Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP vincom- VIC

Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

A. MỞ ĐẦU
1. Phương pháp nghiên cứu
•

Mục đích: Nhận định về cổ phiếu VIC để có thể có một cái nhìn tổng quát và từ đó

góp phần cung cấp thông tin cần thiết giúp nhà đầu tư ra quyết định.
•

Phạm vi: Các số liệu và tình hình hoạt động của DN từ năm 2005 - 2009 và một số

thông tin liên quan trong thời gian 6 tháng đầu năm 2010.
•

Phương pháp: Sử dụng phương pháp phân tích tài chính như so sánh qua các năm,

so sánh với mức trung bình ngành và so sánh với các DN khác tương tự trong ngành.
•

Giới hạn báo cáo: Sử dụng số liệu quá khứ qua các năm và các nhận định đưa ra

chưa có điều kiện tổng hợp thông tin chính xác từ tình hình hoạt động kinh doanh thực sự của
doanh nghiệp.
•

Giả định: Trong quá trình tính giá cổ phiếu, chúng tôi giả định rằng trong những năm

tới công ty sẽ chi trả cổ tức và sẽ đưa vào hoạt động chính thức các dự án mới trong thời gian tới
với hiệu suất 100%.

2. Giới thiệu về công ty
Công ty cổ phần Vincom (VIC JSC) được thành lập vào ngày 03/05/2002, là một trong
những Công ty kinh doanh BĐS lớn nhất Việt Nam với số VĐL là 196 tỷ đồng và sau hơn 8 năm
hoạt động, VĐL tăng lên gần 3600 tỷ đồng vào tháng 5/2010.
VIC chính thức lên sàn HOSE vào tháng 9 năm 2007.
Qua quá trình hoạt động của mình, VIC đã xây dựng được một thương hiệu riêng, khẳng
định năng lực của mình và đã liên tục nhận các giải thưởng lớn uy tín của Việt Nam trong thời
gian qua.1

1

Trong 3 năm liên liền, VIC lọt vào Top 500 DN lớn nhất Việt Nam về doanh thu theo mô hình cua Foretune
500, đạt nhiều danh hiệu lớn như “Giải thưởng Sao vàng đất Việt”, “Quả cầu vàng”, ... Bên cạnh đó, Công ty luôn
thực hiện tốt vai trò của DN đối với cộng đồng và xã hội.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

5


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

B. PHÂN TÍCH VĨ MÔ
1. Phân tích kinh tế
Hoạt động trên thị trường Việt Nam, Vincom chịu nhiều tác động từ nền kinh tế vĩ mô, cụ
thể:
a.

Tác động từ phía Nhà nước:

-

Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị tại Hà Nội, Thành phố Hồ

Chí Minh và các tỉnh thành như Cần Thơ, Đà Nẵng, Hải Phòng 2 đã tác động tích cực đến công
ty.
-

Quyết định về giá đất đền bù: Nghị định 69/2009/NĐ-CP với nội dung xác định giá

đất đền bù phù hợp đã dẫn đến làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng, giảm quỹ đất sạch của các
công ty BĐS.
-

Thông tư 13 của NHNN3 về thắt chặt tín dụng, nâng hệ số rủi ro của ngành BĐS đã

tác động tiêu cực đến công ty trong việc tiếp cận nguồn vốn.
b. Tác động của lãi suất: Hiện tại4, lãi suất cơ bản giữ ở mức 8%. Tuy nhiên thời gian
vừa qua, lãi suất cho vay của các
ngân hàng đã tăng lên cao, có khi đạt
đến 15 – 17%/năm gây không ít trở

CPI
2.5
2

ngại cho công ty trong vấn đề vay
1.5

vốn.

c.

