đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-----------------

-----------------

LÊ NGỌC BÍCH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-----------------

-----------------

LÊ NGỌC BÍCH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH
MÃ SỐ

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình
nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Lê Ngọc Bích

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian làm luận văn, bên cạnh sự cố gắng của bản thân, tôi đã
nhận được nhiều sự giúp đỡ, động viên thiết thực, quý báu.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo, hướng dẫn nhiệt tình, sự định
hướng đúng đắn, khoa học trong nghiên cứu của TS. Nguyễn Đình Bồng .
Tôi vô cùng biết ơn các thầy cô giáo trường Học viện nông nghiệp Việt
Nam, đặc biệt là các thầy cô Khoa quản lý đất đai đã dìu dắt, truyền dạy kiến
thức cần thiết để tôi có nền tảng vững chắc tự tin thực hiện đề tài. Tôi chân thành
cảm ơn UBND quận Nam Từ Liêm, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, các
phòng, ban nghành quận Nam Từ Liêm, các phường Xuân Phương, Tây Mỗ, Phú
Đô... đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Mặc dù đã cố gắng nhưng luận văn không tránh khỏi những thiếu sót. Rất
mong được sự chỉ dẫn và đóng góp thêm của thầy cô và các bạn để tôi rút kinh
nghiệm và hoàn chỉnh thêm đề tài của mình!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Lê Ngọc Bích

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đính nghiên cứu .......................................................................................2
3. Yêu cầu ...........................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng .......................................3
1.1.1. Một số khái niệm về bồi thường, hỗ trợ .............................................3
1.1.2. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ ................................................3
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất ...................................................................................................6
1.2. Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của một số tổ chức và một số nước
trên thế giới .........................................................................................................9
1.2.1. Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của một số tổ chức quốc tế ....9
1.2.2. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên
thế giới ...................................................................................................... 11

1.2.3. Kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................................. 16
1.3. Bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam............................. 16
1.3.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy
định của luật đất đai 2003 .......................................................................... 16
1.3.2 . Một số điểm mới về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo
quy định của Luật Đất đai 2013 ................................................................. 26
1.3.3. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn cả nước.......................................................................................... 29
1.3.4. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn Thành phố Hà Nội ......................................................................... 30
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 34
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 34
2.2.1 . Phạm vi địa bàn nghiên cứu ............................................................ 34
2.2.2 .Thời gian nghiên cứu: 2011-2014 .................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Nam Từ Liêm, thành phố
Hà Nội....................................................................................................... 34
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của Quận Nam Từ Liêm, thành phố
Hà Nội....................................................................................................... 35
2.3.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2011-2014 ................... 35
2.3.4. Đánh giá việc thực hiện hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất (đối với 02 dự án)............................................................ 35
2.3.5. Đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ

khi nhà nước thu hồi đất ............................................................................ 36
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 36
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................... 36
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................... 36
2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ... 36
2.4.4. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................ 37
2.4.5. Phương pháp đánh giá ..................................................................... 37
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội .................................................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................. 39
3.1.3 . Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội................................. 43
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
.......................................................................................................................... 45
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 45
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai..................................... 53
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm ....................................................................... 58
3.3.1. Các văn bản pháp quy về bồi thường, hỗ trợ áp dụng trên địa bàn ... 58
3.3.2. Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn ............................ 58
3.3.3. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ................................................ 59
3.4. Đánh giá việc thực hiện hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu ............................................................................ 62
3.4.1. Khái quát về 2 dự án nghiên cứu ..................................................... 62

3.4.2 Kết quả thực hiện Dự án I : Xây dựng cột Ăngten và trung tâm kỹ
thuật truyền dẫn phát sóng của Đài phát thanh truyền hình Hà Nội tại
phường Phú Đô, Quận Nam Từ Liêm ........................................................ 66
3.4.3. Kết quả thực hiện Dự án II. Làng giáo dục quốc tế tại phường Tây
Mỗ, phường Xuân Phương, Quận Nam Từ Liêm ....................................... 68
3.4.4. Kết quả tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân đối với việc thực
hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án ......................................... 72
3.4.5. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với
2 dự án ...................................................................................................... 75
3.5. Đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 77
3.5.1. Hoàn thiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất ................................................................................................. 77
3.5.2. Quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 77
3.5.3. Phát triển quỹ đất ............................................................................. 78
3.5.4. Tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ ................................. 78
3.5.5. Tăng cường năng lực tổ chức quản lý đất đai ................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 80
Kết luận ............................................................................................................. 80
Kiến nghị........................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 82
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Stt

