THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (305.69 KB, 26 trang )
THÀNH VIÊN NHÓM 8
STT
TÊN SINH VIÊN
MÃ SINH VIÊN
NHIỆM VỤ
1
TRẦN THỊ KHÁNH LINH
1074270046
NHÓM TRƯỞNG
2
TRỊNH HÀ PHƯƠNG
1074270063
THÀNH VIÊN
3
NGUYỄN THỊ BẢO ANH
1074270067
THÀNH VIÊN
4
ĐẶNG THÀNH ĐẠT
1074270062
THÀNH VIÊN
5
NGUYỄN VIỆT DOANH
1074270020
THÀNH VIÊN
6
NGUYỄN HỒNG MINH NGỌC
1074270028
THÀNH VIÊN
7
NGUYỄN THỊ THỦY
1074270071
THÀNH VIÊN
8
NGUYỄN ĐỨC PHƯƠNG
1074270072
THÀNH VIÊN
MỤC LỤC
MỤC LỤC................................................................................................................................................1
1
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................................................3
CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN......................................................................5
1.Lập hợp đồng thẩm định giữa công ty thẩm định và khách hàng........................................................6
2.Xác định đối tượng và mục đích định giá.............................................................................................8
3. Lập kế hoạch định giá ......................................................................................................................10
4. Khảo sát hiện trường và tài liệu thu thập của tổ thẩm định.............................................................10
5. Phân tích thông tin...........................................................................................................................15
5.1- Phân tích những thông tin về khảo sát hiện trạng tài sản ngày 07/04/2016.................................15
6. Sử dụng phương pháp chi phí để định giá .......................................................................................17
CHƯƠNG II: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ................................................................................................18
I/ CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ:..................................................................................................................19
II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ:.................................................................................20
III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ:..............................................................................................21
1.Pháp lý tài sản:...................................................................................................................................21
2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản:.............................................................................................21
2.1.Đặc điểm: .......................................................................................................................................21
2.2.Vị trí:...............................................................................................................................................21
2.3.Quyền sử dụng đất:........................................................................................................................22
2.4.Công trình xây dựng:......................................................................................................................22
2.5.Quy hoạch:.....................................................................................................................................22
IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ:.....22
1.Cơ sở giá trị của thẩm định giá:.........................................................................................................22
2.Các nguyên tắc thẩm định giá:...........................................................................................................23
3.Các cách tiếp cận thẩm định giá:.......................................................................................................23
V/ THU THẬP THÔNG TIN:....................................................................................................................24
VI/ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ :....................................................................................25
VII/ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ:.............................................................................................................26
VIII/ HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ:..........................................................................26
2
LỜI MỞ ĐẦU
Kinh tế thị trường mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Hàng loạt
ngành, nghề, dịch vụ mới xuất hiện ở Việt Nam. Định giá tài sản và kinh doanh bất động
sản là một trong những ngành, nghề như vậy.
Xây dựng cơ chế thị trường là để thị trường tự định giá, là để tận dụng tính độc lập,
khách quan của thị trường. Nhưng giá cả thị trường không phải lúc nào cũng là giá đúng,
không phải lúc nào cũng đủ tin cậy để ra các quyết định.
Nhà nước luôn là khách hàng lớn nhất của các doanh nghiệp. Mỗi ngày có hàng
vạn tài sản được đầu tư, mua sắm nhằm trang bị cho các cơ quan, công sở, cho nhu cầu an
ninh, quốc phòng, kinh tế, xã hội... Nhu cầu thẩm định mức giá hợp lý của các tài sản này
nhằm chống thất thoát tiền thuế của dân là rất lớn.
Hàng vạn tổ chức, cá nhân thành đạt và nổi lên một cách ngoạn mục nhờ vào chứng
khoán hay bất động sản. Nhưng cũng không ít cá nhân và tổ chức trở nên khánh kiệt, phá
sản do bong bóng tài sản gây nên. Giá cả của hầu hết hàng hóa, dịch vụ nhiều khi thái quá.
