Tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản với 2 vụ việc cụ thể

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn và khá phức tạp, hiện nay việc thực
thi áp dụng pháp luật về vấn đề này đang gặp phải rất nhiều khúc mắc. Vì vậy
trong thời gian gần đây pháp luật về tranh chấp bất động sản được dùng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản đang trở thành một trong những vấn đề thu hút
sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Xác định được tầm quan trọng của vấn đề
này nhóm em đã tìm hiểu về vấn đề “ Tranh chấp về bất động sản được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản với 2 vụ việc cụ thể”. Trong quá trình
nghiên cứu và tìm tòi do những hạn chế về mặt khách quan và chủ quan nên nhóm
chúng em khó tránh khỏi những sai sót, chúng em mong nhận được sự đóng góp ý
kiến từ quý thầy cô để bài làm được hoàn thiện hơn.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ.
I.Cơ sở lý luận.
1.Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
1.1Khái niệm các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự.
Nền kinh tế của Việt Nam ngày càng phát triển, càng hội nhập sâu rộng thì
các giao dịch dân sự cũng ngày càng đa dạng, mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng
tiềm ẩn không ít rủi ro. Bởi vậy, để khắc phục, ngăn chặn điều này, các nhà làm
luật đã dự phòng thông qua việc xây dựng các quy định của pháp luật về các biện
pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự được hiểu theo
2 phương diện:
-Về mặt khách quan: Là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ thể trong giao
dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho
phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ chính được thực hiện, đồng thời xác định và
bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó.
-Về mặt chủ quan: bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc thỏa thuận giữa các
bên nhằm qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu
quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.
1.1 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm (BPBĐ) nghĩa vụ dân sự.
● Các BPBĐ mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính: Các BPBĐ nghĩa vụ

dân sự không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với một nghĩa vụ nào
1


đó. Sự phụ thuộc thể hiệ ở chỗ: khi có quan hệ nghĩa vụ chính thì các bên mới cùng
nhau thiết lập một BPBĐ. Nghĩa là việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ không tồn tại
một cách độc lập. nội dung, hiệu lực của các BPBĐ phù hợp và phụ thuộc vào
nghĩa vụ chính. Vì vậy, người ta gọi nghĩa vụ phát sinh từ các BPBĐ là nghĩa vụ
phụ.
● Các BPBĐ chỉ phát sinh trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên chủ thể:
Nói cách khác các BPBĐ không mặc nhiên phát sinh bên cạnh các hợp đồng chính
trừ trường hợp các quan hệ vay tiền trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng. Như vậy,
không phải bên cạnh hoạt động mua bán nhà luôn là hợp đồng đặt cọc, hay bên
cạnh hợp đồng vay tiền là hợp đồng cầm cố, thế chấp hay bảo lãnh. Các BPBĐ này
có xuất hiện hay không là phụ thuộc vào sự thỏa thuận, định đoạt của các bên chủ
thể.
● Đối tượng của các BPBĐ là những lợi ích vật chất: Nghĩa vụ cần được bảo
đảm là nghĩa vụ mang tính chất tài sản (như nghĩa vụ thanh toán tiền hay nghĩa vụ
thực hiện một công việc trị giá được bằng tiền…), cho nên đối tượng của các
BPBĐ cũng phải mang tính tài sản. Bởi chỉ có lợi ích vật chất hoặc tài sản mới bù
đắp, khấu trừ được các lợi ích vật chất bị mất mát, thiệt hại.
● Các BPBĐ nghĩa vụ dân sự chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ:
Cho dù các bên đã đặt ra một BPBĐ bên cạnh một nghĩa vụ chính nhưng vẫn
không cần phải áp dụng BPBĐ đó nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện một cách
đầy đủ. Thông thường, trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự, bên có nghĩa vụ tự giác
thực hiện nghĩa vụ của họ đối với người có quyền, và nếu đến thời hạn mà bên có
nghĩa vụ đã thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình thì BPBĐ đó cũng được coi
là chấm dứt.
● Phạm vi bảo đảm của các BPBĐ do các bên thỏa thuận có thể là toàn bộ
hay một phần nghĩa vụ: Điều 319 BLDS quy định: “Nghĩa vụ dân sự có thể được

