Nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN
ĐÁNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2013 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Lớp

: 43A - QLĐĐ - N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Huy Trung

THÁI NGUYÊN – 2015


i
LỜI CẢM ƠN

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên em ñã về thực tập tại sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc. Đến nay em ñã hoàn thành quá trình
thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời ñầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài
Nguyên ñã tận tình giảng dạy và giúp ñỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh ñạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của sở Tài nguyên
và Môi trường TP Vĩnh yên ñã tiếp nhận và tạo ñiều kiện giúp ñỡ em trong
thời gian thực tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm hướng dẫn tận tình của
thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung ñã giúp ñỡ em trong quá
trình thực hiện ñề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia ñình, bạn bè
ñã ủng hộ, ñộng viên giúp ñỡ em trong suốt quá trình học tập.

Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 201..
Sinh viên

Nguyễn Thị Duyên


ii
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Đề tài này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Em xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Đề tài này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Đề tài ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 201
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên


iii
DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 4.1. Tình hình sử dụng ñất qua các năm (2013-2014)........................... 29
Bảng 4.2. Tình hình biến ñộng dân số và GTGT (thực tế) ............................. 31
Bảng 4.4: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm I ........................................... 34
Bảng 4.5: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm II.......................................... 36
Bảng 4.6: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm III ....................................... 37
Bảng 4.7: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm IV ....................................... 39
Bảng 4.8: Đặc ñiểm của một số khu dân cư.................................................... 44
Bảng 4.9: Giá ñất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án ...... 46
Bảng 4.10. Ma trận tương quan của một số yếu tố nghiên cứa bằng SPSS 16.0

ảnh hưởng ñến giá ñất. ............................................................................ 47


iv
DANH MỤC HÌNH
Trang

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường ñất ñai ñiển hình .................. 5
Hình 3.1. Bảng xứ lý số liệu bằng phần mềm SPSS 16.0............................... 24
Hình 4.1. Bản ñồ hành chính Thành Phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ............. 25
Hình 4.2. Biểu ñồ so sánh giá ñất qua các năm 2010 - 2014.......................... 32
Hình 4.3. Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí 1 của ñường phố nhóm I .............. 35
Hình 4.4. Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí 2 của ñường phố nhóm II............. 36
Hình 4.5. Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí 3 của ñường phố nhóm III ........... 38
Hình 4.6. Biểu ñồ giá ñất thị trường của ñường phố nhóm IV năm 2014 ...... 40
Hình 4.7: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế ................... 41
Hình 4.8. Vị trí của thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất....................................... 41
Hình 4.9. Ma trận tương quan giữa 2 biến ñộ rộng mặt tiền và giá ñất.......... 42
Hình 4.10. Độ rộng mặt tiền của thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất .................. 43
Hình 4.11. Ma trận tương quan giữa 2 biến quy hoạch khu dân cư và giá ñất
thực tế...................................................................................................... 44
Hình 4.12. Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất.............................. 45


v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất ñộng sản

ĐGĐ

: Định giá ñất

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng ñất

SDĐ

: Sử dụng ñất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

TPVY

: Thành phố Vĩnh Yên

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng ñăng ký

VT

: Vị trí

XH

: Xã hội


vi
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của ñề tài ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của ñề tài ...................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn ñề nghiên cứu .............................. 3
1.4.1. Ý nghĩa học tập và khoa học................................................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 3
PHẦN 2: TÀI LIỆU TỔNG QUAN............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học........................................................................................... 4
2.1.1. Khái quát chung về giá ñất và cơ sở khoa học hình thành giá ñất.......... 4

2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất........................................................... 6
2.1.3. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất (ĐGĐ) ..................................... 9
2.1.4. Các phương pháp ñịnh giá ñất............................................................... 10
2.2. Cơ sở pháp lý của ñề tài ........................................................................... 13
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 14
2.3.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới ............................................................. 14
2.3.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam................................................................. 17
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU........................................................................................................ 20
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 20
3.2. Địa ñiểm và thời gian tiến hành ............................................................... 20
3.2.1. Địa ñiểm ................................................................................................ 20
3.2.2. Thời gian ............................................................................................... 20
3.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 20
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vĩnh Yên (TPVY) .. 20


vii
3.3.2. Công tác ñịnh giá ñất và tình hình sử dụng ñất ñai của thành phố qua
các năm 2013 – 2014 .............................................................................. 20
3.3.3. Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng .................................... 20
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 20
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu................................................... 21
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 21
3.4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn TPVY . 21
3.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.............................. 23
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 25
4.1. Vị trí ñịa lý, ñiều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của vùng nghiên cứu 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 25

