Đánh Giá Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Dự Án Xây Dựng Trung Tâm Dịch Vụ Y Tế Và Chăm Sóc Sức Khỏe Tỉnh Vĩnh Phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

ĐỖ VĂN THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỊCH VỤ Y TẾ
VÀ CHĂM SÓC SỨC KHỎE TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

ĐỖ VĂN THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỊCH VỤ Y TẾ
VÀ CHĂM SÓC SỨC KHỎE TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2013


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

TÁC GIẢ

Đỗ Văn Thủy


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô Khoa Tài
nguyên và Môi trường và Khoa Sau Đại học, trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn

Khắc Thái Sơn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên
cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Ban Giải phóng mặt

bằng và Phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc; UBND huyện Tam Đảo; Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Tam Đảo, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và
người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn

Đỗ Văn Thủy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................ii
MỤC LỤC .......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI............................................................................. 3
2.1. Mục tiêu tổng quát...................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI .............................................................................. 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ........................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài............................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5

1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG...................................................................................................... 6
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng ............................ 6
1.2.2. Những quy định về thu hồi đất................................................................ 7
1.2.3. Những quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ...................... 8
1.2.4. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất................................................................................. 10
1.2.4.1. Giá quyền sử dụng đất (giá đất) ......................................................... 10
1.2.4.2. Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản ....................... 11
1.2.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng và tái định cư ........................................................................ 12


iv

1.2.5. Những quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ............................ 13
1.2.6. Những quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất..................... 14
1.2.7. Quy trình bồi giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất ............................... 15
1.3. CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở
VIỆT NAM...................................................................................................... 17
1.3.1. Sơ lược về công tác giải phóng mặt bằng trên thế giới......................... 17
1.3.2. Sơ lược về công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ......................... 21
1.3.2.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988............................................. 21
1.3.2.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 ................................................... 23
1.3.2.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 .................................................. 24
1.3.2.4. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003.................................................. 27
1.3.3. Sơ lược về công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc................. 30
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 32
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU......................................... 32

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 32
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 32
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 32
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 32
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 32
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 34
2.4.1. Phương thu thập thông tin thứ cấp ........................................................ 34
2.4.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp................................................. 34
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra................. 35
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 36
3.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN TAM ĐẢO.................................. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc...................... 36


v

3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc............. 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc............... 40
3.1.4. Công tác quản lý đất đai của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc ............ 42
3.2. CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO.................... 42
3.3. VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GPMB KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỊCH VỤ
Y TẾ VÀ CHĂM SÓC SỨC KHỎE TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO45
3.3.1. Lựa chọn dự án nghiên cứu................................................................... 45
3.3.2. Một số tiêu chí trong điều tra phỏng vấn .............................................. 46
3.3.3. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại dự án nghiên cứu ........................................................................................ 46
3.3.3.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường ............................ 46

3.3.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất bị thu hồi làm dự án.................................. 50
3.3.3.3. Bồi thường thiệt hại hoa màu, vật kiến trúc trên đất bị thu hồi làm
dự án ................................................................................................................ 52
3.3.3.4. Các hỗ trợ khu thu hồi đất làm dự án................................................. 54
3.4. TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI BỊ
THU HỒI ĐẤT ............................................................................................... 59
3.4.1. Kết quả phỏng vấn hộ dân về thu hồi đất, bồi thường và
giải phóng mặt bằng ........................................................................................ 59
3.4.2. Kết quả phỏng vấn hộ dân về phương thức sử dụng tiền bồi thường,
hỗ trợ ............................................................................................................... 62
3.4.3. Tác động động thu hồi đất đến lao động việc làm ................................ 63
3.4.4. Tác động thu hồi đất tới thu nhập bình quân của các hộ ...................... 64
3.3.5. Ý kiến về lợi ích và mong muốn xây dựng dự án................................. 65
3.4.6. Đánh giá của người dân về chính sách bồi thường hỗ trợ. ................... 65


