THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – CHI NHÁNH VẠN PHÚC
GIAI ĐOẠN 2006-2008.
1.1 Tổng quan về NHTMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.

Ngân hàng Thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) được thành lập từ năm 1989
theo quyết định số 104/QĐ-UB ngày 11 tháng 1 năm 1989 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hà Nội và được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy phép hoạt động
số 0020/NH-GP ngày 6 tháng 6 năm 1992. Trụ sở chính đặt tại B7 Giảng Võ, Hà Nội.
Chi nhánh Vạn Phúc được thành lập tại địa chỉ 2C Vạn Phúc, đường Kim Mã, Ba Đình,
Hà Nội theo Quyết định số 361/NHNN–HAN7 ngày 30 tháng 5 năm 2005. Chi nhánh
có con dấu riêng, hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động do Hội đồng quản trị
ban hành.
Chi nhánh được thành lập nhằm thực hiện các giao dịch ngân hàng bao gồm:
Huy động vốn: Nhận tiền gửi có kỳ hạn và khơng kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
của các tổ chức kinh tế và dân cư; nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong
phú và hấp dẫn như tiết kiệm có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ, tiết
kiệm dự thưởng, tiết kiệm tích luỹ; phát hành trái phiếu, kỳ phiếu.
Cho vay, đầu tư: Cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ đối với
các tổ chức kinh tế và dân cư; tài trợ xuất nhập khẩu: chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất;
đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài; cho
vay, tài trợ, uỷ thác theo chương trình của các tổ chức quốc tế, tổ chức phi chính phủ,
các hiệp định tín dụng khung; thấu chi, cho vay tiêu dung; hùn vốn liên doanh liên kết
với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính trong nước và quốc tế; đầu tư trên thị
trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế.
Bảo lãnh: Phát hành thư bảo lãnh, xác nhận bảo lãnh; ký xác nhận bảo lãnh đối
với các hối phiếu, lệnh phiếu; các hình thức khác theo quy định của Nhà nước và pháp
luật.
Thanh toán và tài trợ thương mại: Phát hành, thanh tốn thư tín dụng nhập khẩu;
thơng báo, xác nhận, thanh tốn thư tín dụng nhập khẩu; nhờ thu xuất, nhập khẩu; nhờ

thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A); chuyển tiền trong
nước và quốc tế; chuyển tiền nhanh Western Union; thanh toán uỷ nhiệm chi, uỷ nhiệm
thu, séc; chi trả kiều hối.
Ngân quỹ: Mua bán ngoại tệ; thu, chi hộ tiền mặt bằng VNĐ và ngoại tệ; mua bán
các chứng từ có giá ( trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu); cho thuê
két sắt; cất giữ, bảo quản vàng, bạc, đá quý và các giấy tờ có giá.
Hoạt động khác: Khai thác Bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ; tư vấn đầu tư và tài
chính; cho th tài chính; mơi giới, bảo lãnh, phát hành, quản lý danh mục đầu tư, tư
vấn, lưu ký chứng khoán; tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua công ty
quản lý nợ và khai thác tài sản.
1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý:

Chi nhánh hiện có mơ hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu tính quan liêu trong
hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức. Ðặc điểm nổi bật của mơ hình
tổ chức là tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và quản lý rủi ro
hiệu quả. Hiện nay, chi nhánh có 6 phịng ban, bộ phận với 28 cán bộ, nhân viên ngân


hàng. Trong suốt thời gian hoạt động, cán bộ, nhân viên ngân hàng luôn nỗ lực và
không ngừng phấn đấu vươn lên hoàn thành xuất sắc chỉ tiêu được giao, góp phần tích
cực vào sự phát triển chung của tồn hệ thống.
Chi nhánh chịu sự điều hành trực tiếp của Giám đốc chi nhánh. Giám đốc chi nhánh
chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh với Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP
Nhà Hà Nội. Dưới Giám đốc chi nhánh có 3 trưởng phịng và trưởng bộ phận chịu trách
nhiệm với Giám đốc về mọi hoạt động trong lĩnh vực của mình. Mọi quyền lợi về tiền
lương, thưởng và các chế độ khác của nhân viên ngân hàng được thực hiện theo quy
chế chung do Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội quy định.
Hì

nh 1.1: Cơ cấu tổ chức chi nhánh Habubank Vạn Phúc.

Phịng kế tốn giao dịch
•
Số lượng nhân viên: 01 kế toán trưởng, 02 kiểm soát, 03 kế tốn viên.
•
Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình hạch toán kế toán, lưu giữ chứng từ, sổ sách kế tốn, lập
báo cáo hỗ trợ tín dụng trong việc đơn đốc khách hàng trả nợ, kiểm sốt các giao dịch


trong và ngoài quầy theo thẩm quyền, tổng hợp liệt kê trong ngày, đối chiếu, lập báo
cáo và phân tích báo cáo vào cuối ngày của giao dịch viên, làm các báo cáo, đóng nhật
kí theo quy định;
+ Thực hiện mở, đóng giao dịch chi nhánh hàng ngày. Nhận các dữ liệu tham số mới
nhất của chi nhánh. Thiết lập thông số đầu ngày để thực hiện hay không thực hiện các
giao dịch.
+ Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng: mở, đóng các tài khoản, thực hiện
các giao dịch gửi/rút tiền từ tài khoản, bán séc/ấn chi thường… cho khách hàng theo
quy định, thực hiện các giao dịch mua bán ngoại tệ/tiền mặt, thanh toán và chuyển tiền;
+ Đảm bảo an tồn bí mật các số liệu có liên quan theo quy định; làm các cơng tác
khác;
+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao trong phạm vi được uỷ
quyền.
Phịng ngân quỹ
•
Số lượng nhân viên: 01trưởng quỹ, 05 nhân viên quỹ
•
Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình ngân quỹ như việc thu chi tiền mặt, thu đổi ngoại tệ tại
quầy, thực hiện vịêc điều chuyển vốn giữa hội sở Ngân hàng và chi nhánh.

+ Quản lý an toàn kho quỹ;
+ Thực hiện ứng tiền và thu tiền cho các điểm giao dịch trong và ngồi quầy kịp thời,
chính xác, đúng chế độ và quy định;
+ Thu chi tiền mặt giao dịch có giá trị lớn; thu chi lưu động tại các doanh nghiệp;
+ Thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các hiện tượng hay sự cố ảnh hưởng đến
an toàn kho quỹ, báo cáo Ban giám đốc kịp thời xử lý, lập kế hoạch sửa chữa cải tạo tu
bổ, nâng cấp kho tiền đúng tiêu chuẩn;
+ Thực hiện theo dõi sổ sách thu chi, xuất nhập kho quỹ đầy đủ kịp thời. Làm báo cáo
theo quy định của NHNN và HABUBANK;
+ Thực hiện việc đóng gói, lập bảng kê chuyển séc du lịch, hoá đơn thanh toán thẻ
VISA, MASTER về trụ sở chính hay các đầu mối để gửi đi nước ngoài nhờ thu;
+ Tổ chức học tập nâng cao trình độ cán bộ nhân viên trong phịng;
+ Thực hiện các công tác khác và chịu trách nhiệm trước các nhiệm vụ được giao.
Phịng Phát triển kinh doanh
•
Số lượng nhân viên: 01 trưởng phòng phát triển kinh doanh, 06 cán bộ tín dụng.
•
Chức năng/Nhiệm vụ:
Là phịng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các cá nhân, các doanh
nghiệp lớn, vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ, xử lý các nghiệp vụ
liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện
hành và hướng dẫn của NHNN. Phịng phát triển kinh doanh có nhiệm vụ quan trọng là:
+ Khai thác nguồn vốn bằng VNĐ và ngoại tệ từ khách hàng là các doanh nghiệp lớn,
vừa và nhỏ;
+ Hỗ trợ, tiếp thị khách hàng, làm cơng tác chăm sóc khách hàng, phát triển các sản
phẩm dịch vụ của ngân hàng đến các khách hàng;
+ Thực hiện đúng quy trình tín dụng, giải ngân thu nợ
+ Phát triển khách hàng

+ Giải quyết những vấn đề sau giải ngân như kiểm tra tín dụng, đơn đốc khách hàng trả
nợ, giải quyết những khoản nợ có vấn đề…
+ Thẩm định và xác định các hạn mức tín dụng cho 1 khách hàng trong phạm vi được
uỷ quyền của chi nhánh, quản lý các hạn mức đã đưa ra theo từng khách hàng;
+ Thực hiện nghiệp vụ cho vay, bảo lãnh và xử lý các giao dịch;
+ Nắm, cập nhật phân tích tồn diện về thơng tin khách hàng theo quy định;
+ Quản lý các khoản cho vay, bảo lãnh, quản lý tài sản đảm bảo;
+ Theo dõi, phân tích, quản lý thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của
khách hàng vay vốn, bảo lãnh;
+ Theo dõi việc trích lập quỹ dự phòng rủi ro theo quy định;
+ Làm công tác khác;
+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao.
Bộ phận hỗ trợ kinh doanh
•
Số lượng nhân viên: 04 người.
•
Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình hỗ trợ tín dụng như hồn thành hồ sơ tín dụng: đăng ký
giao dịch tài sản đảm bảo nhập kho và xuất kho hồ sơ tài sản đảm bảo, chuyển phát tờ
trình giữa các phịng ban, giữa chi nhánh với hội sở, giải ngân khoản vay.
Bộ phận Thanh tốn quốc tế
•
Số lượng nhân viên: 02 người.
•
Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình thanh tốn quốc tế
+ Tiếp xúc và tư vấn khách hàng về trình tự thủ tục hồn thiện hồ sơ thanh tốn quốc tế
+ Nhận và chuyển hồ sơ thanh toán lên hội sở
Văn Phịng và tạp vụ
•

Số lượng nhân viên: 01 nhân viên văn phịng, 01 nhân viên tạp vụ.
•
Chức năng/Nhiệm vụ: hỗ trợ các công việc chung của chi nhánh.
1.1.3 Mục tiêu chiến lược:

Habubank tin tưởng rằng, để tạo dựng niềm tin, mỗi tổ chức hay cá nhân đều phải liên
tục sáng tạo và tích luỹ giá trị. Tư tưởng này được thống nhất trong toàn hệ thống
Habubank. Từ Hội đồng Quản trị, Ban Điều hành, chuyên viên tín dụng, giao dịch viên
cho đến nhân viên tạp vụ, tất cả đều có trách nhiệm tạo ra giá trị từ chính cơng việc
đang đảm nhiệm, dù đó là giá trị cốt lõi hay gia tăng, là giá trị kinh tế hay phi kinh tế,
hữu hình hay vơ hình. Thơng qua giá trị tạo ra, mỗi cá nhân sẽ khẳng định được hiệu
quả công tác và năng lực của chính bản thân mình.
Tạo dựng niềm tin là một quá trình nỗ lực bền bỉ. Habubank có trách nhiệm tạo ra sự tin
tưởng của cổ đơng, khách hàng, cán bộ nhân viên và của tồn xã hội. Để tạo dựng niềm
tin, Habubank đã quán triệt tới từng chi nhánh, từng phòng giao dịch năm mục tiêu
chiến lược rõ ràng:
•
Tối đa hố giá trị đầu tư của các cổ đông. Giữ vững tốc độ tăng trưởng lợi nhuận
và tình hình tài chính lành mạnh;


•
Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ thông qua việc
luôn là ngân hàng đi đầu trong việc sáng tạo và phát triển các chính sách đãi ngộ cũng
như phát triển sự nghiệp cho các cán bộ của mình.
•
Duy trì sự hài lịng, trung thành và gắn bó của khách hàng với Habubank. Phát
triển HABUBANK thành một trong tốp 2 ngân hàng Việt Nam được lựa chọn do chất
lượng dịch vụ tốt nhất bởi các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và cá nhân;
•

Phát triển Habubank trở thành một trong 3 ngân hàng được ngưỡng mộ/tín
nhiệm nhất Việt Nam về: quản lí, mơi trường làm việc, văn hoá doanh nghiệp chú trọng
khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo, linh hoạt khi môi trường kinh doanh thay đổi.
•
Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước.
1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh và đầu tư của chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.

Trước những thay đổi của nền kinh tế, đặc biệt là của ngành ngân hàng trong bối cảnh
hội nhập, Habubank đã có những chuẩn bị kỹ lưỡng về mọi mặt. Trong vòng 5 năm trở
lại đây, Ban lãnh đạo Habubank đã có những quyết sách mang tầm chiến lược để đưa
Ngân hàng tự tin đứng vững trên thị trường. Bên cạnh việc nâng cao năng lực tài chính
của ngân hàng bằng việc đưa mức vốn cổ đơng lên hơn 3.000 tỷ đồng, Habubank đã tập
trung đầu tư vào cơng nghệ, hồn thiện hệ thống quản trị rủi ro theo các chuẩn mực
quốc tế, phát triển các sản phẩm dịch vụ có hàm lượng cơng nghệ cao, tự động hoá ...
và ngân hàng bước đầu đã đạt được các thành tích tốt, được đánh giá là hoạt động an
tồn, hiệu quả, ln nằm trong top các ngân hàng dẫn đầu thị trường về năng lực tài
chính và hiệu quả hoạt động. Các thành tích này đã được cộng đồng trong nước và quốc
tế ghi nhận bằng các danh hiệu, bằng khen, cup... của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước,
các tổ chức phường hội, các tập đồn tài chính Quốc tế....
Mặc dù chỉ mới thành lập và đi vào hoạt động được hơn 3 năm (từ tháng 5 năm 2005)
nhưng những kết quả mà chi nhánh Vạn Phúc đạt được đã đóng góp khơng nhỏ vào
thành cơng chung của toàn bộ hệ thống Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội.
Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản
Năm
Tổng thu từ hoạt động kinh doanh
Tổng chi từ hoạt động kinh doanh
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh
Dự phòng nợ khó địi
Lợi nhuận trước thuế
Vốn/Tổng tài sản (%)

2006
26.118,23
19.782,88
6.335,35
417,20
5.918,16
1,66

Đơn vị: triệu VNĐ.
2007
2008
72.058,90 557.143,21
49.269,71 529.591,69
22.789,20
27.551,52
1.266,56
1.145,99
21.522,64
26.405,53
2,94
2,97

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.
Tính đến 31/12/2008, tổng tài sản có của chi nhánh là gần 890 tỷ VNĐ, tăng 21,7% so
với năm 2007 và tăng 149,8% so với năm 2006. Lợi nhuận trước thuế đạt 26,4 tỷ VNĐ,
tăng 22,7% so với năm 2007 và tăng 346,3% so với năm 2006. Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh đạt 6,3 tỷ VNĐ vào năm 2006 và tăng lên 22,8 tỷ VNĐ vào năm 2007

(tăng 259,7%) và lên 27,6 tỷ VNĐ vào năm 2008 (tăng 334,9%). Lợi nhuận trước thuế
năm 2006 là 5,9 tỷ VNĐ, năm 2007 tăng lên 21,5 tỷ VNĐ và năm 2008 là 26,4 tỷ VNĐ.
Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng tổng tài sản 2006-2008

Nguồn: Phịng kế tốn giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc
1.1.4.1 Huy động vốn.

Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất
linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày càng
thu hút được đông đảo sự quan tâm của khách hàng dân cư và các tổ chức kinh tế.
Khơng nằm ngồi sự phát triển đó, Habubank Vạn Phúc cũng có những đóng góp tích
cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống. Bên cạnh việc triển khai các hoạt
động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộng quan hệ
với các khách hàng truyền thống.
Kết quả huy động vốn của chi nhánh tăng trưởng nhanh qua các năm (vốn huy động của
chi nhánh không bao gồm vốn chủ sở hữu). Năm 2007, tổng vốn huy động của chi
nhánh đạt 678,9 tỷ VNĐ, tăng 258% so với năm 2006. Năm 2008, tổng vốn huy động
của chi nhánh đạt 839,2 tỷ VNĐ, tăng 23,6% so với năm 2007 và tăng 342,7% so với
năm 2006. Qua số liệu trên, có thể dễ dàng nhận thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về huy
động vốn trong 3 năm hoạt động của chi nhánh. Để đạt được kết quả trên, Habubank đã
luôn luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng, duy trì một biểu lãi suất
linh hoạt, đa dạng về kỳ hạn và phong phú về hình thức.
1.1.4.2 Sử dụng vốn.

Hoạt động tín dụng.
Vốn huy động tăng trưởng với tốc độ nhanh cùng những chuyển biến tích cực của nền
kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh sử dụng có hiệu quả nguồn vốn huy
động được.
Chi nhánh cịn tiếp tục phát triển, đưa ra các chính sách tín dụng với lãi suất phù hợp để
đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất. Sự thay đổi môi

trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO chính thức đã kéo


theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế gồm cả
cá nhân và doanh nghiệp. Tồn bộ hệ thống Habubank nói chung và chi nhánh Vạn
Phúc nói riêng đã khơng ngừng mở rộng và phát triển các dịch vụ cả về chiều sâu, trong
đó dịch vụ cho vay khách hàng – là dịch vụ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho chi nhánh.
Tính đến 31/12/2008, tổng dư nợ tín dụng của chi nhánh là 460,8 tỷ VNĐ tăng 30,2%
so với năm 2006 nhưng lại giảm 18,21% so với năm 2007. Sở dĩ năm 2008 chi nhánh
có tổng dư nợ thấp hơn năm 2007 là do ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường tài
chính và chính sách thắt chặt tín dụng của Habubank.
Năm 2006, tỷ lệ nợ quá hạn là 0,34%, năm 2007 là 0,52%. Năm 2008 chi nhánh đã đưa
tỷ lệ nợ quá hạn về mức 0,50% thấp hơn so với kế hoạch đề ra là 0,63%.
Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng dư nợ tín dụng 2006-2008

Nguồn: Phịng Kế tốn giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.
Phát triển tín dụng để nâng cao hiệu quả hoạt động, kinh doanh của ngân hàng là điều
Habubank luôn hướng tới. Để làm được điều này, bên cạnh việc nâng cao chất lượng tín
dụng, trong năm 2006, ngân hàng còn đẩy mạnh các hoạt động kiểm tra nhằm phát hiện
và nhanh chóng xử lý các rủi ro, ban hành định hướng cho vay, hoàn thiện các quá trình,
quy chế, các quy định nội bộ để thống nhất phương thức quản lý tín dụng trong tồn hệ
thống, hoàn thiện hệ thống chấm điểm khách hàng thể nhân và doanh nghiệp nhằm
đánh giá chính xác khách hàng để có các chính sách phù hợp. Bên cạnh đó, hoạt động
kiểm tra, kiểm soát và rà soát hoạt động tín dụng được tiến hành định kỳ để phát hiện
sớm các rủi ro có thể xảy ra để đề xuất hướng xử lý.
Việc tăng cường công tác quản lý, áp dụng chính sách cho vay hợp lý, tuân thủ đúng
quy định của Việt Nam cũng như của Ngân hàng Nhà nước để quản lý rủi ro, vừa đào
tạo cho mình đội ngũ cán bộ nhân viên tín dụng chuyên nghiệp, nhạy bén ở mọi thời
điểm là những yếu tố giúp ngân hàng ln chủ động trong mọi tình huống.
Hoạt động dịch vụ.

