phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

MỞ BÀI
Đối với mỗi quốc gia, kinh doanh bất động sản luôn là ngành kinh tế mũi
nhọn, đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và chiếm một tỷ lệ đáng kể trong
tổng sản phẩm quốc nội. Thị trường bất động sản gắn liền với nền sản xuất hàng
hóa và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Cũng như sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, thị trường bất
động sản ở Việt Nam cũng xuất hiện cùng với việc sản xuất và trao đổi các hàng
hóa khác nhau trong nền kinh tế. Qua mỗi giai đoạn phát triển, dưới sự điều chỉnh
của Nhà nước bằng pháp luật, thị trường bất động sản ở Việt Nam có những nét đặc
trưng khác nhau. Tìm hiểu đề bài: “phân tích những đặc trưng cơ bản của thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay” sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn
về vấn đề này.
NỘI DUNG
I. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản
1.Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
a) Khái niệm của thị trường bất động sản
Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa
thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và
dịch vụ. Từ đó có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào.
Theo nghĩa hẹp, với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọn của nền kinh
tế, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất
động sản như mua bán, cho thuê…bất động sản.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan
đến việc tạo lập bất động sản.
Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về
đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ
như môi giơi, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan.
Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra
các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn

liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.
b) Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt nên thị trường bất động sản
không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch
các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
1
- Thị trường bất động sản là thì trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo
của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị
trường của các tư liệu sản xuất khác.
- Trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản phản ứng trễ
hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản, bởi việc tạo ra hàng hóa bất
động sản phức tạp, cần nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất
đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công,…Sự phản ứng cung
không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả, đòi hỏi Nhà nước phải có những can
thiệp nhất định để bình ổn thị trường.
- Do đặc thù của chủng loại hàng hóa bất động sản là thường có giá trị lớn
nên qúa trình giao dịch bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như các
loại hàng hóa khác. Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian và chi phí
cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của
các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã
xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động về
chính trị, văn hóa, xã hội, môi trường, phong tục tập quán…đều có ảnh hưởng đến
hành vi mua bán trên thị trường.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý
nhà nước đối với bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các
giao dịch bất động sản. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm bất động sản có giá
trị hơn, đảm bảo cho chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch mà pháp luật quy
định như mua bán, chuyển nhượng, chọ thuê, thế chấp…
2. Vai trò của thị trường bất động sản

Thứ nhất, thị trường bất động sản (BĐS) gắn liền với nền sản xuất hàng hóa
và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Trong thực tiễn của
đời sống kinh tế - xã hội, BĐS vừa là một tư liệu sinh hoạt vừa là một yếu tố tư liệu
sản xuất quan trọng. Nó là một yếu tố đầu vào không thể thiếu được trong mọi quá
trình sản xuất. Việc coi BĐS là một hàng hóa và đảm bảo sự lưu thông của nó trên
thị trường như một loại hàng hóa thông thường khác là một thái độ tôn trọng quy
luật khách quan của thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa phát triển.
Thứ hai, thị trường BĐS góp phần phân bố và sử dụng có hiệu quả các tài
nguyên đất và các bất động sản trên đất. Một khi đất đai và bất động sản có giá thì
tự nó tạo ra một áp lực đòi hỏi từng chủ thể phải quan tâm đến tính hiệu quả trong
việc sử dụng, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả chung toàn xã hội trong việc phân
2
bố và sử dụng bất động sản, đặc biệt là tài nguyên đất đai – một tài nguyên cực kỳ
quý hiếm của mọi quốc gia.
Thứ ba, thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất. Trên
thị trường BĐS các nhà kinh doanh bất động sản và những người tiêu dùng gặp gỡ
nhau và thực hiện các hành vi mua bán, nhờ đó giúp cho việc chuyển hóa vốn từ
hình thái hiện vật sang hình thái giá trị. Sự biến động của thị trường BĐS sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và ảnh
hưởng đến sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất
đai, nhà ở, các vật kiến trúc khác, cơ sở hạ tầng.....qua đó tác động tới sự tăng
trưởng kinh tế.
Thứ năm, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất trong nền kinh tế hàng hóa. Thị
trường chính là nơi mà người mua và người bán gặp gỡ nhau, ở đó họ có điều kiện
để hiểu nhau. Nhà sản xuất sẽ biết được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng của
mình, nhờ đó có thể sản xuất ra những sản phẩm phù hợp với khách hàng.
Thứ sáu, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến thị
trường tài chính. Thực tế đã cho thấy quyền sử dụng đất một khi được coi là có giá

trị, được trao đổi như một hàng hóa khác, có thể trở thành vật thế chấp, cầm cố tại
ngân hàng đã góp phần hết sức quan trọng cho việc huy động nguồn tài chính phục
vụ sự phát triển kinh tế đất nước.
Thứ bảy, phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi
nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến nhiều cơ
hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động cơ hội phát triển sản xuất cho các
doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá chấp nhận được.
Thứ tám, thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới
công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hóa BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trường
có nhiều nguồn cung hàng hóa BĐS, có nhiều nhà cung cấp, vì thế luôn luôn tồn tại
sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn
mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải
không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hóa nhằm nâng cao sức mạnh
cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
Thứ chín, thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần xóa bỏ tình trạng kinh
doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật. BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân
sách cho Nhà nước.
3
Ngoài ra, việc thừa nhận và phát triển thị trường BĐS còn góp phần thực
hiện các chủ trương cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê...các doanh nghiệp của nhà
nước, bảo đảm sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch
toán giá đất vào giá thành sản phẩm. Đồng thời sự tăng trưởng của thị trường BĐS
cũng làm tăng GDP và qua đó cũng tác động mạnh đến các thị trường liên quan như
thị trường xây dựng, trang trí nội thất...
II. Đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt Nam.
- Đặc điểm quan trọng đầu tiên và chi phối tới toàn bộ các yếu tố tạo ra sự
nhận diện cho thị trường BĐS ở Việt Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng
quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác
nhau. Bởi vậy, chủng loại hàng hóa trong thị trường BĐS là quyền sử dụng đất và

các tài sản gắn liền với đất…đã tạo nên những nét đặc thù cho thị trường BĐS ở
Việt Nam.
- Thị trường BĐS ở Việt Nam về cơ bản vẫn là thị trường phi chính thức – Sự
song hành tồn tại của hai loại thị trường: thị trường bất động sản chính thức và thị
trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm). Đa số các chủ sở hữu
BĐS không có điều kiện pháp lí đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự. Bởi vậy,
thị trường ngầm vẫn hoạt động mạnh mẽ với những mức độ khác nhau.
Một dấu hiệu nữa cũng cần phải nhấn mạnh là, ở nước ta, khi nói đến thị
trường bất động sản thường chỉ đề cập đến thị trường mua, bán, chuyển nhượng. Vì
thế, khi xảy ra những “cơn sốt nhà đất” hoặc “hiện tượng đóng băng” thì thường
chỉ căn cứ vào thị trường mua, bán, chuyển nhượng nhà đất. Đó thực sự là một cách
nhìn không toàn diện. Từ những năm 90 của thế kỷ trước, đã có hai lần sốt giá đất .
Lấn thứ nhất vào các năm 1991 – 1994, thời gian mở đầu cho quá trình chuyển dịch
cơ chế kế hoạch hoá tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường có nhiều thành phần
kinh tế. Cơn sốt thứ hai diễn ra sau đó mười năm vào các năm 2001-2003 khi chúng
ta chuyển dần sang cơ chế Nhà nước xoá bao cấp về đất đai. Sau hai cơn sốt, giá
quyền sử dụng đất năm 2004 cao hơn 100 lần so với giá của thời điểm năm 1990 tại
các đo thị lớn. Với mức giá này, giá quyền sử dụng đất ở nước ta đã cao tương
đương với giá đất ở những nước có nền kinh tế thị trường phát triển trong khu vực.
Trong khi đó, trình độ phát triển của nền kinh tế nước ta còn ở mức độ rất thấp so
với những quốc gia có giá đất tương đương. Đó chính là nguy cơ làm méo mó các
quan hệ cung - cầu và có thể tạo nên nền “kinh tế bong bóng” của thị trường BĐS.
Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị
trường BĐS Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể
4
đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. thị trường BĐ ở 2 trung tâm kinh tế
lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường.
Trong khi tại Hà Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức
tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của
giá nhà đất. Văn phòng cho thuê tại TP HCM: Vào giữa năm 2008, giá cho thuê

văn phòng hạng sang là 50- 55 USD/m2 ; hạng B khoảng 36-38 USD/m2 . Sang đầu
năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng
giảm và nhiều công ty tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011.
Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội : Tình trạng chào
bán nhiều mà người mua rất ít. Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều
nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng
Nai, Long An ở phía Nam; Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc thì cơn
sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc
bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ
án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của
nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường.
Trong tình hình hiện nay, giá đất năm 2011 sẽ được nhận định là: Thứ nhất,
trong ngắn hạn, với áp lực lạm phát hiện tại và khả năng tỉ giá, than, điện, xăng dầu
tăng giá... thì trong 6 tháng tới, lãi suất ngân hàng chưa thể hạ. Với mức lãi suất 20 -
21%/năm như hiện nay thì cả phía các công ty xây dựng và kinh doanh Bất động
sản và người có nhu cầu vay vốn rất khó có thể tiếp cận nguồn vốn được. Thứ hai,
giá đất, giá nhà hiện quá cao so với thu nhập nói chung của người Việt Nam. Tại
các nước phát triển, chỉ số giá nhà/thu nhập chỉ ở mức 5 - 6 lần, thì tại Việt Nam là
26 lần. Đặc biệt là giá nhà và đất của Hà Nội đã cao đến mức các nhà đầu cơ không
dám "ôm". Theo các nhà đầu tư Bất động sản tại Hà Nội, sức cầu đối với nhà, đất
phân khúc giá cao đang ngày càng yếu, thể hiện qua việc hầu như không có giao
dịch thành công trong những tháng cuối năm 2010, dù là thời điểm nguồn kiều hối
về nhiều. Thứ ba, nguồn cung về nhà, đất đang dồi dào nên giá nhà và đất về lâu dài
sẽ theo xu hướng giảm hoặc dù kinh tế vĩ mô có diễn biến tích cực thì cũng khó có
cơ hội tăng giá. Theo Bộ Xây dựng, tại Tp.HCM có hơn 1.400 dự án nhà ở đã và
đang triển khai; còn tại Hà Nội là hơn 800 dự án.
- Hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản lại chưa đầy đủ, thiếu minh
bạch và rất khó tiếp cận. Xây dựng và quản lí tốt thị trường bất động sản theo
hướng minh bạch là đòi hỏi cấp thiết của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường
ở nước ta hiện nay. “Minh bạch” nói chung có nghĩa là “sáng rõ, rành mạch”, như

5