vi

3.5.1. Một số thành công ................................................................................. 67
3.5.2. Một số hạn chế ...................................................................................... 69
3.5.3. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng ở huyện Tam Đảo .......................................................... 72
3.5.3.1. Các giải pháp chung ........................................................................... 72
3.5.3.2. Các giải pháp cụ thể ........................................................................... 74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 76
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 76
2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Đảo......................................... 41
Bảng 3.2: Tìm hiểu quy trình một số dự án .................................................... 43
Bảng 3.3: Kết quả bồi thường GPMB các dự án tại huyện Tam Đảo
năm 2012........................................................................................ 44
Bảng 3.4: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp bị thu hồi đất thuộc
dự án............................................................................................... 50
Bảng 3.5: Đơn giá bồi thường đối với đất ở bị thu hồi đất thuộc dự án......... 50
Bảng 3.6: Kết quả về điều tra tổng tiền được bồi thường về đất bị thu hồi đất
thuộc dự án..................................................................................... 52
Bảng 3.7: Bồi thường thiệt hại cây trồng, vật kiến trúc trên đất bị thu hồi đất
thuộc dự án..................................................................................... 53
Bảng 3.8: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ trong bồi thường,.................. 57
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện giao đất thực hiện tái định cư cho các hộ có đất ở
bị thu hồi thuộc dự án .................................................................... 58
Bảng 3.10: Bảng tổng diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất bị thu
dự án .............................................................................................. 60
Bảng 3.11: Bảng tiền bồi thường, hỗ trợ cho các hộ bị thu hồi đất................ 61
Bảng 3.12: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ..... 62
Bảng 3.13: Tình hình lao động của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án ......... 63
Bảng 3.14: Tình hình việc làm của người trong độ tuổi lao động trước và sau
khi thu hồi đất tại dự án ................................................................. 64
Bảng 3.15: Thu nhập bình quân của hộ dân trước và sau thu hồi đất tại
dự án .............................................................................................. 64
Bảng 3.16: Ý kiến người dân về Dự án .......................................................... 65
Bảng 3.17: Tìm hiểu đánh giá người dân về giá trị bồi thường hỗ trợ giải
phóng mặt bằng.............................................................................. 66

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ trình tự giải phóng mặt bằng................................................. 31
Hình 2.1: Diện tích đất bị thu hồi của huyện Tam Đảo.................................... 42


1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lí: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và các cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định
của pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của
toàn xã hội.
Mọi quốc gia trên thế giới, trong quá trình phát triển đều cần mặt bằng
đất đai để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật
... phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội phục vụ đời sống con người,
đảm bảo an ninh quốc gia và an toàn xã hội.
Nước ta đang trong giai đoạn tập trung các nguồn lực để phát triển kinh
tế với mục tiêu: “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển
công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa nước ta
cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020”
thì việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất; nhất là từ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp tức là vấn đề thu hồi đất, vấn đề
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ biến,
hầu khắp các địa phương trên phạm vi cả nước như: các khu cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại-dịch vụ - du lịch,
khu vui chơi giải trí, khu đô thị, làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
giao thông, thủy lợi, thủy điện, y tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao ... Các
dự án này được thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh
tế, xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, công tác bồi thường GPMB là một công việc khó khăn và
phức tạp bởi nó có liên quan đến một loại tài sản rất có giá trị đó là đất đai, nó
có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần đối với người dân. Nên nó cũng tiềm ẩn


2

nhiều thách thức lớn như: Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư ở các dự án, các địa phương không thống nhất, không đồng bộ, không
công bằng; vấn đề đời sống, lao động và việc làm của người dân sau khi
không còn hoặc thiếu đất sản xuất, vấn đề tái định cư ... sẽ gây nhiều nguy cơ
mất ổn định an ninh, chính trị, trật tự, an toàn xã hội làm cho đất nước phát
triển không đảm bảo tính bền vững.
Trong những năm gần đây, trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc có rất nhiều dự án
cần thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB như Dự án khu công nghiệp Tam
Dương 2, Dự án Khu thiết chế văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí xã Hồ Sơn,
huyện Tam Đảo, Dự án đường điện cao thế 500 KV đi qua tỉnh Vĩnh Phúc,
Đường Nguyễn Tất Thành kéo dài (Vĩnh Yên) … trong đó có Dự án xây dựng
Trung tâm dịch vụ y tế và Chăm sóc sức khỏe. Các dự án thường giải phóng
mặt bằng có thời gian kéo rất dài và rất khó khăn thực hiện bồi thường làm
chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng cho các chủ đầu tư thi công, gây ảnh
hưởng đến tiến độ dự án cũng như phát triển chung của xã hội. Vì vậy đền bù,
hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề
mang tích cấp bách. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề phức tạp
mang tích chất chính trị kinh tế xã hội tổng hợp đòi hỏi sự quan tâm của nhiều

ngành nhiều cấp tổ chức cá nhân. Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực,
nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất góp phần giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, qua thời
gian làm việc tại Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Tỉnh Vĩnh Phúc đồng
thời được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, Khoa Sau đại học, được sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn em đã chọn nguyên cứu đề tài “Đánh giá công tác giải phóng
mặt bằng Dự án xây dựng Trung tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức khỏe tỉnh
Vĩnh Phúc”.


