giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí sông hồng (pvsh)

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN MINH HIẾU

GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI
DẦU KHÍ SÔNG HỒNG (PVSH)

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN MINH HIẾU

GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI
DẦU KHÍ SÔNG HỒNG (PVSH)

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THỊ MINH HIỀN

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn
gốc.
Hà Nội, ngày 24 tháng 12 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Minh Hiếu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc cô giáo, PGS.TS. Nguyễn Thị Minh Hiền đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Phát triển Nông thôn, Khoa Kinh tế và Phát triển Nông thôn - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực
hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công nhân viên Công
ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) đã giúp đỡ và tạo

nhiều điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích
tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày...... tháng 12 năm 2015
Học viên

Trần Minh Hiếu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................ vii
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục biểu đồ............................................................................................... ix
Danh mục hình vẽ................................................................................................ x
PHẦN I MỞ ĐẦU............................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài........................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 2

1.2.1. Mục tiêu chung........................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3.

Câu hỏi nghiên cứu.................................................................................. 3

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 4

1.4.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 4
1.4.2. Đối tượng khảo sát .................................................................................. 4
1.4.3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 4
PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN .................................................... 5
2.1.

Cơ sở lý luận ........................................................................................... 5

2.1.1. Khái niệm về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh trong kinh doanh
bất động sản ............................................................................................ 5
2.1.2.

Vai trò, tầm quan trọng và sự cần thiết nâng cao năng lực cạnh tranh ..............7

2.1.3. Phân loại cạnh tranh .............................................................................. 10
2.1.4. Các công cụ cạnh tranh chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản ................. 12
2.1.5. Các nội dung đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh

doanh bất động sản ................................................................................ 17
2.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản ........................................................................ 20

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iv


2.1.7. Mô hình SWOT trong đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản............................................................. 30
2.2.

Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 33

2.2.1. Bài học về phân tích thị trường .............................................................. 33
2.2.2. Bài học về lựa chọn nhóm khách hàng mục tiêu .................................... 34
2.2.3. Bài học về nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh ........................................ 36
2.2.4. Một số vấn đề thực tiễn khác ................................................................. 37
2.3.

Một số công trình nghiên cứu có liên quan ............................................ 40

PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 44
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu................................................................. 44

3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Đầu tư và
Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) .............................................. 44

3.1.2. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty Công ty Cổ phần
Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) .............................. 44
3.2.

Phương pháp thu thập thông tin ............................................................. 47

3.2.1. Phương pháp thu thập thông tin ............................................................. 47
3.2.2. Phương pháp tổng hợp thông tin ............................................................ 48
3.2.3. Phương pháp xử lý thông tin.................................................................. 48
3.2.4

Phương pháp phân tích thông tin ........................................................... 48

3.3.

Hệ thống chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh ..................................... 49

3.3.1. Nhóm chỉ tiêu phản ánh thực trạng về năng lực cạnh tranh .................... 49
3.3.2. Nhóm chỉ tiêu để đánh giá năng lực cạnh tranh ..................................... 49
3.3.3. Nhóm chỉ tiêu về các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh ........... 50
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 51
4.1.

Thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty cổ phần Đầu tư và
Thương mại Dầu khí sông Hồng trong kinh doanh bất động sản ............ 51

4.1.1. Thực trạng năng lực cạnh tranh về doanh thu của Công ty ..................... 51
4.1.2. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Thị phần và tốc độ tăng trưởng ........ 52
4.1.3. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Sản phẩm bất động sản .................... 54
4.1.4. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Giá sản phẩm .................................. 55

4.1.5. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Hệ thống phân phối sản phẩm ......... 58
4.1.6. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Chính sách marketing ...................... 58
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page v


4.1.7. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Thương hiệu, uy tín ......................... 60
4.1.8. Thực trạng năng lực cạnh tranh về Thời cơ thị trường ........................... 60
4.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh bất động sản của
Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng ................. 65

4.2.1. Hoạt động phân tích thị trường bất động sản.......................................... 65
4.2.2. Xác định nhóm khách hàng mục tiêu ..................................................... 66
4.2.3. Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp và tiềm ẩn ............................................ 67
4.2.4. Thị trường các nhà cung ứng ................................................................. 81
4.2.5. Chính sách quản lý ................................................................................ 81
4.2.6. Về nhân lực ........................................................................................... 83
4.2.7. Nguồn tài chính ..................................................................................... 85
4.2.8. Tổ chức bộ máy quản lý ........................................................................ 86
4.2.9. Chiến lược kinh doanh .......................................................................... 86
4.2.10. Khả năng sản xuất, nghiên cứu phát triển và khoa học kỹ thuật ............. 88
4.2.11. Hoạt động marketing ............................................................................. 89
4.3.

Đánh giá chung về năng lực cạnh tranh của Công ty cổ phần Đầu tư
và Thương mại Dầu khí sông Hồng - Phân tích SWOT ......................... 90

4.3.1. Điểm mạnh ............................................................................................ 90
4.3.2. Điểm yếu ............................................................................................... 91
4.3.3. Cơ hội ................................................................................................... 92
4.3.4. Thách thức ............................................................................................ 93
4.4.

Định hướng và giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản
của Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng ........... 96

4.4.1. Định hướng nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản của Công ty
cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng .............................. 96
4.4.2.

Các giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản của Công ty ......... 96

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 106
5.1.

Kết luận ............................................................................................... 106

5.2.

Kiến nghị............................................................................................. 107

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 109
PHỤ LỤC........................................................................................................ 112

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

Bất động sản.

DNNN

Doanh nghiệp Nhà nước.

FDI

Foreign Direct Investment - Vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài.

NLCT

Năng lực cạnh tranh.

PVSH

Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí
sông Hồng PVSH.

SWOT

(Strength, Weakness, Opportunities, Threat): Ma trận
các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn.

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh.

TP. HN

Thành phố Hà Nội.

VietRees

Vietnam Real Estate - Công ty BĐS Việt Nam.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1 Mô hình ma trận SWOT ..................................................................... 30
Bảng 4.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty giai đoạn
năm từ 2011 đến 2014 ....................................................................... 51
Bảng 4.2 Doanh thu ngành Bất động sản được niêm yết sàn chứng khoán ......... 52
Bảng 4.3. Tổng hợp thị phần và tốc độ tăng trưởng của Công ty ........................ 53
Bảng 4.4 Nguồn thông tin tiếp cận của khách hàng về Công ty PVSH ............... 60
Bảng 4.5. So sánh các đối thủ cạnh tranh trên địa bàn Thành phố Hà Nội .......... 71
Bảng 4.6. So sánh các đối thủ cạnh tranh trong phân khúc chung cư cao cấp
trên địa bàn tỉnh Bình Dương ............................................................ 74
Bảng 4.7. So sánh các đối thủ cạnh tranh trong phân khúc đất nền có hạ
tầng trên địa bàn tỉnh Bình Dương ..................................................... 77
Bảng 4.8. So sánh các đối thủ cạnh tranh trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ................ 80
Bảng 4.9. Cơ cấu nhân lực của Công ty PVSH .................................................. 85
Bảng 4.10. Thiết bị phục vụ thi công các công trình của Công ty....................... 88
Bảng 4.11. Thiết bị phục vụ thí nghiệm kiểm tra của Công ty............................ 89
Bảng 4.12 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của Công ty
PVSH ................................................................................................ 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page viii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Số biểu đồ

Tên biểu đồ

Trang

Biểu đồ 4.1 Nhu cầu của khách hàng về sản phẩm của Công ty PVSH .............. 55
Biểu đồ 4.2 Biểu đồ giá bán căn hộ chung cư Thành phố Hà Nội năm 2012 ...... 55
Biểu đồ 4.3 Biểu đồ giá bán BĐS tại Bình Dương năm 2012 ............................. 57
Biểu đồ 4.4 Biểu đồ giá đất nền tại Đồng Nai năm 2012 .................................... 58
Biểu đồ 4.5. Biểu đồ tình hình thị trường BĐS 2011 - 2014............................... 61
Biểu đồ 4.6 Biểu đồ tỷ trọng nhu cầu BĐS một số tỉnh thành phía Nam ............ 64
Biểu đồ 4.7 Biểu đồ tỷ trọng số lượng khách chọn mua BĐS tại một số tỉnh
thành phía Nam .............................................................................. 65
Biểu đồ 4.8 Biểu đồ khảo sát mục đích sở hữu BĐS của khách hàng ................. 67
Biểu đồ 4.9. Biểu đồ những yếu tố khách hàng ưu tiên khi lựa chọn mua sản
phẩm BĐS ..................................................................................... 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page ix


DANH MỤC HÌNH VẼ

Số hình

Tên hình vẽ

Trang

Hình 2.1. Mô hình 5 yếu tố cạnh tranh của Michael Porter ................................ 22

Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy Công ty ............................................................ 45

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page x


PHẦN I
MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai năm 1993 ra đời là điểm mốc đánh dấu sự hình thành của thị
trường BĐS Việt Nam. Kể từ đó đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế
quốc dân, lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng có những bước phát triển mạnh mẽ.
Trong khoảng thời gian từ năm 2000-2011, sau những động thái bùng phát về giá
và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP. HCM và Hà Nội đã phát đi những
tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến
các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển thị trường BĐS, kể cả các doanh
nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Dư nợ tín dụng BĐS
cũng tăng nhanh trong giai đoạn này, tổng dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2009
tăng 36% so với cùng kỳ năm 2008, cuối năm 2010 tăng gần 24% so với cùng kỳ
năm 2009. Các dự án BĐS huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt
và hỗn loạn thông tin dự án trên thị trường, tạo nên những đô thị bỏ hoang, lãng
phí đất đai, tiền của xã hội (Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng, 2013).
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS của Việt Nam phần lớn đều còn non
trẻ, tiềm lực hạn chế, khả năng cạnh tranh thấp. Trong bối cảnh nền kinh tế thị
trường và hội nhập quốc tế thì cạnh tranh trên thị trường sẽ ngày càng quyết liệt,
không chỉ có sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước mà còn có sự cạnh
tranh giữa các doanh nghiệp trong nước với các doanh nghiệp nước ngoài ngay
trên sân nhà. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải không ngừng đổi mới, nâng

