Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

I.
I.1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN
Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là bất động sản, nhiều khi chủ sở hữu

phải sử dụng bất động sản liền kề thì mới có thể khai thác được công dụng của tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình. Điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu
nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của
người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường
dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lí
nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”.
Bất động sản nói chung, đất đai, nhà ở nói riêng là loại tài sản đặc biệt, do đặc
tính tự nhiên của nó không di dời, dịch chuyển được mà chế độ pháp lí đối với loại
tài sản này cũng có một số điểm khác biệt đối với các tài sản khác. Nếu như đối với
các loại tài sản khác thì chủ thể là chủ sở hữu tài sản có toàn quyền trong việc
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó. Thì ngược lại đối với đất đai, hay nhà ở,
pháp luật còn thừa nhận quyền của người không phải là chủ sở hữu nhà ở (người
sử dụng đất) đối với đất đai thuộc quyền sử dụng, hay nhà ở thuộc quyền sở hữu
của chủ thể khác khi giữa hai tài sản này có sự tiếp giáp về vị trí tự nhiên. Quyền
đó được pháp luật ghi nhận là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Theo
quy định của pháp luật thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm các
quyền cụ thể sau:
-

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề.
Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.
Như vậy, có thể thấy rằng quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một

trong những quyền cụ thể của chủ thể không phải là chủ sở hữu bất động sản đối
với một bất động sản liền kề với bất động sản thuộc quyền sở hữu (quyền sử dụng


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

đất) của mình. Theo đó, chủ sở hữu ở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản
của chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền
kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý nhất ra đường công cộng.
Việc mở lối đi do các bên thỏa thuận nhưng phải đảm bảo thuận thiện cho việc đi
lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên. Một khi đã mở được lối đi, tức là xác lập
được lối đi qua bất động sản liền kề, thì chủ sở hữu bất động sản bị vậy bọc có
quyền sử dụng lối đi và phù hợp với thỏa thuận của hai bên chủ thể trước khi xác
lập.
I.2 Đặc điểm của quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Như trên đã phân tích thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong
những quyền cụ thể của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nên nó sẽ có
đầy đủ đặc điểm của loại quyền này:
Theo quan niệm của Luật La Mã, và pháp luật phong kiến Việt Nam trước
đây, thì quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu đối với bất động sản được
khai thác sử dụng bất động sản liền kề, đáp ứng các yêu cầu về lối đi, cấp thoát,
nước… được gọi là địa dịch, còn theo pháp luật Dân sự Việt Nam hiện này thì
quyền này được gọi là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, đây là hai khái
niệm có nội dung tương tự nhau.
- Thứ nhất, các yếu tố của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói
chung cũng như quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng gồm có: một bất
động sản bị vây bọc, một hoặc nhiều bất động sản vây bọc, hai loại bất động sản

này thuộc quyền sở hữu của các chủ thể khác nhau. Trong đó bất động sản vây bọc
phải phục vụ cho bất động sản bị vây bọc lợi ích cụ thể gì đó, ở đây quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải phục vụ nhu cầu
về lối đi đối với bất động sản bị vây bọc, việc đáp ứng yêu cầu đó cũng chính là sự
hạn chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản vây bọc, còn đối với chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc thì được thụ hưởng lợi ích từ lối đi do bất động sản


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

của người khác mang lại, sự thụ hưởng đó làm gia tăng các quyền của chủ sở hữu.
Tuy nhiên sự tăng thêm quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát sinh
trong khuôn khổ thực hiện quyền đối với bất động sản của chính mình, chủ sở hữu
có quyền đi qua bất động sản của người khác để ra đường công cộng chỉ khi bất
động sản thuộc sở hữu của mình không thể thông thương được với đường công
cộng; nếu như vì lí do gì đó, mà tình trang vây bọc chấm dứt thì quyền về lối đi
qua bất động sản của người khác cũng bị chấm dứt.
- Thứ hai, quyền về lối đi qua bất động sản luôn gắn liền với bất động sản.
Người nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp được hưởng quyền về
lối đi qua bất động sản của người khác và đáp ứng yêu cầu đó của người khác
trong trường hợp bất động sản của mình vây bọc một bất động sản khác. Như vậy,
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung và quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề nói riêng thì không phụ thuộc ai là chủ sở hữu bất động sản mà
quyền về lối đi đó luôn luôn tồn tại giữa hai bất động sản liền kề, giữa một bất
động sản bị vậy bọc và bất động sản vây bọc.
- Căn cứ phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, đó là yêu cầu của
chủ thể là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, mặc dù pháp luật trao cho họ quyền
được sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong đó có quyền yêu cầu về lối đi, tuy
nhiên đây chỉ là khả năng mà pháp luật ghi nhận cho chủ thể, chỉ khi chủ thể này
yêu cầu chủ thể khác là chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình lối đi qua

bất động sản của họ thì quyền này mới được phát sinh trên thực tế. Việc yêu cầu
này buộc chủ sở hữu bất động sản phải chấp thuận nhưng về nguyên tăc thì chủ sở
hữu bất động sản bị vậy bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản vây bọc giá
trị vật chất để đáp ứng yêu cầu về lối đi của mình.
- Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: Quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề nói chung và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
nói riêng sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau: Hai bất động sản xác nhập là một,
tức là thuộc quyền sở hữu của một chủ thể, khi đó giữa hai bất động sản có thể vẫn


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

còn lối đi nhưng lối đi này không còn ý nghĩa là quyền của chủ thể nào nữa, đó chỉ
là ranh giới tự nhiên; chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không còn cần sử dụng
lối đi qua bất động sản liền kề; bất động sản vây bọc không còn khả năng đáp ứng
yêu cầu về lối đi cho bất động sản bị vây bọc; một trong hai bất động sản bị mất;
chủ sở hữu từ chối sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề.
Mặc dù có những đặc điểm chung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề như trên nhưng quyền về lối đi qua bất động sản liền kề một số đặc điểm
riêng biệt phân biệt với các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác:
Thứ nhất, là lợi ích mà chủ sở hữu hướng tới đó là lối đi qua bất động sản liền
kề, lối đi này là lối đi thuận tiện và hợp lí nhất để đi ra đường công cộng không
phải là lợi ích về tưới tiêu nước, cấp thoát nước, hay mắc đường dây tải điện…
Thứ hai, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một trong những
quyền có ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bđs vậy bọc so với các quyền sử
dụng hạn chế bđs khác thể hiện ở các điểm sau:
-Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với các loại quyền khác (cấp
nước, thoát nước) và vì thế tổn hại khi mở lối đi qua bất động sản liền kề là lớn
nhất xét cả về mặt vật chất, và không gian ảnh hưởng
- Việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động sản thuộc sở hữu của bất

động sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của chủ
sở hữu bất động sản liền kề. Do lối đi được sử dụng thường xuyên, liên tục, công
khai không những chỉ cho chủ sở hữu bị vây bọc mà còn cho tất cả những người
liên quan đến chủ sở hữu bị vây bọc. Thậm chí nếu bất động sản là cơ sở sản xuất
kinh doanh thì lối đi ây còn dành cho các phương tiện giao thông vận tải, những
hoạt động đó thường xuyên diễn ra. Quyền về cấp thoát nước, tưới tiêu nước chỉ
ảnh hưởng rất nhỏ trong một khoảng thời gian nào đó, ở trong một không gian hẹp
không ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu bất động sản liền kề.
3. Tại sao pháp luật ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
Pháp luật ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là xuất phát từ
cơ sở sau:


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

- Xuất phát từ đặc điểm tự nhiên của bất động sản: Pháp luật dân sự Việt Nam
và pháp luật dân sự một số nước trên thế giới phân loại tài sản thành động sản và
bất động sản, theo đó bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai;…Tiêu chí để phân loại động sản và bất động sản là
dựa trên các đặc tính vật lí của tài sản là có thể di dời được hay không. Có thể thấy
rằng, nếu động sản có thể di dời, dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác mà
không phụ thuộc vào vị trí của nó trong không gian thì đối với bất động sản lại gắn
với vị trí nhất định. Hơn nữa, giữa các bất động sản (nhà, đất đai) không tồn tại
một cách độc lập như động sản mà luôn có sự tiếp xúc với nhau,liền kề, và tiếp
giáp với nhau, sự phân biệt giữa bất động sản này với bất động sản khác thông qua
các ranh giới, các chủ thể có thể tạo ranh giới giữa các bất động sản bằng việc cắm
mốc, hoặc dựng hàng rào. Và theo tự nhiên thì, có bất động sản có tiếp xúc với
đường công cộng, cũng có bất động sản không tiếp xúc với đường cộng cộng, các
công trình, cơ sở hạ tầng, kỳ thuật chung, do các bất động sản này bị vây bọc bởi

các bất động sản liền kề khác. Như vậy, sự tồn tại các bất động sản bị vây bọc là sự
tồn tại tự nhiên, tất yếu của thực tiễn nhà ở và đất đai.
- Xuất phát từ nhu cầu vật chất, tinh thần của các chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc: Một bất động sản chỉ được khai thác công dụng của nó khi nó được thông
thương với các điều kiện bên ngoài, đó là hệ thống các cơ sở hạ tầng kĩ thuật của
xã hội, chỉ có thể tiếp xúc được các điều kiện đó, đáp ứng được các yêu cầu đi lại,
sinh hoạt học tập của chủ sở hữu bất động sản khi có một lối đi thích hợp ra đường
công. Nếu như các bất động sản bình thường thì sẽ có lối đi này, điều này không
ảnh hưởng đến các bất động sản khác, ngược lại đối với các bất động sản bị vây
bọc thì chủ sở hữu không có quyền sở hữu lối đi, vì vậy việc thông thương với
điều kiện bên ngoài của chủ sở hữu bất động sản đó sẽ được đáp ứng bằng cách
nào?. Quyền về lối đi của họ phải được đảm bảo, để có quyền này thì chủ thể là


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp nhất để ra đến đường công cộng.
Như vậy, xuất phát từ đặc tính tự nhiên của bất động sản, để đáp ứng nhu
cầu vật chất và tinh thần cho chủ thể là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, được
giao lưu với điều kiện bên ngoài thì pháp luật phải ghi nhận quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề. Đây là sự ghi nhận các yếu tố khách quan, đảm bảo quyền lợi của
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
4. Khái quát các quy định của pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề.
Như trên đã phân tích sự ghi nhận quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc là sự ghi nhận khách quan, đảm bảo quyền cho chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc có thể khai thác được đầy đủ công dụng của bất động sản. Hệ thống pháp luật
dân sự các nước, tùy từng thời kỳ, từng giai đoạn khác nhau có cách thức quy định
khác nhau trong việc ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Theo quan niệm của luật La Mã, và luật dân sự của nhiều nước trên thế giới
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một loại địa dịch, khái niệm địa dịch có
nội dung tương tự như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Nội dung chủ
yếu khi ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề gồm: chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành
cho mình lối đi ra đường công cộng, như vậy khi có yêu cầu của chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc, thì chủ sở hữu bất động sản liền kề phải đáp ứng yêu cầu đó,
đó là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề; lối đi được xác lập giữa hai bất
động sản liền kề là lối đi thuận tiện và hợp lí nhất. Tuy nhiên quan niệm về tính
thuận tiện và hợp lí không đồng nhất giữa pháp luật dân sự của các nước và có sự
khác nhau qua từng giai đoạn lịch sử: Điều 683 Bộ luật dân sự Pháp quy định: “lối
đi được mở chỗ nào mà khoảng cách từ địa sản bị vây bọc ra đường cái là ngắn
nhất, tuy nhiên phải lựa chọn chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu địa sản
có lối đi qua” Điều 473 Bộ luật dân sự Sài Gòn năm 1972 và Điều 629 Bộ luật dân


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

sự Bắc kỳ cũng có quy định tương tự: “Lối đi là chỗ gần nhất ra đến đường công
hay thủy đạo và phải dựa vào chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho chủ thể cho phép
mình đi qua”. Điều 211 Bộ luật dân sự Nam Bộ quy định: “ người có quyền đi qua
có thể xây lối đi vượt trên vùng đất nếu xét thấy cần thiết”. Có thể thấy rằng, các
quy định này đều có nội dung tương đối giống nhau, việc xác định lối đi thuận tiện
và hợp lí dựa trên hai cơ sở chủ yếu là lối đi ngắn nhất và ít gây thiệt hại cho chủ
thể. Nếu như, yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình lối đi thích
hợp là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản
liền kề phải đáp ứng yêu cầu đó, đó là nghĩa vụ của họ, thì việc tạo lập lối đi đó ở
đâu, chiều rộng, chiều dài, chiều cao như thế nào thì phải phụ thuộc vào thỏa thuận
của hai chủ thể.
Pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề,

là một trong quyền cụ thể trong nhóm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Nội dung này được ghi nhận tại ĐIều 280 Bộ luật dân sự năm 1995, điều 275 Bộ
luật Dân sự 2005, đây là những cơ sở pháp lí ghi nhận quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, là căn cứ để các chủ thể được
hưởng quyền và bảo vệ quyền đó của mình.
II. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUYỀN VỀ LỐI ĐI
QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ.
1. Cơ sở pháp lí.
Xuất phát từ thực tế đất đai và nhà ở của nước ta, việc ghi nhận quyền về lối
qua bất động sản liền kề trong pháp luật dân sự là một điều tất yếu. Trước năm
1995, các quan hệ dân sự được điều chỉnh chủ yếu bằng các văn bản theo từng lĩnh
vực riêng biệt như Luật hôn nhân và gia đình năm 1986, luật đất đai năm 1988,
Pháp lệnh về hợp đồng kinh tế (1989), Pháp lệnh Thừa kế (1990), Pháp lệnh Hợp
đồng dân sự (1991), Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự (1989)…Những
văn bản này đã điều chỉnh được một phần nào đó trong từng lĩnh vực nói chung tuy
nhiên vấn đề về quyền sử dụng hạn chế bất đống sản liền kề thì chưa được ghi


