ứng dụng gis xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất tại thị xã sầm sơn, tỉnh thanh hóa

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGỌC ANH

ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THỊ XÃ SẦM SƠN,
TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGỌC ANH

ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THỊ XÃ SẦM SƠN,
TỈNH THANH HÓA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ THỊ GIANG

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các số liệu và

kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo
vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, Ngày….tháng…năm 2015
Tác giả

Nguyễn Thị Ngọc Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và
gia đình.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Lê Thị Giang đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo, Ban
quản lý Đào tạo - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa,
phòng Tơài nguyên và Môi trường thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, Ngày….tháng…năm 2015
Tác giả

Nguyễn Thị Ngọc Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC

Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

Danh mục chữ viết tăt

ix

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học về giá đất

3

1.1.1 Tổng quan về giá đất

3

1.1.2 Cơ sở khoa học về giá đất

4

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

8

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị xã Sầm Sơn

8

1.2 Định giá đất và phương pháp định giá đất

14

1.2.1 Khái niệm định giá đất

14

1.2.2 Phương pháp định giá đất

15

1.3 Cơ sở lý luận xây dựng cơ sở dữ liệu

24

1.3.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu

24

1.3.2 Phân loại cơ sở dữ liệu

25

1.3.3 Khái niệm về cơ sở dữ liệu đất đai

26

1.3.4 Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

26

1.3.5 Nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai

26

1.3.6 Tình hình ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai trên Thế giới và Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

27

Page iv


1.4 Giới thiệu Hệ thống thông tin địa lý

29

1.4.1 Khái niệm về hệ thống thống tin địa lý (GIS)

29

1.4.2 Các thành phần chính của hệ thống thông tin địa lý

29

1.4.3 Giới thiệu về phần mềm hệ thống thông tin địa lý ArcGIS

31

1.5 Giới thiệu về Webgis

32

1.5.1 Khái niệm về WebGIS

32

1.5.2 Ứng dụng của WebGIS

32

1.5.3 Phân loại WebGIS

32

1.6Ứng dụng GIS vào xác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

35

1.6.1 Ứng dụng GIS vào xác định giá đất trên thế giới

35

1.6.2 Ứng dụng GIS vào xác định giá đất tại Việt Nam

36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

38

2.1 Đối tượng nghiên cứu

38

2.2 Phạm vi nghiên cứu

38

2.3 Nội dung nghiên cứu

38

2.3.1 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

38

2.3.2 Tình hình sử dụng đất

38

2.3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất trên địa bàn
thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa

38

2.3.4 Sử dụng Webgis để cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công
tác định giá đất
2.4 Phương pháp nghiên cứu

39
39

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

39

2.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu trong GIS

40

2.4.3 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu

40

2.4.4 Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu

40

2.4.5 Phương pháp xây dựng WebGIS

41

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

42

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội

42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

42

3.1.2 Các nguồn tài nguyên

43

3.1.3 Kinh tế - xã hội

45

3.2 Tình hình quản lý sử dụng đât đai của thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa 52
3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất

53

3.3.1 Căn cứ và phương pháp xác định giá đất tại thị xã Sầm Sơn

53

3.3.2 Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất55
3.3.3 Xây dựng bản đồ đơn giá đất của địa bàn nghiên cứu

64

3.3.4 Các chức năng khác của hệ thống cơ sở dữ liệu

67

3.3.5 Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu

69

3.4 Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác định
giá đất
70
3.4.1 Xây dựng WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online cung cấp thông

tin trực tuyến phục vụ công tác định giá đất

70

3.4.2 Đánh giá hiệu quả của việc sử dụng WebGIS cung cấp thông tin
trực tuyến phục vụ công tác định giá đất

74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

75

Kết luận

75

Kiến nghị

76

TÀI LIỆU THAM KHẢO

77

PHỤ LỤC

79

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Dân số và Lao động của thị xã Sầm Sơn giai đoạn 2005-2014