4.1.2. Đánh giá tổng quan thực trạng kinh tế - xã hội..................................... 27
4.2. Tình hình sử dụng ñất ñai của thành phố Vĩnh Yên qua các năm 2013 2014......................................................................................................... 28
4.3. Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất..................... 31
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến ñộng dân số và GDP/ñầu người ........... 31
4.3.2. Ảnh hưởng của loại ñường phố ñến giá ñất .......................................... 33
3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lô ñất ñến giá ñất................................................. 40
4.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô ñất ñến giá......................... 42
4.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch ñến giá ñất. ................................ 44
4.5. Kết luận chung về các yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa
bàn Thành phố Vĩnh Yên. ....................................................................... 46
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 48
5.1. Kết luận .................................................................................................... 48
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 48
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 50


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, ñất ñai cho sinh hoạt
và sản xuất luôn ñược ñặt lên hàng ñầu vì mọi hoạt ñộng của con người ñều
gắn với ñất. Đất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá ñối với
mỗi quốc gia, là ñiều kiện ñầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá
trình sản xuất nào ñặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất ñai là tài sản có giá trị
lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay ñổi tính chất ñất,
chuyển mục ñích sử dụng ñất nhưng không thể mở rộng diện tích ñất theo ý
muốn, trong khi ñó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng ñất ngày càng lớn
dẫn ñến tình trạng thiếu hụt về ñất ñai. Vì là tài sản ñặc biệt và có giá trị lớn
nên cần thiết phải xác ñịnh giá ñất. Việc xác ñịnh ñúng giá trị ñất ñai giúp

phân bố ñất ñai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh ñược
các tranh chấp khiếu kiện về ñất ñai.
Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến ñường
sắt Hà Nội- Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ ñô Hà Nội với
các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay quốc tế nội bài 25km về phía
Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía tây), tạo ñiều kiện cho thành phố
Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận
nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc
công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung
tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm
năng tự nhiên dồi dào, phong phú ña dạng ñể phát triển kinh tế xã hội cùng
nhiều chính sách ưu ñãi thông thoáng trong việc phát triển, thành phố Vĩnh
Yên có ñủ ñiều kiện ñể hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.


2
Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị
trường, là mục tiêu của ñề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố cơ bản
ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
giai ñoạn 2013-2014”
1.2. Mục tiêu của ñề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành
phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần
giảm thiểu tối ña sự chênh lệch của giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá thị
trường, ñồng thời ổn ñịnh giá ñất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác
quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành

phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá ñất ở
trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
1.3. Yêu cầu của ñề tài
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất
như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính
hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở.
- Đánh giá công tác ñịnh giá ñất ñô thị của tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn
2013 ñến năm 2014.
- Nghiên cứu ñề xuất nội dung, các phương pháp xác ñịnh giá ñất ñô thị
và mô hình quản lý giá ñất phù hợp với thực tiễn của ñịa phương. Các ñề


3
nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn ñề nghiên cứu
1.4.1. Ý nghĩa học tập và khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức ñã học trong nhà trường cho bản thân
ñồng thời tiếp cận và thấy ñược những thuận lợi và khó khăn của công tác
ñịnh giá ñất trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu ñược một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng ñất, xác ñịnh vị trí ñất. Và áp dụng xác ñịnh
giá các loại ñất.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy ñịnh của pháp luật ñất ñai 2003, 2013; hệ
thống các văn bản dưới luật về ñất ñai của Trung ương và ñịa phương về công
tác ñịnh giá ñất tại ñịa phương.
- Kiến nghị và ñề xuất với các cấp có thẩm quyền ñưa ra những giải

pháp phù hợp ñể công tác cấp GCNQSD ñất nói riêng và công tác quản lý
Nhà nước về ñất ñai nói chung ñược tốt hơn.


4
PHẦN 2
TÀI LIỆU TỔNG QUAN
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái quát chung về giá ñất và cơ sở khoa học hình thành giá ñất
2.1.1.1. Khái quát chung về giá ñất
Đất ñai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là ñịa tô ñược tư bản hoá.
Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa
tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì
có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền
thế chấp...[10].
2.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất.
Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh

doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không


5
còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình
thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa
tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
* Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
ñất có thể thay ñổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi,
nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa
tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá ñất
Cung về ñất
G1E
G
Cầu về ñất
L1 LL2
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường ñất ñai ñiển hình

6
Hình 2.1. là sơ ñồ cung và cầu trên một thị trường ñiển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường ñiển hình. Giá ñất ñai ñược xác ñịnh
ở ñiểm mà ñồ thị cung và ñồ thị cầu giao nhau (ñiểm E). Điểm E ñược gọi là
ñiểm cân bằng giữa giá ñất (G) và số lượng ñất ñai (L). Nếu giá ñược cố ñịnh ở
(G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ
ñồng ý bán với số lượng (L2) ở giá ñó. Tình huống này sẽ không ổn ñịnh.
Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người
cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho ñến khi giá G ñược thiết lập. Nếu
như theo yêu cầu của Nhà nước phải ñặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải
ra quy ñịnh ñược phép bán bao nhiêu ở mức giá cố ñịnh, hoặc sẽ xuất hiện
một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy ñịnh.
Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá ñược cố ñịnh ở mức
thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng ñược cung,
và giá sẽ phải tăng lên ñể tạo ra sự cân bằng.
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
2.1.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh
Vĩnh Phúc
2.1.2.1.1. Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
ñồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của ñất. Những khu vực ñất nằm tại trung tâm ñô thị
hay một vùng nào ñó sẽ có giá trị lớn hơn những khu ñất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối). Những khu ñất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
ñất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối). Qua ñó có thể thấy khả năng sinh lời do

7
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của ñất càng lớn. Vì vậy, xem xét
ñánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất.
2.1.2.1.2. Yếu tố diện tích, kích thước, hình dáng, ñộ dốc
Diện tích:
Diện tích thửa ñất cần vừa phải phù hợp với mục ñích sử dụng ñất, lớn
quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng ñất, nên ảnh hưởng ñến giá cả của thửa ñất.
Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa ñất quá hẹp ảnh hưởng ñến hiệu quả trưng
bày và thu lợi của người sử dụng ñất, nếu ñất ñó dùng cho mục ñích kinh
doanh, thương mại và ngay cả ñất ở do ñó cũng ảnh hưởng ñến giá ñất.
Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
ñường ñều không thuận lợi cho người sử dụng ñất với bất cứ mục ñích sử
dụng nào nên ñều ảnh hưởng ñến giá ñất của thửa ñất ñó.
Hình dáng
Hình dáng của thửa ñất ñẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... ñều không thuận
lợi cho việc sử dụng vào mục ñích ñể ở nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng ñến giá ñất.
2.1.2.1.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa ñất
Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng
và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa,
công viện...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này còn cần phải tính ñến hệ thống
công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (ñiện, nước, ñiện thoại, giao thông

8
v.v...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu
vực xung quanh. Qua quá trình ñiều tra, tất cả các tuyến ñường ñều chịu ảnh
hưởng của các yếu tố này. Các tuyến ñường, phố này cũng có chất lượng ñường
ñảm bảo, một phần lớn người dân sống trên tuyến ñường này là công nhân viên
chức, dân trí cao nên họ khá quan tâm ñến chất lượng cuộc sống.
2.1.2.1.4. Các yếu tố xung quanh
Yếu tố môi trường ñóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.
Tuy nhiên, trong ñiều kiện nước ta hiện cũng như các nước ñang phát triển thì
môi trường chưa ñược quan tâm ñúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng ñến
giá ñất và trong phân hạng ñịnh giá ñất cũng không ñược xem trọng.
2.1.2.2. Các yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên –
Tỉnh Vĩnh phúc
2.1.2.2.1. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn
ñịnh.Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế ñến giá ñất niểu hiện qua:
- Tình trạng phát triển kinh tế
- Mức ñộ dự trữ và ñầu tư
- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
- Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
- Biến ñộng vật giá
- Mức lãi suất
2.1.2.2.2. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh

9
chính trị, an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa.
Trạng thái ổn ñịnh chính trị
Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn ñịnh của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ
ñược vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về ñúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy, lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo giá ñất tăng
lên. Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống.
An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy, họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất tăng lên. Ở
mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn ñịnh cục
diện chính trị.
Đầu cơ nhà ñất
Đầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng
ñột xuất ñến mức giá ñất, ñặc biệt là mức giá ñất thị trường. Khi ñất cung
không ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi giá lên cao, khi ñất cung
nhiều hơn cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho ñất rớt giá [10].
2.1.3. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất (ĐGĐ)
Theo Luật ñất ñai 2003, ñiều 56, khoản 1, quy ñịnh rõ Việc ñịnh giá ñất
của Nhà nước phải bảo ñảm các nguyên tắc sau ñây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;


10

b) Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử
dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau [11].
Theo Luật ñất ñai 2013, ñiều 112, khoản 1, quy ñịnh việc Định giá ñất
phải ñảm bảo các nguyên tắc sau ñây :
a) Theo mục ñích sử dụng ñất hợp pháp tại thời ñiểm ñịnh giá ;
b) Theo thời hạn sử dụng ñất
c) Phù hợp với giá ñất phổ biến trên thị trường của loại ñất có cùng mục
ñích sử dụng ñã chuyển nhượng, giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñới với
những nơi có ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng ñất ;
d) Cùng một thời ñiểm, các thửa ñất liền kề nhau có cùng mục ñích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng ñất tương tự nhau thì có mức
giá như nhau [12].
2.1.4. Các phương pháp ñịnh giá ñất
Các phương pháp ñịnh giá ñược quy ñịnh theo thông tư 36/2014 TTBTNMT về quy ñịnh chi tiết phương pháp ñịnh giá ñất, xây dựng, ñiều chỉnh
bảng giá ñất, ñịnh giá ñất cụ thể và tư vấn ñịnh giá ñất.
2.1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Phân tích, so sánh, ñiều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa ñất so sánh với thửa ñất cần ñịnh giá
3. Ước tính giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá


11
Giá ñất ước tính của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh bằng cách
ñiều chỉnh giá ñất của từng thửa ñất so sánh do các yếu tố khác biệt của các
thửa ñất so sánh với thửa ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:

Giá ñất ước tính của

Mức ñiều chỉnh về giá

Giá ñất của

thửa ñất cần ñịnh giá

=

theo từng thửa ñất

từng thửa ñất

do các yếu tố khác

±

biệt của từng thửa ñất

so sánh

so sánh

so sánh với thửa ñất

4. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá
2.1.4.2. Phương pháp chiết trừ.
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Xác ñịnh giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với ñất của các bất ñộng

sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với ñất của bất ñộng sản so sánh
ñược xác ñịnh theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của

Giá trị xây dựng

tài sản gắn liền với

=

ñất của bất ñộng

mới tại thời ñiểm

-

Giá trị hao mòn

ñịnh giá ñất

sản so sánh

3. Ước tính giá ñất của bất ñộng sản so sánh
Giá trị ñất của bất ñộng sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị ñất của
bất ñộng sản

Giá trị bất
=

ñộng sản so

so sánh

sánh

Giá trị hiện tại của tài sản
-

gắn liền với ñất của bất ñộng
sản so sánh

Việc ước tính giá ñất của bất ñộng sản so sánh thực hiện theo công
thức sau:
Giá ñất của bất
ñộng sản so
sánh

Giá trị của bất ñộng sản so sánh
=

Diện tích thửa ñất của bất ñộng sản so sánh


12
4. Xác ñịnh giá ñất của bất ñộng sản cần ñịnh giá
2.1.4.3. Phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí ñể hình thành thu nhập của

thửa ñất cần ñịnh giá
3. Xác ñịnh thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng

Thu nhập bình

=

bình quân một

quân một năm

năm

-

Chi phí bình quân
một năm

4. Xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa
ñất cần ñịnh giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

5. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:
Giá ñất của thửa

ñất cần ñịnh giá

=

Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá
Diện tích thửa ñất cần ñịnh giá

2.1.4.4.Phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa ñất cần ñịnh giá; các thông
tin về quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây dựng, ñược phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất và các quy ñịnh về xây dựng ñã ñược cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt ñể xác ñịnh hiệu quả sử dụng ñất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản
4. Trường hợp dự án ñầu tư phát triển bất ñộng sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai ñoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo
từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời ñiểm ñịnh giá ñất. Việc
ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất ñộng sản
thực hiện theo công thức sau:


13

Tổng doanh thu phát triển =

n

TRi

∑ (1 + r )

i =1

Tổng chi phí phát triển =

n

i

Ci

∑ (1 + r )
i =1

i

5. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá
Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo công thức sau:
Giá trị của thửa
ñất cần ñịnh giá

Tổng doanh thu

=

phát triển

Tổng chi phí phát

-

triển

Giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo công thức sau:
Giá ñất của thửa

=

ñất cần ñịnh giá

Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá
Diện tích thửa ñất cần ñịnh giá

2.1.4.5 Phương pháp hệ số ñiều chỉnh giá ñất.
1. Khảo sát, thu thập thông tin
c) Thu thập thông tin về ñiều kiện kinh tế - xã hội tại ñịa phương.
2. Xác ñịnh giá ñất phổ biến trên thị trường của từng vị trí ñất
3. Xác ñịnh hệ số ñiều chỉnh giá ñất
4. Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá
Giá trị của thửa
ñất cần ñịnh giá

=

Giá ñất trong
bảng giá ñất

x

Hệ số ñiều
chỉnh giá ñất

2.2. Cơ sở pháp lý của ñề tài
Các văn bản pháp quy, khung giá ñất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh
Phúc từ năm 2013 ñến năm 2014. Các thông tin thu ñược ñều liên quan ñến việc
ñịnh giá ñất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá ñất vào thực tế.
+ Luật ñất ñai 2003;
+ Nghị ñịnh 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy ñịnh khung giá các loại
ñất. Trong ñó có quy ñịnh khung giá cho 5 loại ñô thị.
+ Nghị ñịnh 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về


14
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
+ Nghị ñịnh 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/204/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ.
+ Quyết ñịnh số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013.
+ Quyết ñịnh số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014.
Các văn bản pháp quy, khung giá ñất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh
Phúc mới ban hành:
+ Luật ñất ñai 2013 ;
+ Nghị ñịnh số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy ñịnh
về giá ñất.
+ Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày
30/6/2014 Về việc Quy ñịnh chi tiết phương pháp ñịnh giá ñất, xây dựng, ñiều

chỉnh bảng giá ñất, ñịnh giá ñất cụ thể và tư vấn xác ñịnh giá ñất.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới
Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo
giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do


15
vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát
triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
2.3.1.1.Định giá ñất ở Đức
Ở Đức, giao dịch ñịa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương
phẩm khác là tuân theo quy ñịnh kinh tế thị trường một cách ñộc lập, căn cứ
vào cung cầu ñể ñiều tiết giá cả, mọi người ñều có thể mua vào hoặc bán ra
theo giá cả công bố trên thị trường ñịa sản. Căn cứ vào sổ tay “Luật Xây
dựng” của Đức thì việc ñịnh giá ñịa sản là do một cơ quan chuyên môn ñộc
lập phụ trách, ñó là Uỷ ban ñịnh giá ñất ñai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang
là không hoàn toàn giống nhau. Dưới Uỷ ban ñịnh giá là văn phòng phụ trách
công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường ñóng ở
Cục ñịa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức ñều có Uỷ ban ñịnh giá và văn
phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban ñịnh giá cao cấp phụ trách công tác
ñịnh giá của khu vực trực thuộc. Thành phần của Uỷ ban ñịnh giá gồm trên 20
người, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ ñều là những chuyên gia
về ñịnh giá ñịa sản và ñịnh giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực ñịnh giá
thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm [2].

Nhiệm vụ của Uỷ ban ñịnh giá: Uỷ ban ñịnh giá phải ñịnh giá ñối với
các trường hợp sau: (1) thửa ñất có kiến trúc, thửa ñất phi kiến trúc và quyền
lợi ñịa sản. Kết quả ñịnh giá loại ñất của Uỷ ban ñịnh giá chủ yếu là có tác
dụng trong việc xác ñịnh giá cả giao dịch khi giao dịch ñịa sản; khi mua bán trao
tay ñịa sản, ñối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi ñất ñai bị trưng dụng
thì có tác dụng xác ñịnh mức ñền bù; ngoài ra, kết quả ñịnh giá còn thường ñược
sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân; (2) ñịnh giá ñền bù cho những
người khác có quyền thừa kế tài sản. Văn phòng Uỷ ban ñịnh giá ñịa sản có các
nhiệm cụ cụ thể sau: Biên tập giá cả ñịa sản; Thu thập tài liệu dùng ñể ñịnh giá


