Phân tích tài chính và đưa ra quyết định đầu tư cổ phiếu OGC 5.2016

MỤC LỤC


LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường chứng khoán Việt Nam (TTCK VN) chính thức hình thành từ
tháng 7/2000 đến nay đã gần tròn 16 năm mở cửa, hoạt động và phát triển với nhiều
thăng trầm trong từng giai đoạn kinh tế khác nhau. Hiện nay thị trường chứng
khoán đang tiếp tục trên xu thế phục hồi và phát triển dài hạn kể từ năm 2011 với
nhiều động lực và triển vọng mới.
Hệ thống cơ sở pháp lý và các chính sách liên quan đến TTCK ngày được
hoàn thiện là cơ sở quan trọng để đưa hoạt động của TTCK vào ổn định, và là kênh
huy động vốn quan trọng của nền kinh tế trong thời gian tới. Bên cạnh đó, Hiệp
định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) đàm phán thành công cũng đang hứa
hẹn mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng mới cho kinh tế Việt Nam nói chung và doanh
nghiệp nói riêng. Đối với riêng thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư kỳ vọng,
dưới tác động của TPP, chứng khoán Việt Nam sẽ “cất cánh” nhờ thu hút dòng vốn
đầu tư và gia tăng quy mô thị trường.

2


Đầu tư trên thị trường chứng khoán không phải và không bao giờ là một
cuộc chơi đen đỏ phó thác cho vận may rủi. Hoạt động đầu tư trên Thị trường
chứng khoán là một hoạt động tìm kiếm lợi nhuận do kết quả của tri thức, kinh
nghiệm và kỹ năng phân tích. Đứng trước một thị trường nhiều triển vọng như vậy,
nhà đầu tư cần cân nhắc và đưa ra sự lựa chọn chính xác cho mỗi quyết định đầu tư
của mình để giảm thiểu rủi ro, tối đa hóa lợi nhuận, tăng cường hiệu quả của hoạt
động đầu tư. Chính vì thế, nhà đầu tư phải trang bị cho mình kiến thức và kỹ năng
phân tích, quản trị đầu tư thật kỹ càng trước khi vào cuộc với kế hoạch đầu tư của
chính mình. Đầu tư vào loại chứng khoán nào, cổ phiếu công ty nào? Cổ phiếu tăng
trưởng hay cổ phiếu thu nhập? Thời điểm nào thì nên mua? Cơ hội nào thì nên bán?

Khả năng sử dụng công cụ phân tích để phòng chống rủi ro và nâng cao tỷ suất lợi
nhuận như thế nào? Tất cả những câu hỏi đó sẽ được trả lời bằng việc phân tích và
quản trị đầu tư. Từ phân tích vĩ mô đến phân tích công ty, từ phân tích cơ bản đến
phân tích kỹ thuật và các chiến lược quản lý danh mục đầu tư.
Để có được một cái nhìn cụ thể và thực tế hơn về vấn đề và vận dụng những
kiến thức trong môn học Phân tích và quản trị đầu tư do TS. Nguyễn Đỗ Quyên
giảng dạy, chúng em xin tiến hành tìm hiểu, phân tích và đánh giá cổ phiếu của
Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Đại Dương: Mã chứng khoán OGC tại sàn giao dịch
Hồ Chí Minh – HOSE; từ đó đưa ra được chiến lược đầu tư phù hợp đối với mã
chứng khoán này.
Trong khuôn khổ một bài tiểu luận, nhóm em xin đi vào tìm hiểu thông tin
về Công ty Cổ phần Tập đoàn Đại Dương, trên cơ sở đó đưa ra phân tích chiến
lược, phân tích tài chính và đưa ra quyết định đầu tư đối với cổ phiếu OGC. Vì thời
gian, kiến thức và phạm vi nghiên cứu còn nhiều hạn chế, trong quá trình nghiên
cứu không thể tránh khỏi thiếu sót, Nhóm nghiên cứu kính mong cô góp ý kiến để
nhóm nghiên cứu có thể hoàn thiện tiểu luận tốt hợn.
Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn!

