Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản việt nam

Trường Đại Học Kinh Tế TPHCM
Khoa Kinh Tế Phát triển

Đề cương nghiên cứu
Tên Đề tài: : “ Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thu hút FDI
vào thị trường Bất Động Sản Việt Nam”
Họ và tên sinh viên

: -Lê Đức Long Quân
-Trần Xuân Luyên
-Nguyễn Khắc Hải
-Trần Hữu Long
-Tô Duy Khánh
- Nguyễn Trung Kiên

Chuyên ngành

: Bất Động Sản

Lớp

: BS01

Khóa

: 36

Hệ

: Chính quy

Giảng viên hướng dẫn

: TS Trần Tiến Khai
1


1.Vấn đề nghiên cứu:
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, cũng như nền kinh tế thị trường
theo định hướng XHCN ở nước ta. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn của một quốc gia, tài sản
bất động sản chiếm từ 45-75% sự giàu có của một nước phát đang phát triên. Thị trường bất động sản đóng vai trò to lớn
trong sự phát triển của nền kinh tế. Nó phát triển sẽ kéo theo nền kinh tế phát triển theo, nó suy thì nền kinh tế cũng sẽ bị
ảnh hưởng rất nhiều. Nếu như kết cấu hạ tầng luôn luôn đi trước sự phát triển của nền kinh tế nó sẽ tạo điều kiện cho nền
kinh tế phát triển tăng tốc. Ngược lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ quay lại kìm hãm sự phát triển của nền
kinh tế. Trong khi đó, với thực trạng kết cấu hạ tầng của nước ta hiện nay đang trong tình trạng quá lạc hậu và thị trường
bất động sản thì đang trong quá trình hoạt động sơ khai. Chính vì vậy mà việc thu hút đầu tư đặc biệt là đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào thị trường này là rất quan trọng. Tuy nhiên, trong thời gian qua dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản
còn hết sức hạn chế, chưa tương xứng với tiềm năng cũng như thế mạnh của Việt Nam. Vì vậy, việc nghiên cứu thực trạng
và giải pháp thu hút FDI vào thị trường bất động sản là rất cần thiết. Do đó chúng em đã chọn đề tài: “ GIẢI PHÁP THU
HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN”
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu tổng quát.
Tìm hiểu những nhân tố tác động tới việc thu hút FDI vào thị trường BDS Việt Nam.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hiểu được FDI, thị trường BDS
- Hiểu được các yếu tố tác động đến FDIRE
- Từ các yếu tố đó chúng ta đề xuất phương pháp cải thiện việc thu hút FDIRE
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Những nhân tố tác động đến FDIRE?
- Đặc tính của các yếu tố là gì?
- Giải pháp nào được đưa ra nhằm cải thiện thu hút FDIRE hiện nay?

4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: 5 tỉnh : Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương, Hồ Chí Minh
Phạm vi thời gian: nghiên cứu từ năm 2000 – 2010
Phạm vi học học thuật: sử dụng eview, excel
Đơn vị nghiên cứu:

5. Tổng quan tài liệu:
5.1. Một số lý luận về FDI.
2


5.1.1.Khái niệm FDI.
Ngày nay với sự phát triển của toàn cầu, hoạt động đầu tư nước ngoài ngày càng phát triển mạnh mẽ. Sự phát
triển này do nhiều nguyên nhân nhưng với một vài nguyên nhân chủ yếu là:
- Xu hướng phát triển toàn cầu hóa, khu vực hóa đã thúc đẩy quá trình tự do hóa thương mại và đầu tư quốc tế.
- Sự phát triển của khoa học kỹ thuật làm cho chu kỳ sống của một sản phẩm ngắn đi, và những tiến bộ trong lĩnh
vực thông tin, truyền thông đã thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đổi mới cơ cấu kinh tế của các nước, tạo nên sự dịch chuyển
vốn giữa các quốc gia.
- Sự khác nhau giữa các yếu tố sản xuất, kinh doanh ở các nước đã tạo nên “ lực đẩy” đối với đầu tư quốc tế.
- Nhu cầu vốn đầu tư để thực hiện công nghiệp hóa ở các nước đang phát triển là rất lớn, tạo nên “ sức hút” mạnh mẽ
với nguồn đầu tư nước ngoài.
Vì vậy có nhiều khái niệm khác nhau về FDI như:
Theo quỹ tiền tệ quốc tế IMF: FDI được định nghĩa là “một khoản đầu tư với những quan hệ lâu dài, theo đó một
tổ chức trong một nền kinh thế (nhà đầu tư trực tiếp) thu được lợi ích lâu dài từ một doanh nghiệp đặt tại một nền kinh tế
khác. Mục đích của nhà đầu tư trực tiếp là muốn có nhiều ảnh hưởng trong việc quản lý doanh nghiệp đặt tại nền kinh tế
khác đó.
Hội nghị Liên Hợp Quốc về TM và Phát triển UNCTAD cũng đưa ra một doanh nghiệp về FDI. Theo đó, luồng
vốn FDI bao gồm vốn được cung cấp (trực tiếp hoặc thông qua các công ty liên quan khác) bởi nhà đầu tư trực tiếp nước
ngoài cho các doanh nghiệp FDI, hoặc vốn mà nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài nhận được từ doanh nghiệp FDI. FDI gồm
có ba bộ phận: vốn cổ phần, thu nhập tái đầu tư và các khoản vay trong nội bộ công ty.

Các nhà kinh tế quốc tế định nghĩa : đầu tư trực tiếp nước ngoài là người sở hữu tại nước này mua hoặc kiểm soát
một thực thể kinh tế của nước khác. Đó là một khoản tiền mà nhà đầu tư trả cho một thực thể kinh tế của nước ngoài để có
ảnh hưởng quyết định đổi với thực thể kinh tế ấy hoặc tăng thêm quyền kiểm soát trong thực thể kinh tế ấy.
Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) đưa ra khái niệm: “ một doanh nghiệp đầu tư trực tiếp là một DN
có tư cách pháp nhân hoặc không có tư cách pháp nhân trong đó nhà đầu tư trực tiếp sở hữu ít nhất 10% cổ phiếu thường
hoặc có quyền biểu quyết. Điểm mấu chốt của đầu tư trực tiếp là chủ định thực hiện quyền kiểm soát công ty”.
Luật Đầu tư Việt Nam năm 2005 đưa ra: “ Đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt
Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư và nhà đầu tư tham gia quản lý hoạt động
đầu tư.
Từ những khái niệm trên có thể hiểu một cách khái quát về đầu tư trực tiếp nước ngoài như sau: “Đầu tư trực tiếp
nước ngoài FDI tại một quốc gia là việc nhà đầu tư ở một nước khác đưa vốn bằng tiền hoặc bất kì tài sản nào vào quốc
gia đó để có được quyền sở hữu và quản lý hoặc quyền kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục tiêu tối đa
hoá lợi ích của mình”.
Tài sản trong khái niệm này, theo thông lệ quốc tế, có thể là tài sản hữu hình (máy móc, thiết bị, quy trình công
nghệ, bất động sản, các loại hợp đồng và giấy phép có giá trị …), tài sản vô hình (quyền sở hữu trí tuệ, bí quyết và kinh
nghiệm quản lý…) hoặc tài sản tài chính (cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy ghi nợ…).

