Nghiên Cứu Thực Trạng Và Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Việc Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Thành Phố Thái Nguyên, Giai Đoạn 2008 - 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐẠI THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN VIỆC CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
GIAI ĐOẠN 2008 - 2012

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên, năm 2013


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Trần Đại Thắng


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
GS.TS. Nguyễn Thế Đặng đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng TN&MT thành phố Thái Nguyên,
UBND thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và
thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Đại Thắng


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... i
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu ...........................................................................................2

3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu.............................................................................3
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài.................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..............................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài.............................................................................5
1.2. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam ................................10
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới...............................................10
1.2.2. Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam.............................................16
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước........................................18
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới ........................................................18
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước ...........................................................18
1.4. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế
giới và ở Việt Nam ................................................................................................20
1.4.1. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
Thế giới ..............................................................................................................20
1.4.2. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở Việt
Nam....................................................................................................................23
1.4.3. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tỉnh
Thái Nguyên ......................................................................................................26
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................28
2.1. Địa điểm .........................................................................................................28
2.2. Thời gian.........................................................................................................28
2.3. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................28
2.4. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................28
2.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên.............28


iv

2.4.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, giai đoạn 2008 - 2012..........................................................................28
2.4.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 .................................................28
2.4.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp
khi bị chuyển mục đích sử dụng đất ..................................................................28
2.5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................29
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên...31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................34
3.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, giai đoạn 2008 - 2012 .............................................................................37
3.2.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai
đoạn 2008 – 2012...............................................................................................37
3.2.2. Đánh giá quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, giai đoạn 2008 – 2012..........................................................44
3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 ...............................................................50
3.3.1. Yếu tố gia tăng dân số và việc làm ..........................................................50
3.3.2. Yếu tố đô thị hoá......................................................................................51
3.3.3. Yếu tố người sử dụng đất.........................................................................53
3.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất ................................................................................59
3.4.1. Giải pháp từ phía Nhà nước.....................................................................59
3.4.2. Giải pháp cho các hộ nông dân................................................................68
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................71

v

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2011 ........................................... 19
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của thành phố Thái Nguyên .............. 38
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 của thành phố Thái Nguyên .............. 39
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 của thành phố Thái Nguyên .............. 42
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thành phố Thái Nguyên .............. 43
Bảng 3.6: Tình hình biến động sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2008 - 2012 ................................................................................. 45
Bảng 3.7: Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên của thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 .................................................... 47
Bảng 3.8: Tình hình biến động đất đai của thành phố Thái Nguyên từ năm 2008
đến năm 2012....................................................................................... 48
Bảng 3.9: Cơ cấu dân số của thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2008-2012.......... 50
Bảng 3.10: Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên (2008 - 2012) .......................................................... 52
Bảng 3.11: Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất phân bổ theo các mục
đích ...................................................................................................... 53
Bảng 3.12: Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân tại TP Thái Nguyên, giai đoạn 2008 - 2012 .................. 54
Bảng 3.13: Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ.............................. 55
Bảng 3.14: Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích ........ 57
Bảng 3.15: Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong tương lai ........................ 58


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Thu nhập bình quân trên đầu người của thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2008 - 2012 ............................................................................... 51


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của nền sản xuất xã hội, của bản thân con người và là điều kiện sinh
tồn của thế giới động, thực vật trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành
sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên, đất đai
là một nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn và quý giá tuỳ thuộc hoàn
toàn vào sự hiểu biết và thái độ đối xử của con người đối với đất đai.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trong điều kiện
công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta hiện nay, các công trình đô thị, công trình
dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn, đòi hỏi công tác quản lý đất
đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả; đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy hình thành thị trường bất động sản công khai
và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Từ những năm đầu thập kỷ 90, kinh tế Việt Nam trong quá trình chuyển đổi từ
nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa đã
và đang thu được những thành công về kinh tế đáng kể, đó là tỷ lệ tăng trưởng kinh
tế cao và kim ngạch xuất khẩu tăng mạnh. Vào những năm gần đây kinh tế nước ta
có những bước tiến vượt bậc, đặc biệt là từ khi chúng ta ra nhập tổ chức Thương
mại thế giới (WTO). Tổng sản phẩm trong nước bình quân tăng nhanh, chất lượng
cuộc sống từng bước được nâng cao…. Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển về kinh tế
là sự bùng nổ dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, hình thành các khu đô thị,