3


4


PHẦN MỘT: PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC
1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẠI DƯƠNG
1.1. Thông tin khái quát
-

Tên giao dịch

-

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số
Vốn điều lệ
Vốn đầu tư chủ sở hữu
Địa chỉ trụ sở
Văn phòng giao dịch
Số điện thoại
Số fax
Website
Mã cổ phiếu

5


1.2. Quá trình hình thành và phát triển

6


2007
5/2007

Thành lập Tập Đoàn Đại Dương

2009
01/01/2009
3/12/2009
31/12/2009

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đại Dương OGC thực hiện đầu tư và năm
cổ phần chi phối trong Công ty Cổ phần Chứng khoán Đại Dương
OGC thực hiện đầu tư và nắm cổ phần chi phối trong Công ty cổ phần
Truyền thông Đại Dương, Công ty Cổ phần Khách sạn và Dịch vụ Đại
Dương, Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng VNT
OGC nắm 50% quyền kiểm soát trong Công ty Cổ phần Kem Tràng
Tiền

2010
01/01/2010
09/04/2010
16/04/2010
14/07/2010
01/10/2010

7/10/2010

31/12/2010

Tập đoàn Đại Dương đã công bố hệ thống nhận diện thương hiệu mới
với những hình ảnh thể hiện những giá trị mới của một tập đoàn kinh
tế đa ngành, năng động và phát triển bền vững
Chính thức ra mắt Công đoàn cơ sở - Công ty Cổ phần Tập đoàn Đại
Dương
OGC đã được Sở giao dịch chứng khoán Hồ Chí Minh quyết định chấp
thuận niêm yết với số vốn điều lệ 2.500 tỷ đồng.
OGC hợp tác với SSG xây dựng Trung tâm thương mại lớn tại Văn
thánh, Quận Bình Thạnh – TPHCM.
Công ty cổ phần Khách sạn Dịch vụ Đại Dương, thành viên của Tập

đoàn Đại Dương đã niêm yết 100 triệu cổ phiếu trên sàn chứng khoán
HNX với tổng giá trị chứng khoán niêm yết là 1.000 tỷ đồng
OGC ký kết hợp tác kinh doanh với Legamex và Lega Fashion House
tại TP HCM. Đây là dự án hỗn hợp Khu trung tâm Thời trang Thương mại-Dịch vụ và cao ốc văn phòng với diện tích sàn là
60.000m2. Tổng vốn đầu tư 800 tỷ đồng.
Khai trương khách sạn 4 sao Star City Saigon, đây là một trong những
khách sạn đầu tiên trong chuỗi khách sạn mang thương hiệu StarCity
của Công ty Cổ phần Khách sạn và Dịch vụ Đại Dương, thành viên
của Tập đoàn Đại Dương

2011
22/6/2011

11/7/2011
19/8/2011

Tập đoàn Đại Dương và Tổng Công ty Đường Sắt Việt Nam ký kết
thỏa thuận hợp tác toàn diện nhằm khai thác phát huy thế mạnh, kinh
nghiệm và năng lực của mỗi bên trên các lĩnh vực hoạt động kinh
doanh
Công ty Cổ phần Khách sạn và Dịch vụ Đại Dương, Ngân hàng TMCP
Đại Dương - thành viên của Tập đoàn Đại Dương và Công ty liên
doanh khách sạn quốc tế Lào Cai ký kết hợp đồng vay vốn và quản lý
khách sạn cho dự án xây dựng khách sạn tiêu chuẩn quốc tế 4 sao và tổ
hợp vui chơi giải trí tại Lào Cai.
Tập đoàn Đại Dương và Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng ký kết thỏa
thuận hơp tác toàn diện cùng thực hiện dự án đầu tư và kinh doanh
“Trung tâm Thương mại - Văn phòng - Khách sạn – Căn hộ cho thuê
7

tại 25 Trần Khánh Dư, Hoàn Kiếm, Hà Nội”. Dự án này có tổng diện
tích là 5.400m2, tổng vốn đầu tư dự kiến là khoảng 600 tỷ đồng.

8


9/2011

Triển khai hệ thống trung tâm thương mại Oceanmart

2012
01/2012
17/2/2012
12/2012:

Khai trương và đưa vào hoạt động Sunrise Hội An Resort tiêu chuẩn
quốc tế 5 sao, với 22 phòng nghỉ và biệt thự hướng ra biển
Ký kết thỏa thuận hợp tác với Bộ tư lệnh Bộ đội Biên phòng.
Khai trương TTTM, siêu thị Oceanmart Hà Đông, Oceanmall Thăng
Long.

2013

22/4/2013

7/2013

11/2013

Thành lập Sở giao dịch hàng hóa INFO theo Giấy phép do Bộ Công
Thương cấp với vốn điều lệ 150 tỷ đồng và giao dịch 3 mặt hàng chính
là café, cao su và thép. Với mục đích góp phần kết nối thị trường hàng
hóa trong nước với quốc tế, xóa bỏ khoảng cách sản xuất và thịt
trường, chống đầu cơ giá và hiện tượng tư thương ép giá nông dân,
chuẩn hóa tiêu chuẩn hàng Việt Nam, huy động vốn phục vụ sản
xuất…. Sở giao dịch hàng hóa INFO kỳ vọng sẽ trở thành một kênh
thông tin uy tín, giúp đỡ người nông dân tự tin vươn ra thị trường quốc
tế
Ngày 26/7/2013, Công ty Cổ phần Bán lẻ và Quản lý Bất động sản Đại
Dương (OceanRetail) chính thức khai trương siêu thị thứ 3 - Đại siêu
thị OceanMart thanh Xuân, tại TTTM Vincom Mega Mall - Roal City
72A Nguyễn Trãi, Hà Nội.
OceanRetail đã có them OceanMart Trung Hòa (khai trương tháng
10/2011) và OceanMart Phạm Ngọc Thạch (khai trương tháng
11/2013)

2014
02/2014
10/2014
10/2014
10/2014

OceanGroup tham gia dự án nâng cấp, cải tạo cao tốc Hà Nội – Bắc
Giang theo hình thức BOT
OceanGroup công bố thông tin chuyển nhượng cổ phần tại
OceanRetail. Theo đó, 100% cổ phần của OceanRetail đã được chuyển
nhượng cho các đối tác, trong đó 70% cổ phần được chuyển nhượng
cho Vingroup
OceanGroup ký Hợp đồng chính thức Dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ

1 đoạn Hà Nội - Bắc Giang với Bộ Giao Thông Vận Tải
Chủ Tịch Hà Văn Thắm bị bắt tạm giam để điều tra về những sai phạm
cá nhân trong lĩnh vực Ngân hàng

2015
4/2015
8/2015

Ngân hàng Nhà nước mua lại Oceanbank với giá 0 đồng. OceanBank
không còn là Công ty liên kết của OceanGroup
Chuyển nhượng thành công cổ phần tại Công ty Cổ phần Ngôi Sao
Xanh (Công ty tách ra từ Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Dương Thăng
Long) với mức lợi nhuận ghi nhận trên báo cáo tài chính hợp nhất là
khoảng 1.700 tỷ đồng

2016
9


01/2016

Hoàn thành và thông xe kỹ thuật dự án Đường Cao tốc quốc lộ 1A
đoạn Hà Nội - Bắc Giang

10


1.3. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty
1.3.1. Bất động sản
Đây là lĩnh vực kinh doanh chiến lược của OGC trong thời gian gần đây,

Công ty đã tập trung đầu tư vào những dự án cao cấp với số vốn đầu tư lớn, tại các
vị trí đắc địa của các Thành phố lớn như: Tràng Tiền, Lê Văn Lương, Trường Chinh
(Hà Nội), Trần Phú (Nha Trang), Hội An (Đà Nẵng), Nguyễn Văn Trỗi, Thủ Thiêm
(TP Hồ Chí Minh), Hạ Long (Quảng Ninh)...Những dự án này sẽ cung cấp các căn
hộ, khu nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, khách sạn hạng sang với các dịch vụ
đầy đủ.