3

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi và tái định cư để giải
phóng mặt bằng Dự án xây dựng Trung tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức
khỏe tỉnh Vĩnh Phúc có sự tham gia của người dân để thấy được thực trạng,
những bất cập công tác giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án từ đó rút kinh
nghiệm và có hướng đề suất phương pháp thực hiện.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình cơ bản của địa phương để thấy được ảnh
hưởng đến công tác thu hồi đất của Dự án như thế nào.
- Chỉ ra được sự khác nhau giữa quy trình giải phóng mặt bằng thực tế
của Dự án với quy trình theo pháp luật quy định, từ đó thấy những gì không
đúng và những gì cải tiến hơn trong thực tế.
- Đánh giá được kết quả giải phóng mặt bằng về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư theo số liệu thứ cấp và theo ý kiến của đối tượng được phỏng vấn.
- Chỉ ra được ảnh hưởng (đời sống, thu nhập…) của việc giải phóng
mặt bằng Dự án đến đời sống người dân sau khi thu hồi đất.

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại trong công tác giải phóng mặt bằng
của Dự án và đề xuất được giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại đó.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá được tình hình cơ bản của địa phương để thấy được ảnh
hưởng tới quá trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn.
Đánh giá được quy trình, công tác giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng
Trung tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức khỏe tỉnh Vĩnh Phúc để thấy được
những gì đã thực hiện đúng, những gì cần phải rút kinh nghiệm.
Nghiên cứu ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng Trung
tâm dịch vụ y tế và chăm sóc sức khỏe tỉnh Vĩnh Phúc đến đời sống người dân.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng
kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm
đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn
đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật
chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy
hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,

giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập
chung vốn cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp
hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà
đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.


5

1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Cơ sở pháp lí của đề tài tham khảo dựa vào các văn bản sau:
- Các trường hợp thu hồi đất, các mục đích thu hồi đất, quản lý quỹ đất,
tiêu chuẩn, điều được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tham khảo tại Điều
38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 Luật Đất đai năm 2003 [6];
- Nguyên tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình tự thủ tục thu hồi đất, đơn

giá tính bồi thường thiệt hại tài sản, hoa màu trên đất tham khảo tại chương 3,
chương 4 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
[13] và Quyết định số 18/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 04 năm 2011 của

UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng thống nhất trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc [14];
- Đơn giá tính bồi thường về đất tham khảo tại Quyết định số
60/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Vĩnh Phúc về việc ban hành Quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

năm 2012 [15];
Ngoài ra tác giả còn tham khảo thêm một số nghị định, thông tư sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai [7];
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai [11];

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về Hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [10];
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ [21];
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
về Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi


6

đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [12];
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ [24];
- Bản đồ trích đo, hồ sơ địa chính và số liệu, tài liệu điều tra phục vụ
cho việc lập phương án bồi thường.
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu

hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời tới địa điểm mới.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý.
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho
người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông


7

qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới [6].
1.2.2. Những quy định về thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười
tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng


8

đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép [13].
1.2.3. Những quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
* Nguyên tắc bồi thường
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được
bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo Bảng
giá đất do UBND tỉnh ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường hợp bồi
thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư nếu có chênh lệch về

giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
1) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền
mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;
2) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc
tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch [14].
* Điều kiện để được bồi thường về đất
Thực hiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 của Chính phủ và các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP.
*Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân,
được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với
đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy
định tại khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:


9

Mức bồi
thường nhà,
công trình

Giá trị hiện có
=

của nhà, công

trình bị thiệt hại

Một khoản tiền tính bằng tỷ
+

lệ phần trăm theo giá trị hiện
có của nhà, công trình

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ
phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng
mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng
ban hành.
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,
công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối
đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị
xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng
ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường.
Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần
còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công
trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng
vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công
trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn
kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì không được bồi thường.
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại
các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì việc xử lý tài
sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.