cao NLCT của mình để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) là
một doanh nghiệp cổ phần, được thành lập từ năm 2007. Lĩnh vực hoạt động
chính của Công ty là xây lắp, phát triển các khu đô thị mới, các khu nhà ở, căn hộ
trung và cao cấp, văn phòng thương mại, cho thuê, sản xuất, kinh doanh vật liệu
xây dựng... Tuy là một doanh nghiệp mới hình thành, còn non trẻ nhưng bằng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 1


tâm huyết của lãnh đạo Công ty, bằng nỗ lực, nội lực của cán bộ công nhân viên
công ty cũng như đón đầu được xu thế phát triển của thị trường, Công ty đã có
những bước phát triển vượt bậc đều đặn hàng năm.
Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh BĐS, Công ty vẫn còn bộc lộ một
số hạn chế như đầu tư dàn trải, thiếu tập trung; việc lựa chọn phân khúc thị
trường để phát triển chưa hợp lý; bộ máy hành chính còn cồng kềnh, hoạt động
chưa hiệu quả; công tác marketing, tiếp thị sản phẩm còn chưa được quan tâm
đúng mức, khả năng tài chính hạn chế... Những tồn tại trên khiến cho NLCT của
Công ty thấp, trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay cùng với mức độ
cạnh tranh giữa các doanh nghiệp đang ngày càng gay gắt để chiếm lĩnh thị
trường đòi hỏi Công ty PVSH cần phải có những đổi mới, cải tiến thì mới có cơ
hội đứng vững và phát triển.
Trên thế giới cũng như tại Việt Nam đã có rất nhiều đề tài, công trình
nghiên cứu, học thuyết về cạnh tranh và phát triển nâng cao NLCT, đặc biệt là
trong các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, thương mại nói chung. Tuy nhiên trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam, hiện vẫn còn rất ít nghiên cứu một cách
bài bản, khoa học về NLCT và giải pháp nâng cao NLCT của các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS.
Từ những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, đề tài "Giải pháp

nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản của Công ty
Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH)" đã được tác giả
lựa chọn làm đề tài nghiên cứu luận văn cao học của mình.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Đầu tư và
Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) trong kinh doanh bất động sản; từ đó đề
xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần
Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) trong kinh doanh bất động
sản thời gian tới.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 2


1.2.2. Mục tiêu cụ thể
(1) Góp phần hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về cạnh
tranh và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong kinh doanh bất động
sản;
(2) Phân tích, đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần
Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) trong kinh doanh bất
động sản;
(3) Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ
phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) trong kinh
doanh bất động sản;
(4) Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh
tranh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng
(PVSH) trong kinh doanh bất động sản thời gian tới.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu
(1) Các vấn đề lý thuyết và thực tiễn nào liên quan tới năng lực cạnh tranh và

nâng cao năng lực cạnh tranh?
(2) Thực trạng năng lực cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản của Công
ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) như thế
nào?
(3) Các thuận lợi, khó khăn của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu
khí sông Hồng (PVSH) trong kinh doanh bất động sản?
(4) Các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Đầu
tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH)trong hoạt động kinh
doanh bất động sản?
(5) Định hướng và giải pháp nào phù hợp để nâng cao năng lực cạnh tranh
trong kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương
mại Dầu khí sông Hồng (PVSH)?

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 3


1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu
Các vấn đề lý thuyết và thực tiễn về năng lực cạnh tranh; thực trạng và
giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương
mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.4.2. Đối tượng khảo sát
- Các phòng, ban của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí
sông Hồng (PVSH).
- Các hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần
Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH), các dự án bất động sản mà
Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH) đã và đang
triển khai.

- Các chuyên gia trong lĩnh vực liên quan, các đối tác, khách hàng của
Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH).
- Một số đối thủ cạnh tranh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại
Dầu khí sông Hồng (PVSH) trong cùng lĩnh vực kinh doanh.
1.4.3. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông
Hồng (PVSH) có nhiều mảng hoạt động kinh doanh, tuy nhiên, do khuôn khổ thời
gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu, đánh giá về các hoạt động đầu tư, kinh
doanh bất động sản, đánh giá và đề xuất giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh
của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí sông Hồng (PVSH).
- Về không gian: miền Bắc có TP. Hà Nội, miền Nam gồm tỉnh Bình
Dương, tỉnh Đồng Nai và một số tỉnh thành lân cận.
- Về thời gian: Thời gian nghiên cứu: các thông tin số liệu thống kê thứ
cấp được thu thập trong giao đoạn từ năm 2010-2014. Các thông tin số liệu sơ
cấp được điều tra trong năm 2014. Thời gian thực hiện đề tài: 12/2014-12/2015.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 4


