Vai trò của thị trường bất động sản trong việc hoạt động ngân hàng thương mại

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt
Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị
trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận
của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như
thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số
sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào
có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị
trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ
trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Thị trường bất động sản trong những năm vừa qua diễn biến rất phức
tạp, lúc thăng, lúc trầm. Nguyên nhân của sự diễn biến phức tạp đó là do
cung cầu thay đổi. Tuy nhiên, một nguyên nhân nữa dẫn đến sự khủng
hoảng của thị trường bất động sản là do tác động của tín dụng đối với thị
trường này. Khi nguồn tín dụng được bơm quá mức vào thị trường làm
cho thị trường tăng trưởng quá mức giá bất động sản bị đẩy lên quá cao,
khi nguồn tín dụng bị siết chặt thị trường rơi vào thế trầm lắng, ảm đạm.
Vì vậy việc nghiên cứu vai trò của tin dụng đối với thị trường bất động
sản để nắm bắt những ảnh hưởng cũng như xu thế của thị trường bất
động sản cũng như xu thế của tín dụng khi tham gia vào thị trường nhằm
điều tiết nguồn vốn tín dụng cũng như giá cả thị trường BĐS là hết sức
quan trọng trong việc quản lý nhà nước về thị trường này. Các tổ chức,
cá nhân tham gia thị trường sẽ giảm thiểu được các rủi ro trong quá trình
kinh doanh.
I.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi,
mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh
doanh BĐS.

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và
nổi lên một số ý kiến như sau:


Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo
quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân
sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến
đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể.
Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là
đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô
hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một
cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ
giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị
nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ
nhất định.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:


Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên
có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
-Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì
tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành
BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu
tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai
chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ
phận của hàng hoá BĐS.

-Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường
nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho
rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị
trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận


của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy
đủ.
-Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh
trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm
người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái
niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho
rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo
quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ
đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can
thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một
lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các
mặt trong nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc
gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có
khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng
giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước

thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang
phát triển trong vòng 30 năm qua. Bất động sản còn là tài sản lớn của
từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản
ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn
là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp
Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên


cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải
pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành
hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế
của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh
tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho
thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp
bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì
vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng
trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho
yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng của nền kinh tế. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản,
đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử
dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu
chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm
từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp
ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc
biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện
các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được
thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị

trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy
hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. - Phát
triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản
có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng,
thị 9 9 trường xây dựng, thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia
kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng
lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển
từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có
tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích
vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo
nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các
vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục
thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn


từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ
này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát
được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà
nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao
dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và
đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất
động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi
năm. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp
ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô
thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng
lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi
động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu
hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động

sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người
dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản nhà ở
II.

TÍN DỤNG - NGÂN HÀNG

1. Khái niệm về tín dụng:
Có một số quan niệm về tín dụng như sau:
Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một lượng
giá trị ( tiền tệ hay hiện vật) của người sở hữu sang cho người khác sử
dụng và sẽ hoàn trả người sở hữu nó sau một thời gian nhất định với
một lượng giá trị lớn hơn.
Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản ( tiền tệ hoặc hàng hóa)
được dựa trên nguyên tắc có hoàn trả cả vốn lẫn lời sau một thời gian
nhất định.
Như vậy quan hệ tín dụng là giao dịch giữa hai bên, trong đó một
bên ( người cho vay) cung ứng tiền, hàng hóa, dịch vụ hoặc chứng
khoán dựa vào lời hứa thanh toán lại trong tương lai của bên kia ( người
đi vay).


Các tổ chức tín dụng bao gồm: Ngân hàng, các tổ chức phi ngân
hàng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
2. Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản:
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng ( thể nhân
hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó tín dụng
bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục

đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư
kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà
cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây
dựng văn phòng cho thuê.
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao
gồm cả hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động
sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác
động đến cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên để đảm bảo
hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu các
khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải
được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo
đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách
hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá
khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
3. Các sản phẩm tín dụng bất động sản:
- Cho vay mua nhà, đất để ở
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị
- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp
- Cho vay xây dựng và sửa chữa nhà
- Cho vay xây dựng nhà xưởng
- Cho vay xây dựng văn phòng
- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê


- Cho vay xây dựng khách sạn, resort
- Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá
-

Cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh.
4. Tín dụng bất động sản:

Tín dụng bắt động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với
khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động
sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho
khahcs hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến
bất động sản. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để
đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán
nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp,
xây dựng văn phòng cho thuê…
III. VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỞNG
BĐS.
Hiện nay, trên thế giới, thị trường bất động sản không thể có thanh
khoản và phát triển nếu không có tín dụng. Tạo một tài sản có vòng đời
lâu dài với vốn liếng tích lũy chỉ có thể xảy ra ở những nền kinh tế chậm
tiến và lạc hậu chủ yếu dựa vào nông nghiệp và sức lao động. Ngày nay,
người dân trên thế giới chủ yếu mua bất động sản qua việc đi vay ngân
hàng và các tổ chức tài chính, họ không còn dựa vào vốn liếng tự tích
lũy mà dựa vào khả năng thu nhập trong tương lai để đi vay và trả nợ
ngân hàng. Tại Việt Nam, tín dụng của ngân hàng cho vay mua và xây
dựng bất động sản bao gồm cả nhà ở và bất động sản thương mại, chiếm
tỷ trọng khoảng 30% tổng dư nợ và nếu bao gồm cả những khoản vay
được bảo đảm bằng bất động sản thì tỷ lệ này có thể lên tới 70% của
tổng dư nợ.
Cho vay bất động sản là một loại tín dụng rất hấp dẫn với ngân
hàng vì được bảo đảm bằng một tài sản có giá trị cao, có thể được định
giá khách quan, ngân hàng có thể kiểm soát và nắm giữ được vì loại tín
dụng này không thể dịch chuyển như nhiều loại tài sản bảo đảm khác.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng trên thế giới đều có chương trình cho
vay bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là loại tín dụng chứa đựng nhiều
rủi ro với những biến động giá trên thị trường và dựa vào khả năng trả
nợ của người đi vay.
Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung
tín dụng mang tính quyết định cho thị trường bất động sản. Trong 5 năm
qua, khi tín dụng cho bất động sản co cụm, lập tức thị trường bất động
sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây
dựng bỏ dở, nhiều dự án phá sản, đóng băng. Vì vậy, việc khai thông
dòng vốn cho tín dụng bất động sản tại thời điểm này là rất quan trọng
và cấp thiết. Trong năm 2015, tín dụng chung cho nền kinh tế sẽ tăng
trưởng với thực chất khoảng 10%, và tín dụng bất động sản tăng trưởng
khoảng 20%.
Người đi vay không nên bỏ ra mỗi tháng trên 50-60% thu nhập
trước thuế để trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Nếu trả nợ cho ngân hàng
vượt tỷ lệ này sẽ có khả năng vỡ nợ về lâu dài. Các ngân hàng Việt Nam
vì không có nguồn vốn dài hạn nên thường cho vay với kỳ hạn 10 đến
15 năm. Với việc huy động vốn ngắn hạn từ người dân và cho vay
những món có kỳ hạn dài như bất động sản, các ngân hàng phải đối diện
với rủi ro rất lớn về thanh khoản. Hiện tại các ngân hàng không thể dùng
hơn 30% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Nhưng Thông tư 36 sẽ
có hiệu lực từ ngày 1/2/2015 tới đây sẽ nới giới hạn này lên đến 60%.
Mặc dù quy định này hỗ trợ việc cho vay bất động sản nhưng sẽ gây
nhiều rủi ro về thanh khoản cho các NHTM nếu họ không quản lý chặt
chẽ độ chênh về kỳ hạn và lãi suất giữa các tài sản hiện có và nợ cho
từng thời kỳ trên bản cân đối kế toán.
Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN
quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của
NHTM có hiệu lực từ ngày 01/02/2015, trong đó có một điểm quan

trọng là giảm trọng số rủi ro từ 250% xuống 150%. Việc giảm hệ số rủi
ro cho tín dụng bất động sản đồng nghĩa với việc nới lỏng hoạt động và
quy mô cho vay bất động sản. Đây là một chính sách thích hợp để hỗ trợ
thị trường bất động sản.


Tóm lại, trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có
nhiều sự tiến triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự
phát triển kinh tế vẫn còn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như
chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Vì thế vai trò của tín dụng
ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói
riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng vừa là kênh cung
cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động
sản ( kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản ( kích cầu).
Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các dự án bất động sản, ngân hàng đã góp
phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản, ngân hàng là
nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng
với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Điều này đã tạo nên một sự
gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên
sự phát triển cho thị trường bất động sản.