1.3.2. Dịch vụ - khách sạn
Công ty Cổ phần Khách sạn và Dịch vụ Đại Dương thuộc Tập đoàn Đại
Dương đầu tư xây dựng chuỗi khách sạn cao cấp mang thương hiệu Starcity Hotel
đạt tiêu chuẩn quốc tế từ 4 sao trở lên tại TP HCM, Nha Trang, Hội An, Hà Nội,
Vinh và Hạ Long nâng tổng số phòng đưa vào khai thác trong thời gian tới lên trên
1.300 phòng. Với số vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, công ty đã niêm yết trên sàn chứng
khoán HNX vào tháng 10 năm 2010.
1.3.3. Dịch vụ Tài chính
Công ty cổ phần Chứng khoán Đại Dương (OCS) có vốn điều lệ 300 tỷ đồng.
Định hướng hoạt động các năm tiếp theo của công ty là đầu tư công nghệ hiện đại,
nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự và cung cấp dịch vụ chứng khoán đạt chuẩn
trong nước và khu vực.
1.3.4. Lương thực, thực phẩm, nông lâm sản:

11


OceanGroup đang đẩy mạnh và mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực
lương thực, thực phẩm, nông lâm sản, xây dựng và phát triển chuỗi nông lâm sản,
lương thực tại các tỉnh miền Bắc và Đồng bằng Sông Cửu Long gắn kết với việc
thành lập Sở Giao dịch hàng hóa để giao dịch các hàng hóa nông sản như cà phê,
cao su, thép, hồ tiêu, bông sợi, đường.... góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển và hội
nhập kinh tế Quốc tế.

1.3.5. Một số ngành nghề và lĩnh vực mang lại doanh thu và lợi nhuận chính cho
tập đoàn trong thời gian gần đây
-

Chuyển nhượng Bất động sản (chủ yếu là các căn hộ chung cư).
Hoạt động khách sạn và dịch vụ (chuỗi khách sạn Sunrise và Starcity của Công ty

-

con OCH).
Hoạt động kinh doanh siêu thị bán lẻ OceanMart (đã chuyển nhượng), bánh kẹo của

-

Công ty Givral (Công ty con của OCH).
Hoạt động chuyển nhượng cổ phần trong đó chủ yếu là các cổ phần chưa niêm yết.
1.4. Thông tin về mô hình quản trị, tổ chức kinh doanh và bộ máy quản lý
1.4.1. Cơ cấu mô hình quản trị
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
BAN KIỂM SOÁT

VĂN PHÒNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

BAN ĐIỀU HÀNH

PHÒNG TỔ CHỨC HÀNH CHÍNH
PHÒNG PHÁP CHẾ

SÀN INFO P.TÀI CHÍNH KẾ TOÁN
P.KẾ HOẠCH ĐẦUP.TƯ
KỸ THUẬT VÀ QLDA
P.QUẢNY Ý HĐ &VĂN
CP PHÒNG ĐD HÀ NỘI

1.4.2. Các Công ty con, Công ty Liên kết

12


1.5. Định hướng phát triển
1.5.1. Các mục tiêu chủ yếu của Công ty
OceanGroup luôn kiên định với mục tiêu trở thành một công ty đa ngành, tạo
ra và thúc đẩy một tinh thần tiên phong, sự sang tạo và tận tâm, mang tới những sản
phẩm tốt nhất phục vụ khách hàng. Mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh của
OceanGroup đều tập trung đảm bảo tính lâu dài, liên tục và bền vững theo tôn chỉ:
-

Sự tin cậy: đối với khách hàng, đối tác, cổ đông qua nền tảng vững vàng và minh
bạch trong mọi hoạt động; Uy tín và cam kêt chất lượng với từng sản phẩm dịch vụ

-

đưa ra thị trường.
Sự cải tiến: trong mọi sản phẩm dịch vụ, trong mọi thời điểm và ở bất cứ nơi đâu
nhằm cung cấp cho khách hàng những sản phẩm dịch vụ đơn giản, tiện nghi và

-

thuận tiện nhất để trải nghiệm và nâng tầm cuộc sống.
Trách nhiệm: thực hiện mọi cam kết để tạo ra một môi trường nghề nghiệp tốt nhất
cho CBNV, gia tăng giá trị đầu tư cho cổ đông, tôn trọng pháp luật và trách nhiệm
xã hội.
1.5.2. Chiến lược phát triển trung và dài hạn