Tác động của lạm

1
0.5

phát:
Tính đến tháng 10/2010,

0

chỉ số giá tiêu dùng so với tháng

-0.5

12/2009 đạt 7.58% đã gây áp lực lớn

2009

đến mục tiêu kiềm chế lạm phát ở

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 Tháng

0.3 1.17 -0.2 0.35 0.44 0.55 0.52 0.24 0.62 0.37

2010 1.36 1.96 0.75 0.14 0.27 0.22 0.06 0.23 1.31 1.05

Chỉ số giá tiêu dùng 10 tháng đầu năm 2010

mức 8% mà Chính phủ đã đề ra.
2

Trong năm 2010, tại Hà Nội dự kiến sẽ hoàn thành Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm
2030 – Tầm nhìn đến năm 2050, tại TP. HCM cũng tiến hành điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP. HCM đến
năm 2025, ngoài ra tại các đô thị lớn trên cả nước như Cần Thơ, Đà Nẵng, Hải Phòng một số dự án đầu tư cơ sở hạ
tầng đang được triển khai.
3
Thông tư 13 của NHNN cùng với Nghị định 71 của Chính phủ nhằm tăng tính minh bạch và giảm tình trạng
“bong bóng” cho thị trường BĐS đã gây tác động tiêu cực đến Vincom.
4
Thời điểm làm báo cáo (31/10/2010)

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

6


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
Điều này đã khiến cho CSTT ngày càng thắt chặt hơn. Mặt khác, giá xi măng, sắt thép, vật liệu
xây dựng tăng cao cũng tác động xấu đến hoạt động của công ty vì nó làm tăng chi phí đầu vào.

d. Tác động của nền kinh tế toàn cầu: Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã tác động
đến nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, với những chính sách linh động và kịp thời, Việt Nam đã
vượt qua giai đoạn khó khăn và đầu năm 2010 nền kinh tế đã có dấu hiệu khả quan. Đó sẽ là
những dấu hiệu tốt cho hoạt động mua bán, cho thuê BĐS của công ty một khi đời sống của
người dân ngày càng được cải thiện.
2. Phân tích chiến lược
Vincom phấn đấu trở thành một Tập đoàn kinh tế đa ngành hàng đầu Việt Nam, lấy hoạt
động đầu tư – kinh doanh BĐS làm trọng tâm chiến lược và mong muốn tạo nên một thương
hiệu Việt mang chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế tại Việt Nam.
Trong giai đoạn sắp tới, Vincom sẽ tiếp tục đầu tư vào các dự án BĐS cao cấp, bên cạnh đó
cũng sẽ đầu tư vào phân khúc thị trường BĐS trung cấp. Xa hơn, Vincom sẽ phát huy những lợi
thế và uy tín của mình để đầu tư ra khu vực Đông Nam Á và Châu Á.
Có thể thấy chiến lược mà Vincom đưa ra là chiến lược lâu dài và có khả năng đạt được khi
công ty đã tạo lập được một thương hiệu lớn mạnh và uy tín trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bên
cạnh đó, khi nhu cầu về nhà ở, TTTM cao cấp có nhiều nhà cung ứng, thì vấn đề mở rộng sang
phân khúc trung cấp là hướng đi rất đúng đắn và linh hoạt.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

7

Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

TÓM TẮT CÁC DỰ ÁN CỦA VINCOM SJC
Dự án
Đang hoạt động

(đến hết tháng 9/2010)
Tên dự án
Vị trí
Vincom City Towers
191 Bà Triệu, Hà Nội
Vincom Park Place
114 Mai Hắc Đế, Hà Nội
Vincom Center
68-70 Lê Thánh Tôn, HCM
Vincom Financial Tower
180 Nguyễn Công Trứ, HCM
Eden A
Dist.1, HCM
Royal City
74 Nguyễn Trãi, Hà Nội
Eco City
460 Minh Khai, Hà Nội
Viettronics
56 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội

TTTM, VP
TTTM

TTTM, VP, Căn hộ
VP
TTTM, VP, Khách sạn
Căn hộ, TTTM, VP
Khu dân cư, TTTM, Căn hô
Căn hộ, TTTM, VP

