Đề cương ôn tập về bất động sản

Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh
(chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này
có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không?
Trả lời:





Quan điểm về “Bất động sản”
Theo quy định tại điều luật 181 của bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam năm 2005. “Bất động sản” là tài sản không di dời được gồm:đất
đai,nhà cửa,các công trình xây dựng,tài sản gắn liền với đất đai.
Theo từ điển thuật ngữ tài chính thì “Bất động sản” là một miếng đất và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất.
Như vậy: “Bất động sản” là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó
không di dời được.Hay nói cách khác. “Bất động sản” là tài sản gồm đất đai,nhà
cửa,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với
nhà,công trình xây dựng đó,các tài sản khác gắn liền với đất đai được xác định
bởi vị trí địa lí của đất,các tài sản do pháp luật quy định.


Những thuộc tính của “Bất động sản”

1. Tính cố định:Một thuộc tính của bất động sản để phân biệt với các tài sản
khác là tính cố định không di chuyển được .Tính cố địnhtheo nghĩa rộng là khi
một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở
địa phương khác về bán các hàng hóa khác như:mì,sữa…Tính cố định làm cho
bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có
một phương thức giới thiệu và giao dịch.
Ví dụ: Khi mua một ngôi nhà trên Hà Nội ta chỉ có thể cầm các giấy tờ chứng

minh ngôi nhà là của ta và chuyển đến đó sống.chứ ta không thể đem ngôi nhà
đó về quê ở được.
2.Tính cá biệt và khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân
số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng
cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là
252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại
hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình


trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ
đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
Chính
vì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa
“Bất động sản” có tính cá biệt.
Ví dụ: Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai “Bất động sản” cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau.Hoặc một tòa nhà cao ốc thì các căn phòng cũng
có hướng và cấu tạo khác hau.
3.Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng: Mỗi người sinh ra trên trái đất
đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh
hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả
nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển
nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được
hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì
vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý
của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa,

tất cả những điều này chứng minh cho mục đích sử dụng đối với bất động sản và
nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính giá trị phụ thuộc vào mục
đích sử dụng của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng
phát triển.
Ví dụ:Một khu đất khi khi quy hoạch sử dụng để trồng cây công nghiệp có giá
trị khác so với khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn
hơn rất nhiều.
4.Giao dịch các quyền và lợi ích của “Bất động sản”: Đất đai là hàng hóa đặc
biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai
thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh
sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn
liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng
đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí
kế cận.Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất
động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.


Ví dụ: Khi mua nhà ta chỉ được nhận các giấy tờ chứng minh ta là chủ ngôi nhà
và ta phải chuyển đến để ở ngôi nhà đó chứ không thể mang ngôi nhà đi chỗ
khác được.
5.Tính tăng trị:Là sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian. “ bất động sản”
bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên
nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay
thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử
dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó
mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và
hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm
cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống
kinh tế bền vững và các công ty thành công ở lĩnh vực khác đều quay sang đầu
tư bất động sản để bảo tồn vốn.

Ví dụ: Giá bất động sản mỗi năm đều có xu hướng biến đổi khác so với năm
trước và có xu hướng tăng lên.(đất đai là tài sản hữu hạn không thể sinh thêm
nhưng con người và kinh tế đều có biến đổi—Bất động sản luôn tăng và giữ
được giá trị)
6.Các thuộc tính khác:ngoài các thuộc tính cơ bản trên,bất động sản còn có các
thuộc tính như tính lâu bền,tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau,tính thích ứng,tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý,mang nặng yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lý xã hội.






Những thuộc tính này cần lưu ý so với các lĩnh vực khác:
Dựa vào những thuộc tính của bất động sản có những tính chất riêng biệt giúp ta
hiểu rõ hơn về bất động sản và có thể có phương án đầu tư mới tốt hơn cho
doanh nghiệp.
Quản lý và sử dụng tốt bất động sản cũng đóng vai trò rất quan trọng đối với các
ngành nghề khinh doanh.kích thích sản xuất,mở rộng đầu tư.
Dựa vào các thuộc tính chính phủ sẽ có những biện pháp điều tiết nền kinh tê
,́ giúp doanh nghiệp sẽ có thêm những kênh thông tin đầu tư mới,quyết định mới.
Câu 2: Đầu tư bất động sản có thuận lợi và khó khăn gì?

Khó khăn:


1.Khó khăn chung
-Vốn đầu tư lớn
Bản thân giá trị của bất động sản là rất lớn lên đến hàng tỉ đồng, hàng chục tỉ
đồng, thậm chí hàng trăm tỉ đồng, … Tuy nhiên việc một cá nhân hay doanh

nghiệp muốn phát triển bất động sản mà chỉ dùng tiền chủ sở hữu của mình là
không thể vì số tiền là không nhỏ vì vậy các doanh nghiệp, cá nhân phải đi vay.
Điều này lại ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí của bất động sản khi phải chịu
những khoản lãi phải trả, khoản vay tín dụng, … Vì vậy giá của bất động sản lại
được đội lên thêm. Vì vậy vốn cần để đầu tư bất động sản là rất lớn.
VD: ở phố Nhà Thờ, Hàng Bồ, Hàng Bài, Hàng Đào, Hàng Ngang có giá là 1 tỷ
trên một mét vuông.
-Tính thanh khoản kém
Giá trị của bất động sản là lớn thậm chí rất lớn vì vậy việc mua đi bán lại của
nhà đầu tư và người mua rất tốn thời gian và chi phí. Nếu một nhà đầu tư cần
thanh khoản một bất động sản nhanh chóng để thu về số tiền mặt cần thiết thì
nhà đầu tư phải chấp nhận bán rẻ khoản đầu tư của mình.
-Chi phí phát sinh ( chi phí ẩn):
Nhà ở cần phải được bảo trì và tu sửa điều này đòi hỏi rất nhiều chi phí, đặc biệt
nếu nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản VD: tường phải sơn lại, trần phải làm
lại, sàn nhà phải sửa, …. Ngoài ra nhà đầu tư phải đóng thuế bất động sản và
bảo hiểm.
2.Khó khăn tại thời điểm hiện tại
-Giá bất động sản hiện tại quá cao so với thực tế
Trung bình một người ở châu Âu mua một ngôi nhà có giá trị gấp 4-5 lần thu
nhập bình quân năm. Nhưng ở Việt Nam thì để mua một ngôi nhà người dân
phải mua với giá trị gấp 10 lần thu nhập bình quân trên một năm của người đó.
Như vậy là quá đắt và ít người dân có khả năng mua được
-Lượng cung hiện tại quá cao so với thực tế

Thuận lợi:


-Giá trị cao, lợi nhuận cao
Kinh doanh bất động sản là kinh doanh phải bỏ rất nhiều vốn đầu tư tuy nhiên

khi dân số càng ngày càng tăng, đất lại là thứ hàng hóa không thể sinh sôi nảy
nở thêm vì vậy về lâu dài hàng hóa đất sẽ đem lại lợi nhuận cao cho nhà kinh
doanh bất động sản.
VD: Khi bạn đầu tư vào một bất động sản có giá trị 100.000USD chỉ cần giá trị
của nó tăng lên 5%/năm thì trong 1 năm bạn có thể kiếm được khoản lợi nhuận
5.000USD
-Chống lạm phát
Giá đất thị trường đang chững lại nhưng về lâu dài thì nó luôn là hàng hiếm vì
không thể sinh sôi nảy nở ra được trong khi dân số lại ngày một tăng thì về lâu
dài bất động sản và là công cụ đối phó với lạm phát.
-Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội và
nhiều chính sách ưu đãi cho người mua nhà bằng cách thành lập công ty quản lý
tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam mua lại nợ xấu của các ngân hàng từ
đó mà các ngân hàng tác động đến các nhà đầu tư bằng việc giảm lãi suất cho
người mua nhà ở 3 năm đầu không tính lãi.
- Một số luật liên quan đến đất có sửa đổi như: luật Nhà ở, luật kinh doanh bất
động sản, luật đất đai. Sau sửa đổi cho phép người nước ngoài được đầu tư và
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam (liên kết giữa doanh nghiệp trong và ngoài
nước), cấp sổ đỏ cho đất dưới 39 mét vuông.
Câu 3.Hãy nêu và giải thích vốn bất động sản là gì ?
Theo Luật đầu tư của nước CHXHCN Việt Nam năm 2014 thì: Vốn đầu tư
được hiểu là tiền và các tài sản hợp pháp khác được sử dụng để thực hiện các
hoạt động đầu tư trên một địa bàn cụ thể và trong một khoảng thời gian xác
định.
Vốn đầu tư bất động sản thường được thực hiện từ ba nguồn: vốn nhà đầu tư
(vốn chủ sở hữu), vốn tín dụng và vốn ứng trước từ khách hàng.
- Vốn nhà đầu tư (Vốn chủ sở hữu ): là các nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ
doanh nghiệp và các thành viên trong công ty liên doanh hoặc các cổ đông trong
các
cồn ty cổ phần; Có 3 nguồn tạo nên vốn chủ sở hữu: số tiền góp vốn của các nhà

đầu tư, tổng số tiền tạo ra từ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh (lợi nhuận
chưa phân phối) và chênh lệch đánh giá lại tài sản:


Ví dụ: Với các dự án đầu tư vào khu đô thị ,hạ tầng khu đô thị thì vốn chủ sở
hữu tối thiểu phải bằng 20% tổng vốn đầu tư; dự án khu nhà ở nguồn vốn này ít
nhất phải bằng 15% tổng mức đầu tư (diện tích nhỏ hơn 15ha), 20% với diện
tích lớn hơn 20ha.
- Vốn tín dụng (vốn vay): là một giao dịch về tài sản giữa bên cho vay (ngân
hàng và các định chế tài chính khác) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp, các
chủ thể khác), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng
trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả
vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán.
Hiện tại các ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản với mức lãi suất từ 710%/năm. Thực trạng cho thấy tăng tín dụng trong thời điểm này là điều kiện tốt
làm ấm thi trường. Phần lớn đầu tư bất động sản nguồn vốn từ vay tín dung.
Ngoài các tổ chức trung gian, quỹ tài chính thì hiện tại chính phủ cũng đang nới
rộng việc cho vay đầu tư vào bất động sản.
Ví dụ: Thông qua hình thức bảo lãnh dự án, nhiều ngân hàng đang chạy đua
trong cuộc dành thị phần tín dụng bất động sản. Cụ thể là ngân hàng phương
đông (0CB) bảo lãnh cho vay dự án Wes Dragon, topaz City; Ngân hàng Á
Châu (ACB) bảo lãnh cho dự án Sacomreal…
- Vốn ứng trước từ khách hàng : là một khoản tiền mà người mua phải bỏ ra để
trả trước cho người bán một phần giá trị của hàng hóa hay dịch vụ mà người
mua sẽ mua và tại đó thì hàng hóa và dịch vụ đều chưa xong hoặc chưa có.
Và phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:
1. Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động
khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ
và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp
theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;
Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn

phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu
tư tạo lập bất động sản.
3. Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động
sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì
phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng


một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng
thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến
độ.
Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng,
thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với
khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục
kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư
không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ
hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước
và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng
thương mại;
5. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước
trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải
trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay
ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả.
Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp
đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng
không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp
đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do
việc vi phạm hợp đồng gây ra.
8. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu

tư tạo lập bất động sản.
- Vốn FDI vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài: Chủ đầu tư là các tổ chức,
cá nhân nước ngoài đầu tư bỏ vốn vào các tài sản bất động sản tại Việt Nam bao
gồm: doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động
đầu tư; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại các tài sản bất động sản.
Ví dụ: Khi thị trường bất động sản phục hồi cũng là lúc địa ốc Việt Nam chào
đón thêm nhiều gương mặt mới của nhiều “ đại gia” đầu tư nước ngoài, đặc biệt
phải kể đén là làn song đầu tư đến từ các doanh nghiệp Nhật Bản, Trung Quốc.
Đặc biệt trong diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam vừa tổ chức tại hà Nội vào đầu
tháng 6, chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật tại Việt Nam khẳng định thị
trường mua bán bất động sản Việt Nam đang đần hấp dẫn hơn trong mắt các nhà
đầu tư nước Nhật Bản bởi có sức mua lớn và tốc độ đô thị hóa cao. Điển hình là
xây dựng khu thương mại ngầm tại TPHCM cảu công ty Toshin Development.

Câu 4:


-Địa điểm nơi nhóm sẽ đầu tư: tại Thị Trấn Bần- Mỹ Hào- Hưng Yên
-Đánh giá chung về thị trường bất động sản tại khu vực Mỹ Hào:
1.Điều kiện tự nhiên.
-Vị trí địa lý:
Mỹ Hào có đường Quốc lộ 5A, trung tâm huyện cách thủ đô Hà Nội 26 km về
phía tây, cách thành phố Hải Dương 28 km về phía đông, cách thành phố Hưng
Yên 34 km về phía nam. Vị trí địa lý của huyện Mỹ Hào tạo nhiều thuận lợi về
giao lưu kinh tế - văn hóa, xã hội với các huyện trong tỉnh và các tỉnh, thành phố
lân cận. Có nhiều cơ hội để thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và
ngoài nước.
-Đặc điểm địa hình:
Huyện nằm về phía bắc tỉnh Hưng Yên, địa hình tương đối bằng phẳng, đất đai

xu thế thoải dần từ tây bắc xuống đông nam.
-Khí hậu:
Nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ, Mỹ Hào chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt
đới gió mùa. Thời tiết được chia thành bốn mùa rõ rệt. Nhiệt độ trung bình là
23,2 độ C , lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.600mm. Độ ẩm không
khí trung bình là 85%.
2.Cơ sở hạ tầng
-Cấp điện:
Huyện Mỹ Hào có trạm điện 220 KV được cấp từ lưới điện quốc gia phục vụ
đầy đủ cho sản xuất công nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân; 100 %
số hộ dân được dùng điện.
-Giao thông:
Mạng lưới giao thông của huyện có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát
triển kinh tế - xã hội của huyện, của tỉnh và cả vùng. Trên địa bàn huyện có quốc
lộ 5A là huyết mạch giao thông đi Hà Nội, Hải Phòng và các tỉnh phía nam.
Huyện còn có một số tuyến đường chính đã mở rộng, nâng cấp đưa vào sử dụng
như đường 196, 198A, 198B, 210 - 217 đây là các trục đường đảm bảo lưu
thông với các huyện trong tỉnh.
3.Đặc điểm xã hội


Huyện Mỹ Hào có 13 đơn vị hành chính (12 xã và 1 thị trấn), diện tích tự nhiên
79,10 km2, dân số 121.200 người ( năm 2010), mật độ dân số 1.532 người/km2,
số dân trong độ tuổi lao động 68.787 người, trong đó lao động nữ 33.751 người;
lao động nông nghiệp 45.214 người. Lực lượng lao động có trình độ dân trí,
khoa học kỹ thuật hoặc đã qua đào tạo chiếm tỷ lệ cao.

4.Tình hình phát triển kinh tế và môi trường đầu tư
- Là địa phương phát triển mạnh trong tỉnh Hưng Yên, đây là khu vực có khả
năng đô thị hoá cao so với các huyện khác trong tỉnh. Tại đây đã có khoảng

210ha đất đô thị và khoảng 860ha dự án các đô thị mới.
-Có khu công nghiệp Phố Nối A, Phố Nối B, khu công nghiệp Thăng Long, khu
công nghiệp Minh Đức... nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thuận tiện
trong giao lưu kinh tế, văn hóa, có điều kiện tiếp thu và ứng dụng các tiến bộ
khoa học - kỹ thuật.
-Cơ cấu kinh tế: thương mại-dịch vụ chiếm 38%, công nghiệp- xây dựng chiếm
49% và nông nghiệp là 13%. Trong tương lai Mỹ Hào sẽ phát triển thành một
huyện có nền kinh tế đa dạng và phong phú với cơ cấu công nghiệp - nông
nghiệp - dịch vụ, thương mại hợp lý. Trong quy hoạch, Mỹ Hào đã và đang phấn
đấu trở thành thị xã công nghiệp của tỉnh.
-Thu nhập bình quân đầu người 2.000USD/người/năm ( năm 2014).
Câu 5:
Dich vụ BĐS kinh doanh: Hệ thống siêu thị theo hình thức Trung Tâm Thương
Mại.
Vì:
- Lợi nhuận cao.
- Dân cư tại khu vực kinh doanh đông, khu công nghiệp với nhiều nhà máy phát
triển nên thu nhập của người dân ổn định.
- Vị trí đẹp, trung tâm thị trấn, giao thông thuận tiện, nằm trên quốc lộ 5 với
lượng phương tiện lưu thông lớn.
- Tài chính mạnh.
- Tình hình bất động sản đang gặp khó khăn, việc mua đất và xây dựng công
trình tốn ít chi phí hơn, cho thuê mặt bằng sẽ rẻ hơn, mọi người thích vào trung
tâm thương mại hơn vì chất lượng, vệ sinh, an toàn, không gian, quang cảnh hơn


ở các khu chợ hay cửa hàng tạp hóa, ngoài ra còn có nhiều dịch vụ hấp dẫn, …
cho nên sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư.
- Khách sạn, nhà hàng hay hạ tầng khu công nghiệp đã phát triển rất lâu từ trước
nên khó có thể cạnh tranh trong khi đó cả tỉnh Hưng Yên chỉ có 1 Trung tâm

thương mại nhỏ tại Như Quỳnh nên sẽ có rất ít đối thủ cạnh tranh.
Câu 6: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp?
Địa hình đặt trung tâm thương mại: tại Ngã tư Phố Nối và nằm dọc trên mặt
đường chính của Quốc lộ 5A, thuộc thị trấn Bần, Mỹ Hào, Hưng Yên.
S: 1000 m2 có giá trị 11 triệu/ m2
Khu đất kinh doanh là đất mua trực tiếp từ đối tác kinh doanh ( nhà dân, đất
ruộng, đất cho thuê,..)
Khẳng định khu đất phù hợp:
-Yếu tố địa hình: Ngã tư Phố Nối là nút giao thông của nhiều tuyến đường đi Hà
Nội, Hải Dương, Hải Phòng, ... Khu đất kinh doanh tọa lạc tại mặt đường quốc
lộ 5 nên dễ dàng quan sát, xung quanh là các khu nhà ở Vạn Thành, khu nhà ở
Vạn Phúc, khu nhà ở Phúc Hưng, ...Đây là địa điểm sầm uất, có đông dân cư và
số lượng dân cư ngày càng tăng. Là địa điểm bắt mắt, dễ quan sát nên việc
quảng bá thương hiệu, thu hút lượng khách vào thăm thú, mua hàng là rất lớn
( tiêu biểu như Tràng Tiền Plaza là một ví dụ về trung tâm thương mại đặt ở ngã
tư Hồ Gươm)
- Yếu tố về tài chính: Với mức giá 11 triệu/ m2 là mức giá có thể chấp nhận
được với nguồn vốn đầu tư. Chưa kể các chi phí phụ như : thuế đất, xây dựng,
giải phóng mặt bằng,… So với chi phí vốn đầu tư ban đầu là 50 tỷ đồng của
chúng tôi.
- Yếu tố luật pháp: Lô đất 1000 m2 này thuộc diện được phép đầu tư khai thác
kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Theo Quyết định số 2086/QĐ-UBND
của UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Mỹ
Hào đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 trở thành thị xã Mỹ Hào giai đoạn
đầu ưu tiên các công tác cải tạo, xây dựng, phát triển điều kiện môi trường đô
thị, hoàn thành các khu công nghiệp, xây dựng 5 công trình hỗn hợp thương mại
- dịch vụ - khách sạn - nhà ở khu vực trung tâm; …Vì vậy việc cấp phép xin quy
hoạch đất xây trung tâm thương mại lên UBND tỉnh Hưng Yên tương đối dễ
dàng. Ngoài ra xung quanh bán kính 6 km không có các trung tâm thương mại
cùng hạng nên đảm bảo tiêu chí xác định quy hoạch của nhà nước ban hành.

Câu 7: Nghiên cứu thị trường?


-Định hướng phát triển kinh tế-xã hội
+ Có điều kiện địa lý thuận lợi có quốc lộ số 5 chạy qua, nối Hà Nội - Hải
Phòng, nằm trong khu vực trọng điểm tam giác kinh tế Bắc Bộ nên Hưng Yên
có nhiều ưu thế để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ. Năm 2009,mặc dù
khủng hoảng kinh tế thế giới nhưng GDP của Hưng Yên tăng 7,01%.
+Hưng Yên là một tỉnh công nghiệp phát triển nhanh và mạnh nhất của miền
Bắc tiêu biểu là huyện Mỹ Hào. Hiện nay trên địa bàn huyện có rất nhiều các
khu công nghiệp lớn như phố nối A, phố nối B (khu công nghiệp dệt may), khu
công nghiệp Thăng Long II (Mitsutomo Nhật Bản), khu công nghiệp Minh Đức,
...Cơ cấu theo hướng phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ đang là chủ đạo.
+ Ngày 28/11/2011, Thủ tướng có quyết định phê duyệt quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế-xã hội tỉnh Hưng Yên đến 2020 và ngày 11/7/2014 UBND tỉnh
Hưng Yên phê duyệt quy hoạch huyện Mỹ Hào đến năm 2020, tầm nhìn năm
2030:
*)Quy hoạch không gian và phân khu chức năng được thực hiện trên cơ sở khai
thác tối đa những điều kiện thuận lợi về giao thông hiện có.
*)Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được định hướng đầu tư đáp ứng yêu
cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại và nông nghiệp hàng hóa một
cách đồng bộ. Đồng thời bảo đảm các phương án cấp, thoát nước, thu gom, xử
lý chất thải đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài, bền vững của đô thị.
*)Ưu tiên tập trung giải quyết các vấn đề cấp bách phục vụ công tác cải tạo, phát
triển, cải thiện điều kiện môi trường đô thị; đẩy nhanh và hoàn thành các dự án
KCN.
*)Ưu tiên xây dựng các công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn –
nhà ở tại khu vực trung tâm;
*)Chỉnh trang và xây dựng các nút giao thông trọng điểm lập trên Quốc lộ 5;
nâng cấp, cải tạo đường 196, đường 197 và nhiều công trình hạ tầng xã hội.

Những năm gần đây, cơ sở hạ tầng thương mại trên địa bàn tỉnh Hưng Yên được
quân tâm đầu tư và huy động nhiều nguồn lực khác nhau để xây dựng, tạo nên
sự phong phú, đa dạng, từng bước tạo dựng cho người tiêu dùng thói quen mua
sắm văn minh, hiện đại, an toàn, chất lượng.Theo quyết định đã được phê duyệt,
trong giai đoạn 2011-2020, ngoài việc nâng cấp, cải tạo các chợ hiện có; phát
triện các cửa hàng tiện lợi, các cửa hàng chuyên doanh…,tỉnh tập trung đầu tư
xây dựng thêm một số siêu thị,trung tâm mua sắm.Trong quy hoạch hạ tầng


thương mại được phê duyệt phần lớn phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tếxã hội và quy hoạch phát triển thương mại của địa phương.


Phát triển các hệ thống trung tâm thương mại hiện đại là mục tiêu đang được
hướng tới của tỉnh Hưng Yên.
Nhiều người tiêu dùng Việt hiện đang có xu hướng mua sắm tại các siêu thị,
trung tâm thương mại cao cấp. Có thể thấy TTTM có nhiều ưu điểm như không
gian mua sắm rộng rãi, số lượng hàng hóa đa dạng, so với hình thức bán lẻ
truyền thống trong mạng lưới phân phối của Việt Nam. Với diện tích khoảng
1000m2,người tiêu dùng có thể chọn trong 20.000 mặt hàng với 70% là các mặt
hàng Việt Nam chất lượng cao hoặc các sản phẩm của các liên doanh nước
ngoài tại Việt Nam phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng. Việc phân phối
hàng hóa theo cách mới này từ chỗ chỉ chiếm 3% thị trường bán lẻ dự kiến sẽ
tăng đến 30-40% vì người tiêu dùng có khuynh hướng bỏ mua sắm tại chợ sang
mua sắm TTTM, cửa hàng tự chọn, siêu thị nhiều hơn. Do ngày nay thời gian rỗi
đối với nhiều người tiêu dùng là rất quan trọng, nhiều người không thể có nhiều
thời gian đi khắp các chợ để tìm mua những hàng hóa cần thiết mà họ muốn tìm.
Họ chấp nhận mức giá cao hơn chút ít nhưng chất lượng đảm bảo và đỡ mất thời
gian. Siêu thị đáp ứng được đầy đủ yêu cầu này nhất. Đây là một trong những
tiền đề quan trọng để hàng loạt các siêu thị, TTTM ra đời trong thời gian qua và
không ít các siêu thị, TTTM đã gặt hái được những thành công đáng kể. Với

những tiện ích của TTTM mang lại đã phần nào thay đổi dần tạp quán mua sắm
ở chợ của người tiêu dùng Việt Nam.
-Lựa chọn thị trường mục tiêu:
+Đối với các TTTM như các siêu thị thì đối tượng chú ý đến đầu tiên là những
các bà mẹ,các chị,các bà nội trợ đây là những người nắm giữ chi tiêu của gia
đình họ sẽ quyết định mua thường xuyên và họ quan tâm đến độ an toàn và chất
lượng của sản phẩm. Theo như số liệu thống kê huyện Mỹ Hào năm 2015 có
khoảng 67% là nữ giới còn lại là nam giới.
+Theo điều tra của doanh nghiệp thì 52% khách hàng có độ tuổi từ 20-45 tuổi là
những người thường xuyên đi siêu thị nhất vì họ là những người nội trợ nhắm
vào sự nhanh gọn, sản phẩm đa dạng, thuận tiện và an toàn thực phẩm của các
sản phẩm cũng như các dịch vụ tiện ích trong siêu thị. Ngoài việc vào siêu thị để
mua các thực phẩm, đồ ăn và các vật dụng hàng ngày thì đây cũng là một khu
vui chơi của tất cả các thành viên trong gia đình, các mẹ có thể đưa các bé vào
chơi vào tham quan, ăn uống vào các dịp nghỉ lễ, các ngày cuối tuần.