13


Do vừa trải qua một giai đoạn vô cùng khó khăn nên ở thời điểm hiện tại
OceanGroup sẽ tạm dừng mọi hoạt động của một số ngành kinh doanh mũi nhọn
như dịch vụ, truyền thông… tập trung mọi nguồn lực vào lĩnh vực nòng cốt của
Công ty qua việc rà soát và triển khai phù hợp các dự án Bất động sản, cân đối kế
hoạch dòng tiền, tái cơ cấu các khoản đầu tư, chuyển nhượng cỏ phần, dự án, giảm
thiểu các chi phí hoạt động, nhằm cải thiện các chỉ số tài chính và dần phục hồi vị
thế của một Tập đoàn đa ngành trên thị trường.
2. PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC
Một trong những ngành mũi nhọn đem lại doanh thu và lợi nhuận chủ yếu
cho Tập đoàn OGC trong giai đoạn này đó là kinh doanh bất động sản. Vì vậy,
trong khuôn khổ bài viết, nhóm chỉ xin được phân tích trọng tâm chiến lược kinh
doanh của Tập đoàn chủ yếu trong ngành này.
2.1. Phân tích môi trường kinh tế vĩ mô, sử dụng phân tích PEST
2.1.1. Môi trường chính trị (Political)
Tình hình chính trị cơ bản ổn định, quốc phòng an ninh được tăng cường.
Các lực lượng vũ trang nhân dân làm tốt nhiệm vụ bảo vệ độc lập,toàn vẹn lãnh
thổ,bảo đảm an ninh quốc gia. Quyền làm chủ của nhân dân trên các lĩnh vực được
phát huy.
Quan hệ đối ngoại không ngừng được mở rộng, hội nhập kinh tế quốc tế
được tiến hành chủ động và đạt nhiều kết quả tốt. Nước ta tăng cường quan hệ hữu
nghị hợp tác nhiều mặt với các nước xã hội chủ nghĩa , các nước láng giềng, các

nước bạn bè truyền thống, tham gia tích cực các hoạt động thúc đẩy sự hợp tác cùng
có lợi trong Hiệp hội các nước Đông Nam á.Có quan hệ thương mại với hơn 170
nước, quan hệ đầu tư với gần 70 nước và vùng lãnh thổ, thu hút đợc nhiều nguồn
vốn đầu tư từ nước ngoài.
2.1.2. Kinh tế (Economic)

14


Những năm qua, chúng ta chứng kiến nền kinh tế vật lộn với suy thoái và
gần đây có nhiều tín hiệu hồi phục của nền kinh tế trở nên rõ rệt.
a. Tăng trưởng GDP

Theo công bố của Tổng cục thống kê (GSO ) tình hình kinh tế xã hội trong
năm 2015 việc phục hồi của tăng trưởng GDP lên mức 6% từ mức 5,2% trong giai
đoạn đáy của suy thoái kinh tế đã giúp thúc đẩy nhu cầu thực, tăng trưởng thu nhập
và tâm lý người tiêu dùng, tất cả các yếu tố này đã giúp hỗ trợ cho nhu cầu thực
cũng như yếu tố đầu cơ trong thị trường Bất động sản (BĐS).

b. Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tăng mạnh

Sau giai đoạn trì trệ trong năm 2011 và giảm trong năm 2012, tổng vốn FDI
đầu tư vào Việt Nam đã tăng trưởng với CAGR 9% kể từ năm 2012 đạt 12 tỷ USD
năm 2014, với khoảng 70% số này được đổ vào lĩnh vực sản xuất. Xu hướng này
vẫn đang được duy trì trong năm nay với vốn FDI giải ngân kể từ đầu năm tăng 8%
so với cùng kỳ năm ngoái. Hàn Quốc và Nhật Bản là các nhà đầu tư tích cực nhất
vào Việt Nam, khi đã đầu tư tổng cộng 7 tỷ USD trong năm 2014 Cao tốc Thăng
Long Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng Cao tốc Nội Bài – Hạ Long Cao tốc Nội Bài –
Lạng Sơn Cao tốc Hà Nội - Lào Cai Cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên, Vành đai Cao
tốc 5km. Nhật Bản đã đầu tư 295 triệu USD vào Việt Nam trong quý 1/2015, chiếm

16% lượng vốn FDI trong quý này.