16
ñịa sản; Quản lý nhân viên ñịnh giá; Tiến hành phân tích thị trường ñịa sản; Xuất
bản báo cáo thị trường ñịa sản; Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo
công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng [2].
Về việc quản lý giá ñất: Đức thực hiện chính sách ổn ñịnh giá ñất, về mặt
quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau ñây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua
ñất ñai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc
chuyển ñổi mà không phải là mua giá cao; (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua
trước ñối với một số lượng ñất ñai nhất ñịnh, có thể căn cứ vào giá ñất bình
thường và nhu cầu của phát triển ñô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại
ñất trong giao dịch ñịa sản; (3) Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua ñất ñai, lấy giá
cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế. Trong các giao dịch thị trường thông
thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng ñể tham khảo; (4) Chỉ có
Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển ñất nông nghiệp thành ñất xây dựng,
và thông qua việc chỉnh lý ñất ñai, chọn thời gian và số lượng thích hợp ñể chuyển
ñất xây dựng vào thị trường, kiềm chế ñầu cơ ñịa sản [2].
2.3.1.2. Định giá ñất ở Malaysia
Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống hành chính có 3 cấp gồm;
Liên bang, Bang và quận (huyện). Hệ thống ñịnh giá ñất, bất ñộng sản gồm có

chức năng ñịnh giá Nhà nước và tổ chức ñịnh giá tư nhân [9].
Cơ quan ñịnh giá Nhà nước ñược tổ chức tại cả 3 cấp: Tại cấp Liên
bang, cơ quan ñịnh giá có tên gọi là “Cục các dịch vụ ñịnh giá và tài sản”, viết
tắt là JPPH, trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (có 14 Bang), mỗi Bang
có một chi nhánh của JPPH, giám ñốc chi nhánh do Tổng Giám ñốc của JPPH
bổ nhiệm; Tại cấp Quận (huyện), một số Quận ñược JPPH ñặt Văn phòng
ñịnh giá, còn hầu hết là thành lập các Văn phòng ñịnh giá vùng. Giám ñốc
Văn phòng ñịnh giá do Giám ñốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [9].


17
Tổ chức ñịnh giá tư nhân gồm các công ty ñịnh giá tài sản tư nhân.
Hoạt ñộng ñịnh giá có thể do Tổng cục các dịch vụ ñịnh giá và tài sản chỉ
ñịnh hoặc do các công ty ñịnh giá thực hiện các hợp ñồng với khác hàng theo
từng nhu cầu của thị trường [9].
Giá ñất của Malaysia ñược ñịnh giá theo giá thị trường, Chính phủ Liên
bang và các Bang không quy ñịnh khung giá, bảng giá ñất [9].
2.3.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam
Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam ñã
tương ñối hoàn chỉnh: Luật Đất ñai (2003), Luật ñất ñai mới (2013), Luật Đầu
tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất ñộng sản (2006).
Luật ñất ñai năm 2013 có hiệu lực bắt ñầu từ ngày 1/7/2013, ñã tiếp cận
và thể hiện ñầy ñủ về vấn ñề tài chính ñất ñai theo cơ chế thị trường ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, ñồng thời ñảm bảo
quyền lợi của người sử dụng ñất, quyền lợi của Nhà nước, chủ ñầu tư và ñảm
bảo ổn ñịnh xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện ñại hóa ñất nước.
2.3.2.1 Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam
Ngày 29/11/2013, Quốc hội ñã thông qua Luật Đất ñai năm 2013, Luật
này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất ñai năm 2003, Luật Đất

ñai năm 2013 có 14 chương với 212 ñiều, tăng 7 chương và 66 ñiều, ñã khắc
phục, giải quyết ñược những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi
hành Luật ñất ñai năm 2003. Đây là ñạo luật quan trọng, có tác ñộng sâu rộng
ñến chính trị, kinh tế, xã hội của ñất nước, thu hút ñược sự quan tâm rộng rãi
của nhân dân.
2.3.2.2.Đặc ñiểm của thị trường ñất ñai trong những năm vừa qua.
Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau: