ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN SẢN PHẨM.doc

CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
CHƯƠNG 2:
ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN SẢN PHẨM
CHO VAY MUA NHÀ
NỘI DUNG:
2.1. Diễn biến thị trường Bất động sản thời gian qua
2.1.1. Thị trường Bất động sản Việt Nam
2.1.2. Thị trường Bất động sản Trung Quốc
2.1.3. Thị trường Bất động sản Mỹ
2.2. Phân tích tình hình cho vay mua nhà tại ACB – CN Bảy Hiền
2.3. Ảnh hưởng của thị trường Bất động sản đến hoạt động tín dụng
2.3.1. Các Ngân hàng thương mại nói chung
2.3.2. Ngân hàng Á Châu
2.4. Những nguyên nhân gây nên cơn sốt trên thị trường BĐS
2.5. Những biện pháp can thiệp của chính phủ
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 14
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
2.1. Diễn biến thị trường Bất động sản thời gian qua
2.1.1. Thị trường Bất động sản Việt Nam
Xét về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành cách
đây gần 20 năm, sau một thời gian Việt Nam tiến hành công cuộc đổi mới. Có
thể chia quá trình phát triển của thị trường này đến nay thành 6 giai đoạn:
+ Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993: đây là giai đoạn chúng ta
vừa tiến hành công cuộc đổi mới, chuyển đổi nền kinh tế bao cấp sang nền kinh
tế thị trường. Vào thời điểm này, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển
một cách tự phát, chủ yếu là do các nhà đầu cơ nhỏ lẻ, đi trước thời cuộc, họ
buôn bán để hưởng các khoản chênh lệch như các loại hàng hóa khác mà chưa có
các quy định, chính sách riêng biệt cho sản phẩm bất động sản.
+ Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền
với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở: Luật Đất đai năm 1993 đã

xác lập 5 quyền của người sử dụng đất và do đó, đã thừa nhận về mặt pháp lý giá
của quyền sử dụng đất. Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22 tháng 6
năm 1994, Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành được ban hành từ năm 1992 và sửa
đổi, bổ sung năm 1994…Trong giai đoạn này, các chính sách về đất đai, nhà ở
được ban hành đã tao nên làn sóng đầu cơ đất đô thị và dựa phần lớn vào nguồn
vốn tín dụng thương mại, từ đó kéo theo sự đầu cơ riêng rẽ của một bộ phận dân
chúng. Do đó, trong giai đoạn này đã tạo nên một cơn sốt về giá nhà đất ở Việt
Nam.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 15
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
+ Giai đoạn suy giảm 1997 – 1998: do ảnh hưởng những tác động có tính
chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính châu Á: Nói giai đoạn này thị trường bất
động sản Việt Nam suy giảm do tác động mang tính chất chu kỳ là do khi giá đất
được đẩy lên quá cao trong nhữg năm trước không có người mua, dẫn đến giá
phải giảm xuống như một chu kỳ đi lên rồi lại đi xuống. Bên cạnh đó, cuộc
khủng hoảng tài chính trong khu vực đã ảnh hưởng đến tình hình kinh tế Việt
Nam.
+ Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 – 2003: cùng những chính sách phát
triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, chung cư: sau một thời gian dài bình
lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giả cả tăng nhanh liên
tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận
định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới,
cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng bùng nổ trên thị trường
bất động sản như sau: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn đến nhu cầu về
đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục
gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính
sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô
tận của đất, và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
+ Giai đoạn ngưng trệ những năm 2003 – 2006: Giai đoạn này thị trường

bất động sản Việt Nam diễn ra trầm lắng, đóng băng. Thị trường năm sau “lạnh”
hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công
giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 16
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
Có nhiều nguyên nhân giải thích cho việc giảm giá này:
•Thứ nhất là cầu giảm mạnh do các nguyên nhân sau:
- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam được đánh giá ở
mức quá cao so với nhu cầu thực tế. Theo quy luật thị trường tất yếu khi giá quá
cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là
nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản bị đóng băng trong thời điểm đó.
Theo lời một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu,
một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4 đến 5 lần lương hàng năm và khi con số
này lên đến hơn 6 lần họ đã xem đó là điều không bình thường. Còn ở Việt Nam,
thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM
vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở
đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá
bất động sản ở Việt Nam đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung
của thế giới.”
- Nguyên nhân tiếp theo là do tâm lý “chờ đợi” của người dân. Vì
giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập
của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống
trong thời gian tới. Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động
mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước
đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ
đợi” chưa mua ngay.
- Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do
Nhà nước điều chỉnh giá đất đền bù sát với giá thực tế vào ngày 1/1/2005 nên chi
phí đền bù giải tỏa lên cao, hơn nữa Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản
giảm mạnh.

SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 17
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
- Các nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường chứng khoán: Năm
2006 và 2007 là thời điểm chứng khoán Việt Nam bùng nổ với mức lợi tức cao
nên hầu hết người dân đều chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây. Trong khi giá bất
động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường được tính bằng
vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm
cho thị trường bất động sản “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá
200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến các căn nhà có giá
dưới 100 cây cũng không có người mua. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ
mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán
bằng tiền đồng nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp
khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.
- Tiêu cực trong xây dựng và đất đai.
•Cung về nhà đất tăng nhanh: Do giá bất động sản của Việt Nam được
đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế, tạo ra lợi nhuận khổng lồ cho các
nhà đấu tư nên ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia
tăng nhanh chóng trong khi nhu cầu người dân giảm dẫn đến giá ngày càng
giảm.
•Do nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động
sản: Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong
bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích
đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 18
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
+ Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 đến nay với việc
hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động tự thân của thị trường cùng tiến
trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh Bất động sản, Nhà ở, Cư
trú, Xây dựng, Đầu tư…). Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 thị trường bất động

sản ở TP.HCM, Hà Nội và một số tỉnh lân cận có những biến động phức tạp, giá
một số chủng loại hàng hóa , ở một số khu vực nhất định tăng đột biến.
Theo thống kê, giá của các căn hộ chung cư cao tầng ở TP.HCM và Hà
Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2
năm 2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Bên cạnh nhu cầu thực về nhà ở
và văn phòng cho thuê, thì phần lớn là do đầu cơ mua đi bán lại hoặc tích trữ tài
sản. Giá văn phòng cho thuê ở nước ta đứng thứ 13 trên thế giới, giá căn hộ đứng
khoảng 30 trên thế giới. So với thu nhập của người dân và trình độ phát triển của
nền kinh tế thì mức giá đó là chưa phù hợp.
- Năm 2007 và đầu năm 2008: thị trường bất động sản phát triển khá
nhanh và mạnh. Lượng bất động sản được đầu tư xây dựng và giao dịch tăng lên
khá nhiều, đồng thời giá bán và thuê bất động sản cũng tăng nhanh hơn so với
năm 2006. Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là 1 trong top 10 thị trường
bất động sản triển vọng của thế giới. (Theo Pricewaterhouse Coopers và Urban
Land Institute).
- Từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay: Thị trường nhà đất đã có dấu hiệu
chững lại. Kể từ sau tết, giá nền đất và chung cư đã không tiếp tục tăng như dự
đoán mà bắt đầu giảm và tiếp tục giảm sâu cho đến nay. Giá nhà đất đã giảm từ
5% đến 10% và đến đầu tháng 4 đã giảm đến 20%. Số lượng giao dịch giảm
60% đến 70% so với thời điểm cao trào và giảm 40% so với ngày thường. Số
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 19
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
lượng rao bán tăng nhưng số giao dịch thành công không đáng kể.
Nguyên nhân là do Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện hàng loạt các chính
sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát như: rút bớt tiền trong lưu thông, kiểm soát
chặt chẽ việc cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản của các ngân hàng, tăng
lãi suất cho vay lên 14 – 16%/năm, chủ trương của Chính phủ về việc điều chỉnh
một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế đầu cơ như thuế lũy tiến
bất động sản. Những người đầu cơ vẫn thường vay vốn ngân hàng để lướt sóng,
nay khi ngân hàng hạn chế hay chấm dứt cho vay mua nhà thì lập tức giới đầu cơ

mất nguồn và bán ra. Vì bán ra để lánh nạn nên nhà đầu cơ phải chấp nhận bán
giá thấp.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 20
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
2.1.2. Thị trường Bất động sản Trung Quốc:
+ Thị trường bất động sản Trung Quốc đã phát triển mạnh trong 5 năm
gần đây, dẫn đến sự bùng nổ trong lĩnh vực xây dựng khi các nhà đầu cơ bất
động sản ồ ạt tham gia thị trường, bất chấp một loạt biện pháp kiềm chế của
chính phủ. Thị trường bất động sản Trung Quốc hiện đang đứng trước vấn đề giá
tăng nhanh và cơ cấu nguồn cung bất hợp lý.
+ Từ năm 2004 chính quyền Trung Quốc đã thực hiện việc thắt chặt thị
trường trên khắp đất nước nhằm làm nguội thị trường nhà ở cao cấp để có thể
chú tâm nhiều hơn vào nhà cho người có thu nhập thấp. Năm 2005, Trung Quốc
đưa ra nhiều biện pháp để ngăn chặn sự tăng giá nhà đất do e ngại vỡ bong bóng
địa ốc. Những biện pháp này bao gồm tăng lãi suất cho vay mua nhà, giảm thuế
cho công ty xây dựng địa ốc và nâng tỷ lệ thanh toán ban đầu từ 30% lên 40%
giá trị căn hộ. Kể từ giữa năm 2006, Trung Quốc đã tăng lãi suất đối với người
vay tiền mua nhà và đánh thuế thu nhập đối với những người bán nhà. Ngoài ra
còn hạn chế việc mua nhà của các chủ đầu tư và các Cty nước ngoài. Những biện
pháp này ít nhiều đã gây tác động nhưng không theo chiều hướng mà chính
quyền mong muốn. Đến tháng 8/2007, giá nhà trên cả nước đã tăng trung bình
hơn 8,2% so với cùng kỳ năm 2006. Có thể nói, thị trường bất động sản Trung
Quốc phát triển không có điểm dừng, giá đất đai ở Trung Quốc đang ngày một
tăng ở mức chóng mặt nhưng cho đến nay vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Giá
nhà cao cấp ở Bắc Kinh tăng vụt hàng năm mặc dù con số giao dịch thành công
rất ít.
+ Theo số liệu do Cục thống kê và Ủy ban cải cách và phát triển quốc gia
Trung Quốc công bố, trong năm 2007, giá nhà đất ở 70 thành phố lớn của Trung
Quốc tiếp tục tăng mạnh, trung bình 11,4%. Giá bán của những ngôi nhà mới
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 21

CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
xây tăng hơn 40% trong 6 tháng đầu năm 2007, trong khi theo các nhà môi giới
bất động sản, giá của những căn hộ mới và những căn hộ mua đi bán lại đã tăng
từ 12 - 15% so với cuối năm 2007. Còn theo các nhà môi giới bất động sản, giá
của những căn hộ mới và những căn hộ mua đi bán lại hiện đã tăng từ 12 - 15%
so với cuối năm 2007.
+ Bên cạnh nguồn cung đang bị thắt chặt, thuế và lãi suất cũng là những
yếu tố làm cho giá cả ngày một tăng lên. Từ năm 2007, Trung Quốc đã áp dụng
mức thuế 5,5% tính trên giá bán nhà lại trong vòng 5 năm kể từ ngày có giấy tờ
nhà, đến đầu năm 2008, Ngân hàng Trung ương lại tăng thêm lãi suất. Đây là lần
thứ năm tính từ năm 2007 và là động thái mới nhất để kiềm chế đầu tư các loại,
trong đó có địa ốc và kiểm soát lạm phát.
+ Năm 2007 còn là năm các công ty bất động sản lớn ở Trung Quốc thực
hiện IPO như: Soho China, Country Garden thành công rực rỡ và huy động được
một số lượng vốn lớn. Sự lớn mạnh của Soho China và các công ty bất động sản
khác là điển hình cho sự phát triển kinh tế nóng của Trung Quốc, những tham
vọng to lớn cũng như sự phát triển bùng nổ chưa từng có của lĩnh vực xây dựng
ở nước này là một trong những yếu tố đang đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao trên
thế giới.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 22
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
2.1.3. Thị trường Bất động sản Mỹ
+ Việc kinh doanh nhà đất ở Mỹ bùng nổ từ năm 2002 đến năm 2006, đã
tạo ra những khoản lợi nhuận kếch xù cho các nhà môi giới, ngân hàng, công ty
đánh giá tín nhiệm và nhà đầu tư, những người đã mua cổ phiếu hay giấy tờ có
giá liên quan tới lĩnh vực này.
+ Vào thời kỳ hoàng kim, các ngân hàng sẵn sàng cho vay tín dụng mua
nhà với những điều khoản cực kỳ đơn giản, thậm chí không cần chứng minh thu
nhập hay tiết kiệm gì, và có những trường hợp chỉ cần tín chấp. Các khoản vay
cũng được thông qua theo yêu cầu lãi suất của chủ nhà, những người thậm chí

không có nhu cầu chuyển tới nhà mới mua.
+ Tuy nhiên, năm 2007 vừa qua thực sự là một năm đen tối của thị trường
bất động sản Mỹ cũng như nền kinh tế Mỹ. Trong vòng ba tháng đầu năm, số nợ
dưới chuẩn chậm trả hơn 30 ngày lên đến mức kỷ lục là 15,75%, tăng từ 14,4%
trong ba tháng cuối 2006. Đến tháng 5/2007 số nhà bị tịch biên tăng 90% so với
tháng 5/2006. Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn của các ngân hàng ở Mỹ thực sự
bùng phát từ tháng 8/2007 đã gây ra thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và gây
ảnh hưởng đến nền kinh tế của các nước trên thế giới. Cuộc khủng hoảng có
nguồn gốc sâu xa nằm ở quả “bong bóng” tài sản to chưa từng có trong lịch sử
này đã khiến thị trường tài chính Mỹ đã chịu một cú sốc mạnh nhất trong vòng
80 năm trở lại đây, và nước Mỹ không phải là “nạn nhân” duy nhất. Thị trường
địa ốc tại nước Anh đã có những triệu chứng “lâm bệnh” như thị trường địa ốc
Mỹ.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 23
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
+ Nước Mỹ đang chật vật đối phó với cú xì hơi của thị trường nhà đất sau
khi nổ ra khủng hoảng tín dụng ngân hàng với bất động sản. Năm 2007, gần 1,3
triệu gia đình tại Mỹ bị thu hồi nhà đất do không trả được nợ, tăng 79% so với
năm 2006. Dự báo năm nay hàng triệu gia đình có thể mất nhà.
+ Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Mua bán Nhà đất (NAR) cho biết,
doanh số nhà trong tháng 12 chỉ đạt 4,89 triệu căn, giảm so 5 triệu căn dự báo
trước đó và là con số thấp nhất kể từ năm 1999. Trong khi đó, giá nhà trung bình
cũng giảm 6%, xuống còn 208.400 USD/căn. Trong một năm qua, doanh số nhà
tại Hoa Kỳ rớt tới 22%, suy giảm nhiều nhất trong vòng 1 thập niên qua. Nguyên
nhân của cơn thoái trào thị trường bất động sản hiện nay là do chương trình
"subprime", tức chương trình mở rộng diện được cho vay để mua bất động sản
với lãi suất cao dành cho những người có điểm tín dụng thấp mà đa số là những
người nhập cư hoặc cư dân gốc Mỹ La-tinh, dân da màu, gốc thiểu số...
+ Sự bất cân đối cung cầu về vốn dẫn đến việc thừa các nguồn vốn mà thị
trường không sử dụng hiệu quả. Cho vay nợ dưới chuẩn đối với bất động sản là

một giải pháp để giải quyết bài toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc
cho vay nợ dưới chuẩn một cách thái quá trong một thời gian ngắn dẫn đến việc
mất kiểm soát chất lượng tín dụng, chính là nguyên nhân tạo nên cuộc khủng
hoảng tín dụng 2007.
+ Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn được thực hiện thông qua một công
cụ tài chính hiện đại rất khá tinh vi được gọi là nghiệp vụ chứng khoán hóa
(securitisation). Chứng khoán hóa là quá trình phát hành chứng khoán nợ trên cơ
sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản tài
chính sẵn có.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 24
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
Ngày nay, các tài sản tài chính có thể dùng để chứng khoán hóa rất đa
dạng bao gồm các khoản cho vay thế chấp mua nhà, các khoản cho vay thương
mại, các khoản phải thu thương mại, danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng,
danh mục nợ dưới chuẩn, các trái phiếu hạng đầu cơ (high-yield bond) hay các
khoản cho vay bất động sản thương mại.
Như vậy với nghiệp vụ chứng khoán hóa, người cho vay không nhất thiết
phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho người khác một
cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín dụng
làm tài sản đảm bảo. Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu tư đã tự tin
bơm vốn vào hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn một cách dễ dàng.
+ Chứng khoán hóa đã trở thành một công cụ chuyển giao rủi ro hiệu quả
được các ngân hàng đầu tư quốc tế nắm bắt kịp thời để thực hiện cho vay nợ
dưới chuẩn. Nếu như trước đây các ngân hàng thương mại với nguồn vốn hữu
hạn của mình từ tiền gửi của khách hành dùng để cho vay thế chấp mua nhà thì
giờ đây, nguồn vốn này trở nên dường như bất tận.
+ Các ngân hàng đầu tư quốc tế thi nhau bơm vốn cho các công ty tài
chính chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn hoặc thành
lập các công ty cho vay của riêng mình. Hàng loạt chủ thể tham giao vào quy
trình cho vay và chứng khoán hóa như ngân hàng đầu tư, công ty tài chính, môi

giới cho vay, công ty định mức tín nhiêm, công ty quản lý, đều thu được những
khoản thu nhập kếch sù.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 25
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
+ Ngân hàng đầu tư có lẽ là người hưởng lợi nhiều nhất. Cho vay thế chấp
mua nhà dưới chuẩn có lãi suất rất cao, do đó ngân hàng đầu tư vừa thu lãi từ
cung cấp vốn cho công ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khoán hóa.
Lãi cao sẽ giúp việc đóng gói thêm thực hiện dễ dàng, và đây là điểm hấp dẫn
các nhà đầu tư lao vào thị trường mua các gói trái phiếu chứng khoán hóa đầy rủi
ro.
+ Do lợi nhuận cao nên các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho
vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh
chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân
định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan
nhanh ra toàn nước Mỹ. Giá bất động sản tăng nhanh chóng. Năm 2002, doanh
số cho vay dưới chuẩn cung cấp cho thị trường khoảng 200 tỷ USD, năm 2003 là
320 tỷ, năm 2004 là 550 tỷ, năm 2005-2006 con số này đạt gần 700 tỷ USD hàng
năm, chiếm khoảng 25% thị phần cho vay thế chấp mua nhà toàn nước Mỹ.
+ Khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên gánh
nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho
vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Không trả được nợ, hàng loạt người
mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản. Cuộc khủng hoảng “dưới chuẩn” đã dẫn
đến khủng hoảng tiền tệ rồi đưa đến cuộc khủng hoảng thanh khoản.
+ Ngay lập tức, Cục dự trữ liên bang Mỹ và Ngân hàng Trung ương Châu
Âu phải bơm số vốn khổng lồ vào thị trường là 200 tỉ USD để mua lại những trái
phiếu bất động sản từ các ngân hàng đang gặp khó khăn từ đầu tháng 8. Từ tháng
9/2007, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã liên tục 5 lần cắt giảm lãi suất chiết khấu
đồng USD từ 5,25%/năm xuống mức hiện tại 3%/ năm. Đây là những biện pháp
rất mạnh nhằm cứu vãn nền kinh tế Mỹ khỏi cuộc khủng hoảng này. Tuy nhiên,
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 26

CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy thị trường sẽ hồi phục trở lại.
+ Hậu quả của cuộc khủng hoảng tín dụng cho nước Mỹ và thế giới là rất
lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề.
Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bị mất khả năng thanh
khoản.
Theo IMF, riêng việc nhà đất mất giá và các ngân hàng không thu hồi
được nợ từ cho vay thế chấp đã làm mất 565 tỷ USD. Cộng với các khoản cho
vay khác, cổ phiếu của các công ty địa ốc mất giá và thiệt hại từ khủng hoảng tín
dụng tại Mỹ, tổng thiệt hại lên tới 945 tỷ USD. Con số khổng lồ này chiếm 4%
trong tổng giá trị của thị trường tín dụng toàn cầu (khoảng 23.210 tỷ USD), trong
đó các ngân hàng quốc tế sẽ phải gánh vác một nửa thiệt hại, khoảng 440 - 510
tỷ USD.
+ Cuộc khủng hoảng tín dụng của nền kinh tế lớn nhất thế giới đã làm thị
trường địa ốc tiếp tục đóng băng, tỷ lệ thất nghiệp và lạm phát cùng tăng leo
thang, giá nhiêu liệu cao ngất ngưởng và sản xuất công nghiệp co hẹp. Trong khi
đó, doanh số của các hãng bán lẻ lại vô cùng ảm đạm. Các tập đoàn tài chính lớn
của Mỹ liên tục công bố những khoản thua lỗ và thâm hụt tài sản khổng lồ. Từ
đầu năm đến giờ, màu xanh là màu hiếm nhìn thấy trên các bảng giá chứng
khoán Mỹ, vì các hàn thử biểu trên thị trường chứng khoán nước này liên tục
được miêu tả bằng mũi tên đỏ chỉ xuống.
Cho nên có nói đến thời điểm hiện tại, nền kinh tế Mỹ đã có dấu hiệu bị
suy thoái, gây ảnh hưởng đến toàn thế giới. Nước Mỹ chiếm tới 25% GDP của
toàn thế giới và một phần thậm chí còn lớn hơn trong các giao dịch tài chính
quốc tế. Do đó, cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ có thể đánh dấu sự khởi đầu
của một giai đoạn thụt lùi của kinh tế thế giới.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 27
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
+ Khi kinh tế Mỹ suy thoái sẽ tác động đến kinh tế thế giới:
- Thương mại toàn cầu sụt giảm: Nếu cả sản lượng và nhu cầu của

nền kinh tế Mỹ cũng giảm, tiêu dùng tư nhân, đầu tư của các công ty và các hoạt
động sản xuất cùng sụt giảm, dẫn tới sự sụt giảm trong nhập khẩu các loại hàng
hóa tiêu dùng, hàng hóa cơ bản và các nguyên vật liệu khác từ thị trường bên
ngoài. Trong khi đó, rất nhiều nước trên thế giới coi Mỹ là thị trường xuất khẩu
chính, như Canada, Trung Quốc, Nhật Bản, Mexico, Hàn Quốc, các nước Đông
Nam Á, và coi đây là một trong những động lực tăng trưởng kinh tế. Do đó, nhu
cầu sụt giảm ở Mỹ đồng nghĩa với sự sụt giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế của
những nước này.
- Đồng USD yếu: Sự suy yếu của kinh tế Mỹ và việc FED liên tiếp
cắt giảm lãi suất USD đã khiến giá trị đồng tiền này giảm mạnh so với nhiều
đồng tiền khác như Euro, Yên và Won. Đồng USD yếu sẽ thúc đẩy xuất khẩu
của Mỹ, nhưng lại là cơn ác mộng đối với các nhà xuất khẩu Đức, Nhật và Hàn
Quốc - những nước vốn phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu sang thị trường Mỹ.
- “Bong bóng” bất động sản sẽ nổ tung toàn cầu: Mỹ không phải là
quốc gia duy nhất trên thế giới có tình trạng bong bóng xảy ra trên thị trường bất
động sản trong những năm gần đây. Hoạt động tín dụng lỏng lẻo, mức lãi suất
thấp và dài hạn cũng diễn ra ở nhiều quốc gia khác, nhất là ở châu Âu. Mỹ không
phải là nước duy nhất mà “bong bóng” bất động sản đã vỡ.
- Giá hàng hóa và nguyên vật liệu thô sẽ giảm: Mỹ và Trung Quốc
tăng trưởng chậm lại sẽ kéo theo sự sụt giảm mạnh nhu cầu của các loại hàng
hóa như dầu, thực phẩm và khoáng sản.
- Niềm tin sẽ giảm mạnh: Cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn
đã gây ra tình trạng thắt chặt thanh khoản và tín dụng trên Wall Street. Tình
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 28