Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

LỜI MỞ ĐẦU:
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng có ý nghĩa vô cùng trọng đại đối với
sự nghiệp cách mạng nước ta. Đại hội đặt nền móng cho công cuộc đổi mới toàn diện đất
nước. Sự nghiệp đổi mới do Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng và lãnh đạo đã thu được
những thắng lợi quan trọng trên nhiều lĩnh vực, được đông đảo các tầng lớp nhân dân đồng
tình ủng hộ và được bạn bè quốc tế đánh giá cao. “Những thành tựu to lớn và rất quan trọng
của 15 năm đổi mới làm cho thế và lực của nước ta lớn mạnh lên nhiều. Cơ sở vật chất - kỹ
thuật của nền kinh tế được tăng cường”.
Công cuộc đổi mới toàn diện đất nước hướng trọng tâm vào xây dựng kinh tế, với
việc xác định lợi ích của người lao động là động lực quan trọng của sự nghiệp phát triển đất
nước. Nhằm mục tiêu giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tối đa tính năng động, sáng
tạo của người lao động, Đảng đã lãnh đạo việc đưa nước ta chuyển sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN). Khâu đột phá trong chính sách kinh tế cho
bước chuyển này là việc ban hành và thực hiện những chế độ, chính sách mới trong lĩnh
vực nông nghiệp và đất đai. Những đổi mới căn bản về chính sách, pháp luật của Nhà nước
ta trong lĩnh vực sở hữu và quản lý đất đai đã góp phần tạo ra những thay đổi to lớn của nền
kinh tế quốc dân, nhất là ở khu vực nông thôn. Nhà nước đã khẳng định vị trí mới của hộ gia
đình, thực hiện việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và cho phép
họ được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời hạn giao đất. Những chế độ, chính
sách này đã được thể chế hóa trong các quy định của Luật Đất đai 1993 và một loạt
những văn bản pháp luật khác. Và chính sách pháp luật về đất đai của nước ta được đổi mới
qua nhiều lần, lần mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2013.
Việc bảo đảm cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của mình trong
các giao dịch đất đai là rất có ý nghĩa về lý luận và thực tiễn hiện nay.Tuy nhiên, rõ ràng việc
xây dựng các cơ sở pháp lý bảo đảm thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất trong nền kinh tế thị trường là một công việc mới mẻ. Đòi hỏi phải có sự nghiên cứu, giải
quyết hài hòa các mối quan hệ về sở hữu đất đai và quan hệ sử dụng đất; tạo lập một môi
trường pháp lý đồng bộ và minh bạch cho các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai của
người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm của mỗi cá nhân trong việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo

và làm tăng độ màu mỡ của đất đai; tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa các
quyền của mình trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.
Với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích địa vị pháp lý của các chủ thể, mà
cụ thể ở đây là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất qua các thời kỳ phát triển của pháp luật đất
đai Việt Nam, và quan trọng hơn hết là đi sâu vào tìm hiểu những điểm mới của Luật Đất đai
năm 2013 về vấn đề này.
I. Các khái niệm:
Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

3


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

1. Hộ gia đình sử dụng đất:
Từ lâu, trong quan hệ huyết thống của cộng đồng người Việt Nam, gia đình là “tổ
ấm”, nơi mỗi con người được sinh ra và lớn lên trong tình thương của cả cộng đồng. Mỗi gia
đình truyền thống thường có 02 đến 03 thế hệ cùng chung sống, cùng gắn bó với nhau những
lúc khó khăn cũng như những lúc vui. Tất cả họ cùng chung sống trong một mái nhà, có
cùng huyết tộc.
Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình được đề cập ở đây với tính chất pháp lý của nó là
một đơn vị sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng
đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Họ là một tế bào kinh tế của đất nước, là đơn vị
tự chủ trong sản xuất và kinh doanh.
Thực chất của kinh tế hộ gia đình gắn liền với các chính sách khoán, từ khoán 100
theo chỉ thị của Ban bí thư ngày 13/01/1981 đến khoán 10 theo Nghị quyết số 10/BCT ngày
05/4/1988 của Bộ Chính trị Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam. Vấn đề
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ đây và sau đó được cụ thể hóa bằng các quy
định của Luật Đất đai năm 1993.
Bộ luật Dân sự đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu

lực pháp lý từ ngày 01/7/1996 cũng đã xác định rõ địa vị pháp lý của hộ gia đình là: các
thành viên của một gia đình, có tài sản chung để hoạt động sản xuất kinh doanh chung. Theo
đó, quyền sử dụng đất hợp pháp là tài sản chung của hộ gia đình.
Các Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998; 2001; Luật Đất đai năm 2003 và mới
đây nhất là Luật Đất đai năm 2013 cũng tiếp tục sử dụng khái niệm hộ gia đình với tính cách
là một chủ thể sử dụng đất quan trọng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Hộ gia đình là đối tượng được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chủ thể được hưởng quyền và có các nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật đất đai.
Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong một gia
đình, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân
và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Từ đó, các quyền và nghĩa vụ
trong quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước bảo hộ với tư cách là đơn vị tự
chủ trong các quan hệ dân sự và kinh tế.
2. Cá nhân sử dụng đất:

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

4


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Không phải lúc nào dưới một mái nhà cũng có nhiều thành viên có cùng huyết thống
sống chung với nhau, nhiều gia đình không có may mắn đó và do nhiều nguyên nhân khác
nhau, những cá nhân tự làm chủ cả một gia đình. Họ tự lo toan để mưu sinh, tham gia vào
mọi quan hệ xã hội trong đời sống và là người tự tạo lập cuộc sống bằng chính tài sản của
mình. Một trong những cơ sở kinh tế giúp cho sự tồn tại của cá nhân trong đời sống chính là

quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất
hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Các cá nhân này trước hết là con người cụ thể, phải
có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử dụng đất và khả năng khai thác đất có hiệu
quả.
Vì vậy, trong các quy định của pháp luật đất đai – Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai
năm 2013, cá nhân sử dụng đất tham gia hầu hết các quan hệ dân sự và kinh tế, được Nhà
nước bảo hộ các quyền tương đương như hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất
đai.
Có thể nói cá nhân sử dụng đất là con người độc lập, có đủ những điều kiện đặt ra để
tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất.
II. Đặc điểm của hộ gia đình, cá nhân trong quan hệ pháp luật đất đai
Căn cứ vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 chúng ta có thể rút ra một số đặc
điểm của thành viên hộ gia đình sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất được xác định tư dựa vào các yếu tố
có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia
đình.
Đặc điểm thể hiện sự khác biệt giữa khái niệm của hộ gia đình sử dụng đất và hộ gia
đình trong pháp luật dân sự. Đối với khái niệm hộ gia đình sử dụng đất tại Luật đất đai 2013
đã đưa yếu tố quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng để làm căn cứ xác định thành viên
của hộ gia đình sử dụng đất, trong khi đó tại điều 106 Bộ luật Dân sự 2005 thì “Hộ gia đình
mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung
trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do
pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” thì lại
hoàn toàn không đặt ra vấn đề về quan hệ thân thích giữa các thành viên trong hộ gia đình
mà chỉ quan tâm đến quan hệ tài sản giữa họ và việc họ có cùng đóng góp công sức để hoạt
động kinh tế chung hay không. Như vậy có thể nói hộ gia đình trong pháp luật dân sự thuần
túy chỉ là một đơn vị kinh tế tự chủ, được thiết lập dựa trên yếu tố hành chính, kinh tế, chứ
không phải dựa trên yếu tố quan hệ thân thích, quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
Như vậy trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai thì các thành viên hộ gia đình sử
dụng đất phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng mới được coi là thành viên của

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

5


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

hộ gia đình chứ không dựa trên quan hệ tài sản hay công sức đóng góp để làm căn cứ xắc lập
tư cách thành viên.
Thứ hai, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải đang sống chung.
Với đặc điểm này chúng ta đặt ra vấn đề thế nào là sống chung với nhau? Căn cứ để
xem xét là các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất có sống chung với nhau? Thời gian
sống chung là bao lâu thì mới được thừa nhận các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất
đang sống chung? Việc giải quyết các vấn đề kể trên có vai trò rất quan trọng trong việc giải
quyết các vấn đề liên quan đến giải quyết quyền và nghĩa vụ của các thành viên khi xảy ra
tranh chấp hoặc các vấn đề pháp luật khác.
Thứ ba, thành viên của hộ gia đình có mặt tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đây là yêu cầu bắt buộc của pháp luật đối với thành viên của hộ gia đình sử dụng đất
buộc họ phải có mặt tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhân quyền sử dụng
đất; nhận chuyển quyền sử dụng hay nói cách khác là họ đang có quyền sử dụng đất chung
tại thời điểm đó.
Về bản chất việc giải thích thuật ngữ hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai năm
2013 còn mang tính khiêng cưỡng khi chưa phân biệt được giữa quyền sử dụng đất của một
nhóm người cụ thể với hộ gia đình điều này dẫn tới điểm hạn chế khi có người có công sức
đóng góp đối với mảnh đất nhưng lại không có mặt tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết quyền
lợi của họ như thế nào? Hay họ tách hộ khẩu tuy nhiên trước đó họ lại có mặt vào thời điểm
giao đất, cho thuê đất... đặt ra câu hỏi họ có còn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất
nữa không?

III. Các hình thức sử dụng đất và loại đất được sử dụng của hộ gia đình, cá nhân
khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai
Đối với hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai thì chủ thể này được quyền sử
dụng đất với cả hai trường hợp giao đất và cho thuê đất, căn cứ vào các hình thức sử dụng
trên ta có thể xác định được những loại đất mà chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể
được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất.
1. Giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được giao đất
trong các trường hợp sau:

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

6


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

- Đối với giao đất không thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân “trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất trong hạn mức”
(Khoản 1, điều 54 Luật Đất đai năm 2013).
- Đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân được “giao đất ở”
(Khoản 1, điều 56, Luật Đất đai năm 2013).
2. Cho thuê đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất
và được lựa chọn giữa hai hình thức thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê đất trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để “sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối;” (Điểm a, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân “có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức

được giao;” (Điểm b, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân “sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp;” (Điểm c, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân “sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh;” (Điểm d, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).
Thông qua các trường hợp mà nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với chủ thể hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất ta có thể rút ra được kết luận là chủ thể hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cả hai loại đất đó là đất nông
nghiệp và đất phi nông nghiệp.
IV. Thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
1.

Đất sử dụng ổn định lâu dài:

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:
-

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng (khoản 1 điều 125 Luật đất đai 2013);

Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho
thuê (khoản 4 điều 125 Luật đất đai 2013).
2.

Đất sử dụng có thời hạn:

Đối với đất sử dụng có thời hạn thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng trong thời hạn
như sau:
Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

7


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại
khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 điều 129 Luật đất đai 2013 mà chủ
thể này trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đối
với loại đất nông nghiệp này là 50 năm. Khi hết thời hạn nếu chủ thể này có nhu cầu thì được
tiếp tục sử dụng trong thời hạn là 50 năm tiếp theo ( khoản 1 điều 126 Luật đất đai 2013);
Hộ gia đình cá nhân thuê đất nông nghiệp được sử dụng trong thời hạn không
quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất nếu chủ thể này có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ
được nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất ( khoản 2 điêu 126).
3.

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Đối với đất chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng của hộ gia đình, cá
nhân được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 127 Luật đất đai 2013, cụ thể:
“1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng
đất được quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục
đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục
đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất;
b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ,
trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây

hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã
được giao, cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử
dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu
cầu tiếp tục sử dụng;
d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục
đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất;
đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu
dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có
thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử
dụng đất ổn định lâu dài”.
Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

8


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

V. Các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp
luật đất đai
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, các quyền của từng chủ thể sử dụng đất
như: hộ gia đình, cá nhân được phân chia theo từng nhóm và được thụ hưởng các quyền khác
nhau. Cụ thể: quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê; quyền và nghĩa
vụ của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang
có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
1. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê:
Điểm khác biệt lớn nhất về địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê

là, nếu như trước đây việc cho thuê có thể thực hiện bằng hình thức trả tiền hằng năm, trả
tiền nhiều năm và trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê thì sang đến Luật Đất đai năm
2003, cụ thể là tại khoản 1 Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003 Nhà nước chỉ cho thuê và trả
tiền thuê hằng năm mà thôi. Hiện nay, khi pháp luật đất đai mới có hiệu lực, Luật Đất đai
năm 2013, theo quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia
đình, cá nhân được liệt kê tại khoản 1 của Điều này. Đó là:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh.
Vì vậy, quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê cũng phải tương thích với
việc thuê đất đó. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong trường hợp
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định chi
tiết tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

9


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn
với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu
tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử
dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối
tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá
trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật
này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên
đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với
chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây, theo quy định tại khoản 2 Điều 179 của Luật
này: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được

Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người
nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục
đích đã được xác định;

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

10


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của
pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định
của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn
thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác
sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất
theo mục đích đã được xác định”.
Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ tương ứng như sau:
+ Nếu họ thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ có
các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179 như đã nêu trên;
+ Nếu họ thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì họ có các quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 như đã phân tích trên đây.
Quy định nêu trên cần có sự phân biệt về người cho thuê đất. Quyền của người sử
dụng đất thuê là muốn nói đến người được Nhà nước cho thuê đất và mối tương quan ở đây
là Nhà nước – người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá

nhân thuê đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác thì đó là giao dịch dân sự về đất
đai. Bởi vậy, các quyền và nghĩa vụ của họ phát sinh từ quy định của pháp luật dân sự.
2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất
phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm các trường hợp:
+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối;
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất
làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào
mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

11


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có
mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng
công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Và khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp được nêu trên đây, người
sử dụng đất nói chung, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng, phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Vì vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại không thu tiền
sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền và nghĩa vụ
chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, quyền và
nghĩa vụ cụ thể của họ phụ thuộc vào việc lựa chọn hình thức sử dụng đất.
Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều
179 của Luật này.
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 của Luật này.
3.
Quyền và nghĩa vụ tài chính:
Theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan khác, thì
khi được giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý, sử dụng đất, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính dưới đây:
3.1 Tiền sử dụng đất:
Người được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất
có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất đối với loại đất có thu tiền sử dụng
đất phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp người nộp tiền sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất đã ứng trước tiền để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng thì được trừ số tiền đã bồi thường về đất, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất phải nộp cho nhà nước; mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
phải nộp.
3.1.1 Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất:

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

12

Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Các trường hợp
giao đất
Trường hợp giao đất
theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử
dụng đất (1)

Trường hợp giao
đất sử dụng ổn định lâu dài
không qua đấu giá quyền
sử dụng đất ; giao đất dự
án có thời hạn sử dụng
đất 70 năm (2)

Trường hợp giao đất
dự án có thời hạn sử dụng

Diện

Giá đất theo mục đích sử dụng của
loại đất được giao đã được UBND cấp tỉnh quy
định và công bố. Trường hợp tại thời điểm giao
đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thì UBND tỉnh quyết định

giá đất cụ thể của từng dự án cho phù hợp với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
4
trên thị trường trong điều kiện bình thường .

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất

của thời hạn 70 - [

của thời hạn 70 * (70 - n) *

1,2%

3.1.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Trường hợp

Tiền sử dụng đất

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

Ghi chú

13


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Chuyển từ đất

nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp được giao
không thu tiền sử dụng
đất sang đất giao sử
dụng ổn định lâu dài có
thu tiền sử dụng đất.

Chuyển từ đất
nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp được giao
không thu tiền sử dụng
đất sang giao đất sử
dụng có thời hạn.

Thu như trường
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ
hợp (2) nêu trên
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất thì thu đủ tiền sử
dụng đất theo giá đất của mục đích sử dụng
mới. Trường hợp đất được chuyển mục đích
sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển
nhượng hoặc khi được giao đất phải bồi
thường, hỗ trợ về đất cho người có đất bị
thu hồi, thì thu tiền sử dụng đất theo chênh
Thu như trường lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng
mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước
hợp (3) nêu trên
đó tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng.

3.1.3 Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Chuyển từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất sử
dụng ổn định lâu dài.

Thu như
trường hợp

Giá đất tính theo giá đất ở tại
thời điểm chuyển từ thuê đất sang
giao đất.

Chuyển từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng
có thời hạn.

Thu như
trường hợp

Giá đất tính theo giá đất theo
mục đích sử dụng tại thời điểm
chuyển từ thuê đất sang giao đất.

3.2 Tiền thuê đất:
Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, người được thuê phải trả
tiền thuê đất với mức nộp cho từng năm được tính bằng bằng diện tích thuê nhân với đơn
giá thuê đất (Khoản 1, điều 7, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005). Trong
Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

14


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

đó đơn giá thuê đất được tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê
do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm tùy theo đất thuê thuộc khu vực đô thị hoặc nông
thôn. Trong trường hợp cho thuê đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì giá đất xác
định đơn giá thuê đất là giá đất ở. Đối với từng trường hợp cụ thể thì đơn giá thuê được xác
định như sau: (ở đây lấy ví dụ theo Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 14/11/2005 của
Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước)
Khu vực
Khu vực 1: các quận: 1, 3 và 5
Khu vực 2: các quận: 4, 10 và Phú Nhuận
Khu vực 3: các quận: 6, 11, Bình Thạnh, và Tân
Bình Khu vực 4: các quận: 2, 7, Gò Vấp và Tân Phú
Khu vực 5: các quận: 8, 9, 12, Thủ Đức và Bình
Tân Khu vực 6: các huyện: Hóc Môn, Bình Chánh
Khu vực 7: các huyện: Nhà Bè, Củ Chi và Cần
GiờCác loại phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất:
3.3

Đơn giá thuê đất
2% giá đất
1,75% giá đất
1,5% giá đất
1,25% giá đất
1% giá đất
0,75% giá đất

0,50% giá đất

3.3.1 Lệ phí trước bạ: Người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ khi được giao,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với mức thu như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp ngân sách nhà nước một (01) lần/một (01) tài sản
11
không quá năm trăm (500) triệu đồng và được xác định theo công thức:
Lệ phí trước bạ

=

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ

*

0,5%

Trong các trường hợp cụ thể, giá một mét vuông đất (giá đất) được tính theo quy
định tại khoản 1, Mục I Phần II Thông tư 95.
Đối với đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân (thì giá tính lệ phí trước bạ
là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hoá đơn, hoặc hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua
bán, hoặc Tờ khai lệ phí trước bạ, nhưng không được thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh
quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ.
Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ), sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác và tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, nếu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
theo mục đích sử dụng mới cao hơn giá đất theo mục đích sử dụng trước đó đã ghi trong
GCNQSDĐ (có chênh lệch dương +) thì người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ tính
trên giá trị chênh lệch; nếu giá đất theo mục đích sử dụng mới thấp hơn giá đất theo mục
đích sử dụng trước đó (chênh lệch âm - ) thì người sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước

bạ và không được hoàn trả số tiền lệ phí trước bạ đã nộp.

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

15


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ mà không phải nộp lệ phí
trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng, mà đất
theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ
là giá đất theo mục đích sử dụng mới do UBND cấp tỉnh quy định.

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

16


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

3.3.2 Lệ phí công chứng:
Trong trường hợp hợp đồng phải được công chứng theo quy định của pháp luật hoặc
hợp đồng được công chứng theo yêu cầu của các bên thì theo thỏa thuận giữa các bên mà
bên mua hoặc bên bán có nghĩa vụ phải nộp lệ phí công chứng với mức:
Giá trị tài sản hoặc
Mức thu (đồng/trường hợp)

giá trị hợp đồng,
giao dịch

TT

đồng.

Dưới 100.000.000

Từ 100.000.000
đồng đến

100.000
dịch.

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao

1.000.000.000 đồng.
Từ trên
1.000.000.000 đồng
Từ trên
5.000.000.000
đồng.

1.000.000 + 0,07% của phần giá trị tài sản
hoặc giá trị
3.800.000 + 0,05% của phần giá trị tài sản
hoặc giá trị
hợp đồng, giao dịch vượt quá
5.000.000.000 đồng
(mức thu tối đa không quá 10 triệu
đồng/trường hợp).

Trường hợp giá chuyển nhượng được hai bên ký kết thấp hơn khung giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ áp dụng khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tính
lệ phí công chứng.
3.4 Thuế sử dụng đất nông nghiệp:
Người sử dụng đất nông nghiệp đối với đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng
thủy sản, đất rừng trồng phải nộp thuế nông nghiệp căn cứ vào: Diện tích, hạng đất và định
suất thuế tính bằng kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất theo quy định của
pháp luật.
3.5 Thuế sử dụng đất ở và nhà ở:

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

17


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Theo Luật thuế nhà đất được Quốc hội thảo luận tại kỳ họp tháng 11/2009 và thông
qua tại kỳ họp tháng 5/2010 để thay thế các quy định về thuế nhà đất hiện hành thì sẽ tính
thuế cả nhà ở và đất ở căn cứ vào giá tính thuế và thuế suất.
Mức thuế suất áp dụng:
1. Nhà ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
Bậc

Giá tính thuế của nhà ở

Thuế suất

Thuế

1
2
3

(triệu đồng)

(%)
0
0,05
0,1

Đến 600
Trên 600 đến 1.200
Trên 1.200

2. Đất ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần như sau:
2
Thuế suất (%)
Diện tích đất chịu thuế (m )
thuế
1
Diện tích trong hạn mức
0,05
2
Phần diện tích vượt hạn mức
0,1
Bên cạnh đó, thì đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, áp dụng một mức
thuế suất là 0.05%/năm.
Bậc

3.6 Các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Các
Mức nộp
nghĩa vụ
Thuế
Bên chuyển nhượng là cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu
thu nhập cá nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ với thuế suất 25%/thu nhập tính thuế hoặc
nhân
2%/giá trị chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được thu nhập tính
thuế.

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

18


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Hoạt động xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán,

Thuế giá
trị gia tăng

chuyển nhượng là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất là
10%. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp là 10% của giá tính thuế (Giá tính thuế là
giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất theo quy định khi được giao đất).
- Từ ngày 01/01/2009, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính
thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế do người
nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bất động sản tự khai tại thời điểm

chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm về tính chính xác
của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT.
- Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không tách riêng giá
bán nhà, cơ sở hạ tầng và giá đất; nếu cơ sở kinh doanh bất động sản đã lập hóa
đơn GTGT giao cho khách hàng, trên hóa đơn GTGT không tách riêng giá bán
nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất và cơ sở kinh doanh đãn nộp hồ sơ khai thuế GTGT
cho cơ quan thuế thì cơ sở kinh doanh được quyền khai điều chỉnh, bổ sung hồ
sơ khai thuế nhưng phải trước khi cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra,
thanh tra.
- Cơ sở kinh doanh bất động sản và khách hàng phải lập Biên bản thỏa
thuận bằng văn bản về việc điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã
lập, biên bản ghi rõ giá bán nhà, cơ sở hạ tầng và giá đất thực tế tại thời điểm
chuyển nhượng, thuế GTGT, lý do điều chỉnh theo hóa đơn đã lập của cơ sở kinh
doanh bất động sản (số, ký hiệu, ngày tháng của hóa đơn), đồng thời khách hàng
gửi kèm theo hóa đơn trả cơ sở kinh doanh bất động sản để cơ sở kinh doanh bất
động sản lập lại hóa đơn GTGT ghi tách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất
và thuế GTGT theo hướng dẫn tại điểm 2.13 Mục IV Phần B Thông tư
129/2008/TT-BTC, hóa đơn mới ghi rõ: “Hóa đơn này thay thế hóa đơn (ký hiệu
số, ngày tháng của hóa đơn đã lập)”. Căn cứ hóa đơn đã lập, cơ sở kinh doanh bất
động sản thực hiện điều chỉnh thuế GTGT đầu ra.

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

19


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

- Khi xác định giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng tại Biên bản thỏa

thuận để điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã lập, cơ sở kinh
doanh bất động sản và khách hàng có thể tham khảo giá tại các Trung tâm giao
dịch Bất động sản hoặc thuê thẩm định giá.
- Các cơ sở kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng
đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 và đã kê khai
khấu trừ thuế GTGT đầu vào (hoặc hoàn thuế) đối với vật tư, hàng hóa, chi phí
phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng
nhưng chưa kê khai doanh thu, chưa kê khai nộp thuế GTGT đầu ra trước ngày
01/01/2009 thì phải lập hóa đơn GTGT, kê khai nộp thuế GTGT đối với số tiền đã
thu được trước ngày 01/01/2009.
- Trường hợp sang năm 2009 cơ sở kinh doanh vẫn tiếp tục thu tiền theo
tiến độ thì cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT tính trên
toàn bộ số tiền đã thu được (bao gồm cả số tiền thu của khách hàng trước ngày
01/01/2009 và số tiền thu tiếp trong năm2009).

4. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch về đất
đai:
Theo quy định tại điều 167 thì hộ gia đình cá nhân có thể thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất
Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo
phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền
đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định,
làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được
theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người
sử dụng đất.
KẾT LUẬN:

Qua những phân tích, đánh giá về địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham
gia vào quan hệ pháp luật đất đai cho ta thấy rằng, việc bảo đảm cho người sử dụng đất
được thực hiện đầy đủ các quyền của mình trong các giao dịch đất đai là rất có ý nghĩa về lý
luận và thực tiễn hiện nay. Quan hệ pháp luật đất đai khá phức tạp, các chủ thể tham gia vào

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

20


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

quan hệ pháp luật đất đai có những quyền và nghĩa vụ tương ứng khác nhau. Với những
quyền và nghĩa vụ của mình, chủ thể hộ gia đình, cá nhân cho thấy họ có một địa vị pháp lý
vô cùng quan trọng trong các quan hệ pháp luật đất đai.
MỘT TÌNH HUỐNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN THỰC TẾ:
10 năm kiện đất, mất tình.
Vụ việc xảy ra trong nội tộc gia đình cụ Nguyễn Danh Bé (SN 1908), trú tại đội 8,
xóm Quê, xã Dương Liễu, huyện Hoài Đức, Hà Nội.
Nguyên đơn là bà Phí Thị Bảy (SN 1934), trú tại đội 6, xóm Quê. Bị đơn là anh
Nguyễn Bá Cường (SN 1967), cùng trú tại đội 6.
Theo cáo trạng, vợ chồng cụ Bé sinh được hai con là bà Nguyễn Thị Thìn (mẹ đẻ anh
Cường) và ông Nguyễn Danh Lâm (chồng bà Bảy). Sau khi vợ mất, cụ Bé lấy cụ Đàm Thị
Dúi, sinh được ba con là bà Dậu, bà Tuất, ông Mùi.
Cụ Bé tạo dựng được bốn khối tài sản gồm: bốn gian nhà trên sáu thước đất mua từ
năm 1948 (bà Bảy đang quản lý); ba thước đất vườn mua của cụ Năm Tân, năm thước đất
vườn mua của cụ Năm Thỉnh và khoảng một sào đất, trên xây dựng nhà bốn gian (hiện bà
Nguyễn Thị Dậu cùng các con quản lý).
Cả bốn thửa đất này của cụ Bé đã được Ủy ban hành chính tỉnh Hà Đông (cũ) cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất số 1338 năm 1956.

Năm 1952, ông Lâm kết hôn với bà Bảy, ở chung với cụ Bé và cụ Dúi. Năm 1959,
ông Lâm, bà Bảy được bố mẹ cho ra ở riêng tại thửa đất sáu thước trên có nhà bốn gian, do
hai cụ xây dựng từ năm 1958 (không có văn bản pháp lý). Sau đó, hai cụ Dúi và Bé về sống
ở khu Bãi cùng bà Dậu từ năm 1959 cho đến khi hai cụ qua đời.
Hai thửa đất còn lại gồm: ba thước đất vườn mua của cụ Năm Tân và năm thước đất
vườn mua của cụ Năm Thỉnh, để trồng cây ăn quả.
Năm 1967, ông Lâm đi bộ đội và hi sinh năm 1968. Sau khi ông Lâm hi sinh, bà Bảy
cùng các con quản lí tài sản do cụ Bé và cụ Dúi đã cho (bằng miệng) vợ chồng bà. Việc
tranh chấp đất đai bắt đầu nảy sinh từ đây.
Theo bà Bảy, năm 1974, bà đem đổi hai thửa đất (trong số ba thửa được bố mẹ cho)
lấy một thửa của ông Chung cùng xóm, nay là thửa số 155, tờ bản đồ số 4, diện tích
180,4m2 đứng tên bà Bảy trong sổ địa chính xã Dương Liễu năm 2000 (Sổ địa chính năm
1986 là thửa số 42, tờ bản đồ số 3, diện tích 162m2 đứng tên bà Bảy).

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

21


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Còn anh Cường cho rằng, năm 1971, anh được ông bà ngoại đón về nuôi, khi mới
bốn tuổi.
Năm 1991, do sức ép của nội tộc, bà Bảy đồng ý để cụ Bé và cụ Dúi xây ba gian
quán bán hàng trên một phần đất trong thửa số 155. Anh Cường được hai cụ giao cho quản
lý ba quán đó.
Năm 1993, hai cụ Bé và Dúi lập di chúc tại cơ quan công chứng là huyện Hoài Đức
với nội dung phân chia tài sản cho con cháu, trong đó cho anh Cường một phần đất thuộc
thửa số 155 và tài sản trên phần đất đó.
Năm 2000 cụ Bé mất, năm 2002 cụ Dúi qua đời. Tháng 6/2013, anh Cường có đơn

đề nghị UBND huyện Hoài Đức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ba gian quán
mà các cụ giao cho thì xảy ra tranh chấp. Bà Bảy có đơn dề nghị UBND huyện Hoài Đức
giải quyết.
Ngày 4/1/2005, UBND huyện Hoài Đức ra quyết định số 01/QĐ-UB công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với toàn bộ thửa đất của gia đình bà Bảy. Anh Cường có
đơn khiếu nại, đến ngày 4/4/2006, UBND huyện Hoài Đức ra quyết định số 1178 hủy bỏ
quyết định số 01/QĐ-UB ngày 4/1/2005 với lý do việc tranh chấp thuộc thẩm quyền giải
quyết của Tòa án.
Bà Bảy khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc anh Cường trả bà 85,6m2 đất anh
Cường đang quản lý, sử dụng.
Đủ các cấp vẫn chưa xong
Trải qua các cấp xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm rồi giám đốc thẩm), vụ tranh chấp vẫn
chưa ngã ngũ.
Phía nguyên đơn chỉ cung cấp được các tài liệu liên quan đến vụ kiện gồm: Biên bản
tóm tắt cuộc họp gia đình ngày 16/8/1991 (bản phô tô); Biên bản hòa giải không thành ngày
27/8/2003 tại UBND xã Dương Liễu (bản phô tô); Di chúc ngày 18/8/1993 (bản phô tô);
Quyết định số 01/QĐ-UB ngày 4/1/2005 của UBND huyện Hoài Đức (bản phô tô); Quyết
định số 1178/QĐ-UB ngày 4/4/2006 của UBND huyện Hoài Đức (bản phô tô); Công văn số
562/UBND ngày 17/2/2006 của UBND tỉnh Hà Tây (cũ, bản phô tô) và trích lục bản đồ
ngày 12/9/2006 (bản gốc).
Bà Bảy và các con đều khẳng định trước tòa là đất đai có được do cụ Nguyễn Danh
Bé cho nhưng chỉ bằng miệng và không có giấy tờ chứng minh ngoài di chúc năm 1993.
Tòa án cấp phúc cho rằng, nguồn gốc đất này là của vợ chồng cụ Bé nên di chúc của
cụ Bé, cụ Dúi lập năm 1988 và năm 1993 đã định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữa của hai cụ

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

22

Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

là di chúc hợp pháp. Cho đến trước khi lập di chúc năm 1988 và 1993, cụ Bé chưa định đoạt
tài sản cho ai bằng một văn bản pháp lý nào.
Trong khi đó, Tòa tối cao cho rằng, tòa phúc thẩm không xem xét nguồn gốc đất; quá
trình sử dụng, kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất; người đứng tên sử dụng đất; nội dung
biên bản cuộc họp gia đình nói trên, là chưa đủ căn cứ.
Cũng theo Tòa tối cao, Tòa sơ thẩm xác định diện tích đất đang tranh chấp thuộc
quyền sử dụng của bà Bảy, nhưng khi buộc vợ chồng anh Cường trả đất cho bà Bảy lại
không xem xét đến nhu cầu ở của gia đình anh Cường là không đảm bảo quyền lợi của anh
Cường.
Do đó, cần phải hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và bản án dân sự phúc thẩm để
xét xử lại vụ án.
Mới đây, tại phiên tòa sơ thẩm (vòng 2) ngày 20/3/2013, người có quyền lợi và nghĩa
vụ liên quan phía nguyên đơn là chị Nguyễn Thị Mai, chị Nguyễn Thị Dung, chị Nguyễn
Thị Minh đều đề nghị Tòa án giải quyết buộc anh Cường phải trả đất cho gia đình bà Bảy
theo quy định của pháp luật.
Trong diễn biến thời gian tranh tụng, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan
phía bị đơn là anh Nguyễn Bá Cường, Nguyễn Bá Nam (bà Nguyễn Thị Thìn ủy quyền), bà
Nguyễn Thị Dậu, chị Danh Thị Hà đều đề nghị Tòa án chấp nhận di chúc của cụ Bé, cụ Dúi
để cho con cháu được hưởng phần tài sản của hai cụ, trong đó có gia đình anh Nguyễn Bá
Cường.
Ngoài ra, anh Cường và anh Nam đề nghị Tòa án yêu cầu phía nguyên đơn cung cấp
bằng chứng pháp lý chứng minh mảnh đất bà Bảy đòi của anh Cường là do bà Bảy mua
được hay ai cho và giấy tờ chứng minh cho việc mua bán, cho tặng đó? Tuy nhiên, phía
nguyên đơn không đưa ra được bất kỳ bằng chứng pháp lý nào.
Hội đồng xét xử sơ thẩm lần thứ ba tại TAND huyện Hoài Đức cho rằng, bản di chúc
của hai cụ Bé và Dúi lập năm 1993 đúng pháp luật về hình thức, song về nội dung có phần
không hợp pháp. Do đó, mảnh đất thuộc thửa số 155 (hiện gia đình anh Cường đang quản
lý) vì trước đây hai cụ đã cho vợ chồng bà Bảy, ông Lâm nên hai cụ định đoạt tài sản cho

anh Cường trong di chúc chỉ có hiệu lực đối với phần nhà do hai cụ xây dựng trên đất đó.
Nay bà Bảy đòi lại mảnh đất trên là hoàn toàn phù hợp với quy định tại điều 258 của Bộ luật
dân sự nên được Tòa chấp nhận.

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

23


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Qua xác minh, hiện nay, gia đình anh Cường không có nơi ở nào khác nên cần giao
phần đất 41,5m2, có căn nhà cấp bốn cho gia đình anh Cường tiếp tục sử dụng và thanh toán
giá trị đất cho bà Bảy. Phần đất còn lại buộc anh Cường phải trả lại cho bà Bảy.
Cuối cùng, tòa sơ thẩm quyết định buộc anh Cường phải trả lại bà Bảy và các thừa kế
của ông Lâm (gồm chị Mai, chị Dung, chị Minh) 44m2 đất thuộc thửa số 155 (tờ bản đồ số
4 của UBND xã Dương Liễu lập năm 2000) và các công trình có trên đất. Bà Bảy và các
hợp đồng thừa kế của ông Lâm phải thanh toán giá trị công trình có trên đất của anh Cường
là 16,6 triệu đồng.
Giao cho gia đình anh Cường tiếp tục sử dụng 41,5m2 đất và các công trình có trên
đất tại thửa số 155 như trên. Gia đình anh Cường phải trả cho bà Bảy và các hợp đồng thừa
kế của ông Lâm giá trị quyền sử dụng 41,5m2 đất là 2.075.000.000đ, đối trừ các khoản phải
thanh toán còn lại là 2.058.400.000đ.
Nguyên đơn và bị đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên
án…
Gia đình anh Cường kịch liệt phản đối bản án mà tòa sơ thẩm đưa ra tiếp tục kháng
cáo lên cấp cao hơn.

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

24


Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai năm 2013.
2. Luật Đất đai năm 2003.
3. Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993.
4. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
5. Luật Thuế nhà đất năm 2010.
6. Nghị định số 198/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
7. Nghị định số 142/2005/NĐ – CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
8. Giáo trình Luật Đất đai, Đại học Huế, Nxb Công an Nhân dân năm 2005.
9. Trần Quang Huy, Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành – Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền
của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học số 08/2009.
10. Nguyễn Quang Tuyến, Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam trong 20 năm đổi mới
(1986 – 2006), Tạp chí Luật học số 01/2007.

Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai

25