Nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008-2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ HƢỜNG



NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2008 - 2012





LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI










Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ HƢỜNG


NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2008 - 2012


Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS TS. Nguyễn Thế Đặng






Thái Nguyên - 2014

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Hƣờng


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế
Đặng giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thị
xã Bắc Kạn, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKQSD đất,
Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường Đức Xuân, phường
Nguyễn Thị Minh Khai, xã Xuất Hóa và xã Huyền Tụng cùng tất cả các bạn
bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Tác giả


Nguyễn Thị Hƣờng



iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý 10
1.1.3. Cơ sở thực tiễn 12

1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 14
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất 14
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 15
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất 15
1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 17
1.4. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 22
2.1.1. Địa điểm 22
2.1.2. Thời gian 22
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu 22
2.2. Phạm vi nghiên cứu 22
2.3. Nội dung nghiên cứu 22
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thị xã Bắc
Kạn 22

iv
2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai
đoạn 2008 - 2012 22
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị xã Bắc Kạn và cán bộ quản lý
về chuyển quyền sử dụng đất 23
2.3.4. Đề xuất giải pháp 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu 23
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 23
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 24

2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 24
2.4.5. Phương pháp chuyên gia 24
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25
3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thị xã Bắc
Kạn 25
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thị xã Bắc Kạn 25
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn 30
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 37
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 -
2012 45
3.2.1. Các văn bản và quy trình về quyền chuyển quyền sử dụng đất áp dụng
trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 45
3.2.2. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai
đoạn 2008 - 2012 51
3.2.3. Đánh giá chung kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
giai đoạn 2008 – 2012 58
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị xã Bắc Kạn và cán bộ quản lý về
chuyển quyền sử dụng đất 59
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn
tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 59
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn
tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 61
3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất…………68

v
3.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73
1. Kết luận 73
2. Đề nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH
GCNQSDĐ
PLĐĐ
QSD
QSDĐ
UBND
VPĐKQSDĐ

:
:
:
:
:
:
:
Công nhiệp hoá
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Uỷ ban nhân dân
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất



vii

DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2011 31
Bảng 3.2: Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn
2008 - 2012 37
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Bắc Kạn năm 2012 38
Bảng 3.4.: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn năm 2012 39
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn năm 2012 40
Bảng 3.6: Biến động đất nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012 441
Bảng 3.7: Biến động đất phi nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 -
2012 42
Bảng 3.8. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 – 2012 51
Bảng 3.9. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 –
2012 52
Bảng 3.10. Kết quả tặng cho QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 – 2012 53
Bảng 3.11. Kết quả thừa kế QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 – 2012 54
Bảng 3.12. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn
2008 – 2012 55
Bảng 3.13. Kết quả thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn
2008 – 2012 56
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai
đoạn 2008 - 2012 theo số trường hợp 57
Bảng 3.15. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn
2008 - 2012 58
Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn
tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 60

viii
Bảng 3.17. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 61
Bảng 3.18. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 63
Bảng 3.19. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 64
Bảng 3.20. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 65
Bảng 3.21. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 66
Bảng 3.22. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ 68
Bảng 3.23. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ 69

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất
sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất
đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều
thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã trở
thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu
hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền
sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình
thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống
xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính,
tiền tệ có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.

Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều
thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo kịp với xu
thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế
nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng
khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng
đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy
định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực
quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền
hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của tỉnh Bắc Kạn
cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2008 – 2012, đặc biệt là khu vực thị
xã. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn
biến động khá mạnh. Mặc dù có chút trầm lắng so với những năm 2002 do ảnh
hưởng của thị trường bất động sản trên cả nước nhưng gần đây, sự kiện thị xã Bắc
Kạn chuẩn bị lên thành phố khiến cho việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

2
có phần nóng lên. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây dựng
cơ bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông đô thị khiến cho nguồn
cung về đất đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên của dân số khiến cho tình hình
chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn nhịp hơn.
Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng có lẽ là thị
trường sôi động nhất tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn này. Theo báo cáo tổng kết kết
quả công tác qua các năm 2008 – 2012 của phòng tài nguyên và môi trường thị xã ,
trong tổng số 6507 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thì có đến 3330 trường
hợp là chuyển nhượng. Tuy nhiên đó mới chỉ là con số thống kê qua báo cáo của cơ
quan quản lý đất đai, chưa kể có những trường hợp mua bán trao tay, không khai
báo chính quyền địa phương, điều này cũng gây nhiều tranh cãi và làm đau đầu các
nhà quản lý. Việc tìm ra giải pháp để người dân hiểu được pháp luật, hiểu được
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước đang là vấn đề được

quan tâm trên địa bàn.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực
trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công tác
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một số
giải pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn trong giai đoạn 2008 – 2012.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác
quản lý được tốt hơn.

