giá) => loại.

Chuyển sang tính IRR2... Tương tự như vậy cho đến khi tìm được phương án thứ n
có IRRn ≥ r. Khi đó, phương án thứ n là phương án đáng giá đầu tiên tìm được. Ta
chọn phương án n làm phương án cơ sở.
− Bước 3: So sánh phương án thứ (n+1) với phương án n bằng cách xét sự đáng
giá của dòng tiền gia số đầu tư.
Nếu dòng tiền gia số đầu tư không đáng giá thì loại bỏ phương án(n+1), giữ
nguyên phương án n làm phương án cơ sở. Rồi so sánh tiếp với phương án (n+2).

Nếu dòng tiền gia số đầu tư đáng giá thì loại bỏ phương án n và chọn phương án
(n+1) làm phương án cơ sở. Rồi so sánh tiếp với phương án (n+2).
Tiếp tục như vậy cho đến khi xét đến phương án cuối cùng.
Ưu, nhược điểm:
 Ưu điểm:
- Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian và tính toán cho cả đời
dự án.
- Hiệu quả được biểu diễn dưới dạng số tương đối và so với một ngưỡng hiệu quả
cho phép (chỉ tiêu r).
- Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉ tiêu của
dòng tiền tệ và suất thu lợi tối thiểu r.
- Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh.
- Giúp lựa chọn được phương án tốt nhất theo cả hai chỉ tiêu IRR và NPV trong
các điều kiện nhất đònh.
 Nhược điểm:
- Phương pháp dùng chỉ tiêu IRR chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện thò
trường vốn là hoàn hảo, một điều kiện khó đảm bảo trong thực tế.
- Phương án này nâng đỡ các dự án cần ít vốn đầu tư, ngắn hạn, có mức doanh lợi
đồng vốn cao so với các dự án tuy vốn đầu tư lớn, dài hạn, có mức doanh lợi đồng
vốn thấp nhưng NPV cao nếu chỉ dựa vào chỉ tiêu IRR để lựa chọn phương án.
- Việc xác đònh trò số IRR tương đối phức tạp, nhất là đối với dòng tiền tệ đổi dấu
nhiều lần.


PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ ĐỘ AN TỒN VỀ TÀI CHÍNH CỦA DỰ
ÁN ĐẦU TƯ

1. Độ an tồn về nguồn vốn:
Page 13

THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Để đảm bảo về độ an tồn về nguồn vốn cần phân tích các mặt sau:
-

-

Các nguồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy
động được của các nguồn vốn. Các nguồn vốn của một dự án có thể là : vốn tự
tích lũy của doanh nghiệp, vốn góp cổ phần hay liên doanh, vốn do doanh
nghie6op5 đi vay của nhà nước, vốn từ ngân sách nhà nước, vốn đóng góp của
dân, vốn từ nước ngồi.
Tính đảm bảo về pháp lý của các dự án.
Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và các tổ chức mơ giới
trung gian
Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức cho vay vốn hay đóng góp cổ phần
Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất, hình
thức ngoại tệ và tỷ giá hối đối
Tính hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn định hay khơng ổn định, tình
trạng lạm phát.

2.Xác định điểm hòa vốn của dự án:
- Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoà vốn, người ta thường sử dụng phân tích
điểm hoà vốn lãi, để đònh giá độ an toàn về tài chính cho dự án.
- Điểm hoà vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các ci phí bất
biến, chi phía khả biến trong quá trình hoạt đọng và lợi nhuận bằng 0.
- Tại điểm hoà vốn doanh thu hoà vốn được xác đònh theo công thức.
Dh =

F
1−

B
D

- Sản lượng hoà vốn của dự án (khi dự án sản xuất một loại sản phẩm có giá bán
cố đònh).
Sh =

Dh
F
=
G G −b

- Mức hoạt động hoà vốn (khi dự án sản xuất nhiều loại sản phẩm).
Mh =

Dh
x100%
D max

Trong đó:
Dh: Doanh thu hoà vốn tính bằng (đồng) của năm tính toán.
Sh: Sản lượng hoà vốn tính theo sản phẩm hiện vật (tấn, viên…).
Mh: Mức hoạt động hoà vốn tính theo % so với doanh thu khi đạt toàn bộ công suất
thiết kế.
D: Doanh thu tiêu thụ sản phẩm trong năm tính toán.
Page 14

THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

G: Giá bán của một đơn vò sản phẩm.
B: Tổng chi phí kha biến để sản xuất sản phẩmcủa năm tính toán.
b: Chi phí khả biến tính cho một đơn vò sản phẩm.
Dmax: Doanh thu lớn nhất khi khai tác hết toàn bộ công suất thiết kế.
F: Tổng chi phí bất biến để sản xuất sản phẩm của năm tính toán.
- Đồ thò xác đònh điểm hoà vốn (dự án sản xuất một loại sản phẩm có giá bán cố
đònh) như sau:
A: Điểm hoà
vốn
+: miền dự án
sản xuất có lãi
(lợi nhuận
dương
-: Miền dự án
sản xuất bò lỗ
(lợi nhuận âm)
TC: Tổng chi
phí của năm
tính toán

doanh thu, chi phí

+
Dh

A

Tc = F+bxS
B=bxS
F = const

0

D=GxS

Sh

Smax

Sản lượng (s)

Vận dụng để phân tích an toàn cho dự án.
Khi

Dh → Min và Sh hoặc Mh → Min

Kết luận: Dự án có độ an toàn cao. Theo kinh nghiệm của các nhà phận tích cho
rằng: Mh ≤ 30% thì độ an toàn của dự án là cao, M h ≥ 60% thì độ an toàn của dự án
là thấp.
Người ta còn sử dụng khái niệm hành lang an toàn để phân tích độ an toàn về tài
chính cho dự án. Hành lang an toàn là khoảng chênh lẹch giữa mức hoạt động
đông100% công suất thiết kế và mức hoạt động hoà vốn theo tính toán.
Khi hành lang an toàn = (100% - Mh%) → Max.
Kết luận: dự án có độ an toàn cao.
3.Khả năng trả nợ của dự án:

Trong kinh tế thò trường, các nhà đầu tư vay vốn để đầu tư cũng là giải pháp san
sẻ rủi ro, do đó cần phải chú trọng phân tích khả năng trả nợ của dự án.
Page 15


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

+ Phân tích khả năng trả nợ có thể thực hiện thông qua phận tích hệ số có khả
năng trả nợ hàng năm hoặc thời hạn có khả năng trả nợ của dự án.
+ Hệ số trả nợ hàng năm là tỷ số giữa nguồn tài chính huy động từ dự án trong
từng năm vận hành so với nợ phải trả trong từng năm vận hành.Hệ số khả năng trả
nợ của từng năm (Knt) được tính toán như sau:
K nt =

Bnt
Ant

Trong đó:
Knt: Hệ số khả năng trả nợ của năm t.
Bnt: Nguồn tài chính huy động từ dự án ở năm t để trả nợ bao gồm: Khấu hao các
tài sản cố đònh, tiền dùng cho lãi trong vận hành, lợi nhuận ròng tính ra cho trả nợ.
Ant: số nợ phải trả ở năm t bao gồm trả nợ gốc và trả nợ lãi.
Khi

Kn > 1 và Knt → Max

Kết luận: Dự án có khả năng trả nợ cao, do đó độ an tàon cho dự án càng cao.
Theo kinh nghiệm của các nhà phận tích thì: K nt =

2 4
÷ thì khả năng trả nợ là
1 1

vững chắc.
Thời hạn có khả năng trả nợ của dự án là thời gian cần thiết để dự án trả xong
nợ nhờ hy động nguồn tài chính của dự án để trả nợ.
Xác đònh thời hạn có khả năng trả nợ tương tự như lập bảng kế hoạch trả nợ
nhưng cho chỉ tiêu thời gian thay đổi khi nào số nợ cân đối đến cuối năm bằng 0 thì
xác đònh được thời hạn có khả năng trả nợ cho dự án (Tn).
Khi

Tn < Tnq và Tn → Min

Kết luận: Dự án có khả năng trả nợ càng cao, độ an toàn của dự án càng cao.
Trong đó:
Tnq – thời hạn trả nợ quy đònh thoả thuận với bên cho vay.
4. Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời hạn
hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tónh, hoặc có thể xác đònh theo công
thức ở dạng động như sau:
th

Bt − Ct

∑ (1 + r )
t =0

t

=0

Trong đó:
Page 16


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Th – thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương
trình trên.
Th < Thq và Th → Min

Khi

Kết luận: dự án có độ an toàn càng cao.
Trong đó:
Thq – thời hạn hoàn vốn được quy đònh trước.
5.Phương pháp phân tích độ nhạy cho dự án
Độ nhạy của dự án là mức độ thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả khi cho các số liệu
xuất phát dùng trong phân tích hiệu quả thay đổi vầ phía bất lợi một số % nào đó.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác đònh theo công thức;
Hn =

H bt − H x
H bt

x100

Hn: Càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao.