o Hoạt động thanh toán quốc tế.
Dịch vụ thanh tốn quốc tế tại Habubank được đánh giá là có chất lượng rất cao với tỷ
lệ điện chuẩn được xử lí tự động đạt trên 98%, phương thức thực hiện nhanh chóng,


linh hoạt khơng có sai sót, nhầm lẫn, đem lại sự hài lòng cho khách hàng. Đội ngũ cán
bộ thanh tốn quốc tế có chun mơn cao. Trong nhiều năm liền, Habubank đã được
trao tặng Giải thưởng về chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc của các ngân hàng đa
quốc gia lớn như Citibank, Wachovia, HSBC… Tỷ lệ điện thanh tốn chuẩn của
Habubank ln ở mức rất cao, góp phần làm giảm chi phí có thể phát sinh, rút ngắn thời
gian giao dịch và nâng cao uy tín của Habubank đối với khách hàng cũng như với các
ngân hàng nước ngồi. Bên cạnh đó, Habubank cũng khơng ngừng mở rộng mạng lưới
các ngân hàng đại lí, nhờ đó hoạt động thanh tốn quốc tế của Habubank ln thu đựơc
kết quả cao.
Năm 2007, thu thanh toán quốc tế của chi nhánh Vạn Phúc đạt 2,4 tỷ VNĐ tăng gấp đôi
so với năm 2006. Năm 2008, chi nhánh có doanh số thanh toán quốc tế đạt 30,9 triệu
USD, giảm so với mức 46,81 triệu USD năm 2007. Nguyên nhân là do sự biến động
của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt cho vay của Habubank nên chỉ tiêu dư
nợ giảm mạnh, từ đó kéo theo sự giảm của hai chỉ tiêu phụ thuộc là doanh số bảo lãnh
và thanh toán quốc tế.
Bảng 1.2: Doanh số thanh toán quốc tế tháng 12/2007

1. Chuyển tiền

52

Giá trị
(Nghìn USD)
1.721,01

2.Thư tín dụng nhập

14

2.550,07

18

613,02

18

301,10

Chỉ tiêu

Số lượng (món)

3. Thư tín dụng xuất
4. Nhờ thu Nhập khẩu
5. Nhờ thu Xuất khẩu
6. Kiều hối
7. Bão lãnh nước ngoài
Tổng doanh số thanh tốn quốc tế

5.185,20

Nguồn: Phịng Kế tốn giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.
o Hoạt động bảo lãnh.
Các sản phẩm bảo lãnh mà chi nhánh cung cấp bao gồm: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh

thực hiện hợp đồng, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm và các
sản phẩm bảo lãnh khác.
Trong năm 2007, doanh số bảo lãnh của chi nhánh là 104,75 tỷ VNĐ tăng 54,2% so với
năm 2006. Nhưng đến năm 2008, con số đó giảm cịn 74,28 tỷ VNĐ. Ngun nhân đã
đề cập ở phần trên.
Hoạt động đầu tư.
o Hoạt động kinh doanh ngoại tệ.
Chi nhánh thiết lập hạn mức trạng thái cho từng loại ngoại tệ nắm giữ. Trạng thái ngoại
tệ được thay đổi hàng ngày và áp dụng các chiến lược phòng ngừa rủi ro để đảm bảo
trạng thái các loại ngoại tệ được duy trì trong hạn mức đã thiết lập. Năm 2007, thị


trường ngoại hối Việt Nam có một số đặc điểm lớn: cung ngoại tệ trên thị trường lớn,
lượng đầu tư gián tiếp tăng 6,5 lần so với năm 2006 và gây ra hiện tượng thừa ngoại tệ
tại một số thời điểm. Hoạt động kinh doanh ngoại tệ của chi nhánh chủ yếu tập trung
để đảm bảo cung cấp cho các khách hàng thanh toán quốc tế của Ngân hàng.
Bảng 1.3: Lợi nhuận hoạt động kinh doanh ngoại tệ 2006-2008
Đơn vị: Triệu VNĐ
Chỉ tiêu
2006
2007
2008
Thu từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ

14,57

87,31

207.372,61

Chi từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ

9,17

19,64

207.114,36

Lãi/ lỗ từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ

5,40

67,66

258,25

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.
Năm 2006, kết quả thu chi về kinh doanh ngoại tệ của chi nhánh còn thấp do mới đi vào
hoạt động một khoảng thời gian ngắn. Tình hình này được cải thiện vào năm 2007 và
đặc biệt là năm 2008. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ từ con số khiêm tốn
5,4 triệu VNĐ năm 2006 đã tăng lên 67,66 triệu VNĐ năm 2007 và đặc biệt là năm
2008 với lợi nhuận 258,25 triệu VNĐ.
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà
Nội chi nhánh Vạn Phúc.
1.2.1 Đặc điểm của bất động sản và các dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng tới công
tác thẩm định.

Khái niệm bất động sản:
Hiểu một cách khái quát thì BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;

Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi (Trích Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư
nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản,
chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mơ hình khác (khơng thuộc các dự án kể trên).
Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:


Xuất phát từ đặc điểm của hàng hoá bất động sản mà các dự án đầu tư lĩnh vực bất
động sản (dự án bất động sản) cũng có những nét đặc thù riêng so với các dự án thuộc
các lĩnh vực khác. Một số đặc điểm của dự án bất động sản ảnh hưởng đến cơng tác
thẩm định có thể kể đến ở đây là:
o Thứ nhất, nhu cầu vốn của các dự án kinh doanh bất động sản là rất lớn. Điển hình
cho dự án bất động sản là các dự án xây dựng căn hộ, văn phòng, khu vui chơi, khu
công nghiệp, khu chế xuất, chung cư… Để đầu tư vào các loại dự án này thì vốn đầu tư
bỏ ra là không nhỏ. Mặt khác, lượng vốn này lại có tính linh hoạt khơng cao.
o Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian kéo dài. Để hoàn thành một
dự án xây dựng khu chung cư, khu công nghiệp không thể chỉ trong một sớm một chiều
mà có thể mất nhiều tháng, thậm chí nhiều năm.
o Thứ ba, dự án bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và pháp

luật liên quan như luật đầu tư, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật đất
đai… Tuy nhiên, hệ thống các luật và chính sách này vẫn chưa thống nhất, rõ ràng nên
cũng gây khơng ít khó khăn cho các nhà đầu tư.
o Thứ tư, dự án bất động sản tiểm ẩn rất nhiều rủi ro. Nguyên nhân của đặc điểm này
xuất phát từ chính ba đặc điểm đã nêu ở trên. Vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện kéo
dài khiến cho lượng vốn này có tính linh hoạt khơng cao. Trong q trình thực hiện dự
án sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố biến động phức tạp. Các rủi ro mà dự án bất
động sản có thể gặp phải là: rủi ro về thi cơng, giải phóng mặt bằng, rủi ro về giá cả các
nguyên vật liệu đầu vào, rủi ro về tỷ giá, rủi ro về quy hoạch, rủi ro về lạm phát, rủi ro
về luật pháp…
Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:
Từ những đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản mà yêu cầu đặt ra đối với
công tác thẩm định cho vay vốn các dự án thuộc lĩnh vực này là rất cao.
Trước hết, với lượng vốn đầu tư lớn và kém linh hoạt thì việc thẩm định mức độ hợp lí
của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc xác định đúng
đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc
q thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự).
Thứ hai, đối với các dự án bất động sản có thời gian xây dựng kéo dài, cơng tác thẩm
định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư. Việc
này rất cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời
điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.
Thứ ba, cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp
của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy
hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự
phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ
khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng
mặt bằng…
Thứ tư, rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Có
nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác nhau.
Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính

xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi
ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự
án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận


chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu
cầu về dự trữ nguyên vật liệu…
Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử
dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan tâm
hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc trưng của dự
án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay.
1.2.2 Tình hình thẩm định dự án bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc
giai đoạn 2006-2008.

Lĩnh vực hoạt động của NHTMCP Nhà Hà Nội từ những ngày đầu mới thành lập được
xác định là tập trung vào mảng xây dựng, nhà ở, bất động sản. Đây là một lĩnh vực kinh
doanh nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, để có chỗ đứng vững chắc trong thị
trường như bây giờ tập thể cán bộ và nhân viên Ngân hàng đã phải nỗ lực rất nhiều.
Hiện nay, lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng đã được đa dạng hoá nhằm giảm thiểu rủi
ro và đem lại nguồn thu ổn định cho Ngân hàng. Tuy vậy, mảng kinh doanh tín dụng
lĩnh vực bất động sản vẫn rất được chú trọng quan tâm và đẩy mạnh.
Bảng 1.4: Tỷ trọng dư nợ các nhóm ngành tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh
Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.
Đơn vị: %
Năm

2006

2007

2008

Thương mại

43,68

47,32

46,97

Nông – lâm – ngư nghiệp

3,76

1,06

2,35

Sản xuất và chế biến

7,23

7,48

5,78

Xây dựng

15,75

16,36

13,21

Kinh doanh bất động sản

12,52

14,11

6,34

Vận tải và thơng tin liên lạc

5,27

2,52

3,26

Các ngành khác

11,79

11,15

22,09

Nhóm ngành

Nguồn: Báo cáo tín dụng NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc.
Qua bảng 1.4 ta thấy tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản chiếm 12,52%
vào năm 2006 và tăng lên 14,11% năm 2007. Đây chính là thời kì tăng trưởng nóng của
thị trường bất động sản. Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, nguồn đầu tư trực tiếp nước
ngồi ln gia tăng và số lượng các công ty đa quốc gia thâm nhập vào thị trường Việt
Nam sau khi đất nước ta gia nhập vào tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã góp phần
vào sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đến năm 2008, tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản lại giảm
rõ rệt, chỉ còn 6,34% bằng một nửa so với năm 2006. Nguyên nhân chính dẫn tới sự sụt
giảm này là do trong năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạm phát
tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính
thế giới. Kể từ quý ba năm 2008, mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng


chững lại, nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiều nhà
đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Mặc dù có những hi vọng thị
trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự án diễn ra
chậm hơn so với dự kiến. Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư
trong nước và nước ngồi gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm
tính thanh khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị
trường. Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang
tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình. Nhưng ngược lại có rất nhiều dự
án đang bị đình trệ. Bởi vậy, nhu cầu vay vốn của các dự án bất động sản cũng giảm
theo và tỉ trọng dư nợ các dự án này trong tổng dư nợ của Ngân hàng cũng giảm.
1.2.3 Công tác tổ chức thẩm định và quy trình thẩm định.