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

nhận. Chỉ đến khi Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời, một Bộ luật hoàn chỉnh đóng
vai trò tích cực trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội dân sự rộng lớn, quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề mới được ghi nhận tại Điều 280, thuộc chương VII:
Các quy định khác về quyền sở hữu, Phần thứ ba của Bộ luật. Kế thừa những quy
định này, Bộ luật dân sự 2005, tiếp tục quy định các nội dung cơ bản của quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề tại Điều 275:
“1. Chủ sở hữu các bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở
hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất
động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được
yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho

chủ sở hữu bất động sản liền kề, nều không có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị
vây bọc và thiệt hai gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi
2. Vị trí, giới hạn, chiều cao chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các
bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho cac bên;
nếu có tranh chấp phát sinh thì có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành một lối đi cần thiết cho người
phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
2 .Nội dung các quy định của pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề:
2.1 Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong những quyền cụ thể mà
pháp luật ghi nhận cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được sử dụng khai thác
công dụng của bất động sản liền kề theo Điều 273 Bộ Luật dân sự: “ Chủ sở hữu
nhà ở, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của
người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách
hợp lí nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”. Các căn cứ xác lập
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung quy định tại Điều 274. Xác
lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: “1. Quyền sử dụng bất động
sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; 2.
Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập
cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được giao nhà, quyền sử dụng

đất cũng được hưởng quyền đó.” và cũng là căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề.
-Chủ thể có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Trước hết phải khẳng định không phải bất cứ một chủ sở hữu bất động sản
nào cũng có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung và có quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng, theo quy định tại Điều 275 BLDS, người
có quyền yêu cầu chủ thể khác phải dành cho mình một lối đi ra đến đường công
cộng phải là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, và bất động sản đó không có lối
đi ra đường công cộng: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản
của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra. Một bất động sản bị được coi bị
vây bọc nếu bất động sản đó không có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với hệ thống hạ
tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng khai thác bất động sản đó. Chỉ khi bất
động sản đó bị vây bọc mà không thể có lối đi đến hệ thống giao thông công cộng
thì chủ sở hữu của nó mới có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành
cho mình một lối đi. Như vậy, nếu như sự vây bọc là giả tạo không phải do đặc
điểm khách quan của bất động sản mang lại thì chủ sở hữu không có quyền này,
tức là pháp luật không thừa nhận sự vây bọc giả tạo.
- Chủ thể có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc
Một khi chủ thể là chủ sở hữu bất động sản nói trên thì có quyền yêu cầu
một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

đường công cộng, người nhận được yêu cầu của chủ sở hữu đó phải chấp nhận yêu
cầu của chủ thể- đó là nghĩa vụ của họ (người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng
yêu cầu đó). Nếu như, bất động sản bị vây bọc chỉ có một bất động sản liền kề với
nó thì lối đi sẽ được tạo lập đối với bất động sản liền kề đó. Tuy nhiên, lối đi ra
đường công cộng từ một bất động sản có thể đi qua nhiều bất động sản thuộc một

hay nhiều chủ sở hữu nhưng cũng có thể liên tiếp nhiều bất động sản thuộc sở hữu
của nhiều chủ thể khác nhau vì vậy, không phải chủ sở hữu bất động sản bị được
tự do lựa chọn bất động sản liền kề bất kỳ có thể đáp ứng yêu cầu đó về lối đi của
mình mà phải dựa vào tính thuận tiện và hợp lí khi xác lập lối đi và việc xác lập lối
đi đó phải ít gây thiệt hại nhất cho chủ thể mở lối đi: “Lối đi được mở trên bất
động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lí nhất, có tính đến đặc
điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là
ít nhất cho bất động sản mở lối đi(Điều 275 BLDS 2005”. Tính thuận tiện và hợp lí
được thể hiện ở chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể
khai thác sử dụng bất động sản hiệu quả nhất, pháp luật quy định tính “thuận tiện”
về lối đi là quyền lựa chọn của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi họ đưa ra
yêu cầu về lối đi. Lối đi được coi là thuận tiện nhất theo nghĩa thông thường
thường là lối đi có chiều dài ngắn nhất đến đường công cộng, bởi vì nó gây ảnh
hưởng ít nhất đối với bất động sản liền kề, chi phí xác lập lối đi thông thường là ít
nhất, cũng là thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể nhanh
chóng tiếp xúc với hệ thống giao thông vận tải. Tuy nhiên việc xác lập một lối đi
thuận tiện không chỉ dựa vào ý chí chủ quan của các chủ thể là chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc mà còn phải tính đến các yếu tố liên quan đến bất động sản
liền kề, việc xác lập lối đi phải do sự thỏa thuận của hai chủ sở hữu, phải quan tâm
đến thiệt hại gây ra đối với bất động sản liền kề do việc xác lập mở lối đi gây ra.
Khoản 2 Điều 275 BLDS 2005 quy định: “Vị trí, giới hạn, chiều cao chiều
dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

cho việc đi lại và ít gây phiền hà do các bên; nếu có tranh chấp phát sinh thì có
quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định.. Căn cứ vào quy định
này, sau khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được thỏa thuận để có lối đi ,thì
phải thỏa thuận tiếp về các điều kiện và các yếu tố xác định lối đi đó. Việc yếu cầu

chủ sở hữu bất động sản liền kề mở lối đi và việc thỏa thuận vị trí, cách thức, đặc
điểm… của lối đi thường tiến hành đồng thời mà không tách biệt làm hai giai đoạn.
Nếu như khoản 1 Điều 275 BLDS quy định về quyền yêu cầu được mở lối đi, pháp
luật ghi nhận quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và nghĩa vụ chấp nhận
yêu cầu đó của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì tại khoản 2 Điều 275, các tiêu
chí về vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao… tính thuận tiện cho việc đi lại cũng
như ít gây phiền hà cho các bên…chỉ là cơ sở để định hướng cho các bên thỏa
thuận. Nếu như trong quá trình thỏa thuận về việc xác lập ví trí lối đi, chiều dài,
chiều rộng, cũng như các khoản khác liên quan đến lối đi, trong những trường hợp
không thể xác lập được thì có các chủ thể tham gia có thể yêu cầu cơ quan có thẩm
quyền giải quyết. Mặc dù Luật không xác định rõ chủ thể có quyền yêu cầu cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết vấn đề này nhưng có thể suy đoán rằng
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu bởi việc xác lập lối đi là đảm
bảo cho quyền lợi của họ, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng bất động sản thuộc
sở hữu của họ.
Việc mở lối đi qua bất động sản liền kề một mặt làm tăng thêm quyền của
chủ thể không phải là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, mặt khác cũng làm hạn
chế quyền của chủ sở hữu các bất động sản liền kề. Việc mở lối đi qua bất động
sản liền kề hiển nhiên gây ra ảnh hưởng đối với việc khai thác và sử dụng bất động
sản đó của chủ sở hữu, ngoài ra còn tác động đến đời sống sinh hoạt của gia đình
của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chính bởi vậy, mặc dù quy định chủ sở hữu
bất động sản vây bọc phải đáp ứng yêu cầu của chủ thể là chủ sơ hữu bất động sản
bị vây bọc, việc đáp ứng đó phải là nghĩa vụ của chủ thể, nhưng chủ sở hữu bất


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

động sản vây bọc có quyền thỏa thuận với người láng giềng của mình về cách thức
xác lập nối đi như thế nào và chủ sở hữu được mở lối đi phải có nghĩa vụ đền bù
thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi đó. Dưới góc độ này, quan hệ nghĩa vụ được xác

lập giữa giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề và chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc. VIệc xác lập nghĩa vụ trong trường hợp này không giống như việc xác lập các
nghĩa vụ dựa trên cơ sở tự do, thỏa thuận, tự nguyện, cam kết thông thường của
các chủ thể. Trong các nghĩa vụ thông thường các chủ thể được quyền lựa chọn đối
tác tham gia, quan hệ cụ thể họ định thamgia, phương thức thực hiện quyền và
nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên không thực hiện quyền và nghĩa vụ. Còn đối với
việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thì quyền tự định đoạt của chủ
thể bị hạn chế trên phương diện như chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải
tham gia, họ chỉ có quyền yêu cầu thỏa thuận để xác định vị trí, chiều dài, chiều
rộng của lối đi đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại.
1.Không phải mọi trường hợp mở lối đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc đều phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
Tại khoản 3 Điều 275 BLDS quy định: “Trong trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành một lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này
mà không có đền bù.”. Như vậy, đối với trường hợp mà trước tiên bất động sản
thuộc về một chủ sở hữu sau đó được chia ra cho nhiều chủ sở hữu khác, ví dụ như
trường hợp chia thừa kề nhà, quyền sử dụng đất…thì trong quá trình chia các chủ
thể phải thỏa thuận với nhau về việc dành một lối đi, lối đi này là lối đi chung
không thuộc về một chủ sở hữu cụ thể, mà được sử dụng với tất cả các chủ thể, khi
đó việc đền bù không được đặt ra.
2. Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được quy định tại
điều 279 Bộ Luật dân sự: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt
trong các trường hợp sau:


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền

sở hữu đó nhập làm một.
2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề”.
Khi đã xác lập được lối đi qua bất động sản liền kề, thì chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc có quyền sử dụng, khai thác lối đi đó phục vụ cho bất động sản của
mình, Nếu như vì một lí do nào đó mà hai bất động sản xác nhập là một thì sẽ
không còn quyền này nữa, sự tồn tại của lối đi giữa hai bất động sản lúc này chỉ là
sự ranh giới tự nhiên, mà không có ý nghĩa pháp lí vì lúc này chủ sở hữu bất động
sản là một chủ thể duy nhất. Ngoài ra nếu chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
không còn nhu cầu sử về lối đi đã được xác lập tì quyền này cũng được chấm dứt,
việc chấm dứt này có thể do thay đổi vị trí lối đi khác, thay đổi múc đích sử dụng
bất động sản, hoặc một bất động sản không còn nữa…
3.
Hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề.
Mặc dù Điều 275 cũng như các điều luật liên quan đến quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề đã quy định các nội dung cơ bản như điều kiện xác lập lối
đi, quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu trong việc xác lập lối đi, định hướng cách
thức xác lập như thế nào, nhưng điều Luật quá ngắn gọn và còn một số điểm hạn
chế sau: “1. Chủ sở hữu các bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ
sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu
bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người
được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù
cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nều không có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị
vây bọc và thiệt hai gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi
1. Vị trí, giới hạn, chiều cao chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên
thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho cac bên;

QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

nếu có tranh chấp phát sinh thì có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xác định.
2. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành một lối đi cần thiết cho người
phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Thứ nhất, theo Điều 275 BLDS thì bất động sản được quyền hưởng quyền
về lối đi khi bất động sản đó bị vây bọc, tuy nhiên tiêu chí xác định thế nào là bất
động sản bị vây bọc thì chưa được các nhà làm luật thể hiện rõ, điều này gây khó
khăn cho việc xác định, bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc, có nhiều trường hợp, chủ sở hữu tạo sự vây bọc giả tạo, để yêu cầu có quyền
về lối đi nhằm mục đích quấy nhiều người láng giềng, khi đó nều không chứng
minh được yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản là vô lí thì chủ sở hữu bất động
sản liền kề phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu.
Thứ hai, theo Luật chủ sở hữu bất động sản chỉ được quyền về lối đi khi
không có lối đi ra đường công cộng, vậy nếu đã có lối đi mà lối đi quá nhỏ, hẹp,
mà họ mở rộng, thay đổi lối đi đó thì có quyền hay không, vấn đề này, pháp luật
chưa dự liệu đến. Trong thực tế, với lối sống cộng đồng gắn bó, thông thường giữa
hai bất động sản liền kề luôn tồn tại lối đi tự nhiên mà khó xác định ai là chủ sở
hữu, họ là những người láng giềng với nhau, tuy nhiên khi xảy ra mâu thuẫn thì
chủ sở hữu bất động sản vây bọc có thể gây khó dễ với người láng giềng của mình.
Thứ ba, luật đã trao quyền yêu cầu về lối đi cho chủ thể là chủ sở hữu bất
động sản vây bọc và nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó của chủ thể là chủ sở hữu
bất động sản được yêu cầu, trong trường hợp nhiều bất động sản cùng vây bọc thì
việc xác định chủ thể nào, dựa trên những căn cứ cụ thể nào thì luật chưa xác định
rõ.
-

Thứ tư, pháp luật đã quy định căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất

động sản nói chung và chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng
trong hai trường hợp là hai bất động sản xác nhập là một và chủ sở hữu bất động


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

sản không còn nhu cầu về lối đi đó nữa. Tuy nhiên căn cứ thứ nhất chỉ đúng trong
trường hợp chỉ có một bất động sản bị vây bọc bởi một bất động sản còn trường
hợp có nhiều bất động sản cùng vây bọc thì nhà làm luật chưa quy định cụ thể,
ngoài ra ngoài hai căn cứ trên thì thực tế còn có rất nhiều căn cứ khác làm chấm
dứt quyền về lối đi ví dụ, việc thay đổi mục đích sử dụng bất động sản, dẫn đến
việc không cần thiết sử dụng lối đi đo, bất động sản liền kề không còn khả năng
chịu địa dịch, một trong hai bất động sản bị mất do được trưng mua và bị thu hút
vào khối tài sản phục vụ lợi ích công cộng…
Hoàn thiện những quy định của pháp luật.
- Từ những hạn chế nêu trên, để có cơ sở pháp lí rõ ràng cho việc giải quyết các
tranh chấp về lối đi, thì Luật nên quy định rõ các vấn đề sau:
Một là, ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề gồm có quyền yêu
cầu của chủ thể chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mở lối đi cần thiết ra đến
đường công cộng, quyền xác định các đặc điểm về lối đi sao cho thuận tiện và hợp
lí nhất, và quyền thay đổi các đặc điểm về lối đi đó theo sự thỏa thuận của các bên
chủ thể.
Hai là, trong trường hợp nếu một bất động sản bị nhiều bất động sản bị vây
bọc thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở
hữu bất động sản liền kề mở lối đi thuận tiện và hợp lí nhất, việc lựa chọn chủ thể
nào phải đáp ứng yêu cầu mở lối đi, chủ thể được quyền về lối đi phải chứng minh
được yêu cầu của mình là hợp lí.
Ba là,quy định thêm các căn cứ trong trường hợp chấm dứt quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề.
Bốn là, quy định về cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp phát
sinh trong việc mở lối đi và xác lập lối đi.
III.QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ- THỰC TIỄN ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT
1. Một số vụ tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề.
Trong đời sống cộng đồng của người dân Việt Nam, mối quan hệ láng giềng
rất được coi trọng, câu tục ngữ: “bán anh em xa mua láng giềng gần” đã thể hiện


