THỰC TRẠNG CÔNG tác QUẢN lý NHÀ nước đối với THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản – NGHIÊN cứu TRÊN các GIAO DỊCH bất ĐỘNG sản QUA sàn GIAO DỊCH AN HƯNG

Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng
giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một
thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá
nhiều lần biến động và khủng hoảng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất
thường cho thị trường bất động sản trong đó có môt nguyên nhân khiến nhiều người
chú ý đó là các tác động của các chính sách nhà nước, các ưu tiên , hệ thông pháp luật ,
các văn bản thi hành
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,
có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là
tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất
GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang,
Hàng Đào rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn
tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công
nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển
dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Việc quản lý và phát triển tốt
thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát
huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội.
Ở Việt Nam, các giao dịch về bất động sản đã tồn tại từ lâu nhưng đó chỉ là
thị trường ngầm, phi chính thức. Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản mới
bắt đầu được thừa nhận khi Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thị trường này chính thức được tồn tại trên văn bản Nhà nước từ năm
1996 trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII.
Thực tế trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta trong thời gian
qua cho thấy: Thị trường bất động sản vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản
thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do
vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn quá mờ nhạt. Vì vậy,

để lành mạnh hoá sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với
hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thì việc nâng cao vai trò quản
lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, em đã chọn đề tài: “ Thực
trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu
trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng” cho đề án của
mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất
động sản và vai trò công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường
này.
Về mặt thực tiễn: Bài viết nghiên cứu thực trạng quản lý Nhà nước đối với
quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam để đề
xuất một số quan điểm và giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối
với sự phát triển của thị trường này.
3. Đối tượng nghiên cứu
Nhằm đạt được mục đích trên, đối tượng mà bài chuyên đề chính là hướng
tới nghiên cứu các vấn đề liên quan đến các chính sách tác động vĩ mô- vi mô,
hướng tới là nội dung quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam.
4.phạm vi nghiên cứu
trong thời gian thực tập tại trường, từ tháng 3/2010 đến hết tháng 5/2010.
được hướng dẫn thực hành tạn tình của bạn bè và tất cả các thầy các cô bộ môn.và

sàn AN_HƯNG đã tạo điều kiện cho em đựoc tiếp xúc với môi trường bất động
sản , và được thực hành tại sàn.trong thời gian này đã tạo điều kiện cho em nhiều
kinh nghiệm thực tiễn hơn, ngoài kiến thức học tại trường
5. Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, xem xét vấn
đề trên quan điểm duy vật lịch sử. Ngoài ra, bài viết còn sử dụng một số phương
pháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh... các dữ liệu kết hợp với
lý luận cơ bản và quan điểm, đường lối của Đảng và nhà nước trong thời kỳ hiện
nay ,kết hợp với thực tế để nhằm đi đến những kết luận mang tính khách quan và
thực tiễn ,bám sats thực tiễn

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. Thị trường bất động sản
1. Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất đông sản
1.1.Khái niệm về bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể
hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những
người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
1.2.Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công
trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai
trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước
được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo
thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu
quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những
cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố
có liên quan của thị trường BĐS.
Theo điều 174 bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời
được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản do luật định.
Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường
BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tác
động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực
hiện.
Thị trường BĐS được phân loại theo các tiêu chí:

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

-thị truờng:
+ Thị trường BĐS

+ Thị trường cho thuê BĐS
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
-Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng,
giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán
hoặc cho thuê.
-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.
-Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
• Thị trường nhà ở và đất ở
• Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh
• Thị trường chuyển quyền sử dụng đất
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể
hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến: là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó
những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số
lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
- Các đặc điểm của thị trường bất động sản:
+ Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
+ Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
+ Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
+ Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường khôn hoan hảo.
+ Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về
cầu và giá cả bất động sản.
+ Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
+ Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố

pháp luật.

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

+ Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường
vốn.
+ Thứ chín: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
2. Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản
2.1: Vai trò của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản co 7 vai trò chủ yếu sau:
- Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất phát
triển.
Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản là cầu
nối giữa tiêu dùng và sản xuất hàng hoá bất động sản. nó thực hiện các mối quan hệ:
Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoá…..
Khi thị trường bất động sản không được phát triển, ngưng trệ, sự chuyển hoá
sẽ gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái
sản xuất trong quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường bất động sản phát triển thì
tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh bất
động sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản cũng đẩy
mạnh quá trình sản xuất của mình.
- Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu
tư phát triển.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo ra nguồn

vốn cho các ngành sản xuất vật chất khác. Bản thân bất động sản là một tài sản của
quốc gia, trong quá trình phát triển nó tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thị
trường, làm tăng tài sản cố định trong xã hội. trong thị trường bất động sản có thị
trường thế chấp, là thị trường vay vốn thông qua các hoạt động thế chấp. làm cho
lượng vốn huy động tăng lên, giải quyết nguồn vốn cho các ngành. Thị trường góp
vốn liên doanh có thể góp vốn bằng các bất động sản để đầu tư sản xuất để cùng
chia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách
nhà nước.
Đối với nước ta nguồn thu của nhà nước liên quan đến các bất động sản là
nguồn thu cố định và chiếm phần lớn trong các nguồn thu của nhà nước. khi thị
trường bất động sản phát triển thì nó sẽ thể hiện làm tăng hai nguồn thu sau của nhà
nươc:
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước sẽ thu được
nhiều hơn từ các phí mua bán chuyển đổi các quyền về đất đai.
Mở rộng các phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu được
cũng tăng lên.
Nhà nươc đánh thuế 5% đối với mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản như
sau:
1% phí trước bạ hay là phí làm thủ tục đăng kí
4% thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường
trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.

Thị trường chung là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường
lao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản. do đó sự phát triển của thị
trường bất động sản ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và ảnh hưởng đến thị
trường chung.
Trong hội nhập quốc tế thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nước
ngoài. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài
nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước
ngoài tham gia vào các hoạt động trong thị trường bất động sản trong nước. qua đó
mở rộng quan hệ quốc tế
- Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội.
Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh nhất là thị trường đất
đai, là chính sách không phù hợp, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu
cơ, lũng đoạn thị trường…. điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin của người
dân về các chủ trương chính sách của nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trường
bất động sản. do đó sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống của con người và các hoạt động
xã hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều
hoà cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn
định hơn.
- Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân.
Khi thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy phát triển khoa học, kỹ
thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản
xuất mà còn phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi
giải trí…. Hơn nữa còn thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi chốn
ăn ở, giao thông, thông tin liên lạc….
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

- Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,
trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta
mới thấy rõ được những bất cập của chinh sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan đất đai là quan hệ kinh tế quan hệ xã
hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó từ thị trường đất đai nhà nước sẽ
thấy rõ những bất cập của chính sách đối với hệ thống quản lý đất đai. Qua đó nhà
nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sach, mà còn cả công
tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. từ đó khắc phục tình trạng thị trường
ngầm về bất động sản.
b: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS .
Thị trường bất động sản có 9 đặc điểm sau:
- Thứ nhất: tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch là nơi xuất hiện của
hàng hoá giao dịch, còn với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại tách biệt
so với hàng hoá bất động sản giao dịch. Vì thế quan hệ giao dịch bất động sản
không kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua 3 khâu cơ bản:
Đàm phán tại chợ giao dịch cung cấp các thông tin về bất động sản giao dịch.
Kiểm tra thực địa kiểm tra tính có thực và kiểm tra độ chính xác của các thông
tin về bất động sản. đánh giá các yếu tố bề ngoài của bất động sản.
Đăng kí pháp lý thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
- Thứ hai: thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm của đất đai là không hao mòn không mất đi và người ta có quyền sở hữu
hay có quyền sử dụng đất đai, không sử dụng đất đai như các hàng hoá thông
thường khác. Điều họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các loại hàng
hoá thông thường khác mà phải xác đinh trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả
năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

- Thứ ba: thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không di dời được, gắn liền với nó là những điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. do đó cung và cầu bất động
sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mô phát triển. mặt khác thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

tâm lý tập quán thị hiếu, do đó mỗi vùng mỗi khu vực đều có những đặc trưng riêng
về cung cầu bất động sản.
- Thứ tư: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng hóa bất
động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Do bất
động sản mang tính dị biệt cho nên khó có thể tìm ra bất động sản tương tự nhau để
so sánh cạnh tranh. Mà số lượng cung và cầu bất động sản đều có số lượng nhỏ,
không đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo
- Thứ năm: cung về bất động sản phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Thời gian tạo ra bất động sản lâu do bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng.
Cung bất động sản là có giới hạn mà cầu về bất động sản luôn tăng, cung cầu được
coi là không co giãn với giá cả. do vậy sự thay đổi về giá thường là do sự mất cân
đối cung cầu, hay nói cách khác giá là do quan hệ cung cầu quyết định. Giá cả bất
động sản sẽ tăng khi cung trên thị trường bất động sản phản ứng chậm hơn cầu về
bất động sản.
- Thứ sáu: thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Do bất động sản có giá trị lớn do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản

đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn. lượng vốn này phải được huy động từ thị trường
vốn. Để kinh doanh bất động sản thì phải có một nguồn vốn cố định mà theo quy
định của nhà nước thì người kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu là 6 tỷ đồng.
thị trường vốn hoạt động phát triển sẽ là nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường
bất động sản và ngược lại.
- Thứ bẩy: các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên
nghiệp.
Đòi hỏi phải có sàn giao dịch bất động sản, người quản lý sàn giao dịch phải có
chứng chỉ về chuyên môn. Trên sàn giao dịch phải có niêm yết tất cả các thông tin
cho các bên tham gia. Những người tham gia hoạt động định giá, môi giới cũng
phải có chứng chỉ hành nghề.
- Thứ tám: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó đòi hỏi phải có việc quản lý của nhà
nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch về
bất động sản. sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu
tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn hơn. Hơn nữa
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

thông qua việc quản lý thị trường nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế
đối với các giao dịch bất động sản.
- Thứ chín: việc tham gia hay rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn phức tạp và
đòi hỏi có thời gian.
Để tham gia vào thị trường thì đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn trên 6 tỷ đồng theo
quy định của nhà nước. thông tin thì ít, nguồn nhân lực có kinh nghiệm cũng khan
hiếm. bất động sản có giá trị lớn người tham gia thị trường này không đông, việc

tham gia mua bán không đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hoá khác, việc
tìm người mua và người bán là rất khó khăn.
II. QLNN đối với thị trường BĐS
1. Khái niệm
Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là những tác động liên tục thông
qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của nhà nước( bao gồm: quy hoạch
và kế hoạch hoá, công cụ tài chính, luật pháp). Để điều tiết kiểm soát,của các chủ
thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản nhằm đưa nó vận động theo
đúng mục tiêu định hướng của nhà nước
2. Sự cần thiết phải QLNN đối với thị trường BĐS
Vấn đề nhà nước quản lý nền kinh tế là một vấn đề cổ điển đã có từ rất lâu
nhưng đến tận hôm nay vẫn có nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này.
Việc quản lý nhà nước đối với nền kinh tế đã được lý luận và thực tế khẳng
định là cần thiết. Hiện nay mô hình được các nước tiên tiến trên thế giới sử dụng đó
là mô hình tổng hợp thị trường và nhà nước. Trong mô hình nền kinh tế hỗn hợp thị
trường và nhà nước, thì ta thấy nền kinh tế thị trường có những mặt tích cực nhưng
nó cũng có những mặt tiêu cực. mặt tích cực đó là chúng kích thích khả năng sáng
tạo của nền kinh tế, từ đó khai thác hiệu quả tiềm năng của nền kinh tế, kích thích
khoa học công nghệ phát triển….. áp dụng vào thực tế, ta có thể thấy đựoc rằng khi
những mâu thuẫn không thể giải quyết được thì bàn tay nhà nứơc sẽ tham gia và
điều tiết.Và thị trường được đánh giá theo khía cạnh khác.
Nhưng bên cạnh đó cũng có những mặt tiêu cực đó là: độc quyền, do chạy theo
những lợi ích khác bịêt nên tạo ra những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực công
cộng, chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người…..
Do đó để khắc phục những thất bại của thị trường thì cần phải có sự can thiệp
của nhà nước vào nền kinh tế. Hay có người còn nói nền kinh tế thị trường tự phát
là bàn tay ‘vô hình”. Nền kinh tế dưới sự quản lý của nhà nước là ‘ bàn tay hữu
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48

Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

hình’. Nếu chỉ có một bàn tay thì vỗ không kêu do đó cần phải có sự kết hợp của cả
hai bàn tay.
Xét trong thị trường bất động sản ta thấy rằng thị trường bất động sản là một
thị trường đặc biệt. Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng của nó: thị
trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường;
chịu sự chi phối của pháp luật và nhà nước. do có những đặc điểm riêng này nên
càng dẫn đến những khuyết tật của thị trường bất động sản. Do đó sự cần thiết của
quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là rõ nét và cần thiết. thông qua
những chủ trương đường lối chính sách của đảng và nhà nước về thị trường bất
động sản để điều tiết thị trường. Thông qua đó mà các giao dịch được phép công
khai và minh bạch tạo ra lòng tin của người dân đối với nhà nước. thông qua việc
quản lý nhà nước thì đất đai được khai thác sử dụng hợp lý có hiệu quả, đúng mục
đích, tiết kiêm, và có định hướng lâu dài.
Do đó công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là cực kỳ cần đối
với mọi quốc gia chứ không riêng gì đối với nước ta
Việc tham gia với bàn tay của nhà nước nhằm rất nhiều mục đích khắc phục
các thất bại của thị trường.hiện nay thị trường bất động sản gặp phải rất nhiều khó
khăn. Ví dụ cụ thể như: tại sàn AN-HƯNG , khi một dự án được đề ra, và phê
duyệt. thì công tác giải phóng mặt bằng xảy ra rất nhiều những thực trạng như: rắc
rối về đền bù, thu hồi đất.các tranh chấp xảy ra , nhiều mâu thuẫn không thẻ giải
quyết. và nhiều dự án đã ngưng hoạt động trong thời gian dài.
Vai trò và tính tất yếu của quản lý Nhà nước trong quá trình hình thành và phát
triển thị trường bất động sản thể hiện ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, trong điều kiện Việt Nam – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước đại diện chủ sở hữu về đất đai nên việc quản lý đất đai nói chung và bất động
sản nói riêng là thực hiện quyền của Nhà nước về sở hữu đất đai và bất động sản.

Lịch sử hình thành và phát triển của nhân loại đã chỉ ra rằng đất đai là tài
nguyên được hình thành và chứa đựng trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ
sở đó, xã hội loài người mới hình thành và phát triển. Có nghĩa là không một cá
nhân hay tập đoàn người nào tạo ra đất đai được, mà đất đai là món quà do thiên
nhiên ban tặng. Vì thế, xét về nguồn gốc, đất đai thuộc quyền sở hữu chung của
toàn xã hội. Xã hội loài người phát triển, mỗi tập đoàn người khai phá, chiếm giữ và
bảo vệ một vùng đất đai và theo đó, đất đai thuộc sở hữu của tập đoàn người riêng
biệt, có thể là một cộng đồng, một quốc gia.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

Như vậy, xét cả về mặt nguồn gốc tự nhiên, lịch sử chiếm hữu, khai phá và
cải tạo thì đất đai không phải là tài sản của cá nhân nào mà là tài sản thuộc sở hữu
chung của xã hội. Do đó, bản chất sở hữu đất đai là sở hữu chung của xã hội hay sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Thứ hai, nước ta đang trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường do
đó mọi yếu tố nguồn lực đầu vào và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá,
trong đó quyền sử dụng đất cũng không ngoại lệ. Quán triệt quan điểm trên, đất đai
tham gia vào thị trường bất động sản phải được coi là hàng hoá một cách rộng rãi.
Có nghĩa là quan hệ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều
tiết của quan hệ cung cầu và điều tiết của cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước. Nếu như để đất đai tham gia vào thị trường chỉ chịu sự điều tiết của riêng thị
trường thì sẽ dẫn đến bất bình đẳng trong xã hội mà nguyên nhân chính là do đặc
tính vốn có của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối làm đất đai mang lại cho người
chủ sở hữu hoặc sử dụng những nguồn lợi ngoài mức đầu tư của người chủ sử dụng
đất. Do vậy, quản lý Nhà nước nhằm điều tiết địa tô một cách hợp lý là một yêu cầu

khách quan, là cơ sở để khắc phục bất cập trong quá trình phát triển thị trường đất
đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Thứ ba, quá trình hình thành chủ thể kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa
được dựa trên mô hình thị trường và Nhà nước. Nếu như ở nước phát triển – nơi đã
có nền kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm – vai trò của Nhà nước chủ
yếu là khắc phục những khuyết tật của thị trường thì ở những nước đang phát triển –
Nhà nước chưa có nhiều kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải
khắc phục những khuyết tật của nó. Theo quy luật đó, ở Việt Nam, thị trường bất
động sản vẫn đang trong quá trình hình thành sơ khai - quản lý của Nhà nước là
điều rất quan trọng để tạo lập sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường bất động
sản, hạn chế và khắc phục những khuyết tật của thị trường bất động sản. Chính các
văn bản pháp luật của Nhà nước về đất đai đã tạo một hành lang pháp lý để các giao
dịch loại này trở thành quạn hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của
Nhà nước, từ đó tạo ra thị trường bất động sản chính thức.
Thứ tư, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi thực hiện cam kết mở cửa
thị trường, do đó Nhà nước với tư cách là đại diện quốc gia quản lý thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng cần phải có các biện pháp quản lý để bảo
vệ lợi ích quốc gia.

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

Như vậy, cần khẳng định vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản là xuất phát từ những cơ sở kinh tế khách quan. Nói đến thị trường bất
động sản có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một thị trường bất động sản công
khai, tự giác, đảm bảo mối quan hệ về bất động sản được Nhà nước kiểm soát chặt

chẽ, trong đó, con người - chủ sử dụng tài sản bất động sản được hưởng những
quyền lợi chính đáng của mình với tài sản đó.
3. Nội dung của quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam
a. Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản
Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế là những công cụ chủ yếu trong quản lý
Nhà nước về bất động sản và cũng là căn cứ, chính sách quan trọng để đảm bảo tính
thống nhất, khả thi và tính hiệu quả cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển. Thị trường bất
động sản được định nghĩa là tổng hoà các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp bất
động sản tại khu vực nhất định trong thời điểm xác định. Thị trường này phồn vinh thì
có nhiều dự án phát triển bất động sản được đầu tư, quy hoạch được thực hiện sớm và
đô thị càng phát triển.
b. Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản
Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở và các
luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch bất động sản là hệ thống
pháp luật chi phối thị trường bất động sản. Ngoài ra thị trường này còn chiụ sự chi
phối của hệ thống văn bản dưới luật như như pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ
thị... Việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật này là cơ sở đảm bảo tính đồng bộ
trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản.
c. Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước, bộ máy tổ chức đăng
ký các hoạt động liên quan tới bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người tham gia giao dịch
Ở Việt Nam, trách nhiệm quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất
động sản được quy định tại điều 13 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về
hoạt động kinh doanh bất động sản.

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh
doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt
động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Ngoài ra, việc tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong việc thực hiện các thủ
tục giấy tờ liên quan đến các giao dịch này, bảo vệ quyền lợi các chủ thể tham gia
cũng phải thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản
(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho...) được thực
hiện một cách đơn giản, minh bạch và công bằng hơn.
d. Tạo lập đồng bộ các yếu tố hình thành thị trường bất động sản
Do đặc tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên thị trường bất động sản
thường hình thành tự phát và hoạt động tự do theo các giao dịch. Vì thế để có thể
quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường này, Nhà nước cần phải đứng ra định
hướng và tổ chức hệ thống các sàn giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá,
đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả để các thị
trường tiềm năng trở thành hiện thực.
e. Tổ chức thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản để đảm bảo thị trường
này phát triển công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật
Muốn vậy Nhà nước phải có các giao dịch cụ thể về điều tiết đối với bất
động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh
doanh bất động sản cũng như phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ
chức, cá nhân trong và ngoài nước. Hơn nữa, Nhà nước cũng cần quy định cụ thể về
các hành vi bị cấm khi tham gia thị trường bất động sản như: hoạt động kinh doanh

bất động sản không đăng ký kinh doanh, đầu cơ đất, môi giới bất động sản và định
giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của pháp luật, cung cấp thông
tin về thị trường bất động sản không trung thực... Song song với nó là hệ thống các
quy định về xử lý vi phạm từ xử lý kỹ thuật, xử phạt hành chính cho tới truy cứu
trách nhiệm hình sự nhằm đảm bảo mọi sai phạm đều được xử lý nghiêm minh.
f. Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về bất động sản nhằm đáp
ứng cho các tổ chức, cá nhân, công dân có nhu cầu tìm hiểu thị trường này hay
giao dịch và vệc quản lý bất động sản của các cơ quan Nhà nước.
Thông tin về thị trường bất động sản không những là nhu cầu của các nhà
kinh doanh, nhà quản lý trong lĩnh vực này mà còn là nhu cầu của toàn thể các công
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

dân khác trong việc tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích cũng như xây dựng chiến lược...
vì thế, để đảm bảo sự minh bạch cũng như tính công khai của thị trường này, Nhà
nước chủ động xây dựng hệ thống thông tin mở như trên các trang web, đài bào,
tivi... cung cấp đầy đủ thông tin về thị trường này để những người có nhu cầu dễ
dàng tìm kiếm.
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:
Trong quá trình nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì
em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản như sau:
Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật:
cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sàn: nhà nước ban hành hệ thống
văn bản pháp luật để làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản. các văn bản hệ

thống pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của thi trường bất động sản
bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, các luật thuế liên
quan… cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các pháp lệnh, nghị định, thông tư,
chỉ thị… cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên.
Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thị
trường bất động sản. như các chính sách tài chính thuế đối với đăng kí bất động sản,
các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong thu hồi đất, các
trái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh doanh nghề các loại
dịch vụ bất động sản.
Nhân tố thứ hai đó là các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị
trường bất động sản:
Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ
thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ
yếu của nhà nước về thị trường bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự
phát triển thị trường bất động sản. các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để
phát triển thị trường. nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bất động sản và thị trường
bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả.
yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới
công việc quản lý:
vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản
tách biệt với hàng hoá bất động sản. thị trường bất động sản phải được giao dịch tại
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản. các
chợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của

nhà nước do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát. Do đó nhà nước cần có các
biện pháp để đưa các giao dịch bất động sản lên các sàn giao dịch nằm trong sự
quản lý của nhà nước. để các sàn giao dịch theo định hướng xã hội hoá, cung cầu
gặp nhau, đảm bảo yêu cầu giao dịch đảm bảo hiệu quả, để các thị trường tiềm năng
thành hiện thực.
yếu tố thứ tư là bộ máy quản lý cán bộ của nhà nước liên quan đến thị trường
bất động sản.
Phải tổ chức bộ máy quản lý của nhà nước sao cho thống nhất từ trung ương
đến địa phương tránh sự chồng chéo không đáng có. Tổ chức bộ máy nhà nước
chuyên về quản lý thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ trong việc hoàn
thành các giấy tờ liên quan đến mua bán trên thị trường. đào tạo đội ngũ cán bộ có
chuyên môn cao có năng lực và kiến thức về thị trường

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

CHƯƠNG II:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – NGHIÊN CỨU TRÊN
CÁC GIAO DỊCH TẠI SÀN BĐS AN-HƯNG
I .Giới thiệu về sàn giao dịch BĐS An Hưng
Sàn giao dich bất động sản AN-HƯNG được thành lập theo chứng nhân kinh
doanh số: 0103021016 so sở Kế Hoạch & Đầu Tư thành lập vào ngày 29/11/2007
Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản AN-H ƯNG, hoạt động trong lĩnh
vực bất động sản chuyên nghiệp,Công ty được thành lập vào năm 2007 theo giấy
phép kinh doanh số 0103021016.Công ty cung cấp dịch vụ Mua & Bán, Thuê &

Cho Thuê BĐS Uy tín và hiệu quả hàng đầu Hà Nội Sản phẩm BĐS phong phú đáp
ứng mọi nhu cầu Đội ngũ chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp.Tầm nhìn chiến lược
sâu rộng Cam kết bảo đảm thành công tới từng bán hang…
Công ty đã gây dựng được hình ảnh, khẳng định được thương hiệu tạo dựng
niềm tin trong long khách hang. Cái tên AN-HƯNG cũng đã nói nên được đặc trưng
của công ty đó là một công ty lấy việc đầu tư vào bất động sản là chính. từ lúc mới
thành lập số nhân viên là 3 sau 1năm số từ lúc mới thành lập số nhân viên là 3 sau 1
năm hoạt động thì số nhân viên chính thức là trên 10 người và hơn 2 nghìn cộng tác
viên. Công ty cũng đã thành lập được câu lạc bộ những nhà đầu tư bất động sản
chuyên nghiệp. Với thành phần là những nhà đầu tư và những người đam mê bất
động sản, câu lạc bộ hoạt động thường xuyên với khối lượng thông tin đa dạng.
Công ty không chỉ tập trung vào kinh doanh dịch vụ mà còn bắt tay vào đầu tư
những dự án...
Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản AN-HƯNG chuyên đầu tư vào các
bất động sản cho thuê, mua bán các dự án, đất thổ cư, chung cư , nhà cao ốc……với
đội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết với nghề .có khả năng
đáp ứng được nhu cầu của mọi mức khách hàng đặt ra.
Các dịch vụ đa dạng của công ty bao gồm rất nhiều các lĩnh vực trong đó có
các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu đó là:
• dịch vụ môi giới thuê và chothuê các bất động sản
• các tư vấn pháp lý với các chuyên gia giàu kinh nghiệm
• dịch vụ quảng cáo-PR sản phẩm và dịch vụ
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

• các thử tục trọn gói bất động sản

• quản lý các dự án khu chung cư, nhà cao tầng m biệt thự
• vv………………………………….
Phưong trâm “”luôn luôn đi trước đón đầu “” của công ty Với vai trò là một
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản công ty
có nhiệm vụ:
Đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về dịch vụ môi giới.
Đội ngũ tư vấn giúp các nhà đầu tư cũng như các khách hàng thực hiện các
giao dịch được diễn ra nhanh chóng độ tin cậy cao, tiết kiệm được thời gian nâng
cao hiêuj quả cho các nhà đầu tư cũng như những khách hàng.Giúp bộ máy nhà
nước hình thành và phát triển lên thị trường bất động sản một cách chuyên nghiệp ở
Việt Nam.
II.Thực trạng công tác QLNN đối với thị trường BĐS VN
1.Những mặt đạt được trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản ở Việt Nam
Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam thể
hiện trước hết ở việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý, đồng
thời ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy định về việc tính giá
trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở
hữu Nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng, ban hành các chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và
nhà ở... trong Luật, Chỉ thị, Công văn, Nghị định... Phân tích thị trường bất động
sản ở nước ta cho thấy chính những quy định đó về quản lý thị trường bất động sản
là yếu tố mang tính quyết định đến cả quá trình hình thành và phát triển của thị
trường này ở nước ta. Những quy định đó đã và sẽ tiếp tục được các cơ quan chức
năng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản, đồng thời dần
dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được. Hoạt động của thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay mặc dù còn rất manh nha nhưng đã góp
phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng,
kinh doanh của đất đai nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành nguồn lực to lớn
trong công cuộc phát triển kinh tế của cả nước. Thực tế cho thấy trong những năm

qua, quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta đã đạt được những
thành quả nhất định, tạo thuận lợi cho sự phát triển thị trường bất động sản ở nước

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

ta. Từ cải cách trong việc ra các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đến các
cải cách hành chính trong quá trình quản lý quản lý đã và đang phát huy những ưu
điểm của nó. Kết quả mang lại là: Số lượng các đơn vị tham gia vào cung ứng nhà ở
gia tăng đã đáp ứng phần nào được cầu về nhà ở đang tăng mạnh; thị trường quyền
sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển...
Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là một bước tiến lớn trong việc ban hành hệ
thống văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện để quan hệ đất
đai tiếp cận được với thị trường và cơ chế thị trường hàng hoá nhiều thành phần có
sự quản lý của Nhà nước. Các quy định của Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi
cho các doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế khác nhau như doanh nghiệp Nhà
nước, tư nhân, cổ phần... được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở kinh
doanh. Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở đã góp phần tạo điều kiện khắc
phục các tiêu cực trong quản lý nhà đất, động viên được nhiều thành phần kinh tế
tham gia xây dựng nhà ở, giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ở
các vùng đô thị lớn.
- Việc công nhận đất đai có giá chính là đã công nhận đất đai là hàng hoá,
một loại hàng hoá đặc biệt cũng đã là một thành công lớn đối với công tác quản lý
Nhà nước về thị trường bất động sản. Song song với các quy định của pháp luật,
Nhà nước đã có những chính sách tích cực đối với thị trường bất động sản, đó là các
chính sách ưu đãi, chính sách tài chính, kinh tế nhằm khắc phục những khiếm

khuyết của cơ chế thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.
- Việc Nhà nước cho phép đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng và đấu thầu
quyền sử dụng đất với các Quyết định trong cơ chế tài chính về việc sử dụng quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã đem lại những kết quả khả quan, tạo nguồn
thu lớn cho ngân sách phục vụ cơ sở hạ tầng, mở ra cơ chế thoáng hơn cho hoạt
động giao dịch quyền sử dụng đất. Như vậy, cơ chế đấu giá không chỉ tăng nguồn
thu cho ngân sách mà còn tạo ra một loại hình giao dịch mới trong thị trường trao
đổi quyền sử dụng đất. Thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước
từ chỗ chỉ là người đứng bên ngoài thị trường này nay đã trở thành một tác nhân
tham gia thị trường trong việc cung ứng đất đai.
- Một thành công nữa của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản là đã thiết lập được bộ máy quản lý Nhà nước, cơ quan chuyên môn về
quản lý thị trường bất động sản. Các cơ quan này không những đóng vai trò đứng ra

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

giải quyết những mâu thuẫn trong các mối quan hệ, mặt khác nó cũng đã đáp ứng
được các nhu cầu cấp thiết hiện nay và ngày càng đem lại nhiều kết quả khả quan.
- Ra đời sàn giao dịch bất động sản là bước tiến quan trọng trong quá trình
công khai, minh bạch hoá và đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia thị trường
này. Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định khi kinh doanh bất động
sản thông qua sàn giao dịch bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua
sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Từ đó cho thấy được sự nhất
quán trong quản lý về giao dịch bất động sản của các cơ quan quản lý thị trường

này; hơn nữa, quy định này cũng góp phần làm giảm bớt các giao dịch ngầm đã tồn
tại từ rất lâu.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng đạt được những thành công
nhất định trong việc đẩy mạnh thị trường cung nhà ở, văn phòng... đáp ứng cho
lượng cầu đang ngày một gia tăng ở đô thị. Đó là sự kiện Hà Tây, Mê Linh – Vĩnh
Phúc và 4 xã của Hoà Bình sáp nhập vào Hà Nội đã mở ra một thị trường cung ứng
bất động sản lớn, giúp giảm bớt mật độ dân cư trong thành phố. Tuy nhiên, công lao
của việc giảm mật độ dân cư nội thành phải kể đến là nhờ công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Bởi những cơn sốt hay đóng băng thị trường bất động sản chịu
ảnh hưởng lớn của công tác quy hoạch, kế hoạch. Trong thời gian qua, bằng việc
thành công của các dự án nhà chung cư, khu đô thị mới (như khu đô thị mới Phú
Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm,...) đã đáp ứng một lượng nhà ở, văn phòng cho thuê
không nhỏ trên thị trường bất động sản, làm hạ nhiệt cơn sốt nhà đất đang bao trùm
trong cuộc sống đô thị.
Các chính sách áp dụng cho thị trường bất động sản cũng đạt được những kết
quả khả quan. Trong đó phải kể đến chính sách khuyến khích đầu tư vào đất trồng
cây lương thực, chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp... Đó
không chỉ đơn giản là chính sách nhằm phát triển đồng bộ các ngành sản xuất mà đó
còn là chính sách nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Qua đó, người có đất
tích cực trồng cây lương thực cung cấp cho thị trường nông sản hơn, an ninh lương
thực được đảm bảo và hạn chế phần nào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang các loại hình đất khác đang ngày một tràn lan. Mặt khác, các công
cụ tài chính cũng góp công không nhỏ làm bình ổn những cơn sốt của thị trường bất
động sản như thuế, phí, lệ phí...

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48

Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà đang ngày một được đẩy
nhanh tiến độ và phạm vi. Sắp tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ ra quyết định
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất
bằng hình thức cho ghi nợ các khoản thuế, lệ phí, phí phải nộp đối với các trường
hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Có thể nói, thực hiện được
quyết định này thì một lượng không nhỏ đất sẽ được cấp giấy chứng nhận, từ đó các
giao dịch trong thị trường bất động sản sẽ dễ dàng công khai, minh bạch hơn, giúp
thị trường này phát triển lành mạnh.
2. Những hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động
sản ở Việt Nam
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta đã cho thấy
những thành công nhất định trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này
nhưng cũng đồng thời chỉ ra nhiều tồn tại nảy sinh trong quá trình quản lý đó mà
khắc phục là điều rất cần được làm càng sớm càng tốt. Đó là:
- Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sản còn nhiều bất cập. Hệ thống
văn bản pháp luật về bất động sản vào hoạt động của thị trường này từ Luật đến
Nghị định, Thông tư còn thiếu đồng bộ và chồng chéo gây khó khăn cho người
muốn tham gia. Việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
dân là một trong những lỗ lực nhằm bảo vệ lợi ích của những người có quyền tài
sản và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự trong thị trường bất động
sản. Tại khoản 1 Điều 693 Bộ Luật Dân sự có quy định một trong những điều kiện
chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, các thủ tục quy định trong việc xem xét cấp giấy chứng nhận quá phức tạp.
VD: Một người có bất động sản chuyển dịch sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp
thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ; làm các thủ tục tài chính xong người đó quay lại
cơ quan địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ, trích lục bản đồ... rồi
mới có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, từng công việc

trong thủ tục trên không phải vài ngày là xong được mà có khi mất cả tháng sau khi
làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới được duyệt để đi nộp lệ
phí... Trong khi đó, phần lớn người sử dụng đất hiện nay lại thiếu các điều kiện theo
quy định của Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu là do nước ta trải qua một thời gian
dài chiến tranh, hồ sơ đất đai bọ thất lạc và có sự xáo trộn trong quan hệ sử dụng đất
đai... Chính vì vậy, mặc dù biết rằng việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

quyền sử dụng các loại đất là biện pháp quan trọng nhằm xác lập trật tự quyền sử dụng
đất và tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước trong giao dịch của thị trường này, nhưng
việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn rất hạn chế. Dưới đây là
báo cáo về kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005:
Nhìn vào những con số trên có thể thấy được, ngay với Hà Nội là thủ đô cả nước
luôn đi đầu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà mà tỷ lệ
cấp giấy chứng nhận cũng chỉ đạt khoảng 76%; trong khi đó ở Tuyên Quang - tỉnh
miền núi phía Bắc, số liệu này cũng chỉ đạt trên 42%. Như vậy, mục tiêu mà Chính
phủ đưa ra là đến hết năm 2005 phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà đất ổn định, không có tranh
chấp đã không hoàn thành.
Một tồn tại nữa trong vấn đề này là: hiện nay, các văn bản pháp luật mới chỉ quy
định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị
chứ chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở nông thôn hay các loại nhà dung vào mục đích khác như: khách sạn, nhà hàng,
rạp hát, nhà xưởng... Hơn nữa, theo quy định thì đất đai được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng những tài sản

trên đất lại được đăng ký quyền sở hữu do Bộ Xây dựng quy định nhưng chưa có
văn bản nào hướng dẫn cụ thể. Hơn nữa, mặc dù Chính phủ đã yêu cầu các cơ quan
chức năng phải thực hiện ngay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản trên đất nhưng việc đó vẫn chưa được tiến hành. Hiện nay
đang thực hiện theo thông tư 01/TT của Bộ Tài nguyên và Môi trường là ghi vào
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tài sản trên đất nhưng việc ghi này lại coi là
không có tính pháp lý. Nói chung là những điều không chặt chẽ về mặt pháp lý đó
khiến cho tình hình kinh doanh bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng kém thu
hút và thêm phần phức tạp.
Bất cập khác phải kể đến là việc Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã quy
định là người bán phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế,
khoản thu này người mua thường phải nộp khi tiến hành làm thủ tục đăng ký
chuyển quyền sử dụng đất. Hậu quả là sự phổ biến của tình trạng chuyển quyền sử
dụng đất chui, Nhà nước không thu được thuế và người dân cũng không an toàn về
mặt pháp lý.
Về việc đăng ký bất động sản: Theo đánh giá của nhiều đại biểu, hiện nay
việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

luật, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai các quy định pháp luật về
đăng ký bất động sản. Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động
đăng ký bất động sản cũng bị phân tán do pháp luật quy định các bộ có chức năng
quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại
bất động sản tương ứng. Sự phân tán này dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản
lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp hiệu quả và không tách

bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản.
- Thiếu các chính sách phù hợp để quản lý thị trường bất động sản theo cơ
chế thị trường. Bất động sản là hàng hoá có 2 tính chất: thứ nhất, nó là hàng hoá
mang tính chất kinh tế nên phải thuận theo kinh tế thị trường; thứ hai, cũng mang
tính xã hội và liên quan mật thiết đến đời sống của người dân. Do đó, Nhà nước
phải có chính sách quản lý, không thể bỏ mặc cho bàn tay thị trường điều tiết được.
Tuy nhiên, Nhà nước đôi khi lại đặt ra những quy định hay nghĩa vụ tài chính mà
những nghĩa vụ này chỉ có lên mà không có xuống. Mặt khác, chính sách đáng nhẽ
là công cụ tạo điều kiện tốt thì đôi khi nó lại tạo rủi ro. Người sử dụng cũng như
nhà đầu tư khó đưa ra quyết định do những chính sách rất hay thay đổi. Đây là vấn
đề mà các nhà đầu tư cho là “rủi ro chính sách” và đôi khi điều đó cũng làm họ
không xác định được phương án kinh doanh.
Ví dụ: Sau một thời gian dài áp dụng khung giá đất theo Nghị định 87/CP đã
cho thấy sự bất cập trên thực tế. Giá đất được xây dựng theo khung giá quy định của
Chính phủ tại các địa phương mới chỉ bằng 30 – 60% giá đất giao dịch trên thị
trường. Điều này đã khiến cho công tác bồi thường đất để giải phóng mặt bằng gặp
nhiều khó khăn vì người dân bị thu hồi đất không không chấp nhận giá bồi thường
để di chuyển chỗ ở hoặc sản xuất. Khắc phục bất cập này, Nhà nước lại phải trợ giá
để đảm bảo các công trình được thi công theo đúng tiến độ. Trong khi đó, giá thu
tiền sử dụng đất hoặc tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh thường
thấp hơn giá thị trường làm cho Nhà nước bị thất thu. Mặc dù những năm gần đây
Chính phủ đã có sự điều chỉnh khung giá hàng năm nhưng theo các chuyên gia đánh
giá thì khung giá đó cũng chỉ đạt từ 70 – 80% giá thực tế trên thị trường. Như vậy,
do sự can thiệp không hiệu quả của các chính sách trên đã làm cho giá đất dễ bị biến
động không những do nhu cầu sử dụng mà còn do nhu cầu mang tính đầu cơ tạo nên
những cơn sốt nhà đất. Những cơn sốt này thu hút một lượng vốn lớn của nền kinh
tế vào nhà đất mà không nhằm đầu tư phát triển sản xuất. Những người có nhu cầu
thực sự khó mà thực hiện được kế hoạch đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất và cải
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

thiện chỗ ở do giá đất tăng quá cao. Từ đó. phần siêu lợi nhuận từ việc đầu cơ rơi
vào tay một số ít người, phân hoá giàu nghèo càng rõ rệt, gây bất công và làm cản
trở quá trình phát triển của xã hội.
- Chưa kiểm soát được hiện tượng đầu cơ trên thị trường bất động sản. Đây
chính là nguyên nhân làm cho giá đất tăng với mức độ không thể tin nổi. Thành phố
Hà Nội đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với hơn 56 dự án lớn và 140
dự án nhỏ. Theo ước tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm trên
10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội. Về mặt lý thuyết, điều này sẽ góp phần giải toả sự
căng thẳng của cầu về nhà ở. Nhưng thực tế, ngoài 10% dân số Hà Nôi được hưởng
ưu đãi khi mua nhà do thuộc diện chính sách thì chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội
có đủ điều kiện tài chính để mua những căn nhà này, vấn đề đặt ra ở chỗ, họ không
phải là người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Để mua được nhà dành cho người có thu
nhập thấp thì người mua phải có giấy chứng nhận là người có thu nhập thấp. Tuy
nhiên, vấn đề quan trọng là làm thế nào để xác định một cách chính xác thu nhập
của từng hộ gia đình. Hiện nay vẫn chưa có một cơ quan nào ở Việt Nam có khả
năng giám sát thu nhập của người dân và vô hình chung lại nảy sinh thêm tình trạng
xin – cho, do đó khó có thể đưa ra chính sách bán nhà một cách công bằng. Như
vậy, mặc dù chương trình nhà ở của Hà Nội là nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho
người dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế, xã hội khác nhau bao gồm cả những người
có thu nhập thấp nhưng mục đích này khó có thể thực hiện được. Ngược lại, tình
trạng người dân thiếu nhà để ở đang ngày một cách trầm trọng, thực tế có những
người mua từ 3, 4 căn hộ chung cư nhưng nhu cầu ở thì không có. Hiện tượng
những người có tiền tập trung đầu tư vào bất động sản đã đẩy giá nhà lên cao, tạo ra
những cơn sốt ảo về nhà đất.
- Thiếu một mô hình kết hợp và hỗ trợ hiệu quả các định chế tài chính trung

gian đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Mặc dù hiện nay, một số dự
án đầu tư bất động sản đã tiếp tục nhận sự ủng hộ và tài trợ từ phía ngân hàng,
nhiều dự án trước đây ngân hàng không tài trợ nay đã được tái rót vốn, nhưng trên
thực tế, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng vẫn thiếu
một mô hình và thông lệ phối hợp hỗ trợ hiệu quả của các định chế tài chính trung
gian như các ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư bất động sản hay các quỹ đầu tư
chứng khoán đối với các công ty xây dựng và các dự án phát triển thị trường bất
động sản.

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

- Công tác quy hoạch, kế hoạch: Mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch và
thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị
trường. Đối với nhà quy hoạch thì thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các
chính sách và chương trình phát triển nhằm đạt được các mục tiêu dài hạn, thường
là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. Họ quan tâm đến những công trình sẽ được xây
dựng, nhưng đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tu sửa hay nâng
cấp, hướng tới đô thị phát triển bền vững đậm đà bản sắc dân tộc. Hiện nay, các
chuyên gia quy hoạch đô thị nước ta quan tâm chủ yếu đến việc lập quy hoạch đô
thị và kết quả thực hiện quy hoạch đó, nhưng ít chú ý đến quá trình thực hiện quy
hoạch. Kết quả là, đất đai - nguồn quan trọng để phát triển thị trường bất động sản
bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, vi phạm pháp luật... Hiện tượng đất bị bỏ hoang
phí trong xây dựng cơ bản đang khá phổ biến. Việc giao đất, cho thuê đất không
đúng thẩm quyền đã xảy ra thường xuyên không chỉ ở cấp xã mà còn cả ở cấp
huyện, tỉnh.

Theo đại diện của công ty tư vấn đô thị và khu công nghiệp Việt Nam, vấn
đề của chúng ta là công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém. Công tác
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư
thực hiện còn dàn trải mới tập trung làm quy hoạch tổng thể mà thiếu quy hoạch chi
tiết; quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh; việc công bố quy hoạch để dân và
doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có biến chuyển đáng kể; tính pháp lý
của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và bộ
phận dân cư. Chúng ta cũng thiếu tầm nhìn dài hạn (từ 50 – 100 năm) trong các quy
hoạch tổng thể phát triển đô thị. Việc quy hoạch tổng thể các thành phố, trung tâm
dân cư lớn không theo kịp với nhu cầu phát triển các khu đô thị mới. Nhiều khu đô
thị mới với quy mô nhỏ được quy hoạch chi tiết mà không nằm trong quy hoạch
chung. Vậy có phải là vì những dự án nhỏ đó mà làm mất đi cả quá trình thực hiện
cả một quy hoạch lớn? Đánh đổi này có quá đắt không?
Phải khẳng định rằng, quy hoạch đô thị là để phát triển đô thị. Những
người tham gia phát triển là các cá nhân hoặc tổ chức bỏ vốn cho các dự án đầu
tư xây dựng. Họ không phải là nhà thiết kế hay nhà thầu hoặc là người sử dụng
công trình. Nhà phát triển không chỉ phụ thuộc vào khu vực tư nhân mà còn bao
gồm cả khu vực công. Dự án phát triển bất động sản vừa phải phù hợp với quy
hoạch lại vừa phải thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không
đem lại đủ lợi nhuận thì người kinh doanh bất động sản không thích thú gì loại
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

dự án đó. Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng không
phù hợp với quy hoạch thì chính quyền đô thị, với cố vấn của mình là nhà quy
hoạch, cũng không chấp nhận nó. Vì vậy giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất

động sản có quan hệ khăng khít. Thế nhưng ở nước ta hiện nay mối quan hệ đó
chưa được phản ánh trong phương pháp luận quy hoạch, nhà quy hoạch chưa am
hiểu mấy về thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế đô thị nói chung. Trong
quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển, kể
cả người kinh doanh bất động sản, thiếu sự phối hợp, tham khảo ý kiến lẫn nhau.
Đó là nhược điểm lớn cần khắc phục.
- Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch của thị
trường bất động sản vì thế nó phải là địa điểm thuộc quản lý của Nhà nước và hơn thế,
sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải
có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản để hoạt động. Luật Kinh doanh bất động sản quy định từ 1-12009, giao dịch nhà đất phải thông qua sàn. Tuy nhiên, theo thông tin trong hội nghị sơ
kết về vấn đề này mới đây, có rất ít sàn giao dịch bất động sản thực hiện đúng quy định
pháp luật.
- Thiếu đội ngũ cán bộ quản lý có năng lực và kiến thức về thị trường bất
động sản. Hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường này còn nhiều
hạn chế, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô. Muốn ra được
chính sách phải hiểu được bản chất của kinh tế thị trường. Nhưng đáng tiếc là có
nhiều nhà quản lý vì nhiều lý do khác nhau đã đưa những chính sách thiên về biện
pháp hành chính hơn là những biện pháp mang tích thị trường, kinh tế, thậm chí lại
có những chính sách đem lại rất ít lợi ích xã hội.
Đáng chú ý, hiện nay thị trường về bất động sản ngày càng phát triển nhưng
các cơ quan chức năng chưa kiểm soát được đầy đủ diễn biến của thị trường. Các
giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến. Theo dự đoán
của các chuyên gia về bất động sản, ở các khu vực đô thị, thị trường phi chính quy
chi phối khoảng 70% - 80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đô thị có nhiều
giao dịch nhất, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đăng ký được
khoảng 45%. Ông Trần Kim Chung, chuyên gia Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế
trung ương, cũng cho rằng hiện thị trường bất động sản tưởng như có nhiều cơ quan
nhà nước quản lý nhưng thực chất là thả nổi. Ông Chung đề xuất cần phải có một số

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48