Hbt: Chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như
tính toán ban đầu.
Hx: Chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bất lợi so với
điều kiện tính toán ban đầu.
Ngoài việc phân tích độ nhạy theo phương pháp đơn giản như trên, người ta còn
áp dụng phân tích độ nhạy có sử dụng tính toán xác suất dựa trên cơ sở thay đổi
các số liệu xuất phát để phân tích hiệu quả về cả phía bất lợi và phía có lợi đối với
dự án.
- Từ kết quả phân tích độ nhạy sẽ tìm ra giải pháp xử lý và các kiến nghò phù hợp
để hạn chế các nhân tố gây bất lợi cho dự án.
III. PHƯƠNG PHÁP LUẬN PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ
XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Phân loại các chỉ tiêu lợi ích kinh tế- xã hội
a) Phân loại theo bản chất các chỉ tiêu


Các chỉ tiêu lợi ích cho toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội (còn
gọi là các chỉ tiêu lợi ích kinh tế vó mô)

- Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế vó mô được xác đònh bằng cách dẫn xuất đơn giản, ví
dụ như chỉ tiêu: giá trò sản phẩm hàng hoá gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách
nhà nước.
- Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế có bao gồm hoặc không bao gồm lợi ích của doanh
nghiệp chủ đầu tư.
Page 17


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

- Các lợi ích kinh tế phát sinh trực tiếp và phát sinh ở các ngành lân cận, ngành
sản xuất của dự án.
- Các lợi ích kinh tế phát sinh trực tiếp và các lợi ích kinh tế do hiệu quả xã hội
gây ra (ví dụ như nâng cao trình độ giáo dục sẽ làm cho năng suất lao động trong
sản xuất được nâng cao do cải tạo điều kiện môi trường sẽ giảm thiệt hại cho các
doanh nghiệp, do môi trường ô nhiễm gây ra…).
- Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế được tính theo nhóm các chỉ tiêu tónh và động cho các
dự ánnhà nước làm chủ đầu tư. Ở đây chỉ tiêu lợi ích thường được tính ra do sự so
sánh giữa hai trường hợp có và không có dự án.
 Các chỉ tiêu lợi ích về mặt xã hội
-Các chỉ tiêu lợi ích xã hội nội bộ của dự án và doanh nghiệp như: mức cải thiện
điều kiện lao động, an toàn lao động, tiện nghi sử dụng phương án thiết kế công
trình của dự án, mức tăng thu nhập cho công nhân của doanh nghiệp do dự án đem
lại, giải quyết nạn thất nghiệp.
-Các chỉ tiêu lợi ích xã hội bên ngoài của dự án như: mức cải thiện môi trường
sống, góp phần giải quyết nạn thất nghiệp cho xã hội ở các ngành lân cận, góp
phần vào sự nghiệp phát triển giáo dục, y tế, thể thao, tăng chất lượng tiêu dùng và
cải thiện cơ cấu tiêu dùng cho xã hội.
b) Phân loại theo góc độ phát sinh trực tiếp và gián tiếp
 Các lợi ích phát sinh trực tiếp từ dự án
- Ví dụ như: mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, giải quyết nạn thất nghiệp,
nâng cao mức sống cho người dân, nâng cao thể chất, tinh thần…
 Các lợi ích phát sinh gián tiếp bao gồm
- Các lợi ích phát sinh ở các ngành sản xuất đầu vào của dự án
- Các lợi ích phát sinh gián tiếp ở các ngành sản xuất có liên quan tới sản phẩm
đầu ra của dự án
- Các lợi ích phát sinh gián tiếp từ lợi ích kinh tế chuyển thành lợi ích xã hội,
ngược lại từ lợi ích xã hội chuyển thành lợi ích kinh tế.
2. Các phương pháp phân tích lợi ích kinh tế xã hội
a) Phương pháp phân tích lợi ích kinh tế