các khu công nghiệp lớn gây biến động đất đai tại các địa phương.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của tỉnh Thái
Nguyên diễn ra khá mạnh trong giai đoạn 2008 - 2012. Là một tỉnh trung du miền
núi phía Bắc, cách Hà Nội 80km về phía Bắc, tiếp giáp với 6 tỉnh, có hệ thống giao
thông đường bộ, sắt thông nối liền với thủ đô Hà Nội và các tỉnh trong vùng rất
thuận tiện cho việc vận chuyển, lưu thông hàng hoá. Không những thế, Thái
Nguyên còn là trung tâm văn hóa của các tỉnh miền núi phía Bắc, là nơi tập trung
của rất nhiều trường đại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề... Trong những năm
gần đây Thái nguyên không ngừng phát triển, cơ sở hạ tầng cũng được đầu tư
nâng cấp hoàn thiện dần.


2

Quá trình đô thị hóa đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích sử
dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp thay
vào đó là các khu đô thị tăng lên. Việc quản lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc
mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà
nước. Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường tăng cao và có những biến động
phức tạp. Ngoài ra, sự phát triển của các khu đô thị đã thu hút lực lượng lao động lớn
từ nông thôn ra thành thị gây lên sự bất ổn xã hội như: giải quyết việc làm, nhu cầu đất
ở, ô nhiễm môi trường….
Quá trình đô thị hóa đã, đang và sẽ mang lại các mặt tích cực như thúc đẩy
phát triển kinh tế xã hội rõ rệt, đồng thời nó cũng nảy sinh những mặt tiêu cực như
thu hẹp đất đai canh tác nông nghiệp, gây nguy cơ ô nhiễm môi trường. Hiện nay do
sự phát triển của xã hội và vấn đề đô thị hóa nên diện tích đất nông nghiệp ngày
càng bị thu hẹp, và nếu không có biện pháp quản lý một cách thích hợp thì chẳng
bao lâu nữa đất nông nghiệp sẽ chẳng còn bao nhiêu. Chẳng hạn như những diện
tích dành để bố trí các công trình kinh tế đầu mối, các khu dân cư, các công trình cơ
sở sản xuất, dịch vụ y tế, đào tạo nghiên cứu khoa học, một diện tích lớn khác đã

được xây làm nhà ở, để tách hộ, để bán, để tự kinh doanh.
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp
góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết
nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng cao tính khả
thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các tổ
chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình về sử dụng đất đối với
nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong thời kỳ
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và yếu tố ảnh hưởng đến việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn
2008 - 2012”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, giai đoạn 2008 – 2012.
- Phân tích được một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trên địa bàn thành phố.


3

- Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất
3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên.
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên trong giai đoạn 2008 – 2012.
- Phân tích một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa
bàn thành phố.

- Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của quá trình chuyển đổi mục đích đất
trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Xác định một số yếu tố chủ yếu tác
động đến chuyển đổi mục đích đất. Từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù
hợp với điều kiện thực tế của địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình sử dụng đất
đạt hiệu quả hơn trong thời gian tới.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong
lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội”.
Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội như vậy nên theo quan
điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trò kinh tế và chính trị
to lớn trong quá trình phát triển của xã hội.
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác
lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách
mạng hiện nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm
của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu” (khoản 1 Điều 5) [5].

Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến vấn
đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương, chính
sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ
của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa
X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất
đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử
dụng có hiệu quả” [2].
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên
quốc gia” [2].
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục
tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài


5

nguyên và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án.
Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực hiện
nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa,
xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng
sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Thực hiện tốt chương trình trồng
rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo
tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước,
khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [2].
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khoáng sản, môi trường, tài nguyên

nước. Tăng cường giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài nguyên bảo
đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường.
Và cũng tại Điều 15 Luật Đất đai 2003 quy định:
"Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất
không đúng mục đích; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố;
huỷ hoại đất; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền
của người sử dụng đất; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ,
trách nhiệm của người sử dụng đất.
Nhà nước nghiêm cấm hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền
hạn hoặc thiếu trách nhiệm của người có thẩm quyền để làm trái các quy định về
quản lý đất đai".
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Thiên nhiên chứa đầy những bí ẩn, rất khắt khe nhưng cũng rất hào phóng. Từ
bao đời nay, trong sử dụng đất, ông cha ta đã tích luỹ được nhiều kinh nghiệm, đúc
kết lại thành những câu ngụ ngôn, truyền từ đời này qua đời khác như: "đất nào cây
ấy", "khoai đất lạ, mạ đất quen"... Hiện nay, những kinh nghiệm này đã được ánh
sáng của khoa học và công nghệ làm sáng tỏ. Sự hoà quyện giữa những kinh nghiệm
truyền thống với khoa học công nghệ hiện đại đã tạo ra những giá trị mới trong sử
dụng đất. Thật vậy, nói tới sử dụng đất hợp lý, nhất thiết phải đi đôi với bảo vệ và bồi
dưỡng đất, xong muốn bảo vệ đất một cách cơ bản không thể chỉ áp dụng một biện
pháp duy nhất. Nếu chỉ áp dụng biện pháp đơn độc, thiếu tính tổng hợp thì biện pháp
đó sẽ mang lại hiệu quả thấp và không ít trường hợp một số mặt yếu của biện pháp đó
sẽ nhanh chóng bộc lộ và ngay tức khắc bị các mục tiêu chung phủ định.


6

Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục tiêu
kinh tế nhằm đạt được lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định như
xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô lớn… Bên

cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt,
ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ
thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở mang
phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn…
Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên luôn
nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng
thẳng. Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có
ý thức hoặc vô ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường nói chung và môi trường đất
nói riêng (lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, trượt lở đất…) liên tục xảy ra với quy mô ngày
càng lớn và mức độ này càng nghiêm trọng làm cho một số chức năng của đất bị
yếu đi. Để thỏa mãn nhu cầu của con người cả về 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi
trường nhất thiết phải giải quyết các xung đột này để sử dụng đất có hiệu quả. Việc
sử dụng đất như một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những xung đột,
tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết được sự phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ
môi trường và nâng cao chất lượng môi trường. Sử dụng đất hợp lý, bền vững là hài
hòa được các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường.
Chính vì vậy, cần phải hiểu rõ được tầm quan trọng của tài nguyên đất. Từ đó,
đề ra những kế hoạch quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hợp lý, để
phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu hiện tại nhưng không làm ảnh
hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai.
Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến
lược quan trọng có tính toàn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của nhân loại, bởi nhiều lẽ.
Một là, tài nguyên đất vô cùng quý giá. Bất kỳ quốc gia nào, đất đều là tư liệu
sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế
quốc dân. Nói đến tầm quan trọng của đất, từ xa xưa, người Ấn Độ, người Ả-rập,
người Mỹ đều có cách ngôn bất hủ: “Đất là tài sản vay mượn của con cháu”. Người
Mỹ còn nhấn mạnh “...đất không phải là tài sản thừa kế của tổ tiên”. Người Ét-xtôni-a, người Thổ Nhĩ Kỳ coi “có một chút đất còn quý hơn có vàng”. Người Hà Lan
coi “mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản”. Gần đây trong báo cáo về suy thoái đất toàn
cầu, UNEP (Chương trình môi trường Liên Hiệp Quốc) khẳng định “Mặc cho

những tiến bộ khoa học - kỹ thuật vĩ đại, con người hiện đại vẫn phải sống dựa vào


7

đất”. Đối với Việt Nam, một đất nước với “Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất
càng đặc biệt quý giá.
Hai là, tài nguyên đất có hạn, đất có khả năng canh tác càng hạn chế. Trong
đó phần lớn có nhiều hạn chế cho sản xuất do quá lạnh, khô, dốc, nghèo dinh
dưỡng, hoặc quá mặn, quá phèn, bị ô nhiễm, bị phá hoại do hoạt động sản xuất hoặc
do bom đạn chiến tranh. Diện tích đất có khả năng canh tác của lục địa chỉ có 3.030
triệu ha. Hiện nhân loại mới khai thác được 1.500 triệu ha đất canh tác.
Ba là, diện tích tự nhiên và đất canh tác trên đầu người ngày càng giảm do áp
lực tăng dân số, sự phát triển đô thị hóa, công nghiệp hóa và các hạ tầng kỹ
thuật. Bình quân diện tích đất canh tác trên đầu người của thế giới hiện nay chỉ còn
0,23 ha, ở nhiều quốc gia khu vực Châu Á, Thái Bình Dương là dưới 0,15 ha, ở Việt
Nam chỉ còn 0,11 ha. Theo tính toán của Tổ chức Lương thực thế giới (FAO), với
trình độ sản xuất trung bình hiện nay trên thế giới, để có đủ lương thực, thực phẩm,
mỗi người cần có 0,4 ha đất canh tác.
Bốn là, do điều kiện tự nhiên, hoạt động tiêu cực của con người, hậu quả của
chiến tranh nên diện tích đáng kể của lục địa đã, đang và sẽ còn bị thoái hóa, hoặc ô
nhiễm, dẫn tới tình trạng giảm, mất khả năng sản xuất và nhiều hậu quả nghiêm
trọng khác. Trên thế giới hiện có 2.000 triệu ha đất đã và đang bị thoái hóa, trong đó
1.260 triệu ha tập trung ở châu Á, Thái Bình Dương. Ở Việt Nam hiện có 16,7 triệu
ha bị xói mòn, rửa trôi mạnh, chua nhiều, 9 triệu ha đất có tầng mỏng và độ phì
thấp, 3 triệu ha đất thường bị khô hạn và sa mạc hóa, 1,9 triệu ha đất bị phèn hóa,
mặn hóa mạnh. Ngoài ra tình trạng ô nhiễm do phân bón, hóa chất bảo vệ thực vật,
chất thải, nước thải đô thị, khu công nghiệp, làng nghề, sản xuất, dịch vụ và chất
độc hóa học để lại sau chiến tranh cũng đáng báo động. Hoạt động canh tác và đời
sống còn bị đe dọa bởi tình trạng ngập úng, ngập lũ, lũ quét, đất trượt, sạt lở đất,

thoái hóa lý, hóa học đất...
Năm là, lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải được tiến hành trên
đất tốt mới có hiệu quả. Tuy nhiên, để hình thành đất với độ phì nhiêu cần thiết cho
canh tác nông nghiệp phải trải qua hàng nghìn năm, thậm chí hàng vạn năm. Vì vậy,
mỗi khi sử dụng đất sản xuất nông nghiệp cho các mục đích khác cần phải cân nhắc
kỹ để không rơi vào tình trạng chạy theo lợi ích trước mắt.
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục
tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích
của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ
những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998,


8

năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều
bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát
triển rừng; Luật Bảo vệ môi trường;... và các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi
hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành, Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang ban hành.
Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài.
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một số
điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ


9

sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể thao, môi trường;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 61/2010/NĐ-CP ngày 04/6/2010 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất lúa;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước
giao đất cho thuê đất;
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/4/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;


10

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Liên Bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ;
- Thông tư số 135/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/05/2008 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể thao, môi trường;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.2. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mô hình phổ
biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mô
hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy
nhất. Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang
tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.


11

Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang
phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của quốc

gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước và vị
trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất đai có
khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của nhà vua
còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền sở hữu đất
đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở
hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay
ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả
cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với
đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của
Nữ hoàng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay
được đối xử như chủ sở hữu đất đai”. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này
rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên
thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai [19].
Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu
nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà
nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có
sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư
nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp nước này đã thừa
nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại
hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một
loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức
sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng
như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là
vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.
1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế
hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các
phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản
Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ
đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban

hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Đất nông thôn thuộc Sở hữu tập thể [19].
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được


12

phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình
thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Người
sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính
vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” nhưng năng
động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén
lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là
nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ
thống sử dụng đất cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới
sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên ở Thẩm Quyến
theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống
phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt. Luật
Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua
việc giao và cho thuê có đền bù.
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời hạn
50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến, quyền
sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử
Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước
bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung
Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa
đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc
giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định

rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không
giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất.
Năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản
lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra những yêu cầu về
việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện
nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích
đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất, tăng
cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản. Một hệ thống các biện pháp
mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan điểm tăng cường quản
lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên.


13

Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất đai thuộc
sở hữu Nhà nước đã được nhanh chóng chuyển sang phân phối theo tiêu chuẩn của
thị trường. Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương
và các văn bản tiêu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập và hoàn thiện hệ thống
kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích
xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất, thường xuyên điều chỉnh
giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai và quyết định tập thể.
Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một
trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên. Luật Đầu tư nước ngoài
của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và Trung Quốc
ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tư của phía Trung Quốc được
thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng đất không phải là
phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả
cho Nhà nước khoản phí về việc sử dụng đất”. Bên cạnh đó, Quy định về việc thực
hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích

đất được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao thông
qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trong đó xác định rõ
mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.
Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho
việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý nhà nước về đất đai (mới) của Trung
Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh giữa
bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa bên Trung Quốc
và nước ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài” [19].
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất thông qua hình
thức chuyển nhượng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 được ban hành bởi Hội đồng
Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được
cấp quyền sử dụng đất không phải tiếp tục trả phí cho việc sử dụng đất. Theo Nghị
định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
sẽ được giao theo hình thức có trả tiền hay đền bù. Như vậy, trước khi ban hành
Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài
có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và trả phí cho việc sử
dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56, họ có thể


14

có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng. Bản Kiến nghị về
Tăng cường quản lý nhà nước về tài sản đất đai và khuyến khích cải cách, phát triển
doanh nghiệp nhà nước (theo Thông tư số 433 năm 1999 của Bộ Đất đai và Tài
nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999 chính thức khẳng định rằng, doanh
nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp tác kinh doanh khác được thành lập bởi
doanh nghiệp nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài, nếu tuân thủ các quy định của

Danh mục các Thửa đất được giao có thể được giao đất để sử dụng nếu được chấp
thuận. Danh mục các Thửa đất được giao được ban hành năm 2001 (theo Quyết
định số 09 của Bộ Trưởng Bộ Đất đai và Tài nguyên) còn làm rõ thêm việc không
phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất. Đất dùng cho mục đích xây dựng phù
hợp với danh mục các thửa đất được giao, nếu được chấp thuận, sẽ được phân phối
theo hình thức giao đất. Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các chủ thể sử dụng đất
khác đã và đang được đối xử bình đẳng với cùng một chính sách sử dụng đất. Chính
sách ưu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt (như doanh nghiệp nhà
nước) đã dần dần bị loại bỏ.
1.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp
Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai
và sở hữu nhà nước (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản
công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán.
Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền
yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi
thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đai của Pháp được
thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa
đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên
quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ
thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu
quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của
ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và
thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế

15

hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977,
Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở
để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới
rất quan trọng trong công tác quản lý của nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến
nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu
tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của nhà nước, cũng như của các cộng
đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý
nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau
như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…[19].
1.2.1.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có
khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật Đất đai
của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các
quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân.
Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát
triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất
đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nước trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh
chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu
thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…).
Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở
đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai
ở Mỹ tương đương với quyền bất động sản ở Việt Nam.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu
đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của
Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của
các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi
quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả
năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những
quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu
tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn


16

giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.2.2. Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992). Đây là cơ sở pháp lý
cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất
quốc gia. Nhà nước thực hiện các quyền của người sở hữu như sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua
việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định
về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, thu hồi đất; định giá đất.
- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về
đất đai: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư
của người sử dụng đất mang lại; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước; Nhà nước có chính sách đầu tư

cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản
lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả và hiệu lực.
- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước quy
định chế độ sử dụng đất đai như sau:
+ Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụng đất
trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất đối với người sử dụng đất hợp pháp.
+ Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,
tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất.
+ Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai thống nhất trong cả
nước. Mô hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính công bằng trong hưởng
dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai.