46

3.2

Lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế

47

3.3

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Sầm Sơn năm 2014

53

3.4

Các trường dữ liệu của lớp thửa đất

59

3.5

Các trường dữ liệu của lớp đường

60

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH

Số hình
3.1

Tên hình

Trang

Quy trình xây dựng cơ sơ dữ liệu phục vụ công tác định giá đất tại hai
phường nghiên cứu

55

3.2

Dữ liệu không gian dưới dạng .dgn chạy trên nền Microstation

56

3.3

Các thửa đất sau khi đã được tạo vùng

57

3.4

Cơ sở dữ liệu không gian phường Bắc Sơn

58

3.5

Cơ sở dữ liệu không gian phường Trường Sơn

58

3.6

Dữ liệu không gian và thuộc tính của lớp thửa đất

60

3.7

Dữ liệu không gian và thuộc tính của lớp đường

61

3.8

Hình ảnh tài sản trên đất khi sử dụng chức năng Hyperlinks

62

3.9

Cách tìm kiếm thửa đất thỏa mãn ví dụ 1

63

3.10

Cách sử dụng công cụ select by Attributes… để tìm kiếm thửa đất thỏa
mãn ví dụ trên

64

3.11

Sơ đồ đơn giá đất phường Bắc Sơn năm 2014

65

3.12

Sơ đồ đơn giá phường Trường Sơn

66

3.13

Thông tin của thửa đất trước biến động gộp thửa

67

3.14

Thông tin của thửa đất sau biến động gộp thửa

68

3.15

Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa

68

3.16

Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa

69

3.17

Các bước thành lập WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online

71

3.18

Hiển thị bản đồ trên ArcGIS online

72

3.19

Giao diện chính của Webgis khi được hiển thị đầy đủ

72

3.20

Kết quả tra cứu thông tin một thửa đất bất kỳ

73

3.21

Kết quả tra cứu thông tin qua công cụ tìm kiếm

74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TĂT
Chữ viết tắt

Chữ đầy đủ

CAMA

Computer - assisted mass appraisal (Đánh giá hàng loạt dựa trên
kỹ thuật máy tính)

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GIS

Geographic Information System

UBND

Uỷ ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

BDĐC

Bản đồ địa chính

HTTTĐ

Hệ thống thông tin địa lý

FAO

Food and Agriculture Organization (Tổ chức LHQ về lương thực
và nông nghiệp)

SXKD

Sản xuất kinh doanh

CNTT

Công nghệ thông tin

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KH

Kế hoạch

CK

Cùng kỳ

CN-XD

Công nghiệp – xây dựng

NLN và TS

Nông lâm nghiệp và thủy sản

CGDĐ

Chỉ giới đường đỏ

PCLB

Phòng chống lụt bão

HĐND

Hội đồng nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc
phòng. Trong nền kinh tế thị trường, khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, cũng như vậy quyền sử dụng đất đã nổi lên như
một loại hàng hóa rất đặc biệt. Giá quyền sử dụng đất trở thành điểm nóng trong
quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội. Để định giá loại “hàng hóa” đặc biệt này,
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy
định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và các địa phương
định giá các loại đất cụ thể tại hàng năm. Về phương pháp xác định giá đất,
Chính phủ ban hành hai phương pháp được đưa vào áp dụng là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27
tháng 07 năm 2007 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP, Chính phủ bổ sung hai phương pháp là phương pháp chiết
trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá đất.
Ngoài ra những vấn đề về các loại giá đất và hệ thống định nghĩa khoa học
trên thực tiễn ở Việt Nam chưa được đề cập một các đầy đủ. Để giải quyết tốt bài
toán định giá trong công tác quản lý nhà Nuớc về đất đai cũng như đòi hỏi của thị
trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá tất yếu phải tính đến