Vincom Hai Phong
Vincom Village
Long Biên

Khu phức hợp
Khu phức hợp
Khu phức hợp

Mô tả

Đang triển khai
Chưa triển khai

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

Ngô Quyền, Hải Phòng
Long Biên, Hà Nội
Long Biên, Hà Nội

8


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

C. PHÂN TÍCH NGÀNH (Phân tích Porter 5 forces)
1. Tác động từ phía cung
Một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS ở VN trong những thời gian gần đây tăng
là do giá nguyên vật liệu xây dựng không ngừng tăng: thép, xi măng, thiết bị xây dựng đều tăng
giá liên tục và sẽ tiếp tục ở mức cao do ảnh hưởng của giá thế giới và hạn chế xuất nhập khẩu
của nhà nước khi áp mức thuế cao. Điều này gây nhiều khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS
VN để tìm kiếm nguồn cung phù hợp nhằm đem lại mức giá hợp lý cho người tiêu dùng và lợi
nhuận cho DN.
2. Tác động từ phía cầu
Việt Nam gia nhập WTO, mở cửa thị trường, khuyến khích đầu tư thu hút vốn nước
ngoài, nhiều công ty đa quốc gia cũng đặt trụ sở tại VN. Kinh tế không ngừng phát triển, đời
sống của người dân ngày càng được nâng cao, những quy định mới của chính phủ về chuẩn nhà
ở và cho phép người nước ngoài mua nhà ở VN ... mở ra nhiều cơ hội tốt cho DN BĐS trong lĩnh
vực cho thuê khu văn phòng, xây dựng các khu chung cư, biệt thự cao cấp, TTTM, khu vui chơi,
giải trí. Có thể nói thị trường BĐS trung và cao cấp hứa hẹn nhiều tiềm năng trong tương lai khi
mà nền kinh tế đang dần hồi phục và ngày càng hội nhập sâu với thế giới.
3. Rào cản thị trường và đối thủ cạnh tranh
Đối với ngành BĐS mà đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp đòi hỏi vốn lớn, tính
chuyên nghiệp, thị trường BĐS còn mang tính đầu cơ chứa đựng nhiều rủi ro và chịu sự điều tiết
khắc khe của nhà nước thì rào cản của việc gia nhập và rút khỏi thị trường cũng là một chướng
ngại lớn cho các công ty mới.
Thêm vào đó vẫn còn tồn tại nhiều quy định phức tạp chồng chéo trong lĩnh vực hành
chính trong đó có lĩnh vực đất đai và kinh doanh BĐS. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến
hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty.
4. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành
Mở cửa giao thương quốc tế đã tạo ra thách thức cho công ty khi đối thủ cạnh tranh của
Công ty không chỉ là các DN trong nước mà còn cả các DN nước ngoài với tiềm lực tài chính rất
mạnh với thương hiệu lớn, công nghệ hiện đại và năng lực quản lý tốt.
Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

9


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
Sự khác biệt mà Vincom JSC khai
thác thành công đó chiến lược dẫn đầu về
chi phí, giá cho thuê VP và TTTM hiện
đang thấp hơn các đơn vị hoạt động cùng
lĩnh vực. Bên cạnh việc khai thác kinh
doanh các tòa nhà hiện tại, Vincom JSC
cũng đang xúc tiến các dự án BĐS khác với
tiềm năng phát triển lớn, cũng như phát
triển mạnh dịch vụ vui chơi giải trí để
giảm thiểu rủi ro.

5. Sản phẩm thay thế:
An cư lạc nghiệp! Do đó việc mua hay xây dựng nhà cửa là tất yếu đối với mỗi cá nhân,
hộ gia đình hay DN. Cùng với sự phát triển và hội nhập của kinh tế VN thì việc sở hữu nhà, khu
văn phòng hiện đại và tiện nghi là xu hướng tất yếu trong tương lai. Do đó, thị trường BĐS hứa
hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ và khó có sản phẩm thay thế.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

10


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
Ma trận SWOT
Điểm mạnh (Strengths)

- Vincom đạt được các dự án tốt nhiều tiềm

Điểm yếu (Weaknesses)
- Vincom JSC sử dụng tỷ số đòn bẩy cao,

năng với chi phí thấp, do đó giá cho thuê văn luôn đối mặt với áp lực từ nguồn vốn đầu tư
phòng và TT thương mại của Vincom hiện cho các dự án không ngừng tăng cao.
đang thấp hơn các đơn vị hoạt động trong cùng
lĩnh vực

- Vincom không có được lợi thế về quỹ đất
như những doanh nghiệp nhà nước sở hữu sẵn

- Thương hiệu Vincom đang ngày càng trở những diện tích đất lớn. Đặc biệt đối với các
nên thân thuộc, là điểm đến hấp dẫn cho khách thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM diện tích
hàng trong và ngoài nước
- Đội ngũ Ban quản lý có trình độ chuyên
môn và trách nhiệm cao.