10

1.2.4. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.4.1. Giá quyền sử dụng đất (giá đất)
Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã được hình thành và
được quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Giá
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất”.
Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị
trường. Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định. Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (khoản 3 và
khoản 4 Điều 56 của luật này).
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật
Đất đai năm 2003).
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong phân phối đất đai. Là công cụ để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ
của mình Nhà nước, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật. Giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như:
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này được
gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trường”

11

1.2.4.2. Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản
* Định giá
Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường tài sản. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở
thành đối tượng và là công cụ cần thiết đối với hoạt động quản lý của Nhà
nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường. Theo thời gian, hoạt động
định giá quyền sử dụng đất trở thành phổ biến nhưng nằm trong sự kiểm soát
của Nhà nước.
Ở Việt Nam các hoạt động định giá đã có từ một số năm gần đây nhưng
chưa thực sự phát triển, từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ
chế thị trường thì hoạt động định giá được vận hành theo đúng vai trò và chức
năng của nó.
* Định giá quyền sử dụng đất
Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán giá trị của quyền
sử dụng đất đai bằng tiền tệ. Đất đai là một tài sản đặc biệt với có đủ các
thuộc tính của một tài sản, có thể đáp ứng nhu cầu nào đó của con người, là
đối tượng của giao dịch dân sự mang tính kinh tế, xã hội đa dạng.
Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản
thông thường. Nhưng mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài
các yếu tố về không gian, thời gian, quy luật kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Do tính đa dạng về mục đích sử

dụng của đất đai nên giá quyền sử dụng đất chỉ có thể là ước tính về mặt giá


12

trị mà khó tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. Với các đặc điểm
như trên khái niệm định giá quyền sử dụng đất được hiểu như sau:
“Định giá quyền sử dụng đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của
quyền được sử dụng một diện tích đất tại vị trí, địa lý cụ thể, tình trạng về chất
lượng nhất định bằng dơn vị tiền vào một mục đích đã được xác định, tại một
thời điểm xác định”.
* Định giá bất động sản trên đất
Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản
khác là không thể di dời, các loại bất động sản bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có
thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực
chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất.
1.2.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng và tái định cư
Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường
được hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các
tài liệu nghiên cứu. Đồng thời khái niệm về thị trường bất động sản cũng hình
thành và đang được hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo
hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp
luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chưa đề cập đến

việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm
các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất
có giá.


13

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12
Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đât đai năm
1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để thuê
chuyển quyền sử dụng đất. Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong
thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc
định giá đất để xác định giá trị bồi thường, mặc dù khung giá đất của Chính
phủ tuy đã được điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, để tính mức thuế
thì ít người phản đối, nhưng tính tiền bồi thường thì người nhận bồi thường
luôn không thoả mãn.
1.2.5. Những quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu
hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời
sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời
gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 12 tháng. Mức hỗ trợ bằng tiền
cho 01 nhân khẩu/01tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung
bình tại địa phương.
- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh

có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ cao
nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3
năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.


14

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên
30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ
do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.
- Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu
bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.
1.2.6. Những quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
Lập và thực hiện dự án tái định cư
- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo
đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.
- Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định
hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng.
Bố trí tái định cư
- Cơ quan (tổ chức) được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố
trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di
chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai
phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có
đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung
thông báo gồm:
a) Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích
từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư;
b) Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư.


15

- Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái
định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng,
hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách.
- Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái
định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí quy định tại khoản 1 Điều này.
1.2.7. Quy trình bồi giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất
Hội đồng bồi thường GPMB
- Căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, căn cứ vào quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo lập hội đồng bồi thường GPMB ở
cấp huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
- Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB được lập cho từng công trình,
dự án và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc bồi thường thiệt hại
GPMB cho công trình đó.
Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm
lập phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Nghị định
187/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
ngày 27 tháng 01 năm 2006; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8
năm 2009 của Chính phủ , theo quy định sau đây:
Trình tự thực hiện

- Khi có quyết định thu hồi đất, chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương chỉ đạo lập hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB. Hội đồng
bồi thường thiệt hại GPMB phát tờ khai, tuyên truyền, hướng dẫn kê khai, thu
tờ khai. Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND quận, huyện, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh soát xét lại quỹ đất dùng để bồi thường bằng đất.
- Khi được hội đồng bồi thường phát tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có đất bị thu hồi kê khai diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số lượng tài