Vì vậy thị trường mục tiêu mà doanh nghiệp chúng tôi muốn hướng tới đó là
những khách hàng nữ giới có độ tuổi 20-45 tuổi.
- Sản phẩm bất động sản và khả năng cạnh tranh: Dự án xây dựng siêu thị hình
thức trung tâm thương mại sảm phẩm là siêu thị, khu vui chơi, mua sắm, ẩm
thực.
Trong khu vực tỉnh Hưng Yên gồm có siêu thị Intimex Hưng Yên nằm tại xã
Nghĩa Hiệp- Yên Mỹ và nằm ven quốc lộ 39. Đây là một siêu thị với lượng hàng
hóa tương đối phong phú và đa dạng với chất lượng sản phẩm tốt tại các cơ sở
sản xuất uy tín và thương hiệu được khẳng định trong nước và mức giá cũng rất
phù hợp với người tiêu dùng. Ngoài ra còn có trung tâm thương mại chợ Phủ, dù
lượng hàng hóa chưa nhiều nhưng khá đa dạng về mẫu mã và hàng trong nước
chiếm phần lớn. Tuy nhiên lợi thế cạnh tranh của sản phẩm siêu thị của chúng
tôi là:

+ Trung tâm thương mại nằm không quá gần các trung tâm thương mại trên, vị
trí địa lý là nơi kinh tế sầm uất gần kề các khu công nghiệp vì vậy khi dự án xây
dựng xong sẽ thu hút được nhiều khách hàng. Không chỉ người dân mà còn có
một lượng lớn công nhân trong khu công nghiệp.
+Theo như điều tra được ta thấy các trung tâm thương mại trên còn tập trung
vào bán các sản phẩm tiêu dùng dưới hình thức siêu thị là chủ yếu do diện tích
còn hạn chế, các sản phẩm dịch vụ còn rất ít và sơ sài chưa có sự đầu tư. Chính
vì vậy với diện tích lớn của dự án sẽ xây thêm khu vui chơi, giải trí,mua sắm,
ẩm thực ngoài ra còn có rạp chiếu phim.
Với sự khác biệt về quy mô và lợi thế thị trường trung tâm thương mại sẽ có tính
cạnh tranh cao so với các trung tâm trên địa bàn.
Câu 8: Thiết kế ý tưởng?
8

8

3

8

1

3
2

6

9

7

10


5

4

4

Chú thích: 1- Cổng chính, lối vào

7- Khu ẩm thực

2- Đài phun nước

8- Cửa hàng cho thuê

3- Chỗ gửi xe

9-Khu giải trí

4- Lối ra

10-Rạp chiếu phim

5-Sảnh lớn

T

6-Siêu thị

Tầng 1
Tầng 2

-Với thiết kế thông minh đến với CV.Mart quý khách hàng không chỉ ngạc
nhiên bởi siêu thị hình thức trung tâm thương mại lớn nhất Hưng Yên mà còn ấn
tượng ngay từ bãi đỗ xe hiện đại với 2 bãi đậu xe rộng với sức chứa 1000 chiếc
xe máy và hàng trăm chiếc ô tô, hệ thống phân luồng ra luồng vào riêng biệt và
thông minh được đầu tư xây dựng đảm bảo an toàn giao thông cho quý khách
hàng. Ngoài ra tại bãi đỗ xe của CV.Mart còn được trang bị các công nghệ quản
lý hiện đại, thông minh, đảm bảo trông giữ một lượng lớn phương tiện giao
thông của khách hàng cùng với đội ngũ bảo vệ bãi trông giữ xe được tăng cường
để hướng dẫn mọi người để xe, tìm xe dễ dàng. Bên cạnh đó, các bảng hiệu chỉ
dẫn cụ thể, chi tiết cũng được lắp đặt để hỗ trợ tốt nhất cho du khách.
-Tại sảnh lớn của CV.Mart là quầy thông tin và là nơi trang trí nghệ thuật vào
những ngày lễ, kỉ niệm, … đồng thời cũng là nơi nghỉ chân cho khách hàng khi
đi tham quan, mua sắm tại trung tâm. Ở đây luôn có nhân viên túc trực tại quầy


thông tin luôn giải đáp khúc mắc và nhận những thông tin khiếu nại về thái độ
phục vụ của từng nhân viên, từng cửa hàng trong siêu thị.
-Để phục vụ cho nhu cầu mua sắm, nhu cầu thiết yếu hằng ngày của mọi người
hệ thống siêu thị theo hình thức trung tâm thương mại CV.Mart của chúng tôi
xây dựng và thiết kế một trung tâm mua sắm phức hợp với nhiều mặt hàng đa
dạng, hoạt động trên ba nguyên tắc: đa dạng - an toàn - tiết kiệm nhằm đem lại
những trải nghiệm tốt nhất khi đi siêu thị.
Đến với siêu thị tại CV.Mart của chúng tôi ngoài việc quý khách hàng được mua
hàng đúng giá thì khi đến đây quý khách hàng còn nhận được rất nhiều chương
trình ưu đãi, khuyến mãi hấp dẫn, được làm thẻ thành viên miễn phí để hưởng

chiết khấu 5% khi mua hàng tại siêu thị, được dùng thử sản phẩm và tham gia
vào một số chương trình bốc thăm trúng thưởng,... Ngoài ra nguồn thực phẩm an
toàn cùng với các sản phẩm có xuất xứ nguồn gốc rõ ràng do chính đội ngũ nhân
viên của doanh nghiệp đi điều tra, tìm hiểu về tình trạng an toàn vệ sinh thực
phẩm thì người tiêu dùng hoàn toàn không phải lo lắng món hàng này xuất xứ từ
đâu, liệu có bảo đảm an toàn hay không?
- Chiếm 1/3 diện tích của tầng một chính là khu ẩm thực của CV.Mart. Tại đây
hội tụ những món ăn đặc trưng của món Việt, món Hàn, món Nhật: phở, cơm
văn phòng, shushi Nhật Bản, cơm cuộn, ... và chuỗi những nhà hàng ăn nhanh
mà TTTM chúng tôi liên kết như Lotte, KFC, … ngoài ra các nhà hàng như đồ
nướng, lẩu, pizza cũng là những lựa chọn hàng đầu nếu khách hàng đi chơi theo
nhóm đông người mà muốn tìm một chỗ ăn trưa rộng rãi, có thể ngồi được lâu.
-Khu cửa hàng cho thuê với mục đích phủ kín các gian hàng, không có gian
hàng trống muốn mang lại một bộ mặt không gian siêu thị hoàn hảo. Vì vậy siêu
thị CV.Mart chúng tôi cho thuê chủ yếu với các mặt hàng thời trang có thương
hiệu trong nước và trên thế giới: sản phẩm thể thao giày Adidas, các sản phẩm
quần áo Bò Sữa, Zara, May 10, …
Không những thuận lợi và thoải mái trong việc mua sắm, ăn uống khi đến đây
khách hàng còn được tận hưởng cảm giác thư giãn sau một tuần dài làm việc
căng thẳng tại khu vui chơi giải trí, rạp chiếu phim tại tầng 2 của siêu thị:
-Khu vui chơi giải trí Hello Kids:
Đáp ứng nhu cầu giải trí và là phần thưởng của bố mẹ giành cho các con sau một
ngày, tuần học vất vả; đáp ứng nhu cầu của người lớn có con nhỏ khi đi siêu thị
cần người giữ trẻ để có nhiều thời gian mua sắm, lựa chọn sản phẩm phù hợp
hơn. Khu vui chơi giải trí Hello Kids của chúng tôi ra đời và là sự phối kết hợp


của các khu game, khu xếp hình thông minh, khu tàu lượn, khu nhà truyện, khu
giành riêng cho trẻ em dưới 4 tuổi.
+Với không gian thoáng mát, sạch sẽ, trang bị điều hòa, internet wifi, trang thiết

bị, đồ chơi nhập khẩu… khu xếp hình thông minh của chúng tôi không chỉ là nơi
vui chơi lý tưởng và an toàn cho các bé mà còn là nơi ba mẹ có thể được làm
bạn để gần gũi với con mình, cả gia đình cùng có những giây phút vui vẻ bên
nhau qua đó các bé không những có được những giây phút vui chơi, nô đùa cùng
bạn bè, cùng gia đình mà còn có thể học hỏi, học cách sáng tạo, sẽ giúp ích cho
sự phát triển não bộ của bé.
+Khu tàu lượn: thiết kế không gian và xây dựng tàu lượn thông minh từ nước
ngoài độc đáo, màu sắc đẹp mắt, nhiều khúc quanh co kèm theo các trò chơi
trượt cầu, chui đường hầm, trượt ống xoắn… rất thích thú và bảo đảm an toàn
tối đa cho các bé. Qua đó giúp bé rèn luyện được tính khéo léo, can đảm. Hơn
thế nữa các bé sẽ có nhiều cơ hội hơn để giao tiếp và được vui đùa cùng các bạn.
+Khu game: Các bé sẽ được tự mình trải nghiệm chinh phục những phần quà
với các máy chơi game và nhiều chương trình vận động khác.
+Khu nhà truyện là một kho truyện hấp dẫn: truyện cổ tích, truyện ngụ ngôn,
dân gian, truyện tranh, … không chỉ mang lợi ích giải trí mà còn dạy cho các bé
những bài học hay qua từng câu truyện.
+ Khu dành riêng cho trẻ dưới 4 tuổi. Các bé nhỏ sẽ được chơi trong khu vực
riêng biệt mà không bị ảnh hưởng bởi các bé lớn hơn. Cùng với đó Hello Kids
đã trang bị rất nhiều vật dụng trò chơi để giúp các bé phát triển tư duy, sáng tạo
thật tốt.
-Rạp chiếu phim: Hệ thống rạp phim hiện đại của CGV ứng dụng công nghệ
IMAX (Image maximum) được phát minh với mục tiêu trước tiên là tạo ra một
chuẩn ghi hình và trình chiếu phim mới có độ phân giải cao hơn chuẩn thường
được dùng trong ngành công nghiệp điện ảnh. Hơn thế nữa, dựa vào sức hút của
rạp mà các nhãn hàng khác nhận được sự quan tâm nhiều hơn từ công chúng,
qua đó thu được một lượng lớn khách vãng lai với mục đích tham quan trung
tâm thương mại.
Mục tiêu của dự án:
+Mục tiêu chung: Xây dựng và mang đến một trung tâm thương mại tầm cỡ
trong tỉnh và trong khu vực lân cận, tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn lao

động trong tỉnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của tỉnh. Đồng thời mang


đến cho tỉnh Hưng Yên một hệ thống bán lẻ chất lượng cao về giá cả, chất lượng
sản phẩm, dịch vụ, …
+Mục tiêu riêng: tìm kiếm lợi nhuận cho doanh nghiệp bên cạnh đó phát triển
doanh nghiệp trở thành một doanh nghiệp có uy tín, tài chính mạnh trong ngành
đầu tư phát triển TTTM và có cơ hội lấn sân sang các ngành đầu tư khác.
Câu 9: Dự kiến phương án triển khai?
Phương án triển khai đầu tư vào “Trung tâm thương mại”
-Cũng giống như các dự án đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư trung tâm
thương mại. Muốn đầu tư và mang lại thành công chúng ta luôn theo một quy
chuẩn các bước đầu tư đã được nghiên cứu và chứng minh thành công sau:
Bước 1:Xây dựng ý tưởng đầu tư :
Từ quá trình tìm hiểu và phân tích thị trường bất động sản ở Hưng Yên chúng
tôi nhận thấy rằng đầu tư dự án “Trung tâm thương mại” sẽ là tốt nhất và mang
lại hiệu quả cao nhất.
Bước 2:Chuẩn bị đầu tư:
*)Đối tượng cung cấp: cung cấp các sản phẩm cho các công nhân, khu trường
học, bệnh viện, khu dân cư xung quanh dự án.
*)Cơ hội đầu tư: dự án nằm trên điểm nút giao thông quan trọng tiếp giáp với
nhiều tỉnh, là khu tập trung đông dân cư, khu trường học, bệnh viện, nhà máy.Vì
vậy đây được dự báo là nơi tiêu thụ lượng sản phẩm lớn.
*)Bán sản phẩm cho: trường học, bệnh viện, nhà máy xí nghiệp, khu dân cư, …
*)Nhu cầu: là khu vực tập trung đông dân cư, nhiều nhà máy, xí nghiệp, trường
học, bệnh viện. Vì vậy lượng cầu rất lớn trong khi đó lượng cung không nhiều
đây là cơ hội tốt để đầu tư.


Nghiên cứu tiền khả thi:

-Điều kiện tự nhiên.
-Cơ cấu hạ tầng
-Đặc điểm xã hội
-Tình hình phát triển kinh tế và môi trường đầu tư
Bước 3:Dự án đầu tư.


 Nghiên cứu thị trường:

1 ,Cầu trong thị trường “trung tâm thương mại”
-Cầu về “trung tâm thương mại” có nhiều loại khác nhau, song cầu về hàng hóa
và dịch vụ là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường “trung tâm thương
mại”.
*)Cầu về hàng hóa (sản phẩm) bao gồm thực phẩm, vật dụng gia đình, công
nghệ, may mặc, …
*)Cầu về dịch vụ bao gồm việc tư vấn, chăm sóc khách hàng, vận chuyển, lắp
đặt, sửa chữa, …
-Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều
không thay đổi, trừ giá cả và số lượng sản phẩm “trung tâm thương mại”. Đối
với nhiều loại “trung tâm thương mại (như BigC, Thành Đô), số lượng cầu còn
phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác:
+Sự thay đổi thu nhập: nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng
người mua tăng lên, đường biểu diễn dịch về bên phải.
+Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: nếu giá bán sản phẩm tăng quá cao
thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu.
+Sự thay đổi dự báo về tương lai: nhiều người mua dự báo rằng tương lai mình
sẽ sắm nhiều sản phẩm ở “trung tâm thương mại” thì mối quan hệ cung cầu của
sản phẩm sẽ thay đổi.
+Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: thuế, về đất đai, quy hoạch và việc mở
của thị trường giao lưu kinh tế giữa cá nước về hàng hóa, sản phẩm dịch vụ cũng

làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
Ngoài ra, còn một số nhân tố ảnh hưởng đến cầu trên thị trường về “trung tâm
thương mại” như: tăng giảm dân số; kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội; quá
trình đô thị hóa; sự phát triển cơ sở hạ tầng và các nhân tố khác.
2, Cung trong thị trường “trung tâm thương mại”
Nguồn cung sản phẩm “trung tâm thương mại” bao gồm nguồn cung từ các
doanh nghiệp, công ty lớn, uy tín chất lượng, đảm bảo đủ các tiêu chuẩn thông
số an toàn, chất lượng quy định.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung sản phẩm trung tâm thương mại trên thị
trường trong đó nhân tố có tính quyết định là cung về sản phẩm. Đây là cơ sở
quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về trung tâm thương mại. Sự phát
triển của hệ thống siêu thị bán lẻ, chợ, tạp hóa cũng là một nhân tố quan trọng
làm thay đổi cung trong trung tâm thương mại. Các yếu tố đầu vào và chi phí
phát triển thương mại dich vụ, nguồn sản phẩm, nguồn nhập sản phẩm sẵn có,


phong phú làm cho tốc độ cung ứng sản phẩm mạnh hơn. Giá đầu vào sản phẩm
thấp thì giá thành cung ứng sản phẩm thấp làm tăng khả năng cung về sản phẩm
thương mại.
Giá thành khởi điểm các sản phẩm trong trung tâm thương mại: có ảnh hưởng
trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư để tăng số lượng cung. Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay
của Ngân hàng tình hình lạm phát, v.v… Nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và
đường đồ thị chuyển dịch sang trái, tức là số cung sẽ tăng lên.
Sự thay đổi chính sách của chính sách tỉnh:khuyến khích kinh doanh,giảm thuê
,́ thủ tục đất đai dễ dàng.Lượng cung và đầu tư sẽ thay đổi.
Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh thương mại dự báo rằng sắp
tới giá sản phẩm sẽ tăng lên, do đó họ sẽ không thực hiện các chính sách khuyến
mại,khuyến mãi,thcs đẩy bán hàng, làm giảm lượng cung.


Nghiên cứu kĩ thuật
Địa điểm và hiện trạng hạ tầng đất đai khu vực dự án
Tên dự án : Siêu thị CV.Mart
-Địa điểm : Thị trấn Bần- Yên Nhân, Mỹ Hào, Hưng Yên
- Diện tích : 1000 m2
-Dự án có vị trí đắc địa , tọa lạc ngay thị trấn Bần , Yên Nhân , nằm trên đường
196, cách ngã tư Phố Nối 600m, phía Bắc hướng đối diện trường CĐ Bách Khoa
Hưng Yên , phía Nam giáp dự án Phúc Hưng 2, phía Tây giáp phố Bần, phía
Đông giáp KCN phố Nối B.
- Đáp ứng các tiêu chí về giao lưu văn hóa và an ninh trật tự. Thuận lợi về giao
thông , gần trường học , bệnh viện , chợ và xe bus.
-Được đầu tư đồng bộ khoa học, hạ tầng kỹ thuật, có các trục đường lớn bao
quanh, đường nội bộ rộng 11.5 – 13.5m
-Hệ thống vỉa hè, cây xanh đồng bộ
Các chỉ tiêu quy hoạch
+ Giải pháp quy hoạch tổng thể mặt bằng :
Khu siêu thị mới có diện tích 1000m2, gồm 2 tầng, trong đó có 1 tầng được làm
khu vực vui chơi cho trẻ nhỏ để mỗi dịp nghỉ lễ thì bố mẹ có thể đưa chúng ra
chơi, giải trí, và có rạp chiếu phim; tầng dưới là khu vực siêu thị bán hàng và


khu vực quần áo thời trang,... Đây là khu siêu thị mới đáp ứng gần như đầy đủ
nhu cầu của khách hàng với mọi lứa tuổi.
+Giải pháp kiến trúc và kỹ thuật tòa nhà
Siêu thị có thiết kế đẹp, bắt mắt cùng với cách trưng bày sản phẩm đẹp, ấn tượng
theo một bố cục rõ ràng, logic, thuận tiện chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự
quan tâm của khách hàng.
Siêu thị mới được thiết kế đẹp, hợp lý và thoáng đãng. Ấn tượng đầu tiên của
khách hàng khi đến siêu thị là thiết kế ngoại thất khá bắt mắt. Sắc cam rực rỡ

của tường kết hợp với sắc nâu sang trọng của gỗ cùng hệ thống cửa kính trong
suốt đã làm nổi bật mặt tiền của siêu thị. Tùy theo từng khu vực và chức năng
mà các mặt hàng được trưng bầy một cách hài hòa, cân bằng và bắt mắt
+Tác động đến môi trường:
Dự án luôn được thự hiện và nhằm ảnh hưởng xấu nhất đến môi trường xung
quanh, từ việc đầu tư dự án cơ sở hạ tầng trong khu vự có thay đổi, cơ sở điện
đường trường trạm cũng có những đối với tích cực hơn.


Lựa chọn phương án vốn cho dự án:
Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đầu tư Bất động sản
a, Thời hạn thu hồi vốn đầu tư:
-Theo dự định dự án đầu tư “trung tâm thương mại” sẽ có thời hạn thu hồi vốn
là: 5 năm.
-Cho Ivo = 200(tỷ đồng), cho r = 10%,Doanh thu =85(tỷ đồng),Chi phí =40(tỷ
đồng).Giá trị thanh lí = 20 (tỷ đồng).