15


Tất cả những khoản đầu tư này đang kích thích thị trường BĐS bằng 2 cách:
-

Một là: Hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu BĐS công nghiệp
Lượng vốn FDI được tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực sản xuất vốn rất cần
đất. Các nhà máy cần những diện tích đất phù hợp và điều này đã giúp thúc đẩy nhu
cầu cho các BĐS công nghiệp, đặc biệt là trong các khu công nghiệp (KCN) tọa lạc

-

xung quanh TPHCM và Hà Nội.
Hai là: Hỗ trợ gián tiếp cho nhu cầu BĐS nhà ở và thương mại
Lượng vốn FDI gia tăng đang có những tác động sâu rộng đến thị trường lao
động khi gia tăng số lượng nhân công (thông qua việc tuyển dụng các lao động
nông thôn và không chính quy) cũng như thúc đẩy mức lương.
c. Lạm phát và Lãi suất
Với việc lạm phát giảm còn khoảng 1% và lãi suất cho vay giảm còn khoảng
8% từ mức 2 con số trong giai đoạn 2011-2012, Việt Nam đã có một nền tảng kinh
tế vĩ mô tốt hơn nhiều từ đầu năm 2015. Lãi suất ở mức thấp đã giúp nới lỏng thanh
khoản khi đang gặp khó khăn, cũng như cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho
các cá nhân và doanh nghiệp. Việc tiềm lực tài chính của các ngân hàng được cải
thiện thông qua việc bán nợ cho VAMC (Công ty Quản lý tài sản) và tái cơ cấu
nguồn vốn đã giúp các ngân hàng quay trở lại hoạt động cho vay, lãi suất vay thế
chấp BĐS giờ đây hợp lý hơn nhiều ở mức 10% (dựa vào lãi suất huy động khoản
5,5%), so với mức đỉnh 18% năm 2010.

16


d. Tiền tệ và Chính sách tiền tệ

17


Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của
Chính phủ Trung ương và Chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh
hưởng đến thị trường bất động sản. Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70%
dòng tiền chảy vào thị trường BĐS vì vậy chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng
ảnh hưởng sống còn đến ngành này. Lãi suất tiền gửi VNĐ đã giảm mạnh trong
năm 2012 từ 12% xuống chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới
lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.

2.1.3. Xã hội (Social)
a. Dân số:

18


Với quy mô dân số 90 triệu dân (01/11/2013), Việt Nam là quốc gia đông dân
thứ 13 trên thế giới và đứng thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á. Tỷ lệ dân số thành
thị tại Việt Nam chỉ đạt 32.45%, còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực
(châu Á đạt trên 44% và trên thế giới là trên 51%). Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ gia
tăng trong các năm tiếp theo, nhu cầu nhà ở tại thành thị do vậy sẽ không ngừng gia
tăng trong các năm tới.
b. Phát triển cơ sở hạ tầng đô thị

Theo nhận định của WB, Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi sang nền
kinh tế thị trường với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng
tương lai của Việt Nam đã vượt mức khả năng cho phép. Nếu như trong năm 1999,
nguồn vốn ước tính thiếu hụt hàng năm cho đầu tư cơ sở hạ tầng là 2,1 tỷ USD đến
năm 2009, nguồn vốn thiếu hụt ước tính là 9 tỷ USD. Điều này kích thích thị trường
BĐS thương mại phát triển mạnh về xây dựng văn phòng, chung cư và phát triển
các khu đô thị.
2.1.4. Công nghệ (Technological)
Với xu hướng hội nhập quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các nước trên
thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công nghệ mới
về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công và tăng chất
lượng công trình cũng như giảm giá thành xây dựng như công nghệ top – dow, công
nghệ bê tông tự dầm phương pháp thi công tường dầm, cũng như công nghệ tin học
quản lý thi công thiết kế, vận hành, bảo trì…giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân
công.
2.1.5. Môi trường (Environmental)
Tác động của ngành phát triển khu công nghiệp, khai thác hạ tầng khu công
nghiệp và bất động sản đối với môi trường là khá rõ ràng. Và ngược lại những hệ
lụy từ môi trường như thiên tai, mưa bão, lũ lụt, gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc
thực hiện xây dựng các dự án bất động sản, khiến cho tiến độ kéo dài, từ đó kéo
theo các hệ lụy kinh tế.