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Khái niệm về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh trong kinh doanh bất
động sản
2.1.1.1. Khái niệm về cạnh tranh
Cạnh tranh là yếu tố đã xuất hiện từ rất lâu và luôn gắn liền với sự hình
thành và phát triển của mỗi doanh nghiệp. Nhưng định nghĩa thế nào là cạnh

tranh cho đến nay trên thế giới cũng như ở Việt Nam vẫn còn nhiều quan niệm
khác nhau, chưa có sự đồng nhất.
Theo Các Mác (1978): "Cạnh tranh là sự ganh đua, đấu tranh gay gắt giữa
các nhà tư bản nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất và tiêu
dùng hàng hóa để thu được lợi nhuận siêu ngạch". Các Mác đã phát hiện ra quy
luật cơ bản của cạnh tranh tư bản chủ nghĩa là quy luật điều chỉnh tỷ suất lợi
nhuận bình quân, qua đó hình thành nên hệ thống giá cả thị trường. Quy luật này
dựa trên những chênh lệch giữa giá cả chi phí sản xuất và khả năng có thể bán
hàng hoá dưới giá trị của nó nhưng vẫn thu được lợi nhuận.
Theo Từ điển tiếng Việt (2002): "Cạnh tranh được hiểu là cố giành phần
hơn, phần thắng về phía mình giữa những người, những tổ chức hoạt động nhằm
vào những lợi ích như nhau".
Theo từ điển Cornu của Pháp: "Cạnh tranh là hành vi của doanh nghiệp
độc lập với nhau và là đối thủ của nhau trong cung ứng hàng hóa dịch vụ nhằm
làm thỏa mãn nhu cầu giống nhau với sự may rủi của mỗi bên, thể hiện qua việc
lôi kéo được hoặc để mất đi một lượng khách hàng thường xuyên" (Nguyễn Hữu
Huyên, 2003).
Từ những khái niệm trên, cạnh tranh được khái quát một cách chung nhất là
"Cuộc ganh đua gay gắt giữa các chủ thể đang hoạt động trên thị trường với nhau,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 5


kinh doanh cùng một loại sản phẩm hoặc những sản phẩm tương tự thay thế lẫn
nhau nhằm chiếm lĩnh thị phần, tăng doanh số và lợi nhuận".
Các doanh nghiệp thương mại cần nhận thức đúng đắn về cạnh tranh để
một mặt chấp nhận cạnh tranh theo khía cạnh tích cực để từ đó phát huy yếu tố
nội lực nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, mặt khác tránh tình trạng cạnh
tranh bất hợp lý dẫn đến làm tổn hại đến lợi ích cộng đồng cũng như làm suy yếu

chính mình.
2.1.1.2. Khái niệm năng lực cạnh tranh
Theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): "NLCT được hiểu là khả năng
dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cả khả
năng dành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp".
Michael Porter (2009b) cho rằng khó có thể đưa ra một khái niệm, định
nghĩa tuyệt đối về NLCT. Theo ông, "Để có thể cạnh tranh thành công, các
doanh nghiệp phải có được lợi thế cạnh tranh dưới hình thức hoặc là có được chi
phí sản xuất thấp hơn hoặc là có khả năng khác biệt hóa sản phẩm để đạt được
mức giá cao hơn trung bình. Để duy trì lợi thế cạnh tranh, các doanh nghiệp cần
ngày càng đạt được những lợi thế cạnh tranh tinh vi hơn, qua đó có thể cung cấp
những hàng hóa hay dịch vụ có chất lượng cao hơn hoặc sản xuất có hiệu suất
cao hơn" (Michael Porter, 2009b).
Như vậy, có thể hiểu rằng: "NLCT của doanh nghiệp là thể hiện thực lực
và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt
nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn".
NLCT của doanh nghiệp trước hết tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp.
Đây là các yếu tố nội tại của doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí
công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp... một cách riêng
biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động trên
cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có
rất nhiều doanh nghiệp tham gia, đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6


cũng là thách thức không nhỏ khi mức độ chuyên môn hóa của các doanh nghiệp
còn thấp, NLCT của các doanh nghiệp còn hạn chế. Vô hình chung sẽ tạo sức ì
lớn cho toàn thị trường.

