Nghiên cứu yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở, tại một số phường trên địa bàn thị xã cao bằng tỉnh cao bằng năm 2011

1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi một
quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá
trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng
bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh
doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là
một trong những yếu tố quan trọng.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người
mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá
đất và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần
đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường
và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Cao Bằng là một tỉnh biên giới thuộc miền núi phía Bắc, cách Thủ đô
Hà Nội 286km. Trong những năm gần đây, tại địa bàn thị xã Cao Bằng có tốc
độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập,
giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc
trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các
dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất
cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp
hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền
trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban chủ nhiệm khoa
TN&MT, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Nguyễn Thị Yến em tiến hành
1
1

2
nghiên cứu chuyên đề: 
 !"#$%&!'()*+&!'"),
//0nhằm nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất ở, trên toàn
địa bàn tỉnh Cao Bằng nói chung cũng như trên thị xã Cao Bằng nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường
trên địa bàn thị xã Cao Bằng.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích yếu tố vị trí chi phối đến giá đất ở.
- Xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời
của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công
tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất
như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Cao Bằng.
- Các số liệu, tài liệu thu thập có tính khách quan, trung thực.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp bản thân nâng cao và vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế.
- Đối với thực tiễn: giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật
yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng
quản lí đất cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong
thực tế.
2
2
3

Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học
-1/1/123456
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất
đai, 2003).
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất
đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định.
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị
bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền
thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất
đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác
định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không

phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
3
3
4
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng
hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng giá đất
789 : Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng
chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn
thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở
để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
*8#: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể.
Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh

hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất,
chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của
giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
4
4
5
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng
thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh
tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm,
nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,
2008). [7]

786;<: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên
quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên làm giá đất tăng lên.
5
5
6
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và cs). [7]
78$%: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi

người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất
của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị
hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố
có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
6
6
7
78=: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và
hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh
quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được
phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong
nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật

thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này
với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi
mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau
thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu
thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
78;: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính
sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
7
7
8
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức đọ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị

trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng
tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng
thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư
trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). [7]
8
8
9

* 8;>: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế -
xã hội của nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các
nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa
phương đó.
Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình
giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài,
kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng,
tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện…
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ
và cự ly.
Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều
kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế
độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có
tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử
dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008).
* 8"3: Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến

giá cả của từng thửa đất.
9
9
10
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của
thửa đất.
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho
mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng
đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc
hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình
bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh
hưởng đến giá đất.
Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường
học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…
Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích
của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao
xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm
ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng
và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế

Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
-1/1-1239?@

2.1.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
10
10
11
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định.
2.1.2.2. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế
trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thê.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử
dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến
động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí.
11
11
12
2.1.2.3. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các
thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo
độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS.
2.1.2.4. Phương pháp định giá đất
Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:
“Đất thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước
thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:
(1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
(2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
(3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
(4) Định giá đất”
Như vậy, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt với đất đai của
Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất

thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thảo thuận giữa
người quản lý và người sử dụng đất. Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được
thực hiện ở một số lĩnh vực sau: Xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho
các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
xây dựng giá khởi điềm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức
đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công
trình phúc lợi…
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn
phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp; trọng trường hợp cần thiết có
thể sử dụng nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam thương
hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:
12
12
13
* Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá
đất thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá
đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập
khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một
loại đầu tư, khán giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một
số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến
hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn
nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá
* Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của
thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác
nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để

hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
* Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã
trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất đống
sản đã được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình
trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá.
* Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để
định giá trong những trường họp sau
- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường
học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các
tài sản ít có chứng cứ thị trường
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra
đấu thầu.
* Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu tập trên thị trường
13
13
14
có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ
đó dự báo cho các bất động sản khác.
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với nhưng bất động
sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất
động sản dễ dàng được điều tra.
- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ
và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế.
Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có

kiến thức về toán học (Bài toán hồi quy) và có thể sử dụng mô hình tin học
trong việc thành lập mô hình định giá.
2.2. Cơ sở pháp lí
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành luật đất đai.
- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của bộ Tài
nguyên môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất.
+ Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại
đất. Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính Phủ Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ.
- Căn cứ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
14
14
15
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT quy định bổ sung về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 142/2005/NĐ-CP về
thu tiền thuê đất, mặt nước.

- Nghị Định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch
sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
+ Nghị định 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị Định 181/2004/NĐ-CP quy
định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Nghị định 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị Định 181/2004/NĐ-CP quy
định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Nghị Định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.
+ Nghị Định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Thông tư 106/2010/TT-BTC hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.
+ Quyết định số 1435/2004/QĐ-UB ngày 16/07/2004 của UBND tỉnh
Cao Bằng, về việc Ban hành quy định quản lý Nhà nước về giá trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng.
+ Quyết định số 102/2008/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Cao Bằng về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
năm 2010.
+ Quyết định số 96/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh
Cao Bằng về việc quy định khung giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh
Cao Bằng.
2.3. Cơ sở thực tiễn
Vai trò của đất đai càng lớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng
đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất …ngày càng tăng. Hàng năm nhà
15
15

16
nước đã thu được rất nhiều ngân sách nhà nước từ đất đai tạo ra nguồn lực tài
chính quan trọng để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, nền kinh tế, cũng như các
hoạt động phúc lợi để phục vụ nhân dân.
Với giá trị lớn như vậy thì giá đất luôn biến động không ngừng. Giá đất
phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: vị trí, thu nhập, dân số…Vì thế việc điều
chỉnh khung giá đất gặp rất nhiều khó khăn.
Tình hình đất đai hiện nay có sự chênh lệch giữa giá nhà nước quy định
và giá thị trường rất nhiều.
Hàng năm nhà nước đã đưa ra bảng giá đất chung, cố gắng bám sát với
giá thị trường. Tuy nhiên vẫn chưa giải quyết được do giá đất có sự biến động
liên tục. Thị xã Cao Bằng cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng đó. Xuất phát
từ thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài.
2.4. Tổng quan thị trường đất đai
-1A1/1B !C3!
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá
thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
7D!'E,/FAG
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã
hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài
hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường
hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được
quy đổi thành tiền.
7D!'H,/FAG,/FI.
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959
đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập

thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được
ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá
nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn
16
16
17
được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia
giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật
quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm
các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi
đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
7D!'H,/FI.,/FF-
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã
xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất
đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi
hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này
cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có
ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua
bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên,
những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua
và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá
tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố
cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp
đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà

nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp
luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua
bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất)
gắn liền với BĐS đó.
17
17
18
7D!'H,/FFJ
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai
1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi
Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử
dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ
chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà
nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho
nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất
hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007). [6]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính
thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước
vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS
không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu
tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã
chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá
nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu
lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động
tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng
lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã
cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử
18
18
19
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai-
BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm
1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố
Trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này
tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình
quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu
tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS
giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu
Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên
tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng
phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-
CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch
và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố Thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
19
19
20
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát
triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các
vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư
tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là
nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên
thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
7D!'H, J!
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện

đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định
nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền
năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền
sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế
trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất
từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh
bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục
hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách
tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo
đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi
đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi
tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng
và đóng băng trong một thời gian khá dài.(Lê Phương Thảo, 2007). [6]
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới
WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế
chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường
BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu
20
20
21
dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng
đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ
trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp
luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển
vọng phát triển trong thời gian tới.

-1A1-1B !+&!'()
Cao Bằng là tỉnh thuộc vùng núi phía bắc của nước ta. Điều kiện kinh
tế - xã hội, cở sở hạ tầng còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên trong những năm gần
đây đã có nhiều bước phát triển vượt bậc do vậy đi kèm với sự phát triển đó
thị trường đất đai cũng có nhiều biến động, các giao dịch về đất đai ngày càng
nhiều và ngày càng sôi động.
-1A1J1K"$%&!'()
Thị xã Cao Bằng là trung tâm của tỉnh, là trung tâm giao lưu, buôn bán,
trao đổi hàng hoá và dịch vụ. Hệ thống cơ sở hạ tầng trong thị xã ngày một
hoàn thiện. Do vậy tình hình biến động giá nhà đất của tỉnh Cao Bằng chủ yếu
diễn ra trong đơn vị Thị xã. Đặc biệt là ở khu vực các phường trung tâm thị xã
có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ. Đây là địa điểm giao lưu, buôn bán cho nên có
lượng người qua lại với mật độ đông, ngoài ra còn có các cơ quan, các ngành
khác của tỉnh và thị xã được xây dựng toàn bộ trên địa bàn trung tâm thị xã.
Là trung tâm giao lưu, buôn bán thương mại, dịch vụ thị xã Cao Bằng đang
trên đà phát triển, các cơ quan ban ngành cũng như toàn thể nhân dân Cao
Bằng đang phấn đấu để có thể công bố thị xã lên Thành Phố Cao Bằng vào
03/10/2012 nên có nhiều sự đầu tư có sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất
của người dân cũng tăng lên.
Thị xã Cao Bằng những năm gần đây quá trình đô thị hoá phát triển
nhanh chóng đặc biệt là cơ sở hạ tầng làm cho đất đai của thị xã thực sự có
giá cao nên thị trường bất động sản của thị xã khá phát triển phát triển. Đặc
biệt qua điều tra cho thấy đất ở vị trí trung tâm, ven trục đường giao thông
quan trọng hoặc ở các vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn (gần chợ, gần các
trung tâm giáo dục, bến xe, ở các khu dân cư…) thị trường đất đai ở những
nơi này thật sự sôi động, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra mạnh đặc biệt ở những thời điểm có cơn sốt về giá đất. Nguyên
nhân chủ yếu của sự biến động giá đất ở thị xã Cao Bằng là:
21
21

22
- Thị xã Cao bằng là trung tâm thương mại đầu mối của các huyện
trong tỉnh Cao Bằng.
- Là nơi tập trung các trường cao đẳng và các trường đạo tạo nghề nên
lượng Sinh viên các trường ngày một tăng lên.
- Sự kiếm việc làm của người lao động từ các huyện vùng sâu, vùng xa
về thị xã.
- Do sự ảnh hưởng của biến động giá đất trong cả nước.
22
22
23
Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở, tại một số phường trên địa bàn
thị xã Cao Bằng năm 2011.
3.2. Địa điểm tiến hành
Phường Hợp Giang, phường Sông Hiến, phường Sông Bằng, phường
Ngọc Xuân, phường Đề Thám, xã Duyệt Trung và xã Hòa Trung trên địa thị
xã Cao Bằng.
3.3. Nội dung nghiên cứu
J1J1/1LM;3>;$%$%&!'")
J1J1-1BNNOPQ#=RS!T!$%&!'"), //
3.3.2.1. Tình hình sử dụng đất
3.3.2.2. Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất
J1J1J1D=!"#$%&!'()
J1J1A1!"#$%
&!'()
3.3.4.1. Khu vực 1: Khu vực trung tâm
3.3.4.2. Khu vực 2: Khu vực cận trung tâm

3.3.4.3. Khu vực 3: Khu vực xa trung tâm
J1J1G1BUVM!
J1J1W1LM$
3.4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành chuyên đề, nhiều phương pháp nghiên cứu
được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của chuyên đề đề
ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
J1A1/1X@Y#R3R3
Thu thập số liệu tại Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Cao Bằng, Phòng
Tài nguyên Môi trường thị xã, phòng thống kê thị xã, qua mạng Internet, qua
sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên,
kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá
đất ở khu vực nghiên cứu.
23
23
24
J1A1-1X@$ORSR3
- Từ các số liệu thu thập được ta tiến hành phân tích, tổng hợp chọn lọc
các yếu tố cần thiết để tổng hợp thành các số liệu hợp lý. Sau khi tính toán số
liệu ta tiến hành so sánh số liệu giữa báo cáo và thực tế.
J1A1J1X@Z5
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Cao Bằng năm 2011 và điều
kiện thực tế trên địa bàn thị xã Cao Bằng. Em lựa chọn các đường phố sau có
tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã và giá
đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 5 nhóm:
Nhóm I (trên 10 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Đường Phố Thầu,
phố Kim Đồng, đường Hoàng Đình Dong, đường xung quanh chợ trung tâm,
phố Vườn Cam.

Nhóm II (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Phố Lý
Tự Trọng, cổng sân vận động, phố Bế Văn Đàn, phố Nguyễn Du.
Nhóm III (từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Phố Nước
Giáp, đường Đông Khê, đường Phai Khắt-Nà Ngần, đường Pác Bó.
Nhóm IV (từ 1 đến cận 3 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Đường
Tân An, đường 1-4, đường lên dốc nhà thờ, đường Lê Lợi.
Nhóm V (dưới 1 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Đường vào
UBND xã Hòa Chung, đường rẽ đi trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn,
đoạn đường khu dân cư Măng gan phường Sông Bằng, đoạn đường Hồ Chí
Minh qua địa phận Phường Đề Thám
J1A1A1X@M!P[R3 \']
- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương… qua
đó, làm cơ sở cho việc điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở trên thực tế
thị trường thị xã Cao Bằng
J1A1G1X@Y$^
- Từ những tài liệu, số liệu thu thập được và quá trình phân tích chúng
ta tiến hành đánh giá, nhận xét và từ đó rút ra những kết luận và bài học.
24
24
25
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Cao Bằng
A1/1/1LM;3>
4.1.1.1. Vị trí địa lý
- Thị xã cao Bằng nằm giữa huyện Hòa An thuộc vùng núi phía Bắc,
cách thủ đô Hà Nội 286km theo đường quốc lộ 3, cách thị xã Lạng Sơn
120km theo quốc lộ 4A, ở độ cao trung bình 187,0 m.
- Có vị trí Địa lý:
+ Vĩ độ Bắc 22
0
39 - 22
0
42
+ Kinh độ Đông 106
0
11 - 106
0
18
- Ranh giới quy hoạch theo địa giới hành chính có giới hạn:
+ Phía Bắc giáp xã Vĩnh Quang, xã Ngũ Lão huyện Hòa An.
+ Phía Nam giáp xã Chu Trinh, xã Lê Trung huyện Hòa An.
+ Phía Đông giáp xã Quang Trung, xã Hưng Đạo huyện Hòa An.
+ Phía Tây giáp xã Bạch Đằng, xã Hưng Đạo Huyện Hòa An.
4.1.1.2. Địa hình địa mạo
Thị xã Cao Bằng nằm ở hợp lưu của Sông Hiến và Sông Bằng.
Phần nội thị (phường Hợp Giang) nằm trên bán đảo hình mu rùa tạo
nên bởi Sông Bằng và Sông Hiến.
- Độ cao trung bình so với mực nước biển là: +187 m.
- Độ cao lớn nhất so với mực nước biển là: +250 m.
- Độ cao thấp nhất so với mực nước biển là: +180,5 m.
Phần lãnh thổ của địa bàn thị xã Cao Bằng có địa hình tương đối phức

tạp, chia cắt mạnh với 3 dạng địa hình chính:
- Vùng đồng bằng: Nằm dọc theo sông Bằng, sông Hiến và các thung
lũng ven các khe núi đổ về 2 sông.
- Vùng đồi núi thấp: Bao quanh thị xã bởi 3 phía Tây, Nam, Đông.
- Vùng đồi núi cao: Tập trung ở phía Đông, có địa hình đồi núi bị chia
cắt mạnh, độ dốc lớn, chiếm ¾ diện tích tự nhiên của thị xã.
25
25