Phân tích chính sách thuế đối với thị trường bất động sản việt nam

PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH THUẾ
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
VIỆT NAM
NHÓM 3


Nội dung chính

1. Các khái niệm
2. Các chính sách thuế
Thực trạng và Tác động
3. Nhận xét chung


I,Các khái niệm:

1.Bất
động
sản
là
gì?
2.Các đặc điểm của bất động sản:
 Tính
Là
các cố
tàiđịnh,
sản không
dời được
không didichuyển
được
1. Đất đai

 Tính lâu bền

2. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài

 Chịu
sản gắn
nhà ở,
công trình
xây dựng
đó luật và
sựliền
chivới
phối
mạnh
mẽ của
pháp
3. Các tài sản gắn liền với đất đai

chính sách của Nhà Nước

4. Các tài sản khác.

 Nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.


I,Các khái niệm:

4.Hệ
ĐẶC

ĐIỂM
CỦA
BĐS
3.
thống
chính
sáchTHUẾ
thuế đối
với bất động sản:


TBĐS
là nguồn
mang tính ổn
• Thuế
sử dụng
đất nôngthu
nghiệp.
• định
Thuế thu
chuyểncủa
quyền
sử dụng
đất.nhà
vànhập
bềntừvững
ngân
sách
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

nước.

Việc định giá BĐS để đánh thuế là
vấn đề hết sức quan trọng.


II.A.1, Các chính sách thuế

1.Giai
đoạn
trướcđất
1/1/2009
A.Thuế
sử dụng
nông nghiệp:
hành
vào năm
1993
Thuế = diện tích * hạngBan
đất
* thuế
suất

Mục tiêu:
 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

• Khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.
• Khuyến
 Pháp
khíchlệnh

phát thuế,
triển nông
nhànghiệp
đất cả về diện tích cũng
như sản lượng.

 Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

• Đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông
nghiệp.


II.A.1, Các chính sách thuế

B. Pháp lệnh thuế nhà, đất:
Pháp lệnh thuế nhà, đất đã ra đời năm 1992.
Căn cứ tính thuế: Diện Tích Đất, Giá 1kg Thóc
Số thuế phải nộp = Diện tích đất x Giá 1kg thóc


II.A.1,Các chính sách thuế

C.
Thuế
chuyển
QSDĐ
:
Cách tính thuế:
Thuế
Diện

tích
Giánhập
đất của
* Thuế
suất hộ gia
• Là CQSDĐ
hình thức=thuế
điều
tiết*thu
tổ chức,
đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ
• Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ khi chuyển
QSDĐ phải chịu thuế chuyển QSDĐ
• Căn cứ tính thuế: Diện tích đất, Giá đất tính thuế và
thuế suất.


II.A2, Tác động của các chính sách thuế :

D. Tác động của thuế đến thị trường BĐS:
Tích cực:
 Đáp ứng nhu cầu hình thành và quản lý thị trường
BĐS.
 Tạo cơ sở pháp lý để phát triển thị trường BĐS.
 Đa dạng hóa các loại hình giao dịch và các chủ thể
tham gia thị trường.


II.A.2, Tác động của các chính sách
thuế :

D. Tác động của thuế đến thị trường BĐS:
Tiêu cực:
 Thị trường phát triển theo hướng tự phát.
 Mang nặng tính đầu cơ.
 Chưa tính tới nhu cầu thực của xã hội.
 Các chính sác thuế còn nhiều thiếu sót
 Tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng.


II.B, SAU 1/1/2009:
A. Thuế thu nhập cá nhân qua
Hợp Đồng Chuyển Nhượng BĐS
Clickcá
to edit
Master
title style
Nộp thuế thu nhập
nhân
theo
hai cách:

2% Giá Bán
hoặc 25% Phần lãi.


1. Ex :

II.B.1, Các chính sách thuế
Sau 1/1/2009

E.G:
GIÁ MUA

500 Tr đ

“Nguyên tắc là tự khai”

GIÁ BÁN

700 TR đ

TAXE = 25% *(700-500) Tr đ
= 50 Tr đ

OR
TAXE = 2%* 700 Tr đ
= 14 Tr đ


II.B.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )

2. Tác động của chính sách này tời thị trường bất
động sản
Hoạt động thị trường bất động sản:

 Thị trường lắng xuống

 Giao dịch bất động sản chững lại

Click to edit Master title style

 Dù sức mua giảm, thị trừơng lạnh tanh …
NHƯNG

Giá bán vẫn treo cao

? ?


II.B.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
“THUẾ THU NHẬP QUA HĐ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS”

Các sàn giao dịch ở TP HCM sau ngày 1/1/2009
Sànvực
giaoNhà
dịchBè,
bấtQ.2,Q.7
động sản
giao địa
dịchbàn
căn
Khu
vàACBR,
Q.9, những
hộ chỉ
diễn động
ra mộtgiao
số ítdịch
ở các

ánkhá
có giá
từng
có hoạt
đấtdự
nền
sôi trung
động
bìnhnửa đầu 2009 rơi vào tình trạng “đóng
trong
băng”.
Giao dịch đất nền gần như vắng bóng, ngay
khách đến tìm hiểu cũng thưa dần, hoạt động
mua bán căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp,
cũng... “lạnh tanh”.


II.B.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )

“THUẾ THU NHẬP QUA HĐ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS”

Trong phiên giao dịch chứng khoán
ngày 23-9, tổng giá trị giao dịchĐẦU
khớp CƠ
lệnh của cả hai sàn đạt 6.650 tỉ đồng,
GIẢM
trong đó sàn TP.HCM hơn 4.436 tỉ
đồng.
LO NGẠI
GIÁ NHÀ

THUẾ
?
CẨN TRỌNG, E
NGẠI
NGHE NGÓNG,
SĂN ĐÓN

CÁC DOANH
NGHIỆP KINH
DOANH, ĐẦU TƯ
BĐS ? ?

?


II.B.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
Người mua để ở thì chỉ phải nộp:

 Thuế chuyển quyền sử dụng đất

“THUẾ THU NHẬP QUA HĐ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS”

2% : đất sản xuất nông, lâm nghiệp.
4% : đối với đất ở, đất xây dựng công
trình và các loại đất khác.
 Lệ phí trước bạ
1% trên giá trị nhà

?

Thuế đã đánh
Click to edit
Master
title style
đúng
đối
tượng
?

Thu nhập từ chuyển
nhượng, chuyển đổi bất
động sản đã sở hữu
trên 10 năm
không phải chịu thuế.


II.B.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )

C.Luật thuế đất phi nông nghiệp 2012
có gì mới ….
?

?


II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

C.I, Bổ sung đối tượng chịu nộp thuế
1. 1.ĐấtĐất

xây
dựng
khu
công
nghiệp
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
2. 2.Đất
làm
xây
dựng
Đất
phimặt
nôngbằng
nghiệp
thuộc
đốicơ
tượng không chịu
sởthuế
sản sử
xuất,
kinh
dụng
vào doanh
mục đích kinh doanh.
3. Đất khai thác chế biến khoáng
sản


II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

C.II: Bổ sung: Đối tượng không chịu nộp thuế

 Đất có công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ 

Đất sử dụng làm
nghĩa trang, nghĩa địa

Đất sông, ngòi, kênh,
rạch, suối và mặt nước
chuyên dùng


II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

Người nộp thuế
NGỪƠI NỘP
THUẾ

Người nộp thuế

Cho thuê

Người
nộp thuế
Người thuê
đất
Có xác định

Không xác
định

Người có
quyền sử
dụng đất


Người nộp thuế

II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

SỬ DỤNG
NGÔI NHÀ

Người nộp thuế
Người nộp
thuế
Người
nộp thuế


Về giá tính thuế

II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

Diện tích đất x Giá của 1m2 đất

LÀ DIỆN TÍCH ĐẤT THỰC TẾ SỬ DỤNG


II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

Tác động đối với Nhà nước

• Tạo nguồn thu ngân sách Nhà nước
• Tao nguồn thu thuế tương xứng
với giá trị của bất động sản.
• Thúc đẩy việc sử dụng bất động sản có hiệu quả
• Hạn chế hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại, phát
triển thị trường bất động sản lành mạnh
• Tăng cường vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước
trong vận hành nền kinh tế thị trường

Tác động


II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

Tác động đối với doanh nghệp (BĐS):
Với những dự án căn hộ
chung cư : Chủ đầu tư là
người nộp khoản thuế
này cho đến khi bàn giao
nhà, chuyển quyền sử
dụng đất người mua.

Giới đầu tư địa ốc thuê đất làm dự án


II.C.1, Các chính sách thuế (sau 1/1/2009 )
LUẬT THUẾ ĐẤT PHI NN _2012

3,Tác động đối với người dân:

• Ảnh hưởng nhất định đến những người sở
hữu nhiều đất với khoản chi phí mỗi năm.
• Đối với những hộ gia đình ở chung cư


III, Nhận xét thuế BĐS trước và sau 2009

Trước 2009

− Nhà nước nắm tình hình sử dụng
− Hệ thống thuế chưa thực hiện đầy đủ
đất đai và chuyển dịch bđs
các chức năng quản lí, kiểm soát.
− Khuyến khích người dân hoàn
− Còn nhiều điều bất cập,
Ưu
thành các thủ tục giấy tờ liên
chưa
rõ đến
ràng,BĐS,
khó thực
hiện. đất tiết

quan
sử dụng
kiệm, có hiệu quả.
− Nhà nước bù đắp một phần chi
Khuyết phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng và phát triển bđs.