3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các
giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc
thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu
kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thị xã Bắc Kạn; Góp
phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay, được quy định cụ thể tại điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ
người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác
trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về
“Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính [3].

5
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó

là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4
điều kiện đã nêu ở Điều 106 như sau:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất [15].
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó [3].
Tại điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

6

* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo qui định của pháp luật.
Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là cho thuê
quyền sử dụng đất) phải được lập hồ sơ đầy đủ, theo đúng trình tự thủ tục quy định.
Khoản 1, Điều 128 Luật đất đai 2003 nêu rõ:
a) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà
nước; trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì
được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất [15].
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;

7
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của
người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của
người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột [13].
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước
đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các
qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định

8
của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo
thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là
quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức kinh tế được thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng chỉ “để vay vốn” (khoản 2,
Điều 110); hộ gia đình, cá nhân được thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại
tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân chỉ để “vay vốn sản xuất, kinh
doanh” (khoản 7, Điều 113). Đó là một trong những bất cập, hạn chế trong việc
thực hiện quyền này của người sử dụng đất, không được phép thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác như: học tập, xây nhà hay để
chữa bệnh…
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp

tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc theo thoả thuận.

9
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều 106
Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất [15].
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của
pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết

định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các

10
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định
của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc

đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [3].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;

11
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai;

12
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Bắc Kạn
- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08/4/2010 của UBND tỉnh Bắc
Kạn về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
- Quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Bắc Kạn về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- Quyết định số 1928/2010/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Bắc Kạn về việc điều chính, bổ sung một số điều của Bản quy định một số nội
dung cụ thể trong công tác quản lý đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban
hành kèm theo quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Bắc Kạn.
- Quyết định số 1562/2010/QĐ-UBND ngày 29/7/2010 Quy định một số nội
dung cụ thể về cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn

Đất đai là một nguồn tài nguyên và là một tư liệu sản xuất không thể thiếu
trong cuộc sống của con người. Bắt đầu từ khi loài người xuất hiện đất đai là nơi để
làm nhà ở, là nơi để nuôi trồng cung cấp thực phẩm trực tiếp cho cuộc sống của
chính con người. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai
thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại
hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy

13
được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không thể
kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Trải qua suốt một chặng đường dài lịch sử, từ sự hình thành và
phát triển, đổi mới của xã hội mà đất đai ngày càng trở nên quan trọng. Chúng ta đã
đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ
quốc gia mà còn trong nhiều lĩnh vực khác cùng với sự phát triển của xã hội. Hiến
pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực
cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Thị xã Bắc Kạn là đô thị vùng cao, nằm sâu trong nội địa của vùng Đông
Bắc, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là
nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác
trong toàn tỉnh. Vì vậy đất đai của thị xã cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu
đất sử dụng cho các mục đích khác nhau phục vụ cuộc sống con người cũng
tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành
vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành
nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.

Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và
có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở
hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh
các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và
việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một
trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích
cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để
xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thị xã
Bắc Kạn trong tương lai.

14
1.2. Quản lý nhà nƣớc đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp
luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn
bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà
nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và
sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng
ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan
trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là
một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở
khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành
trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi
mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an
ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội
dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế
thị trường của Đảng và nhà nước.
- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được

phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành
văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn.
- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật…
Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ
là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở
thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh

15
doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này
góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực
hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội
không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử
dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người
sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được
nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã
quy định.
- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không
phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải
loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.

- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ.
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất
Pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống pháp luật đất
đai là sự phát triển của chế định quyền sử dụng đất. Với quy định giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền
móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. Pháp luật
đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy
định năm quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là
quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền
thế chấp quyền sử dụng đất đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại;