“ Phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.”

MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt
động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và có những biểu hiện
vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về
bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức. Sự
biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai”, cũng như tình trạng đóng băng của thị
trường này cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn
biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà
nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó
khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để có cái nhìn sâu sắc, toàn diện hơn về vấn đề
này, nhóm em cùng nhau tìm hiểu đề tài “ Phân tích những đặc trưng cơ bản của
thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.”

NỘI DUNG
Khái quát chung về thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường bất động sản
I.

1.

Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa
thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và
dịch vụ. Từ đó có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào.
Theo nghĩa hẹp, với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọn của nền kinh
tế, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất
động sản như mua bán, cho thuê…bất động sản. Theo nghĩa rộng, thị trường bất
động sản không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản
mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.

Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về
đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ
như môi giơi, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan.
Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra
các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.
2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
1


Thứ nhất, bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất động
sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà giao dịch các
quyền, lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Việc xem xét giá cả đất đai không thể
xác định giá trị của đất như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường khác mà
phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu
tư vào đất đai.
Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo thể hiện ở:
• Giá cả của bất động sản không ổn định, thất thường.
• Việc so sánh các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối mà trong
nhiều trường hợp người bán có lợi thế về sự độc quyền.
• Thông tin về bất động sản không minh bạch như hàng hóa khác.
• Hơn nữa, thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều
và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản
thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường khác.
Thứ ba, trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản bao giờ
cũng phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản bởi vì việc
tạo ra một hàng hóa là bất động sản là phức tạp và cần nhiều thời gian.
Thứ tư, tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản do đặc thù của
chủng loại hàng hóa này là giá trị lớn. Việc giao dịch bất động sản cần nhiều thời
gian, chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.

Thứ năm, thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến
động thay đổi của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế những cơn sốt nóng –
lạnh bất động sản xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng của nền kinh tế.
Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố pháp
luật.
3. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản
a. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc
dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải
vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn
chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất
lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước
2


phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,
nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
a.

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo

đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học,
chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về
vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
b.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý
giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát
triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong
điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa
được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường
BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những
tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
c.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển

3


nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các
ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp
kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó
tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng
lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản
thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm
2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các
giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không
thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và
pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ
thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường
BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông
thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những
cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị
trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy,
phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà
ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong
những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
d.

Những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt
Nam hiện nay

1. Thực trạng về Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.
a. Thành tựu
Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những
tăng trưởng, phát triển nhanh, mạnh kể cả quy mô, phạm vi, số lượng và chất
lượng; đặc biệt là ở khu vực đô thị.
Việt Nam đang có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á
và Châu Á, trong khi đó nhu cầu kiến thiết hạ tầng đang rất lớn. Mặt khác, Việt
Nam hiện có 90 triệu người, với độ tuổi trung bình là 24 và còn tăng thêm
khoảng hơn 100 triệu vào 5-10 năm tới phần đông tập trung ở thành thị, quá
trình di dân và tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh... Ngoài ra ngày càng có
II.

4


nhiều người nước ngoài đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ đó xuất hiện nhu cầu
bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải
trí...
Cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam đã và đang hoàn thiện để đảm
bảo những điều kiện cơ bản nhất cho sự phát triển. Chính sách cải cách hành
chính và pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn đã tạo điều kiện cơ bản cho sự phát
triển thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Cụ thể, Luật Đầu Tư
nước ngoài tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, Luật kinh
doanh BĐS, Luật Đất Đai....cùng với hàng loạt các chính sách ưu đãi khuyến
khích đầu tư khác đã tạo những tiền đề cơ bản nhất.
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, Việt Nam đã thu hút sự chú ý và quan
tâm từ các quốc gia trên thế giới. Các nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm nhiều
đến thị trường BĐS thông qua sự phát triển kinh tế khá cao và ổn định trong
nhiều năm qua, một làn sóng đầu tư lớn vào Việt Nam đang đến.
Các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS VN đang tăng trưởng và sẽ tiếp

tục tăng trong 50 năm nữa. Tuy nhiên, sự hấp dẫn của thị trường lại nằm trong
vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo 50-100% .
Tuy nhiên, nói như trên không có nghĩa là thị trường BĐS “toàn màu
hồng”; trong đó vẫn tồn tại rất nhiều bất cập và tiềm ẩn những rủi ro cao. Vấn đề
đặt ra là chúng ta phải đối diện và tìm ra cách khắc phục và tìm ra một lối đi an
toàn.
b. Tồn tại
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những nhược
điểm:
Thị trường bất động sản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có
khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ bđs
không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch nhượng, bán quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, cho thuê... trên thị trường bất động sản chính quy.
Thực tế cũng chỉ ra rằng, mặc dù có thể vận hành ở cường độ cao nếu có
những điều kiện cần thiết như tập quán văn hóa, sự tin tưởng, những nhóm quan
hệ xã hội chặt chẽ, thị trường bất động sản phi chính quy vẫn là một thị trường
rất không hoàn hảo, luôn có những nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế xã hội. Chúng ta đã phải trả giá rất lớn, chẳng hạn như vụ bê bối liên quan tới
bất động sản trong vụ án Tăng Minh Phụng đã dẫn tới nhà nước phải chịu thất
thoát hàng nghìn tỷ đồng.
Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh
5


-

-

bạch và khó tiếp cận. Thông tin là những điều kiện tối quan trọng cho sự vận
hành của thị trường bất động sản nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng
của hàng loạt cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trường bất động sản nhà nước

vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu thập và xử lí thông tin gốc, bao gồm các
thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở
hữu của bất động sản.
Thị trường bất động sản của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về
quan hệ cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của bất
động sản, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè
về quy hoạch, thay đổi chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số
điểm khiếm khuyết cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm
khuyết có nguyên nhân từ sự quản lý chưa hoàn thiện của nhà nước đối với thị
trường này.
2. Đặc trưng thị trường bất động sản nước ta hiện nay.
Qua thực trạng về thị trường bất động sản diễn biến trong giai đoạn hiện nay
có thể thấy được một số đặc trưng về thị trường bất động sản ở nước ta như sau:
a. Ở VN, cùng tồn tại 2 loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất
động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị
trường ngầm).
Thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính
thức (thị trường ngầm) cùng tồn tại và giao thoa với nhau.
Loại hình thị trường bất động sản không chính thức hiện vẫn phổ biến vì:
Thứ nhất, một bộ phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết hoặc coi thường pháp
luật nên họ thực hiện những hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
Thứ hai, một số người chưa hiểu hoặc xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất khi
thực hiện các giao dịch về đất đai. Họ chưa nhận thức được rằng đăng ký sử
dụng đất chính là một biện pháp cơ bản nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của chính mình.
Thứ ba, do hệ thống thuế và những chính sách tài chính về đất đai còn
nhiều bất hợp lý với mức thuế suất quá cao so với thu nhập của đa số người lao

động, nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch đất
đai, người dân thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường bất động sản
không chính thức.
6


Thứ tư, hệ thống đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử
dụng đất đai nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ
tục hành chính không rõ ràng, chồng chéo, rườm rà, quanh co, cùng với sự quản
lý thị trường bất động sản còn non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vòi vĩnh, cửa
quyền của các cơ quan công quyền, sự ít minh bạch, đồng bộ của hệ thống pháp
luật về thị trường bất động sản… đã gây tạo nhiều cản trở cho người dân tìm tới
thị trường bất động sản chính thức.
Đối với loại hình thị trường bất động sản chính thức, Nhà nước đang nỗ
lực trong việc xác lập và từng bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng bộ về
lĩnh vực này như ban hành Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật về nhà
ở 2005, Bộ luật dân sự 2005… Cùng với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất để sớm cơ bản cấp xong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho mọi loại đất, đang và sẽ cải cách căn bản những thủ tục hành chính
về đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện, hiệu quả; phân cấp
mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và huyện;
thành lập hệ thống các cơ quan dịch vụ công về đất đai… nhằm đáp ứng đòi hỏi
của quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường là xây dựng đồng bộ những
yếu tố thị trường (trong đó có thị trường bất động sản).
b. Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng ở VN được xác lập dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai.
Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất,
thị trường về nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất. Do đất đai VN thuộc
sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất

đai, mà chỉ có quyền sử dụng đất là được phép chuyển nhượng. Vấn đề này được
ghi nhận trong Hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và Bộ luật dân sự 2005. Vì
vậy, đối tượng của những giao dịch trên thị trường không phải là đất đai mà là
quyền sử dụng đất. Nói cách khác, ở nước ta pháp luật không thừa nhận sự tồn
tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận và bảo hộ tồn tại của thị trường quyền
sử dụng đất. Hơn nữa, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu nên quyền sử dụng đất được xác lập phụ thuộc vào ý chí của Nhà
nước đại diện chủ sở hữu thông qua các hành vi pháp lý như Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… Ngay từ Luật đất đai 1993 đã
quy định người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn giao đất. Vì vậy, thị trường quyền sử dụng đất ở VN bao gồm 2 loại: thị
trường cơ bản (quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc công
-

7


nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất) và thị trường cơ sở (quan hệ
giữa những người sử dụng đất với nhau trong việc xác lập giao dịch về quyền sử
dụng đất)
c. Thị trường bất động sản ở VN còn thiếu một khuôn hình pháp lý hoàn
chỉnh, đồng bộ để bảo hộ.
Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành nằm
tản mạn trong các văn bản pháp luật khác nhau như Luật đất đai 2003, Luật xây
dựng 2003, Luật về nhà ở 2005, Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động
sản 2006… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Mặt khác, muốn thị trường bất
động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì công tác đăng ký bất động sản có ý
nghĩa rất quan trọng. Song, hiện cũng vẫn chưa có một đạo luật riêng nào điều
chỉnh thống nhất hoạt động này. Hoạt động đăng ký bất động sản nói chung và
đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng vẫn do các đạo luật chuyên ngành điều

chỉnh.
Kinh nghiệm của nhiều nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế
giới cho thấy, để thúc đẩy thị trường đó phát triển tích cực, lành mạnh thì vai trò
của những tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường như tổ chức tư vấn bất động sản,
tổ chức định giá bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức cung cấp
dịch vụ pháp lý về bất động sản, tổ chức đăng ký bất động sản, tổ chức dịch vụ
cung cấp thông tin về bất động sản, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất
động sản… là rất quan trọng. Nhưng ở nước ta hiện vẫn còn thiếu các quy chế
về đăng ký thành lập và quản lý hoạt động của những tổ chức này.
d. Thị trường bất động sản ở VN hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên
nghiệp, tính đặc thù.
Bên cạnh sự khiếm khuyết, thiếu vắng nhiều quy định pháp lý nhằm điều
chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản, hoạt động của các chủ thể liên quan
đến thị trường bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù:
Thứ nhất, thiếu một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường bất động
sản. Pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý
từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở
và công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về
đất đai, ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng…
Nhưng việc quản lý nhà nước về riêng toàn bộ lĩnh vực thị trường bất động sản
thì pháp luật lại chưa quy định cơ quan nhà nước nào có chức năng, nhiệm vụ
thực hiện.
Thứ hai, thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh
8


bất động sản. Phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên
nghiệp. Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa
đủ lớn mạnh. Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn và thiếu văn hoá, bản sắc
kinh doanh. Hiện vẫn tồn tại một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo

kiểu cơ hội, thời vụ hoặc manh mún, rời rạc…
Thứ ba, thiếu các sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường
bất động sản. Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì
Nhà nước cần phải thiết lập các sàn giao dịch là nơi mà ở đó người bán, người
mua và người môi giới gặp nhau để tìm hiểu, cung cấp các thông tin và xác lập
các giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên, các sàn giao dịch này xuất hiện không
nhiều ở các đô thị lớn – nơi mà nhu cầu giao dịch bất động sản của người dân
ngày càng tăng (thậm chí ngay ở thủ đô Hà Nội hiện vẫn chưa thiết lập được
một sàn giao dịch bất động sản chính thức).
e. Thị trường bất động sản ở VN hiện nay vẫn chưa mở cửa và chưa thu
hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Theo Luật đất đai 2003, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép thuê đất
và thuê nhà trong thời gian hoạt động đầu tư tại VN. Việc cho phép các đối
tượng này thuê đất để xây dựng nhà ở nhằm bán hoặc cho thuê cũng mới được
thực hiện ở phạm vi rất hạn chế. Với đối tượng là người VN định cư ở nước
ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN, pháp luật
hiện hành cũng chỉ dừng lại bằng việc cho phép 5 trường hợp được hưởng quyền
này: (1) Người về đầu tư lâu dài tại VN, trong thời gian đầu tư có nhu cầu về nhà
ở; (2) Các nhà khoa học, nhà văn hoá được mời về công tác lâu dài tại VN; (3)
Người có công đóng góp với đất nước; (4) Người có nhu cầu về sống ổn định tại
VN; và (5) Một số đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định.
Luật kinh doanh bất động sản 2006 có quy định tại điều 10 về phạm vi hoạt
động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau
đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng; c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2
Điều 9 của Luật này.

2. Ngoài phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào quy định của Luật
này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên
9


quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của
tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.”
Như vậy, người nước ngoài và một bộ phận không nhỏ người VN định cư
ở nước ngoài (hiện khoảng 4 triệu người) vẫn bị hạn chế một số quyền khi tham
vào thị trường bất động sản. Điều này không những có thể làm giảm tính cuốn
hút của môi trường đầu tư mà còn có thể là một rào cản cho quá trình hội nhập
vào nền kinh tế thế giới của nước ta.
3. Phương hướng phát triển thị trường bất động sản
a. Rà soát, sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định về xây dựng hệ
thống thông tin về BĐS và công khai thông tin về BĐS.
Thị trường BĐS muốn hoạt động minh bạch thì các thông tin về BĐS phải
được công bố công khai hoặc tạo điều kiện cho người dân dễ truy cập và tiếp
cận. Ở nước ta, việc quản lý BĐS được nhà nước giao cho các cơ quan khác
nhau thực hiện. Vì vậy, thông tin do các cơ quan này thu thập, lưu giữ chủ yếu
được sử dụng cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với từng loại BĐS được giao
quản lý. Do vậy, những thông tin này thường được quản lý theo chế độ bảo mật,
ít khi được công bố công khai rộng rãi trong công chúng. Chúng chỉ được cấp
khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, ít có sự liên
thông, trao đổi thông tin về BĐS một cách thường xuyên giữa các cơ quan quản
lý nhà nước về BĐS. Do đó, muốn có thị trường BĐS hoạt động minh bạch thì
Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung những quy định về lưu trữ và cung cấp
thông tin về BĐS theo hướng:
-

Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thông tin về BĐS cần được quản lý dưới dạng
“số hóa” để thuận tiện cho việc truy cập, tra cứu thông tin.

-

Cần công bố rộng rãi những thông tin liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh
doanh BĐS đặc biệt là những thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

-

Xác lập cơ chế phối hợp trong việc trao đổi, chia sẻ thông tin về BĐS giữa các
cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, đất đai.

-

Xây dựng và ban hành quy định bắt buộc các nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải
định kỳ công bố công khai các thông tin về năng lực tài chính, doanh thu, lợi
nhuận…trên sàn giao dịch chứng khoán.
Bên cạnh đó cũng cần nghiên cứu, xây dựng và ban hành các quy định về
10


cơ chế thành lập, hoạt động của tổ chức kinh doanh dịch vụ phân tích, cung cấp
thông tin về BĐS nhằm hướng dẫn và định hướng hoạt động kinh doanh BĐS
trên thị trường…
b.