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

2

BTHT

Bồi thường hỗ trợ

3

CNH

Công nghiệp hóa

4

ĐTH

Đô thị hóa

5

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HĐH

Hiện đại hóa

8

HTKT

Hạ tầng kinh tế

9

HTX

Hợp tác xã

10

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

11

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

12

QLDA

Quản lý dự án

13

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

14

SDĐ

Sử dụng đất

15

THCS

Trung học cơ sở

16

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

17

UBND

Uỷ ban nhân dân

18

WB

Ngân hàng thế giới

29

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận Nam Từ Liêm qua các năm ............. 41
3.2. Hiện trạng sử dụng đất đến năm 2014 . ..................................................... 53
3.3. Biến động các loại đất từ năm 2011-2014 .................................................. 56
3.4. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ năm 2011 - 2014 ................ 59
3.5. Đơn giá hỗ trợ di chuyển mộ ..................................................................... 66
3.6. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ ............................ 68
3.7. Quy mô của dự án Làng giáo dục quốc tế .................................................. 71
3.8. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ dự án ................................................ 72
3.9. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về giá bồi thường đất nông nghiệp, đất ở và
hoa mầu ..................................................................................................... 73
3.10. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ ............. 74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

3.1. Sơ đồ vị trí quận nam Từ Liêm, TP Hà Nội ................................................ 38
3.2. Cơ cấu các loại đất Quận Nam Từ Liêm năm 2014 ..................................... 55
3.3. Biến động diện tích các loại đất Quận Nam Từ Liêm 2011-2014 ............... 57
3.4. Cột Ăngten đã được xây dựng trên khu đất dự án ....................................... 67
3.5. Phối cảnh minh họa dự án Làng giáo dục Quốc tế....................................... 69

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh – quốc phòng. Ngày nay đất đai trở thành
nguồn nội lực để thực hiện CNH- HĐH nhằm đưa nước ta trở thành một nước
công nghiệp vào năm 2020.
Trong quá trình CNH – HĐH việc chuyển một phần quỹ đất nông nghiệp
sang nhóm đất phi nông nghiệp cho các mục đích xây dựng hạ tầng, công
nghiệp, xây dựng, đô thị, an ninh quốc phòng và các mục đích kinh tế - văn hóa –
giáo dục là không thể tránh khỏi. Trong điều kiện quỹ đất có hạn, nhu cầu đất đai

để thực hiện CNH – HĐH ngày càng tăng làm cho đất đai ngày càng hiếm và có
giá trị. Việc thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ (BTHT) trở thành vấn đề lớn đối với
người dân bị thu hồi đất, gây áp lực đối với các cáp chính quyền.
Theo quy định hiện hành của luật đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật. Quyền định đoạt của nhà nước được thực hiện thong qua các
chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, định giá đất, thu
hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, kinh tế và quốc phòng an ninh.
Việc BTHT khi Nhà nước thu hồi đất, là một vấn đề hết sức nhạy cảm,
phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội trên phạm vi cả
nước đến từng địa phương, cơ sở, có lúc, có nơi trở thành điểm nóng. Nguyên
nhân của những vụ khiếu kiện đông người và kéo dài. Đặt ra những yêu cầu cấp
bách phải nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn để có giải pháp giải quyết khả thi.
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội là một quận mới được thành lập từ ngày
1/4/2014 theo Nghị Quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ trên
cơ sở một phần lãnh thổ huyện Từ Liêm cũ. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của
Quận, theo định hướng quy hoạch chung Thủ đô, Nam Từ Liêm xác định nhiệm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


vụ BTHT khi nhà nước thu hồi đất là nhiệm vụ trọng tâm của các cấp chính
quyền địa phương trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng
của địa phương.
Công tác BTHT khi Nhà nước thu hồi đất của Quận Nam Từ Liêm đã đạt
được nhiều thành tựu xong cũng gặp không ít những khó khăn. Vì vậy, việc điều
tra, khảo sát thực tế, phân tích đánh giá có cơ sở khoa học và thực tiễn, từ đó đề
xuất giải pháp để thực hiện tốt chính sách BTHT của địa phương là cần thiết.
Xuất phát từ thình hình thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu:

“Đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại một số
dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đính nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất để thực hiện một số dự án trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm.
3. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng, khách quan quá trình
thực hiện chính sách khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm.
- Các số liệu, tài liệu thu thập điều tra phải đáng tin cậy và chính xác.
- Các kiến nghị phải có cơ sở và có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Một số khái niệm về bồi thường, hỗ trợ
i. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 3, khoản 11, Luật Đất đai
2013 (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013).
ii. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất theo Điều 3, khoản 12, Luật Đất
đai 2013 (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013).
iii.Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển theo Điều 3, khoản 14,

Luật Đất đai 2013 (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013).
iv.Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất theo
Điều 3, khoản 19, Luật Đất đai 2013 (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013).
v. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định theo Điều 3,
khoản 20, Luật Đất đai 2013 (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013).
vi. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 3, khoản 21, Luật Đất đai
2013 (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.2. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ
1.1.2.1. Đặc điểm của chính sách bồi thường, hỗ trợ
Theo TS Phạm Sỹ Liêm (2009): Tất cả các quốc gia trong quá trình phát
triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình
phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết... để phục vụ lợi ích công cộng.
Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa
vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan...), truất hữu (
Pháp...) hoặc thu hồi đất (Việt Nam).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ
quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng có bồi
thường (Trung Quốc, Đài Loan...), truất hữu ( Pháp...) vì lợi ích công cộng.
Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân họăc sở hữu nhà nước,
nếu có nền kinh tế chỉ huy ( như nước ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện
khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước

hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất được
giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử
dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước
giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu
hay truất hữu. (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
Các đặc điểm cơ bản của chính sách thu hồi đất hiện hành (ở Việt Nam)
- Mục đích thu hồi: bao gồm cả mục đích phát triển kinh tế (Trung Quốc
có thể chế đất đai tương tự như nước ta nhưng Luật cũng chỉ cho phép trưng thu
vì lợi ích công cộng).
- Thủ tục thu hồi đất: thủ tục hành chính đơn thuần; cấp thực hiện chủ yếu
là cấp huyện; cấp xã tham gia công tác trả tiền bồi thường.
- Phương thức bồi thường: bằng tiền, hỗ trợ bổ sung, tái định cư.
- Giá bồi thường đất: bằng giá các loại đất cụ thể tại thời điểm có quyết
định thu hồi, do UBND cấp tỉnh ban hành trong giới hạn chênh lệch không quá
20% so với khung giá đất do Chính phủ quy định.
- Cơ quan xử lý khiếu nại, tố cáo: UBND cấp huyện và cấp tỉnh. (Phạm Sỹ
Liêm, 2009).
1.1.2.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư
cần phải giải phóng được mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan
trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức
và tiền của. Hiện nay, việc giải phóng mặt bằng càng trở nên khó khăn hơn do
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác GPMB liên quan
đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác
nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có

những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này. Tuy nhiên, công tác
GPMB mang tính đa dạng và phức tạp:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu
vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất
lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
có những đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư
khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB và giá đất
tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông
thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống
phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ
trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây
trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất
định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5

+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ
chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải
quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn
đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều
khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu...
+ Việc áp dụng gia đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của
nhà nước có những khoản cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng
không được sự đồng thuận của những người dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù
riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất
1.1.3.1. Yếu tố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung”
cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu
chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định
cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều
nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất...
Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc thu hồi đất, tổ chức tái định cư trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ
một phương án đền bù, tổ chức tái định cư nào cũng phải dựa trên một quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt được các yêu cầu sau đây: là phương án có hiệu
quả kinh tế - xã hội cao nhất; đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của

tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất. Đã được cơ quan Nhà nước có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn
Gia Huyên, 2009).
Tác động của QHKHSDĐ tới chính sách bồi thường đất đai
- QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật
đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi
đất của người đang sử dụng.
- QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.3.2. Yếu tố đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
a) Đăng ký đất đai :
Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và
các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất. Yêu cầu
đối với một hệ thống đăng ký đất đai:
- Bao gồm quyết định pháp lý của đơn vị bất động sản phản ảnh một cách
chính xác các điều kiện trên đất.
- Đảm bảo việc chuyển dịch đất đai thông qua hệ thống đơn giản, rẻ, an toàn.
- Loại bỏ việc truy tìm cả dãy đăng ký trong quá khứ.
- Hỗ trợ pháp lý kịp thời.
- Thoả mãn được yêu cầu của địa phương.
- Đăng ký các quyền đặc biệt về bất động sản, quyền sở hữu và những hạn
chế về quyền sở hữu...

- Bao trùm tất cả đất đai của Nhà nước, cá nhân và tổ chức.
- Quá trình đăng ký có thể tiến hành một cách riêng rẽ hoặc theo hệ thống.
b) GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên
quan tới quyền sử dụng đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng
mặt bằng nhanh hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.3.3. Yếu tố giá đất
Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất. Giá
đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi
mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây
dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong
đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi. Trên
thực tế do còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nông nghiệp khó sử dụng phương
pháp so sánh thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập
trong khi các tiêu chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông
nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau
nhưng giá cả khác nhau, mức đền bù khác nhau một cách phi lý ! Ngoài ra, việc
thực hiện các phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian
đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý
kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên... (Tôn Gia Huyên, 2009).

1.1.3.4. Yếu tố thuế đất, bất động sản
Khi đất đai đang sử dụng với giá thấp được biến thành sử dụng với giá trị
cao, lợi ích của giá trị đất đai tăng lên đó thường trực tiếp rơi vào túi của tư nhân,
trong khi Chính phủ và xã hội lại chịu gánh nặng về giá thành để chi trả cho việc
xây dựng các công trình công cộng, tạo thành hiện tượng không công bằng là
phải hy sinh lợi ích của xã hội để thoả mãn cho thu lợi của tư nhân. Để đạt được
sự công bằng xã hội, ở Mỹ tiến hành thu thuế lợi nhuận từ vốn phối hợp với phí
phát triển để rút một phần lợi ích của tư nhân để quy về cho xã hội, một mặt để
đền bù lại cho xã hội về những tổn thất do việc thay đổi sử dụng hoặc phát triển
đất đai gây ra, mặt khác là để nâng cao phúc lợi xã hội và chất lượng cuộc sống
của cư dân đô thị, đồng thời cũng là để bù vào nguồn tài nguyên của Chính phủ
ngày càng bị hạn hẹp. Ở Anh thì dùng phương thức chứng chỉ quy hoạch, đồng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


thời với việc phê chuẩn phát triển, yêu cầu người phát triển cung cấp thiết bị công
cộng hoặc là hỗ trợ phát triển cho địa phương... bất kể đó là chế độ chứng chỉ quy
hoạch của Anh hay chế độ quản lý phân vùng sử dụng đất của Mỹ, đều có thể sử
dụng một cơ chế hợp lý để điều chỉnh lợi ích của người phát triển hoàn trả một
cách thích hợp cho xã hội, để giảm thiểu lợi ích siêu ngạch thu được từ những biến
động về sử dụng đất đai, cải thiện chất lượng cuộc sống và phúc lợi xã hội để đạt
được mục đích công bằng xã hội và công bằng khu vực (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.2. Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của một số tổ chức và một số
nước trên thế giới
1.2.1. Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của một số tổ chức quốc tế
- Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Ngân hàng thế gới
WB; Ngân hàng Châu Á ADB.

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và
các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ có một
cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất
các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo
người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Khắc phục
cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng. Để thực
hiện được phương châm đó thì trong công tác bồi thường phải thực hiện chính
sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật
chất. Từ quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang
bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho
đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được
ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy các chính sách này cũng
có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường,
tái định cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB. Theo ADB và WB thì thiếu
chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm
dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất
và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần. Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi
thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định
197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã mở rộng hơn khái niệm hợp
pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trường hợp không được bồi thường về
đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết định đối với từng

trường hợp cụ thể.
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ bao giờ cũng phải
hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam
chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng
vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước
tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây
dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải tỏa.
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ
các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho
các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu
chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác
tái định cư. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là
rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển
theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được.
- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực
hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những
thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra
xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những
kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu
cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.
Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc
lập về tái định cư. Cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định cư là công tác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này.
- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn
theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế.