2.1.1.3. Đặc trưng của năng lực cạnh tranh
Theo Nguyễn Viết Lâm (2014), mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau về
NLCT của doanh nghiệp, song xét về bản chất có thể nêu lên một số đặc trưng cơ
bản như sau:
Thứ nhất, NLCT của doanh nghiệp phụ thuộc vào cả yếu tố bên trong
(thực lực, lợi thế của doanh nghiệp) và bên ngoài (môi trường kinh doanh).
Thứ hai, NLCT của từng doanh nghiệp không phải được xác định một
cách biệt lập, riêng lẻ mà là trong sự đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh
hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường.
Thứ ba, những thực lực và lợi thế quyết định NLCT của doanh nghiệp
phải hướng đến việc thỏa mãn khách hàng (mục tiêu trực tiếp) nhằm đạt được các
mục tiêu kinh doanh tốt nhất, trong đó có lợi nhuận (mục tiêu cuối cùng)
(Michael Porter, 2009b).
Thứ tư, NLCT của doanh nghiệp có thể được phản ánh qua nhiều chỉ tiêu
khác nhau, gồm một số chỉ tiêu tổng hợp phản ánh kết quả, hiệu quả sản xuất
kinh doanh (doanh thu, thị phần, lợi nhuận) và các chỉ tiêu phản ánh thực lực, lợi
thế kinh doanh (công nghệ, tài chính, nhân lực, sản phẩm, dịch vụ...).
2.1.2. Vai trò, tầm quan trọng và sự cần thiết nâng cao năng lực cạnh tranh
Theo Lê Quốc Uy (2015a), trong nền kinh tế thị trường, cạnh tranh có vai
trò vô cùng quan trọng, nó được coi là động lực của sự phát triển không chỉ của
mỗi cá nhân, mỗi doanh nghiệp mà cả nền kinh tế nói chung. Đối với sản phẩm
và ngành BĐS cạnh tranh cũng có vai trò quan trọng, cụ thể như sau:
2.1.2.1. Đối với nền kinh tế quốc dân
Cạnh tranh là môi trường, là động lực thúc đẩy sự phát triển của mọi thành
phần kinh tế trong nền kinh tế thị trường, góp phần xoá bỏ những độc quyền, bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 7

hợp lý, bất bình đẳng trong kinh doanh. Cạnh tranh bảo đảm thúc đẩy sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, sự phân công lao động xã hội ngày càng xâu sắc.
Cạnh tranh thúc đẩy sự đa dạng hoá sản phẩm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao
của xã hội, kích thích nhu cầu phát triển, làm nảy sinh những nhu cầu mới, góp
phần nâng cao chất lượng đời sống xã hội và phát triển nền kinh tế. Cạnh tranh
làm nền kinh tế quốc dân vững mạnh, tạo khả năng cho doanh nghiệp vươn ra thị
trường nước ngoài. Cạnh tranh giúp cho nền kinh tế có nhìn nhận đúng hơn về
kinh tế thị trường, rút ra được những bài học thực tiễn bổ sung vào lý luận kinh tế
thị trường của nước ta.
Bên cạnh những tác dụng tích cực, cạnh tranh cũng làm xuất hiện những
hiện tượng tiêu cực như làm hàng giả, buôn lậu trốn thuế... gây nên sự bất ổn trên
thị trường, làm thiệt hại lợi ích của nhà nước và người tiêu dùng.
2.1.2.2. Đối với doanh nghiệp
Cạnh tranh được coi như là cái “sàng” để lựa chọn và đào thải những
doanh nghiệp. Vì vậy nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp có vai trò
cực kỳ to lớn. Cạnh tranh quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Cạnh tranh tạo ra động lực cho sự phát triển của doanh nghiệp, thúc đẩy doanh
nghiệp tìm mọi biện pháp để nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Cạnh tranh
đòi hỏi doanh nghiệp phải phát triển công tác marketing bắt đầu từ việc nghiên
cứu thị trường để xác định được nhu cầu thị trường từ đó ra các quyết định sản
xuất kinh doanh để đáp ứng các nhu cầu đó. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải
nâng cao các hoạt động dịch vụ cũng như tăng cường công tác quảng cáo,
khuyến mãi, bảo hành...
Cạnh tranh buộc các doanh nghiệp phải đưa ra các sản phẩm có chất lượng
cao hơn để đáp ứng được nhu cầu thường xuyên thay đổi của người tiêu dùng.
Muốn vậy, các doanh nghiệp phải áp dụng những thành tựu khoa học kỹ thuật
mới vào quá trình sản xuất kinh doanh, tăng cường công tác quản lý, nâng cao
trình độ tay nghề của công nhân... từ đó làm cho doanh nghiệp ngày càng phát
triển hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 8


2.1.2.3. Đối với ngành đầu tư, kinh doanh bất động sản
Ngành đầu tư, kinh doanh BĐS của Việt Nam được hình thành và phát
triển chưa lâu, có thể đánh dấu từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực. Trong
khoảng thời gian mới được hình thành, hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện, tốc độ
phát triển quá nóng do cầu về BĐS rất lớn trong khi nguồn cung có hạn. Điều
này khiến giá BĐS tăng vọt không ngừng, ngành đầu tư, kinh doanh BĐS trong
một khoảng thời gian dài làm là có lãi, có dự án là có lãi. Nhà đầu tư thứ cấp
cũng mua là có lãi. Hàng hóa tung ra thị trường bao nhiêu lập tức tiêu thụ hết bấy
nhiêu. Thực tế này khiến ngành BĐS trong một thời gian dài chỉ biết chạy dự án,
xin dự án để triển khai mà không quan tâm gì đến vấn đề cạnh tranh và nâng cao
NLCT của doanh nghiệp mình.
Trong giai đoạn hiện nay sau một thời gian dài phát triển quá nóng, khi
cung vượt xa cầu, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang rơi vào tình trạng
hoạt động thua lỗ, cầm chừng, sản phẩm không bán được dẫn đến nguy cơ phá
sản. Quy luật thị trường đòi hỏi các doanh nghiệp phải cải tiến, đổi mới, nâng cao
NLCT để chiến thắng trong cạnh tranh thì mới có thể tồn tại và phát triển được.
Như vậy, cạnh tranh trở thành một yếu tố rất quan trọng, quyết định đến sự thành
bại của mỗi doanh nghiệp nói riêng, quyết định đến sự phát triển hay diệt vong
của cả ngành BĐS nói chung. Cạnh tranh trong đầu tư, kinh doanh BĐS cũng là
nền tảng để cơ quan Nhà nước hoàn thiện hệ thống pháp lý, nhằm từng bước lành
mạnh hóa thị trường, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho tất cả các doanh
nghiệp, Từ đó ngành đầu tư, kinh doanh BĐS Việt Nam mới có cơ hội để phát
triển ổn định, lâu dài.
2.1.2.4. Đối với sản phẩm
Cạnh tranh tạo ra động lực cho các doanh nghiệp tự cắt giảm chi phí để
giảm giá thành sản phẩm, chủ động áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ để nâng

cao năng suất lao động, nghiên cứu sản xuất ra những sản phẩm đáp ứng thị hiếu
người tiêu dùng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 9


Nhờ có cạnh tranh, mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về
chất lượng, phong phú về chủng loại, đa dạng mẫu mã, giúp cho lợi ích của
người tiêu dùng và của doanh nghiệp thu được ngày càng nhiều hơn. Nhờ có
động lực trong cạnh tranh, các doanh nghiệp sẽ luôn chủ động tìm tòi, phát triển
sản phẩm mới, phân khúc mới như nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, nhà
nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp hay các loại chung cư bình dân, căn hộ thương
mại giá rẻ, diện tích nhỏ... đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.
2.1.2.5. Đối với người tiêu dùng
Việt Nam hiện nay vẫn là một trong những nước có nền kinh tế chậm phát
triển. Thu nhập bình quân đầu người hàng năm mới đạt khoảng 1.500 USD/năm.
BĐS luôn là một tài sản lớn và việc có khả năng sở hữu một BĐS trở thành điều
rất khó khăn đối với phần lớn hộ gia đình Việt Nam, nhất là khi thị trường phát
triển quá nóng, giá BĐS leo thang. Khi cạnh tranh là động lực cho doanh nghiệp
tìm mọi cách để đa dạng hóa sản phẩm, cắt giảm chi phí, hạ giá thành tạo cơ hội
cho người tiêu dùng được lựa chọn, sở hữu BĐS của riêng mình, với giá cả phù
hợp, chất lượng tốt nhất, đồng thời được hưởng các dịch vụ tốt hơn.
2.1.3. Phân loại cạnh tranh
Theo Hoàng Trung (2015a), căn cứ vào các khái niệm, vai trò và của cạnh
tranh, có thể phân loại cạnh tranh theo các hình thức khác nhau:
2.1.3.1. Căn cứ vào các chủ thể tham gia cạnh tranh
Cạnh tranh giữa người bán và người mua: Là cuộc cạnh tranh diễn ra theo
quy luật mua rẻ bán đắt, cả hai bên đều muốn tối đa hoá lợi ích của mình. Người

bán muốn bán với giá cao nhất để tối đa hoá lợi nhuận còn người mua muốn mua
với giá thấp nhưng chất lượng vẫn được đảm bảo và mức giá cuối cùng vẫn là
mức giá thoả thuận giữa hai bên.
Cạnh tranh giữa người mua và người mua: Là cuộc cạnh tranh trên cơ
sở quy luật cung cầu, khi trên thị trường mức cung nhỏ hơn mức cầu. Lúc này
hàng hóa trên thị trường sẽ khan hiếm, người mua để đạt được nhu cầu mong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 10