đất đã khai thác gần hết ở khu trung tâm.
- Mặc dù là công ty lớn của VN nhưng khi
hội nhập Quốc tế, Vincom sẽ gặp phải khó

- Vincom khai thác tối đa các tòa nhà phục khăn khi cạnh tranh với những công ty lớn của
vụ cho nhiều lĩnh vực nhà ở, mua sắm, vui nước ngoài.
chơi, giải trí.
Cơ hội (Opportunities)
- Hội nhập quốc tế, Vincom có điều kiện để

Thách thức (Threats)

- Vincom chịu áp lực hoàn trả các vốn vay.

tiếp xúc, học hỏi, trao đổi kinh nghiệm, nâng

Tuy nhiên chủ yếu các khoản vay là dài hạn, và

cao trình độ chuyên môn, năng lực tài chính và

nếu một khi các dự án được đưa vào hoạt động

quản lý điều hành công ty.

mang lại lợi nhuận cho công ty thì vấn đề hoàn

- Tạo lập được thương hiệu lớn và có uy tín
trên thị trường, đồng thời với những mối quan
hệ sâu rộng, Vincom sẽ có nhiều cơ hội tham

trả vốn sẽ được giải quyết.
- Do quỹ đất càng hạn hẹp, công ty sẽ gặp
khó khăn trong việc tìm ra đất để lập các dự án,

gia và giành được các dự án quy hoạch có vị trí một khi doanh nghiệp tìm ra những khu đất
thuận lợi tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, ...

mới, mở rộng ra các thành phố khác hoặc vùng

-Tốc độ tăng trưởng được dự đoán sẽ vẫn

ngoại thành các thành phố Hà Nội, TP.HCM thì

tăng cao và một cơ cấu dân số trẻ sẽ tạo ra một

thách thức đặt ra sẽ không còn lớn nữa.

nhu cầu lớn về nhà ở cao cấp, các TTTM, vui
chơi, giải trí chất lượng cao sẽ là thuận lợi
trong việc kinh doanh, khai thác BĐS cao cấp

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

11


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
của mình.

D. ĐÁNH GIÁ ĐỘ TIN CẬY CỦA SỐ LIỆU
1. Cơ cấu cổ đông5
Danh mục

Cổ đông trong nước
Giá trị

Cổ đông nước ngoài

Tổng

(x10.000

Tỷ lệ

Giá trị

Tỷ lệ

Giá trị

Tỷ lệ

Cổ đông cá

VNĐ)
140,699,12

70.48%

459,261

0.23%

141,158,38

70.71%

nhân
Cổ
đông

8

36,962,850

23.88%

18.52%

10,714,10

5.37%

9
47,676,954

0.00%

10,791,895

5.41%

5.60%

199,627,23

100%

pháp nhân
Cổ phiếu

10,791,895

5.40%

4
0

quỹ
Tổng cộng

188,453,87

94,40%

11,173,36

3

5

8

Cổ đông lớn
5

Trích BC thường niên 2009, được cập nhật theo danh sách tổ chức /cá nhân sở hữu chứng khoán VIC do
Trung tâm lưu ký – Chi nhánh TP.HCM lập vào ngày 22/09/2009

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

12

Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
STT

Họ và tên cá nhân/ tổ

SLCP

Tỷ lệ sở hữu

Nghề nghiệp/ Ngành

1

chức
Phạm Nhật Vượng6

84,987,270

42.57%

nghề hoạt động
Thành viên HĐQT

2

Phạm Thúy Hằng

10,699,508

5.36%

Công ty Vincom
Thành viên HĐQT

Công ty Vincom
(VIC không có cổ đông lớn nước ngoài)
2. Công ty kiểm toán
Các số liệu được sử dụng đều được lấy và tính toán từ các BCTC của Vincom qua các năm
và đã được kiểm toán theo quy định của Pháp luật về Kế toán. Đơn vị kiểm toán độc lập là Công
ty TNHH Ernst & Young Vietnam.
3. Bình luận về độ tin cậy của số liệu:
Ý kiến kiểm toán độc lập: “Các báo cáo tài chính hợp nhất đã phản ánh trung thực và hợp lý
tình hình tài chính của Công ty vào cuối kỳ kế toán theo năm tài chính (tính đến hết ngày 31/12
hằng năm), KQHĐKD và tình hình LCTT cho năm tài chính kết thúc cùng ngày phù hợp với
Chuẩn mực kế toán, Hệ thống Kế toán Việt Nam và tuân thủ các quy định có liên quan”.
Các BCTC của công ty có các khoản mục đã được chú thích rất rõ ràng, minh bạch.
Một điểm đáng chú ý là Vincom đã có những văn bản giải trình gửi SGDCK TP.HCM về
sự chênh lệch số liệu của BCKQSXKD trước và sau kiểm toán một cách hợp lý 7, cũng như giải
trình về những biến động bất thường 8... Điều đó một phần cho thấy sự rõ ràng minh bạch trong
hoạt động kinh doanh của VIC.
Nhìn chung độ tin cậy của số liệu được đánh giá khá cao.

E. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
1.

Phân tích chỉ số

6

Ông Phạm Nhật Vượng - người sáng lập và là cổ đông lớn nhất hiện nay của Vincom - là một doanh nhân
thành đạt tại VN và Ukraina. Ông khởi sự kinh doanh tại Ukraina với công ty Technocom và đã rất thành công tại
đó. Năm 2000, ông trở về VN cùng với đội ngũ cộng sự của mình thành lập một công ty chuyên về BĐS. Tính đến
thời điểm này thì VIC có được những thành công lớn là do công rất lớn của ban lãnh đạo công ty.
7
Văn bản giải trình của VIC về sự chênh lệch 260 tỷ lợi nhuận sau thuế trước và sau kiểm toán trong BCTC
năm 2009 được công bố vào ngày 26/03/2010.
8
Báo cáo giải trình về việc xử lý các khoản chênh lệch tỷ giá hối đoái (áp dụng thông tư 201/2009/TT-BTC)
được trình vào 30/08/2010.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

13


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

1.1. Cơ cấu vốn
a. Quy mô tổng nguồn vốn
Năm
Tổng nguồn vốn (tr.đ)

2005
489,146

2006
476,408

2007

3,179,824

2008
6,021,566

2009
14,313,366

 Quy mô về tổng nguồn vốn của VIC tăng mạnh từ 489,146 triệu đồng lên 14,313,366
triệu đồng, tăng gấp 29.26 lần trong vòng 4 năm qua (2005 - 2009).

b. Khả năng tự chủ tài chính

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

14


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
♣ Chỉ số tổng nợ
Năm
Nợ phải trả/ Tổng TS (%)

2005
36

2006
12

2007

39

2008
73

2009
75

 Trong Cơ cấu tổng nguồn vốn của VIC, Nợ phải trả có xu hướng tăng và ở mức cao.

♣ Cơ cấu nợ
Năm
Nợ ngắn hạn (tr.đ)
Nợ dài hạn (tr.đ)
Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

2005
52,850
122,512

2006
56,425
23,462

2007
199,769
1,046,917

2008
1,102,096

3,296,967

2009
1,466,983
1,466,893
15


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
Nợ phải trả (tr.đ)

175,362

79,887

1,246,868

4,399,063

10,677,630

 Nhìn chung trong cơ cấu nợ phải trả, các khoản nợ của VIC chủ yếu là các khoản nợ dài
hạn, tỷ lệ nợ dài hạn luôn chiếm một mức cao(>50%, trừ năm 2006). Điều này làm giảm gánh
nặng trong thanh khoản cho DN.

♣ Chỉ số nợ vốn cổ phần
Năm
Nợ phải trả/ Vốn chủ sở hữu (%)

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

2005
56

2006
13

2007
68

2008
294

2009
517

16


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

 Nhận xét:
Giai đoạn

Biến động của tỷ số đòn bẩy (Nợ/ Vốn)
• 2005: Tỷ lệ này chấp nhận được.

2005 - 2006

•

•

2006 - 2009

Nguyên nhân
Cơ cấu Nợ/ Vốn thay đổi

2006: Giảm xuống mức thấp nhất.
Tỷ lệ ( Nợ/ Vốn) hầu hết đều tăng

theo hướng tăng dần chủ yếu

mạnh và ở mức cao (>50%)

hành một lựợng lớn trái

do VIC đã thực hiện phát
phiếu dài hạn để tài trợ cho
các dự án .9

 Đánh giá:
VIC sử dụng đòn bẩy tài chính cao, cao hơn so với mức TB ngành, tỷ lệ (Nợ/Vốn) có
xu hướng tăng. Điều này là một dấu hiệu không tốt, cho thấy VIC có thể gặp rủi ro trong việc
chi trả các khoản nợ khi thị trường BĐS bị đóng băng, lãi suất lên cao. Tuy nhiên, áp lực hoàn
trả nợ vay là khá thấp do VIC chỉ duy trì nợ ngắn hạn ở mức thấp.
1.2. Khả năng sinh lợi
a. Mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận

Doanh thu thuần

2005
2006
136955 54841310

2007
180195

2008
239180

2009
1974446

9

Tháng 10/2007: Phát hành trái phiếu công ty thời hạn 5 năm, tổng giá trị 1000 tỷ VNĐ
Tháng 5/2008: Phát hành thành công 2000 tỷ trái phiếu công ty kỳ hạn 5 năm.
Tháng 9/2009:Phát hành thành công 1000 tỷ trái phiếu công ty thời hạn 3 năm.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

17


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
Lợi nhuận sau thuế

68525

343772

269350

124725

898642

b. Chỉ số lợi nhuận thuần biên
Năm
VIC
LNST/DTT TB Ngành
SJS
(%)

2005
50
21
46

2006
63
19
36

2007
149
28
51

2008

52
22
38

2009
46
29
63

10

Năm 2006, DT và LN tăng chủ yếu do giao dịch chuyển nhượng tòa tháp A của VIC cho ngân hàng BIDV, DT
mang lại chiếm 70% DT năm 2006 (394 tỷ).
Năm 2007, DT và LN chủ yếu từ dự án Vincom city Towers.
Năm 2009, DT và LN chủ yếu từ doanh thu bán các căn hộ Vincom Gallery

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

18


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

Giai đoạn
2005 - 2007

Biến động
Tăng liên tục và mạnh
mẽ, đạt kỉ lục vào năm 2007

Nguyên nhân
• Hiệu suất của hoạt động cho
thuê đạt ở mức rất cao.

ở mức 149%
2007 - 2009

• Tốc độ tăng giá cho thuê

Giảm dần nhưng vẫn ở
mức cao

văn phòng và khu thương mại
cũng như từ hoạt động vui chơi
chơi giải trí.

 Đánh giá: Chỉ số này hầu hết đều ở mức cao, cao hơn mức TB ngành và các DN cùng ngành
khá rõ, là một chỉ tiêu cho thấy sự hấp dẫn về lợi nhuận của cổ phiếu VIC. Với chỉ tiêu này VIC
đã khẳng định vị thế của mình là một đại gia trong ngành.
c. Tỷ lệ lợi nhuận trên tài sản (ROA)

ROA

11

Năm
VIC
TB Ngành
SJS11

2005
14%
8%
22%

2006
51%
8%
13%

2007
8%
8%
23%

2008
2%
6%
7%

2009
6%
10%
24%

SJS: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị và khu công nghiệp sông Đà

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

19

Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

 Nhận xét:
Giai đoạn
2005 - 2006

Biến động
Tăng 3.64 lần, đạt mức cao

hơn nhiều so với TB ngành. thế chung của thị trường
Đạt mức kỉ lục vào năm 2006

2006 - 2008

•

Nguyên nhân
Chịu ảnh huởng của xu

•

Nguồn vốn huy động còn

là 51%
đang ở trong giai đoạn chờ giải
Giảm liên tục và ở mức

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

20


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
thấp nhất vào 2008, thấp hơn ngân, TS còn tập trung ở tiền

2008 - 2009

so với TB ngành
và đầu tư ngắn hạn nên hiệu
Bắt đầu tăng nhẹ nhưng suất sử dụng TS chưa cao.
vẫn thâp hơn TB ngành

 Đánh giá:
• Từ 2009 ROA của VIC tăng nhẹ và dần đi vào ổn định trong thời gian tới khi thị trường
phục hồi.
• So với ngành và các DN khác trong ngành thì chỉ số này của VIC chưa thật ấn tượng,
được đánh giá ở mức chấp nhận được.

d. Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn cổ phần (ROE)
Năm
VIC
TB ngành
ROE
SJS

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

2005

22%
43%
39%

2006
58%
25%
22%

2007
15%
20%
28%

2008
8%
14%
10%

2009
43%
23%
40%

21


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

 Đánh giá:12

• ROE ở mức cao là kết quả trực tiếp từ cơ cấu Nợ/Vốn rất cao của VIC.
• Tỷ lệ này được kỳ vọng đạt mức cao trong thời gian tới khi VIC khai thác hết lợi thế cạnh
tranh trên thị truờng và sử dụng nguồn vốn vay hiệu quả.
• ROE là một trong những yếu tố cho thấy VIC vẫn là một cổ phiếu hấp dẫn
1.3. Tính thanh khoản
a. Chỉ số thanh toán hiện hành
Năm
Chỉ số thanh
VIC
TB Ngành
toán hiện hành
SJS