3


Như vậy FDI bao giờ cũng là một dạng quan hệ kinh tế có nhân tố nước ngoài. Hai đặc trưng cơ bản của FDI là:
có sự dịch chuyển tư bản trong phạm vi quốc tế và chủ đầu tư ( pháp nhân, thể nhân) trực tiếp tham gia vào hoạt động sử
dụng vốn và quản lý đối tượng đầu tư.
5.1.2.Đặc điểm FDI.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài có những đặc điểm sau:
- FDI là hình thức đầu tư bằng vốn của tư nhân nước ngoài. Đây là nguồn vốn của các cá nhân, doanh nghiệp, tập
đoàn ở nước ngoài đầu tư vào nước khác để tìm kiếm lợi nhuận.
- Nguồn vốn FDI do các chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm lỗ
lãi.
- Đầu tư FDI tồn tại dưới nhiều hình thức như: hợp đồng hợp tác kinh doanh, doanh nghiệp liên doanh, doanh

nghiệp 100% vốn nước ngoài.
+ Hợp đồng hợp tác kinh doanh: là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên quy định rõ ràng trách nhiệm và phân
chia kết quả sản xuất kinh doanh cho mỗi bên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh ở nước tiếp nhận đầu tư mà
không thành lập một pháp nhân.
+ Doanh nghiệp liên doanh: “ là loại hình doanh nghiệp do hai bên hoặc các bên nước ngoài hợp tác với nước tiếp
nhận đầu tư cùng góp vốn, cùng kinh doanh, cùng hưởng lợi nhuận và chia sẻ rủi ro theo tỷ lệ vốn góp. Doanh nghiệp liên
doanh được thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật của nước tiếp
nhận đầu tư”
+ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: là doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài ( tổ chức hoặc cá
nhân nước ngoài) do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại nước tiếp nhận đầu tư, quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả
sản xuất, kinh doanh.
- Nguồn vốn FDI được tiếp nhận không làm phát sinh nợ, không chịu những ràng buộc về chính trị, xã hội cho
nước tiếp nhận.
- Đầu tư nước ngoài được chia làm hai loại là: đầu tư FDI theo chiều dọc (Vertical Integration) và đầu tư FDI theo
chiều ngang (HI- Horizontal Integration)
+ Hình thức đầu tư HI: là hình thức đầu tư công nghệ, kỹ năng quản lý…trong sản xuất kinh doanh.
+ Hình thức VI: là hình thức đầu tư nước ngoài vào khai thác tài nguyên thiên nhiên và các yếu tố đầu vào rẻ như
lao động phổ thông…
- Thông qua nguồn vốn FDI đầu tư theo chiều ngang nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công nghệ, kỹ thuật tiên
tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý của các công ty nước ngoài vào đầu tư. Đầu tư nước ngoài mang kinh nghiệm kinh
doanh vào nước tiếp nhận vốn nên nó có thể thúc đẩy ngành nghề mới, đặc biệt là những ngành đòi hỏi cao về kỹ thuật,

4


công nghệ hay cần nhiều vốn. Vì vậy nguồn vốn này có tác dụng cực kỳ to lớn đối với quá trình Công nghiệp hóa, chuyển
dịch cơ cấu kinh tế và tốc độ tăng trưởng nhanh ở các nước nhận đầu tư.
5.1.3.Các nhân tố ảnh hưởng tới thu hút FDI.
 Sự phát triển kinh tế trên thế giơi.
Khi thu nhập của dân cư ngày càng tăng, điều kiện sinh hoạt ngày càng được cải thiện, thì nhu cầu cho sản xuất cũng như

cho tiêu dùng đòi hỏi phải được đáp ứng. Trong khi đó, sự chật hẹp của thị trường nội địa khó có thể đáp ứng được những nhu
cầu đó. Trong hoàn cảnh đó, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh ra phạm vi quốc tế mới có thể giải quyết được vấn đề đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng của xã hội.
Trên xu thế mức sống trên thế giới ngày càng tăng đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ hàng hóa lưu chuyển quốc
tế. Hiện nay tỷ lệ mậu dịch quốc tế đang có xu hướng tăng nhanh hơn tỷ lệ tổng sản phẩm quốc tế trong dài hạn. Do vậy mà nó
tác động rất lớn đến thu hút FDI vào các quốc gia có điều kiện thuận lợi về thị trường và nguồn nguyên liệu cho sản xuất.
 Chiến lược đầu tư của các công ty đa quốc gia(TNCS).
Các TNCs có vai trò quan trọng trong việc chuyển giao công nghệ thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa của các
nước đang phát triển. Do đó mà chiến lược đầu tư của các nước TNCs có tác động rất lớn đến việc thu hút FDI của các nước
TNCs.
 Liên minh khu vực.
Liên kết khu vực hình thành các khối thị trường chung tạo điều kiện thuận lợi để các tập đoàn đa quốc gia di
chuyển nơi sản xuất phân phối cũng như thúc đẩy lưu chuyển FDI.
 Các chính sách hỗ trợ của chính phủ.
Các chính sách hỗ trợ của chính phủ giúp cho các nước đi đầu tư thấy được những thuận lợi, khả năng sinh lời cao
sẽ thu hút họ đầu tư vào. Hiện nay Chính phủ Việt Nam có một số chinh sách hỗ trợ để thu hút đầu tư nước ngoài như:
- Các chính sách hỗ trợ thuế sẽ làm các khoản phải nộp cho doanh nghiệp nước ngoài làm tăng lợi nhuận cho
doanh nghiệp.
- Chính sách tiền tệ tác động đến lãi suất thực tế từ đó làm tác động tới lợi nhuận của các nhà đầu tư và họ quyết
định có đầu tư hay không.
- Chính sách xuất nhập khẩu tạo điều kiện thúc đẩy hoặc kìm hãm nhập khẩu điều này có tác động đến quyết định
đầu tư nước ngoài.
 Tình hình chính trị.
Sự ổn định hay bất lợi về chính trị, xã hội cũng là những nhân tố ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh và
kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Hệ thống chính trị và các quan điểm về chính trị, xét đến cùng tác động trực tiếp đến
phạm vi, lĩnh vực, mặt hàng…đối tác kinh doanh. Trong những thập kỷ 90, tình hình chính trị, xã hội của nhiều quốc gia trên
thế giới đã có nhiều biến động lớn theo chiều hướng “ bất ổn” điều này đã làm hạn chế việc thu hút FDI vào các quốc gia đó.
Các cuộc xung đột lớn hay nhỏ về quân sự trong nội bộ quốc gia ( nội chiến) và giữa các quốc gia đã dẫn đến sự thay đổi về
5

việc đầu tư sản xuất tại các quốc gia đó. Các cuộc xung đột hay tình hinh kinh tế “ bất ổn” là hàng rào lớn ngăn cản việc đầu tư
nước ngoài vào nước đó. Vì vậy sự ổn định về chính trị là yếu tố rất quan trọng trong việc thu hút FDI.
 Các nhân tố kinh tế.
Các nhân tố gồm : Điều kiện tự nhiên, nguồn nhiên liệu, vốn sản xuất, quy mô sản xuất và trình độ kinh tế, cơ sở
hạ tầng.
Các nhân tố kinh tế ảnh hưởng rất lớn đến sự hình thành và phát triển của doanh nghiệp. Như điều kiện tự nhiên
tác động rất lớn đến điều kiện sản xuất và phát triển, khí hậu phù hợp giúp sản xuất đạt hiệu quả, vị trí địa lý thuận giúp
tiếp cận thị trường…
 Nguồn lao động.
Khi đầu tư kinh doanh vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng cần sử dụng lao động. Nguồn lao động có ảnh hưởng không nhỏ
đến chất lượng và hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của nhà đầu tư. Chính vì vậy nguồn lao động có ảnh hưởng lớn đến
sức hấp dẫn thu hút các doanh nghiệp vào đầu tư. Khi đánh giá về nguồn nhân lực người ta xem xét dưới hai góc độ: số lượng
người lao động và chất lượng lao động. Một quốc gia có nguồn lao động dồi dào phong phú, có trình độ cao và rẻ sẽ là động lực
lớn thúc đẩy việc thu hút FDI. Tuy nhiên lao động rẻ nhưng trình độ thấp thì sẽ hạn chế việc thu hút này.
 Xúc tiến đầu tư.
Việc xúc tiến đầu tư là việc tiến hành hoạt động quảng bá, quảng cáo, xây dựng hình ảnh, môi trường đầu tư, hỗ
trợ các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư, hình thành dự án đầu tư. Trong khi đó để một doanh nghiệp đầu tư
vào lĩnh vực nào thì họ phải nhìn thấy được sự khả thi trong lĩnh vực đó. Chính vì vậy công tác xúc tiến đầu tư là công
việc rất quan trọng để thu hút đầu tư nước ngoài. Nếu như công việc này làm tốt thì sức hấp dẫn đầu tư trực tiếp nước
ngoài là rất lớn và ngược lại.
 Sự phát triển của ngành công nghiệp phụ trợ.
Một doanh nghiệp muốn hoạt động sản xuất được thì ngoài nguyên vật liệu chính còn phải sử dụng những hàng hóa
và dịch vụ do các doanh nghiệp khác cung ứng. Trong điều kiện ngày nay, mức độ chuyên môn hóa trong sản xuất kinh
doanh ngày một tăng dẫn đến sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các doanh nghiệp ngày càng lớn. Chính vì vậy khi quyết định
lựa chọn một quốc gia làm địa điểm kinh doanh các nhà đầu tư còn quan tâm đến các ngành công nghiệp phụ trợ và các
doanh nghiệp cung ứng dịch vụ phục vụ kinh doanh tại quốc gia đó. Các ngành công nghiệp phụ trợ sẽ cung cấp cho nhà
đầu tư những vật tư phụ, dịch vụ gia công, cung cấp các dịch vụ như là tư vấn, kiểm toán, ngân hàng, tài chính, tư vấn
luật, đào tạo…Chính vì vậy khi quốc gia có ngành công nghiệp phụ trợ phát triển sẽ là lực hút để thu hút đầu tư nước
ngoài vào trong nước.