Thị trường đôi khi hưng phấn quá mức, lúc khác lại bi quan quá mức. Cơ chế thị trường,
mở ra nhiều cơ hội, nhưng mỗi tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân phải cập nhật được
3
những kiến thức mới nhằm dự phòng và chống đỡ một cách tốt nhất với những rủi ro mới
nẩy sinh trong cơ chế thị trường.
Theo yêu cầu cấp bách của nhà nước về công tác quản lý giá, theo nhu cầu tự thân
của các doanh nghiệp và cá nhân trong bước phát triển mới của kinh tế thị trường ở nước
ta ngành kinh doanh bất động sản và thẩm định giá tài sản đã được hình thành.
4
CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN
Cộng Hòa Xã Hội chủ Nghĩa Việt Nam
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ABC
Độc Lập-Tự Do-Hạnh Phúc
--------------------
----------------------
Số: 134 /TVDG-ABC
Hà Nội, ngày 01 tháng 4 năm2016
HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
-
Căn cứ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005.
-
Căn cứ vào Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày
26/04/2002 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về Thẩm định giá.
-
Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định
giá và Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính về việc hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.
Hôm nay, ngày 01 tháng 4 năm 2016, chúng tôi gồm có:
Bên A: Nguyễn Hồng Minh Ngọc
Địa chỉ: 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà Đông- TP Hà Nội
Điện thoại: 0987.435.788
Fax: 0453786456
E-mail:
Mã số thuế cá nhân: 0100051356
Tài khoản:1495345678
Bên B: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH ABC
Địa chỉ: Số 11- Tây Sơn, quận Đống Đa, TP Hà Nội
Điện thoại:0433455666
Fax:0453444455
Mã số thuế: 0421001004
5
Tài khoản số: 1768765432 - Sở Giao dịch TP. Hà Nội - Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngoại thương Việt Nam - Vietcombank.
1.Lập hợp đồng thẩm định giữa công ty thẩm định và khách hàng
Đại diện: Trần Thị Khánh Linh
Chức vụ: Giám đốc
Địa chỉ: Số 22 đường Láng, quận Đống Đa, TP. Hà Nội
Điện thoại: 0986345876
Fax: 04594856
Hai bên thoả thuận ký Hợp đồng Tư vấn -Dịch vụ thẩm định giá với các điều khoản
sau:
Điều1: Bên A yêu cầu và bên B nhận thực hiện tư vấn - dịch vụ thẩm định giá trị:
Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa chỉ số 120 phố Xốm- Phường
Phú Lãm-Quận Hà Đông-TP Hà Nội (Kèm theo giấy yêu cầu và danh mục chi tiết tài
sản).
Điều 2: Mục đích thẩm định giá: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản
Điều 3: Trách nhiệm của bên A:
3.1
Cung cấp cho bên B toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến pháp nhân, tài sản
được yêu cầu thẩm định giá và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm đối với tính hợp pháp
của các hồ sơ, tài liệu đó.
3.2
Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho bên B tiến hành thẩm định hiện trạng, thu thập
thông tin đối với tài sản được yêu cầu thẩm định.
3.3
Thanh toán đầy đủ tiền dịch vụ thẩm định giá theo thoả thuận trong hợp đồng và
các chi phí phát sinh khác (nếu có theo thỏa thuận) khi đến nhận Chứng thư thẩm định
giá.
3.4
Sử dụng Chứng thư thẩm định giá đúng mục đích như đã nêu tại Điều 2 của hợp
đồng này. Nếu sử dụng sai mục đích phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.
3.5
Khi bên A có yêu cầu cung cấp thêm hoặc sao y văn bản Chứng thư thẩm định
giá thì phải nộp thêm tiền tương ứng với số lượng văn bản đã yêu cầu.
Điều 4: Trách nhiệm của bên B:
4.1
Đảm bảo chất lượng và hoàn thành công việc thẩm định giá trị tài sản đúng thời
hạn khi bên A đã cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu theo yêu cầu bên B.
4.2
Công việc thẩm định giá được tiến hành trong thời gian.......20.......... ngày (tính
theo giờ làm việc hành chính) kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực và bên A cung cấp đầy
đủ hồ sơ thẩm định giá và/hoặc bên A hướng dẫn bên B thẩm định hiện trạng toàn bộ
tài sản (bên B không chịu trách nhiệm thẩm định đối với tài sản phát sinh ngoài danh
6
mục yêu cầu). Sau 15 ngày kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực, bên A không cung
cấp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu và/hoặc hướng dẫn bên B thẩm định hiện trạng tài sản
thì Hợp đồng được xem không còn hiệu lực và số tiền tạm ứng của bên A được tính
vào chi phí thẩm định của bên B.
4.3
Từ chối thực hiện thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của bên A khi nhận thấy
tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc thẩm định.
4.4
Bên B có trách nhiệm cung cấp 2 bản chính Chứng thư thẩm định giá (Trong
trường hợp có thẩm định hiện trạng nếu bên B thấy cần phải có phụ lục ảnh thì chỉ 01
bản có phụ lục ảnh) và sẽ cung cấp thêm theo yêu cầu của bên A (nếu có).
Điều 5: Phương thức thanh toán:
5.1
Giá dịch vụ tư vấn - thẩm định giá: Theo Quyết định hiện hành của Giám
đốc Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá ABC về thu dịch vụ thẩm định giá và
cung cấp thông tin giá chuyển nhượng tài sản
5.2
Phương thức thanh toán: Tiền mặt hoặc chuyển khoản Ngân hàng.
5.3
Ngay sau khi Hợp đồng được ký kết, bên A tạm ứng cho bên B số tiền là:
10.000.000
(Viết bằng chữ: mười triệu đồng)
5.4
Thanh toán giá trị còn lại của Hợp đồng trước khi bên A nhận Chứng thư thẩm
định giá, nếu:
- Số tiền tạm ứng lớn hơn tổng giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá, bên B có trách
nhiệm hoàn trả lại phần chênh lệch cho bên A.
- Số tiền tạm ứng nhỏ hơn tổng giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá, bên A có trách
nhiệm thanh toán cho bên B phần giá trị còn lại.
5.5
Nếu bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng, số tiền tạm ứng này bên B sẽ
không phải hoàn lại cho bên A.
Điều 6: Thanh lý hợp đồng:
6.1
Thời hạn thanh lý hợp đồng: Tối đa không quá 07 ngày (kể từ ngày bên B thông
báo cho bên A đến nhận Chứng thư thẩm định giá và thanh toán tiền dịch vụ tư vấn
thẩm định giá).
6.2
Thời điểm chấm dứt quan hệ Hợp đồng Tư vấn - Dịch vụ Thẩm định giá:
- Hai bên ký kết vào Biên bản thanh lý hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ liên quan của
mỗi bên (nếu có) sẽ được xác nhận trong Biên bản thanh lý hợp đồng đó.
7
6.3 Kể từ ngày hết hạn thanh lý hợp đồng như trên, bên A không thực hiện thanh lý
Hợp đồng hoặc không đến nhận Chứng thư thẩm định giá, bên B có quyền huỷ bỏ kết
quả đó mà không phải chịu trách nhiệm về bất cứ khiếu nại nào của bên A và bên A
có trách nhiệm thanh toán cho bên B toàn bộ các chi phí mà bên B đã phải chi trả
trong quá trình tiến hành dịch vụ thẩm định giá. Mức thanh toán thấp nhất là 50% giá
trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá theo thông báo giá dịch vụ bên B.
Điều 7: Điều khoản chung:
7.1Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận trên.
7.2Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc phát sinh, hai bên sẽ cùng nhau bàn
bạc trên tinh thần tương trợ lẫn nhau. Nếu không tự giải quyết được hai bên có quyền
đưa vụ việc ra Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết theo đúng quy định của
Pháp luật.
7.3
Hợp đồng Tư vấn - Dịch vụ này có hiệu lực từ ngày hai bên ký kết hợp đồng và
bên B nhận được khoản tạm ứng đã ghi trong Hợp đồng.
7.4Hợp đồng này được lập thành 04 bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 02
bản.
ĐẠI DIỆN BÊN A
ĐẠI DIỆN BÊN B
(đã ký)
(đã ký)
Nguyễn Hồng Minh Ngọc
Trần Thị Khánh Linh
2.Xác định đối tượng và mục đích định giá
• Đối tượng thẩm định: giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên
đất
-Tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở.
-Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: TSTĐG là giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng trên đất tại địa chỉ “ 120 phố xốm-phường phú lãm-Q hà đông”
- TSTĐG tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Phố Xốm, khu vực dân cư hiện hữu, giao
thông thuận lợi.
8
Các hướng tiếp giáp:
Hướng Nam: giáp đường Phố Xốm
Các hướng còn lại: tiếp giáp thổ cư lân cận.
- Diện tích khu đất: 100m2, trong đó:
o Diện tích đất trong lộ giới: 0m2.
o Diện tích đất ngoài lội giới: 100m2.
-Công trình xây dựng: nhà 2 tầng
Diện tích xây dựng: 100m2
Tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2
Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT, mái tôn
-Quy hoạch: Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì TSTĐG có mục đích sử dụng đất là ở.
• Mục đích định giá của khách hàng:
Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản
• Xác định những điều kiện ràng buộc trong định giá tài sản
- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá theo giá thị trường để chuyển nhượng.
- Khách hàng chuyển nhà nên cần chuyển nhượng
• Hạn chế trong thẩm định
− Kết quả thẩm định giá: được tính toán theo giá trị thị trường cho giá trị
quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa chỉ số 120 Phố Xốm- P. Phú LãmQ. Hà Đông có mục đích sử dụng đất là đất ở.
− Hạn chế về pháp lý: Công ty không có trách nhiệm kiểm tra thông tin của
những bản sao các giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản yêu cầu thẩm
định giá so với bản gốc.
− Hạn chế về thị trường : Tại thời điểm thẩm định giá thông tin các bất động
sản đang giao dịch trên thị trường còn hạn chế, chưa có TSSS tương đồng tài sản
thẩm định giá.
− Hạn chế về mục đích sử dụng: Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho một
mục đích duy nhất theo yêu cầu của khách hàng là để tham khảo xác định giá chuyển
nhượng tài sản.
− Hạn chế về thời gian sử dụng: Thời hạn sử dụng kết quả thẩm định giá tính
từ ngày phát hành là 06 tháng.
9
• Phương pháp định giá: Phương pháp chi phí
• Cơ sở giá trị trong định giá: Giá trị thị trường
3. Lập kế hoạch định giá
1. Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số Số: 134 /TVDG-ABC ngày 01 tháng 4 năm
2016 giữa bên A và bên B
- Tên tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa
chỉ số 120 phố Xốm- Phường Phú Lãm-Quận Hà Đông- Hà Nội
- Tên khách hàng: Nguyễn Hồng Minh Ngọc
- Mục đích thẩm định giá: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản
- Thời gian Thẩm định giá: 20 ngày kể từ ngày ký( 01/4/2016)
- Ngày hết hạn hợp đồng: 20/4/2016
2. Phòng thẩm định giá đề xuất phân công như sau:
- Nhân sự thực hiện:8 người
- Thời gian lập kế hoạch thực hiện : hạn chót là ngày 03/4/2016
- Kiểm tra và bổ sung hồ sơ: 1 ngày (ngày 04/4/2016)
- Khảo sát hiện trạng, xác định vị trí, vị thế của tài sản thẩm định giá: 1 ngày (ngày
05/4/2016)
- Thu thập, xử lý và phân tích thông tin các tài sản so sánh: 7 ngày (từ ngày
06/4/2016 đến ngày 12/4/2016)
- Thời gian trình báo cáo: hạn chót là ngày 17/4/2016
- Thời gian trình Chứng thư: hạn chót là ngày 20/4/2016
4. Khảo sát hiện trường và tài liệu thu thập của tổ thẩm định
Ghi chú
10
(1) Đơn giá xây dựng, vận dụng theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công
trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2015.
(2) Chỉ số giá xây dựng công trình, căn cứ theo Quyết định số 159/QĐ-SXD ngày
04/02/2016 của Sở xây dựng Hà Nội về việc công bố chỉ số giá xây dựng năm
2015.
Những số liệu trong bài được tính toán theo các quyết định trên.
• Tài sản thẩm định giá
-Địa chỉ của tài sản thẩm định tại 120 Phố Xốm- P. Phú Lãm- Q. Hà Đông- Hà Nội.
Vị trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm.
- Vị trí thích hợp cho việc kinh doanh
-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý.
- Diện tích khuôn viên là 100m2. Chiều dài 20m, Chiều rộng 5m. Hình dáng cân đối
- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là tầng trệt, 1lầu, mái BTCT
-Diện tích sàn xây dựng là 200m2
Đơn giá xây dựng là 7.230.000(đồng/m2)(1)
-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)
- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình
=7.230.000 x 96,53%
= 6.979.119 (đồng/m2)
-Chất lượng còn lại của công trình 70%
-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của
công trình
= 200m2 x 6.979.119 x 70%
=977.076.660 (đồng)
• Tài sản so sánh 1
-Địa chỉ của tài sản thẩm định tại 12 Phố Xốm- P. Phú Lãm- Q. Hà Đông- Hà Nội. Vị
trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm.
-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý.
- Tài sản đã bán với giá 3.700.000.000( đồng)
- Diện tích khuôn viên là 120m2. Chiều dài 20m, Chiều rộng 6m. Hình dáng cân đối
- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là tầng trệt, 1 lầu, mái tôn
-Diện tích sàn xây dựng là 240m2
-Đơn giá xây dựng thực tế đã bán của tài sản so sánh là 6.970.000 (đồng/m 2)
-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)
11
- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình
=6.970.000 x 96,53%
= 6.728.141 (đồng/m2)
-Chất lượng còn lại của công trình 70%
-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của
công trình
= 240m2 x 6.728.141 x 70%
= 1.130.327.688 (đồng)
-Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng
=3.700.000.000 - 1.130.327.688
=2.569.672.312 (đồng)
-Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất
Diện tích khuôn viên
=
= 21.413.936( đồng/m2)
• Tài sản so sánh 2
-Địa chỉ của tài sản thẩm định tại 31 Phố Xốm- P. Phú Lãm- Q. Hà Đông- Hà Nội. Vị
trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm.
-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý.
- Tài sản đã bán với giá 3.550.000.000 ( đồng)
- Diện tích khuôn viên là 105m2. Chiều dài 20m, Chiều rộng 5,25m. Hình dáng cân
đối
- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là tầng trệt, 2 lầu, mái tôn
-Diện tích sàn xây dựng là 315m2
-Đơn giá xây dựng thực tế đã bán của tài sản so sánh là 6.950.000 (đồng/m 2)
-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)
- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình
=6.950.000 x 96,53%
= 6.708.835 (đồng/m2)
-Chất lượng còn lại của công trình 70%
-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của
công trình
= 315m2 x 6.708.835đồng x 70%
= 1.479.298.118 (đồng)
-Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng
=3.550.000.000 - 1.479.298.118
=2.070.701.882 (đồng)
-Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất
Diện tích khuôn viên
12
=
= 19.720.970 ( đồng/m2)
13
• Tài sản so sánh 3
-Địa chỉ của tài sản thẩm định tại 79 Phố Xốm- P. Phú Lãm- Q. Hà Đông- Hà Nội. Vị
trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm.
-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý.
- Tài sản đã bán với giá 3.200.000.000 ( đồng)
- Diện tích khuôn viên là 115m2. Chiều dài 20m, Chiều rộng 5,75m. Hình dáng cân
đối
- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là tầng trệt, mái tôn
-Diện tích sàn xây dựng là 115m2
-Đơn giá xây dựng thực tế đã bán của tài sản so sánh là 7.140.000 (đồng/m 2)
-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)
- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình
=7.140.000x 96,53%
= 6.892.242 (đồng/m2)
-Chất lượng còn lại của công trình 70%
-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của
công trình
= 115m2 x 6.892.242đồng x 70%
= 554.825.481 (đồng)
-Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng
=3.200.000.000- 554.825.481
=2.645.174.519 (đồng)
-Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất
Diện tích khuôn viên
=
=
23.001.518 ( đồng/m2)
• Tài sản so sánh 4
-Địa chỉ của tài sản thẩm định tại 145 Phố Xốm- P. Phú Lãm- Q. Hà Đông- Hà Nội. Vị
trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm.