19


2.1.6. Hành lang pháp lý (Legal)
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành
và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về
quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… bằng bất động sản. Các
chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2012 và đầu năm 2013:

-

Chỉ thị 07 - Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp
Tháng 3/2012, Chính phủ ban hành Chỉ thị số 07/CT-TTg chấn chỉnh công
tác quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu kinh tế, khu công nghiệp,
cụm công nghiệp.

-

Nghị quyết 13 - Giảm 50% tiền thuê đất
Tháng 5/2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 13/NQ-CP trong đó chính
sách liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là giảm 50% tiền thuê đất phải
nộp trong năm 2012 theo quy định tại Quyết định 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011.
Theo đó thì đối tượng được giảm thuế được mở rộng sang cả doanh nghiệp hoạt
động trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ thay vì chỉ có doanh nghiệp sản xuất
như trước đó.

-

Nghị định 58 - Quỹ đầu tư bất động sản
Tháng 7/2012, Chính phủ ban hành Nghị định số 58/2012/NĐ-CP quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật chứng khoán. Trong Nghị định 58 có quy định chi tiết
về hoạt động đầu tư của Quỹ đầu tư bất động sản.

-

Thông tư 123 - Thuế chuyển nhượng bất động sản
Tháng 7/2012, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 123/2012/TT-BTC hướng
dẫn thi hành căn cứ tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động

sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

-

Nghị định 64 - Cấp giấy phép xây dựng

20


Tháng 9/2012, Chính phủ ban hành Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về cấp
giấy phép xây dựng. Trong đó, các nội dung như: Cấp giấy phép xây dựng theo giai
đoạn, Sửa thiết kế trong nhà không phải điều chỉnh GPXD, Quy định mở về cấp
phép xây dựng tạm và Thủ tục cấp phép xây dựng “một cửa” được đông đảo được
người dân quan tâm.
-

Nghị quyết 02/NQ-CP- Tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường, giải
quyết nợ xấu
Cụ thể như phân bổ ngay vốn đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự
án trong năm 2013, gia hạn 6 tháng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia
tăng, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
2.2. Phân tích chu kỳ ngành
Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS đã trải qua 3
cơn sốt, 3 đợt đóng băng và tính đến thời điểm hiện tại đang trên phục hồi và tăng
trưởng ổn định trở lại. Trung bình mỗi cơn sốt chỉ kéo dài trong 1-2 năm nhưng mỗi
đợt đóng băng kéo dài 4-5 năm. Từng diễn biến của chu kỳ thị trường có mối liên
hệ chặt chẽ với tình hình hình tế, tài chính trong và ngoài nước trong giai đoạn đó
cũng như các chính sách điều tiết của Chính phủ.

2.2.1. Trước năm 1990

Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa
diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước
chưa coa. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các
giao dịch chủ yếu là các giao dịch ngầm, phi thị trường.

21


2.2.2. Cơn sốt lần thứ nhất (1993 – 1994)
Thị trường BĐS đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” – diễn ra trong hai năm (19931994), trong đó Thị trường BĐS đặc biệt số mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử
dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất
kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị mà quan hệ chuyển nhượng mua
bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ trước khi Luật Đất Đai (1993) ra đời.
2.2.3. Đóng băng lần thứ nhất (1995 – 1999)
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường
bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng
đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng
đất và tiền thuê đất). Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu tư sử
dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ
để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị
trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Bên cạnh đó khủng hoảng kinh tế châu Á, khởi nguồn từ Thái Lan đã làm
cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp
phần làm cho thị trường suy thoái.
2.2.4. Cơn sốt lần thứ 2 (2001 – 2002)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,
tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Cơn
sốt đất lần thứ hai diễn ra do nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt
kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên
nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.

2.2.5. Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006)

22


Từ cuối năm 2002 đến 2006, thị trường BĐS diễn ra trầm lắng, thậm chí
“đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơn
năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%
năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Thị trường tiếp tục lên cơn sốt 20012002, trước thực trạng đó, nhà nước một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng
biện pháp hành chính với Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 hướng dẫn thi hành
Luật đất đai.
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã làm thị trường
nhà đất hạ nhiệt vì “đánh” trúng vào lợi ích tọa ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn
vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn
thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng
giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt. Tác động bằng chính
sách của Nhà nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của Thị trường
BĐS Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường chứng khoán.
2.2.6. Cơn sốt đất lần thứ ba (2007-2008)
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ
vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt:
-

Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt nam tạo nên tăng trưởng kinh tế

-

ấn tượng trong giai đoạn 2003-2007.
Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị trường Chứng
khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị

trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng
chứng khoán chuyển dịch sang thị trường BĐS tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp
sốt mạnh.
2.2.7. Đóng băng lần 3 (2008 – 2013)

23


Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn
cùng với tốc đọ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết
thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt
là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm
ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường Bất
động sản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự suy giảm cả về giá lẫn
giao dịch là điều không tránh khỏi.
Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể
nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản chỉ bị ảnh
hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm
2008.
Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa
đổi 1009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại
them phần ảm đạm.
Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không
mãnh liệt của vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biệ
pháp kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín
dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực
phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm
phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.
Năm 2012 - là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng

10 năm. Theo thống kê của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam VCCI,
trung bình trong giai đoạn 2002-2012, mỗi năm có khoảng 5000 – 7000 doanh
nghiệp phá sản, giải thể, thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần. 2012 cũng là năm cạnh
tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến soosngs còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng
loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các chủ đầu tư thiếu năng
lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án
2.2.8. Giai đoạn phục hồi dần 2014 – nay

24


Quá trình phục hồi được bắt đầu từ giữa năm 2014 với việc tăng trưởng
GDP, lạm phát và lãi suất ở mức thấp, giá trị đồng tiền ổn định và niềm tin người
tiêu dùng cải thiện đều đã giúp đưa thị trường BĐS ra khỏi giai đoạn khó khăn.
Giai đoạn này cũng trùng với việc ban hành những chính sách ưu đãi từ
Chính phủ như Gói tín dụng 30000 tỷ dành cho các căn hộ giá cả phải chăng, cũng
như Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài và các doanh nghiệp nước ngoài đang
sinh sống và làm việc tại Việt Nam mua nhà ở và căn hộ; gói tín dụng mới 20 nghìn
tỷ dành cho toàn bộ phân khúc nhà ở cũng như các BĐS thương mại đang được đề
xuất, cũng như tổng dư nợ tín dụng của thị trường BĐS đã tăng trưởng mạnh mẽ đạt
334 tỷ đồng trong quý I/2015, cao hơn 10% so với cuối năm 2014. Trong khi những
dư chấn của cuộc khủng hoang BĐS có thể vẫn kéo dài thêm thời gian nữa nhưng
có một điều chắc chắn là một chu kỳ mới đã bắt đầu.
Giá BĐS nhà ở đang tăng ổn định trong tất cả các phân khúc, tổng số lượng
nhà tồn kho toàn quốc cũng đã giảm đều còn 67 tỷ đồng tính đến cuối tháng 5/2015,
Giảm 47% so với mức đỉnh quý I/2013. Tổng số lượng căn hộ bán ra trong Quý
I/2015 tại Hà Nội và TP HCM đã đạt 9.500 đơn vị, tăng 125% so với cùng kỳ năm
2014.
Tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng đô thị gần đây nhanh chóng mặt tại TPHCM
và Hà Nội là các yếu tố to lớn giúp mở rộng khu vực thành thị và tạo ra thêm nhiều

khu dân cư và các thành phố vệ tinh. Thêm vào đó, lượng vốn FDI đổ vào Việt Nam
do ngành sản xuất tăng mạnh trong ngắn hạn sẽ thúc đẩy nhu cầu cho các BĐS công
nghiệp, trong trung hạn sẽ có những tác động to lớn lên mức thu nhập, do đó đẩy
mạnh nhu cầu cho nhà ở trung cấp và giá phải chăng.

25