 Chỉ tiêu mức đóng góp cho ngân sách nhà nước
Mức đóng góp cho ngân sách nhà nước tính theo số tuyệt đối với đơn vò đo là
tiền tệ và các khoản đóng góp khác.
Mức đóng góp cho ngân sách nhà nước tính theo số tương đối (ký hiệu là K đ ):
Page 18


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Kđ1 =

Md
V

Kđ2 =

Md
G

Mđ: mức đóng góp hàng năm tính theo số tuyệt đối.
V: vốn đầu tư của dự án.
G: giá trò sản phẩm trung bình hàng năm của dự án.
 Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế khác
- Sự phù hợp của dự án tới đường lối phát triển kinh tế – xã hội và đường lối
chính trò của đất nước.
- Góp phần cải thiện cơ cấu kinh tế của đất nước, tăng cường tính cân đối của nền
kinh tế.
- Sự phù hợp của dự án đối với lợi ích chung, lợi ích chiến lược, lợi ích lâu dài, lợi
ích năm đầu của nến kinh tế, tính chất vai trò đòn bẫy của dự án đối với nền kinh

tế.
- Tăng cường khả năng xuất khẩu.
- Tạo điều kiện phát triển cho nền kinh tế khác.
- Góp phần phát triển kinh tế đòa phương ở nơi thực hiện dự án.
- Lợi ích kinh tế do hiệu quả xã hội đem lại.
b) Phương pháp phân tích lợi ích xã hội
 Các chỉ tiêu hiệu quả xã hội phát sinh trong nội bộ dự án
- Các chỉ tiêu bảo đảm điều kiện môi trường lao động của dự án.
- Các chỉ tiêu cho phép về nhiệt độ, độ ẩm, độ ồn, độ thải chất độc hại.
- Các chỉ tiêu về an toàn lao động.
- Các chỉ tiêu về mức tiện nghi trong vận hành và sử dụng.
- Các chỉ tiêu về thẩm mỹ công nghiệp, kiến trúc…
- Các chỉ tiêu về việc làm và thu nhập cho lao động nội bộ dự án và doanh nghiệp
như: thu nhập bình quân và mức gia tăng khi có dự án, giải quyết nạn thất nghiệp
cho doanh nghiệp…
 Các hiệu quả phát sinh bên ngoài dự án
-Tăng thêm thu nhập và giải quyết nạn thất nghiệp, tính toán ở các ngành và lónh
vực lân cận của dự án
Page 19


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

-Góp phần cải thiện phân phối theo thu nhập và phân phối phúc lợi công cộng bảo
đảm công bằng xã hội
-Thay đổi cơ cấu xã hội theo nghề nghiệp và theo thu nhập
-Góp phần thoả mãn và cải thiện chất lượng tiêu dùng cho xã hội
-Các hiệu quả về văn hoá, giáo dục, y tế, thể thao…

PHẦN THỨ HAI
……..……..
LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH SẢN XUẤT SẢN PHẨM HOẶC SẢN
PHẨM DỊCH VỤ
( TIỀN KHẢ THI HOẶC KHẢ THI)
CHƯƠNG I
NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
I. XUẤT XỨ VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN
Page 20


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. Những căn cứ pháp lý
-

-

Căn cứ thông báo số 104/TB-VP ngày 06/02/2007 của văn phòng hôi đồng nhân
dân - Ủy ban nhân dân thành phố về nội dung kết luận của đồng chí Phó chủ tịch
ủy ban nhân dân thành phố Nguyễn Hữu Tín về phương án sử dụng nhà, đất 91
đường Pasteur quận 1.
Căn cứ căn bản số 2795/VP-ĐT của văn phòng hội đồng nhân dân - Ủy ban
nhân dân thành phố về việc quy hoạch kiến trúc tại địa điểm 91 Pasteur, quận 1
và số 8 đường Nguyễn Văn Thủ, quận 1.
Căn cứ văn bản số 3578 ngày 04/12/2006 của sở quy hoạch kiến trúc thành phố
Hồ Chí Minh về báo cáo xin ý kiến về quy hoạch kiến trúc tại 9 Võ Văn Ngân,
quận Thủ Đức.
Căn cứ văn bản số 1822/SQHKT-QHKTTT ngày 29/05/2007 của sở quy hoạch

kiến trúc thành phố về hướng dẫn chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại 9 Võ Văn
Ngân, quận Thủ Đức.

2. Xuất xứ thực tế của dự án
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam, nằm trong vùng kinh tế
trọng điểm phía nam ( Thành phố Hồ Chí Minh – Đồng Nai – Bình Dương – Bà Rịa
Vũng Tàu) là vùng kinh tế năng động nhất trong cả nước hiện nay. Trong quá trình đổi
mới và hội nhập, tốc độ phát triển của Hồ Chí Minh tăng rất nhanh và đã đạt được
những thành tựu quan trọng trở thành trung tâm kinh tế năng động nhất nước. Cùng
với sự phát triển đó hàng loạt các công ty TNHH, cổ phần, văn phòng đại diện trong
nước và nước ngoài… ồ ạt phát triển, khiến cho nhu cầu về mặt bằng cho thuê trong
giai đoạn hiện nay đã khan hiếm lại trở nên ngày càng khan hiếm hơn. Sự kiện Việt
Nam chính thức gia nhập WTO chắc chắn nhiều tập đoàn kinh tế tư bản sẽ tự tin hơn
khi gia nhập vào trung tâm kinh tế lớn – TP Hồ Chí Minh và nhu cầu về văn phòng đại
diện sẽ tăng cao gấp nhiều lần.
Là một công ty có chức năng kinh doanh nhà, chịu sự chỉ đạo của Ủy ban nhân
dân thành phố với các căn cứ văn bản nêu trên, công ty tiến hành đầu tư dự án văn
phòng CAO ỐC VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO tại mặt tiền số 9 Võ Văn Ngân,
Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh với 2500 m2 phù hợp quy hoạch.
II. CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN, KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN
QUAN ĐẾN DỰ ÁN
1. Vị trí :
Khu vực đầu tư xây dưng công trình có vị trí là trung tâm của quận Thủ Đức.
2. Diện tích :
Diện tích khu đất xây dựng văn phòng CAO ỐC VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO
phù hợp quy hoạch : 2.500m2
4. Địa hình và hiện trạng sử dụng đất:
Địa hình khu đất bằng phẳng, nằm trong quy hoạch khu trung tâm hành chánh của
thành phố với nhiều công trình xây dựng.

Page 21


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Trước đây là salon ôtô. Do đó việc tháo dỡ để xây dựng văn phòng là hợp lý.Nhưng
cần có biện pháp tháo dỡ đảm bảo an toàn cho khu dân cư kế cận vì đây là khu vực
mật độ lưu thông cao.
III. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
Sản phẩm của dự án này là cao ốc văn phòng với đầy đủ cơ sở hạ tầng. Đây là sản
phẩm có sức tiêu thụ mạnh vì nó có các ưu điểm thỏa mãn nhu cầu thị trường hiện
nay:
 Trong không gian đô thị và chiến lược phát triển kinh tế của Đất nước thì Quận
Thủ Đức có mật độ lưu thông trên tuyến đường này rất lớn, vì là đường chính
của trung tâm quận.
 Do vậy, sản phẩm của dự án sẽ có sức hấp dẫn mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm
của một lượng lớn người có nhu cầu về mặt bằng cho thuê. Ngoài ra, những
người đang làm việc tại Quận Thủ Đức và các khu vực lân cận có thể trở thành
khách hàng.
 Giá thuê sản phẩm trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm thuê, có sự tham khảo
kỹ lưỡng với giá thuê các sản phẩm cùng loại trong các dự án khác trên địa bàn
Quận và các khu vực lân cận để phù hợp với khả năng của nhiều đối tượng
khách hàng.
Từ các yếu tố nêu trên, có thể tin tưởng một cách chắc chắn rằng sản phẩm của dự
án sẽ có những lợi thế cạnh tranh so với các sản phẩm cùng loại, không những ở địa
bàn Quận 1 mà cả các khu vực dân cư khác ở địa bàn Thành Phố Hoà Chí Minh.
IV. MỤC TIÊU ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
1. Mục tiêu đầu tư của dự án
Xây dựng khu cao ốc văn phòng HTMC-SAVICO nhằm mục đích giải quyết

vấn đề khan hiếm mặt bằng cho thuê. Dự án tiến hành cho thuê trong 25 năm
với giá 7.000.000 đ/m2/năm đối với khu văn phòng.
2.Sự cần thiết phải đầu tư
Trong những năm gần đây, quá trình đô thị ngày càng tăng cao,sự phát triển
kinh tế xã hội ngày càng vượt bật. Là trung tâm kinh tế trọng điểm thu hút lao động
trong thành phố và từ nơi khác đến ,nên hạ tầng kỹ thuật thành phố phải được đầu tư
phát triển. Tình hình đặt ra là nhu cầu về mặt bằng cho thuê ngày càng khan hiếm. Do
đó, dự án văn phòng CAO ỐC VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO là một trong hướng
giải quyết của thành phố.
Page 22


