đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc nội bài lào cai trên địa bàn huyện cẩm khê, tỉnh phú thọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI - LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI - LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM PHƯƠNG NAM

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Hoàng Thức

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình của các thầy, cô giáo
và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng dẫn khoa học

TS. Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Chân thành cảm ơn Ban quản lý Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý
đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam và tập thể thầy, cô giáo, cán bộ trong
Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Cẩm Khê,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế hạ tầng, UBND các xã và nhân
dân đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Hoàng Thức

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của đề tài

1

2. Mục đích nghiên cứu

2

3. Yêu cầu của đề tài

2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

3

1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

3

1.1.2. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

7

1.1.3. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

7

1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

8

1.2. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới10
1.2.1. Inđônêxia

10

1.2.2. Thái Lan

11

1.2.3. Trung Quốc

12

1.2.4. Singapore

13

1.2.5. Hàn Quốc

14

1.2.6. Kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt
Nam

17

1.3. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Việt Nam

18

1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1987

18

1.3.2. Giai đoạn Luật đất đai 1987 có hiệu lực đến Luật Đất đai 1993

19

1.3.3. Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đến Luật Đất đai
2003

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

19

Page iii


1.3.4. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến Luật Đất đai
2013

23

1.3.5. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

25

1.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số địa phương

26

1.4.1. Thành phố Hà Nội

26

1.4.2. Tỉnh Vĩnh Phúc

28

1.4.3. Tỉnh Yên Bái

29

1.4.4. Tỉnh Phú Thọ

31

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

33

2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

33

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

33

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

33

2.2. Nội dung nghiên cứu

33

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú
Thọ

33

2.2.2. Thực trạng quản lý đất đai và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại

huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ

33

2.2.3. Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư tại dự án nghiên cứu

33

2.2.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

33

2.3. Phương pháp nghiên cứu

33

2.3.1. Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp

33

2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp

34

2.3.3. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu

35

2.3.4. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh

35

Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

36

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Cẩm Khê

36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

41

3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ
3.2.1. Quản lý đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

46
46

Page iv

3.2.2. Công tác quản lý đất đai theo địa giới hành chính

47

3.2.3. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính

48

3.2.4. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

48

3.2.5. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư

49

3.2.6. Đăng ký đất đai, thống kê kiểm kê đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất

49

3.2.7. Giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai

50

3.2.8. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất

50

3.2.9. Đánh giá chung

50

3.3. Tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn huyện Cẩm Khê

52

3.3.1. Trình tự các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự
án nghiên cứu

52

3.3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Cẩm Khê

59

3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi tại dự án nghiên cứu thuộc huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ

61

3.4.1. Đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất

61

3.4.2. Quy định giá đất tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

66

3.4.3. Quy định giá bồi thường hỗ trợ tài sản

71

3.4.4. Quy định về chính sách hỗ trợ và tái định cư

74

3.4.5. Điều tra ý kiến của cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ

80

3.4.6. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê

81

3.5. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

83

3.5.1. Nhóm giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

83

3.5.2. Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

84

3.5.3. Nhóm giải pháp về nhân lực tài chính

84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

85

TÀI LIỆU THAM KHẢO

87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa của chữ viết tắt

1

BNV-CCHC

Bộ Nội Vụ - Cải cách hành chính

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

4

CP

Chính phủ

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

HĐBT

Hội đồng bồi thường

7

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

8

NQ-HĐND

Nghị quyết của Hội đồng nhân dân

9

QĐ-TTg

Quyết định Thủ tướng

10

QĐ-UBND

Quyết định của Ủy ban nhân dân

11

TTLB

Thông tư liên bộ

12

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

Trang

Bảng 3.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất huyện Cẩm Khê năm 2014

40

Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội năm 2014

42

Bảng 3.3. Tổng hợp các trường hợp thuộc phạm vi ảnh hưởng thực hiện BT, HT,
TĐC trong công tác xác định đối tượng và điều kiện bồi thường