đảm bảo một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật; nếu không có thảo thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm, thì
nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt
hại”. Như vậy, phạm vi bảo đảm có thể là toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ và về
nguyên tắc, phạm vi của các BPBĐ không thể vượt quá phạm vi nghĩa vụ chính.
● Mục đích của các BPBĐ: nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên trong
quan hệ nghĩa vụ dân sự. Thông thường khi đặt ra BPBĐ, các bên hướng tới mục
đích nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Ngoài ra,
trong nhiều trường hợp, các bên còn hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm
được giao kết hợp đồng của cả hai bên. Mục đích của các BPBĐ được thể hiện
2


thông qua các chức năng của từng biện pháp cụ thể. Mỗi một BPBĐ có đặc điểm
và tính chất riêng biệt, nên chức năng của chúng không thể giống nhau hoàn toàn.
Một chức răng riêng biệt có ở biện pháp này nhưng không có ở biện pháp khác.
Nhưng nếu nhìn một cách tổng thể, thì các BPBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự đều có
3 chức năng nói chung: chức năng tác động, chức năng dự phòng và chức năng dự
phạt.
1.3. Đối tượng của biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự.
* Tài sản, điều kiện của tài sản đó là:
- Thuộc sở hữu của bên bảo đảm và không có tranh chấp, trừ 2 TH:
+ Bên thuê trong hợp đồng thuê động sản phải đăng kí quyền sở hữu mà thời hạn
thuê từ 1 năm trở lên có quyền dùng tài sản thuê đó đi bảo đảm.
+ Bên mua trong hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần cung được dùng tài sản này
để mang đi bảo đảm khi chưa thanh toán hết tiền.
-Tài sản bảo đảm được xác định cụ thể, để phục vụ cho việc xử lý tài sản trong
trường hợp vi phạm nghĩa vụ.
-Giá trị tài sản nếu không có thỏa thuận gì khác thì phải lớn hơn hoặc bằng giá trị
của nghĩa vụ được bảo đảm.

-Tài sản bảo đảm phải được phép giao dịch.
* Công việc phải thực hiện, điều kiện:
- Công việc đó phải được xác định cụ thể.
- Công việc phải có khả năng thực hiện được.
- Không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội.
* Uy tín.
2. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản có đối tượng dùng
để đảm bảo là bất động sản.
* Quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản có đối
tượng dùng để đảm bảo là bất động sản
2.1. Cầm cố
3


Điều 326 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên
giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự. Khoản 1, điều 432 quy định “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Theo những quy định trên thì khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển
tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng. Còn đối với thế chấp tài
sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản
đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Điểm chung của hai loại hình này theo quy định
là phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên đối với thế chấp tài sản nếu pháp luật có
quy định thì việc thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao
dịch đảm bảo.
Như vậy có thể thấy cầm cố tài sản được dùng cho các giao dịch là các loại
động sản thông thường và thế chấp tài sản được áp dụng đối với những loại tài sản
có giá trị lớn là các bất động sản và động sản có đăng ký quyền sở hữu.
2.2. Thế chấp.

Theo quy định tại Điều 342của Bộ luật dân sự thì “thế chấp tài sản là việc
một bên dung tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận tài sản”.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao
cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản thì bất động sản đó cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong tường hợp thế chấp một phần bất động sản, mà các
bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc tài sản thế
chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 715 đến
Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp luật có liên
quan.
Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong
tươnglai.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản thì vật phụ của độ bất động sản đó
cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong tường hợp thế chấp một phần bất động sản mà
các bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc tài sản
thếchấp.
4


Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 715 đến
Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp luật có liên
quan.
Trên thực tế hiện nay việc thế chấp tài sản hiện đang được sử dụng rất thông dụng
trong các giao dịch đảm bảo, nhất là trong giao dịch với các ngân hàng thương mại.
2.3. Bảo lãnh
Theo quy định tại điều 361 BLDS năm 2005 thì “bảo lãnh là việc người thứ
ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu
khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh thì phải thực
hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của
mình”.
Bên bảo lãnh phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc tự mình thực hiện
một công việc để chịu tránh nhiệm thay cho người được bảo lãnh nếu người này
không thực hiện nghĩa vụ hoặc gây ra thiệt hại cho bên nhận bảo lãnh. Khi bên bảo
lãnh thực hiện xong những cam kết trước bên nhận bảo lãnh, thì quan hệ nghĩa vụ
chính cũng như việc bảo lãnh được coi là chấm dứt. Khi đó, bên bảo lãnh có quyền
yêu cầu người được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi đã
được bảo lãnh; bên bảo lãnh được hưởng thù lao nếu có thỏa thuận giữa họ với
người được bảo lãnh hoặc pháp luật có quy
*Xử lý bất động sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ vay tài sản.
- Qsdđ là tài sản đảm bảo trong hđ vay ts được xử lý trong 2 trường hợp:
+ Khi đến hạn thanh toán nợ mà người thế chấp qsdđ không thanh toán số nợ đã
vay ở hđ vay ts.
+ Khi đến hạn thanh toán nợ mà người thế chấp qsdđ không thanh toán đủ số nợ
đã vay ở hđ vay ts.
- Phương thức xử lý qsdđ là theo thỏa thuận của các bên. Thỏa thuận này không
trái với quy tắc chung của pháp luật dân sự và đạo đức xã hội.
Thỏa thuận của các bên là căn cứ đầu tiên để xử lý qsdđ thế chấp. Trong trường
hợp không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế
chấp có quyền khởi kiện tại tòa án.
5


- Thứ tự ưu tiên thanh toán: tương tự như các tài sản dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự khác. Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định:
Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:
1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự
ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không
đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;
3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán
được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.
Như vậy, khác với xử lý các tài sản thế chấp khác được bán đấu giá nếu không
có sự thỏa thuận, đối với tài sản thế chấp là qsdđ, phương thức xử lý lại thông qua
một vụ kiện tại tòa án. Đây là một quy định mới mở rộng quyền tự do thỏa thuận
của các bên đồng thời hạn chế sự can thiệp của cơ quan quản lý hành chính vào
quan hệ dân sự, khắc phục những hạn chế của phương thức xử lý trước đây.
II. Các vụ việc có thật.
1.Vụ việc 1
Ngày 19/10/2009, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử sơ
thẩm công khai vụ án thụ lý số 130/2009/TLST-KDTM ngày 26/06/2009 về tranh
chấp liên quan đến thế chấp trong hợp đồng vay tiền.
* Các đương sự


Nguyên đơn (bên nhận thế chấp):

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - số 70 + 72 Bà
Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội – do ông Phạm Đức Toàn làm đại diện (sau đây gọi là
ngân hàng).


Bị đơn (bên vay):

Vợ chồng bà Nguyễn Thị Hồng Nhung và ông Phạm Tuấn Dũng. Cùng trú tại
số 05/99 ngõ 281 Trương Định, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.



Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (bên thế chấp):

Vợ chồng ông Lê Văn Dương và bà Nghiêm Thị Thu Hà. Cùng trú tại thôn
Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
6


* Tóm tắt nội dung vụ việc:
Ngày 14/09/2007, bà Nguyễn Thị Hồng Nhung, ông Phạm Tuấn Dũng và Ngân
hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Thăng Long tiến hành kí kết hợp
đồng tín dụng số 14/09/2007 với nội dung: Ngân hàng cho bà Nguyễn Thị Hồng
Nhung và ông Phạm Tuấn Dũng vay 1.000.000.000 đồng, với mục đích vay vốn
góp vốn kinh doanh; thời hạn vay là 12 tháng, lãi suất vay là 1,1%/tháng, lãi suất
nợ quá hạn bằng 150% lãi suất vay.
Để đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng nêu trên, tại phòng công chứng số 01 thành
phố Hà Nội, bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay cùng tiến hành hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba với nội dung: ông Lê Văn Dương
cam kết dùng quyền sử dụng đất ở và đất vườn liền kề diện tích 400m 2 tại thửa đất
số 53 tờ bản đồ số 124 toạ lạc tại thôn Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, Hà
Nội cấp ngày 28/06/2002 đứng tên ông, để đảm bảo cho khoản vay của bà Nguyễn
Thị Hồng Nhung và ông Phạm Tuấn Dũng tại ngân hàng TMCP Công thương Việt
Nam theo hợp đồng tín dụng số 14.09.07/HĐTD. Hợp đồng thế chấp ngày
13/09/2007 được đăng kí giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng kí đất và nhà
huyện Đông Anh ngày 13/09/2007.
Thực hiện hợp đồng tín dụng nêu trên, ngày 14/09/2007, Ngân hàng đã tiến hành
giải ngân cho bà Nguyễn Thị Hồng Nhung và ông Phạm Tuấn Dũng 1.000.000.000
đồng.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng nêu trên, ông Dũng bà Nhung đã

thanh toán được nợ gốc là 398.351.543 đồng và lãi phát sinh là 136.294.571 đồng.
Ngân hàng nhiều lần yêu cầu nhưng bà Nhung và ông Dũng không thanh toán hết
nợ gốc và lãi phát sinh. Vì vậy ngày 19/05/2009 Ngân hàng TMCP Công thương
Việt Nam làm đơn khởi kiện vụ án kinh doanh thương mại đến Toà án nhân dân
thành phố Hà Nội, đề nghị Toà án buộc bà Nhung và ông Dũng thanh toán cho
ngân hàng theo hợp đồng tín dụng số 14/09/07/HĐTD gồm nợ gốc 601.648.457
đồng, lãi suất phát sinh tính đến ngày 30/04/2009 là 74.451.649 đồng. Trường hợp
ông bà không thực hiện trả nợ cho Ngân hàng thì đề nghị Toà án buộc Người thế
chấp thực hiện nghĩa vụ thế chấp theo hợp đồng thế chấp của người thứ ba đã ký
kết với ngân hàng
Tại phiên toà, bên nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam vẫn
giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bên bị đơn đề nghị Toà án giải quyết theo quy định
của pháp luật.

7


Bà Nghiêm Thị Thu Hà – người có quyền và nghĩa vụ liên quan có ý kiến: Sự
việc chồng bà là ông Lê Văn Dương dùng sổ đỏ để thế chấp quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo cho khoản vay của bà Nguyễn Thị Hồng Nhung và ông Phạm Tuấn
Dũng tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, bà hoàn toàn không hề biết.
Bà cũng không ký bất cứ giấy tờ nào để bảo lãnh cho bà Nhung, ông Dũng vay
tiền. Và bà cũng không biết bà Nhung, ông Dũng là ai. Nay ngân hàng kiện đòi
tiền, yêu cầu bà Nhung và ông Dũng là người đứng tên vay tiền Ngân hàng thì phải
có trách nhiệm trả nợ cho Ngân hàng; bà không đồng ý phát mãi tài sản của vợ
chồng bà.
* Giải quyết của Toà án
Căn cứ vào quy định của pháp luật dân sự, Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội
quyết định:
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đối

với bà Nguyễn Thị Hồng Nhung và ông Phạm Tuấn Dũng về Hợp đồng tín dụng số
14/09/07 kí ngày 14/09/2007.
- Buộc bà Nguyễn Thị Hồng Nhung và ông Phạm Tuấn Dũng phải thanh toán cho
ngân hàng tiền nợ gốc 601.648.457 đồng và tiền lãi phát sinh là 131.039.032 đồng,
tổng cộng là 732.687.489 đồng.
- Sau khi án có hiệu lực pháp luật mà bà Nhung và ông Dũng chưa trả số tiền trên
thì Ngân hàng có quyền yêu cầu Thi hành án phát mại tài sản đảm bảo là quyền sử
dụng đất ở và đất vườn liền kề diện tích 400m2 tại thửa đất số 53 tờ bản đồ 124 toạ
lạc tại thôn Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội theo giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Đông Anh, Hà Nội cấp ngày
28/06/2002 của ông Lê Quang Dương để thu hồi nợ.
- Ngân hàng tiếp tục quản lý hồ sơ tài sản thế chấp để đảm bảo cho việc thi hành
án.
- Kể từ khi bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà bên phải thi hành
án chưa trả tiền thì còn phải chịu lãi suất trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất cõ
bản của Ngân hàng Nhà nýớc quy ðịnh týõng ứng với số tiền và thời gian chýa thi
hành án.
Nhận xét của nhóm:
Từ những quy định liên quan của pháp luật hiện hành, ta thấy cách giải
quyết như trên của tòa án là hoàn toàn hợp tình, hợp lý:
8


Trong vụ việc nêu trên, đã có sự xuất hiện của 2 loại hơp đồng là hợp đồng
vay tài sản và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba.
Thứ nhất, về hợp đồng vay tài sản được xác lập giữa Ngân hàng Thương
mại Cổ phần Công Thương Việt Nam với vợ chồng bà Nguyễn Thị Hồng Nhung
và ông Phạm Tuấn Dũng là một hợp đồng được xác lập dựa trên cơ sở ý chí tự
nguyện, hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật tại Điều 399 BLDS 2005.
Từ đây, cho thấy quyết định “buộc bà Nguyễn Thị Hồng Nhung và ông Phạm Tuấn

Dũng phải thanh toán cho ngân hàng tiền nợ gốc 601.648.457 đồng và tiền lãi
phát sinh là 131.039.032 đồng, tổng cộng là 732.687.489 đồng” của Tòa án là
hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 474 BLDS 2005 và các
quy định tại Điều 52, 54, 56 Luật tổ chức tín dụng năm 2004. Khoản 1 và khoản
5 Điều 474 BLDS 2005 quy định:
“Điều 474. Nghĩa vụ trả nợ của bên vay
1.Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải
trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
…
5. Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không
đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản
do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.”
Từ những căn cứ trên cho thấy những quyết định của tòa án về xử lý loại
hơp đồng thứ nhất – hợp đồng vay tài sản – là phù hợp với quy định của pháp luật
hiện hành.
Thứ hai, ta cần bàn luận thêm về giá trị pháp lý của loại hợp đồng đang gây
nhiều tranh cãi hiện nay là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ
ba .Trong Bộ luật Dân sự Việt Nam hiện hành chưa có những quy định về loại hợp
đồng này. Với vụ án trên, nếu áp dụng các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự
hiện hành chúng ta sẽ thấy những mâu thuẫn nhất định trong phán quyết của tòa án
khi công nhận hợp đồng thế chấp với sự xuất hiện của 3 chủ thể ( trong khi theo
quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng thế chấp chỉ có 2 chủ thể) mà không
coi đó la hợp đồng bảo lãnh. Trước hết, để hiểu rõ hơn vấn đề này, chúng ta cần
xem xét tính đúng đắn trong quyết định của tòa án khi xác nhận anh Lê Văn
Dương là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản dùng làm thế chấp: “Về quyền sử dụng
đất ở và đất vườn liền kề diện tích 400m 2 tại thửa đất số 53 tờ bản đồ số 124 toạ
lạc tại thôn Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội cấp ngày 28/06/2002
đứng tên ông Lê Văn Dương, Tòa xác định tài sản này là do ông được bố mẹ cho
9

trước khi cưới bà Nghiêm Thị Thu Hà và ông cũng không nhập tài sản này vào
khối tài sản chung của vợ chồng”. Việc xác định tài sản của anh Dương thuộc tài
sản riêng của anh là đúng với quy định của pháp luật hiện hành bởi: Khoản 1 Điều
32 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 quy định: “ Tài sản riêng của vợ,
chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế
riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ,
chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư
trang cá nhân”. Vì anh Dương la chủ sở hữu tài sản nói trên nên việc anh định
đoạt tài sản này là quyền của anh:
Điều 197 Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản.
Điều 198 Bộ luật Dân sự quy định quyền định đoạt của chủ sở hữu chỉ bị hạn chế
khi pháp luật quy định hoặc tài sản đem bán là di tích lịch sử.
Điều 361 Bộ luật Dân sự quy định người có tài sản có quyền bảo lãnh cho
người có nghĩa vụ.
Vì vậy chủ sở hữu của tài sản (kể cả tài sản hình thành trong tương lai) có
quyền dùng tài sản của mình để bảo lãnh cho người khác.
Tuy nhiên theo quy định tại tiết a tiểu mục 1.1 Mục 1 Phần I của Thông
tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT hợp đồng thế chấp bất động sản
nhằm bảo lãnh cho bên thứ ba vẫn gọi là hợp đồng thế chấp. Từ đây, tư cách pháp
lý của hợp đồng trên đã được xác lập. Anh Dương sẽ phải có nghĩa vụ thực hiện
thay nghĩa vụ của ông Dũng nếu đến hạn mà ông Dũng không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ: Điều 355 BLDS quy định:
“Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp
Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp
được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này”
. 2. Vụ việc 2
Ngày 16/4/2006, bà Nguyễn Thị Thu Hương và ông Trần Khắc Nam có lập
văn bản cam kết thể chấp tài sản là ngôi nhà và quyền sử dụng đất tại 253 Thụy

Khê, Hà Nội (thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng) trị giá 3 tỉ đồng để bảo lãnh
cho các nghĩa vụ trả nợ tiền vay của ba người là: bà Nguyễn Thị Cẩm Nhung vay
150 triệu đồng, ông Ngô Văn Hải vay 120 triệu đồng và bà Nguyễn Thị Cẩm Tú
vay 360 triệu đồng tại ngân hàng VPBank( Ngân hàng thương mại cổ phần các
doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam).
10


Trong thời gian bảo lãnh các khoản vay nói trên, vào ngày 19/8/2006 bà
Hương và Ông Nam lại bán trao tay căn nhà này cho bà Lê Thị Minh và bà Minh
hoàn toàn không biết ngôi nhà đó đang là đối tượng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự, hợp đồng mua bán giữa hai bên là hợp đồng viết tay, chưa có công chứng,
chứng thực.
Ngày 16/4/2007, bà Nhung, Tú và ông Hải phải trả tiền vay cho ngân hàng
nhưng họ không trả được, Ngân hàng gọi bà Hương và ông Nam lên để làm việc
nhưng ông bà không đến. Nhân viên ngân hàng tìm đến nhà bà Hương, ông
Nam(nay bà Minh đang ở) lúc đó bà Minh mới phát hiện ra việc căn nhà bà mới
mua đang được thế chấp để bảo lãnh cho nghĩa vụ vay tiền của ba người là : bà
Nguyễn Thị Cẩm Nhung, ông Ngô Văn Hải và bà Nguyễn Thị Cẩm Tú tại Ngân
hàng VPBanhk. Bà Minh yêu cầu bà Hương và Ông Nam trả lại tiền bán nhà cho
mình nhưng không đực chấp nhận. Bà Minh có ý định đưa đơn kiện lên Tòa án.
Vậy vụ việc này giải quyết như thế nào?
Nơi xảy ra vụ án: 253 Thụy Khê, TP Hà Nội.
Chủ thể của vụ việc:
Nguyên đơn: bà Lê Thị Minh.
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thu Hương
Người có liên quan: bà Nguyễn Thị Cẩm Nhung, Ông Ngô Văn Hải và Bà
Nguyễn Thị Cẩm Tú, đại diện của Ngân hàng VPBank.
Cơ quan giải quyết: Chưa có cơ quan giải quyết.
Ý kiến của nhóm về cách giải quyết.

Thứ nhất, căn cứ vào Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005:
'' Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác''.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà
nước có xác định của Ủy ban nhân dân Phường xã về tình trạng ngôi nhà không có
tranh chấp trên cơ sở đó Công chứng hoặc UBND huyện chứng thực.

11


Hai bên phải có mặt tại cơ quan Công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền (đối với nhà ở nông thôn là ủy ban nhân dân cấp huyện) có
đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên kí kết hợp
đồng, cơ quan công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở.
Trong thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng
làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Vậy từ căn cứ pháp lý trên ta có thể thấy việc bà Hương và Ông Nam bán
trao tay căn nhà này cho bà Lê Thị Minh thông qua hợp đồng viết tay, chưa có
công chứng, chứng thực, là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật về hình thức
của hợp đồng. Không chỉ có vậy còn không làm thủ tục sang tên trước bạ tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Chính vì vậy mà theo khoản 2 Điều 122 về điều
kiện có hiệu lực của giao dich dân sự:''...2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện
có hiệu lực của giao dich trong trường hợp pháp luật có quy định.'' và theo Điều
127 về giao dịch dân sự vô hiệu, thì giao dich được xác lập giữa bà Hương, ông
Nam với bà Lê Thị Minh được coi là vô hiệu. Ông Nam và bà Hương phải hoàn trả
lại tiền cho Bà Minh, đồng thời bà Minh phải giao lại căn nhà cho bà Hương và
ông Nam.
Thứ hai, sau khi bà Hương và ông Nam đã giải quyết xong tranh chấp giữa

hai bên thì bà Hương và ông Nam phải có trách nhiệm với Ngân hàng về nghĩa vụ
trả tiền của bà Nhung, Tú và ông Hải. Bà Hương, ông Nam phải đứng ra trả tiền
vay Ngân hàng cho ba ông bà Nhung, Tú và Hải khi ba người không thực hiện trả
được vào Điều 369 Bộ luật Dân sự năm 2005:
'' Xử lý tài sản của bên bảo lãnh.
Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà
bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo
lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo
lãnh.’’
Theo đó, nếu bà Hương và ông Nam không trả được tiền nợ cho Ngân Hàng thì sẽ
phải bán nhà để trả nợ cho Ngân hàng.
III. Ý kiến của nhóm về hướng hoàn thiện pháp luật quy định về thế chấp bất
động sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.
Trên cơ sở nghiên cứu những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn về thế chấp
bất động sản , nhóm xin đưa ra một số những kiến nghị trong việc hoàn thiện quy
định của pháp luật về thế chấp bất động sản sau:
12


Trước hết, cần nghiên cứu sớm để ban hành Luật Đăng kí Bất động sản,
cũng như xác định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai trogn mối quan hệ với
các văn bản có liên quan.
Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng kí thế chấp
bất động sản:
Để hạn chế hiện tượng tiêu cực của công chức, viên chức khi người dân, doanh
nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng kí thì Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho
mục tiêu tin học hoá hệ thống đăng kí trong đó có đăng kí bất động sản.
Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lí về trình tự thủ tục thực
hiện thế chấp bất động sản.
Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động nhận thế chấp:

+ Quy định rõ các trường hợp được thế chấp bất động sản
+ Quy định việc thực thi quyền đối với người sử dụng đất được ghi tên trên
Giấy chứng nhận trong trường hợp cá nhân có vợ ( chồng) theo hướng chỉ người
có tên trong GCN mới được thực hiện quyền thế chấp.
+ Quy định rõ chủ thể có thẩm quyền thế chấp quyền sử dụng đất đối với
người đang được góp vốn.
Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản:
+ Quy định thời điểm phát sinh hiệu lực sẽ do các bên thoả thuận nhằm tôn
trọng quyền tự do cam kết.
+ Quy định giá trị pháp lí của đăng kí thế chấp tại cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền là cơ sở để phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba.
Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động xử lí tài sản thế chấp:
+ Mở rộng quyền xử lí tài san bảo đảm cho bên nhận thế chấp theo tinh thần
BLDS 2005 và các quy định của pháp luật hiện hành về bán đấu giá tài sản
+ Cho phép bên nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận hoặc khi không thoả thuận được thì bên
nhận thế chấp có quyền đơn phương xử lí tài sản thế chấp để thu nợ.

13


Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoat động đăng kí giao dịch bảo
đảm.
C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Trong giai đoạn hiện nay, với những tác động của nền kinh tế thị trường mà
tính chất phức tạp đa dạng của nó ngày càng tăng đã kéo theo sự phát triển của các
quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến bất động sản. Do đó yêu cầu ban hành các
quy định mang tính quy phạm về đăng kí bất động sản là hết sức cần thiết. Pháp
luật hiện hành về đăng kí bất động sản cũng đã phần nào góp phần tạo thuận lợi
cho thị trường bất động sản song còn nhiều tồn tại, hạn chế. Bộ luật dân sự là bộ

luật nền tảng của hệ thống pháp luật tuy nhiên cũng còn nhiều thiếu sót về vần đề
này. Trong giới hạn bài viết, với 2 vụ việc san sự cụ thể đã chỉ ra một số vấn đề lí
luận cơ bản về tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài
sản đồng thời qua đó chỉ ra một số hạn chế cơ bản của pháp luật hiện hành về vấn
đề này, trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp kiến nghị pháp luật trong thời gian
tới.

14


MỤC LỤC

15