17

Có vai trò quan trọng đối với sự phát triển xã hội loài người và có những đặc
trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai được sử
dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích nhưng sẽ
trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Thông qua chiến lược
sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết để các
chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu
chiến lược đã đề ra.
+ Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm bắt được
quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có những biện pháp thích
hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất.

+ Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một
hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo
lợi ich chính đáng của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà
nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
+ Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước
nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất. Từ đó,
phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm.
+ Việc quản lý Nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách,
quy định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn thiếu,
không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế thông qua các hình thức giao đất, cho
thuê đất có thời hạn theo quy định tại Điều 33, 34, 35 Luật Đất đai và việc thuê hay
giao đất có thu tiền do nhà đầu tư lựa chọn theo Điều 108 Luật Đất đai năm 2003
[5].
Theo quy định hiện nay, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức
kinh tế sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Sau khi xác lập được quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có các quyền
chung theo quy định tại Điều 105, quyền riêng theo quy định tại Điều 109, 110, 111
Luật Đất đai năm 2003. Đồng thời tổ chức kinh tế sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng tiến độ, mục đích, tiết kiệm có hiệu quả; thực hiện các nghĩa vụ chung của
người sử dụng đất theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai, nghĩa vụ tài chính đối
với nhà nước như: nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…Đặc biệt


18

Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được sử dụng đất với thời hạn không quá
50 năm, những nơi có điều kiện khó khăn, khó thu hồi vốn được sử dụng không quá
70 năm và khi hết hạn nếu chấp hành tốt thì lại được gia hạn.

Tuy nhiên, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước và xã hội hóa một số lĩnh vực để thu hút các nguồn lực không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước tham gia đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Một số chính
sách trải thảm đỏ đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, như: đầu tư vào
các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đầu tư vào các vùng có điều kiện kinh tế
khó khăn, vùng nông thôn, các ngành nghề sử dụng công nghệ sạch thân thiện với
môi trường…các nhà đầu tư được hưởng nhiều chính sách miễn, giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. Đặc biệt lĩnh vực xã hội hóa như: y tế, giáo dục, văn hóa…nhà
đầu tư được miễn tiền giao đất, thuê đất.
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới
Tổng diện tích đất trên thế giới là 14.777 triệu ha, với 1.526 triệu ha đất đóng
băng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng. Trong đó, 12% tổng diện tích là đất
canh tác, 24% là đồng cỏ, 32% là đất rừng và 32% là đất cư trú, đầm lầy. Diện tích
đất có khả năng canh tác là 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác hơn 1.500 triệu ha. Tỷ
lệ đất có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển
là 36%. Trong đó, những loại đất tốt, thích hợp cho sản xuất nông nghiệp như đất
phù sa, đất đen, đất rừng nâu chỉ chiếm 12,6%; những loại đất quá xấu như đất vùng
tuyết, băng, hoang mạc, đất núi, đất đài nguyên chiếm đến 40,5%; còn lại là
các loại đất không phù hợp với việc trồng trọt như đất dốc, tầng đất mỏng, vv. ..
Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp
trở nên khó khăn hơn. Hoang mạc hoá hiện đang đe dọa 1/3 diện tích trái đất, ảnh
hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người. Một diện tích lớn đất canh tác bị nhiễm mặn
không canh tác được một phần cũng do tác động gián tiếp của sự gia tăng dân số.
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả thống kê đất
đai năm 2011, thì: tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.095.740 ha bao
gồm: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử
dụng. Diện tích, cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính như bảng 1.1.