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHƯƠNG II
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN
I. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
Xây dựng mới văn phòng cao ốc VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO
Chủ đầu tư : Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố
-

-

 Quy mô dự án:
Diện tích sàn xây dựng: 5.000 m2
Diện tích xây dựng: 1000 m2
Diện tích trong lộ giới : 3.500 m2
Diện tích khu đất : 2.500 m2
Diện tích giao thông: 586 m2

Thể tích san nền: 673 m2
Diện tích văn phòng cho thuê: 3.500 m2
5 tầng cao
Mật độ xây dựng: 40 %
 Nguồn vốn đầu tư:
- Phương án 1:
Vốn tự có: 10.051.987.000 đồng
Vốn vay : 35.646.802.000 đồng
- Phương án 2:
Vốn tự có: 12.062.384.000 đồng
Vốn vay : 40.602.694.000 đồng

Ưu điểm:
Là trung tâm kinh tế năng động của đất nước, sự phát triển hàng loạt của các
công ty TNHH, Cổ phần, Văn phòng đại diện trong nước và nước ngoài…ồ ạt
phát triển làm cho nhu cầu mặt bằng cho thuê trong giai đoạn hiện nay đã khan
hiếm ngày càng khan hiếm hơn. Nên dự án sẽ có hiệu quả kinh tế cao, khả năng
thu hồi vốn nhanh chóng.
Là một nhà đầu tư có kinh nghiệm nên việc xây dựng khu chung cư, văn phòng
cho thuê, công tác quản lý xây lắp và vận hành không có gì bỡ ngỡ.
Nguồn vốn của chủ đầu tư lớn nên thuận lợi cho việc huy động vốn.
Nhược điểm:
Do là trung tâm kinh tế nên các cao ốc văn phòng cho thuê mọc lên rất nhiều,
dẫn đến sự cạnh tranh trong quá trình vận hành, gây khó khăn cho việc thu hồi
vốn.

Page 23


THIẾT KẾ MÔN HỌC

LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

-

Phải giải quyết các vấn đề khi thi công công tình như ảnh hưởng tới giao thông,
môi trường đô thị…
Vì muốn thực hiện tiến độ liền mạch không đứt quảng nên việc vay vốn từ ngân
hàng ngay từ khi công trình bắt đầu xây dựng gặp khó khăn, dẫn đến việc trả lãi
cao.
Lãi suất ngân hàng tăng cao nên việc trả lãi lớn gây khó khăn cho doanh nghiệp

II. LOẠI HÌNH DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC DỰ ÁN
Áp dụng hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.
Để có thể quản lý dự án có hiệu quả, chủ đầu tư phải có bộ máy quản lý dự án
đủ năng lực hoặc nếu cần thiết phải lập Ban quản lý dự án.
III. LỰA CHỌN CÔNG SUẤT THÍCH HỢP CHO DỰ ÁN
Dự án cao ốc văn phòng HTMC – SAVICO được lựa chọn trên cơ sở:
-

Khả năng đáp ứng tài chính cho dự án của chủ đầu tư.
Điều kiện kinh tế xã hội, hạ tầng cơ sở của khu vực triển khai dự án.
Tổng diện tích cho thuê văn phòng là 3.500 m2.
Dự án cho thuê trong 15 năm.

CHƯƠNG IV
GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, QUẢN LÝ VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
I.CÁC PHƯƠNG ÁN TỔNG MẶT BẰNG VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN HỢP
LÝ
Tổng mặt bằng xây dựng gồm mặt bằng khu đất xây dựng khu cao ốc và các hệ
thống khác bảo đảm cho bộ mặt của cao ốc theo tiêu chuẩn.