5.2. Thị trường Bất Động Sản.
5.2.1.Khái niệm về thị trường Bất Động Sản.
5.2.1.1. Khái niệm về thị trường.
6


Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Thừa nhận sản xuất
hàng hóa không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Tùy từng giác độ và thời kỳ nghiên cứu mà người ta
đưa ra các khái niệm khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: “thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa”. Khái niệm này
người ta đã đồng nhất chợ và những địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể. Điều này không hoàn toàn đúng, nên trong kinh tế
hiện đại người ta ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường: “thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để
giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua bán”. Theo quan điểm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình
không chỉ là thời điểm hay là thời gian cụ thề.
Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ.
Như vậy thị trường là nơi trao đổi giữa người bán và người mua. Người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản
trên thị trường, là hình ảnh cụ thể của hai yếu tố cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường mọi thứ đều có giá
cả đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền.
5.2.1.2.Khái niệm về bất động sản.
Theo luật cổ La Mã: bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…
và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện quan
điểm phân loại và tiêu chí phân loại.
Ở Việt Nam theo quy định tại điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thì:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai
-

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, BĐS trước hết là một tài sản nhưng khác với tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời được. Vì vậy BĐS
tồn tại gắn liền với một không gian địa lý cụ thể, nó bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

7


Với sự phân tích trên cho thấy BĐS là một hàng hóa đặc biệt. Vì vậy để là một hàng hóa đặc biết thì trước hết nó
là một hàng hóa với vác đặc điểm chung của hàng hóa thông thường là có giá trị và giá trị sử dụng ngoài ra nó còn có
những đặc điểm riêng:
 BĐS là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển được.
Người ta không thể di dời đất đai từ nơi này sang nơi khác. Đất đai luôn cố định về vị trí, về địa điểm và không
thể chuyển dời, không có khả năng tăng thêm về diện tích ( trừ trường hợp san lấp thay đổi mục đích sử dụng). Tuy nhiên,
với tiến bộ kỹ thuật như ngày nay đất đai không thể di dời nhưng nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định.
 Hàng hóa BĐS là tài sản có tính chất lâu bền.
Đặc điểm này có thể dễ nhận thấy khi sử dụng đất đai ( đất đai xây dựng và đất đai canh tác) không bị hao mòn;
các công trình kiến trúc và vật kiến trúc được xây dựng trên có thể tồn tại hàng trăm năm, thậm chí hàng ngàn năm.
 Cung cầu và giá cả của BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.

BĐS là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các
chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu,
định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
 Hàng hóa BĐS bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý và tính cộng đồng.
Giá cả hàng hóa BĐS không giống như các hàng hóa thông thường chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về
khu vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín
ngưỡng, tôn giáo, tâm linh…của dân cư sinh sống tại đó.
 Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có “tính lỏng” kém và chịu sự tác động lớn từ các yếu tố đầu tư khác.
Do không thể di dời và tồn tại lâu bền nên thông thường giá cả của BĐS rất cao so với nhiều hàng hóa thông
thường. Mặt khác hàng hóa này chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố thị hiếu, tập quán…nên nhìn chung không dễ chuyển
đổi hàng hóa này thành tiền (tính lỏng kém).
Ngoài ra BĐS cũng là hàng hóa chịu sự ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu tư và các hàng hóa lân cận lớn. Chẳng hạn
khi nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật, các khu công viên giải trí… sẽ làm tăng vẻ
đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó; trong một số trường hợp khác liên quan
đến yếu tố môi trường lại làm giá cả bất động sản trong vùng giảm xuống.
Với những tính chất cơ bản nêu trên, ngày nay do sự phát triển của sản xuất, sự tăng lên của dân số làm cho nhu
cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở không ngừng tăng lên, nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong
khi các hàng hóa thông thường khác, với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm.

8


5.2.1.3.Khái niệm về thị trường bất động sản.
Thị trường BĐS xuất hiện cùng với các thị trường hàng hóa khác. Điều đó cho thấy mức độ phát triển của thị
trường BĐS ở mỗi nước tùy thuộc vào mức độ phát triển của nền kinh tế thị trường ở quốc gia đó.
Ở nước ta, trong thời kỳ bao cấp( trước năm 1986) khi mà nền kinh tế hàng hóa chưa phát triển thì thị trường BĐS
không được thừa nhận một cách chính thức và mức độ khác nhau thị trường này vẫn ngầm tồn tại và phát triển, cho đến
cuối những năm chín mươi của thế kỷ trước, sau khi có Luật Đất Đai năm 1993 thị trường này đã sôi động và được thừa
nhận như những thị trường hàng hóa khác.
Hiện nay, các chuyên gia kinh tế cũng như là nhà nghiên cứu BĐS trong nước cũng như quốc tế đưa ra một số

quan niệm sau đây về thị trường BĐS:
Thứ nhất: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử
dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Thứ hai: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS.
Thứ ba: Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch
vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS
Thứ tư: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Từ những quan niệm trên theo Cục Quản Lý Nhà – Bộ Xây Dựng có khái niệm tổng hợp chung nhất cho thị
trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra
các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn...
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Thị trường ngày càng phát triển theo đó các hàng hóa trên thị trường cũng ngày càng phong phú. Các hàng hóa
trên thị trường BĐS cũng không phải là ngoài lệ, hàng hóa này không ngừng phát triển, phong phú cùng với sự phát triển
của thị trường hàng hóa thông thường.
Ở nước ta khi mà nền kinh tế chưa phát triển thì hàng hóa trên thị trường BĐS cũng chủ yếu chỉ là nhà và đất nên
nhiều người quan niệm thị trường BĐS với thị trường nhà đất là một còn các BĐS khác như công trình xây dựng kết cấu
hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc là các di tích lịch sử, văn hóa, xã hội… vẫn còn khá xa lạ.
5.2.2Đặc điểm của thị trường Bất Động Sản.
9


Do thị trường BĐS có những đặc điểm riêng nên thị trường BĐS có những đặc điểm sau:
 Thị trường BĐS chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
Trong điều kiện “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thống nhất quản lý nên các giao dịch về đất đai
trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng nó. Người có quyền sử dụng đất đai sẽ
thu được lợi ích từ việc sử dụng đất đai đem lại. Vì không bị hao mòn và mất đi trong quá trình sử dụng nên người sử

dụng có thể tìm mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi ích mà diện tích đất sử dụng có thể mang lại như xây
nhà nhiều tầng đối với đất xây dựng, đầu tư thâm canh, xen canh tăng vụ… đối với đất canh tác. Điều đó cho thấy, giá đất
( giá quyền sử dụng đất) không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu
lợi từ đất.
 Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc.
BĐS là hàng hóa không thể di dời được nên thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố mang tính chất khu
vực, cục bộ không giống nhau giữa các địa phương. Có những vùng, những khu vực, thị trường hoạt động khá nhộn nhịp
nhưng có những vùng, những khu vực lại gần như đóng băng. Mặt khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quán… của mỗi vùng,
mỗi làng, mỗi địa phương và ngay trong một địa phương cùng một diện tích đất đai, chỉ cần vị trí, hình thù đất, hướng có
thể làm nhà trên đất khác nhau thì giá cả cũng khác nhau. Điều đó cho thấy, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế,
văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó
dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS. Sự phát triển của các nước cũng như ở nước ta trong thời
gian qua cho thấy, thị trường BĐS ở các thành phố, đô thị lớn, ở các vùng ven các đô thị lớn thường có quy mô và mức độ
phát triển cao hơn ở các đô thị nhỏ, các khu vực xa các thành phố đô thị lớn và khu vực nông thôn.
 Thị trường BĐS là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật.
Do đặc điểm riêng có của BĐS nên các giao dịch về BĐS không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà
đi cùng với giao dịch này là các giấy tờ kèm theo. Những giấy tờ kèm theo, một mặt phải giải quyết phức tạp, mặt khác
phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các quy định pháp luật có liên quan. Điều đó cho thấy, nếu các quy định
pháp luật càng chặt chẽ về nội dung và đơn giản về thủ tục thì các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít, tạo điều
kiện cho việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi. Những quy định pháp luật chi phối, điều chỉnh trong lĩnh vực này
như: các quyền mua bán, thế chấp, góp vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng và mua bán, giao
dịch BĐS.
 Độ trễ về cung và cầu BĐS lớn hơn so với các hàng hóa khác.
Khi nhu cầu về một hàng hóa thông thường nào đó trên thị trường tăng lên thì các nhà cung cấp sẽ nhanh chóng
tìm mọi biện pháp để sản xuất hoặc nhập khẩu để cung cấp. Tuy nhiên, việc nhanh chóng đáp ứng nhu cầu của thị trường
phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể của từng sản phẩm và từng ngành nghề cũng như sự phát triển của hoạt động xuất nhập
khẩu. Đối với BĐS, do không thể “sản xuất” hoặc “ nhập khẩu” đất đai nên khi cầu về BĐS tăng lên thì cung về BĐS
trên thị trường BĐS không thể phản ứng nhanh chóng được. Việc tăng cung BĐS chỉ có thể được thực hiện thông qua việc
cân nhắc giảm sử dụng một diện tích nào đó của một người để đưa vào lưu thông, việc chuyển mục đích sử dụng một số
10

diện tích nào đó, việc cải tạo hoặc xây dựng các công trình… Và tất cả các công việc này đòi hỏi phải có thời gian, từ việc
tìm hiểu thông tin về đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công và thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai…
 Những giao dịch trên thị trường BĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao.
Đối với BĐS, các quy luật về giá trị và giá cả cũng đặc biệt không giống như các hàng hóa thông thường. BĐS
thường có giá trị lớn và giá cả hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiểu yếu tố phức tạp nên khi mua bán, giao dịch BĐS
ngoài việc phải có sự tính toán kỹ lưỡng mà thông thường còn phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS
có trình độ cao đã qua đào tạo, có chuyên môn, kinh nghiệm và nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS.

 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính.
Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về BĐS trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những
biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Vì trong một điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển
một lượng tiền mặt sang đất đai và ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn.
Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường này cần phải có một lượng vốn tương tự trên thị trường tài chính dưới các hình
thức chuyển dịch khác nhau. Điều đó cho thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít
với nhau trong nền kinh tế.
5.2.3.Phân loại thị trường bất động sản.
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS
- Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
+ Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
+ Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ
v.v..
+ Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: đường sá, cầu
cống v.v..
- Căn cứ vào khu vực có bất động sản.
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị
trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng…

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thì trường đất lâm nghiệp, thị
trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp ( đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh
doanh…), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng…
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thì trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp,
sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng…
11


- Căn cứ theo công dụng của bất động sản.
+ Thị trương đất đai ( nông nghiệp và thị trường phi nông nghiệp)
+ Thị trường công trình thương nghiệp ( trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại,cửa hàng…) và công
trình công cộng ( giao thông, thủy lợi…)
+ Thị trường công trình công nghiệp ( nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…)
+ Thị trương nhà ở (đô thị và nông thôn)
+ Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên
khai thác được ( kinh doanh du lịch…) như di sản văn hóa, di tích lịch sử…
- Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản ( tính chất kinh doanh):
+ Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản.
+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thị trường cho thuê bất động sản.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
+ Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản,
thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản…
- Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường.
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất .
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.
Theo kết quả nghiên cứu và nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị
trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp.
Thị trường sơ cấp: được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là

Nhà nước ( đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS ( xác định vị trí tạo
lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc…), sau đó tiến hành các giao dịch về
hàng hóa BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Giai đoạn này gọi là thì trường thứ
cấp.
12


5.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường Bất Động Sản.
 Sự phát triển kinh tế.
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm tăng nhu cầu tiêu dùng hàng hóa
nói chung và hàng hóa BĐS nói riêng. Nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh,
các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại… Như vậy, thực chất của sự phát triển nền
kinh tế nói chung và sự nghiệp công nghiệp hóa ( cách mạng Công nghiệp ) nói riêng là sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ
Nông nghiệp sang Công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ… Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch một diện tích đang
sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du
lịch… Điều đó đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các BĐS khác trong nền kinh tế đồng nghĩa với việc thúc đẩy thị
trường BĐS phát triển. Bên cạnh đó, sự phát triển của khoa học Công nghệ và Vật liệu xây dựng nói riêng, đã tạo ra
những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những BĐS mới phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ
cũng như đời sống. Quá trình đó, một mặt đã tạo ra các hàng hóa mới, mặt khác đã cải tạo các BĐS cũ thành những hàng
hóa mới phù hợp với sản xuất kinh doanh và đời sống nhân dân. Tuy nhiên, chu kỳ đổi mới của các BĐS có thể chậm hơn
so với nhiều hàng hóa khác nhưng đây cũng là một nhân tố vô cùng quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán
trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng khi nền kinh tế phát triển.
 Sự gia tăng dân số.
Sự gia tăng dân số đã làm gia tăng các nhu cầu về BĐS. Điều này có thể dễ ràng nhận thấy trên những nét cơ bản
sau:
- Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở. Khi mà dân số của xã hội tăng thì quy mô và số
lượng các gia đình cũng tăng theo trong khi nguồn lực đất đai thì bị giới hạn. Điều đó không những làm cho thị trường
BĐS hoạt động ngày càng trở nên sôi động mà còn là nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá của BĐS trên thị trường.
- Dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên. Yêu cầu về việc làm gia tăng dẫn đến

yêu cầu khách quan về việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đó dẫn đến tăng nhu cầu sử dụng đất. Số
lượng đất đai có hạn nhưng trong khi nhu cầu sử dụng đất đai gia tăng đã tăng sức ép về nhu cầu sử dụng đất đai.
- Sự gia tăng dân số đồng thời kéo theo sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại,
nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí… Những nhu cầu
này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về BĐS, nhất là nhu cầu về đất đai làm đường giao thông, trường học,
bệnh viện, công viên, các trung tâm thương mại, dịch vụ dân cư.
Tất cả những điều trên đã trực tiếp và gián tiếp làm cho thị trường BĐS ngày càng mở rộng và phát triển.
 Yếu tố pháp luật.
Trong hệ thống pháp luật của bất kỳ quốc gia nào thông thường sẽ quy định các vấn đề quyền sở hữu, sử dụng đất
đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê đất đai… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự BĐS, quy định về
phạm vi áp dụng của sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có
tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.

13


Ở Việt Nam, theo quy định của Nhà nước đất đai là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, các cá
nhân tổ chức chỉ có quyền sử dụng.
Trong luật đất đai năm 1987 quy định : “ nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi
hình thức”. Theo luật này thì tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh quyền sử dụng đất ( bất động sản).
Đến năm 1993 nhà nước đã có sự sửa đổi về quyền sử dụng đât. Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai quy định: “ Hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất”.
Sau khi luật đất đai năm 1993 được đưa ra, ở Việt Nam bắt đầu được công nhận chính thức về thị trường BĐS và
ngay sau đó thị trường BĐS đã hoạt đọng sôi động trong vài năm sau đó. Chính điều này đã tạo ra cơn sốt giá BĐS đầu
tiên ( năm 1994 đến năm 1996) trong lịch sử thị trường BĐS của Việt Nam. Các quyền của người sử dụng đất trong các
văn bản pháp luật ở nước ta cũng được hoàn thiện dần từ chỗ người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở
5 quyền đã được quy định trong năm 1993, mà Luật đất đai sửa đổi năm 1998, năm 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã bổ
sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Vậy thông qua các quy định trong Luật đất đai đã giúp Nhà nước quản lý đất đai, đồng thời thúc đẩy được sự ra

đời của thị trường BĐS chính thức, điều tiết cung - cầu BĐS trên thị trường, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
 Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của chính phủ và chính quyền các cấp.
Chính sách phát triển kinh tế và việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ và chính quyền các cấp là một
nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
Với chính sách phát triển kinh tế trọng điểm Chính phủ quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm. Với
việc quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như: đường xá, sân bay, bến
cảng… Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Trên quy hoạch
tổng thể của quốc gia các địa phương cũng có những quy hoạch riêng cho địa phương mình và đi cùng với các quy hoạch
là các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư. Trên cơ sở quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm thúc đẩy sự phát triển của
vùng đó và lan tỏa kéo theo vùng lân cận phát triển theo. Kinh tế vùng phát triển thu hút dân cư từ các vùng khác, đặc biệt
là dân cư nông thôn tới sinh sống từ đó hình thành các khu dân cư. Việc hình thành các khu dân cư đã thúc đẩy nhu cầu về
hàng hóa BĐS tăng. Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu về BĐS, thúc đẩy
sự phát triển của thị trường BĐS tại vùng kinh tế phát triển.
Cùng với chính sách phát triển kinh tế và quy hoạch sử dụng đất đai của Chính phủ và chính quyền các cấp như
chính sách về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc
diện chính sách xã hội… Các chính sách này của Chính phủ cũng một phần tác động đến cung cầu về nhà ở, đất ở.

14


Ngoài ra Chính phủ cũng có thể có chính sách cho phép các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đầu tư xây dựng,
kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê… Điều đó đã làm tăng cầu về BĐS, làm ảnh hưởng
đến sự phát triển của thị trường BĐS.
Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng
vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cung như khu
vực lân cận. Điều này đã làm ảnh hưởng đến thị trường đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung.
Trong mỗi quốc gia việc đô thị hóa là một xu thế tất yếu trong tiến trình phát triển kinh tế. Cùng với quá trình đô thị
hóa là quá trình tập trung dân số và mật độ dân số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh
doanh thuộc các ngành Công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ, các cơ sở vui chơi giải trí theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Do đó, quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu về BĐS cả về số lượng và chất lượng. Đặc biệt ở một nước

nông nghiệp lạc hậu như nước ta cũng như các nước đang phát triển, thì cùng với quá trình đô thị hóa là việc di dân tự do
từ các vùng nông thôn ra đô thị với tốc độ cao là không thể tránh khỏi. Cùng với điều đó là sự gia tăng nhu cầu về cơ sở
hạ tầng, chỗ ở, chỗ làm việc, sự gia tăng trong giáo dục phổ thông và đào tạo nghề cho người từ nông thôn chuyển ra đô
thị là một sức ép rất lớn về BĐS. Điều đó góp phần vào việc làm cho thị trường BĐS phát triển.
 Tập quán, truyền thống và thị hiếu.
Do BĐS là loại hàng hóa cố định và không di dời được và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị
hiếu. Có thể nói tập quán, truyền thống, thị hiếu là yếu tố có ảnh hưởng quan trọng với việc mua bán trên thị trường BĐS.
Yếu tố này có thể làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch trên thị trường. Mặt khác, nó cũng tác động đến việc sử dụng
các phương tiện, các hình thức thanh toán. Như ở Việt Nam trong một thời gian dài theo phong tục, tập quán ở một số
vùng việc mua bán BĐS chỉ cần viết tay, một số vùng chỉ làm giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân nơi cư trú là được
và họ cho rằng “ Phép vua thua lệ làng”. Trong khi đó, ở một số nước, thói quen hóa đơn chứng từ trong các giao dịch
mua bán là không thể thiếu nên bất kỳ một người nào mua BĐS cũng phải đến kiểm tra mọi giấy tờ đầy đủ thì các giao
dịch mới được tiến hành và việc giao dịch cũng đảm bảo đúng theo quy định pháp luật. Đó cũng là nguyên nhân giải thích
cho mức độ quản lý được các giao dịch diễn ra trên thị trường BĐS của Nhà nước.
Thị hiếu và thói quen cũng có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS ví dụ như: nếu như mọi người có thói quen ở
nhà chung cư thì thị trường nhà chung cư trở nên sôi động, ngược lại thói quen ở biệt thự độc lập thì thị trường nhà, đất
biệt thự ở khu ven đô lại nhộn nhịp…
5.3. Sự cần thiết thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản.
5.3.1. Hàng hóa bất động sản chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản của nền kinh tế, nên bất động sản quyết định lớn đến
tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trường dù là theo mô hình nào thì đều bao gồm: thị trường hàng hóa ( hàng tiêu dùng, hàng tư liệu
sản xuât), thị trường lao động ( lao động chân tay, lao động chất xám…), thị trường tài chính tiền tệ, thị trường BĐS, thị
trường dịch vụ. Trong đó thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả nền kinh
15


tế thị trường theo định hướng XHCN ở nước ta. Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế
của một nước, tài sản BĐS chiếm từ 45-75% sự giàu có của các nước đang phát triển. Sự phát triển của thị trường BĐS có
tác động đến tăng trưởng kinh tế, nó quyết định lớn đến tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế.
Để phát triển kinh tế ở mỗi quốc gia tổng tích lũy của nền kinh tế là rất quan trọng. Tùy theo quy mô và trình độ

phát trển của mỗi quốc gia mà tổng tích lũy của nền kinh tế là khác nhau. Trong đó tài sản BĐS thường chiếm rất lớn
trong tổng tích lũy. Tài sản BĐS là một trong những thành tố quan trọng đóng góp vào tăng GDP của nền kinh tế. Thị
trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao, nếu thị trường BĐS giao dịch ít sôi động hay
còn có thể nói là nguội đi thì sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi đáng kể, có khi còn làm cho tăng trưởng âm.
5.3.2. Nhu cầu về thị trường Bất Động Sản tăng cao.
Thị trường BĐS trong những năm gần đây luôn trong tình trạng cung không đủ cầu đặc biệt trong lĩnh vực văn
phòng cho thuê và nhà ở. Theo ông Marc Townsend tổng giám đốc công ty CB Richard Ellis Vietnam, ông thực sự bất
ngờ về 90 công suất các khu văn phòng cao cấp ở Hà Nội và TP. HCM đã được thuê hết. Nguyên nhân của xu hướng này
là do:
Thứ nhất: Kinh tế ngày càng phát triển các nhu cầu của con người ngày càng tăng lên như nhu cầu vui chơi giải trí,
khu ăn uống, nhu cầu khám chữa bệnh… Để đáp ứng nhu cầu của con người ngày càng mọc lên nhiều nhiều khu vui
chơi, resort, khu chung cư, khu biệt thự biệt lập, các bệnh viện tư nhân, các khu trung tâm thương mại… Chính những
điều này đã làm cho nhu cầu về thị trường BĐS ngày càng tăng.
Thứ hai: Sau khi Việt Nam gia nhập WTO có nhiều chính sách thuận lợi cho đầu tư, nên đã thu hút nhu cầu đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh kéo theo nhu cầu về văn phòng cho thuê, nhà ở khu vực sản xuất kinh doanh rất lớn.
Thứ ba: Mỗi năm dân số của Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người nên nhu cầu về đất ở hàng năm cũng sẽ tăng
lên là tất yếu.
Thứ tư: Chính sách mua nhà cho người nước ngoài có sự thông thoáng hơn, nên cũng tạo lên nhu cầu về BĐS tăng
lên.
5.3.3. Thị trường Bất Động Sản tác động tới nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế.
Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng BĐS là hạ tầng của nền kinh tế.
Chính vì vậy thị trường BĐS ngoài sự vận động của chính bản thân nó còn tác động đến các thị trường khác. Cụ thể như:
- Tác động vào thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng.
Thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu
xây dựng các công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy… Trên thực tế tùy vào tính chất của các công trình mà việc
sử dụng máy móc thiết bị nhiều, hay công trình sử dụng vật liệu xây dựng nhiều, như các khu chung cư thì cần nhiều vật
16


liệu xây dựng hơn máy móc còn với công trình thủy điện thì lại cần nhiều máy móc hơn vật liệu xây dựng. Dù có khác

biệt đó, tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị đều nhập lại tạo nên tổng giá trị của tài sản BĐS đó.
- Thị trường BĐS phát triển liên thông với thị trường lao động.
Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động. Khi thị trường BĐS phát triển tức cung cầu của hàng
hóa BĐS tăng lên, điều này mở triển vọng tạo thêm việc làm mới để thu hút nguồn lao động xã hội. Ngược lại khi cung
vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì việc sa thải lao động trên các công trình xây dựng, trang trại… là điều khó tránh
khỏi, tạo ra hàng loạt vất đề kinh tế, xã hội, chính trị… phải giải quyết.
- Thị trường BĐS ảnh hưởng lan tỏa vào thị trường tài chính, tiền tệ.
Hàng hóa BĐS là hàng hóa có giá trị cao nên khi giao dịch hàng hóa này người ta thường giao dịch qua thị trường
tài chính, tiền tệ. Điều này là do khi tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa người mua và người bán BĐS để giúp họ thanh
toán các khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả. Ngoài ra, tổ chức tài chính có thể cho bên mua hoặc bên bán BĐS
để mua hoặc tạo lập nâng cấp BĐS trước khi bán.
Tác động của thị trường BĐS còn lan tỏa sâu vào thị trường tài chính, tiển tệ. Khi lãi xuất tiền gửi thấp đáng kể so
với lợi nhuận có thể thu được từ kinh doanh BĐS, từ đầu cơ BĐS thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào
ngân hàng, thậm chí rút ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS. Tình trạng này
tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung và phía cầu tín dụng.
5.3.4. Tác động tích cực của thị trường BĐS.
- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS.
Với đặc điểm đặc biệt của BĐS là có hạn, nên hàng hóa trên thị trường BĐS là việc chuyển giao quyền sở hữu và
quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại đó đã tạo ra một khối lượng hàng hóa không cạn kiệt
cung cấp cho thị trường, làm cho hàng hóa thị trường BĐS luôn luôn phong phú.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS cũng như các thị trường khác. Thị trường là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán. Ngoài ra
với tính chất đặc biệt của BĐS, là hàng hóa gắn liền với đất đai, nên có thể coi nó là cơ sở hạ tầng. Mà để tiến hành sản
xuất kinh doanh thì cần có cơ sở hạ tầng để thực hiện sản xuất, tiến hành giao dịch trao đổi thì cũng cần cơ sở để tiến hành
giao dịch. Chính vì vậy có thể nói rằng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua
bán quyền sử dụng đất.
- Thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ.
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu,
giá cả, cạnh tranh. Để tồn tại và phát triển trên thị trường các doanh nghiệp luôn luôn phải áp dụng khoa học kỹ thuật, cải
17

tiến tổ chức quản lý nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành, nâng cao chất lượng sản phẩm để cạnh tranh với các
doanh nghiệp khác nhằm thu được lợi nhuận cao.
- Thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở.
Thị trường BĐS có tác động qua lại tới nhiều thị trường, thị trường BĐS phát triển góp phần từng bước xây dựng
đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa. Vì vậy mà nhà nước cần có những chính sách hợp lý để thúc đẩy
thị trường BĐS phát triển. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS mà nhà nước đã tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp
luật, và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển góp phần khắc phục
tình trạng “ kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS đang
có chiều hướng gia tăng ở nước ta.
- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh.
Trên thị trường BĐS, các nhà kinh doanh và người sử dụng có điều kiện tiếp xúc với nhau, từ đó tạo mối quan hệ
qua lại, xây dựng các quan hệ giữa các ngành, các lĩnh vực như xây dựng, ngân hàng, môi trường đô thị… để mở rộng thị
trường. Thông qua kết quả hoạt động kinh doanh BĐS đã đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở và các sản
phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
5.3.5. Đầu tư vào bất động sản cần một số lượng vốn lơn, thời gian quay vòng lâu.
Giá trị của hàng hóa BĐS là rất lớn. Để tiến hành hoạt động đầu tư vào hàng hóa này cần chủ đầu tư phải bỏ ra
một số lượng vốn lớn, ví dụ như để đầu tư một dự án dân cư (từ 20 – 50ha) yêu cầu vốn không dưới 200 tỷ đồng. Trong
khi số vốn của nhà đầu tư trong nước ít, các nhà đầu tư trong nước chủ yếu vay ngân hàng để tiến hành đầu tư, ngân hàng
không thể cho vay dài hạn với số lượng vốn lớn. Chính vì vậy để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS trong nước cần phải
tiến hành thu hút FDI vào thị trường này.
5.4. Kinh nghiệm thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản ở một số nước.
5.4.1. Kinh nghiệm thu hút FDI của các nước Châu Á.
- Xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh và đồng bộ.
Như ở Malaysia để hấp dẫn các nhà đầu tư vào thị trường BĐS, luật đất đai của Malaysia cho phép người nước
ngoài có thể sở hữu về đất đai. Quền sở hữu này sẽ cho phép các nhà đầu tư tự do kinh doanh khai thác dự án trong thời
hạn mong muốn.
Về chính sách thuế, để tăng cường thu hút FDI vào các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu
chế xuất, Trung Quốc đã sớm đưa ra rất nhiều quy định cụ thể và có chính sách thuế ưu đãi cho các doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào lĩnh vực này như là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn giảm thuế nhập khẩu
và thuế giá trị gia tăng khi nhà đầu tư cung ứng thiết bị máy móc cho các công trình này…
18


- Thực hiện các chính sách ưu đãi về tài chính và phi tài chính đối với các dự án đầu tư vào BĐS.
Ở Singapore chính phủ cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn ứng trước của khách hàng trước khi hoàn
thành phần móng dự án.
- Chú trọng xây dựng cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng như: giao thông, vận tải, điện, nước, viễn thông… là những điều kiện tiền đề để giúp một dự án
triển khai thuận lợi và nhanh chóng. Một nước muốn thu hút được nhiều vốn đầu tư nước ngoài thì trước tiên phải tạo
những tiền đề thật tiện lợi cho các nhà đầu tư. Singapore là một nước đặc biêt thành công trong việc thu hút FDI nhờ có
một hệ thống kết cấu hạ tầng thuộc loại hàng đầu thế giới.
Cơ sở hạ tầng thuận lợi tạo thuận lợi cho các dự án đặc biệt là với các dự án BĐS do tính chất đặc thù riêng của
các dự án này ( chịu sự tác động của vị trí địa lý, môi trường tự nhiên…). Do đó những nước có cơ sở hạ tầng tốt, thuận
lợi như Singapore, Thái Lan, Malaysia… đã thu hút được rất nhiều FDI vào các dự án BĐS.
- Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực.
Nguồn lao động nhiều, giá rẻ, cũng là một lợi thế, tuy nhiên khi trình độ khoa học công nghệ ngày càng phát triển
như ngày nay thì nó không còn là một nhân tố quyết định đầu tư khi mà các nhà đầu tư vào BĐS tìm kiếm hiệu quả với
lực lượng lao động có trình độ chuyên môn cao. Do đó, rất nhiều quốc gia hiện nay đã chú trọng đào tạo nguồn nhân lực
có tri thức và chuyên môn cao đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường BĐS.
Các nước Singapore, Malaysia… từ lâu đã có các trường đại học đào tạo chuyên ngành về kinh doanh BĐS đã tạo
nên rất nhiều chuyên gia trong ngành BĐS, đáp ứng không chỉ nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào các nước đó
mà các chuyên gia này còn tham gia vào hoạt động đầu tư tại các nước đi sau như Việt Nam.
5.4.2. Kinh nghiệm của Australia và New Zealand.
- Thị trường BĐS nói chung và đầu tư vào thị trường BĐS được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước
phân công, phối hợp quản lý và đầu tư.
Là những nền kinh tế phát triển, Australia và New Zealand rất chú trọng vào thị trường BĐS. Các cơ quan nhà
nước và ngoài nhà nước có sự phối hợp trong quản lý thị trường BĐS, các cơ quan chịu trách nhiệm quản lý các vấn đề
BĐS không chồng chéo. Do đó đã tạo hấp dẫn thu hút đầu tư vào thị trường BĐS, và việc quản lý thị trường BĐS rất

thuận lợi.
- Chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính phối hợp với nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều
kiện để thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS.

19


Các chính sách về quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính ở Australia và New Zealand tương đối đầy
đủ, các vấn đề được xem xét đồng bộ, các chính sách từ quản lý đất đai, xây dựng phát triển công trình , đô thị, tín dụng,
tài chính đều được phát huy nhằm thu hút tối đa nguồn đầu tư vào thị trường BĐS. Cụ thể như:
Việc quản lý đất đai: có hệ thống Torrens, đây là hệ thống nòng cốt của hệ thống quản lý BĐS và thúc đẩy đầu tư
trên thị trường BĐS. Hệ thống Torrens được thiếp lập từ rất sớm, từ năm 1858 bởi thủ tướng Nam Australia lúc đó. Ý
tưởng chính của hệ thống Torrens là mọi quyền, lợi ích và nghĩa vụ của một mảnh đất sẽ được ghi nhận trên một tờ giấy
duy nhất, đó là trước bạ. Trước bạ được ban hành bởi cơ quan đăng ký BĐS trung ương. Do vậy, các giao dịch BĐS có thể
diễn ra công khai, minh bạch, và hiệu quả. Hệ thống quản lý BĐS của hai nước cung cấp môi trường thích hợp cho thị
trường BĐS và cơ sở lành mạnh cho việc quản lý đất tư và đất công bằng cách: đảm bảo tính hợp pháp của việc sở hữu và
các quyền sử dụng BĐS khác; đăng ký và công bố rõ ràng kích thước, phạm vi, chủ sở hữu của các mảnh đất thông qua
điều tra định kỳ về đất đai; xây dựng và thực hiện chính sách đất đai của chính phủ; kiểm soát việc sử dụng và phát triển
đất đai thông qua các chương trình quy hoạch và kế hoạch; cung cấp một cơ sở không thiên vị và công bằng cho việc định
giá BĐS để phục vụ các đòi hỏi về tính giá đất và thuế đất; cho phép công chúng tiếp cận tới các thông tin về đất đai, bao
gồm chủ đất, các điều tra về đất đai, thông tin địa chính, giá đất và các dữ liệu liên quan.
Chính sách tín dụng ngân hàng: có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đàu tư tư nhân trên thị trường
BĐS. Hệ thống ngân hàng ở Australia và New Zealand tương đối mạnh nên việc đáp ứng nhu cầu vay vốn ngân hàng cho
các dự án đầu tư BĐS cao.
Chính sách tài chính: đưa ra các chính sách về các công cụ tài chính, định giá BĐS, quỹ tài chính BĐS rất thuận
lợi cho việc đầu tư vào thị trường BĐS như việc đưa ra chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi
thực hiện giao dịch mua bán….
- Là những nền kinh tế theo cơ chế thị trường, về cơ bản, thị trường BĐS của Australia và New Zealand mở cho
mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số rất nhỏ hạn chế đối với các chủ thể khác nhau.
Các chủ thể có yếu tố nước ngoài chủ yếu được định hướng đến đầu tư vào các dự án phát triển BĐS. Thị trường

bán lẻ BĐS cũng như đầu tư nhỏ không khuyến khích các nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài. Luận điểm cơ bản của định
hướng này là đầu tư nước ngoài cần được định hướng đến để mở rộng thị trường, tăng cường thu hút lao động chứ không
hướng đến việc kinh doanh mua bán lại.
 Bài học kinh nghiệm rút ra:
Việt Nam là một nước đang phát triển là một nước đi sau so với các nước đang phát triển ở Châu Á và các nước
phát triển như Australia, New Zealand trong quá trình mở cửa nền kinh tế trong khi các nước này đã mở cửa thu hút FDI
trước Việt Nam từ năm 5 đến 15 năm. Kinh nghiệm của các nước này cho thấy họ đã khá thành công trong việc thu hút
FDI vào thị trường BĐS. Qua kinh nghiệm đó đã rút ra cho Việt Nam bài học:
- Loại bỏ những chính sách làm méo mó thị trường.
20


Loại bỏ mọi hạn chế đối với việc mua bán đất đai… nhằm làm tăng tính hiệu quả và mức cung thật ( cung có hiệu
lực) của thị trường BĐS.
Loại bỏ tối đa sự kiểm soát về tiền thuê nhà…
Các chính sách đất đai và chính sách BĐS khác phải nhất quán
- Cải cách về thể chế và pháp luật để thuận lợi trong việc đầu tư của các nước vào thị trường BĐS, để việc đăng ký đầu tư
dễ dàng.
- Có những chính sách miễn giảm thuế phù hợp để tăng thêm tính hấp dẫn về lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư, tuy nhiên
những chính sách này vẫn phải thỏa mãn đáp ứng nguồn ngân sách.
- Chú trọng đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng để thuận tiện đi lại để thúc đẩy đầu tư BĐS.
- Xây dựng chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng tài chính một cách đồng bộ.
- Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS.
Tóm lại, qua kinh nghiệm của các nước trên, việc tìm hiểu các chính sách của các nước đó và học hỏi để áp dụng
vào Việt Nam sẽ giúp Việt Nam xây dựng chính sách thu hút FDI vào thị trường BĐS một cách hiệu quả.
5.4 Thực trạng thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản.
Cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, dòng vốn FDI vào thị trường BĐS trong những năm qua cũng có
những biến động khá phức tạp. Năm 1987 Nhà nước ban hành luật đầu tư nước ngoài đến năm 1993 chính sách về đất đai
nhà ở, mua bán chuyển nhượng đất mới được ban hành thì FDI vào thị trường BĐS rất nhỏ gần như không đáng kể gì.
Từ năm 1993 đến năm 1996 là thời kỳ thị trường BĐS bắt đầu phát triển. Cùng dòng vốn FDI vào Việt Nam nói

chung thì FDI dành cho lĩnh vực BĐS cũng bắt đầu có sự tăng trưởng. Trong 4 năm cả nước đã thu hút được 333 dự án
vào thị trường BĐS, với tổng số vốn đăng ký là 7862,8 triệu USD. Tình hình FDI vào thị trường BĐS ở Việt Nam đang
tiến triển rất tốt thì cả Châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997( bắt nguồn từ Thái Lan, mà nguyên
nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng này lại bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường BĐS của Thái Lan), Việt Nam không
tránh khỏi bị ảnh hưởng, dòng vốn FDI vào Việt Nam bị ngưng trệ và giảm sút, đặc biệt giảm sút mạnh ở thị trường BĐS.
Những dự án đã cấp phép thì không giải ngân được, các nhà đầu tư dè dặt khi đầu tư vào thị trường. Kết quả là năm 1997
cả nước chỉ có 38 dự án FDI vào thị trường BĐS được cấp mới với tổng số vốn là 659,1 triệu USD. Con số đầu tư còn
thấp hơn nữa trong năm 1999 chỉ với 23 dự án vào thị trường BĐS với số vốn là 365,4 triệu USD được cấp mới.
Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á, dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung và vào thị trường BĐS nói
riêng chịu sự tác động mạnh mẽ. Con số đầu tư FDI vào Việt Nam tiếp tục suy giảm từ năm 1997 cho đến năm 2000 thì
dòng vốn FDI đầu tư vào thị trường Việt Nam đã có sự phục hồi trở lại.
21