65

Bảng 3.4. Ý kiến của người bị thu hồi đất về kết quả xác định đối tượng được
bồi thường và không được bồi thường

66

Bảng 3.5. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án nghiên cứu

69

Bảng 3.6. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án
nghiên cứu

70

Bảng 3.7. Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản tại dự án nghiên cứu

73

Bảng 3.8: Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn
liền với đất

73

Bảng 3.9. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân từ kết quả thực hiện chính sách hỗ
trợ của dự án nghiên cứu

78

Bảng 3.10. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và tái định cư

79

Bảng 3.11. Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ trực tiếp thực hiện

81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Tên hình

Trang

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ

36

Hình 3.2 Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Cẩm Khê

41

Hình 3.3 Cơ cấu kinh tế huyện Cẩm Khê năm 2014

43

Hình 3.4. Trình tự thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

58

Hình 3.5. Đoạn đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai

60

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, địa bàn để
phân bố dân cư, các công trình xây dựng cơ bản và các hoạt động kinh tế, xã hội
quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc
gia. Trong quá trình đổi mới, đặc biệt những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ
tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu cầu công
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước
công nghiệp vào năm 2020. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện
các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế
là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Có
thể nói: “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhanh là đã thực hiện được một nửa quá
trình của dự án”. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng là một vấn đề hết sức nhạy
cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân

cư ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ
gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng địa phương, cơ
sở. Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi thường
chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư còn nhiều vướng mắc, bất cập hoặc do quá trình thực hiện
chính sách pháp luật chưa khoa học gây chậm trễ trong công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư.
Để thực hiện nhiệm vụ xây dựng Cẩm Khê theo hướng hiện đại, văn minh,
giàu đẹp, trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều dự
án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thông… Song trong đó có
nhiều dự án quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kéo dài. Những vướng mắc,
bất cập nào về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần phải tiếp tục kiến
nghị, tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần hoàn thiện
chính sách đất đai trong thời gian tới. Vì vậy, việc điều tra xã hội học, khảo sát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thực tế, phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học, từ đó đề xuất để sửa đổi bổ sung,
hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm
bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần
thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai
trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết.
Từ những lý do kể trên, thực hiện đề tài: ‘‘Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư tại dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai
trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ” là cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của các dự án tiếp theo và phù hợp với
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu có độ chính xác và được phân tích, đánh giá một cách khách
quan, phản ánh đúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ.
- Các giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tế và đúng quy định của
pháp luật hiện hành.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
Để hiểu rõ bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước hết
ta phải hiểu thế nào là bồi thường thiệt hại. Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại
tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một
hành vi của chủ thể khác việc bồi thường này có thể là vô hình hay hữu hình, nó
được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các chủ thể hoặc theo sự điều tiết của
pháp luật (Hoàng Thị Nga, 2010).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. (Quốc hội,
2003). Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người có

đất bị thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất do việc thu hồi đất gây ra (Quốc hội, 2013). Khái
niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của Luật Đất đai 2013 được mở
rộng hơn, không chỉ là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất, mà chính là việc Nhà nước trả lại
những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Khi nói đến thiệt hại, người ta thường xét đến các khía cạnh như: Thiệt hại
về vật chất, thiệt hại về tinh thần cũng được quy về dưới dạng vật chất để xác
định bồi thường trong một số trường hợp cụ thể. Khi Nhà nước thu hồi đất, thiệt
hại được xác định đó là giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với
đất và những thiệt hại khác gắn liền với cộng đồng dân cư mà họ đang sinh sống
như: Những giá trị văn hóa vật thể cũng như văn hóa phi vật thể được gìn giữ,
bảo tồn qua nhiều thế hệ mà họ đang được hưởng thụ, các cơ sở hạ tầng về xã
hội, y tế, giáo dục… gắn kết với truyền thống, không gian, các quan hệ láng
giềng, dòng tộc mà họ đang sống (Nguyễn Quang Tuyến, 2009).
Theo truyền thống và văn hóa gia đình của nước ta, đại bộ phận nông dân
hiện nay vẫn xem đất đai, trong đó có đất nông nghiệp là tài sản cơ bản của gia