2005
0.16
1.14
1.25

2006
6.29
1.59
1.30

2007
12.69
2.58
1.80

2008
2.15

3.43
0.70

2009
5.13
3.04
1.36

b. Chỉ số thanh toán nhanh

12

So với mức lãi vay ngân hàng trên thi trường thì ROE của VIC cao hơn nhiều ở hầu hết các năm trừ năm 2008.
Điều này cho thấy phần nguồn vốn của huy động của VIC là nguồn vốn vay có áp lực chi trả lãi vay khá thấp, không
phải là vấn đề. Một điểm đáng chú ý nếu công ty cần thêm vốn để mở rộng thị phần thì vốn này có thể vay và có thể
có lời sau khi trả lãi cho khoản vốn vay này.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

22


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
Năm
Chỉ số
thanh toán nhanh

VIC
TB Ngành
SJS

2005
0.16
0.49
1.23

2006
6.29
0.86
1.25

2007
12.69
1.75
1.77

2008
2.13
1.87
0.62

2009
5.12
1.48
1.26

 Nhận xét:
Giai đoạn

Biến động

Nguyên nhân
TS ngắn hạn tăng, Nợ ngắn hạn

Tăng liên tục và mạnh tăng không đáng kể so với TS ngắn
2005 - 2007

mẽ, tăng 79 lần

hạn13
• Liên tục tăng vốn điều lệ.
• Bắt đầu thu lợi nhuận từ hoạt
động BĐS
TS ngắn hạn giảm, Nợ ngắn hạn

2008

Đột ngột giảm mạnh

2009

tăng mạnh.
Tăng trở lại, gấp 2 lần
TS ngắn hạn tăng gấp 3 lần năm
so với năm 2008

2008, nợ ngắn hạn không thay đổi.14

 Đánh giá:
• Biến động mạnh qua các năm, nhìn chung hầu hết vẫn ở mức cao(>2), cao hơn TB ngành

và DN đem so sánh là SJS, trên mức cần thiết, và có xu hướng duy trì ở mức ổn định từ 2009,
khi thị trường BĐS có nhiều khởi sắc phục hồi sau khủng hoảng.
• Ngoại trừ năm 2005 ở mức thấp nhất, chỉ số này <1, điều này là một dấu hiệu không tốt
nhưng đã được cải thiện dần.
• Mức thanh khoản đảm bảo an toàn nhưng chưa phải là tối ưu nhất. Tóm lại, VIC
duy trì được một mức thanh khoản khá tốt.

13

Năm 2006, 2007, TS ngắn hạn đều tăng so với năm trước xấp xỉ 7 lần , nợ ngắn hạn tăng không đáng kể. Do
trong thời gian này VIC liên tục tăng vốn điều lệ ( năm 2006 đạt 313.5 tỷ, năm 2007 đạt 800 tỷ) trong đó các khoản
đầu tư tài chính ngắn hạn cũng chiếm một tỷ lệ lơn, đến cuối năm 2007 lên đến 1750 tỷ đồng.
14

Năm 2008, TS ngắn hạn giảm so với năm trước trong khi nợ ngắn hạn lại tăng 6 lần. Năm 2009 thì chỉ số
thanh tóan hiện hành gấp 2 lần so với năm trước do TS ngắn hạn tăng gấp 3 lần trong khi nợ ngắn hạn thay đổi
không đáng kể. Do doanh thu của VIC không ngừng tăng lên nhờ việc tăng giá cho thuê BĐS, các khoản đầu tư TC
ngắn hạn cũng không ngừng tăng.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

23


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

c. Chỉ số tiền mặt
Năm
Chỉ số tiền mặt

2005
-1.00

2006
27.85

2007
4.16

2008
-0.95

2009
52.1515

 Đánh giá:
• Chỉ số này biến động nhiều qua các năm. Hầu hết ở mức cao (trừ 2005, 2008)
• 2005 và 2008: Chỉ số này <1, theo đó nghĩa vụ nợ ngắn hạn chưa được đảm bảo, có thể
gặp rủi ro trong thanh khoản. Tuy nhiên, nợ chủ yếu của VIC là các khoản nợ dài hạn nên áp lực
gặp rủi ro này là không lớn.
• Chỉ tiêu này cần được cân nhắc thêm khi ra quyết định đầu tư.
1.4. Hiệu quả hoạt động
Vòng quay tổng tài sản
Năm
15

2005

2006

2007

2008

2009

Tỷ lệ tiền mặt vào năm 2009 ở mức rất cao chủ yếu dự kiến đầu tư cho các dự án Eco city và Royal city.