sự kết hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy
tính và các công nghệ hiện đại. Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những
điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và
các yếu tố tác động vào giá đất. Như vậy việc định giá đất các thửa đất là một nhu
cầu tất yếu.
Công nghệ thông tin ngày nay phát triển đã trợ giúp cho con người trong
nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai. Đặc biệt phải kể đến hệ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thống thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS). Với những thế
mạnh về quản lý và phân tích dữ liệu không gian GIS đã sâm nhập và hỗ trợ đắc
lực cho công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên
thế giới. Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ có tính
trực quan cao, giúp người xem dễ dàng nắm bắt thông tin về quy định trong định
giá đất, tra cứu bất động sản của các thửa đất theo thông tin giới hạn cho trước.
Thị xã Sầm Sơn có diện tích 1711,24 km2 là một trung tâm du lịch biển
lớn của tỉnh Thanh Hóa cũng như của vùng Bắc Trung Bộ và cả nước, có vai trò
quan trọng đối với sự phát triển của tỉnh. Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất
động sản ở trong trạng thái chưa ổn định, giá đất đóng băng, cung vượt quá nhiều
so với cầu của thị trường. Các hoạt động mua bán bất động sản diễn ra với tần
suất không cao, tuy nhiên theo dự báo vào cuối năm 2014 này thị trường bất
động sản sẽ hoạt động mạnh mẽ trở lại. Vậy một câu hỏi đặt ra: làm thế nào để
khi thị trường bất động sản ổn định trở lại, chúng ta có thể dễ dàng tiếp xúc một
cách nhanh chóng đến thông tin của từng thửa đất và định giá mảnh đất một cách
chính xác nhất.
Với yêu cầu đó, để truy cập thông tin đến từng thủa đất phục vụ thuận tiện

cho công tác quản lý đất đai ở địa phương, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Ứng
dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đấttại Thị xã Sầm
Sơn, tỉnh Thanh Hóa”.
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất tại thị xã Sầm
Sơn- tỉnh Thanh Hóa.
- Khai thác cơ sở dự liệu trong việc tra cứu thông tin về thửa đất trên
Webgis.
3 Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững phương pháp và sử dụng hiệu quả công nghệ GIS trong công
tác định giá đất nói riêng cũng như công tác quản lý đất đai nói chung.
- Đảm bảo sự chính xác hơn và thuận tiện hơn trong việc tra cứu, cập nhật
và cung cấp thông tin từng thửa đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học về giá đất
1.1.1. Tổng quan về giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá
cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai,
quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản
lý về đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu
chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có
những điểm khác nhau. Ở nước ta từ khi có luật đất đai 2013, giá đất được quy
định như sau:

1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất;
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể;
Giá đất do Nhà nước quy định Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo
đảm các nguyên tắc sau đây:
Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau;
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc Chính phủ xác định
khung giá đất và các địa phương công bố giá đất hàng năm, chắc chắn không thể

xem xét đến tất cả các yếu tố cá biệt của các thửa đất riêng biệt. Điều này cho
thấy giá đất quy định theo phương thức này chỉ có thể được sử dụng cho một số
mục tiêu có giới hạn trong quản lý. Từ đó, Nhà nước đồng thời quy định phạm vi
áp dụng.
1.1.2. Cơ sở khoa học về giá đất
Luật đất đai quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất và Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Luật đất đai, 2013).
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai
là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có
thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tô, lãi suất ngân
hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Lí luận về địa tô
Nghiên cứu về giá đất dựa trên cơ sở lí luận về địa tô của Mác. Nói đơn
giản địa tô thực chất là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện khả
năng sinh lợi của đất. Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao. Căn cứ vào
nguyên nhân và điều kiện sinh ra địa tô, Mác chia đại tô thành 2 loại địa tô chênh
lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là hai hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa.
a. Địa tô chênh lệch
Có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là loại địa tô mà chủ sử dụng đất thu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi như ruộng
đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu

tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có 2 loại địa tô chênh lệch:
Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ví dụ: ở
vùng đồng bằng giá đất cao hơn giá đất miền núi. Địa tô chênh lệch 1 được trả
cho người chủ thực sự của mảnh đất.
Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Đất càng được đầu tư nhiều thì giá đất càng cao.Địa tô chênh
lêch 2 thuộc về người đi thuê đất, người làm ra sản phẩm trên đất.
b. Địa tô tuyệt đối
Tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có
liên quan đến đất và giá cả thị trường. Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan
hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích khác nhau trong quá
trình sản xuất xã hội.
Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch
chính là nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.1.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nêu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa
tô cũng lớn hơn thu nhập do tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải
tăng lên người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể.
Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2006).
1.1.2.3. Quan hệ cung – cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Điều kiện chính là:
1. Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng
tính chất.
2. Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo
biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường khác là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành nguyên tắc cung – cầu nói riêng.
Vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không
sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và
cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh
tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh
tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về

cung hoặc cầu.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định. Bên
cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan
trọng đến giá cả đất đai. Khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc
tính trên của thị trường đất đai.
Cung – Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của
đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ
dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người
dân địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Trước đây, hệ thống giao thông
cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển
chủ yếu ở những khu thương mại – dịch vụ gần trung tâm. Điều đó dẫn đến tình
trạng chênh lệch quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai ở vùng ngoại
vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát
triển.Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu
đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng đã tăng

lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở vùng trung tâm và đất đai ở vùng
ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà
nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu
hướng tăng liên tục.
Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.Không một loại hàng hóa nào khác
lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định,
giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù
giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ
giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
Có 3 loại nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Nhân tố thông thường: bao gồm nhân tố hành chính, nhân khẩu, xã hội,
quốc tế, kinh tế.
Nhân tố khu vực: bao gồm vị trí, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường,
quy hoạch.
Nhân tố tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá của từng thửa đất.
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị xã Sầm Sơn
Qua quá trình tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn thị xã Sầm Sơn năm 2014,

chúng tôi đã tiến hành phân tích và làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như: yếu tố cung cầu về nhà đất; nhóm
yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt thì yếu tố khu vực và yếu
tố cá biệt có ảnh hưởng rõ nét nhất đến giá đất.
1.1.4.1. Cung cầu về nhà đất
a. Cầu về nhà đất
Giá đất ở tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá đất ở thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp
hơn cung, giá đất ở có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị
trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những
yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc
nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp
dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho
người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc ham muốn có
nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá nhà đất nói riêng cũng
như đối với đất ở nói chung, cụ thể là:
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu nhà đất là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu
tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến
về cầu nhà đất. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các

biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.
- Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu
nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng
chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp.
- Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng
nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần
thiết. Mỗi một giá trị nhà đất đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị.
Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà
được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so
với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của nhà đất còn tuỳ thuộc vào giá
cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ "sốt nóng" thì giá
của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ
"đóng băng", giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


- Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Thị xã
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu
tố cung cũng như cầu về nhà đất. Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng
tại các khu dân cư hiện hữu hoặc tại các khu dân cư mới có thể tác động nhanh
chóng làm tăng mức cầu về nhà đất, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về
nhà đất. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ và của tỉnh về tín dụng, hoặc trợ
giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ

làm tăng mức cầu về nhà đất. Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của
người quản lý nhà đất, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý nhà
đất cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường nhà đất "đóng băng" hay
vận hành một cách sôi động. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh
hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về nhà đất đó là trình độ phát
triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập
kinh tế khu vực và quốc tế.
b. Cung về nhà đất
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa nhà đất gắn với các nhân tố hữu hạn
(diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng…), còn
nhu cầu về nhà đất gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình
quân đầu người thay đổi...). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung nhà đất
phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết
cấu hạ tầng...
- Giá cả nhà đất:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung nhà
đất là giá cả nhà đất. Cũng như các hàng hoá khác, cung nhà đất sẽ tăng lên khi
giá cả nhà đất tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên
khi giá cả hàng
- Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Thị xã
Nhân tố làm thay đổi cung nhà đất nhiều nhất sau giá cả nhà đất phải kể
đến các chính sách của thị xã về chế độ quản lý xây dựng nhà đất như cấp phép
xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình... thường làm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc
mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch

chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng). Thị xã thực hiện quy hoạch và phân
định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn, một
vùng đất nằm ngay trong thị xã nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp
thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất. Chỉ cần
một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay
lập tức làm tăng cung nhà đất.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường
dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung nhà đất (làm dịch chuyển đường
cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về nhà đất được tiêu
chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm
giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay
đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết
cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng
và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia
vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết
cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song
cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ
dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường nhà đất.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó
các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu
thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn
đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng
đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể
trở thành nguồn cung nhà đất. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ
tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung nhà đất.
Hiện nay, thị xã Sầm Sơn đang có rất nhiều dự án đầu tư nâng cấp cơ sở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


hạ tầng giao thông, hàng loạt các khu tái định cư, dự án nhà ở được triển khai
trên địa bàn như: dự án mở rộng đường Hồ Xuân Hương, dự án Quốc lộ 47, khu
tái định cư Cường thịnh 1, Cường Thịnh 2, Cường Thịnh 3, Hồng Thắng 1, Hồng
Thắng 2… Đặc biệt là dự án khu du lịch sinh thái FLC, du lịch sinh thái Núi
Trường Lệ, dự án sân Golf Link của tập đoàn FLC có tác động không nhỏ tới giá
đất tại những khu vực xung quanh dự án.
1.1.4.2. Các yếu tố thông thường
Bao gồm nhiều nhân tố trong đó có các nhân tố nổi bật như: đặc điểm khu
dân cư, mật độ dân số, trình độ dân trí, tình hình an ninh trong khu vực. Với mục
đích ở, giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào mức độ thỏa mãn nhu cầu về cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, xã hội vì thế những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển thì giá đất
chuyển nhượng ở đó sẽ cao hơn những nơi mà ở đó cơ sở hạ tầng chưa có hoặc
kém phát triển. Có thể nhận thấy rõ ảnh hưởng của yếu tố thông thường tác động
đến giá đất ở của các phường qua ví dụ sau: Phường trường Sơn là nơi đặt của
nhiều cơ quan hành chính và điểm văn hóa vẫn có giá chuyển nhượng cao hơn
các phường Trung Sơn, Bắc Sơn, Quảng Tiến.
1.1.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Qua quá trình điều tra tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn thị xã Sầm Sơn
chúng tôi nhận thấy vị trí là yếu tố chủ đạo ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn.
Có thể nhận thấy giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn là giá cao nhất
trên đường, phố và cao hơn nhiều lần so với các vị trí còn lại. Giá đất cao hay
thấp phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố này, vị trí là yếu tố quyết định đối với giá của
thửa đất, những thửa đất có vị trí thuận lợi, nằm ở mặt đường, gần các trung tâm
kinh tế, văn hóa, xã hội có khả năng kinh doanh buôn bán thì giá đất chuyển
nhượng nơi đó sẽ cao. Tuy nhiên ở cùng loại vị trí nhưng các thửa đất nằm trên
các đường phố khác nhau thì giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Yếu tố vị trí là
yếu tố quyết định giá chuyển nhượng cao hay thấp trên thị trường, nhưng không

phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Ví dụ:

STT

Tên đường, đoạn đường

I

PHƯỜNG TRƯỜNG SƠN

1

Đường Hồ Xuân Hương

Đất SXKD
không phải
Đất ở
thương mại,
dịch vụ

Đất
thương
mại,

dịch vụ

1.1

Đoạn từ Núi Trường Lệ-Nam Tô Hiến Thành

12,000

7,800

8,400

1.2

Đoạn từ Bắc Tô Hiến Thành - Nam Lê Lợi

15,000

9,750

10,500

1.3

Đoạn từ Bắc Lê Lợi - Nam Tây Sơn

19,000

12,350

13,300

2

Đường Thanh Niên

2.1.