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


đình họ; Đồng thời việc kế thừa tài sản về đất đai từ cha mẹ cho con cái là việc
không thể thiếu của gia đình nông dân. Bên cạnh đó, kỳ vọng của người sử dụng
đất nông nghiệp chủ yếu là khai thác hoa lợi từ cây trồng trên đất, chứ không
phải đưa đất ra thị trường bất động sản do vậy nếu xét theo cách giải thích khái
niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như Luật Đất đai 2013 thì việc bồi
thường thiệt hại phải được tiếp cận từ khía cạnh nguồn thu nhập của họ bị mất
trong nhiều năm hay nói cách khác cần lượng hóa thu nhập trong khoảng thời

gian nhất định để làm cơ sở tính toán trong việc bồi thường. Nhìn chung khái
niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2013 như trên đã
thể hiện quan điểm tiến bộ trong việc xác định tổng thể những thiệt hại của người
có đất bị thu hồi. Tuy nhiên việc xây dựng các quy định chi tiết đã đáp ứng đầy
đủ những định hướng chung hay nói cách khác khái niệm tuy có thay đổi nhưng
phần nội hàm của nó vẫn chưa có gì đổi mới so với Luật Đất đai 2003.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Quốc hội, 2003). Hỗ trợ
là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất
và phát triển (Quốc hội, 2013). Luật Đất đai 2013 chính là việc “Chuẩn hóa lại
khái niệm” so với Luật Đất đai 2003. Cụ thể: Khái niệm hỗ trợ Luật Đất đai 2003
tuy liệt kê các trường hợp hỗ trợ nhưng không đầy đủ. Hỗ trợ là chính sách
“mềm” nên ngoài các trường hợp hỗ trợ vừa nêu trên còn có những trường hợp
hỗ trợ khác do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định (Nguyễn Thị Phượng, 2010).
Khác với khái niệm hỗ trợ trong Luật Đất đai 2003 được giải thích là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới; Khoản 13 Điều 4 Luật Đất đai
2013 quy định chung hơn: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc trợ giúp cho
người có đất bị thu hồi, còn việc trợ giúp bao gồm những nội dung gì thì pháp
luật chưa liệt kê đến. Trong thời gian qua, thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy
rằng việc Nhà nước giúp đỡ bằng cách đào tạo nghề mới, cấp kinh phí di dời đến

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


địa điểm mới là điều có thể thực hiện được. Tuy nhiên trong nền kinh tế thị

trường thì ý chí của Nhà nước trong việc bố trí việc làm mới chưa trở thành hiện
thực hoàn toàn được mà phụ thuộc vào ý chí của nhà đầu tư theo yêu cầu về số
lượng, chất lượng lao động phù hợp với quy mô và công nghệ sản xuất của họ.
1.1.1.3. Tái định cư
Điều 22 Hiến pháp (2013) “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” vậy
nơi ở là một trong những quyền cơ bản của công dân. Khi Nhà nước thu hồi đất ở
của người sử dụng đất thì Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện tái định cư
cho họ. Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ 2
(lại một lần nữa).
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển (Ngân
hàng thế giới, 2011). Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm tái định cư,
tuy nhiên nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư. Có thể khái quát rằng, tái
định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào
khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình
thức tái định cư bao gồm: Bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền.
Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi
đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển
chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa
bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Khoản 2 Điều 85
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở
hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều
kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
So với quy định trước đây, quy định này làm rõ được một số yếu tố về
“xây dựng cơ sở hạ tầng” thay vì “điều kiện phát triển” chung chung như trong
Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, quy định này dường như
vẫn còn thiếu các yếu tố sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


