Vai Trò Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ






PHẠM MINH TUẤN





VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM


Chuyên ngành : Kinh tế Chính trị




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG

Hà Nội – Năm 2012

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
i
MỤC LỤC
iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
v
PHẦN MỞ ĐẦU
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
9
1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN 9
1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản 9
1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 12
1.1.4. Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 17
1.1.5. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản 22

1.2. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28
1.2.1. Tạo lập môi trường, thể chế 28
1.2.2. Định hướng phát triển 30
1.2.3. Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30
1.2.4. Tổ chức giám sát và kiểm tra 33
1.3. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
43
2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường 43
2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường 48
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 52
2.2. THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN 67
2.2.1. Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường 67
iv

2.2.2. Định hướng phát triển thị trường 69
2.2.3 Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS 73
2.2.4. Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS 77
2.3. ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN. 78
2.3.1. Những thành tựu chủ yếu 78
2.3.2. Hạn chế 80
2.3.3. Nguyên nhân 85
CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
87

3.1. BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM 87
3.1.1. Nhân tố quốc tế 87
3.1.2. Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam 90
3.1.3. Phương hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời
gian tới 91
3.2. QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 94
3.3. ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 95
3.3.1 Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường 95
3.3.2. Nhóm giải pháp khắc phục các khuyết tật thị trường 98
3.3.3. Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản 99
3.3.4. Nhóm giải pháp về kiểm tra, kiểm soát 100
KẾT LUẬN
103
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
105

v

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

STT

Nội dung Nguyên nghĩa
1 BĐS Bất động sản
2 CPH Cổ phần hóa
3 DNNN Doanh nghiệp Nhà nước
4 DNTN Doanh nghiệp Tư nhân

5 GCN - QSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
6 HCSN Hành chính sự nghiệp
7 NĐ – CP Nghị định – Chính phủ
8 NTNT Nhà thu nhập thấp
9 PGS Phó Giáo sư
10 QSDĐ Quyền sử dụng đất
11 TS Tiến sỹ
12 UBND Ủy ban nhân dân
13 VN Việt Nam










1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng định
vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng cao hiệu
quả sử dụng bất động sản của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài
chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những
nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường này
vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa thể hiện hết được tiềm năng
to lớn của mình. Bất cập nằm ở chỗ, chúng ta vẫn chưa đánh giá đúng tiềm năng

của thị trường và vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS, mà đôi khi đó
là những nguyên nhân tạo nên rủi ro cho thị trường này. Những bất cập này thể
hiện ở một số điểm chính như sau:
Thứ nhất, chính sách thuế kinh doanh BĐS chưa phù hợp. Chính sách thuế
luôn đóng vai trò quan trọng hàng đầu cho việc thúc đẩy hoặc hạn chế một thị
trường hàng hóa nào đó phát triển. Chính sách thuế thường có 2 mục tiêu là điều
tiết thị trường và thu ngân sách. Thị trường BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng cả
về kinh tế và xã hội, rất cần sự thúc đẩy sản xuất tạo ra nhiều sản phẩm. Một chính
sách thuế đúng đắn, khôn ngoan sẽ khuyến khích sản xuất: mức thuế suất thấp
dành cho doanh nghiệp, đồng thời với thu trên tiêu dùng và các hoạt động kinh tế,
dịch vụ khi sản phẩm BĐS đã được hình thành đưa vào sử dụng. Chính sách thuế
của chúng ta hiện đang đi ngược lại định hướng đó và hết sức phức tạp. Nghị định
69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng
đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về
việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh
nhà ở. Thực tế triển khai của doanh nghiệp cho thấy, người có đất và cơ quan thu
thuế sử dụng đất hiểu giá thị trường là giá đất ở đã hình thành, trong khi thực chất
đối với doanh nghiệp, giá đất đền bù là thị trường nguyên liệu đầu vào. Khái niệm
về giá thị trường một cách chung chung dẫn đến sự lệch pha trong cách hiểu về giá
thị trường của quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho mình. Đây là nguyên nhân
dẫn đến ách tắc trong đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất từ khi
Nghị định 69 được ban hành. Quy định phi thực tế khiến doanh nghiệp phát triển
BĐS rơi vào tình thế “một cổ hai tròng” khi phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường
(cho người có đất và Nhà nước) thành phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến
doanh nghiệp không thể nộp, Nhà nước thất thu và sản xuất đình đốn.
Thứ hai, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản kém phát triển. Trong rất
nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá
tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên nhân chính của
tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng
thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với

đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi
động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường chịu tác
động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao. Thông tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín
dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng thương mại là loại hình tín dụng có hệ
2

số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng thông thường. Điều này cho thấy quy mô
của thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ
thống ngân hàng thương mại do tính kém thanh khoản của nó. Để đáp ứng mức độ
phát triển mới và giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất
thiết phải tạo ra các công cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu
hút các định chế đầu tư vào thị trường này.
Thứ ba, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều bất cập. Bất động sản là
loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu và
định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có nhu cầu hoặc
nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc mua nhà ở. Mức
độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu
tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư. Hệ thống pháp luật hiện hành
của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên
đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận
quyền sử dụng đất. Quy định như vậy đã hạn chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất
lượng, cũng như hiệu quả của các dự án có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông
nghiệp.
Thứ tư, tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS đặc biệt nghiêm trọng. Do quan
hệ thị trường chưa phát triển và khả năng quản lý yếu kém của Nhà nước, hoạt
động đầu cơ trên thị trường BĐS diễn ra phổ biến ở Việt Nam những năm vừa qua.
Tình trạng đó không chỉ dẫn đến phân hóa về thu nhập và mức sống giữa các tầng
lớp dân cư, mà quan trọng hơn là đã cản trở sự phát triển bình thường của thị
trường.
Những bất cập trên đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS ở Việt Nam

trong thời gian qua. Hậu quả của những đợt biến động thị trường đã gây tác động
tiêu cực đến xã hội. Như đẩy chi phí mặt bằng đất đai lên cao, khó khăn trong quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Đặc biệt, các đợt sốt đất đã đẩy giá đất vượt xa
giá trị thực tế. Người dân lao động khó có cơ hội mua được đất, nhà. Ngoài ra, biến
động thị trường này còn gây nên nhiều hệ lụy cho các doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường BĐS, đất đai, nhà ở là thị trường quan tâm bậc nhất đối với mọi
quốc gia, có ý nghĩa to lớn cả về kinh tế và xã hội. Sử dụng hiệu quả nguồn tài
nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho
người dân luôn là mối quan tâm hàng đầu của chính quyền. Vai trò quản lý của
Nhà nước rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường bất động sản để điều
tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, nếu không sẽ dẫn đến
bất ổn xã hội. Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý và cũng là
người hỗ trợ cho thị trường này. Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước
còn phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường. Đặc biệt là thực hiện các chính
sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn
chế mua đi bán lại. Việc nâng cao vai trò của Nhà nước đối với thị trường đất đai
phải theo hướng điều tiết giá với quan hệ cung - cầu, thông qua các chính sách và
thuế, chứ không quản lý mặt hành chính. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa
là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất.
3

Với những phân tích ban đầu như vậy, “Vai trò Nhà nước đối với thị trường
bất động sản Việt Nam” được chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ này.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong suốt thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu lý luận và hoạt
động thực tiễn được triển khai như:
- “Thị trường Bất động sản và các Chính sách tài chính khai thông thị trường
bất động sản Việt nam”
- “Các kênh huy động vốn đầu tư Bất động sản” (2008) của Viện nghiên cứu
quản lý kinh tế Trung Ương do Th.sỹ Đinh Trọng Thắng làm chủ nhiệm đề tài.

- “Môi trường đầu tư Bất động sản Việt nam: Thực trạng và Giải pháp” của
Ban nghiên cứu Khoa học quản lý do TS Trần Kim Chung làm chủ nghiệm đề tài.
- "Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần quan
tâm", hội thảo được tổ chức dưới sự bảo trợ của Phòng Thương mại và Công
nghiệp Việt Nam- VCCI và Bộ Xây dựng; Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp
với Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt
Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức tháng 8/2009 tại Hà Nội.
- "Phát triển nhà ở và thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm thế giới và lựa
chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn ra từ ngày 26 đến ngày 28/11/2010 tại
Hà Nội, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á
phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở
và thị trường bất động sản;
- “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam- triển vọng 2010” tháng
5/2010 hội thảo được tổ chức tại Hà Nội do công ty cổ phần Dịch vụ- Xây dựng
Địa ốc Đất Xanh phối hợp với công ty chứng khoán VNDIRECT thực hiện.
- “Quản lý đô thị, kinh tế xây dựng và Quản lý bất động sản”, hội thảo quốc tế
với sự tham gia của các nhà khoa học đầu ngành của hơn 10 trường đại học và
viện nghiên cứu của Liên bang Nga; cùng các nhà quản lý, nghiên cứu, kinh doanh
bất động sản Nga và Việt Nam; do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt
Hưng (Vihajico) tổ chức tháng 4/2011 tại khu đô thị sinh thái Ecopark, Hưng Yên.
- Thái Bá Cẩn: Thị trường bất động sản: những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam, NXB. Tài chính, 2003;
- Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - kinh nghiệm
quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” được tổ chức tại Hội nghị quốc gia, Hà Nội,
tháng 11 năm 2010, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng
châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính
sách nhà ở và thị trường bất động sản,
- TS.Trần Quang Huy, TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh
doanh BĐS, NXB Tư pháp, Hà Nội.
- Vũ Thị Hạnh: Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng

và giải pháp, Luận văn thạc sỹ, Đại học Ngoại thương, Hà Nội, 2008.
Và nhiều bài viết đăng trên các tạp chí khoa học chuyên ngành khác. Hầu
hết các công trình nghiên cứu khoa học, những hoạt động thực tiễn trên hoặc là
tiếp cận đối tượng bất động sản và thị trường BĐS dưới giác độ của kinh tế ngành.
4

Ở luận văn thạc sỹ này, thị trường BĐS được phân tích ở góc độ kinh tế chính trị;
Phân tích vai trò, ảnh hưởng quản lý Nhà nước về BĐS. Đồng thời mạnh dạn đề
xuất quan điểm và một số giải pháp khả thi nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt
Nam trong thời gian tới.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
Mục đích: Từ việc làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước với
thị trường BĐS; những ưu nhược điểm trong thực hiện vai trò Nhà nước đối với
thị trường BĐS ở Việt Nam những năm qua, luận văn đưa ra các quan điểm và các
giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường này trong thời gian tới.
Nhiệm vụ:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị
trường này.
- Phân tích thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam,
chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường
BĐS ở Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, góp phần thực hiện
các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Vai trò Nhà nước với thị trường Bất động sản không
không chỉ là khắc phục các khuyết tật, mà còn là tạo lập các điều kiện phát triển,
định hướng, điều tiết và hỗ trợ thị trường.
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam (từ năm 2003 đến
nay), tập trung vào 02 thành phố lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu

Vận dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học kinh tế chính trị, đặc biệt
coi trọng phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp, kết hợp
lôgíc và lịch sử, thống kê, so sánh…
6. Dự kiến những đóng góp của luận văn
- Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường BĐS, luận văn
xây dựng khung khổ lý thuyết để nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam.
- Nghiên cứu vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở một số nước, rút ra
bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Phân tích thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt
Nam; chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn nữa vai trò Nhà nước
đối với thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới.
7. Bố cục của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước đối với thị trường
bất động sản
Chương 2: Thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam
Chương 3: Quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị
trường bất động sản Việt Nam
5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định bằng pháp
luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS trong khi quốc gia
khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này. Nhìn chung, BĐS là đất và các công trình kiến trúc đã
xây dựng trên đó.
1.1.1.2 Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể
đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị
trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu
vực và biến động theo thời gian.Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các
giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm
nhất định.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất
1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản
1.1.2.1. Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính
hóa.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các
chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
6

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
dựng, không phải ai cũng hình thành phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự
án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các doanh
nghiệp xây dựng BĐS. Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh
nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị
trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo
tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình. Trong cấp độ này, các chính
sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ
thể đóng vai trò quyết định.
1.1.2.2. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời và
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị trường BĐS
mang tính địa phương sâu sắc .
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi

vùng miền của đất nước. Hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không đem
bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương
khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và
trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có
quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường
BĐS ở nông thôn, miền núi.
1.1.2.3. Thị trường BĐS không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa
phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người
bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn
hảo của thị trường BĐS. Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị
trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện
mục tiêu phát triển chung.
Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị
trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội
liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để. Điều này làm cho thị trường
BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
7

1.1.2.4. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và thị
trường tài chính
BĐS là tài sản đầu tư bao gồm giá trị đất đai sau khi đã đầu tư. Mà đầu tư
tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS
cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan

trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống
kê, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bẳng BĐS
chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có liên hệ trực tiếp tới thị trường vật liệu xây
dựng, đồ nội thất và thị trường lao động.
1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
Thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thể
hiện ở các điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển đổi,
đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế.
Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
1.1.3. Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản
1.1.3.1. Trình độ phát triển của nền kinh tế thị trường
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa
người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản
xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng
là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là công việc
đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên… nhu cầu về nhà ở và đất đai
do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát

triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,
con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây
dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới
nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi
nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người
8

ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì
tất yếu hình thành thị trường.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa
là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật
riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố
kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan
trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong
bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành
của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc
xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn
thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và
tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu
dài.
1.1.3.2. Quyền về BĐS
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 quyền về bất động sản gồm có: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó.
- (Tài sản được hiểu là bất động sản)
Ngoài ra theo quy định tại chương XVI Bộ luật dân sư 2005 thì Bất động sản

còn có 1 số quyền sau đây:
- Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản.
- Theo điều 266: Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc,
hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những
người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng
rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các
bất động sản, những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.
1.1.3.3. Mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật
Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh
BĐS phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã
phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá
trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị
trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ. Đồng thời, Nhà nước xây dựng
và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống
pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị
trường. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của
Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác
liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế
9

chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật
Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003;
Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005;
Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh
BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS
1.1.4. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản
Như chúng ta đã biết, thị trường nói chung đều có những ưu việt và khuyết
tật. Thị trường BĐS là thị trường ở đó hàng hóa là BĐS có tính đặc biệt, khác với

những hàng hóa khác. Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng ẩn chứa những ưu việt và
khuyết tật dưới đây:
1.1.4.1. Những ưu việt của thị trường BĐS
Thứ nhất, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học,
chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn
để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Thứ hai, Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Kinh nghiệm của các nước
cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá
thường chiếm từ 60 -80%.
Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ
cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Thứ tư, đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ
đô thị - nông thôn khi phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS,
những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị
trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo
đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò
quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1. 1.4.2. Những khuyết tật của thị trường BĐS

Thứ nhất là nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo.
Như chúng ta thấy nạn đầu cơ bất động sản nhìn thấy ở khắp các tỉnh thành
trong cả nước, những khu đô thị chưa hoàn thiện, nhưng khu chung cư cao tầng
vắng người, những dãy biệt thự bỏ hoang và tồn tại nhiều năm nay nhưng nó
không dừng lại mà danh sách ngày một dài hơn đây chính là nguyên nhân dẫn đến
10

“cầu ảo” đồng vốn của các nhà đầu cơ ném vào đó không xoay vòng được dẫn đến
mọi cách phải tăng giá tự nhiên khi giá cao do cầu ảo và đầu cơ làm cho thị trường
bất động sản của ta có đặc thù rất lạ đó là "nhà dự án, biệt thự thì cứ mọc và để
hoang còn người dân thiếu nhà thì vẫn ở trong những khu nhà ổ chuột cho nên thật
khó xác định được nhu cầu đích thực của thị trường.
Thứ hai là thị trường phân bổ không đồng đều; phụ thuộc vào phân chia đơn
vị hành chính và chính sách đô thị hóa.
Khuyết tật thứ hai của thị trường bất động sản Việt Nam là chạy đua dự án. Ở
Việt Nam, các dự án nhà ở và khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí cũng như du
lịch … đều nhằm vào đất mặt đường quốc lộ, đất nông nghiệp và phần đất ven đô.
Và sau đó, các nhà đầu tư đầu tư vào dự án bất động sản Việt Nam dưới bất kỳ
hình thức đầu tư nào rồi cũng chuyển về khu nhà ở, khu biệt thự và cuối cùng là
phục vụ mục đích là kinh doanh bất động sản ở dự án đó.
Thứ ba là vấn đề thiếu vốn của các nhà đầu tư bất động sản.
Đặc biệt, thiếu vốn là vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS. Không chỉ
nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những dự án nhà thu
nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay.
Và đặc biệt với mức lãi suất vay cao như hiện nay thì rất khó có giá nhà thấp
để phục vụ những người có thu nhập thấp, chỉ có những người có thu nhập cao
mới có đủ khả năng tài chính để mua. Do vậy mục đích của dự án đã không thực
hiện đúng được và người thiếu nhà vẫn thiếu và nhà chung cư, biệt thự bỏ hoang
vẫn ngày một tăng.
1.2. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện ở những nội dung
sau:
1.2.1. Tạo lập môi trường, thể chế
Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất BĐS đều
có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đó là:
- Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở
- Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế
và các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước.
- Thông qua công cụ luật pháp Nhà nước đảm bảo sự bình đằng, công bằng
giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, đảm bảo sự kết hợp hài giữa
các lợi ích.
Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS. Môi
trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hoá đem
ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch, quy định về tổ chức quản lý thị
trường BĐS có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:
Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS.
BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai
hoặc bản thân đất đai. Việc các BĐS có trở thành hoá được hay không phụ thuộc
rất lớn vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào.
11

Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham
gia.
Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng như thủ
tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch
BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị
trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính.
Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của Nhà nước.
Thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung và

được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐS.
Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức
hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế đất, tổ chức xây
dựng quy hoạch, và các chính sách sử dụng đất đai
1.2.2. Định hướng phát triển
Thị trường BĐS có thể phát triển tự phát. Điều đó đòi hỏi phải mất nhiều thời
gian và phải trả giá không nhỏ: sự phát triển hỗn loạn, mất cân đối, tình trạng đầu
cơ tràn lan… Bởi vậy, định hướng phát triển thị trường BĐS của nhà nước là hết
sức cần thiết.
Định hướng phát triển thị trường BĐS là việc nhà nước sử dụng các công cụ
pháp luật, hành chính, kinh tế… tác động vào quá trình phát triển của thị trường
nhằm phát huy mặt tích cực, hạn chế các mặt trái của thị trường; góp phần thực
hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
1.2.3. Hỗ trợ, điều tiết thị trường
Với vai trò quan trọng là điều tiết thị trường BĐS, nhằm đảm bảo an toàn
lương thực, tạo môi trường sống ổn định cho xã hội, nhà nước chú trọng giữ một
tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp. Đối với loại đất đai này việc
chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng
mục đích như cũ. Ngoài ra, Nhà nước khuyến khích nông dân đầu tư nhằm tăng
độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc
biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá, đánh thuế theo giá trị đất, không đánh
thuế theo sản lượng, Về dài hạn Nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ
nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông, bảo vệ thực
vật
a. Chính sách quản lý đô thị của Nhà nước.
Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụng
nhất quỹ đất hạn hẹp của đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt sinh
hoạt xã hội khác của đô thị như bề mặt kiến trúc, hệ số sử dụng tầng không gian
và tầng ngầm, giao thông vận tải Hoạt động quản lý đô thị của Nhà nước có
ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đai các

khu trung tâm kinh tế, tài chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc Nhà nước phải
trưng mua đất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS.
Chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu
nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung - cầu về nhà ở,
Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của
thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn, yêu cầu nhiều thông tin hơn
12

cũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các giao
dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn.
b. Chính sách tài chính của Nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS.
Nhà nước có chính sách tài chính để hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS.
Đặc biệt chính sách thuế của Nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của
thị trường BĐS. Thông thường Nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các
giao dịch BĐS. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công
khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy mô các vụ giao dịch. Nhằm làm
cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐS
hiện có, chính sách thuế giá trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử dụng
chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách Nhà nước. Ngược lại,
nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng như không đánh thuế BĐS hoang hoá sẽ
kích thích đầu cơ vào BĐS, nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm cho thị
trường BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung
của nền kinh tế.
Ngoài ra trong quá trình hình thành thị trường BĐS, Nhà nước có thể ưu đãi
các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến khích
đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy vào
ngành kinh doanh BĐS.
1.2.4. Tổ chức giám sát và kiểm tra
Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước vừa là nhà quản lý toàn bộ nền kinh
tế vừa làm nhiệm vụ trực tiếp cung cấp hàng hóa cho xã hội (thông qua các

doanh nghiệp Nhà nước, các cơ sở sản xuất thuộc sở hữu Nhà nước…). Tùy vào
tính chất của từng loại hàng hóa mà hai nhiệm vụ này được thể hiện mức độ quan
trọng khác nhau, có hỗ trợ, thay thế và bổ sung cho nhau.
1.3. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT
NAM
Mặc dù chế độ chính trị và sở hữu của mỗi nước là khác nhau dẫn đến chính
sách biện pháp của các Nhà nước khác nhau là khác nhau. Là một nước có nền
kinh tế phát triển chậm, thị trường bất động sản cũng hình thành và phát triển
chậm hơn, muộn hơn các nước khác. Vì vậy nước ta phải biết học hỏi những kinh
nghiệm của các nước đó để có thể đi tắt đón đầu.
Qua nghiên cứu tình hình thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS
ở một số nước rút ra một số bài học cho Việt Nam như sau:
Bài học thứ nhất: Cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho những
người có thu nhập thấp.
Bài học thứ hai: Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định.
Bài học thứ ba: phát triển đa dạng các loại hình thị trường bất động sản
trong đó có mô hình nhà cho thuê.
Một bài học thứ tư có thể học tập được từ các nước khác đó là việc hỗ trợ
khuyến khích người mua tham gia thị trường và kích cầu.
Tiếp theo, là bài học về thu hút vốn đầu tư mà đặc biệt là vốn đầu tư nước
ngoài nhất là người Việt Kiều vê nước tham gia đầu tư kinh doanh. Một số dự án
13

cần quá nhiều vốn mà một cá nhân doanh nghiệp cá nhân không đủ vốn để có thể
làm ngay. Để có thể đủ vốn thực hiện dự án nên chăng cho phép một kiểu đầu tư
mới hoạt động gọi là nhà xây góp vốn rất phổ biến thời Liên Xô Cũ, nghĩa là nhà
nước cho phép nhiều chủ đầu tư cùng góp vốn xây dựng nhà ở tại một địa điểm
nào đó với diện tích phù hợp, cử ra ban quản lí tính toán dự án và công khai mọi
thứ từ thuế đất đến vật liệu xây dựng, công xá…

Đồng thời học tập các nước Tây phương trong việc xác định qui hoạch, kế
hoạch phân bố sử dụng đất hợp lí.
Bài học trong việc cung hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Ngoài ra người kinh doanh bất động sản nên biết tính tóan, đo lường phục vụ
mặt hàng mà khách hàng cần chứ không phải là mặt hàng mình có thể làm ra.
Phục vụ cho mọi đối tượng chứ không đơn thuần là một số người. Loại hình
hàng hóa cũng phải đa dạng hơn nhiều ưu đãi hơn.
Bài học về quản lý bất động sản tham gia thị trường.
Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội;
Chính phủ phải hòan thiện chính sách và khung pháp lý cho thị trường;
Giá không những phụ thuộc vào giá trị tài sản cấu thành nên bất động sản mà
còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng, yếu tố tâm lý ;
Nhà nước phải giám sát thị trường bất động sản;
Đây là một số bài học mà các nước đi trên thế giới đã kinh qua thành công
có, thất bại có, cái cốt yếu là nước ta nên rút ra bài học kinh nghiệm từ những
thất bại đó để không phải đi vào vết xe đổ. Đồng thời cũng nên vận dụng một
cách khéo léo, khoa học các mô hình, chính sách vào trong nước sao cho phù hợp
với chính trị, tình hình kinh tế xã hội, chế độ sở hữu của nước ta không nên rập
khuôn, máy móc.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường
Giai đoạn 1: Từ 1992 – 2001: Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất
động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên
cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều
khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới
"sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư
phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của

Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền
sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất
nước.
Giai đoạn 2: Thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,
tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001.
Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này
14

đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước
công nghiệp phát triển.
Giai đoạn 3: Thị trường bất động sản đóng băng (2003 – trước 2007):
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm
lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau
lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành
công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!
Từ cuối năm 2004, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng thực sự. Sự ra đời
của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 với quy định cấm phân lô bán nền đã thực sự
tạo ra một hiệu ứng mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Các giao dịch trên thị
trường bất động sản giảm mạnh.
Giai đoạn 4 : Từ năm 2007 đến 2009: Thị trường phát triển nóng và bắt
đầu hạ nhiệt sau đó bước vào thời kỳ đóng băng.
Giai đoạn tăng trưởng vào những năm 2006 đầu năm 2008 và suy giảm từ
khoảng quý II năm 2008 cho đến nay. Thị trường bất động sản đã có sự bùng
phát rất mạnh mẽ vào những năm 2006 – 2008.
Từ 2008 đến nay có những diễn biến rất khác biệt về sản phẩm, địa bàn và cả
chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế nước ta phải điều chỉnh ngay từ tháng
3/2008. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều
sản phẩm bị đình trệ. Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính tòan cầu bùng nổ và

thị trường trong nước nói chung và thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh.
Thực chất thị trường đã không tăng trưởng kể từ đầu năm 2008.
Năm 2009 và sự đóng băng của thị trường bất động sản.
Đây là năm mà thị trường có nhiều diễn biến phức tạp. Đầu năm 2009, dưới
tác động của kích cầu, một số dự án, một số sản phẩm bất động sẩn trên địa bàn
Hà Nội đã thực sự phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, hầu hết những dự án khác,
những sản phẩm khác, những địa bàn khác đã không được tác động do tính lan
tỏa không tới.
Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức
độ ngang bằng năm 2009.
Năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư
công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm. Thị
trường bất động sản đang chứa những mâu thuẫn gay gắt phải giải quyết, đó là:
- Sự phát triển không đồng đều của thị trường bất động sản giữa các địa bàn.
Trong khi thị trường bất đống sản TP. Hồ Chí Minh suy giảm thì thị trường Hà
Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng; thị trường bất động
sản Đà Nẵng tăng bất thường.
- Tại Hà Nội, trong khi ở một số địa bàn có giao dịch bùng phát cục bộ thì ở
những thị trường khác không có giao dịch, trong khi giao dịch tại một số sản
phẩm bùng phát thì một số sản phẩm khác hầu như không có biến động gì.
15

2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường
2.1.2.1 Môi trường pháp lý
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn
bất động sản… hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản.
Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành
và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể
thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn
như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm cấm việc mua bán,

lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”. Như vậy, tại thời điểm
đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là QSDĐ.
Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có
Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho
thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã
được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất
hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất
đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền
cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba
vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới
còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam
đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trường bất động
sản hoạt động và phát triển.
2.1.2.2 Các chính sách của Nhà nước với việc phát triển thị trường
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân
tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính sách
khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế… Các
chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng
dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ không chú ý
khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển
sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh
không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị
trường bất động sản. Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói
chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối
tượng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của Chính phủ có thể
làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể
cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh
doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tóm lại, tất cả

các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động
sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.1.2.3 Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động
sản. ở thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường vốn, sự ảnh hưởng của
16

yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách
thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp… của thị trường bất
động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm
bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê… đồng thời, nó cũng
góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán.
Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu.
Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị hiếu về
kiến trúc, kiểu dáng, kể cả mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con
người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đến
thị trường bất động sản.
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam
Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị
trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông
nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị
trường dịch vụ hỗ trợ.
Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho
thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử
dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc
đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp,
nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…). Nhà nước đã
tiến hành có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho các hoạt
động của các ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả nước.
Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu

tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng
năm khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo các nhà khoa học, việc
đầu tư vào lĩnh vực nhà ở sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất.
Do đó phát triển nhà ở có tác dụng thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển. Số
tiền đầu tư vào xây dựng nhà ở hằng năm càng lớn, càng tạo thêm nhiều công ăn
việc làm cho người lao động, thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần
tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống xã hội.
Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước
đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy
phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới
khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống
cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và
chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà
vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà
chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý.
Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến
phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và
tạo ra chỗ ở bền vững.
17

2.1.3.1 Đánh giá tổng quan tốc độ phát triển của thị trường BĐS trong
những năm qua.
Thị trường bất động sản ở nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất
định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế
đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động
sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.
a. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.
Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường
không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số
giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính thức (Nhà nước

kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính
sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán
nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê… các công ty kinh doanh phát
triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển
nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng…
b. Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế
cả về số lượng, chủng loại và chất lượng
Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hóa “quyền sử dụng đất” được
hình thành trên cơ sở Nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch
về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thực hiện quy định
của Luật Đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng.
c. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến,
ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường
Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về
bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản
biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một
cách bất hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà đất tại một số thành
phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như “con ngựa
hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại” và có thể
“sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển.
d. Kinh doanh phát triển bất động sản đã được hình thành nhưng chưa
bình đẳng giữa các thành phần kinh tế
Cùng với sự phát triển các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế,
các doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản được phát triển ở hầu hết
các địa phương: doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh
nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh
nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho
thuê nhà)… Tuy nhiên, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh hoạt động trong lĩnh

vực kinh doanh phát triển bất động sản chưa xuất hiện ở nhiều địa phương. Ở
những địa phương có doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh
doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi hơn về
18

giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật… Tình hình này đã dẫn đến sự bất bình
đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành
phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản.
2.2. THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị
trường
Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường
(trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định
hướng các hoạt động của thị trường. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng,
đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới
như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v
Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần
lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được
sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung
năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh
nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc
biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS)
điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về
sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng
đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các
quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận
của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần

thiết trước khi khởi công xây dựng.
2.2.2. Định hướng phát triển thị trường
Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường
BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,…Nhà nước đã
và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung
– cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã có sự tác
động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị
trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung
cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến
khích các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi
cho họ…
Chính sách đối với thị trường bất động sản ngày càng rõ nét, một số chính
sách đã có tác động quan trọng trong điều tiết và quản lý thị trường BĐS khi thị
trường trầm lắng, giảm đà phát triển hoặc khi bùng phát theo chiều hướng phát
triển nóng. Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS
còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định. Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ
quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có
trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng
19

các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần
lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa.
Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS
Với những khuyết tật thị trường đã được phân tích ở trên, với vai trò là Nhà
nước – đơn vị quản lý đối với thị trường BĐS, cần có những biện pháp để khắc
phục những khuyết tật này như sau:
a). Đối với tình trạng huy động góp vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, hàng loạt
giao dịch góp vốn hiện nay đang có nguy cơ rơi vào “bẫy kép” do chính các bên
tự tạo ra, thậm chí biết nhưng vẫn làm và sẵn sàng gánh chịu các rủi ro, hậu quả.
Điều này sẽ làm méo mó các giao dịch pháp lý, góp phần gia tăng các khiếu nại,

tranh chấp, cũng như gây thiệt hại cho các bên có liên quan.
b). Cần tập trung chỉ đạo làm tốt công tác GPMB, đảm bảo quyền lợi chính
đáng của công dân trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sách của thành phố,
của địa phương.
Cần đồng bộ hệ thống pháp luật về thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng,
không chỉ chủ yếu tập trung vào mục đích thu hồi đất và đối tượng sử dụng đất thu
hồi. Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất
trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, điều 36 Nghị định này.
c). Giải quyết vấn đề cung - cầu ảo: Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp
luật còn diễn ra khá phổ biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành
giá cả trên thị trường.
d). Quy hoạch tổng thể chung trong các khu vực xây dựng nhà ở không đồng
bộ, khiến người dân gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình sử dụng. Hệ thống các
công trình dịch vụ công cộng không đáp ứng được nhu cầu của người dân.
2.2.4. Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS
Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lý những vi phạm.
Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng bộ từ TW
tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo và đưa các chỉ tiêu phát
triển thị trường bất động sản thành chỉ tiêu hàng năm trong kế hoạch phát triển
kinh tế xã hội của cả nước cũng như từng địa phương. Cơ chế giám sát và kiểm
tra thật rõ.
Tổ chức rà soát các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và
đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển
khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở
cho phù hợp với nhu cầu của thị trường; kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án
phát triển nhà ở đang triển khai thực hiện nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện
tích đất của dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
2.3. ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN.
2.3.1. Những thành tựu chủ yếu

Đầu tiên là hệ thống văn bản pháp luật, các quy định ngày càng đầy đủ, toàn
diện, bao hàm mọi khía cạnh quản lý thị trường BĐS. Hệ thống văn bản pháp
20

luật đã tạo ra một hành lang pháp lý, một môi trường kinh doanh tốt khuyến
khích các đối tượng, các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS
Ngoài ra, hoạt động quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn đạt được
những kết quả quan trọng như: Đại bộ phận đất nông nghiệp đã được giao cho
các chủ sử dụng cụ thể là các hộ nông dân. Việc giao đất, cấp GCNQSDĐ đã tạo
ra cơ sở và động lực cho sự tự chủ của người nông dân và trên cơ sở đó góp phần
dân chủ hoá đời sống kinh tế, xã hội ở nông thôn, xây dựng nông thôn mới.
Kết quả của việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, của việc quy hoạch đô thị,
của kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở đã tác động tới việc phân bổ đất đai vào
mục đích sử dụng theo hướng công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước và một số
cơ chế trong quản lý Nhà nước về xây dựng nhà ở và phát triển nhà ở, xây dựng cơ
sở hạ tầng ở đô thị theo hướng hiện đại và bảo vệ cảnh quan, môi trường.
2.3.2. Hạn chế
Trước hết về quan điểm và nhận thức: Trong xã hội, chưa có sự nhất quán
trong việc xác định đất đai là loại tài sản quan trọng có giá trị và là nguồn vốn
đầu vào của quá trình sản xuất, cũng như chưa xác định rõ nội dung và hình thức
vận động của đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường với qua điểm đất đai
thuộc sở hữu toàn dân.
Bên cạnh đó khung pháp lý hiện nay cũng hàm chứa nhiều bất cập. Cho đến
nay vẫn chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí,
nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS.
Số lượng văn bản có liên quan đến nhà, đất (luật đất đai, pháp lệnh, các quy
định, văn bản hướng dẫn của các cấp chính quyền…) hiện nay đã tới con số gần
một nghìn nhưng lại chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo kẽ hở.
Về tổ chức, quản lý BĐS ở nước ta còn lỏng lẻo, chồng chéo, nhiều trường
hợp mua bán nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Những thủ tục phiền hà đã

làm chậm quá trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ. Đây là một trong những yếu tố cản
trở BĐS tham gia giao dịch một cách chính quy trên thị trường với tư cách là một
loại hàng hoá quan trọng.
2.3.3. Nguyên nhân
Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về thị trường BĐS của Việt Nam hiện
nay chúng ta nhận ra được những yếu tố làm xuất hiện tồn tại và phát triển thị
trường BĐS không chính thức ở nước ta là:
- Việc chuyển dịch quyền về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa
được thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký BĐS. Bộ luật dân sự 1996
tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký các quyền chuyển dịch,
nhưng trong thực tế đến nay vẫn chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho bộ luật
dân sự này có thể đi vào cuộc sống.
- Thông tin trên thị trường bất động sản nói chung còn kém minh bạch. Trên
thực tế, không một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện nay đang có
bao nhiêu dự án bất động sản (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang
được triển trai, sản phẩm của các dự án đã, đang được bán cho ai, giá cá chính
xác là bao nhiêu
21

CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

3.1. BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM
3.1.1. Nhân tố quốc tế
Trong bối cảnh phải đối mặt với những khó khăn của nền kinh tế thế giới,
cũng như những khó khăn nội tại ở trong nước, nhưng với sự nỗ lực của cả hệ
thống chính trị, cộng đồng doanh nghiệp, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục đạt được
kết quả đáng khích lệ.
Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam vẫn là địa chỉ hấp dẫn đầu

tư đối với các nhà đầu tư thế giới. Điều tra triển vọng đầu tư thế giới (WIPS)
2010-2012 của Diễn đàn Thương mại và Phát triển Liên hợp quốc (UNCTAD)
cho thấy Việt Nam đã thăng hạng 3 bậc, đứng thứ nhất trong ASEAN về mức độ
hấp dẫn FDI và là một trong 10 nền kinh tế hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư
nước ngoài, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư Nhật Bản và các nền kinh tế đang
phát triển ở Châu Á. Việt Nam vẫn tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà
đầu tư Nhật Bản như kết quả điều tra đầu tư hải ngoại của JETRO đối với các
doanh nghiệp công nghiệp chế biến. Kết quả điều tra trực tuyến của Thời báo
Kinh doanh Nikkei, Việt Nam được lựa chọn là địa điểm đầu tư hấp dẫn nhất để
mở cơ sở sản xuất, trên cả Ấn Độ và Thái Lan. Với tư cách là thị trường tiêu thụ,
Việt Nam là điểm đầu tư hấp dẫn thứ ba sau Ấn Độ và Indonesia.
Bên cạnh đó, với làn sóng đầu tư tăng sau khi VN gia nhập WTO, nhu cầu
về văn phòng, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là
nhu cầu về văn phòng loại A, B, khách sạn 3 – 5 sao tại các đô thị lớn.
Nhu cầu về phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung, khu công
nghệ cao cũng sẽ làm cho thị trường BĐS ở VN thêm sôi động. Theo quy hoạch,
từ nay đến năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp
với diện tích khoảng 26.000 ha.
3.1.2. Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam
Với những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, giai đoạn tới sẽ
làm tiềm năng phát triển cho một số phân khúc thị trường cụ thể.
Phân khúc thị trường đầu tiên phải kể đến là thị trường bán lẻ - đây là một thị
trường được coi là sôi động trong khi các thị trường khác trầm lắng. Việt Nam là
một quốc gia có sức hút về thị trường bán lẻ, trong tương lai thương mại hiện đại
sẽ phát triển ổn định tại đây.
Một mảng thị trường khác hiện là xu hướng đầu tư kinh doanh mới phát triển
trong vòng 1 thập kỷ qua đó là bất động sản du lịch. Đây được coi là một thị
trường tiềm năng tuy nhiên chưa được quan tâm đúng mức. Phân khúc thị trường
Bất động sản du lịch phát triển trong thời gian qua với các tiểu phân khúc mang
tính tự phát như khu nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí, các khu du lịch…