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

điều đó, những người láng giềng với nhau có thể giúp nhau, hỗ trợ nhau về vật chất
và tinh thần. Cũng như vậy, lối đi giữa hai ngôi nhà được tự nhiên hình thành và sử
dụng, mà không dựa trên một cơ sở pháp lí cụ thể nào. Tuy nhiên, cũng bởi chính
quan hệ láng giềng, mà khi xảy ra các tranh chấp lại rất khó giải quyết, sự khó
khăn này không chỉ đặt ra đối với các cơ quan như Ủy ban nhân, Tòa án nhân dân
trong việc vừa tuân thủ các quy định của pháp luật vừa đảm bảo tình làng nghĩa
xóm, truyền thống văn hóa tốt đẹp của dân tộc. Rất nhiều tình huống chỉ vì tranh
chấp lối đi dẫn đến những mâu thuẫn bất đồng không thể giải quyết được, có thể
gây ra thiệt hại về sức khỏe tính mang, vi phạm pháp luật hình sự. Có thể kể đến,
“vụ việc tranh chấp lối đi, đâm chết hàng xóm” đã được Tòa án nhân dân tối cao
Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm ngày 6/9/2010, hay như vụ việc diễn ra
tại Hải phòng, chỉ vì tranh chấp lối đi mà cả nhà bị đánh trọng thương.
Tranh chấp lối đi là những tranh chấp dân sự, sự giải quyết nó chủ yếu dựa
trên sự thỏa thuận của các chủ thể, nếu tranh chấp không thể giải quyết được sẽ
nhờ đến cơ quan có thẩm quyền ở địa phương là Ủy ban Nhân dân hoặc Tòa án
nhân dân giải quyết. Dưới đây là một số vụ việc về tranh chấp lối đi diễn ra trên
thực tế:
Vụ việc thứ nhất: tranh chấp về lối đi giữa hộ anh Võ Văn Lợi và ông

Nguyễn Mỹ Tánh (láng giềng của nhau trú tại thôn 6, xã Tam Vinh, huyện Phú
Ninh, tỉnh Quảng Nam).
Nội dung vụ việc như sau: gia đình ông Võ văn Lợi và gia đình ông Nguyễn
Mỹ Tánh là láng giềng của nhau, từ trước đến năm 2008, gia đình ông Lợi vẫn sử
dụng lối đi sát vườn nhà ông Tánh, đến năm 2008 ông Tánh dùng hàng rào bịt lối
đi đó, vì vậy từ đó gia đình ông Lợi muốn đi ra đường phải đi theo con đường nhỏ
qua ba hộ gia đình khác là ông Tiến, ông Dũng và ông Dư, lối đi này rất nhỏ, hẹp
nhưng đã được các hộ gia đình này sử dụng. Việc này dẫn đến tranh chấp giữa gia
đình ông Lợi và ông Tánh, các bên đã gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Tòa án nhân dân huyện Phú Ninh, vụ việc được giải quyết theo bản án số
23/2008/DSST, ngày 15-7-2008 xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp lối đi của TAND
huyện Phú Ninh tuyên xử dựa theo điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 và điều 131 Bộ
luật Tố tụng dân sự phán quyết: “Buộc ông Nguyễn Mỹ Tánh giao cho bà Nguyễn
Thị Tính (mẹ ông Lợi) sử dụng diện tích đất chiều dài 36,3m x chiều rộng 1,4m =
50,82m2… Bà Nguyễn Thị Tính có trách nhiệm bồi thường cho ông Nguyễn Mỹ
Tánh số tiền 1.524.000đồng”. Sau bản án sơ thẩm, hai bên chủ thể tham gia không
đồng ý với phán quyết của Tòa án, ngày 16-9-2008, bản án số 84/2008/DSPT xét
xử phúc thẩm vụ án tranh chấp lối đi của TAND tỉnh Quảng Nam cho rằng: “Ngoài
lối đi mà hai bên đang tranh chấp thì còn có một con đường đi vào nhà bà Tính
ngang qua nhà ông Tiến, ông Dũng, ông Dư. Các hộ trên cũng đã sử dụng con
đường đi này. Cấp sơ thẩm đã không xem xét đầy đủ, đúng thực tế, căn cứ vào bản
đồ cho rằng gia đình bà Tính không có lối đi, đã xử buộc ông Tánh phải dành cho
gia đình bà một lối đi ngang qua đất vườn đang thuộc quyền sử dụng của ông là
không đúng” và tuyên xử: “Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị
Tính đối với ông Nguyễn Mỹ Tánh về tranh chấp lối đi”.
Vụ việc thứ hai: Bà Nết và ông Trùm ở quận Bình Tân (TP.HCM) là anh