+ Vấn đề “hậu tái định cư”: Các quy định hiện hành liên quan đến tái định
cư đều chỉ dừng lại ở thời điểm hoàn thành khu tái định cư để các hộ dân có thể
vào sinh sống. Pháp luật nước ta thiếu những quy định cần thiết để bảo đảm rằng,
người dân có thể sống, sinh hoạt và ổn định lâu dài tại các khu tái định cư đó.
Xây dựng các quy định cụ thể về hậu tái định cư là một yêu cầu bức thiết hiện
nay, đặc biệt trong tình trạng nhiều hộ gia đình “tái nghèo vì tái định cư”, “khốn
quẫn trong vùng tái định cư” do mất đất sản xuất.
+ Vấn đề “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”: Quy định khu tái định cư phải
“bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” là quy định mang tính nhân văn sâu sắc. Tuy nhiên,
khi không được hướng dẫn cụ thể, khái niệm này trở thành yêu cầu hình thức,
khó xác định được nội dung. Thực tế cho thấy, tái định cư phải thực sự cải thiện
được chất lượng cuộc sống và sinh hoạt của người dân trên một hay nhiều
phương diện. Diện tích tái định cư xét theo từng hộ có thể bằng hoặc lớn hơn
diện tích thửa đất ở cũ nhưng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội của
một khu tái định cư đúng nghĩa chắc chắn phải cải thiện so với trước đó. Hơn
nữa, nếu sử dụng cụm từ “bằng hoặc tốt hơn” thì có hộ sẽ “bằng nơi ở cũ” nhưng
có hộ sẽ “tốt hơn nơi ở cũ”; vậy khi đó liệu có bảo đảm công bằng giữa các hộ
dân với nhau.
+ Vấn đề tập quán định cư, thói quen sinh hoạt và sản xuất của người dân.
Hiện nay, khi tiến hành quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư, nhiều địa
phương chỉ thực hiện theo cách nhìn nhận một chiều của phía cơ quan nhà nước.
Nhiều khu tái định cư hoàn toàn không phù hợp với tập quán xây dựng nhà ở,
thói quen sinh hoạt, lao động sản xuất của người dân địa phương. Từ đó, dẫn đến
nhiều khu tái định cư đã xây dựng xong nhưng lại bỏ hoang vì những người bị
thu hồi đất không chịu vào ở, hay họ phải bán suất tái định cư, nền tái định cư và

tìm nơi ở khác phù hợp. Vì vậy, yêu cầu trong quy hoạch và xây dựng các khu tái
định cư phải bảo đảm xem xét đến tập quán, thói quen sinh sống và lao động sản
xuất của người dân.
Như vậy, nên có khái niệm về tái định cư và nên quy định các điều kiện
tại khu tái định cư tập trung như sau: “Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


sở hạ tầng đồng bộ nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống, sinh hoạt của người
dân, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tập quán định cư tại địa
phương. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm bảo đảm
khu tái định cư phải được hoàn thành trước khi thực hiện dự án, tạo việc làm cho
người dân thuộc khu tái định cư, bảo đảm cuộc sống tại khu tái định cư ổn định,
bền vững”.
1.1.2. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người
sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước. Giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý, có
hiệu quả. Luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế - xã hội. Góp phần thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở.
1.1.3. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
a/ Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Do đó mỗi khu vực bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những
giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự
án cụ thể.
b/ Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông

thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết
để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do
những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách
không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên. Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.4.1. Yếu tố thu hồi đất
Số lượng lớn các vụ việc với tính chất ngày càng phức tạp liên quan đến
thu hồi đất nói riêng và pháp luật đất đai nói chung thực sự đặt ra tính cấp thiết
cho việc sửa đổi những hạn chế của Luật Đất đai 2003. Sau 10 năm thực hiện,
những mẫu thuẫn nảy sinh trong quan hệ đất đai ngày càng trở nên gay gắt