Lợi nhuận ròng (năm)
1
2
3
4
5
6
7

Giá trị hiện tại

Cộng dồn

45/(1+0,1)1
45/(1+0,1)2
45/(1+0,1)3
45/(1+0,1)4
45/(1+0,1)5
45/(1+0,1)6
45/(1+0,1)7

40,9
78,1
111,9
142,6
170,5
195,9
219


Ta thấy rằng nếu thu hồi vốn đến năm thứ 6 thì thu được số vốn là 195,9 (tỷ
đồng) nhỏ hơn tổng vốn đầu tư ban đầu,nhưng đến năm thứ 7 thì thu được số
vốn là 219(tỷ đồng) lớn hơn tổng vốn đầu tư ban đầu.Vì vậy ta có:
19(tỷ) thu hồi trong số tháng là: ≈ 6 (tháng)
Vì vậy số tháng thực tế thu hồi vốn đầu tư ban đầu là: 6 năm 6 tháng.
b, Tỷ suất lợi nhuận (hệ số hiệu quả) của vốn đầu tư.
-Để minh chứng cho sự lựa chọn dự án đầu tư bất động sản của chúng tôi là phù
hợp và mang lại hiệu quả cao. Dưới đây là một ví dụ để minh chứng cho sự lựa
chọn này. Chúng tôi so sánh tỷ suất lợi nhuận từ một đồng vốn đầu tư thu được
bao nhiêu đồng lợi nhuận bình quân.Và từ đó là quyết định đầu tư của cả nhóm.
Chỉ tiêu
BĐS “văn
phòng và

địa diểm
kinh
doanh”
(1)
Tổng vốn đầu tư(tỷ
đồng)
Lợi nhuận bình quân
năm(tỷ đồng)
Tỷ suất lợi nhuận

120

Dự án
BĐS “khu BĐS “Nhà BĐS “Hệ
vui chơi
xưởng
thống bán
giải trí,”
công
lẻ,trung
(2)
nghiệp,nhà
tâm
kho”
thương
(3)
mại”
(4)
140
165

200

15

16

20

26

0,125

0,11

0,12

0,13

Cho Eđm = 0,1
Ta thấy rằng tất cả các dự án đều có tỷ suất lợi nhuận lớn hơn tỷ suất lợi nhuận
định mức và được sắp xếp theo vốn đầu tư tăng dần. Áp dụng công thức :
Ebt = Ei/j = DP/DK = (Pi-Pj)/(Ki-Kj)


So sánh dự án 1 với dự án 2:
E2/1 = (16-15)/(140-120) = 0,05 < Eđm =>Dự án 1 được chọn,dự án 2 bị loại.


So sánh dự án 3 với dự án 2:

E3/1 = (20-15)/(165-120) = 0,11 > Eđm =>Dự án 3 được chọn,dự án 1 bị
loại.


So sánh dự án 4 với dự án 3:


E4/3 = (26-20)/(200-165) = 0,17 > Eđm =>Chọn dự án 4.
Kết luận: Dự án 4 là dự án tốt nhất trong 4 dự án đưa ra so sánh.Vậy lựa chọn
đầu tư vào “trung tâm thương mại” là hiệu quả nhất hiện nay.
c, Giá trị hiện tại thuần của dự án
NPV = -IVO + (B-C) * +
= -200+ (85-40)* = 29,34 (tỷ đồng)
d, Tỷ suất doanh lợi nội bộ
Cho R2 = 15%


NPV2 = -200+ (85-40)* +
= -5,3(tỷ đồng)

Khi đó IRR sẽ là:
IRR = R1+(R2-R1)*
= 0,1+(0,15-0,1)*
= 0,14 (%)
Ta thấy IRR > R (0,14>0,1).Vì vậy dự án này có hiệu quả.
Kết luận:Từ nguồn vốn ban đầu trên đây là các chỉ tiêu tài chính của dự án.Mặt
khác để đầu tư vào dự án có quy mô lớn thì chúng tôi còn tến hành huy động
vốn qua các kênh đầu tư,vay ngân hàng,phát hành cổ phiếu,trái phiếu để huy
động vốn.


Lợi ích xã hội mà dự án mang lại cho nơi đầu tư:
Đáp ứng việc làm,giảm thất nghiệp cho hàng nghìn lao động.
Nhờ vào đầu tư dụ án cơ sở hạ tầng ở quanh khu vực cũng được cải thiện không
ngừng:hệ thống đường xá,điện ngày một hiện đại hơn.
Mang lại nguồn thu thuế lớn cho khu vực Mỹ Hào – Hưng Yên.
Doanh nghiệp còn luôn tổ chức các chương trình tặng bò sản phẩm cho những
người công nhân nghèo làm việc tại doanh nghiệp.
Tài trợ các thiết bị trường học,bệnh viện quanh khu vực đầu tư.
Luôn chú trọng đến vấn đề bảo vệ môi trường,công ty trực tiếp tổ chức những
ngày hội toàn doanh nghiệp bảo vệ môi trường.


Ngoài ra dự án đầu tư giải quyết việc làm cho toàn bộ khu vực dân cư quanh
đó,làm cho đời sống nhân dân tăng cao,giải quyết nạn thất nghiệp và những tệ
nạn xã hội.
Bước 4:Vận hành kết quả đầu tư:
Tổ chức tiêu thụ sản phẩm:
Xúc tiến bán hàng: để bán hàng hiệu quả chúng tôi sử dụng chiến lược
marketing 4P và mang lại thành công lớn cho doanh nghiệp.
+ Giá để đánh trúng vào thị hướng tiêu dùng sản phẩm giá rẻ chất lượng tốt
chúng tôi lựa chọ giá chẵn giá lê: tất cả các mặt hàng trong trung tâm thương
mại đều được để với mức giá lẻ kém hơn 1 đến 2 trăm đồng.
+ Sản phẩm chúng tôi luôn nhập ở những nơi tốt nhất, đảm bảo an toàn về chất
lượng theo tiêu chuẩn kiểm định.
+ Phân phối: chúng tôi luôn bán các sản phẩm trực tiếp đến tay người tiêu dùng \
với giá cả hợp lí và tốt nhất.
+ Xúc tiến: doanh nghiệp thường tổ chức các chương trình khuyến mại nhân dịp
các ngày lễ lớn, khuyến mại tặng kèm sản phẩm, quảng cáo thượng hiệu sản
phẩm qua việc tài trợ các chương trình tặng bò cho hộ dân nghèo, tài trợ thiết bị

học tập, y tế cho bệnh viện, trường học. Quảng cáo qua tờ rơi giới thiệu sản
phẩm qua truyền hình.


Ngoài thực hiện chiến lược 4P nhằm tiêu thụ hàng hóa với số lượng lớn, chúng
tôi còn luôn xem xét các quy trình vận hành,những quy trình nào tốt hoạt động
đạt tiêu chuẩn thì duy trì, còn những quy trình nào chưa đáp ứng tiêu chuẩn tiến
hành cải tiến hoặc loại bỏ.
Bước 5:Ý tưởng đầu tư mới.
Từ việc triển khai dự án chúng tôi nhận thấy rằng để hoàn thiện hơn trong việc
đầu tư bất động sản nhằm thu được nguồn vốn nhanh, thay vì chúng tôi trực tiếp
đầu tư xây dựng “trung tâm thương mại” và sử dụng để kinh doanh. Mà ý tưởng
mới là việc đầu tư trung tâm thương mại chúng tôi hoàn thành xong sẽ không
kinh doanh mà bán lại, hoặc chia ra từng ô nhỏ bán hay cho thuê các doanh
nghiệp để trực tiếp bán sản phẩm.