em ruột. 20 năm trước, họ được cha mẹ chia cho hai lô đất kề nhau, ông Trùm ở
phía ngoài, bà Nết phía trong. Trong tờ chia đất, người cha viết rằng giữa hai lô đất
có “đường xe” (4 x 15 m, nằm phía trên cùng của mảnh đất) để người phía trong sử
dụng đi ra đường công cộng.
Sau đó, ông Trùm được cấp “giấy đỏ” phần đất được chia, bao gồm cả
“đường xe”. Đất của bà Nết thì được phân lô bán cho nhiều hộ khác. Ban đầu, mọi
người vẫn qua lại trên “đường xe” sẵn có nhưng từ năm 2002, ông Trùm đã rào kín
lại. Bà Nết yêu cầu anh mở lại lối đi thì ông Trùm bảo phải trả 50 triệu đồng ông
mới mở cho một lối đi 2 x 15 m.


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Không ai chịu ai, hai bên nhờ tòa phân xử. Đầu năm 2004, giải quyết vụ án,
TAND quận Bình Tân cho rằng cơ quan chức năng đã khẳng định việc cấp “giấy
đỏ” cho ông Trùm là đúng. Trong các “giấy đỏ” của ông Trùm, bà Nết đều không
thể hiện có con “đường xe”. Tuy nhiên, vì khu đất của bà Nết không có lối đi ra
nên việc đòi lối đi ra của bà là chính đáng, phía ông Trùm phải có nghĩa vụ chấp
hành yêu cầu đó. Theo quy định, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở
hữu bất động sản liền kề. Vị trí giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi
do hai bên tự thỏa thuận…
Trước “gợi ý” của tòa, bà Nết không chịu vì cho rằng cha mẹ đã để lại đất và
ghi rõ là dành “đường xe” thì không lý nào bắt bà trả tiền. Do bà khăng khăng
không đổi ý nên TAND quận Bình Tân đã đưa ra xét xử và bác yêu cầu của bà.
Sau khi bà Nết kháng cáo, cuối năm 2004, TAND TP xử phúc thẩm, nhận định đất
của bà Nết không có lối ra vào nên việc tòa sơ thẩm bác yêu cầu đòi dành lối đi của
bà là sai. Vì hai bên đương sự không thống nhất được kích thước, chiều dài, chiều
rộng, vị trí lối đi nên cần phải yêu cầu cơ quan chức năng địa phương căn cứ vào
tình hình quy hoạch đô thị khảo sát. Số tiền đền bù đưa ra cũng phải theo đơn giá
tại địa phương theo quy định của TP. Những vấn đề trên, tòa sơ thẩm chưa điều tra

và trưng cầu cơ quan địa chính địa phương nên tòa hủy án, giao hồ sơ cho tòa sơ
thẩm xét xử lại.
Vụ việc thứ ba: chuyện của gia đình ông Trần Đức Tiến, ngụ tại số 31
ngách 121/39 phố Kim Ngưu, tổ 12A, Phường Thanh Lương, Quận Hai Bà Trưng,
Hà Nội.
Năm 1995, ông Lê Kim Tiến, chủ sở hữu thửa đất số 31 tổ 12A phường
Thanh Lương, đã chia đôi thửa đất này và bán cho hai gia đình ông Lê Phàn và ông
Trần Đức Tiến. Nguyên trạng thửa đất lúc đó có một cổng đi mở ra ngách 121/39
phố Kim Ngưu. Theo thỏa thuận, ông Trần Đức Tiến mua nửa phía trong, còn ông
Lê Phàn mua nửa phía ngoài (có cổng đi).


QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Sự việc phát sinh ngay trong năm đó khi ông Tiến xây nhà trên mảnh đất vừa mua.
Ngách 121/39 lúc đó, ngoài nhà ông Lê Kim Tiến có cổng trổ ra gần phía đầu
ngách, còn là lối đi chung của 3 hộ ông Nguyễn Phong Vũ và bà Loan, bà Nhật (3
hộ này là anh em họ hàng với nhau, trong đó ông Vũ là cả).
Theo ông Trần Đức Tiến, khi xây nhà xong, ông định trổ cổng ra ngách 121/39 nói
trên thì vấp phải sự phản đối của gia đình ông Vũ, buộc ông Trần Đức Tiến và ông
Lê Phàn phải chấp nhận đi chung cổng duy nhất, mở ra ngách qua phần đất nhà
ông Lê Phàn.
Suốt 10 năm, gia đình ông Phàn và ông Tiến vẫn đi chung cổng, không xảy ra bất
cứ mâu thuẫn nào. Năm 2002, gia đình ông Trần Đức Tiến đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở-quyền sử dụng đất ở có diện tích đất 79,2m2. Năm 2005,
ông Lê Phàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất 74,3m2.