(Phạm Phương Nam, 2013). Luật Đất đai 2013 mang đến những hy vọng về việc
đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai, trên cơ sở dung hòa lợi ích giữa các
nhóm chủ thể. Trước khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, Hiến pháp cũng đã
đề cập đến vấn đề thu hồi đất, cụ thể là căn cứ thu hồi đất. Điều 54 Hiến pháp
2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, anh ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công
khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật. Cụm từ “ trong
trường hợp thật cần thiết ” nhấn mạnh việc thắt chặt cơ sở pháp lý của việc thu
hồi đất, nhằm giảm bớt tình trạng thu hồi đất tràn lan đã diễn ra trong nhiều năm
trở lại đây. Trên tinh thần đó của Hiến pháp, Luật Đất đai 2013 đã có những sửa
đổi khá mạnh mẽ so với Luật Đất đai 2003 trong quy định về thu hồi đất.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 đã quy định chặt chẽ hơn về căn cứ thu hồi đất.
Thay vì sử dụng các cụm từ mang nghĩa chung “vì mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế” như Luật Đất đai
2003 (Khoản 1 Điều 38), Luật Đất đai 2013 đã quy định chi tiết bằng phương
pháp liệt kê một số cách cụ thể trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


an ninh (Điều 61) và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng (Điều 62, Điều 63). Đối với yếu tố “phát triển kinh tế - xã hội” là căn
cứ dễ làm phát sinh mâu thuẫn, tiêu cực trong thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 có
sự đổi mới đặc biệt quan trọng khi ấn định cụ thể các chủ thể có thẩm quyền
quyết định các dự án phải thu hồi đất, thay vì ngầm hiểu chung chung theo khái
niệm rộng như trước đây là Nhà nước.
1.1.4.2. Yếu tố bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi xảy ra thu hồi đất

Các chế định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không chuyển tải hết các quy định
mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp,
phát sinh trong thực tiễn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương, các
bộ, ngành. Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai 2013 tách các nguyên tắc bồi
thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất
khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) để các
bộ, ngành, địa phương và người bị thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực
hiện.
1.1.4.3. Yếu tố về giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích
sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Khung giá
đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được điều chỉnh khi
thị trường có biến động. Trường hợp các địa phương không thống nhất được giá
đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo
cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bảng giá đất được quy định để áp dụng các trường hợp người sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong
hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức
giao đất ở; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi

thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá
trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Theo
Luật Đất đai 2013, giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp
dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết
định thu hồi đất. Giá đất cụ thể là giá được xác định qua đội ngũ có chuyên môn
về giá đất, có hội đồng thẩm định xem xét, phê duyệt. Trường hợp chậm bồi
thường Nhà nước phải trả lãi suất cho người dân bị thu hồi. Nếu người dân không
nhận bồi thường, khoản tiền đó được gửi vào kho bạc, người nhận bồi thường
không được lấy lãi.
1.2. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế
giới
1.2.1. Inđônêxia
Đối với Inđônêxia di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là
sự hi sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương
trình bồi thường tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho
đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất để xây dựng
khu tái định cư. Tái định cư được thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
+ Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất. Hỗ trợ
di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện
phù hợp.
+ Trợ cấp khôi phục để ít người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc
gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân tái định
cư, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ
khi chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải đề
cập đến.
Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân
bắt buộc, vấn đề khó tránh được khi triển khai thực hiện các dự án. Người bị ảnh
hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án. Các dự án về
tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt. Người bị ảnh hưởng được
thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường
tái định cư. Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài
sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ (Nguyễn Thị Mai Thi, 2011).
1.2.2. Thái Lan
Chưa có chính sách bồi thường tái định cư quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp
năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ
tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị cải
tạo đất đai và mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những
người hợp pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài
sản đó. Dựa trên quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện
trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật Trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho đất nước phát triển
đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng.
Luật quy định những nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi
thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy
định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác
định giá bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục thành lập
các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền
bồi thường quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa tòa án. Ví dụ: Trong ngành điện

năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường tái định cư
lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng và đặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp
cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người
bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án
(Nguyễn Thị Nga, 2012).
1.2.3. Trung Quốc
Về Pháp luật Đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm. Do đất đai thuộc
sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp
đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các
công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng.
Việc phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong phạm vi một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường

thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu). Về tái định cư, các khu tái
định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp
ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử
dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với
các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái định
cư được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ) cân đối được giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải lập các biện
pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc
này sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu
tố. Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với "Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ".
- Loại 2: Đổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá
tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính
quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra đối với những người có khó
khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành
phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80%
hay 100% (Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Ngọc Minh, 2010).
1.2.4. Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư

nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỉ trọng lớn nhất (gần 90 %) số
còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế
độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền
sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất
phổ biến là hợp đồng cho thuê của Nhà nước. Sau khi có quy hoạch chi tiết và có
dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước
toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân
thủ. Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư
để xây dựng khu dân cư (giống như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất
khác nhau và Nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng thay đổi mục
đích đểu thông qua Nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử
dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong đền bù giải tỏa và không để
ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển
kinh tế nói chung.
Singapore việc thu hồi đất dựa trên nguyên tắc: Thu hồi đất bắt buộc phục
vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; hạn
chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi đất khi thực sự cần thiết; công tác thu hồi đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ,
sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng; việc thu hồi đất được tiến
hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2-3 năm; nếu
người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt
theo pháp Luật Xâm chiếm đất công. Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển; chi phí mua vật tư
thay thế, thuế sử dụng nhà mới... Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước thì

có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại vật tư, chi phí định giá
lại do nhà nước chi trả. Ở Singapore các yêu tố ảnh hưởng do công trình cắt
ngang qua như tiếng ồ, khói bụi… cũng được tính đền bù.
Nhà nước thanh toán trước 20 % tiền đền bù khi chủ nhà thực hiện tháo dỡ
và hoàn trả phần còn lại khi việc tháo dỡ được hoàn thành. Nhà nước Singapore
còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lời cho chủ bất động sản di
dời. Trong quá trình đền bù chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền
bù. Hội đồng đền bù sẽ tổ chức quyết định giá đền bù đối với người khởi kiện.
Nếu chủ bất động sản không đồng ý có thể đưa vụ việc ra tòa thượng thẩm.
Ngoài ra còn có các chính sách hỗ trợ thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm
cho người nông dân khi chuyển thành thị dân, chính sách đối với các hộ kinh
doanh thương mại được đền bù bằng tiền mặt. Chính sách tái định cư gắn liền với
bố trí nhà ở công cộng - loại nhà do Nhà nước xây dựng và cung cấp với giá rẻ
kèm theo một số điều kiện. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
Singapore cho thấy tính pháp lý và tính dân chủ, tính dân chủ thể hiện ở người
dân có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí định giá
do Nhà nước chi trả, các yếu tố ảnh hưởng khác cũng được tính đền bù và chính
sách tái định cư được thực hiện bằng việc bố trí nhà ở công cộng do Trung tâm
Phát triển Nhà thực hiện (Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Ngọc Minh, 2010).
1.2.5. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên
đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


pháp luật. Luật Đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật Quy hoạch đô

thị cho từng đô thị và Luật Quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị,
Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ. Đặc
biệt, khái niệm cơ bản của Luật Quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về
đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này giúp
việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều
hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn
chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công
cộng được áp dụng theo luật pháp vŕ cách tính các quy chế như thế này được xem
là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Hàn Quốc được chia ra thành hai
thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đất
công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là Luật Sung
công đất theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp. Để thực hiện kế hoạch
phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian
ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên Luật Sung công đất đã được thiết lập
trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi
đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm
bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào
hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt
được thỏa thuận thì Luật Sung công đất được thực hiện bằng cách cưỡng chế,
nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp
cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do
đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai
đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15