nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giái đoạn 2010 2012

i

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU................................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
2. Mục đích của đề tài..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài................................................3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................4

1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài....................................................................................4
1.1.1. Các văn bản của Trung ương..........................................................................................................4
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên.................................................................................................4

1.2. Cơ sở khoa học của đề tài.................................................................................5
1.2.1. Giá đất.............................................................................................................................................5
1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất...................................................................................................6
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.................................................................................................12
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất........................................................................................18
1.2.5. Phương pháp xác định giá đất.......................................................................................................22

1.3. Định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới........................................................29
1.3.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam...............................................................................................29
1.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới................................................................................................30
1.3.3. Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất.....................................................................................31

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......35

2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................35
2.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................35

2.3. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................35
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................35
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUÂÂN.....................................38

3.1. Khái quát về thành phố Thái Nguyên.............................................................38
3.1.1. Vị trí địa lý....................................................................................................................................38
3.1.2. Tài nguyên thiên nhiên của thành phố Thái Nguyên....................................................................38
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng.....................................................................39

3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn TP. Thái Nguyên.................43
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất...................................................................................................................43


ii
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên.......................................................44

3.3 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn thành phố Thái
Nguyên........................................................................................................................49
3.3.1. Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nươc............................................................................49
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên..................................................................50

3.4. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên......53
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất..................................................................................53
3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất.........................................................................................62
3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất...........................................................63
3.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất..........................................................................64

3.6. Một số đề xuất trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa bàn thành phố
thái nguyên..................................................................................................................66
KẾT LUÂÂN VÀ KIẾN NGHI................................................................................. 67

1. Kết luận...............................................................................................................67
2. Kiến nghị............................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................69


iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐS

: Bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

VT

: Vị trí

TTTB

: Thị trường trung bình

QĐ

: Quyết định

KH

: Kế hoạch

CP

: Chính phủ

TP

: Thành phố

VNĐ

: Việt Nam đồng

DANH MỤC CÁC BIỂU


iv

Bảng 3.1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2012.......41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2012 của Thành phố Thái Nguyên.43

Bảng 3.3 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2010 – 2012....................................................................................................................46
Bảng 3.4 Giá nhà nước quy định thửa đất.................................................................50
Bảng 3.5. Giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2010
đến 2012..................................................................................................................................52
Bảng 3.6. Bảng biến đợng giá đất đường phố nhóm I...............................................54
Bảng 3.7. Bảng biến đợng giá đất đường phố nhóm II.............................................58
Bảng 3.8 Bảng biến đợng giá đất đường phố nhóm III.............................................60
Bảng 3.9 Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở tún đường Hoàng Văn Thụ và
tuyến đường Quang Vinh........................................................................................................62
Bảng 3.10. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.....................63
Đơn vị:1000/m2........................................................................................................63
Bảng 3.11. Đặc điểm của một số khu dân cư............................................................64
Bảng 3.12. Giá đất của các khu trước và sau khi thực hiện dự án............................65


v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Thống kê các trường hợp cấp GCN quyền SDĐ ở theo từng loại trên
địa bàn Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012................................................................48
Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I...............55
Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I.............................................57
Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm II.............59
Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm II............................................59
Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm III............61
Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm III...........................................61


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán
loại hàng hóa này là mợt xu thế tất ́u, từ đó hình thành nên mợt thị trường
còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến
nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt đợng có hiệu
quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nỗi. Trong thị trường này,
qùn sử dụng đất có mợt vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi
là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp
dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi
quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai...
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao
và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế
- xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn
so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác
quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như, cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự
án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất
khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc
phục được những hạn chế này, việc có mợt bảng giá đất thị trường phù hợp là
hết sức cần thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này
còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng
như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên,
việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất
nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết.


2
Thành phố Thái Nguyên đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt

động kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ngày càng phong phú và đa
dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển
cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên
đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất
cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất
tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do
chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc đợ quản lý
nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất
phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà
nước. Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần
xây dựng mợt bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho
các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy
phát triển kinh tế, xã hợi của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lý đất
đai. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường
thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố là
cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu
hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giái đoạn 2010 - 2012”.
2. Mục đích của đề tài
Mục đích chung
Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Đưa ra
một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị
trường quyền sử dụng đất.
Mục đích cụ thể
- Tìm hiểu mối quan hệ giữa giá đất trên thị trường và bảng giá đất nhà
nước quy định.


3
- Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại địa bàn

nghiên cứu.
- Rút ra bài học và đề xuất những biện pháp nhằm đưa giá đất của nhà
nước sát với giá đất trên thị trường.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở tại đơ thị, giúp hồn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.
Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố Thái
Nguyên.
- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực
hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác hoặc các
công trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác.


4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính

phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính
phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việê quy định một số nội dung cụ thể trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Quyết định số 2630/ 1999/QĐ – UB ngày 10/09/1999 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất ở địa phương.
- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010 của


5
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định mợt số chính sách cụ thể
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên
- Nghị quyết số 27/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 của HĐND tỉnh
Thái Nguyên khóa VII, kỳ họp thứ 3 về quy định khung giá các loại đất năm
2012 trên địa bản tỉnh Thái Nguyên
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài

1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao đợng, bản thân nó khơng có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt đợng kinh tế, nó là sự thu lợi

trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hố địa tơ. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mợt
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường
hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[12]
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


6
Ở điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liển kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực tḥc Trung
ương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có

cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất, khung giá đất
cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại khoản 1 điều này xác định giá
đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuông Trung ương quy định
được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí
trước bạ, bồi thương khi Nhà nước thu hồi đất , tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.


7
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện
về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó khơng gian và thời gian xác
định. Ở nước ta, đất đai tḥc sở hữu tồn dân, giá cá đất đai dựa trên quyền
chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc

đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, quyển sử
dụng đất, góp vốn bằng quyển sử dụng đất.[11]
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tơ: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dâu, khơng
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô đợc qùn bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ
chênh lệch, xong nó tḥc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ṛng có điều kiện sản x́t thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tơ
chênh lệch, gồm: địa tơ chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng mợt diện tích đất nhưng kết quả thu được


8
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tơ chênh lệch I là do đợ phì của đất đem
lại, ngồi ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải tḥc về chủ sở hữu đất đai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được khơng phải do cơng lao đợng hay sự

đầu tư của cải vật chất của nhà đầu tư mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính
theo cơng thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch còn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngồi giá cả sản x́t chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tơ này là ́u tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm trị của đất đai với tư cách là
một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con
người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lại
gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho
giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng còn
là tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó tḥc
sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản [5]


9
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hợi thì lãi śt có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi śt ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp. [5]
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng

1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả hàng hóa thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hóa thơng thường là có tính tự nhiên


10
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng, biết được ở đâu có thơng tin
về cung hoặc cầu
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giả
cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyển sử dụng đất trong mợt thời hạn
nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.

P

s

Đường

E

P0
0

E’

P1

1

DO

’
0

D1
O

Q1

Q0

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Q


11
Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
các vùng ven đơ khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất đai, đó là đất
chưa được sử dụng thực sử trở thành hàng hóa. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Những việc thực hiện những
quyền này lại bị hạn chế bới các điều kiện cần thiết để khơng dẫn đến tích tụ
đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho

vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D 0 sang D1, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0
xuống P1.[5]
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
khơng đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ


12
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (cơng tác đấu giá QSDĐ).
Giá

S
D1
G1
D

G

Số lượng đất
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để hiểu biết về số lượng
cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trò qút định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy
hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa
đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.3.1 Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: Yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.


13
* Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình
chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế: Mợt trong những tiêu chí quan trọng để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hợi có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai nhân tố này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức đợ dự trữ đối với mức giá đất. Mức đợ dự trữ nhiều hay
ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà
đất là liên quan mật thiết với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế
tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngồi của tình
trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thì trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã
hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số
ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đuợc giá trị, nên nó tạo
ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, , biểu hiện về nhà ở là yều cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.


14
+ Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
bảo giá trị cho nền biến đợng vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao.
+ Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thơng

thường khơng có khẳ năng chi ngay mợt khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay
ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp đê có khoản vay. Do đó nhà đất hoặc
nhân viên định giá đất đai luôn luôn phải nắm được tình hình vồn đầu tư trong
đó có cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tính hình về biến đợng mức lãi xuất.
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật đợ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình đợ giáo dục tố
chất văn hoá cuả nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thưởng là trật tự
xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất
tăng lên.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện
tích nhỏ và nhà ở cho thuê tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây dựng nhà ở
tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.[5]


15
* Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tố xã hợi ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất

sẽ được vẫn hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra cỏ thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ giảm xuống
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, mợt khu vực
có trật tự xã hợi tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu
tư, mua bán, cư trú, do đó kèo theo gia đất tăng lên. Ở mợt khía cạnh nào đó
mà nói, đây cung là mối tương quan, với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hố: ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hố đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: mợt là ở khu vực thành phố có mật đợ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ
thị hố có tốc đợ nhanh, mức đợ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
* Yếu tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là khơng thể tách rời
ảnh hưởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế
thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thơng qua, ảnh hưởng đến tình
hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng
cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi
việc khơng thể cơ lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới nói chung


16
hoặc ít nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.
Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này cảng trở nên mật thiế.
Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng

khơng ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở,
hồ hỗn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng, từ
đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi
hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ.
Đặc biệt là khi xảy ra xung đợt qn sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về nhà đất xuống thấp nên giá đất cũng rớt theo.
1.2.3.2 Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hợi của khu vực có đất tác
đợng tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thơng, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đơ thị …. Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị.
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ ́u là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.


17
- Điều kiện giao thơng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ ́u có loại hình
giao thơng địa phương, đợ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết
cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình

trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai
loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là : đường nước ngầm, điện lực,
điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện…Ngồi ra còn xem
xét cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự ly.
- Chất lượng mơi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các
điều kiện tự nhiên như : địa chất, địa thế, đợ dốc, hướng gió, khơng khí, đợ ơ
nhiễm, tiếng ồn…các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân
cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Quy hoạch đơ thị: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ ́u có tính chất sử
dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng
đất, chế độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu
vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất
sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.2.3.3 Yếu tố cá biệt
Nhân tố các biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân
của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rợng, chiều sâu, hình dáng, độ
dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đơ thị, vị trí sử dụng đất,
thời hạn sử dụng đất … Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
+ Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khẳ năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của
thửa đất.


18
+ Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

+ Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
+ Hình dáng của thửa đất. Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc,
hình chữ nhật, còn các dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất
quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh
hưởng đến giá đất.
+ Đợc dốc: Đợ dốc q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: Hệ thống trường
học, bệnh viện, rạp chiếu bong, hệ thống điện thoại, internet…
+ Quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích
của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
+ Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách
bao xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, cơng viên, bách hóa…thửa đất
nằm ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
+ Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng
và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.[5]
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bơi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu mà
những nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỉ
mỉ điểm này và phán đốn chính xác xu hướng biến đợng, hiểu biết các nhân
tố mới có thể xác định giá chính xác.


19
1.2.4.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác

động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trường ( xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa
đất…) đối với loại thửa đất đó.
Như vậy nguyên tắc thay thế có thể khái quát như sau:
1. Múc giá đất đai được qút định bới giá cả của đất đai có tính thay thế
với tính chất tương đồng.
2. Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về
tình hình thì trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế
trên thị trường.
3. Giá cả đất đai có thể thơng qua việc so sánh theo các điều kiện của
thửa đất và giá trị sử dụng để xác định.
Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng qua
các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả
đất đai. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc
cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của ngun tắc
này rợng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.[4]
1.2.4.2. Nguyên tắc thu lợi
Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất cần điều tra phân tích trong
khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hồn vốn là rất trọng ́u. Ngun tắc thu lợi
vơ cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá
cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Trong
thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thăng dư và xác định thu lợi
đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của
nguyên tắc thu lợi.


20
1.2.4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một

khoảng thời gian xác định cho trước.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những
nhân tố phải nghiên cứu là: Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là
gì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay khơng; Nếu
khơng được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế
nào, có khả năng duy trì được bao lâu…Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa
trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là xác định
sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.[4]
1.2.4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết
khiến giá cả đất đai gia tăng theo. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra
điểm sử dụng tới hạn của đất đai. Tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là
điểm sử dụng hiệu quả nhất.
1.2.4.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn xảy ra giữa những người
có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh
khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Là một
trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hồn vốn và có mối
quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế.
1.2.4.6. Nguyên tắc đóng góp
Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thăng dư,
ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần. Nguyên tắc này có thể dùng
vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa
từng phần của BĐS. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ
cho tồn bợ giá BĐS để phán đốn sự đầu tư thêm liệu có lợi hay khơng?