5.4.1.Quy mô vốn FDI thu hút vào thị trường Bất Động Sản.
Bảng 1. Quy mô FDI đầu tư vào thị trường bất động sản.(từ năm 2000-2008)
Số dự án
đầu tư vào
Năm

thị

trường

được

cấp

trong năm

FDI

vào

trường
động

thị
bất

sản(1)

(triệu usd)

trước(lần)

sánh Tổng FDI
Tỷ trọng
với năm đăng ký (2)
(%) (1/2)
2000 (lần) (triệu usd)

So sánh với So
năm

2000

36

478,4

1

1

2838,9

16,85

2001

37

407,3

0,85

0,85

3142,8

12,96

2002

43

411,5

1,01

0,86

2998,2

13,72

2003

45

435,7

1,06

0,91

3191,2

13,65

2004

56

468,8

1,08

0,98

4547,6

10,31

2005

46

577,4

1,23

1,21

6939,8

8,32

2006

66

1658,5

2,87

3,47

12003,8

13,82

2007

173

8673,9

5,2

18,13

20325,3

42,67

2008

176

33105,5

3,82

69,2

60271,4

54,92

Tổng

678

44808

116259
( Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài )

Ghi chú: Các dự án bất động sản được kể đến bao gồm các dự án:
-

Xây dựng

-

Xây dựng văn phòng- căn hộ

-

Xây dựng khu đô thị mới

-

Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp- khu chế xuất

-

Xây dựng khách sạn-du lịch

Biểu 1: Xu hướng đầu tư FDI vào thị trường bất động sản

( Nguồn Cục Đầu tư nước ngoài)
22


Nhìn vào bảng số liệu trên thể hiện số dự án đầu tư vào thị trường BĐS, số vốn đăng ký vào thị trường BĐS và tổng số
vốn đăng ký theo các năm.
Thể hiện số dự án FDI vào thị trường BĐS giai đoạn 2000-2008 diễn biến theo xu hướng phục hồi dần dần và
tăng đều qua các năm, mặc dù tốc độ tăng trưởng tương đối chậm đến năm 2006, sang năm 2007 đầu tư FDI vào thị
trường BĐS bắt đầu có sự khởi sắc, số dự án đầu tư năm 2007 tăng so với năm 2006 xấp xỉ 2,7 lần. Đến năm 2008 số dự
án đầu tư vào không chênh lệch đáng kể năm 2007. Điều này là do nền kinh tế thế giới đang hứng chịu cuộc khủng hoảng
kinh tế (bắt nguồn từ nền kinh tế mạnh nhất thế giới, là đầu tầu của nền kinh tế thế giới rơi vào tình trạng khủng hoảng mà
nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng lần này cũng giống nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng tài chính Châu
Á năm 1997 là do sự sụp đổ của thị trường BĐS).
Đi đôi với sự tăng trưởng về số dự án, số vốn đăng ký cũng diễn biến theo cùng chiều hướng. Từ năm 2000-2006
tỷ lệ tăng giữa các năm số vốn đăng ký cũng không nhiều như năm 2001 tăng so với năm 2000 là 0,85 lần; năm 2002 tăng
so với năm 2001 là 1,01 lần; đến năm 2006 tăng so với năm 2005 là 2,87 lần. Nhưng đến năm 2007 số vốn đầu tư vào thị
trường BĐS tăng rất nhanh tăng so với năm 2006 là 5,2 lần và 18,13 lần năm 2000, năm 2007 thực sự đã đánh dấu một kỳ
tích trong công cuộc thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS Việt Nam, nâng cơ cấu vốn đầu tư vào BĐS 42,67% trong tổng
số FDI của tất cả các ngành. Nguyên nhân của sự tăng trưởng vượt bậc trong năm 2007 là do luật đất đai có hiệu lực, hơn
nữa Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của Tổ Chức Thương Mại Thế Giới (WTO) và thành viên không thường
trực của Hội Đồng Bảo An Liên Hợp Quốc. Với sự gia nhập WTO các chính sách và luật lệ đã dần được cải thiện theo
hướng phù hợp với thông lệ và các điều ước quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình
tham gia, thực hiện và triển khai dự án. Và đến năm 2008 số dự án đầu tư vào thị trường tăng không đáng kể so với năm
2007 nhưng số vốn đăng ký cũng tăng tương đối cao tăng 3,82 lần so với năm 2007 và chiếm 54,92% trong cơ cấu FDI
đầu tư vào Việt Nam năm 2008.
Nhìn chung trong cả giai đoạn này, FDI đầu tư vào thị trường BĐS chiếm một tỷ trọng tương đối lớn về số vốn
đặc biệt là năm 2007 chiếm 42,67% , năm 2008 chiếm 54,92% trong cơ cấu vốn đầu tư FDI vào Việt Nam. Điều này

chứng tỏ rằng FDI trong thị trường BĐS có vai trò rất lớn đối với sự phát triển của đất nước. Do đó nhà nước cần phải có
nhiều biện pháp và chính sách hơn nữa để tăng cường thu hút FDI vào thị trường BĐS nói riêng và Việt Nam nói chung.
Tuy với số vốn đầu tư vào thị trường BĐS là khá lớn và có xu hướng tăng theo các năm. Nhưng tình hình vốn FDI
thực hiện vào thị trường BĐS trong giai đoạn này có nhiều biến động không đồng đều qua các năm.
Bảng 2. Vốn FDI thực hiện vào thị trường bất động sản.
(Từ 2000- 2008)
Năm

FDI thực hiện vào thị trường bất động sản (1) ( triệu

Tổng FDI thực Tỷ trọng (%)

usd)

hiện

(2)

các (1/2)

ngành
23


( triệu usd)
2000

738,2

2418,5

30,52

2001

276,4

2428,7

11,38

2002

135,8

3022,1

4,49

2003

160,5

2270,0

7,07

2004

367,0

2851,3

12,87

2005

566,6

3307,1

17,13

2006

559,1

4140,2

13,50

2007

1815,7

6356,6

28,56

2008

5843,4

15428,9

37,87

( Nguồn: Cục Đầu Tư Nước Ngoài)

24


Biểu 2: Xu hướng vốn FDI thực hiện vào thị trường bất động sản giai đoạn 2000-2008

(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy số vốn thực hiện không nhất thiết lúc nào cũng diễn biến cùng chiều với số vốn đăng ký
và số dự án cấp mới. Số vốn và số dự án cấp mới thì biến động theo chiều hướng tăng dần còn số vốn giải ngân các dự án
trong giai đoạn này thì biến động theo hai xu hướng: từ năm 2000 đến năm 2002 số vốn giải ngân qua các năm có xu
hướng giảm dần, còn từ năm 2003 đến năm 2008 thì số vốn này lại tăng dần. Sự biến động này là do chịu ành hưởng trực
tiếp của những diến biến trên thị trường BĐS. Thời gian từ năm 2000 đến năm 2003 thị trường BĐS vẫn chịu sự tác động
của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, thị trường BĐS rơi vào tình trạng ngưng trệ, mọi giao dịch tạm thời
đều trùng xuống, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rơi vào tình trạng lúng túng, hoặc là thiếu vốn giải ngân hoặc là không
thể giải ngân do thua lỗ. Từ năm 2004 trở đi thị trường BĐS dần dần có dấu hiệu phục hồi nhưng rất chậm chạp. Đến năm
2007 nhờ việc Việt Nam gia nhập WTO chính sách đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam có sự thông thoáng hơn, và cơ chế
chính sách luật lệ của nhà nước liên quan đến BĐS ngày càng tạo điều kiện tốt cho nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS nên các
nhà đầu tư càng yên tâm hơn, vững tin hơn với những quyết định đầu tư của mình. Do đó tỷ lệ vốn FDI thực hiện giải
ngân trên thị trường BĐS đã nhanh chóng tăng cao.
Tuy nhiên, tỷ lệ vốn thực hiện so với tổng vốn đăng ký đầu tư còn ở mức thấp. Đây chính là một hạn chế của Việt Nam
trong việc phát huy hiệu quả nguồn vốn FDI thu hút được.

5.4.2.Cơ cấu vốn FDI thu hút vào thị trường Bất Động Sản.
 Cơ cấu vốn FDI theo nước đầu tư.

25