Đoạn từ Chân Núi Tr. Lệ - Nam Tô Hiến Thành

7,000

4,550

4,900

2.2

Đoạn từ Bắc Tô Hiến Thành - Tây Sơn

8,000

5,200

5,600

( Quyết định 4515/2013/QĐ-UBND của tỉnh Thanh Hóa)
1.1.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Các yếu tố cá biệt có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu đó là: yếu tố về diện
tích, mặt tiền, hình dáng và vị trí thửa đất. Những thửa đất có diện tích vừa phải,

mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp và có vị trí thuận lợi thì có giá đất cao và
thu hút nhà đầu tư hơn.
1.1.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Yếu tố tâm lý: đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất
chuyển nhượng trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung.
Tâm lý người Việt Nam là tâm lý đám đông, nóng vội. Khi giá đất lên cao
thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị
người khác mua, vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn, gây nên hiện tượng sốt đất.
Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác
với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.
- Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng
Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó những thửa đất có hướng
Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn.
- Yếu tố pháp lý của thửa đất: Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước không trưc tiếp sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới các hình
thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đó bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ
không thể tách rời. đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh
hưởng đến giá đất. Ta sẽ thấy rõ điều đó qua các ví dụ sau: Mỗi thửa đất được sử
dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- đó
là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đó. Vì vậy nó vô
cùng quan trọng đối với người sử dụng đất.Nếu hai thửa đất tương tự nhau nhưng
một thửa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn một thửa chưa có thì điều
chắc chắn thửa đất chưa có giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn rất nhiều vì nếu

mua mảnh đất đó quyền sử dụng của họ không được đảm bảo.Theo điều tra có tới
90% số người được hỏi cho rằng điều họ quan tâm đầu tiên khi hỏi mua đất là các
giấy tờ pháp lý của thửa đất đó.
Một ví dụ tiếp theo sẽ giúp chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của chính
sách pháp luật liên quan tới giá đất. Khi nhà nước có chủ trương thu hồi đất để
thực hiện dự án sân Golf và khu du lịch sinh thái FLC do tập đoàn FLC làm chủ
đầu tự đã làm chuyển biến đáng kể đời sống xã hội những khu vực đó nhiều nông
dân ñã trở thành tỷ phú. Đó không còn là điều lạ lẫm ở Việt Nam vì khi nông
thôn đã trở thành đô thị giá đất ở đó sẽ tăng lên “chóng mặt”, có thể nói là tăng
từng ngày. Vì thế không có lý do gì để nói rằng việc quyết định của Nhà nước
không ảnh hưởng tới giá đất.
1.2. Định giá đất và phương pháp định giá đất
1.2.1. Khái niệm định giá đất
Về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản khác. Mặt
khác, đất đai lại là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian,
thời gian, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy,
định giá đất chỉ là một sự ước tính về mặt giá trị(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2006).
Định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu trên đất bằng hình thái
tiền tệ dựa trên quan hệ giữa các điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội và khả năng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


tính lợi của đất ở một thời điểm xác định với những mục đích xác định cụ thể.
Định giá đất mang tính khoa học vì nó có cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn.
Định giá đất mang tính nghệ thuật vì còn phải phụ thuộc nhiều vào sự cảm
nhận về lĩnh vực thị trường của người định giá đất, có thể nói là sự nhạy cảm,

nhạy bén và phân tích tình hình thị trường.
1.2.2. Phương pháp định giá đất
1.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của các loại đất tương tự (Điều 4 nghị định 1882004/NĐ-CP).
b. Điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất khi trên thị trường
có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với
các loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất
tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường (Điều 5 Nghị định 188-2002/NĐ-CP).
c. Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp
Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận.
Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả
năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh
để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị
trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có
tính thực tế, dễ được tiếp nhận.
(2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá
thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch
đã thực hiện, sử dụng tắc thay thếvới đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15