1.2.2. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế
giới
1.2.2.1 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, gồm hai
dạng: 1/ đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước; 2/ đất nông thôn và ngoại thành, ngoại
thị thuộc sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm 2005 quy định:
“Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà
trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường”. Các nhà làm luật giải thích
rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở
hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng thì áp dụng đối với đất thuộc
sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất mà thôi.
Việc trưng thu các đất sau đây phải được Quốc vụ viện (Chính phủ) phê
chuẩn: 1/ đất ruộng cơ bản; 2/ đất canh tác vượt quá 35 ha; 3/ đất khác vượt quá
70 ha. Trưng thu các đất khác do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn rồi báo cáo
Quốc vụ viện.
Chính quyền địa phương từ cấp huyện trở lên có nhiệm vụ công bố và tổ
chức thực hiện việc trưng thu đất đai, rồi cung ứng đất thuộc sở hữu nhà nước
cho các đơn vị kiến thiết theo phương thức xuất nhượng có thu tiền. Thế nhưng,
các đất xây dựng sau đây nếu được chính quyền cấp huyện trở lên phê chuẩn thì
cung theo phương thức giao sử dụng: 1/ đất cơ quan nhà nước và đất quân sự; 2/
đất cơ sở hạ tầng đô thị và sự nghiệp công ích; 3/ đất cơ sở hạ tầng trọng điểm
được nhà nước chăm lo về năng lượng, giao thông, thủy lợi...; 4/ các đất khác
được văn bản pháp luật, hành chính cho phép.
Khi trưng thu đất đai thì phải bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất lúc
đó. Chi phí bồi thường bao gồm tiền bồi thường đất, tiền trợ giúp an cư tính theo
số nhân khẩu của hộ gia đình và tiền hoa màu. Tiền bồi thường đất bằng 6~10

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

lần, còn tổng số tiền trợ giúp an cư tối đa không quá 15 lần giá trị trung bình sản
lượng hàng năm của 3 năm trước trưng thu.
Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, khi nhu cầu đất vì lợi ích công cộng
hoặc để cải tạo các khu đô thị cũ đã được cấp có thẩm quyền phê chuẩn thì được
thu hồi quyền sử dụng đất có bồi thường. Khi đó để thu hồi đất buộc phải di dời
nhà cửa, vì vậy năm 1991 Quốc vụ viện ban hành Điều lệ quản lý di dời nhà cửa
đô thị, đến năm 2001 thì thay bằng Điều lệ mới. Theo Điều lệ này thì bên di dời
phải bồi thường về nhà cửa cho bên bị di dời bằng tiền tính theo giá thị trường
hoặc bằng cách chuyển đổi tài sản. Không bồi thường nhà xây trái phép hoặc nhà
tạm đã hết hạn. Nói chung, chính quyền các thành phố lớn đều dựa trên văn bản
pháp quy của nhà nước để ban hành các quy định, điều lệ của địa phương về trưng
thu đất và di dời nhà cửa (Hội Khoa học đất Việt Nam, Phạm Sỹ Liêm, 2009).
1.2.2.2. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Hàn Quốc
a) Cơ sở pháp lý
i) Luật “sung công đất” năm 1962: Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh
tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích
cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã được thiết lập vào năm 1962.
ii) Luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và
đền bù thiệt hại năm 1975: Ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng
và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật Luật thu hồi đất đã được lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay.
Theo đó, pháp luật về BTGPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.
- Một là “đặc lệ” liên quan đến BTGPMB cho đất công cộng đã đạt được
theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
- Hai là “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
iii) Luật thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000: Luật quy
định thực hiện theo ba giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn
quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của
giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy
định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan
trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đai, thương
lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt
của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện
công trình công cộng cần thiết của Nhà nước.
Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên
10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ
30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì
cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành (Jang
Moon Song, 2006).
b) Mục đích thu hồi đất
- Các dự án phục vụ quốc phòng an ninh
- Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước…
- Dự án liên quan đến văn phòng, nhà máy điện, viện nghiên cứu…
- Dự án liên quan đến trường học, thư viện bảo tàng…
- Dự án liên quan đến xây dựng nhà, hay tạo hạ tầng phân lô nhà với
mục đích cho thuê hoặc chuyển đổi, sẽ được thực hiện bởi nhà nước hoặc

chính quyền địa phương, các viện công lập, công ty nhà nước địa phương hay
bất cứ cá nhân nào được nhà nước hoặc chính quyền địa phương ủy nhiệm.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


c) Quy trình thu hồi đất
i) Quy trình tham vấn
- Các quy định về tài sản và đất đai
- Xem xét và công bố kế hoạch đền bù
- Các quy định về tài sản và đất đai
- Xem xét và công bố kế hoạch đền bù
- Tổ chức Hội đồng đền bù
- Đánh giá và tính toán lượng đền bù
- Yêu cầu tham vấn đền bù
-Hoàn tất hợp đồng (Chuyển đổi quyền sở hữu)
ii) Quy trình cưỡng chế
- Áp dụng cho phân xử và kháng nghị (Khi tham vấn thất bại)
- Thực hiện tranh tụng hành chính (Khi phân xử không thỏa đáng)
d) Nguyên tắc đền bù thiệt hại
i) Đền bù của chủ thực hiện dự án: Chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành đền
bù chủ đất và cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc sẻ dụng
đất… cho các công trình công cộng.
ii) Đền bù đi trước: Mọi chủ thực hiện dự án phải thực hiện đền bù đầy đủ
cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi bắt đầu tiến hành phần việc của mình
liên quan tới công trình công cộng.
iii) Đền bù bằng tiền mặt: Đền bù thiệt hại sẽ được trả bằng tiền mặt (nếu
chủ đất đồng ý, đền bù có thể được trả bằng trái phiếu do chủ thực hiện dự án

phát hành).
iv) Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải được chi trả cho từng cá nhân
tới chủ đất...
v) Đền bù cả gói: Trong trường hợp có thể, cùng một khu vực dự án với
nhiều mảnh đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhưng thuộc các giai đoạn đền bù
khác nhau, chủ thực hiện dự án sẽ đảm bảo chi trả cả gói đền bù một lượt.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


e) Quy hoạch tái định cư
i) Trách nhiệm xây dựng và thực hiện: Chủ thực hiện dự án sẽ xây dựng
hoặc thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ TĐC.
ii) Đối tượng quy hoạch di dời: Những người sẽ bị mất sinh kế cơ bản do
mất nơi cư trú vì thi công công trình công cộng.
iii) Nội dung quy hoạch di dời: gồm những cơ sở vất chất cơ bản đảm bảo
cuộc sống phù hợp với điều kiện khu vực liên quan như đướng xá, cấp thoát nước và
các công trình công cộng khác... có liên quan tới khu đất TĐC.
f) Đất tái định cư
- Diện tích thửa: phải đạt từ 165 đến 265 m2
- Giá đảm bảo: thấp hơn 80% so với chi phí phát triển (Hee-Nam Jung,
2010).
1.2.2.3. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của JIBIC Nhật Bản.
(Tái định cư không tự nguyện - Kinh nghiệm của JIBIC Nhật Bản)
a)Dự án đường sắt Colombia
Dự án khôi phục tuyến đường sắt bị bỏ hoang 20 năm, có hơn 6000 căn
nhà bất hợp pháp đã xây trên đất công. Thành công của dự án:
- Trù tính được những khích lệ về vật chất để mọi người di chuyển

- Cung cấp cơ hội để cải thiện cuộc sống
- Trình bầy rõ ràng lợi ích sau khi di dời so với trước khi di dời
b) Dự án thoát nước Braxin
- Có 4 hộ phải di dời
- Nhà nước áp dụng chương trình hiện hành đối với người dân nghèo, gọi
là chương trình “ từng viên gạch một”
Sử dụng tối đa cơ chế chương trình hỗ trợ đối với người dân nghèo với sự
tư vấn đầy đủ đối với người dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15