Đặt cõi cứng của tòa nhà gồm thang máy, thang bộ, vệ sinh thành một cụm về
phía Tây Bắc che bớt nắng nhiệt đới nhằm làm giảm nhiệt lượng thừa, tiết kiệm năng
lượng, tiết kiệm diện tích lưu thông đồng thời có được mặt bằng cho thuê rộng, liền lạc
tận dụng hướng nhìn ra công viên cho tòa nhà.
Mật độ xây dựng: 40%
II. XÁC ĐỊNH TIÊU CHUẨN CẤP HẠNG CÔNG TRÌNH
Khu cao ốc thuộc hạng B dựa vào các công trình tương tự để xác định.
Cấp công trình thuộc cấp II ( diện tích 5.000 – 10.000m2)
III. GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC, KẾT CẤU CHỦ YẾU
Công trình mang nét kiến trúc Pháp. Giải pháp mặt đứng của công trình có khối
chân đế mở đầu, phần thân là mảng kính lấy sáng và gió từ hai hướng tốt – Đông Bắc
và Đông Nam ( hướng công viên và đường Pasteur), kết thúc là phần khóa của tầng 7.
Ngoài khu phụ như vệ sinh, thang máy, thang bộ, diện tích còn lại để kinh doanh,
dịch vụ và quản lý chung của tòa nhà.
Page 24


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Từ tầng 1 đến 5 ngoài diện tích phụ, phần còn lại được sử dụng làm văn phòng.
 Giải pháp kết cấu:
- Kết cấu chính của công trình là hệ các kết cấu bê tông cốt thép toàn khối
bao gồm 1 lõi cứng dày 200 kết hợp cột sàn không dầm có nấm trên cột.
- Tổng lực chân cột xuống móng 18000 tấn, áp lực trung bình xuống
móng 15t/m2. Áp lực nhỏ hơn sức chịu tải nên chọn giải pháp móng bè.
 Giải pháp thiết kế kỹ thuật:
- Bố trí các bể nước cứu hỏa nằm trong các vị trí móng của tòa nhà…
ngoài ra tại các khu vực sảnh thang và tầng dịch vụ còn được bố trí các
thiết bị còi đèn báo cháy, báo khói…Vật dụng cá nhân bình chữa cháy,

bình bọt khí trơ, hop6 chứa vòi phun bằng vải gai… kết hợp với thang
bộ thoát hiểm khi có sự cố.
 Phương án tổ chức thi công xây lắp và tổng tiến độ xây dựng:
- Phương án tổ chức thi công xây lắp: Với đặc điểm là công trình cao tầng
và được xây dựng trong khu dân cư nên phải có phương án thi công hợp
lý, tránh làm ảnh hưởng đến các công trình xung quanh và phù hợp với
thiết kế công trình.
- Phần móng được xây dựng theo phương pháp móng bè, sử dụng máy
móc hiện đại, nhân công tay nghề cao. Các công tác thực hiện đúng theo
thiết kế, nếu có thay đổi phải trình báo cho chủ đầu tư.
- Phần thân được xây dựng theo thiết kế của chủ đầu tư, đảm bảo các tiêu
chuẩn mà thiết kế đưa ra và được thể hiện đầy đủ trên bản vẽ. Vị trí các
cột, dầm, sàn phải đúng, lượng cốt thép bố trí đúng số lượng, không
thêm bớt, nếu có thay đổi phải thông qua ban quản lý dự án. Luôn có
giám sát theo dõi công trình. Đảm bảo đúng tiến độ dự án.
- Vì công trình cao tầng nên phải bố trí cần trục cho thuận tiện trong xây
dựng.
Sử dụng các loại máy móc hiện đại, công nhân có tay nghề cao, có kinh
nghiệm trong xây dựng và giám sát…
- Hoàn thiện, lắp đặt thiết bị đưa vào công trình sử dụng: đảm bảo hệ
thống chống thấm, gam màu phù hợp, lát gạch đúng thiết kế, thiết bị đảm
bảo chất lượng, có cam kết bảo hành thiết bị khi xảy ra sự cố.
- Cao ốc văn phòng là cao ốc lớn nên thời gian xây dựng dài. Theo dự
kiến của chủ đầu tư và bộ phận thiết kế thì công trình có thể xây dựng
tronh vòng 1 năm rồi đưa vào sử dụng.

CHƯƠNG VII
XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ VỐN DỰ ÁN 1
I. CƠ CẤU NGUỒN VỐN
1. Đơn vị tiền tệ:

Page 25