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

24


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

Vòng quay
tổng tài sản

VIC

0.14

0.24

0.02

0.01

0.05

TB Ngành
SJS

0.23
0.24

0.15
0.10

0.14
0.14

0.10
0.05

0.12
0.12

 Đánh giá:
• Biến động mạnh qua các năm.
• Hầu hết thấp hơn so với TB ngành trừ năm 2006
• Nhìn chung ở mức thấp, nguyên nhân chính do đầu tư các dự án chưa đi vào giai đoạn
thu lời và chủ yếu là dự án dài hạn.
• Kỳ vọng sẽ tăng trong thời gian tới khi các dư án đi vào hoạt động và có dòng thu ổn
định.
1.5. Các chỉ số P/E, EPS
a. Chỉ số P/E
Năm
VIC
Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

2007
56

2008
75

2009
21
25


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
P/E

KBC
ITA
SJS

86
23
28

31
12
12

18
15
10

 Đánh giá:
•

Nhìn chung, P/E của VIC đều ở mức rất cao(>20), cao hơn so với TB ngành và các DN
so sánh. Điều đó cho thấy :
 Các nhà đầu tư đã kì vọng rất cao vào cổ phiếu của VIC.
 Các nhà đầu tư dự đoán công ty có tốc độ tăng trưởng trung bình và sẽ trả cổ tức cao.

•

Tuy nhiên, không thể phủ nhận một điều rằng mức P/E cao thường ám chỉ một mức rủi ro

lớn và một cơ hội thu lợi nhuận lớn hơn. Do đó, cổ phiếu này này nhạy cảm với “tin xấu”.
b. Chỉ số EPS
Năm
VIC
KBC16
16

2007
2,575
2,235

2008
1,060
2,129

2009
4,413

3,154

KBC: Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

26


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC
EPS(VNĐ)

ITA17
SJS

5,469
8,828

2,308
4,378

2,330
7,656

 Đánh giá:18
•

So sánh chỉ số này với TB ngành và các DN khác thì EPS của VIC không quá hấp dẫn.

•

Kỳ vọng sẽ tăng cao trong thời gian tới.

17

ITA: Công ty cổ phần đầu tư – Công nghiệp Tân Tạo
Năm 2008, EPS của VIC giảm một nửa so với năm trước, đây là giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS do ảnh
hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới và lạm phát tăng cao ở VN, ngoài ra trong thời gian này VIC tiến
hành tăng vốn cũng là nguyên nhân làm giảm EPS. Năm 2009 chỉ số này tăng gấp 4 lần, là một bước cải thiện đáng
kể, do lợi nhuận năm này tăng gấp 6 lần, thị trường BĐS đã dần bình phục, các dự án đã hoạt động và đem lại nguồn
thu ôn định, ngày càng gia tăng cho VIC. Điều này chứng tỏ tiềm năng rất lớn của VIC, chỉ số EPS sẽ không ngừng
tăng cao.
18

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

27


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

2.

Phân tích luồng tiền

Phân tích luồng tiền lưu chuyển thuần trong giai đoạn 2006 - 2009
a.

Dòng
chuyển

tiền

Đánh giá khái quát

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

93060497655

40108885313

(470642195216

1400091355055

9

)

30802835548

(871731048355

4

)

30802835548

(563702692871

4

)

lưu

thuần

trong năm
Mức tăng (giảm)
so với năm trước

-

đó
Mức tăng (giảm)
so với năm gốc

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

-

1870733550271

1307030857400

28


Phân tích và nhận định cổ phiếu CTCP Vincom - VIC

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

100.00%

43099.80%

-50573.79%

150449.59%

Tốc độ tăng trưởng
dòng tiền lưu chuyển
thuần so với năm gốc

Dòng tiền lưu chuyển
thuần (tỷ đồng)

Tốc độ tăng
trưởng(%)

Đồ thị biểu diễn dòng tiền lưu chuyển thuần và tốc độ tăng trưởng
giai đoạn 2006 - 2009

Nhận xét:

Nhóm 3 – Lớp K42TCNH

29