-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý.
- Tài sản đã bán với giá 3.800.000.000 ( đồng)
- Diện tích khuôn viên là 105m2. Chiều dài 20m, Chiều rộng 5,25m. Hình dáng cân
đối
- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là trệt, 2 lầu, mái BTCT
-Diện tích sàn xây dựng là 315m2
-Đơn giá xây dựng thực tế đã bán của tài sản so sánh là 7.230.000 (đồng/m 2)
-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)
- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình
=7.230.000x 96,53%
= 6.979.119 (đồng/m2)
-Chất lượng còn lại của công trình 70%
14
-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của
công trình
= 315m2 x 6.979.119đồng x 70%
= 1.538.895.740 (đồng)
-Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng
=3.800.000.000- 1.538.895.740
=2.261.104.260 (đồng)
-Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất
Diện tích khuôn viên
=
=
21.534.326 ( đồng/m2)
5. Phân tích thông tin
5.1- Phân tích những thông tin về khảo sát hiện trạng tài sản ngày
07/04/2016
− Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất do nhà nước cấp
− TSTĐG tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Phố Xốm, khu vực dân cư hiện hữu, giao
thông thuận lợi.
− Người chủ sở hữu khu đất trong vùng được phân bố cho mục đích sử dụng nhất
định không thể tự ý thay đổi, phải có sự cho phép của chính quyền.
− Nếu thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của bất động sản, ví dụ như nhà ở thành
văn phòng… thì phải xin giấy phép của chính quyền địa phương.
− Dân cư ở phường Phú Lãm ngày càng gia tăng dẫn đến giá cả nhà đất trong tương
lai tăng cao.
− Về thị hiếu người tiêu dùng hiện hay, mọi người đang có nhu cầu chuyển từ nhà
trung cư xuống nhà mặt đất sau khi xảy ra các yếu tố về thiên tai, hỏa hoạn. Nên
giá cả nhà đất có xu hướng tăng.
− Vị trí của bất động sản thích hợp với việc kinh doanh.
5.2-Phân tích về khách hàng
− Để thuận lợi cho công việc nên khách hàng chuyển nơi ở để thuận tiện đi lại. Nên
khách hàng cần thẩm định bất động sản hiện tại để chuyển nhượng.
− Bất động sản này thuộc quyền sở hữu hoàn toàn hợp pháp với khách hàng, không
có tranh chấp.
15
− Khu đất sử dụng ổn định từ năm 2000 đến nay.
− Vị trí bất động sản nằm tại vị trí mặt tiền đường Phó Xốm , vì nằm tại vị trí mặt
tiền đường nên việc đi lại thuận lợi thông thoáng, không phải mất công đi lai chật
chội so với vị trí trong các hẻm hay ngõ ngách, giúp cho việc đi lại nhanh chóng và
tiện lợi hơn.
16
6. Sử dụng phương pháp chi phí để định giá
Phương pháp chi phí
- Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế
tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
- Cơ sở của phương pháp: Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý
sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài
sản có lợi ích tương tự.
- Nguyên tắc ứng dụng
Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tương tự như một vật thay thế.
Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên
sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.
- Các bước tiến hành đối với bất động sản
Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện
có trên đất.
Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào ci phí xây dựng công trình trên đất và cộng
với giá trị đất trống.
- Công thức tính
Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Giá trị
ước tính còn lại của công trình
- Ứng dụng trong thực tiễn
Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên
dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị
trường.
Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
17
Ước tính giá trị quyền sử dụng đất của TSĐG:
Qua phân tích và nhận định, nhận thấy TSĐG và các TSSS có nhiều điểm tương
đồng nhau nên đề xuất lấy trung bình các mức giá chỉ dẫn của các TSSS để làm mức
giá chỉ dẫn cho TSĐG:
(21.413.936 đồng/m2 + 19.720.970 đồng/m2 + 23.001.518 đồng/m2+21.534.326
đồng/m2)
4
= 21.417.688 đồng/m2
Giá trị quyền sử dụng đất của TSĐG:
100m2 x 21.417.688 đồng/m2 = 2.141.768.800 đồng
Ước tính giá trị công trình xây dựng của TSTĐG:
Số
TT
Hạng mục
(1)
01
Tường gạch, sàn
BTCT, mái BTCT
Diện tích
Đơn giá
sàn (m2)
(đồng/m2) dựng công trình còn lại
(2)
200
Chỉ số giá xây
(3)
7.230.000
Chất lượng
Giá trị (đồng)
(4)
(5)
(5=2x3x4x5)
96,53%
70%
977.076.660
Tổng cộng
977.076.660
Ghi chú :
Cột (3), Đơn giá xây dựng, vận dụng theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày
15/10/2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng
công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014
Cột (4), Chỉ số giá xây dựng công trình, căn cứ theo Quyết định số
159/QĐ-SXD ngày 04/02/2016 của Sở xây dựng Hà Nội về việc công bố chỉ số giá
xây dựng năm 2015.
CHƯƠNG II: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
Khách hàng yêu cầu định giá: Nguyễn Hồng Minh Ngọc
18
Địa chỉ
: 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà ĐôngTP HàNội
Điện Thoại
Tài sản thẩm định giá
: 0987.435.788
:Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng
tại địa chỉ số 120 phố Xốm- Phường Phú LãmQuận Hà Đông- TP Hà Nội
Địa điểm định giá
: 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà ĐôngTP HàNội
Mục đích thẩm định giá
: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản
Thời điểm thẩm định giá
: Tháng 04 năm 2016
Đơn vị tính giá
: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM
ĐỊNH ABC
Địa chỉ
: Số 11- Tây Sơn, quận Đống Đa, TP Hà Nội
Điện thoại
: 0433455666
I/ CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ:
− Căn cứ Luật giá số 11/2012/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20/06/2012.
− Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá.
− Căn cứ Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
19
− Căn cứ Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài
chính về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
− Căn cứ Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính
về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;
− Căn cứ Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài
chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
− Căn cứ Biên bản khảo sát thực địa ngày 07/4/2016
II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ:
Căn cứ theo yêu cầu thẩm định giá và thông tin do khách cung cấp, tiến hành:
− Khảo sát hiện trạng tài sản ngày 07/4/2016
− Chụp hình hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời điểm thẩm định giá.
− Lập Biên bản ghi nhận hiện trạng thực tế của tài sản thẩm định.
− Thu thập và xử lý thông tin.
− Lập báo cáo kết quả thẩm định giá.
20
III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ:
1.Pháp lý tài sản:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số AB204201 ngày 04/02/2000 do
UBND quận Hà Đông cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản:
2.1.Đặc điểm:
Tài sản thẩm định giá là giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng tại địa chỉ số 120 phố Xốm- P. Phú Lãm- Q. Hà Đông- Hà Nội
2.2.Vị trí:
TSTĐG tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Phố Xốm, khu vực dân cư hiện
hữu, giao thông thuận lợi.
Các hướng tiếp giáp:
21
- Hướng Nam: giáp đường Phố Xốm
- Các hướng còn lại: tiếp giáp thổ cư lân cận.
2.3.Quyền sử dụng đất:
Diện tích khu đất: 100m2, trong đó:
- Diện tích đất trong lộ giới: 0m2.
- Diện tích đất ngoài lội giới: 100m2.
(Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do UBND quận Hà Đông cấp).
2.4.Công trình xây dựng:
- Diện tích xây dựng: 100m2
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2
- Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT, mái tôn
- Số tầng: 2
(Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất do UBND quận Hà Đông cấp).
2.5.Quy hoạch:
Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất do UBND quận Hà Đông cấp thì TSTĐG có mục đích sử
dụng đất là đất ở.
IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ:
1.Cơ sở giá trị của thẩm định giá:
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định
giá, chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá :
22
Cơ sở giá trị thị trường: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài
sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách
quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu
biết, thận trọng và không bị ép buộc” (theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam).
2.Các nguyên tắc thẩm định giá:
− Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
− Nguyên tắc cung – cầu.
− Nguyên tắc đóng góp.
3.Các cách tiếp cận thẩm định giá:
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản cần thẩm định
giá và cơ sở giá trị đã chọn ở trên, Công ty vận dụng quy định tại Thông tư
số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 và chọn cách tiếp cận
từ chi phí để xác định giá trị quyền sử dụng đất của TSTĐG.
23
V/ THU THẬP THÔNG TIN:
Qua khảo sát thu thập được các tài sản có đặc điểm và vị trí tọa lạc tương tự
với TSTĐG như sau:
Yếu tố so sánh
Địa chỉ
TSSS1
12 Phố Xốm-Phú
TSSS2
TSSS3
31 Phố Xốm-Phú 79 Phố Xốm-Phú
TSSS4
145 Phố Xốm-Phú
Lãm- Hà Đông
Lãm- Hà Đông
Lãm- Hà Đông
Lãm- Hà Đông
Giá bán (đồng)
3.700.000.000
3.550.000.000
3.200.000.000
3.800.000.000
Diện tích khuôn viên (m2)
120
105
115
105
Chiểu rộng (m)
6
5,25
5,75
5,25
Chiều dài (m)
20
20
20
20
Hình dáng
Cân đối
Cân đối
Cân đối
Cân đối
Vị trí tọa lạc
Mặt tiền đường
Mặt tiền đường
Mặt tiền đường
Mặt tiền đường
Kết cấu
Trệt, 1 lầu, mái tôn Trệt, 2 lầu, mái tôn
Diện tích sàn xây dựng (m2)
Trệt, mái tôn
Trệt, 2 lầu, mái
BTCT
Đơn giá xây dựng (đồng/m2
240
6.728.141
315
6.708.835
115
6.892.242
315
6.979.119
Đơn giá (đồng/m2)
6.970.000
6.950.000
7.140.000
7.230.000
Chỉ số giá xây dựng công trình
96,53%
96,53%
96,53%
96,53%
Chất lượng còn lại
Giá trị CTXD (đồng)
70,00%
1.130.327.688
70,00%
1.479.298.118
70,00%
554.825.481
70,00%
1.538.895.740
Giá trị QSDĐ (đồng)
2.569.672.312
2.070.701.882
2.645.174.519
2.261.104.260
Đơn giá QSDĐ (đồng/m2)
21.413.936
19.720.970
23.001.518
21.534.326
24
VI/ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ :
Ước tính giá trị quyền sử dụng đất của TSĐG:
Qua phân tích và nhận định, nhận thấy TSĐG và các TSSS có nhiều điểm
tương đồng nhau nên đề xuất lấy trung bình các mức giá chỉ dẫn của các TSSS
để làm mức giá chỉ dẫn cho TSĐG:
(21.413.936 đồng/m2 + 19.720.970 đồng/m2 + 23.001.518 đồng/m2
+21.534.326 đồng/m2) / 4 = 21.417.688 đồng/m2
Giá trị quyền sử dụng đất của TSĐG:
100m2 x 21.417.688 đồng/m2 = 2.141.768.800 đồng
Ước tính giá trị công trình xây dựng của TSTĐG:
SốTT Hạng mục
Diện tích
Đơn giá
Chỉ số giá xây
sàn (m2)
(đồng/m2)
dựng công trình còn lại
(1)
Tường gạch, sàn
01
BTCT, mái BTCT
(2)
(3)
200
7.230.000
Tổng cộng
Chất lượng
Giá trị (đồng)
(4)
(5)
(5=2x3x4x5)
96,53%
70%
977.076.660
977.076.660
Ghi chú :
Cột (3), Đơn giá xây dựng, vận dụng theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD
ngày 15/10/2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư
xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm
2015
Cột (4), Chỉ số giá xây dựng công trình, căn cứ theo Quyết định số
159/QĐ-SXD ngày 04/02/2016 của Sở xây dựng Hà Nội về việc công bố chỉ số
giá xây dựng năm 2015.
25