muốn của mình họ sẽ sẵn sàng mua với mức giá cao hơn do vậy mức độ cạnh
tranh sẽ diễn ra gay gắt hơn giữa những người mua, kết quả là giá cả hàng hoá
sẽ tăng lên.
Cạnh tranh giữa những người bán với nhau: Đây là cuộc cạnh tranh gay
go và quyết liệt nhất khi mà trong nền kinh tế thị trường sức cung lớn hơn sức
cầu rất nhiều, khách hàng được coi là thượng đế của người bán, là nhân tố có vai
trò quan trọng quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Do vậy các
doanh nghiệp phải luôn ganh đua, loại trừ nhau để giành những ưu thế và lợi thế
cho mình.
2.1.3.2. Căn cứ vào phạm vi kinh tế
Cạnh tranh nội bộ ngành: Là cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong
cùng một ngành, sản xuất và tiêu dùng cùng một chủng loại sản phẩm. Trong
cuộc cạnh tranh này có sự thôn tính lẫn nhau, các doanh nghiệp phải áp dụng mọi
biện pháp để thu được lợi nhuận như cải tiến kỹ thuật, nâng cao năng suất lao
động, giảm chi phí cá biệt của hàng hoá nhằm thu được lợi nhuận siêu ngạch.
Cạnh tranh giữa các ngành: Là cạnh tranh giữa các ngành kinh tế khác
nhau nhằm đạt được lợi nhuận cao nhất, là cạnh tranh giữa các doanh nghiệp hay
đồng minh các doanh nghiệp của một ngành với ngành khác.
Cạnh tranh giữa các quốc gia: là sự cạnh tranh giữa các quốc gia với nhau

nhằm phát huy thế mạnh của quốc gia nhằm tạo lợi thế cạnh tranh để chiếm lĩnh
thị trường toàn cầu. Sự cạnh tranh giữa các quốc gia đang ngày càng quyết liệt và
gay cấn trong bối cảnh toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới hiện nay.
2.1.3.3. Căn cứ theo tính chất và mức độ cạnh tranh
Theo tiêu thức này cạnh tranh được chia thành các loại:
Cạnh tranh hoàn hảo: Là cạnh tranh thuần tuý, là một hình thức đơn giản
của thị trường trong đó người mua và người bán đều không đủ lớn để tác động
đến giá cả thị trường. Nhóm người mua tham gia trên thị trường này chỉ có cách

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


thích ứng với mức giá đưa ra vì cung cầu trên thị trường được tự do hình thành,
giá cả do thị trường quyết định.
Cạnh tranh không hoàn hảo: Đây là hình thức cạnh tranh phổ biến trên thị
trường mà ở đó doanh nghiệp nào có đủ sức mạnh có thể chi phối được giá cả,
chủng loại của sản phẩm. Cạnh tranh không hoàn hảo là cạnh tranh mà phần lớn
các sản phẩm không đồng nhất với nhau, mỗi loại sản phẩm mang nhãn hiệu và
đặc tính khác nhau dù xem xét về chất lượng thì sự khác biệt giữa các sản phẩm
là không đáng kể nhưng mức giá mặc định cao hơn rất nhiều. Cạnh tranh không
hoàn hảo có hai loại:
+ Cạnh tranh độc quyền: Là cạnh tranh mà ở đó một hoặc một số chủ thể
có ảnh hưởng lớn, có thể ép các đối tác của mình phải bán hoặc mua sản phẩm
của mình với giá rất cao và có thể làm thay đổi giá cả thị trường.
+ Độc quyền tập đoàn: Hình thức cạnh tranh này tồn tại trong một số
ngành sản xuất mà ở đó chỉ có một số ít người sản xuất. Lúc này cạnh tranh sẽ
xảy ra giữa một số lực lượng nhỏ các doanh nghiệp.
2.1.4. Các công cụ cạnh tranh chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản

Công cụ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm các yếu tố: kế hoạch, chiến
lược, chính sách, hành động... mà doanh nghiệp sử dụng nhằm vượt trên các đối
thủ cạnh tranh và tác động vào khách hàng, thoả mãn mọi nhu cầu của khách
hàng nhằm tiêu thụ được nhiều sản phẩm, thu được lợi nhuận cao. Các doanh
nghiệp phải lựa chọn những công cụ cạnh tranh phù hợp với tình hình thực tế,
với quy mô kinh doanh và thị trường của doanh nghiệp. Theo Lê Quốc Uy
(2015b), một số công cụ cạnh tranh chủ yếu mà các doanh nghiệp thường sử
dụng gồm: Sản phẩm, giá cả, hệ thống phân phối, chính sách marketing.
2.1.4.1. Cạnh tranh bằng sản phẩm
Đây là một trong những công cụ cạnh tranh hiệu quả, đem lại lợi thế rất
lớn cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung, doanh nghiệp kinh doanh
BĐS nói riêng. Việc lựa chọn sản phẩm đúng, đáp ứng đúng thị hiếu người tiêu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 12


dùng theo đảm bảo 50% thành công cho doanh nghiệp. Với lĩnh vực kinh doanh
BĐS, cạnh tranh bằng sản phẩm được thể hiện cụ thể như sau:
Cạnh tranh về loại sản phẩm: Tùy từng thời kỳ phát triển của thị trường,
tùy nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng mà doanh nghiệp cần lựa chọn cho
mình chủng loại sản phẩm phù hợp để đầu tư. Với những doanh nghiệp vừa và
nhỏ, tiềm lực không lớn thì việc hướng đến phân khúc nhà thương mại có giá
thấp, diện tích vừa và nhỏ sẽ đem đến lợi thế cạnh tranh hơn cho doanh nghiệp,
sẽ có nhiều cơ hội thành công hơn. Ngược lại, với những doanh nghiệp có tiềm
lực lớn, sở hữu những vị trí đất vàng thì việc hướng tới đối tượng khách hàng
tiềm năng, có thu nhập cao bằng dòng sản phẩm cao cấp sẽ có nhiều cơ hội thành
công hơn.
Trong ngắn hạn doanh nghiệp cần nắm bắt xu hướng của thị trường để
hướng đến những sản phẩm đem đến lợi thế cạnh tranh lớn hơn. Người tiêu dùng

có thời kỳ thích đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng ven biển, hoặc đầu tư vào BĐS theo
mô hình trang trại, mô hình sông nước... Khi nền kinh tế phát triển, các doanh
nghiệp nước ngoài vào đầu tư nhiều thì việc hướng đến phân khúc thị trường văn
phòng cho thuê cũng có thể mang đến thành công cho các doanh nghiệp.
Cạnh tranh về chất lượng của sản phẩm: Với đại đa số người dân Việt
Nam, mỗi BĐS là một tài sản lớn, là kết quả phấn đấu của cả đời người. Do vậy,
mỗi người dân khi mua BĐS, họ đều cân nhắc, xem xét, lựa chọn rất kỹ càng.
Nắm bắt được tâm lý này của người tiêu dùng, để xây dựng được thương hiệu,
tạo được uy tín trên thị trường thì đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, yếu tố
quan trọng hàng đầu là phải nâng cao chất lượng sản phẩm. Một sản phẩm BĐS
dù có vị trí đẹp, diện tích rộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội tốt,
nếu chất lượng không tốt thì khách hàng cũng khó tiếp nhận. Do tuổi thọ của
BĐS lớn, nếu chỉ ở được vài ba năm công trình đã xuống cấp thì uy tín và thương
hiệu của doanh nghiệp đầu tư sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng, người tiêu dùng sẽ có
xu thế lánh xa các sản phẩm mà doanh nghiệp đó đầu tư trong một thời gian dài.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 13


Cạnh tranh về sự khác biệt trong sản phẩm: Xu hướng xã hội ngày càng
phát triển, đời sống của con người ngày càng được nâng cao thì nhu cầu cũng
ngày càng cao. Ngày nay, con người không chỉ cần đáp ứng những nhu cầu căn
bản như ăn no mặc ấm, mà còn muốn thỏa mãn những nhu cầu cao cấp hơn về sở
thích, về thị hiếu. Những BĐS có tính dị biệt cao, có sự khác biệt lớn so với
những BĐS khác sẽ có cơ hội giành lợi thế khi tiếp cận bộ phận khách hàng cao
cấp, có thu nhập cao.
Tuy nhiên, do lĩnh vực BĐS có đặc điểm là dễ bắt chước, dễ sao chép nên
việc định hướng kinh doanh như vậy cần phải thường xuyên, liên tục có sự điều

chỉnh, thay đổi cho phù hợp với xu thế của thị trường, phù hợp với tâm lý và thị
hiếu của người tiêu dùng.
2.1.4.2. Cạnh tranh bằng giá cả
Giá cả được hiểu là số tiền mà người mua trả cho người bán về việc cung
ứng một số hàng hoá dịch vụ nào đó; là biểu hiện bằng tiền của giá trị hao phí lao
động, hao phí vật chất và các hao phí khác để sản xuất ra một đơn vị sản phẩm
chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu. Trong nền kinh tế thị trường có sự cạnh
tranh giữa các doanh nghiệp, khách hàng được tôn vinh là "Thượng đế" họ có
quyền lựa chọn những gì họ cho là tốt nhất, khi có cùng hàng hoá dịch vụ với
chất lượng tương đương nhau thì chắc chắn họ sẽ lựa chọn mức giá thấp hơn, để
lợi ích họ thu được từ sản phẩm là tối ưu nhất. Do vậy mà từ lâu giá cả đã trở
thành một chiến thuật phục vụ mục đích kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp thành
công trong việc cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường nhờ chiến lược về giá cả. Giá cả
đã thể hiện như một vũ khí để cạnh tranh thông qua các chiến lược: định giá thấp
hơn giá thị trường, định giá ngang bằng giá thị trường hay chính sách giá cao hơn
giá thị trường.
Với một mức giá ngang bằng với giá thị trường: giúp doanh nghiệp đánh
giá được khách hàng, nếu doanh nghiệp tìm ra được biện pháp giảm giá mà chất
lượng sản phẩm vẫn được đảm bảo khi đó lượng tiêu thụ sẽ tăng lên, hiệu quả
kinh doanh cao và lợi sẽ thu được nhiều hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 14