DỰ án đầu tư xây DỰNG KHÁCH sạn ATM

LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay tình hình du lịch thế giới và khu vực có sự tăng trưởng liên tục qua
các thời kì . Và Việt Nam hiện nằm trong top 5 điểm đến hàng đầu khu vực
ASEAN và top 100 điểm đến hấp dẫn của du lịch thế. Trong những năm gần đây
Việt Nam có những sự phát triển vượt bậc về du lịch đóng góp chó GDP quốc gia
với tỉ lệ cao. Kéo theo đó là thúc đẩy các ngành dịch vụ, du lịch khác phát triển. Hệ
thống khách sạn được xây dựng ngày 1 gia tăng . Tính đến năm 2013 riêng Tp. Hải
Phòng đã có có 145 khách sạn với tổng cộng 4.383 phòng, trong đó có 4 khách sạn
5 sao, 2 khách sạn 4 sao và 17 khách sạn 3 sao với gần 2.066 phòng, sẵn sàng đáp
ứng nhu cầu lưu trú của hơn 8.000 du khách đến với Hải Phòng
Chính vì vậy việc xây dựng khách sạn với chất lượng tốt để phục vụ nhu cầu khách
du lịch trong và ngoài nước đang được chú trọng. Và đây cũng là cơ hội để các nhà
đầu tư phát triển kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh nhà nghỉ khách sạn .
Qua đây, để năm bắt được cơ hội đó và được sự đồng ý của UBND Tp,
Hải Phòng đã cấp phép xây dựng dự án xây dựng“ Khách sạn ATM“ . Dự án
nhằm đáp ứng nhu cầu phục vụ các du khách từ mọi miền đất nước đến làm việc,
du lịch tại Hải Phòng. Khi dự án hoàn thành có thể đáp ứng được nhu cầu cao
cấp về chỗ nghĩ ngơi vui chơi, giải trí của khách du lịch khi lưu lại thành phố.
Dự án được xây dựng trên những phân tích cụ thể, những đánh giá khách
quan, hợp lý nhất về nhu cầu thị trường, nguồn nhân lực cũng như khả năng đáp
ứng của chủ đầu tư với một cơ sở pháp lí chặt chẽ, mục tiêu rõ ràng.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do thời gian có hạn nên dự án không
tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp để
dự án có thể hoàn thiện hơn .


BÀI TẬP LỚN QUẢN TRỊ DỰÁN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ ĐIỀU KIỆN MÔI
TRƯỜNG DỰ ÁN
Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN ATM.
Địa điểm: C54 khu 2 Đồ Sơn – Hải Phòng

Chủ đầu tư: Nguyễn Thị Thậm
1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của cả nước
Trong những năm gần đây Việt Nam được xem là một quốc gia đang phát triển
ở khu vực Đông Nam Á, là một thị trường mới nổi, đầy năng động và cũng là tiêu
điểm của nền kinh tế trong khu vực. Việt Nam được xem là đang bước vào quá
trình phát triển kinh tế mới với tốc độ tăng trưởng GDP luôn ở mức cao và ổn định
từ năm 2000 đến 2007, tuy có chững lại trong 2 năm 2008 và 2009 do ảnh hưởng
của cuộc khủng hoảng Tài chính và suy thoái kinh tế Thế giới nhưng so với mặt
bằng chung Việt Nam vẫn là nước có tốc độ tăng trưởng cao nhất khu vực và là
một trong những nước có tốc độ tăng trưởng dương trên thế giới.
Với những nổ lực của chính phủ trong việc phục hồi tốc độ tăng trưởng kinh
tế, Ngân hàng phát triển Châu Á ADB đưa ra dự báo cho tốc độ tăng trưởng của
Việt Nam trong năm 2011 là 5.8%
- Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam


Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao và ổn định thì cuộc sống
của giảm từ 12,3% từ năm 2009 xuống còn 9,45% năm 2010 1. Tầng lớp người
giàu và người dân cũng ngày càng được cải thiện đáng kể, tỷ lệ người nghèo ở
Việt Nam đã trung lưu ngày càng nhiều.
Theo một quy luật tự nhiên khi nhu cầu về vật chất của con người được thỏa
mãn thì con người ta hướng về việc thỏa mãn những nhu cầu về đời sống tinh thần.
Đặc biệt trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta sự căng thẳng
về tinh thần là không tránh khỏi. Đây chính là một trong những động lực để ngành
du lịch phát triển thỏa mãn một phần về nhu cầu giải trí của nhân dân trong nước
1.2 Tình hình kinh tế - xã hội Tp. Hải Phòng
Đà Nẵng là trung tâm kinh tế và là một trong những trung tâm văn hóa, giáo
dục, khoa học và công nghệ lớn của khu vực miền Bắc . Là nơi giao lưu buôn bán
có hệ thống giao thông thuận lợi
- Vị trí địa lí: là thành phố giáp biển có nhiều bãi biển đẹp thu hút khách du

lịch. Hải Phòng cách thủ đô Hà Nội 102 km, có tổng diện tích tự nhiên là trên
152.300 ha, chiếm 0,45% diện tích tự nhiên cả nước (số liệu thống kê năm 2001).
Về ranh giới hành chính: phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ninh; phía Tây giáp tỉnh
Hải Dương; phía Nam giáp tỉnh Thái Bình; phía Đông giáp biển Đông. Hải Phòng
nằm ở vị trí giao lưu thuận lợi với các tỉnh trong nước và quốc tế thông qua hệ
thống giao thông đường bộ, đường sắt, đường biển, đường sông và đường hàng
không.
Hải Phòng ngày nay bao gồm 15 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 7 quận
(Hồng Bàng, Lê Chân, Ngô Quyền, Kiến An, Hải An, Đồ Sơn, Dương Kinh), 8
huyện (An Dương, An Lão, Bạch Long Vĩ, Cát Hải, Kiến Thuỵ, Tiên Lãng, Thuỷ
Nguyên, Vĩnh Bảo). Dân số thành phố là trên 1.837.000 người, trong đó số dân

1

Nguồn: Tổng cục thống kê, được đăng trên trang web của Bộ Lao động- Thương binh và xã hội
www.molisa.gov.vn


thành thị là trên 847.000 người và số dân ở nông thôn là trên 990.000 người. (theo
số liệu điều tra dân số năm 2009). Mật độ dân số 1.207 người/km2.
- Địa hình thành phố Hải Phòng vừa có đồng bằng duyên hải, vừa có đồi
núi. Vùng núi cao và dốc tập trung ở phía Tây và Tây Bắc, từ đây có nhiều dãy núi
chạy dài ra biển, một số đồi thấp xen kẽ vùng đồng bằng ven biển hẹp.Bờ biển Hải
Phòng dài trên 125 km 2, thấp và khá bằng phẳng, chủ yếu là cát bùn do 5 cửa sông
chính đổ ra biển. Chính vì điều này đã làm cho biển Đồ Sơn thường xuyên bị vẩn
đục nhưng sau khi cải tạo nước biển đã có phần sạch hơn, cát mịn vàng, phong
cảnh đẹp. Ngoài ra, Hải Phòng còn có đảo Cát Bà là khu dự trữ sinh quyển thế
giới có những bãi tắm đẹp, cát trắng, nước trong xanh cùng các vịnh Lan Hạ....
đẹp và kì thú. Cát Bà cũng là đảo lớn nhất thuộc khu vực vịnh Hạ Long.Địa hình
đồi núi chiềm diện tích lớn, độ cao khoảng từ 700 – 1500m, độ dốc lớn ( >400), là

nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn và có ý nghĩa bảo vệ môi trường sinh thái
thành phố.Đồng bằng ven biển là vùng đất thấp chịu ảnh hưởng của biển bị nhiễm
mặn, là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ quân sự, đất
ở và các khu chức năng của thành phố.
- Thời tiết Hải phòng mang tính chất đặc trưng của thời tiết miền Bắc Việt
Nam: nóng ẩm, mưa nhiều, có 4 mùa Xuân, Hạ, Thu, Đông tương đối rõ rệt. Trong
đó, từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau là khí hậu của một mùa đông lạnh và khô, mùa
đông là 20,3°C; từ tháng 5 đến tháng 10 là khí hậu của mùa hè, nồm mát và mưa
nhiều, nhiệt độ trung bình vào mùa hè là khoảng 32,5°C.
Lượng mưa trung bình từ 1.600 – 1.800 mm/năm. Do nằm sát biển nên vào
mùa đông, Hải Phòng ấm hơn 1oC và mùa hè mát hơn 1oC so với Hà Nội. Nhiệt độ
trung bình trong năm từ 23°C – 26oC, tháng nóng nhất (tháng 6,7) nhiệt độ có thể
lên đến 44oC và tháng lạnh nhất (tháng 1,2) nhiệt độ có thể xuống dưới 5oC. Độ ẩm
trung bình vào khoảng 80 – 85%, cao nhất vào tháng 7, 8, 9 và thấp nhất là tháng 1,
tháng 12.
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN


2.1 Thị trường của dự án
2.1.1 Thị trường du lịch trong nước
Đề án quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn 1995 –
2013 đã sớm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; quy hoạch các vùng du lịch
và các trọng điểm du lịch đã được xây dựng; trên 50 tỉnh và thành phố trực thuộc
Trung ương và một số điểm du lịch, khu du lịch đã có quy hoạch, tạo điều kiện
để đẩy mạnh quản lý du lịch và xây dựng các dự án đầu tư. Hàng trăm dự án quy
hoạch chi tiết du lịch đang được khẩn trương thực hiện, tạo điều kiện thu hút vốn
đầu tư trong nước và nước ngoài, góp phần quản lý, khai thác tài nguyên du lịch
ngày một hiệu quả. Tính đến năm 2009 ngành du lịch đã thực hiện hiệu quả
Chương trình Hành động quốc gia về du lịch được Chính phủ phê duyệt.
Năm 1999 Pháp lệnh Du lịch ra đời đã trở thành khung pháp lý cao nhất

cũng là bước ngoặt quan trọng nhất, khẳng định vai trò của ngành và thể chế hoá
đường lối phát triển du lịch của Đảng và Nhà nước, tạo điều kiện cho hoạt động
du lịch phát triển đi vào nề nếp, có định hướng và mục tiêu rõ ràng. Đến năm
2005 Quốc hội thông qua Luật Du lịch để điều chỉnh các quan hệ du lịch ở tầm
cao hơn, một lần nữa khẳng định vị thế của ngành Du lịch nước nhà. Với những
chính sách và thể chế được nhà nước đưa ra kịp thời đã trở thành nền tảng thúc
đẩy du lịch phát triển và đổi mới phù hợp với điều kiện và xu hướng phát triển
của du lịch thế giới.
Bên cạnh toàn ngành du lịch và các địa phương, đặc biệt là ở các địa bàn
trọng điểm du lịch, đã phát huy nội lực, huy động vốn từ nhiều nguồn để phát
triển cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch. Từ 2001 đến 2010, Chính
phủ đã cấp 5.606 tỷ đồng hỗ trợ đầu tư hạ tầng du lịch ở các khu du lịch, thành
phố du lịch trọng điểm. Đã phối hợp với các ngành và địa phương chỉ đạo phát
triển các trọng điểm du lịch, các vùng du lịch mà Nghị quyết Đại hội Đảng lần
thứ XI và Chiến lược phát triển du lịch 2001 - 2010 đã xác định; khai thác và


phát huy lợi thế về hạ tầng và điều kiện kinh tế - xã hội của các khu kinh tế mở
và vùng kinh tế trọng điểm để phát triển du lịch; gắn kết hoạt động du lịch với
hoạt động của các khu kinh tế mở, các vùng kinh tế trọng điểm.
Cùng với đầu tư của Nhà nước và các thành phần kinh tế nội địa, ngành Du
lịch đã thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài.Việc tăng cường mở
rộng hợp tác, thu hút vốn đầu tư, tài trợ của quốc tế đã đạt được những thành quả
đáng khích lệ. Đặc biệt ngành Du lịch đã tranh thủ được nhiều tổ chức quốc tế và
tổ chức phi chính phủ tài trợ cho phát triển du lịch về quy hoạch, phát triển nguồn
nhân lực, cải cách hành chính, xây dựng văn bản quy phạm phát luật du lịch.
Tổng cục Du lịch cũng đã chỉ đạo tích cực tìm kiếm, khai thác nguồn đầu tư quốc
tế. Các hoạt động xúc tiến du lịch trong và ngoài nước, bên cạnh việc quảng bá
thu hút khách, đều ưu tiên đặc biệt kêu gọi đầu tư du lịch.
2.1.2 Thị trường du lịch Tp. Hải Phòng

Được thiên nhiên ưu đãi Hải Phòng có tiềm năng du lịch khá đa dạng và hấp
dẫn: cảnh vật thiên nhiên phong phú, có những con sông, bãi biển, núi non hùng
vĩ ... Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có giao thông thuận lợi tạo điều
kiện cho phát triển du lịch dịch vụ
Hiện nay khách du lịch đến với Hải Phòng ngày càng gia tăng cả lượng
khách trong và ngoài nước . Thị trường khách nội địa chủ yếu là từ các thành phố
lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, , Huế… không chỉ có người dân có
mức thu nhập cao mà ngay cả khách có mức thu nhập trung cũng ngày càng chú
trọng đến đời sống tinh thần, thể hiện là họ tham gia nhiều vào những chuyến du
lịch trong những kỳ nghỉ hè và nghỉ phép. Hải Phòng có tiềm năng du lịch biển
nên thu hút rất nhiều du khách đến trong các dịp nghỉ hè : nghỉ hè gia đình hay
bạn bè đi nghỉ mát đều tìm đến với Hải Phòng . Một số bãi biển thu hút khách du
lịch như: Cát Bà, Đồ Sơn...
Thống kê lượng khách đến Hải Phòng từ 2003- 2013
Đvi: lượt người


Như vậy lượng khách du lịch đến với Hải Phòng ngày càng tăng qua các
năm kéo theo như cầu sử dụng nhà nghỉ cũng tăng theo
DỰ BÁO KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HẢI PHÒNG
TỪ NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2020
X

Y1

Y2

313.010

607.650

389.780

736.970

480.800

842.430

371.830

816.470

436.620

934.870

552.940

768.090

630.540

816.280

774.910

772.650

1.027.530

878.280

922.360

1013.510

ΣX2

XY1

XY2

YC1

YC2

882.817

1.129.956

Năm
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

2008

8
9
10
11
12
13
14
15
16

2009
Σ

17

2010

18

125

5.900.320

8187.200

64

2.504.080

4.861.200

81

3.508.020

6.632.730

100

4.808.000

8.424.300

121

4.090.130

8.981.170

144

5.239.440

11.218.440

169

7.188.220

9.985.170

196

8.827.560

11.427.920

225

11.623.650

11.589.750

256

16.440.480

14.052.480

289

15.680.120

17.229.670

1,645

79.909.700

104.402.830

.


2011

19

933.135

1.190.851

2012

20

983.453

1.251.747

2013

21

1.033.771

1.312.642

2014

22

1.084.089

1.373.537

2015

23

1.134.407

1.434.432

2016

24

1.184.725

1.495.328

2017

25

1.235.043

1.556.223

2018

26

1.285.362

1.617.118

2019

27

1.335.680

1.678.014

2020

28

1.385.998

1.738.909

2.2 Tiềm năng, khả năng thâm nhập thị trường và khả năng cạnh tranh của
dự án
2.2.1 Tiềm năng của dự án
Từ dự báo cung và cầu trong tương lai chúng ta có thể thấy rằng trong

những năm tới nhu cầu về phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn cao (4,5 sao) ngày càng
tăng, đặc biệt trong các mùa lễ hội nhưng trên thực tế thì lượng khách sạn đạt tiêu
chuẩn cao ở Hải Phòng vẫn còn rất hạn chế nên khi dự án được được đầu tư sẽ
giải quyết được phần nào vấn đề này, đây cũng là một lợi thế cho Khách sạn.
2.2.2 Khả năng thâm nhập thị trường của dự án
Để thu hút được khách du lịch đến Khách sạn, và biết đến khách sạn đặc
biệt trong những năm đầu Khách sạn có thể áp dụng những chính sách sau:
1.1.


Quản lý điều hành khách sạn: Để có thể quản lý khách sạn một cách
chuyên nghiệp Chủ đầu tư có thể thuê các nhà quản lý, các chuyên gia trong lĩnh
vực du lịch khách sạn trong các tập đoàn quản lý khách sạn nước ngoài. Đây
cũng là một cách để tận dụng lượng khách quen của các tập đoàn quản lý này, tận
dụng để quản bá hình ảnh của khách sạn.
Quảng cáo: Một số chính sách quảng cáo có thể áp dụng:
- Giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Internet,
trên truyền hình phát thanh của Trung Ương và địa phương, kết hợp với các tạp
chí du lịch để đưa tin.
- In các tờ rơi quảng cáo giới thiệu sản phẩm, in bản đồ chỉ dẫn kèm
theo các tuor du lịch sẽ thực hiện trong vùng
Kết luận về sự cần thiết của dự án
Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có
thể nhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Thành phố Hải Phòng ngày càng
tăng. Cùng với sự phát triển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi
lên, nhu cầu du lịch tăng nhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày
càng phong phú hơn để đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng.
Với những tiềm năng sẵn có của Thành phố, việc đầu tư khách sạn là
một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty.
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH CÔNG NGHỆ , ĐIỀU KIỆN SẢN XUẤT

3.1 Địa điểm của dự án
- Diện tích:Khách sạn A dự tính diện tích khoảng 1500m2. Vị trí nằm trên
đường
3.1.1 Ưu – nhược điểm của dự án
- Ưu điểm:
Địa hình khá bằng phẳng, rất thuận lợi cho công tác đầu tư xây dựng. Về
mặt vị trí, khu đất của Dự án có rất nhiều lợi thế so với các khu vực khác do khu
vực này có hệ thống cơ sở hạ tầng khá tốt.Gần với bãi biển Đồ Sơn là điểm thu
hút nhiều du khách trong và ngoài nước tới . Giao thông đi lại thuận tiện
- Nhược điểm: Do dự án có địa hình nằm gần với biển nên nền móng dễ
bị sụt lấn gây nguy hiểm và gặp khó khăn trong việc thi công dự án
3.1.2 Hiện trạng khu dân cư


So sánh với các vùng xung quanh, dân cư ở HP tương đối đông, được xem là
một thị trường có tiềm năng và nơi đây có nhiều KCN . HP còn được xem là một
trong những thành phố phát triển du lịch nhanh nhất trong khu vực Miền Bắc do đó
thu hút một số lượng lớn các nhà đầu tư, du khách Nước ngoài đến thành phố Hp.
3.2 Tình hình nguyên vật liệu và trang thiết bị
3.2.1 Nguyên vật liệu xây dựng
- Nguồn nguyên vật liệu xây dựng : cát , đá , xi măng, gạch , vôi, kẽm , lưới ....
Bảng 1
Tên hàng hóa
CÁT NỀN
CÁT DEMI
Cát To Sạn (1.8 - 2)
To Sạn (1.5-1.8)
Cát to (1.2 - 1.5)
ĐÁ 1x2 Tân nguyên - Đen
Đá 1x2 CoTo

ĐÁ 0x4 - Loại I
ĐÁ 0x4 - Loại II
Đá 4x6 An Giang

Đơn vị
VND/m3
VND/m3
VND/m3
vnd/m3
VND/m3
VND/m3
VND/m3
VND/m3
VND/m3
VND/m3

Giá tại công
ty
65,800
73,800
278,000
190,500
161,500
276,300
359,000
295,850
285,700
313,300

Giá đến nơi

87,800
97,200
297,000
203,500
172,400
299,500
375,600
310,000
298,000
334,000

Bảng 2
Tên hàng hóa
ĐÁ BỤI
ĐÁ MI
ĐÁ HỘC (20x30)
Thép 6 Cuộn
Thép 8 cuộn
Thép 10 gân
Thép 12 gân
Thép 14 gân
Thép 16 gân
Thép 18 gân
Tên hàng hóa
Thép 20 gân
Gạch ống 7x17 (ngọn)
Gạch Ống 7x17
Gạch Ống 8x18 CN
Gạch 8x18 Tunnel
Gạch Ống 9x19 CS

Gạch Ống 9x19 Tunnel
Ống Demi 8x18
Gạch Ống Demi 9x19
Gạch Thẻ 8x18 CS

3.2.2 Yêu cầu trang thiết bị

Đơn vị
VND/m3
VND/m3
VND/m3
VND/kg
VND/kg
VND/cây
VND/cây
VND/cây
VND/cây
VND/cây
Đơn vị
VND/cây
VND/viên
VND/viên
VND/viên
VND/viên
VND/viên
VND/viên
VND/viên
VND/viên
VND/viên

Giá tại công ty
188,200
331,800
377,300
15,484
15,433
94,350
145,760
200,950
264,690
340,890
Giá tại công ty
412,313
837
666
950
995
1,117
1,117
593
613
1,058

Giá đến nơi
222,600
351,500
402,000
15,560
15,360
94,820

146,500
202,000
265,900
342,500
Giá đến nơi
412,480
858
686
970
1,014
1,137
1,137
613
642
1,078


Yờu cu v cht lng m thut cỏc trang thit b trong cỏc khu vc (tip tõn,
bung, phũng n, bp v cỏc dch v khỏc )
- ng b, cht lng cao.
Bi trớ hi ho, thun tin
i vi bung ng :
- Trang trớ ni tht p, hi ho, ỏnh sỏng. Trang thit b ng b, cht lng
cao.
-Cú h thng cp thoỏt nc tt, h thng phũng chỏy cha chỏy an ton ...
in :
+ Bng iu khin cnh ging (iu khin cỏc in)
+ Ti vi mu vi mch VIDEO cho 100% tng s bung, cú trung tõm phỏt hỡnh ca khỏch
sn.
+ Radio casette hoc h thng nhc trung tõm ca khỏch sn

+ Mỏy FAX cho nhng bung c bit

3.3 Phng ỏn k thut cụng ngh
3.3.1 Phng ỏn kt cu
* Cơ sở thiết kế:
- TCXD 198-1997 Nhà cao tầng - Thiết kế và cấu tạo BTCT toàn khối.
- TCVN 356-2005 Kết cấu bê tông cốt thép. Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 2737-1995 Tải trọng và tác động.
- TCXD 40-1987 kết cấu xây dựng và nền. Nguyên tắc cơ bản về tính toán.
* Giải pháp kết cấu móng:
Giải pháp kết cấu móng dùng cọc BTCT mác M300.
* Giải phát kết cấu phần thân:
Hệ kết cấu chịu lực của công trình là khung bê tông cốt thép toàn khối kết
hợp vách bê tông cốt thép.
Tầng hầm cốt cao độ -3.0 m, kết cấu vách xung quanh tầng hầm BTCT dày
22cm, sàn tầng hầm kết cấu BTCT toàn khối dày 20cm.
Sàn bê tông cốt thép toàn khối dày 15cm.
* Vật liệu sử dụng để chế tạo các cấu kiện chịu lực chính:


Bê tông mác 250 - 300.
Các thép đai, thép cấu tạo (đờng kính < 10) sử dụng thép AI.
Các thép dầm, sàn (đờng kính > = 10) sử dụng thép AII.
3.3.2 Phng phỏp cp in nc
- H thng cung cp in:
Do tính chất của công trình mang tính dịch vụ cao cấp và việc cấp điện phải đảm
bảo liên tục cho nhiều hạng mục nên nguồn điện cấp cho công trình đợc lấy từ tủ hạ
thế trạm biến áp khu vực hoặc máy phát điện dự phòng của khách sạn khi có sự cố
mất điện lới khu vực.
Cung cấp điện theo mạch vòng đảm bảo tính liên tục và có sự bù trừ phân tải,

khắc phục một phần lớn sụt áp cuối nguồn.
Cung cấp 2 mạch
* Mạch 1: Điện áp cấp thẳng từ trạm biến áp điện hạ thế.
* Mạch 2: Điện áp cấp từ trạm máy phát (0,4kV).
Công trình bao gồm các hệ thống sau:
- Hệ thống điện chiếu sáng ngoài công trình (gồm đèn chiếu hắt trang trí mặt
ngoài công trình).
- Hệ thống điện trong công trình (chiếu sáng trong công trình, quạt hút, các
thiết bị điện sinh hoạt lấy điện từ ổ cắm thông dụng).
- Hệ thống điện chiếu sáng sự cố, hệ thống chiếu sáng để phân tán ngời,
không đợc để mất trong bất kì tình huống nào.
- Hệ thống điều hoà không khí.
- Hệ thống thông gió (cấp khí tơi, hút khí thải).
- Hệ thống bơm nớc sinh hoạt, bơm nớc thải, bơm cứu hoả.
- Các thang máy và các hệ thống điện thoại, báo cháy tự động.
Hầu hết phụ tải điện đều dùng điện áp ~380/220V-50Hz, trừ các hệ thống
điện thoại, báo cháy dùng điện áp thấp AC hoặc DC cho phù hợp qua thiết bị
chuyển đổi riêng với công suất nhỏ không đáng kể.
Giải pháp lắp đặt cáp và dây điện hạ thế:
Từ tủ điện tổng đến các tủ phân phối điện của các tầng, cáp điện dùng loại 3
pha 600V-Cu-XLPE/PVC kẹp nổi theo các giá đặt cáp (cable ladder) cố định trong


các hộp kỹ thuật dọc theo các tầng. Tại các tầng cáp điện đợc cố định theo tờng và
trần .
Từ các tủ phân phối điện tầng, cấp đến các hộp điện phòng, cáp điện và dây
dẫn đợc luồn trong ống nhựa cứng đi nổi sau trần treo hoặc chôn ngầm dới lớp trát.
Các phụ tải chiếu sáng và điều hoà đợc cấp từ các tủ điện riêng để có thể
phân loại đợc cấp điện từ máy phát điện dự phòng. Trong các phòng, điện chiếu
sáng và điện dùng từ ổ cắm đợc bảo vệ bằng các áptômát riêng để tăng tiện nghi sử

dụng.
Các tủ điện, công tắc sẽ đợc lắp ở độ cao cách sàn 1.2m, các ổ cắm cách sàn
0.4m để tiện sử dụng. Tại các vị trí đặc biệt trong WC, bếpổ cắm đợc lắp đặt theo
các yêu cầu bố trí trang thiết bị cụ thể.
Để đảm bảo hoạt động của một công trình khách sạn, cần thiết phải trang bị một hệ
thống điều hòa không khí và thông gió. Hệ thống điều hòa không khí này nhằm
đảm bảo:
- Đảm bảo các thông số về nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch của không khí theo tiêu
chuẩn kỹ thuật và sự thoải mái dễ chịu của con ngời.
- Bảo đảm lợng không khí sạch cho hành khách và nhân viên hoạt động tại
khách sạn theo các tiêu chuẩn Việt Nam.
- Tổ chức thông thoáng, hút thải không khí bẩn từ các khu vệ sinh.
- Hệ thống điều hoà không khí đảm bảo các yêu cầu về nhiệt ẩm, tiêu chuẩn
và quy phạm, đảm bảo mỹ quan kiến trúc hiện có của công trình, đặc biệt là không
phá vỡ kiến trúc của công trình.
- Dễ dàng điều khiển độc lập cho từng khu vực riêng biệt, độ tin cậy cao, chi
phí vận hành và bảo dỡng thấp.
- Trên cơ sở nhu cầu trang bị điều hoà của chủ đầu t, hệ thống điều hoà này
đợc thiết kế với chức năng điều chỉnh độ lạnh không khí trong phòng (1 chiều) và
thay đổi độ ẩm tơng ứng, không trang bị hệ thống sởi ấm và điều chỉnh độ ẩm. Việc
đạt đợc thông số độ ẩm chỉ dựa trên cơ sở tác động của các dàn lạnh trao đổi nhiệt
trong phòng.
- H thng cung cp nc sch cho d ỏn
a.Nc sinh hot:
Vi lng nc cn cung cp 103m3/ngy = 1.192 (lit/sec)
Chọn ống thép tráng kẽm với đờng kính 1,2.


b.Giải pháp cấp nớc nóng:
Chọn phơng án cấp nớc nóng là phơng án cấp nớc cục bộ. Mỗi phòng WC bố trí 1

bình nóng lạnh, cung cấp nớc nóng cho các thiết bị dùng nớc tại phòng đó.
c. ng ng cp nc sinh hot t bể xung:
ng cp nc t trên xung thit k: gm 11 ng ng cp xung các khu v
sinh. Các ống cấp nớc dùng ống thép tráng kẽm. Trên đờng ống đứng cấp nớc cứ
cách 3 tầng bố trí 1 van giảm áp. Đờng ống dẫn nớc tới mỗi phòng WC lắp van
khoá để có thể đóng ngắt dễ dàng khi có sự cố, sửa chữa v..v.
3.3.3 Phng phỏp phũng chỏy cha chỏy
- H thng bỏo chỏy t ng
+ Yêu cầu của hệ thống báo cháy tự động.
Phát hiện cháy nhanh chóng theo chức năng đã đợc đề ra.
Chuyển tín hiệu phát hiện cháy thành tín hiệu báo động rõ ràng để những ngời sung quanh có thể thực hiện ngay các biện pháp chữa cháy thích hợp.
Hệ thống báo cháy tự động có khả năng chống nhiễu tốt.
Báo hiệu nhanh chóng và rõ ràng mọi trờng hợp sự cố của hệ thống.
Không bị ảnh hởng của các hệ thống khác đợc lắp đặt chung hoặc riêng rẽ.
Hệ thống không tê liệt một phần hay toàn bộ do cháy gây ra trớc khi phát
hiện ra cháy.
+ Hệ thống báo cháy tự động bao gồm các bộ phận sau:
Trung tâm báo cháy.
Đầu báo cháy tự động.
Hộp nút báo cháy.
Chuông báo cháy, các bộ phận liên kết và nguồn điện.
- Đầu báo cháy tự động:
Các đầu báo cháy khói đợc bố trí tại hành lang, các phòng làm việc của tất cả
các tầng, đầu báo khói sẽ phát hiện chính xác sự xảy ra cháy ngay cả khi nó chỉ là
sự cháy âm ỉ. Sản phẩm ban đầu của sự cháy là khói, chỉ khi vụ cháy xảy ra lớn mới
phát sinh nhiệt độ cao. Do vậy việc sử dụng đầu báo cháy khói sẽ phát hiện sớm
nhất vụ cháy xảy ra. Đầu báo khói đợc lắp đặt sát trần nhà.
Thông số kỹ thuật
+ Thời gian tác động khi mật độ khói của môi trờng từ 15 đến 20% trong
không khí.

+ Tốc độ gió cho phép tại chỗ đặt đầu báo không quá 5m/giây.
+ Điện áp làm việc: DC 15V-30V.
+ Nhiệt độ làm việc: -10C đến +550C.
+ Độ ẩm không khí không lớn hơn 98%.
+ Diện tích bảo vệ tốt nhất không quá 45m2.
- Đầu báo nhiệt đợc lắp đặt sen kẽ với các đầu báo khói. Các đầu báo cháy
nhiệt tự động đợc lắp đặt trên trần nhà.
Đầu báo nhiệt sẽ phát hiện chính xác sự xảy cháy ngay, khi nhiệt độ tăng
chúng sẽ nhận tín hiệu và truyền về tủ trung tâm báo cháy, đầu báo nhiệt đợc lắp sát
trần cách tờng 2,5m và khoảng cách giữa các đầu báo < 5m.
Thông số kỹ thuật :
+ Điện áp làm việc: DC 12V-30V
+ Tốc độ gió cho phép tại chỗ đặt đầu báo không quá 5m/s.
+ Độ ẩm không khí không lớn hơn 98%.
+ Nhiệt độ làm việc: -10C đến +55C.
+ Diện tích bảo vệ tốt nhất từ 18 đến 20 m2.
- Hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp.
Hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp đợc lắp đặt trên các sảnh cầu thang, dọc hành
lang, nối thoát nạn, ở những vị trí thuận tiện để khi mới bắt đầu xảy ra cháy mà các
đầu báo cháy cha đủ khả năng phát hiện (nh nhiệt độ còn thấp,...) con ngời phát
hiện đợc, có thể tác động phát báo tình trạng hoả hoạn. Hộp nút đợc đặt cách sàn từ
1,2m. Hộp nút ấn báo cháy có thể lắp đặt chung với kênh các đầu báo cháy hoặc
riêng một kênh độc lập.
Thông số kỹ thuật :
+ Cách lắp
: chìm, nổi
+ Điện áp và dòng điện làm việc : 24VDC-30mA.
+ Khoảng nhiệt độ làm việc

+ Khối lợng

: 10C ữ 50C.
: 160gam

- Hệ thống chữa cháy bằng bình chữa cháy.
Ngoài hệ thống báo cháy tự động và chữa cháy bằng nớc áp lực, Toà nhà cần
đợc lắp đặt các bình chữa cháy sách tay bằng bột ABC, khí CO2, các bình chữa
cháy bố trí phân tán tại các lối thoát nạn và những nơi cần thiết, đảm bảo đủ điều


kiện để dập tắt các đám cháy ở giai đoạn đầu mới phát sinh, thích hợp với tất cả các
nhóm cháy của toà nhà.
3.4 ỏnh giỏ tỏc ng ca d ỏn
3.4.1 Trong giai đoạn xây dựng dự án
Trong quá trình tiến hành xây dựng dự án, có thể có các tác động sau:
Tác động tới môi trờng:
- Bụi sinh ra trong quá trình san lấp mặt bằng và vận chuyển nguyên vật liệu
phục vụ công tác xây dựng
- Tiếng ồn rung do các phơng tiện vận tải và thi công cơ giới gây ra trong quá
trình thi công
- Phế thải xây dựng (gạch vỡ, bao bì xi măng...)
- Rác thải của công nhân xây dựng
Tác động tới công nhân thi công xây dựng:
- Điều kiện thời tiết, cờng độ lao động có thể gây mệt mỏi ảnh hởng tới sức
khỏe của công nhân
- Các nguồn có khả năng cháy nổ nh xăng dầu, vật liệu.. có thể gây ra hỏa
hoạn
- Hệ thống điện tạm thời cung cấp cho các máy móc thi công có thể xỷ ra sự
cố

3.4.2 Trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động
Tác động tới môi trờng nớc, khí:
- Nớc thải từ các khu dịch vụ khi thải vào môi trờng
- Khí thải từ các nguồn rác của khách sạn
Tác động khác:
- Tác động về kinh tế xã hội: mang tính tích cực, góp phần tạo nguồn thu cho
ngân sách nhà nớc thông qua các khoản thuế
- Tạo công ăn việc làm cho ngời dân địa phơng
- Góp phần vào việc phục vụ tốt du khách của Thành phố. Giải pháp xử lý các
tác động môi trờng.
*Bin phỏp khc phuc.
3.4.3 Trong giai đoạn xây dựng.
Để khắc phục các tác động tới môi trờng trong quá trình thi công, doanh
nghiệp có các biện pháp sau:


- Ap dụng các biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa các thao tác và quá
trình thi công
- Tuân thủ các qui định về an toàn lao động khi lập kế hoạch tổ chức thi công,
bố trí máy móc hợp lý, có biện pháp phòng ngừa tai nạn lao động, hệ thống phòng
chống cháy nổ, chống sét, bố trí kho bãi, lán trại phục vụ cho công tác thi công
- Tổ chức học tập kiểm tra nội quy an toàn lao động, trang bị cho công nhân
đầy đủ bảo hộ lao động
- Phân luồng phơng tiện vận tải trên mặt bằng thi công
- Đơn vị có kế hoạch thi công hợp lý hạn chế tiếng ồn vào giờ cao điểm
- Đơn vị thi công phải ký hợp đồng với đơn vị quản lý môi trờng để có biện
pháp di chuyển phế thải xây dựng
3.4.4 Trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động.
- Nớc thải sinh hoạt đợc thu gom tập trung và sử lý sinh học đảm bảo theo
tiêu chuẩn của Bộ y tế trớc khi xả vào hệ thống thoát nớc chung

- Bố trí mạng lới phòng chống cháy nổ hợp lý ngay từ giai đoạn thiết kế xây
dựng
- Tổ chức giao thông nội bộ và bố cục không gian kiến trúc đảm bảo các khoảng
cách an toàn tạo điều kiện thuận lợi nhất cho việc chữa cháy khi có sự cố xảy ra
- Lắp đặt hệ thống chống sét cho mỗi vị trí thích hợp
- Các hệ thống thu lôi, thu tĩnh điện theo công nghệ mới nhằm đạt độ an toàn cao
Các yếu tố khác:
- Ngời lao động đợc ký HĐLĐ với doanh nghiệp có quyền lợi đợc hởng đầy đủ các
chế độ BHXH, BHYT.. do nhà nớc ban hành, đợc khen thởng hợp lý và có chế độ đào tạo
nâng cao trình độ
- Doanh nghiệp thực hiện đúng luật lao động với ngời lao động, trang bị đầy đủ
dụng cụ lao động và bảo hộ lao động cho ngời lao động
- Doanh nghiệp xây dựng theo đúng thiết kế đợc phê duyệt nhằm giảm thiểu các
tác động xấu đến môi trờng
CHNG 4: NGHIấN CU QUN L NHN S V HOT NG KINH
DOANH CA KHCH SN

4.1 Qun lớ nhõn s
- Nhim v, yờu cu tuyn dng, s lng nhõn s cho tng v trớ


Nhiệm vụ

Yêu cầu tuyển dụng

Số
lượng

Giám đốc:

- Xây dựng chính sách,

- Tốt nghiệp Ðại học chuyên

chiến lược phát triển thị ngành kinh tế, tài chính, quản
trýờng

trị kinh doanh.

- Chịu trách nhiệm về - Có trên 02 nãm kinh nghiệm ở
mọi hoạt ðộng của chi vị trí týõng ðýõng
nhánh ðảm bảo chỉ tiêu .
doanh thu, chiến lýợc - Kỹ nãng quản lý và giám sát.

1

marketing và kế hoạch - Khả nãng làm việc ðộc lập,
kinh doanh ðã ðề ra.

chịu áp lực cao trong công việc

- Quản lý, tuyển dụng ðội - Khả nãng quản lý và ðiều phối
ngũ nhân sự.

công việc.

Bộ phận tài chính:
- Kế toán
Hoàn thiện hạch toán sổ trình độ cao đẳng trở lên tốt
sách kế toán theo quy nghiệp chuyên ngành kế toán,

định hiện hành.

1

kiểm toán loại khá trở lên, ưu

- Báo cáo kết quả kinh tiên những người có kinh
doanh

hàng

tháng nghiệm.

- Báo cáo thuế theo
tháng, quý và làm báo
cáo tài chính năm.

Thu

ngân Hướng dẫn, kiểm tra thẻ Chỉ tuyển nữ, ngoại hình khá,

kiêm lễ tân,
phụ

tập của khách hàng, thu cao 1m6 trở lên đối với nữ,

trách tiền của khách mua vé không nói ngọng, nói lắp, thái

2

quảng

cáo ngày, giải đáp mọi thắc độ làm việc nhiệt tình, trung

kiêm lễ tân

mắc của khách đối với thực. Có kiến thức trung bình
các dịch vụ của trung về tin học
tâm,liên hệ với giám đốc Độ tuổi: 18 - 25
khi có sự cố…
- Phụ trách quảng cáo
trên các trang web

- Ngoài những vị trí quan trọng thì còn cần đội ngũ nhân viên dọn phòng , phục
vụ nhiệt tình

4.2Hoạt động kinh doanh của khách sạn
- Khách sạn tổ chức nhiều hoạt động kết hợp nhằm tăng hiệu quả doanh
thu: tổ chức kinh doanh lưu trú và tổ chức kinh doanh ăn uống
*Tổ chức kinh doanh lưu trú
- Ta có thể dự báo được lượng lưu trú phòng của thông qua lượng khách du lịch
đến Hải Phòng hằng năm:
Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/ Hệ số sử dụng chung phòng/ Công suất
phòng/ Hệ số mùa/ 365.
- Hệ số mùa.
Điểm đặc trưng của kinh doanh du lịch- dịch vụ là chịu ảnh hưởng của mùa du
lịch, tổng lượt khách du lịch lưu trú tại các khách sạn trong 1 năm chủ yếu tập trung vào
những giai đoạn cao điểm. Và lượng khách chủ yếu tập trung vào mùa đó, còn lại các
khoảng thời gian khác thì hầu như rất ít khách. Vì vậy lượng khách đến với Hải Phòng

vào mùa hè thường tăng hơn so với mùa đông

*Tổ chức kinh doanh ăn uống
- Phục vụ nhu cầu ăn uống của khách lưu trú để thỏa mãn nhu cầu của họ
- Tổ chức những bữa tiệc : đàm cưới , sinh nhật , liên hoan...
Để thực hiện tốt hoạt động của khách sạn cần đề ra 1 số nội quy:


TRANG PHỤC
Trang phục lịch sự là điều cần thiết. Nó chứng tỏ thái độ tôn trọng mọi người chung quanh. Bạn
nữ có thể phục trang áo sơ-mi, quần tây, váy hoặc áo dài. Đối với bạn nam, cần mặc áo sơ-mi và
quần tây lịch sự khi bạn làm việc cho công ty. Khi hội họp hoặc tiếp các đối tác quan trọng bạïn
cần phải thắt cravat. Bạn cũng cần chú ý cắt tóc và để râu ở mức độ nghiêm chỉnh.
Quy định về trang phục được miễn áp dụng toàn công ty trong ngày thứ Bảy hàng tuần. Khu vực
Phòng nghiên cứu phát triển không áp dụng quy định trang phục.

ĐÚNG GIỜ
Thời gian làm việc của chúng ta là 7,75 tiếng mỗi ngày, bắt đầu từ 8g15 buổi sáng đến hết 5 giờ
chiều, từ Thứ Hai đến Thứ Bảy. Vào đầu năm dương lịch, công ty sẽ công bố lịch làm việc của
năm, trong đó sẽ cho phép một số chiều thứ Bảy nếu bạn xong việc bạn có thể sắp xếp về sớm,
còn nếu bạn chưa hết việc thì dĩ nhiên bạn vẫn tiếp tục làm việc. Đối với các nhân viên được cử
đi làm việc với đối tác ở ngoài công ty thì giờ làm việc sẽ tuân thủ theo giờ làm việc của đối tác.
Bạn có 60 phút (từ 12g đến 13g) để dùng cơm trưa. Đến đúng giờ làm việc là yêu cầu bắt buộc
đối với toàn thể nhân viên. Trong trường hợp bất khả kháng, bạn phải thông báo ngay bằng điện
thoại cho người quản lý trực tiếp. Nhân viên các chi nhánh có thể có quy định riêng. Nếu bạn đi
trễ quá 3 lần trong 1 quý, mỗi lần đi trễ trên 30 phút và không được sự đồng ý của cấp trên trực


tiếp quản lý thì rất có thể bạn sẽ bị đánh giá xếp loại làm ảnh hưởng đến việc tăng lương và xét
thưởng 6 tháng sau này.

CHÀO HỎI
Chúng tôi khuyến khích thái độ giao tiếp cởi mở trong công ty. Khi gặp cấp trên, bạn nên chủ
động chào hỏi trước. Đối với cấp dưới, thái độ ân cần chào hỏi cũng là điều cần thiết. Nếp giao
tiếp chào hỏi nhau mỗi đầu và cuối ngày sẽ giúp cho tập thể nhân viên chúng ta gắn bó hơn.
NƠI LÀM VIỆC
Luôn luôn phải giữ cho bàn làm việc của bạn ngăn nắp. Cuối mỗi ngày, bạn nên dành ít phút dọn
dẹp lại nơi làm việc. Công ty cung cấp cho bạn đầy đủ văn phòng phẩm để sử dụng cho việc công
với tinh thần tiết kiệm. Bạn không nên mang các văn phòng phẩm của công ty về nhà dùng cho
việc riêng. Chúng tôi khuyến khích bạn tận dụng cả hai mặt giấy đối với các văn bản nội bộ. Bạn
không được tự ý di chuyển bàn làm việc đi chỗ khác. Bạn cũng cần hạn chế nói cười quá lớn tại
nơi làm việc gây ảnh hưởng công việc người khác.

HÚT THUỐC
Công ty cấm hút thuốc lá trong phòng làm việc. Tuy nhiên, nếu bạn không thể bỏ ngay được
thuốc lá thì bạn vẫn được phép hút thuốc tại những khu vực cho phép và cần phải tuân thủ các
quy định sau đây khi hút thuốc lá:
1. Chỉ hút thuốc lá khi có gạt tàn thuốc trước mặt. Bạn nên tự mình phục vụ gạt tàn thuốc cũng
như đổ bỏ tàn thuốc đã tắt hẳn vào giỏ rác trước khi ra về.
2. Nghiêm cấm việc hút thuốc lá khi đi lại trong công ty hoặc đứng trò chuyện mà không có gạt
tàn thuốc trước mặt.


ĂN UỐNG
Trên sân thượng văn phòng chính của công ty có bar để pha chế nước uống. Chúng tôi
cung cấp cho bạn ly sạch và các thức uống như trà, cafe, nước lọc nhưng bạn nên tự phục vụ thức
uống và nhớ phải dọn dẹp ly nước của mình sau khi sử dụng. Công ty chúng ta sử dụng bình
nóng lạnh để uống nước, bạn nam nên chủ động thay bình nước khi bạn thấy hết nước.

TIẾP KHÁCH

Khi tiếp khách đến quan hệ công tác, dù ở cương vị nào, bạn cũng là người đại diện cho
công ty. Bạn cần xem lại trang phục của mình đã nghiêm chỉnh chưa. Bạn cũng nên giữ thái độ
nghiêm túc trong ngôn ngữ cũng như hành vi khi làm việc với khách. Cần chú ý đăng ký trước
với phòng Hành chánh Nhân sự mức độ quan trọng của cuộc họp theo mức A, B, C để giữ chỗ và
chuẩn bị cho buổi họp của bạn tại phòng họp. Với mức độ A bạn sẽ được chuẩn bị trái cây, khăn
giấy, kẹo the, nước uống, bật máy lạnh và đèn trước 15 phút; với mức độ B bạn sẽ được chuẩn bị
khăn giấy, kẹo the, nước uống, bật máy lạnh và đèn trước 15 phút; và với mức độ C bạn sẽ chỉ
được chuẩn bị nước uống. Sau khi thông báo với phòng Hành chánh và được chấp thuận, bạn chủ
động cài mảnh giấy ghi chữ “reserved từ mấy giờ đến mấy giờ, tên người đặt phòng” vào cửa
phòng.
RA NGOÀI
Bạn nhất thiết phải báo cáo và được sự chấp thuận của cấp trên trực tiếp trước khi ra khỏi công ty
trong giờ làm việc. Bạn cũng nên tự mình ghi vào lịch công tác chung kế hoạch ra ngoài của
mình để tiện cho việc thông tin liên lạc khi cần thiết.

CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
5.1 Tổng mức đầu tư và cơ cấu vốn của dự án
5.1.1 Tổng mức đầu tư
Đồng
STT
1
2

Hạng mục chi phí
Phần xây lắp công trình
Phần thiết bị

Thành tiền
99.953.050
15.265.952

3
4
5
6
7

3.112.570
1.235.985
547.456
22.661.237
9.677.625
196.453.875

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí quản lý dự án
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng
Tổng mức đầu tư

5.1.2 Cơ cấu nguồn vốn
Từ việc xác định tổng mức đầu tư, và với khả năng huy động vốn cho dự án, ta có
thể xác định cơ cấu nguồn vốn như sau :
- Vốn đầu tư thuần : 113.500.345 đồng- chiếm 57,77% tổng mức đầu tư.
- Vốn chủ sở hữu là 82.953.530 đồng chiếm khoảng 42,23% tổng mức đầu tư
Huy động các nguồn vốn:
Sau khi đã xác định được nhu cầu về vốn đầu tư và lựa chọn được các nguồn tài
trợ cho dự án. Ta tiến hành tính toán, dự trù kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn

khác nhau của quá trình đầu tư dự án với mục đích làm sao cho việc sử dụng vốn đầu tư
đó trong quá trình tiến hành đầu tư có hiệu quả.
Để xây dựng kế hoạch phân bổ vốn đầu tư, việc tính toán dựa trên cơ sở các kế
hoạch về mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng cơ bản...
Có 2 nguồn vốn có thể huy động cho dự án: Vốn tự có, vốn vay Ngân hàng thương
mại. Dựa vào năng lực của Chủ đầu tư, tỷ lệ cơ cấu vốn phân tích, kế hoạch xây dựng và
hoạt động kinh doanh vạch ra kế hoạch huy động vốn.
Nhu cầu sử dụng vốn và kế hoạch vay vốn dựa vào bảng tiến độ của dự án được
lập. Theo kế hoạch sẽ giải ngân song song vốn vay và vốn chủ sở hữu để đảm bảo giảm
bớt rủi ro cho tiến độ của dự án.
BẢNG TỔNG HỢP NHU CẦU VỐN TRONG CÁC NĂM

ĐVT: Đồng

NHU CẦU
STT
NỘI DUNG
I
CHI PHÍ XÂY LẮP

VỐN
179.859.150

NĂM
2013
48.557.745

2014

2015

97.115.490 16.185.915

II

CHI PHÍ THIẾT BỊ
CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU

45.797.856

III

TƯ XD
CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ

9.337.710

6.871.320

2.114.049

352.341

IV

ÁN

3.707.955

1.647.981

1.647.981

411.996

V

CHI PHÍ THUÊ ĐẤT

1.642.368

703.872

938.496

VI

CHI PHÍ KHÁC

67.983.711

7.587.888

32.400.000 27.995.826

VII

CHI PHÍ DỰ PHÒNG

29.032.875

6.536.880

17.327.205 5.168.790

-

39.056.040 6.741.816

5.2 Lập báo cáo tài chính và xác định dòng tiền
5.2.1 Xác định doanh thu- chi phí của dự án
5.2.1.1 Xác định doanh thu
Hoạt động của khách sạn bao gồm những dịch vụ sau:
- Dịch vụ lưu trú
- Dịch vụ vui chơi, giải trí thư giãn.
- Dịch vụ ăn uống.
- Và một số dịch vụ khác.
Doanh thu sẽ được tính cụ thể ở các bảng tính toán trong phần sau.
5.2.1.2 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh
Là những khoản chi phí thay đổi theo mức độ hoạt động kinh doanh. Tham khảo
các Khách sạn tương tự ở trong tp. HP
Chi phí biến đổi
A. Chi phí trực tiếp

a) Chi phí cho các dịch vụ chính.
- Phòng VIP

:

10% DT từ các phòng VIP

- Phòng giường đôi :

10% DT phòng giường đôi

-


- Phòng giường đơn :

10% DT phòng giường đơn.

- Nhà hàng tầng 2,21:

60% DT từ nhà hàng

Dịch vụ khác sẽ lấy 30% trên doanh thu từ các dịch vụ khác.
B. Chi phí chung.

- Chi phí điện nước sẽ lấy trên 3% Doanh thu thuần.
- Chi phí điện thoại- fax- internet lấy trên 0,3% Doanh thu thuần.
- Chi phí cho văn phòng phẩm lấy 0,2% Doanh thu thuần
- Bảo hiểm khách hàng, bảo hiểm công trình lấy 1% Doanh thu thuần.
- Quảng cáo tiếp thị lấy 2% Doanh thu thuần.
- Chi phí khác lấy 1% doanh thu thuần.
Chi phí cố định

Là những khoản mục chi phí không thay đổi tỷ lệ với mức độ hoạt động kinh
doanh của dự án.

a) Chi trả lương cho cán bộ công nhân viên
Được xác định trên cơ sở số lao động bình quân trong năm của toàn khách sạn và
mức thu nhập bình quân người/tháng
b) Chi phí quản lý doanh nghiệp
Ước tính khoảng 5% Doanh thu thuần.
c) Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng.
Chi phí sửa chữa TSCĐ được tính theo tỷ lệ % so với giá trị TSCĐ. Dự kiến chu
kỳ sửa chữa như sau:
+ Sữa chữa hằng năm: Mỗi năm tiến hành kiểm kê bảo dưỡng trang thiết bị một
lần ước tính chi phí khoảng 1% so với giá trị TSCĐ.
+ Sữa chữa lớn: Định kỳ 5 năm sẽ tiến hành sữa chữa một lần, chi phí dự kiến sẽ
vào khoảng 5% so với giá trị TSCĐ.
d) Chi phí thuê đất.
Chi phí này được xác định thông qua thỏa thuận giữa Chủ đầu tư với UBND
Thành phố Đầ Nẵng.
Đơn giá thuê đất ban đầu dự kiến là: 104.000 đồng/m2/năm