Thẩm định là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng của các ngân hàng. Qua
việc tiến hành thẩm định, ngân hàng sẽ sàng lọc được các dự án khả thi và khơng khả
thi để từ đó ra quyết định cho vay hay không.
NHTMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho tồn hệ thống từ hội

sở chính cho tới các chi nhánh. Điều này giúp cho việc thẩm định được tiến hành thống
nhất và nhanh chóng, tránh được những sai sót khơng đáng có từ đó làm tăng hiệu quả
hoạt động của Ngân hàng.
Quy trình tín dụng bao gồm các bước:
Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án, cấu trúc khoản vay.
Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.
Cụ thể:
Bước 1: Thu thập thơng tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Ngân hàng sẽ được các cán bộ tín dụng
(CBTD) của Phịng Phát triển kinh doanh (PTKD) tiếp nhận hồ sơ. Khi nhận yêu cầu
của khách hàng, CBTD thu thập thông tin ban đầu thông qua các hồ sơ, giấy tờ do
khách hàng cung cấp và thông qua việc trao đổi trực tiếp với khách hàng. Những thông
tin ban đầu chủ yếu bao gồm các nội dung chính sau đây:
o Hoạt động hiện tại của khách hàng (sản phẩm, thị trường).
o Nhu cầu đầu tư (mở rộng, mới, …) mức độ chuẩn bị cho dự án đầu tư (mở rộng,
mới,…).
o Năng lực (tài chính, chuyên môn, các khả năng đã được chứng minh, kinh nghiệm
của khách hàng…).
o Tài sản đảm bảo.
o Các thông tin khác (nếu có thể).
Các giấy tờ ban đầu gồm (nhưng khơng nhất thiết phải có tất cả): tài liệu dự án xin vay
vốn đã được chuẩn bị từ trước, các giấy tờ pháp lí, giấy phép thành lập, giấy đăng kí
kinh doanh, các giấy phép hành nghề đặc biệt khác (nếu có…), các báo cáo tài chính
của doanh nghiệp hiện hành đến thời điểm tiếp xúc với HBB, và các giấy tờ khác (nếu
có thể).
Sau khi thu thập thơng tin ban đầu, CBTD tiến hành đánh giá sơ bộ yêu cầu của khách
hàng căn cứ theo các tiêu chuẩn lựa chọn ban đầu của Ngân hàng. Nếu khách hàng
không đáp ứng được yêu cầu trong phần tiêu chuẩn lựa chọn, CBTD có quyền từ chối

yêu cầu của khách hàng. Việc từ chối phải được thông báo bằng văn bản cho khách
hàng.
Nếu thấy dự án có triển vọng thì CBTD chuyển sang bước tiếp theo là soạn thảo bản
Tóm Tắt Yêu Cầu (TTYC), CBTD phải trình và thảo luận nội dung của bản TTYC với
trưởng bộ phận kinh doanh và nếu cần phải bổ sung, sửa đổi thì tiến hành bổ sung sửa
đổi trước khi CBTD và trưởng bộ phận kinh doanh cùng kí vào bản TTYC.
Để có được bản TTYC, CBTD phải đi thăm cơ sở hoạt động của khách hàng ít nhất một
lần.
Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.
Thẩm định chủ dự án là một nội dung quan trọng khi thẩm định và đánh giá dự án. Đặc
biệt là đối với các doanh nghiệp mà chủ dự án vừa là người điều hành, vừa là người sở
hữu của doanh nghiệp, hay đối với doanh nghiệp một chủ sở hữu thì người này thường
đóng vai trị quyết định đến thành cơng của dự án.
Hồ sơ chính liên quan đến dự án được tiến hành thẩm định ngay sau khi CBTD nhận
được từ khách hàng. Những hồ sơ này bao gồm: hồ sơ pháp lí, hồ sơ tài chính, hồ sơ dự
án, hồ sơ tài sản đảm bảo.
Tài sản đảm bảo là một nguồn quan trọng để đảm bảo cho Ngân hàng trong trường hợp
khách hàng không trả được nợ. Tuy nhiên, tài sản đảm bảo không thể thay thế tính khả
thi và mức độ tin cậy của dự án và chủ dự án.
Kết quả thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính được CBTD lập và trình cho trưởng đơn vị
kinh doanh kiểm tra và phê duyệt. Ở khâu này, trưởng đơn vị kinh doanh phải đi thăm
dự án ít nhất là một lần.
Bản TTYC và Báo cáo kết quả thẩm định dự án và hồ sơ chính phải được gửi lên Ban
điều hành để thơng báo về dự án và/hoặc kiểm tra lại về khả năng đã quan hệ tín dụng
với các đơn vị kinh doanh khác từ trước. Khi có nhận xét từ Ban điều hành về việc
đồng ý để tiếp tục thì CBTD tiến hành bước tiếp theo.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án và cấu trúc khoản vay.
Thẩm định dự án đầu tư là cốt lõi trong việc hình thành quyết định cho vay của Ngân

hàng đối với yêu cầu của khách hàng. Việc thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi CBTD
nghiên cứu sâu về dự án ở các cấp độ môi trường khác nhau ảnh hưởng đến hoạt động
của dự án.
Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư là xác định và đánh giá dự án theo các tiêu
chí: tính khả thi, khả năng chấp nhận được, mức độ mong muốn.
Sau đó, CBTD tiến hành đánh giá cơ sở hình thành quyết định đầu tư, đánh giá lợi ích
kinh tế của dự án, lập mơ hình tài chính. Căn cứ vào mơ hình tài chính, CBTD tiến hành
vận dụng các phương pháp phân tích để phân tích dự án (phương pháp phân tích thời
gian hồn vốn của dự án, phân tích giá trị hiện tại rịng (NPV), khả năng đáp ứng nghĩa
vụ vay trả của dự án, phân tích dựa theo các tỉ lệ tài chính, phân tích rủi ro của dự án…)
Đầu tư dự án là hình thức đầu tư dựa vào việc phân tích dịng tiền của dự án làm cơ sở
xác định nguồn trả nợ cho Ngân hàng. Do đó nhất thiết phải xác định được dòng tiền
tạo ra trong tương lai do kết quả của việc thực hiện dự án.
Dựa theo nguồn trả nợ dự kiến (kết quả của mơ hình tài chính), CBTD xác định số tiền
vay, lãi suất, lịch vay trả, tác động của các biến cố chính đến khả năng trả nợ làm cơ sở
cho việc đi đến quyết định cho vay một cách thích hợp. Sau đó, CBTD phải lập ra bản
phân tích dự án (PTDA).


Tiếp theo, CBTD tiến hành định giá tài sản thế chấp, hay cầm cố cho khoản vay dự kiến
và lập biên bản định giá tài sản đảm bảo. Biên bản định giá phải được kí bởi Cán bộ
định giá (CBTD), người giám sát định giá 1 (Trưởng phòng PTKD), người giám sát
định giá 2 (giám đốc/phó giám đốc được uỷ quyền), Tổng giám đốc HBB/người được
uỷ quyền hợp pháp cùng (các) chủ sở hữu tài sản đảm bảo và bên bảo lãnh (nếu có).
Trường hợp có nhiều tài sản đảm bảo khác nhau thì phải lập từng biên bản định giá
riêng.
Trước khi lập tờ trình, CBTD phải thống nhất với khách hàng về các điều khoản và điều
kiện liên quan đến khoản vay và đến tài sản đảm bảo. Chỉ khi có được ý kiến phản hồi
từ khách hàng thì CBTD lập tờ trình theo mẫu, nêu rõ nhận xét, đánh giá của mình với
dự án xin vay vốn để chuẩn bị hồ sơ trình cấp trên bao gồm: 1 bản TTYC, 1 bản đánh

giá chủ dự án và hồ sơ khách hàng, 1 bản PTDA, 1 tờ trình, báo cáo tài chính dự kiến
và hồ sơ tài sản đảm bảo. Tờ trình phải được phê duyệt bởi Trưởng phịng PTKD và
phó/giám đốc chi nhánh trước khi được chuyển tiếp lên Ban điều hành.
Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.
CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay bao gồm: hợp đồng tín dụng, hợp đồng cầm cố hay
hợp đồng thế chấp tài sản, khế ước nhận nợ, bảng kê rút vốn vay để kí với khách hàng.
Căn cứ đề nghị của khách hàng, CBTD lập kế hoạch và phải thông báo cho bộ phận
nguồn để bộ phận này chuẩn bị tiền phát vay.
Quản lí khoản vay ngay sau khi giải ngân là một trách nhiệm quan trọng của CBTD
nhằm đảm bảo khách hàng thực hiện tốt hợp đồng tín dụng, đồng thời kịp thời phát hiện
nhu cầu vay mới của khách hàng, tạo điều kiện để Ngân hàng mở rộng và duy trì quan
hệ với khách hàng.
Các khoản tín dụng trung và dài hạn do Ngân hàng cung cấp cho khách hàng dựa trên
cơ sở dự án đầu tư thường là để trang trải các chi phí đầu tư vào việc mua quyền sử
dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua sắm máy móc thiết bị (MMTB) và hoặc vốn
lưu động ban đầu. Đối với việc mua sắm tài sản cố định, CBTD phải theo dõi tiến độ
mua, nhập, lắp đặt các hạng mục của dự án trong giai đoạn trước khi dự án đi vào hoạt
động.
Để thực hiện việc này, CBTD phải cùng với khách hàng lập lịch thực hiện dự án và theo
dõi dựa trên cơ sở của lịch này. Ngồi việc theo dõi thơng qua việc trả tiền qua tài
khoản tại Ngân hàng, CBTD phải đi thăm dự án vào các thời điểm quan trọng như:
nhập máy móc thiết bị, lắp đặt máy móc thiết bị, khi hoàn thành xây dựng nhà xưởng.
Nếu vốn lưu động đầu tư bằng tiền vay là nguyên vật liệu nhập ngoại thì CBTD phải
theo dõi, kiểm tra tình hình nhập, sử dụng nguyên vật liệu.
CBTD tự chịu trách nhiệm theo dõi và đôn đốc việc trả lãi, gốc tiền vay thơng qua
thơng tin từ bộ phận kế tốn và/hoặc thơng qua việc trao đổi trực tiếp với doanh nghiệp.
Việc theo dõi của CBTD chủ yếu dựa vào lịch vay trả dự kiến đã được thoả thuận trong
hợp đồng tín dụng với khách hàng.
CBTD định kì tiến hành thu thập thơng tin về hoạt động của khách hàng bằng các biện
pháp như: đi thăm doanh nghiệp khách hàng, trao đổi trực tiếp với khách hàng và/hoặc

thông qua các nguồn tin từ các ngân hàng, tổ chức tài chính khác, và người cung cấp
cho doanh nghiệp. Tồn bộ các thơng tin thu thập được thơng qua việc theo dõi định kì
phải được phản ánh bằng văn bản và lưu trong hồ sơ tín dụng.


Các khoản vay có vấn đề là các khoản vay gặp trục trặc về trả nợ khi khoản vay đến
hạn, và thường do khách hàng thiếu nguồn thanh tốn. Thơng qua việc theo dõi và quản
lí sau khi cho vay, CBTD phải là người đầu tiên nắm được các dấu hiệu về tình trạng
xấu đi của khoản vay. Mỗi khoản vay gặp vấn đề đều có những nguyên nhân và lí do
nhất định, vì vậy CBTD phải có những cách xử trí phù hợp với từng tình huống cụ thể.
Thơng tin để phục vụ cho việc xử lí các khoản vay gặp vấn đề có thể lấy từ khách hàng,
người cung cấp, người mua và các ngân hàng khác mà họ có quan hệ.
Có thể thấy rõ hơn q trình này thơng qua xem xét ví dụ thực tế về dự án xây dựng cột
BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD đã khai thác từ khách hàng những thông tin cơ
bản như:
- Hồ sơ pháp lí: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, điều lệ hoạt động, giấy chứng
nhận đăng kí thuế.
- Hồ sơ tài chính: báo cáo tài chính của công ty năm 2005 và 6 tháng đầu năm 2006.
- Hồ sơ dự án: phương án đầu tư Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, đơn đề nghị
vay vốn.
- Hồ sơ tài sản đảm bảo: hợp đồng thế chấp tài sản thế chấp và tài sản hình thành từ
vốn vay.
Đó là những hồ sơ ban đầu mà khách hàng cung cấp cho CBTD. Sau khi xem xét sơ bộ,
CBTD đã yêu cầu công ty bổ sung thêm một số loại giấy tờ cần thiết như: giấy bổ
nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động của công ty, báo cáo tài chính của năm 2004, các
hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện với các đối tác trong nước, các hợp đồng mua
nguyên vật liệu đầu vào, hợp đồng thế chấp công nợ phát sinh từ doanh thu hợp đồng
cung cấp hạ tầng cơ sở trong 10 năm.
Trong quá trình xem xét sơ bộ về khách hàng, chi nhánh đã cử CBTD đến tận nơi đặt

trụ sở của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để kiểm tra.
Kết luận rút ra sau bước thu thập thông tin và thẩm định sơ bộ là dự án đầu tư xây dựng
trạm phủ sóng BTS của cơng ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng có triển vọng và có thể
chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính. Các giấy
tờ mà khách hàng cịn thiếu sẽ tiếp tục được cung cấp trong quá trình tiến hành bước 2
này.
Ở bước 2: đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính, trong q trình khách hàng hoàn thiện hồ
sơ cần thiết theo yêu cầu của ngân hàng thì CBTD đồng thời tiến hành phân tích năng
lực chủ dự án dựa trên những tài liệu đã có. Như vậy sẽ tiết kiệm được thời gian thẩm
định khách hàng cũng như thẩm định dự án đầu tư sau này.
Sau khi thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính, CBTD lập và gửi Báo cáo kết quả thẩm
định chủ dự án và hồ sơ chính cùng với bản Tóm tắt yêu cầu (đã lập ở bước 1) lên Ban
điều hành và được chấp thuận để tiếp tục tiến hành bước 3 là thẩm định dự án xây dựng
trạm phủ sóng BTS.
Bước 3 được CBTD triển khai ngay sau khi có quyết định chấp thuận từ Ban điều hành.
Đây là bước quan trọng và phức tạp nhất, có ý nghĩa quyết định tới việc có cho vay vốn
hay khơng. CBTD thẩm định dự án về các khía cạnh chủ yếu như khía cạnh thị trường,
kĩ thuật, hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội… Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS của
cơng ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng được kết luận là khả thi, khả năng đem lại lợi


nhuận cho chủ đầu tư và khả năng trả nợ Habubank là chắc chắn. Phần định giá tài sản
thế chấp được tiến hành công khai và đúng pháp luật.
Khi đã hồn thành bước phân tích dự án, trình lên Ban điều hành và được xem xét
thơng qua thì CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay và giải ngân theo kế hoạch cụ thể đã
lập ra và được 2 bên khách hàng và ngân hàng cùng thoả thuận. Chi nhánh cử CBTD
theo dõi khoản vay này trong suốt quá trình giải ngân và sau khi giải ngân cho đến lúc
công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho HBB.
Nhận xét: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho
tồn hệ thống từ hội sở chính đến các chi nhánh giúp cho việc thẩm định được tiến hành

theo trình tự, rõ ràng, nhanh chóng. Tuy nhiên, một thực tế là quy trình này vẫn chỉ
dừng lại ở việc hướng dẫn chung chung mà chưa quy định chi tiết cho từng loại dự án,
từng lĩnh vực kinh doanh nhất định. Không phải dự án nào, lĩnh vực nào cũng cần tiến
hành thẩm định theo đúng trình tự trên. Có dự án với vốn đầu tư nhỏ, tính chất kĩ thuật
khơng phức tạp thì có thể rút ngắn trình tự thẩm định nhằm rút ngắn thời gian chờ đợi
cho khách hàng. Trái lại, với những dự án có tổng vốn đầu tư rất lớn, tính chất kĩ thuật
phức tạp thì cơng việc thẩm định cần chi tiết hơn, tỉ mỉ hơn. Do vậy, cán bộ thẩm định
cần linh hoạt trong việc áp dụng quy trình tín dụng vào thực tiễn cơng việc nhằm đạt
hiệu quả cao nhất.
1.2.4 Phương pháp thẩm định.

Để tiến hành cơng tác thẩm định, cán bộ tín dụng có thể sử dụng nhiều phương pháp
khác nhau, mỗi nội dung thẩm định lại đòi hỏi yêu cầu riêng nên người thẩm định cần
vận dụng linh hoạt các phương pháp để đạt được mục đích thẩm định của mình.
Những phương pháp thẩm định có thể sử dụng là thẩm định theo trình tự đi từ thẩm
định tổng quát tới chi tiết, phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp
phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo và phương pháp triệt tiêu rủi ro. Các phương
pháp này được cán bộ tín dụng của chi nhánh vận dụng rất linh hoạt vào công việc thẩm
định cho vay hàng ngày của mình.
Ví dụ thẩm định cho vay đối với dự án Xây dựng trạm phủ sóng BTS của Cơng ty
cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Trước hết, phải kể đến là phương pháp thẩm định theo trình tự. Việc thẩm định dự án
được tiến hành theo một trình tự từ thẩm định tổng quát đến thẩm định chi tiết, kết luận
trước làm tiền đề cho kết luận sau. Thẩm định tổng quát được tiến hành khi tiếp nhận
hồ sơ mà khách hàng mang tới. Khi Công ty Lạc Hồng mang hồ sơ vay vốn đến ngân
hàng, cán bộ phòng PTKD tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tổng thể toàn bộ giấy tờ có trong
bộ hồ sơ đó, xem xét sự đầy đủ và hợp pháp, hợp lí của từng loại giấy tờ, kiểm tra tư
cách pháp lí của cơng ty Lạc Hồng. Sau khi đã kiểm tra và kết luận hồ sơ hợp pháp, hợp
lệ thì chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định chi tiết nội dung hồ sơ khách hàng, hồ sơ
dự án, hồ sơ tài sản đảm bảo…

Trong quá trình thẩm định chi tiết hồ sơ dự án, có thể áp dụng phương pháp so sánh đối
chiếu các chỉ tiêu. Khi tính tốn chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, CBTD đã so sánh
kết quả tính được với giá trị đối chiếu để kết luận tính hiệu quả của dự án.
Cụ thể:
+ IRR của dự án tính được là 16% cao hơn tỉ suất chiết khấu của Ngân hàng là 14%.
+ NPV của dự án là 356.088.000đ dương chứng tỏ dự án tạo ra một khoản lãi là hơn
356 triệu cho chủ đầu tư.


+ Thời gian thu hồi vốn của dự án là 5,2 năm nhỏ hơn so với vòng đời của dự án là 10
năm.
Chi nhánh đã tham khảo thông tin từ nhiều nguồn như các dự án tương tự đã thực hiện
trước đó, thơng tin từ cơ quan quản lí của Nhà nước… để đối chiếu với số liệu tính tốn
mà công ty Lạc Hồng sử dụng và thấy được đây là những tính tốn hợp lí.
Khi phân tích về hiệu quả của dự án và tính khả thi của dự án, cán bộ tín dụng đã sử
dụng phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra lại độ an tồn của dự án. Phân tích độ
nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi
các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phương pháp này giúp nhận biết được
dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay nói cách khác là yếu tố nào gây nên sự thay đổi
nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lí chúng trong q
trình thực hiện dự án.
Có thể sử dụng phân tích độ nhạy một chiều hoặc nhiều chiều để kiểm tra độ vững chắc
của dự án. Độ nhạy một chiều là cho từng yếu tố thay đổi một và xem các chỉ tiêu hiệu
quả bị ảnh hưởng như thế nào. Cịn phân tích độ nhạy nhiều chiều là cho đồng thời hai
hay nhiều yếu tố thay đổi, sau đó kiểm tra độ biến động của chỉ tiêu hiệu quả. Thơng
thường phương pháp phân tích độ nhạy một chiều được áp dụng nhiều hơn vì nó khá
đơn giản, trong khi phân tích độ nhạy nhiều chiều có phức tạp hơn. Nhưng dùng độ
nhạy nhiều chiều sẽ giúp đánh giá chính xác hơn bởi vì trong thực tế, các nhân tố không
phải thay đổi từng thứ một mà luôn đồng thời biến động. Áp dụng vào dự án này,
CBTD cũng sử dụng phân tích độ nhạy một chiều và hai chiều. Khi cho giá nguyên vật

liệu tăng 3% và doanh thu của dự án giảm 3% thì các chỉ số hiệu quả vẫn nằm trong
giới hạn an toàn, dự án vẫn đảm bảo hiệu quả và vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng đầy
đủ.
Trong nghiên cứu về dự án, ngân hàng đã có những nhận định mang tính dự báo nhằm
định hướng cho việc ra quyết định cho vay sau này. Cụ thể, chi nhánh đã nghiên cứu
nhu cầu sử dụng dịch vụ, tiện ích thơng tin di động tại công ty VMS và cho thấy nhu
cầu này đã tăng với tốc độ 30% đến 50%/năm trong vòng 5 năm trở lại đây và đến
tháng 4/2006 đã đạt 5 triệu thuê bao với hơn 1.500 trạm thu phát sóng trên tồn quốc.
Sự gia tăng một cách nhanh chóng lượng th bao địi hỏi q trình nâng cấp hạ tầng
mạng phải đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng. Nắm bắt được xu thế này, Cơng ty VMS
đã kí hợp đồng với công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để triển khai kế hoạch xây
dựng trạm phủ sóng BTS tại Cao Bằng và Bắc Cạn.
Trong quá trình thẩm định chi tiết dự án, một phương pháp cũng được sử dụng phổ biến
là phương pháp triệt tiêu rủi ro. Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương
lai, từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường kéo dài,
do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án. Để đảm bảo tính
vững chắc về hiệu quả của dự án, phải dự đốn một số rủi ro có thể xảy ra để có biện
pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất tác động rủi ro hoặc phân tán
rủi ro cho các đối tác có liên quan đến dự án. Cụ thể, đối với dự án xây dựng trạm phủ
sóng BTS, chi nhánh đã nhận định một số rủi ro mà dự án có khả năng gặp phải và dự
tính hướng giải quyết :
- Trong giai đoạn đầu tư hoặc khai thác, máy móc vận hành có thể bị hỏng hóc, cháy
nổ, khơng phù hợp hoặc tai nạn lao động xảy ra bởi một nguyên nhân không lường
trước được thì theo hợp đồng đã kí kết, hai bên phải cùng nhau có trách nhiệm tháo gỡ


những khó khăn đó. Hơn nữa, cơng ty đã mua bảo hiểm con người và cơng trình nên rủi
ro này cơng ty có thể kiểm sốt được.
- Vì cơng việc xây dựng có địa điểm thực hiện ngồi trời, gần với thiên nhiên nên
không thể tránh khỏi sự tác động. Nếu trong thời gian thi công mà thời tiết mưa q

nhiều thì đó là trở ngại mà cơng ty khơng dễ khắc phục. Vì vậy, cơng ty đã tính tốn,
chọn giải pháp an toàn thực hiện hợp đồng trong mùa khô nên trở ngại này đã được
giảm đi rất nhiều.
- Những rủi ro đến từ thiên nhiên như sấm sét, bão lụt trong quá trình xây dựng hay
sử dụng đã được cơng ty mua bảo hiểm tồn bộ cơng trình nên nếu rủi ro có xảy ra thì
dự án vẫn được thực hiện bình thường nhờ có bồi thường của bảo hiểm.
1.2.5 Nội dung thẩm định.
1.2.5.1 Thẩm định hồ sơ:

Các nội dung chính khi thẩm định hồ sơ bao gồm:
Hồ sơ pháp lí:
o Trường hợp khách hàng là thể nhân. Các giấy tờ cần có là: giấy tờ chứng minh tình
trạng hơn nhân, hộ khẩu (bản sao hộ khẩu thường trú của khách hàng), chứng minh
nhân dân hoặc hộ chiếu.
o Trường hợp khách hàng là pháp nhân. Các giấy tờ cần có là:
- Giấy phép thành lập doanh nghiệp và Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh.
- Điều lệ cơng ty hoặc các văn bản pháp luật quy định các hoạt động của tổ chức.
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc của Hội đồng sáng lập viên công ty.
- Uỷ quyền vay vốn: Uỷ quyền của Hội đồng sáng lập viên cho người tiến hành làm
thủ tục kí kết hợp đồng tín dụng tại HBB.
Hồ sơ tài chính:
- Báo cáo tài chính (3 năm gần nhất và báo cáo nhanh trong thời gian từ đầu năm tài
chính đến thời điểm vay vốn). Bao gồm: bảng cân đối kế toán, kết quả hoạt động kinh
doanh, lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính.
- Quyết tốn thuế của cơ quan thuế (mục đích để đối chiếu số liệu khách hàng cung cấp
cho Ngân hàng với quyết toán thuế được duyệt).
Hồ sơ dự án:
- Dự án do khách hàng lập: thể hiện nhu cầu về vốn, dự kiến về quá trình hoạt động
của dự án, khả năng thu hồi vốn và kế hoạch trả nợ Ngân hàng.
- Các hợp đồng kinh tế thể hiện đầu vào đầu ra của dự án mới hoặc các hoạt động

đang diễn ra tại tổ chức (nếu có).
- Đơn xin vay vốn (theo mẫu của HBB).
Hồ sơ tài sản:
Là những giấy tờ có giá trị pháp lí chứng minh về quyền sở hữu tài sản mà khách hàng
dự định dùng để cầm cố thế chấp tại HBB (tài sản đảm bảo cho khoản vay).
o Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản:
- Đối với bất động sản: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với động sản: giấy đăng kí tài sản (VD: đăng kí xe ơtơ), hố đơn tài chính, tờ
khai hải quan hàng hoá, hợp đồng mua bán hàng hoá, giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu


tài sản của cơ quản/cơ quan có thẩm quyền, hoặc các giấy phép liên quan đến tính chất
đặc biệt của tài sản (VD: máy in màu có độ phân giải cao, các dụng cụ chuyên dùng).
o Các giấy tờ khác: giấy phép xây dựng (nhà, xưởng), các giấy phép sử dụng đặc biệt
của cơ quan chủ quản đối với loại tài sản cầm cố, thế chấp.
Ví dụ về thẩm định hồ sơ Dự án đầu tư xây dựng 7 trạm phủ sóng BTS của Cơng
ty Cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
•
Hồ sơ pháp lí: cơng ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng là một pháp nhân nên hồ sơ
pháp lí bao gồm: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, giấy chứng nhận đăng kí thuế,
điều lệ hoạt động, văn bản bổ nhiệm giám đốc, giấy uỷ quyền vay vốn.
•
Hồ sơ tài chính: báo cáo tài chính của năm 2004 và 2005 và 6 tháng đầu năm
2006. (Bao gồm: bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển
tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính.)
•
Hồ sơ dự án: bao gồm: phương án đầu tư Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS,
các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện với các đối tác trong nước, các hợp đồng trong
nước mua nguyên vật liệu đầu vào, đơn đề nghị vay vốn.

•
Hồ sơ tài sản đảm bảo: Hợp đồng thế chấp tài sản thế chấp và tài sản hình thành
từ vốn vay, hợp đồng thế chấp công nợ phát sinh từ doanh thu hợp đồng cung cấp hạ
tầng cơ sở trong 10 năm.
Nhận xét: Công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng là một pháp nhân nên các giấy tờ mà
cán bộ tín dụng yêu cầu cơng ty cung cấp như trên là hợp lí và công ty đã cung cấp đầy
đủ theo yêu cầu của ngân hàng. Cán bộ tín dụng đã tiến hành kiểm tra, rà sốt và kết
luận hồ sơ mà cơng ty cung cấp đủ điều kiện để ngân hàng tiếp nhận và xem xét trong
khâu thẩm định tiếp theo.
Có thể thấy rằng bước thẩm định hồ sơ là một thủ tục quan trọng ngay từ giai đoạn đầu
khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng. Muốn thẩm định hiệu quả một dự án vay vốn trước
hết cần có đủ thơng tin ban đầu. Hồ sơ mà khách hàng cung cấp khi đến vay vốn chính
là thơng tin ban đầu quan trọng đó. Và các cán bộ tín dụng của chi nhánh Vạn Phúc đã
làm tốt điều này.
1.2.5.2 Thẩm định khách hàng vay vốn:

Các nội dung chính cần thẩm định:
- Năng lực pháp lí của khách hàng vay vốn.
- Cơ cấu tổ chức, sở hữu: mơ hình tổ chức hoạt động, cơ cấu sở hữu, năng lực quản
lí…
- Ngành nghề kinh doanh của khách hàng vay vốn.
- Hoạt động kinh doanh: xây dựng thương hiệu và thị trường, sản xuất, kết quả sản
xuất kinh doanh và tài chính đến hiện tại của doanh nghiệp, chiến lược kinh doanh, hoạt
động dự kiến, nhu cầu bổ sung vốn…
- Quan hệ tín dụng với các tổ chức tín dụng khác.
Ví dụ thẩm định khách hàng vay vốn là Công ty Cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Trong hồ sơ mà công ty cung cấp cho ngân hàng đã có đầy đủ giấy tờ chứng minh năng
lực pháp lí của cơng ty (bao gồm giấy đăng kí kinh doanh, giấy chứng nhận đăng kí
thuế…). Hồ sơ cũng bao gồm tài liệu về cơ cấu tổ chức, cơ cấu sở hữu của công ty, các
tài liệu về ngành nghề kinh doanh, kết quả hoạt động kinh doanh và tài chính đến hiện

tại (năm 2006) của cơng ty.


Quan hệ với các ngân hàng và tổ chức tín dụng: Doanh nghiệp đã có quan hệ tín dụng
(dư nợ 48 tỷ VNĐ) với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho hoạt động xây
lắp, (dư nợ 16 tỷ VNĐ) với Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội cho hoạt động đầu tư trung
hạn Lạc Hồng Resort, Tam Đảo - Vĩnh Phúc.
Lịch sử tín dụng của doanh nghiệp: các khoản nợ của doanh nghiệp đến hiện tại luôn
nằm trong hạng đủ tiêu chuẩn, lịch sử trả gốc và lãi thực hiện tốt.
Đánh giá của chi nhánh: sau khi nghiên cứu hồ sơ khách hàng vay vốn của Công ty cổ
phần xây dựng Lạc Hồng, chi nhánh Habubank Vạn Phúc đánh giá đây là một doanh
nghiệp có tư cách pháp nhân hợp pháp, có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm quản lí
để thực hiện tốt dự án Xây dựng trạm phủ sóng BTS.
Nhận xét: cán bộ tín dụng đã tiến hành thẩm định tỉ mỉ, chi tiết các nội dung cần thiết
để nhận định về năng lực pháp lí và năng lực tài chính của khách hàng vay vốn là Công
ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng. Đồng thời, còn thẩm tra về năng lực kinh nghiệm của
ban lãnh đạo công ty và đưa ra những kết luận dựa trên những thông tin thu thập được.
Thông tin được thu thập từ nhiều nguồn như từ Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt
Nam , từ Trung tâm thông tin của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam … Phương pháp mà
CBTD áp dụng trong phần thẩm định khách hàng vay vốn này là thẩm định theo trình
tự, trước tiên kiểm tra tính đầy đủ sau đó mới xét đến tính hợp pháp, hợp lí của tài liệu
trong hồ sơ.
1.2.5.3 Thẩm định dự án đầu tư.

Các nội dung cần thẩm định bao gồm:
- Cơ sở hình thành dự án
- Khía cạnh thị trường
- Khía cạnh kĩ thuật
- Khía cạnh tài chính
- Khía cạnh kinh tế xã hội

Ví dụ về thẩm định dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS của Cơng ty cổ phần xây
dựng Lạc Hồng.
Qua q trình thẩm định dự án vay vốn mà khách hàng cung cấp, CBTD đã nghiên cứu
và phân tích phương án kinh doanh trên các nội dung: cơ sở hình thành dự án, cung cầu
thị trường, cơ sở chuẩn bị bảo đảm các yếu tố đầu vào (kế hoạch đầu tư cơ bản, kế
hoạch nguồn vốn, kế hoạch thi công, kế hoạch hoạt động - vận hành, khai thác), đầu ra
và hiệu quả kinh tế của dự án… Từ đó rút ra những nhận xét, đánh giá về tính khả thi,
triển vọng thực hiện dự án như sau: phương án sản xuất kinh doanh là khả thi, đáp ứng
được định hướng và nhu cầu thị trường, có điều kiện thuận lợi và sự bảo đảm chắc chắn
thu được lợi ích cho cơng ty. Các yếu tố đầu vào được chuẩn bị đáng tin cậy, những nhà
cung cấp trong nước đều là những công ty đã khẳng định được giá trị và thương hiệu
như cơ khí Đơng Anh, Hà Nội… Đầu ra được đảm bảo bởi cơng ty đã kí hợp đồng đầu
ra dài hạn với VMS và đây là một đối tác lớn, có nguồn thu cao, ổn định nên khơng
chứa nhiều rủi ro thanh toán. Thời gian trả nợ được cơ cấu hợp lí: phần lợi nhuận và
khấu hao trong 4 năm đầu dùng để trả gốc hết cho HBB, công ty giữ lại một phần chi
phí hợp lí phục vụ cho chi phí vận hành bảo đảm dự án hoạt động ổn định trong thời
gian tồn tại.
Nhận xét: Hồ sơ dự án được thẩm định kĩ lưỡng, chi tiết đến từng nội dung cho thấy
công tác thẩm định được tiến hành rất nghiêm túc và đảm bảo chất lượng. Các nội dung


của dự án được thẩm định dựa vào việc sử dụng kết hợp các biện pháp như so sánh đối
chiếu (trong phần thẩm định tài chính dự án), phương pháp dự báo (trong phần thẩm
định khía cạnh thị trường), phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp triệt tiêu rủi
ro. CBTD nghiên cứu và đánh giá các chỉ tiêu của dự án một cách khách quan, đầy đủ,
toàn diện, đảm bảo khơng để sai sót, nhầm lẫn.
1.2.6 Ví dụ thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Dự án đất đô thị tại khu C2, Xuân Đỉnh, Từ
Liêm, Hà Nội.
1.2.6.1 Thẩm định về khách hàng vay vốn.

Giới thiệu về khách hàng vay vốn:
o Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần hãng sơn Đơng Á.
o Địa chỉ theo Đăng kí kinh doanh (ĐKKD): Phịng 208, nhà N5A khu đơ thị Trung
Hồ Nhân Chính, phường Nhân Chính, quận Thanh Xn, Hà Nội.
o Địa chỉ hiện tại: Phòng 208, nhà N5A khu đơ thị Trung Hồ Nhân Chính, phường
Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
o Tel./Fax: 04.2130472 / 04.5569533
o ĐKKD số: 0103014668 đăng kí lần đầu ngày 20/11/2006, đăng kí thay đổi lần thứ
02 vào ngày 18/07/2007 Sở KH&ĐT TP Hà Nội.
o Ngành nghề kinh doanh:
- Sản xuất và mua bán sơn nước, bột bả tường, chất chống thấm, chống gỉ, vật tư
ngành sơn, vật liệu xây dựng;
- Đại lí mua, đại lí bán, kí gửi hàng hố;
- Sản xuất và mua bán máy móc, thiết bị, linh kiện, vật tư ngành công nghiệp, nông
nghiệp (không bao gồm thuốc bảo vệ thực vật), xây dựng giao thông, hàng điện, điện
tử, điện lạnh, điện gia dụng, thiết bị tin học, thiết bị văn phịng;
- Dịch vụ vận tải, vận chuyển hàng hố, hành khách;
- Xuất nhập khẩu các mặt hàng Công ty kinh doanh.
o Chủ tịch Hội đồng quản trị: Ông MAI ANH TÁM
o Giám đốc điều hành: Ông NGUYỄN VĂN SƠN
o Vốn điều lệ: 10.000.000.000 VNĐ (mười tỷ đồng)
o Quan hệ với các Ngân hàng và tổ chức tài chính tín dụng: chưa có quan hệ về vay
vốn.
Thẩm định chi tiết khách hàng:
•
Hồ sơ pháp lí:
- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh công ty số 0103014668 cấp ngày 18/07/2007
bởi Sở KH&ĐT Hà Nội.
- Giấy chứng nhận đăng kí thuế cơng ty số 0102073938 cấp ngày 02/08/2007 bởi Cục
thuế TP Hà Nội.

- Điều lệ hoạt động số 2006 ngày 09/11/2006 do các cổ đông sáng lập.
- Bổ nhiệm giám đốc số 01/HĐQT ngày 09/11/2006 do Chủ tịch HĐQT cấp.
- Bổ nhiệm kế toán trưởng số 002/HĐQT03 ngày 03/12/2006 do Chủ tịch HĐQT
cấp.
- Uỷ quyền vay vốn số 47/DAP ngày 20/06/2007 do các cổ đơng sáng lập cấp.
Nhận xét: Hồ sơ pháp lí của Công ty đầy đủ thể hiện được tư cách pháp nhân trong
quan hệ tín


dụng.

•
Cơ cấu tổ chức và sở hữu: doanh nghiệp hoạt động theo mơ hình cơng ty cổ
phần.
Sau khi nghiên cứu cơ cấu tổ chức, sở hữu của doanh nghiệp, phân tích năng lực quản lí
của các thành viên ban lãnh đạo và xem xét hoạt động kinh doanh của công ty, CBTD
đã đưa ra nhận định:
Nhìn chung, cơng ty có một ban điều hành có uy tín, kinh nghiệm trong ngành. Các
thành viên trong HĐQT quyết tâm chinh phục một lĩnh vực có tỉ suất lợi nhuận cao và
xây dựng một thương hiệu sơn mới trên thị trường. Hệ thống phân phối và cách thức
phát triển dựa trên một thương hiệu nổi tiếng là một bước đi chiến lược và là một nhân
tố quan trọng cho sự đi lên của cơng ty.
•
Tình hình tài chính của cơng ty:
Ngân hàng đã dựa vào các báo cáo tài chính của doanh nghiệp để tính tốn các chỉ tiêu
hiệu quả, lợi nhuận, doanh thu, các chỉ tiêu về tài sản lưu động, nợ ngắn hạn, các chỉ
tiêu về khả năng thanh toán nhằm đánh giá tình hình vay nợ, tính thanh khoản và khả
năng trả nợ của cơng ty.
Qua phân tích báo cáo tài chính mà khách hàng cung cấp, CBTD đã đưa ra những nhận
định khả quan về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu đều phản ánh doanh

nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, tính thanh khoản và khả năng trả nợ khá cao.
Nhận xét: Quá trình thẩm định khách hàng vay vốn là Công ty cổ phần hãng sơn Đông
Á được CBTD tiến hành rất cụ thể, tỉ mỉ, chi tiết. Vì đây là khách hàng mới, lần đầu
tiên đến vay vốn tại HBB-Vạn Phúc nên việc thẩm định kĩ lưỡng về khách hàng vay
vốn là rất cần thiết. Điều này khác hẳn với khách hàng là Tổng công ty đầu tư và phát


triển nhà Hà Nội (HUD). Bởi vì HUD là khách hàng truyền thống của Habubank, uy tín
đã được bảo đảm thơng qua lịch sử tín dụng lâu năm ở Habubank. Vì vậy, với các dựa
án vay vốn của HUD thường không cần chú trọng thẩm định phần này. CBTD đã xem
xét một cách toàn diện các nội dung như hồ sơ pháp lí, hồ sơ tài chính để quyết định về
tư cách vay vốn của doanh nghiệp. Phương pháp thẩm định theo trình tự được sử dụng
triệt để, đồng thời với đó là phương pháp dự báo (trong phần phân tích về triển vọng
phát triển của doanh nghiệp trên thị trường sơn trong thời gian tới).
1.2.6.2 Thẩm định dự án đầu tư:

Nhu cầu vay vốn:
- Căn cứ đơn xin vay ngày 08/11/2007.
- Số tiền xin vay: 16.000.000.000 VNĐ
- Mục đích: mua lại tồn bộ 2.887.400 cổ phần của cơng ty CIRI tại công ty CIRI
Xuân Đỉnh, tương đương 95% vốn điều lệ của CIRI Xuân Đỉnh.
- Tổng nguồn vốn thực hiện: 28.874.000.000 VNĐ trong đó:
+ Nguồn vốn tự thu xếp: 12.874.000.000VNĐ
+ Nguồn vốn vay HBB: 16.000.000.000 VNĐ.
- Thời hạn vay: 12 tháng.
- Tài sản bảo đảm:
+ Quyền sử dụng đất ở tại quận Tân Bình- TP HCM: 112m²
+ Quyền sử dụng đất ở tại TP Vũng Tàu: 505,6 m²
+ Quyền sử dụng đất ở tại TP Vũng Tàu: 516,2 m²
Tổng giá trị khách hàng đánh giá là 17.000.000.000 VNĐ.

- Lãi suất đề nghị: 13%/năm (gồm thu về quản lí tín dụng).
Hồ sơ phương án vay vốn:
- Đơn đề nghị vay vốn;
- Phương án vay vốn đầu tư dự án;
- Biên bản họp HĐQT quyết định về việc vay vốn tại HBB;
- Biên bản họp HĐQT quyết định phương án mua 95% vốn điều lệ của CIRI Xuân
Đỉnh;
- Hợp đồng chuyển nhượng mua lại tồn bộ cổ phần của cơng ty CIRI Xuân Đỉnh;
- Hợp đồng chuyển nhượng của các cá nhân liên quan đến thành viên HĐQT công ty
Đông Á mua lại toàn bộ cổ phần của những cá nhân cịn lại trong cơng ty CIRI Xn
Đỉnh;
- Các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện chứng minh khả năng sản xuất kinh doanh.
Hồ sơ tài sản đảm bảo:
- Hợp đồng uỷ quyền thế chấp ba quyền sử dụng đất tại TP HCM và TP Vũng Tàu;
- Bốn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hả Nội, Tp HCM và TP Vũng Tàu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội;
- Quyết định cấp quyền sử dụng đất tại C2 Xuân Đỉnh cho công ty CIRI;
- Bản vẽ thiết kế quy hoạch tổng thể khu đất C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội;
- Biên bản bàn giao mốc giới lô đất.
Một số nét cơ bản về dự án:
o Cơ sở hình thành dự án:


- Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á với người chủ thực sự là ông Mai Anh Tám –
người điều hành và đồng sở hữu nhiều công ty như: Bá Hiến – Viglacera (Vĩnh Phúc),
Gốm sứ Haceco (Phú Thọ), Kênh Cầu (Hưng Yên), Hưng Long (Quảng Ninh), An Bình
– Feldspar và Caolin (Phú Thọ), Khống sản (n Bái). Cơng ty có nhiều mối quan hệ
và biết được Dự án đất đô thị của công ty CIRI (con Cienco 8) là khu C2 Xuân Đỉnh,
Từ Liêm, Hà Nội (cạnh khu ngoại giao đoàn).
- Trong vài tháng trở lại đây, rất nhiều biến động trên thị trường vàng, dầu mỏ, ngoại

tệ, tài chính, lạm phát, bất động sản… cho thấy đồng tiền đang bị trượt giá một cách
nhanh chóng. Mặt khác, tình hình kinh tế trong nước cũng như thu nhập của các tầng
lớp dân cư trong xã hội tăng lên đáng kể đặc biệt là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP
HCM. Từ đó kéo theo nhu cầu tích trữ của cải, bảo toàn và tăng giá trị tài sản, nhu cầu
cải thiện chất lượng cuộc sống… Từ những nguyên nhân trên, nhiều người chọn giải
pháp đổ ròng vốn của vào bất động sản- một kênh đầu tư tương đối an toàn (xét về dài
hạn) và mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư. Và đây cũng là một trong những lí do để
Cơng ty Cổ phần hãng sơn Đông Á quyết định đầu tư cho dự án này.
- Cơng ty CIRI từng có quan hệ với HBB trước đây trong mảng tín dụng cho kinh
doanh, lắp ráp xe gắn máy. Nay công ty CIRI chuyển sang lĩnh vực đầu tư, thi công
thủy nhiệt điện và kinh doanh bất động sản. CIRI thường lập ra các công ty CIRI con
kèm theo mỗi dự án để từ đó có thể bán các dự án đó qua việc bán các cơng ty con (nếu
thấy đạt mức lời hợp lí hoặc không đủ nhân lực và phương tiện để theo dự án đến hết
vịng đời).
- Cơng ty CIRI Xn Đỉnh là một trong những công ty con của CIRI, CIRI Xuân
Đỉnh được lập ra theo dự án khu đấu giá đất C2, Xn Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội. Cơng ty
CIRI góp vốn vào công ty CIRI Xuân Đỉnh bằng quyền sử dụng 2.578 m² đất ở. Công
ty Cổ phần hãng sơn Đông Á mua lại công ty CIRI Xuân Đỉnh (mua quyền sử dụng
2.578 m² đất ở) thông qua việc mua lại tồn bộ cổ phần của cơng ty CIRI tại công ty
CIRI Xuân Đỉnh và hai cổ đông cá nhân cịn lại (người do cơng ty CIRI sắp xếp) trong
cơng ty CIRI Xuân Đỉnh.
- Bản chất dự án này là: ông Mai Anh Tám và ông Nguyễn Như Quang (Việt kiều Mỹ
- bạn ơng Tám, đã cùng góp vốn với ông Tám trong nhiều dự án, nhà máy) cùng một số
cá nhân khác mua lô đất C2 này với giá 15.000.000 đ/m² của công ty CIRI để chia lô từ
110 m² đến 220 m² bán với giá 25.000.000 đ/m² cho các cá nhân là bạn bè và các mối
quan hệ. Tổng giá trị thương vụ là 38.600.000.000 VNĐ, trong đó:
+ Giá mua theo hợp đồng với công ty CIRI: 28.874.000.000 VNĐ (mua phần 95% vốn
điều lệ).
+ Giá mua của hai cá nhân còn lại: 9.726.000.000 VNĐ (mua phần 5% vốn điều lệ).
Thẩm định khía cạnh thị trường:

Thu nhập của người dân ngày càng được nâng cao và cải thiện dẫn tới nhu cầu về nhà ở
cũng ngày càng gia tăng. Đồng thời, tâm lí muốn có một căn nhà do mình sở hữu ngày
càng phổ biến hơn.
Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ Xây Dựng cho thấy tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở
đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu. Đến 2010 nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội sẽ lên xấp
xỉ 30.000 căn hộ trong khi đó nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 10.000. Vì vậy,
tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà chung cư đang ngày càng trầm trọng.


Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội gần đây có sự phân khúc rõ rệt. Mới đây Hà Nội
đã đón nhận một số dự án nhà ở cao cấp như The Manor, Pacific Place , Golden
Westlake. Những dự án này đã hình thành nên một thị trường nhà ở mới tại Hà Nội nhà ở cho người thu nhập cao.
Theo dự báo, đầu cơ ở thị trường này có xu hướng giảm, nguồn cung trong ngắn hạn
vẫn khan hiếm, nhu cầu thực tế vẫn chưa được đáp ứng vì cung thực tế chưa cao như kỳ
vọng ban đầu.
Bởi vậy, ý tưởng đầu tư của dự án này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển và đáp
ứng nhu cầu của thị trường.
Khách hàng mục tiêu mà dự án nhắm tới là các cá nhân có thu nhập từ khá trở lên. Đó
hầu hết là người thân, bạn bè, đối tác của chủ dự án. Hiện tại, cơ bản các lơ đất đã được
đăng kí đặt cọc. Do đó, khả năng tiêu thụ của dự án đã được xác định khá chắc chắn.
Thẩm định khía cạnh kĩ thuật:
o Địa điểm xây dựng:
Dự án nằm trong khuôn viên khu đô thị mới thuộc xã Xuân Đỉnh - Từ Liêm, đối diện
bến xe buýt Nam Thăng Long, cách đường cao tốc Nam Thăng Long 50m. Đi sâu vào
100m là khu ngoại giao đồn và trung tâm khu đơ thị được bao bọc bởi 4 con đường:
Hoàng Quốc Việt- Nam Thăng Long (Phạm Văn Đồng) - Lạc Long Quân và đường đê
(bên kia đê là khu đô thị Ciputra).
o Kế hoạch triển khai, thi công:
Việc triển khai dự án được giao cho công ty Cổ phần Kiến trúc Việt, đây là cơng ty có
bạn ơng Tám là ơng Vũ Hồng Quảng làm giám đốc, đến hiện tại ông Tám cũng đã góp

vốn vào cơng ty này. Cơng ty Cổ phần Kiến trúc Việt gồm những cá nhân có bề dày
kinh nghiệm, được đào tạo cơ bản, chính quy và đã kiến trúc, thi cơng nhiều cơng trình
nhà ở dân sự trong địa bàn Hà Nội.
Bảng 1.5: Dự toán đầu tư xây dựng nhà và hạ tầng.
Chi phí dự tốn
STT Thời gian thực hiện
Nội dung thực hiện
(VNĐ)
07/11/2007 đến
1
Hoàn thiện thủ tục dự án
500.000.000
20/01/2008
01/02/2008 đến
Hoàn thiện kế hoạch triển khai chi tiết
2
500.000.000
30/04/2008
và thăm dị địa chất
30/04/2008 đến
Triển khai thi cơng móng 17 căn nhà
3
3.000.000.000
30/09/2008
dự án
30/09/2008 đến
Thi công xây mộc từ tầng 1 cho tới
4
3.000.000.000
28/02/2009

tầng 3
28/02/2009 đến
Thi công xây mộc từ tầng 3 cho tới
5
3.500.000.000
30/07/2009
tầng 5
30/07/2009 đến
Hoàn thiện hạ tầng, hồ sơ và bàn giao
6
520.000.000
30/09/2009
nhà
Tổng cộng các khoản đầu tư xây dựng
11.020.000.000
Nguồn: Hồ sơ dự án đất đô thị khu C2, Xuân Đỉnh - Từ Liêm – Hà Nội.