Sửa đổi, bổ sung một số quy định về sàn giao dịch BĐS.

Một trong những mục đích cơ bản của việc xây dựng sàn giao dịch BĐS

là đảm bảo cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê được thực hiện
công khai, minh bạch; đồng thời chống sự độc quyền, tự ý nâng giá bán BĐS lên
quá cao so với giá trị thực. Tuy nhiên, do các điều kiện về thành lập sàn giao
dịch BĐS mà pháp luật kinh doanh BĐS quy định còn đơn giản, chưa chặt chẽ
nên hầu hết các chủ đầu tư, kinh doanh BĐS đều tự thành lập sàn giao dịch để
mua bán, cho thuê và thuê mua. Mục đích của việc làm này là chủ đầu tư, kinh
doanh BĐS không muốn chia sẻ thông tin, bí mật kinh doanh cũng như lợi
nhuận thu được. Do đó mà thị trường BĐS nước ta hiện nay vẫn trong tình trạng
tính công khai, minh bạch thấp. Để khắc phục những hạn chế này Nhà nước cần
bổ sung những quy định về thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng: (i) Tăng tỷ
lệ số nhân viên của sàn giao dịch BĐS có chứng chỉ môi giới; (ii) Tăng quy mô
và diện tích tối thiểu của sàn giao dịch BĐS…Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần
bổ sung các quy định về điều kiện chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
Có như vậy mới góp phần cải thiện chỉ số công khai, minh bạch của thị trường
BĐS.
c.

Sửa đổi, bổ sung những quy định khác về một tổ chức trung gian, hỗ
trợ thị trường BĐS.

Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới
chỉ dừng lại ở việc quy định các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS: môi giới,
định giá, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý và sàn giao dịch BĐS. Hiện nay,
hoạt động môi giới BĐS, định giá BĐS và sàn giao dịch BĐS được pháp luật
quy định tương đối chi tiết và người thực hiện hoạt động dịch vụ này bắt buộc
phải tham gia các lớp đào tạo, bồi dưỡng để được cấp chứng chỉ. Tuy nhiên, các
hoạt động khác pháp luật chưa quy định cụ thể về quy chế thành lập cũng như
các điều kiện hành nghề. Điều này cần phải có giải pháp thực hiện trong thời
gian tới như:
-

Bổ sung quy định cụ thể về nội dung các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS;
quảng cáo BĐS, tư vấn, quản lý và đấu giá BĐS.
11


-

Tiếp tục nghiên cứu, xem xét về việc ban hành quy định về điều kiện cấp chứng
chỉ của những người hoạt động kinh doanh dịch vụ trong các lĩnh vực này.

-

Bổ sung các quy định về xây dựng nội dung, kế hoạch, chương trình, năng lực
và điều kiện của cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ về các dịch vụ này.

KẾT LUẬN
Việc phát triển thị trường bất động sản góp phần khai thác tốt hơn nguồn
nhân lực đất đai, bất động sản, nâng cao năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế,
đáp ứng được yêu cầu mở thị trường cho đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào
kinh doanh bất động sản và hơn nữa góp phần làm tăng khả năng hội nhập của
nền kinh tế các nước trong khu vực và trên trường quốc tế.

12


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.

4.
5.
6.
7.

8.
9.

Luật kinh doanh bất động sản 2006
Luật đất đai 2003
Luật nhà ở 2005
Luật xây dựng 2003
Các phương thức để ổn định thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay,
Tạp chí phát triển kinh tế số 202 - tháng 8 năm 2007, trang 27-32.
Phòng quản lý thị trường bất động sản – Cục quản lý nhà ở.
Th.S Nguyễn Thị Nga – Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam
hiện nay và một vài nhận định về “bộ ba” giải pháp do Bộ Tài Nguyên và
Môi trường đưa ra – Tạp chí Nhà nước và pháp luật. Viện Nhà nước và
pháp luật, Số 12/2006
PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, “ Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất
động sản ở Việt Nam”, Nxb. Tư pháp, Hà Nội 2012.
www.tapchitaichinh.vn

13