Nghiên Cứu Các Phương Pháp Xác Định Tương Quan Giữa Các Vùng Giá Trị Đất Đai Phục Vụ Công Tác Định Giá Tại Khu Vực Trung Tâm Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
-------------------

ĐỖ SƠN TÙNG

NGHIÊN CỨU CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TƯƠNG QUAN
GIỮA CÁC VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành:
Mã số:
Hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.85.01.03
TS. Trịnh Hữu Liên

THÁI NGUYÊN - 2011


LỜI CẢM ƠN
Hoàn thành luận văn này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
nhất đến thầy giáo - TS. Trịnh Hữu Liên, người đã tận tình, trực
tiếp hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu hoàn
thành luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, các thầy cô
giáo trong khoa Sau đại học, khoa Tài nguyên và Môi trường và

các phòng ban trong Trường Đại học Nông Lâm đã giúp đỡ, tạo điều
kiện để em hoàn thành luận văn.
Một lần nữa, tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán
bộ phường Túc Duyên, phòng TNMT thành phố Thái Nguyên đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện
đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn
học viên lớp K17-QLĐĐ, những người đã cùng tôi chia sẻ những khó
khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài
này.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2011
Tác giả luận văn

Đỗ Sơn Tùng


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện
Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận
văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Đỗ Sơn Tùng


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
2. Yêu cầu
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan về định giá đất và vùng giá trị đất đai
1.1.1 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá
đất.
1.1.1.1. Định giá đất
1.1.1.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới
1.1.1.3. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương pháp
CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về
giá
1.2. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị
1.2.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị
1.2.2. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai
1.3. Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
1.3.1. Vùng giá đất
1.3.2. Vùng giá trị đất đai
1.3.2.1. Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
1.3.2.2. Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
1.3.3. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
1.3.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất
1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến các vùng giá đất
1.3.5.1.Tiếp cận theo mối quan hệ giữa các nhân tố tác động và phạm vi ảnh

hưởng
1.3.5.2. Tiếp cận phương pháp nghiên cứu nguồn gốc các yếu tố ảnh hưởng
đến giá trị đất đô thị
1.4. Các giải pháp xác định tương quan giá trị đất đai

Trang
i
ii
iii
vii
viii
ix
1
1
4
4
5
5
5
5
6

7

10
10
11
12
12
12

12
13
14
14
16
17

18
18


1.5. Phõn vựng yu t nh hng n vựng giỏ tr t ai
1.5.1 Phõn vựng trc tip t cỏc yu t nh hng
1.5.2 Theo cỏc nhúm cỏc yu t nh hng
1.6. Hệ thống thông tin địa chính và hệ thông thông tin địa chính mở
rộng
1.6.1 Hệ thống thông tin địa chính
1.6.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng
1.6.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin
1.6.4. Sự cần thiết vấn đề để nghiên cứu.
1.6.5. Các thiết bị và phần mềm phục vụ công tác nghiên cứu
1.6.6. H thng phn mm s dng nghiờn cu
1.7. Thụng tin trờn bn a chớnh, nh vin thỏm cú phõn gii cao
v kh nng cung cp thụng tin phc v phõn vựng t ụ th, nh giỏ
t ụ th ỏp dng ti Vit nam.
1.7.1. Ni dung thụng tin trờn bn a chớnh theo quy nh hin hnh
1.7.2. c im ca bn a chớnh vi cỏc d liu phc v phõn vựng
CHNG 2
I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU
2.1. i tng nghiờn cu

2.2. Phm vi nghiờn cu
2.3. Ni dung v phng phỏp nghiờn cu
2.3.1. Ni dung nghiờn cu
2.3.2. Phng phỏp nghiờn cu
CHNG 3
KT QU NGHIấN CU V THO LUN
3.1. Đặc điểm của khu vực nghiên cứu
3.1.1. iu kin t nhiờn
3.1.1.1. V trớ a lý
3.1.1.2. a hỡnh
3.1.1.3. Khớ hu
3.1.1.4. Thu vn
3.1.2. Cỏc ngun ti nguyờn
3.1.2.1. Ti nguyờn t
3.1.2.2. Ti nguyờn nc
3.1.3. Ti nguyờn nhõn vn
3.1.4. Thc trng mụi trng
3.1.5. ỏnh giỏ v iu kin t nhiờn

21
21
22
23
23
26
27
29
30
30

31

31
32
34
34
34
34
34
35
37
37
37
37
37
37
38
39
39
39
40
40
41


3.1.5.1. Những thuận lợi
3.1.5.2. Những khó khăn
3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
3.2.1. Tăng trưởng kinh tế
3.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

3.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
3.2.3.1. Khu vực kinh tế Nông nghiệp
3.2.3.2. Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
3.2.3.3. Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại
3.2.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
3.2.4.1. Dân số
3.2.5. Thực trạng phát triển đô thị
3.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
3.2.6.1. Giao thông
3.2.6.2. Giáo dục - đào tạo
3.2.6.3. Y tế
3.2.6.4. Văn hóa, thể dục - thể thao
3.2.6.5. Điện, nước sinh hoạt
3.2.6.6. Bưu chính viễn thông
3.2.7. Quốc phòng, an ninh
3.2.8. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến
việc sử dụng đất
3.3 Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái Nguyên
3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái nguyên.
3.3.2. Thực trạng bản đồ địa chính của phườngTúc Duyên
3.4. Công tác định giá đất tại Tỉnh Thái Nguyên
3.5 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại phường Túc Duyên
thành phố Thái Nguyên
3.5.1. Xây dựng hệ thống thông tin địa chính phường Túc Duyên thành phố Thái
Nguyên

3.5.2. Hoàn thành xây dựng dữ liệu địa chính số phường Túc Duyên
3.5.3. Xây dựng dữ liệu địa chính mở rộng phường Túc Duyên
3.5.3.1 Xây dựng hệ thống giao thông
3.5.3.2 Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông

3.5.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố Phường Túc Duyên
3.5.3.4 Tính giá trị đất theo vùng giá trị đất đai theo từng tuyến phố
3.5.3.5 Tính giá trị đất theo từng thửa đất trên toàn phường
3.6. Xác định tương quan gữa các vùng giá trị tại khu vực nghiên cứu -

41
41
42
42
42
42
42
43
43
44
44
45
45
45
46
46
46
47
47
47
48
49
49
49
50

51

51
52
53
53
54
56
56
57
59


trung tâm thành phố Thái Nguyên.
3.6.1 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại tuyến
phố và khu vực nghiên cứu tại trung tâm thành phố Thái Nguyên.
3.6.2 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng dữ liệu hệ thống giao thông các
tuyến phố khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên và khu vực phường
Túc Duyên
3.6.3. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất (theo quyết định số
47/2010/QĐ-UB ngày 22/12/2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên.
3.6.3.1 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất
Tuyến đường quang Trung, Hoàng Văn Thụ và Bên Oánh ( liên quan đến các
Phường Đồng quang, Phan Đình Phùng, Trưng Vương và Túc Duyên)
3.6.3.2 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất
tuyến đường Phan Đình Phùng (liên quan đến các Phường Phan Đình Phùng,
Trưng Vương, Túc Duyên)
3.6.3.3 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường
Cách mạng Tháng Tám (liên quan đến các phường Trưng Vương
3.6.3.4 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường

Túc Duyên (liên quan Túc Duyên)
3.7. Kết quả thu thập số liệu gia đất và các số liệu bổ trợ theo lý luận
phân vùng tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên phục vụ xác
định tương quan gữa các đường phố.
3.7.1. Kết quả điều tra giá đất
3.7.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị
3.8. KiÕn nghÞ gi¶i ph¸p
3.9. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị định cấp xác
định tương quan trong công tác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên.
3.9.1. Xem xét ph©n tÝch gi¶i ph¸p các bước thực hiện
3.9.2. Một số khuyến nghị về giải pháp
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
2. Kiến nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

59

59

63

63

66

68

69

70

70
72
74
76
76
76
77
77
78
79
81


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Viết đầy đủ

Chữ viết tắt

Viết đầy đủ

Bất động sản

TT

Thông tư

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

CMT8

Cách mạng tháng
tám

QĐ

Quyết định

GIS

Cơ sở dữ liệu

BTC

BĐS

CSDL

Hệ thống thông tin
địa lý
Bộ Tài chính

HTTT

Hệ thống thông tin

TN - MT

Tài nguyên - Môi
trường

CAMA

Computer assisted
mass appraisal

UBND

Ủy ban nhân dân

CN

Công nghiệp

HTĐ

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp HN

Hệ tọa độ
Hà Nội

UBND

Uỷ ban nhân dân

VN

Việt Nam
Trách nhiệm hữu
hạn

TP

Thành phố

TNHH

TIN

Triangulated
Irregular Network

RGSDĐ

Ranh giới sử dụng
đất

VDU

Video Display Unit

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa Hiện đại hóa


DAN H M ỤC CÁ C B ẢN G B I Ể U
STT

Bảng số

Tên Bảng biểu

Trang

1

Bảng 2.1.

Các điều kiện và nhân tố tác động tới việc
hình thành vùng giá trị đất đai

20

2

Bảng 4.1.

Tình hình dân số phường Túc Duyên năm
2010

44

3

Bảng 4.2.

Tình hình lao động của phường Túc Duyên
năm 2010

44

4

Bảng 4.3.

Giá trị theo từng thửa đất tại một số điểm trên
một tuyến đường phường Túc Duyên

57

5

Bảng 4.4.

Tổng hợp kết quả điểm điều tra phân cấp;
giá thực tế và giá quy định tại đường Túc
Duyên.

70

6

Bảng 4.5.

Các yếu tố ảnh hưởng tới phân vùng giá trị

72

7

Bảng 4.6:

Kết quả tương quan giữa 2 tuyến phố

73


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Hình số

Tên hình

Trang

Dữ liệu địa chính Phường Túc Duyên (trên
1

2
3

Hình 4.1.

phần mềm Microstation)

52

Hình 4.2

Hoàn thành xây dựng dữ liệu địa chính số
phường Túc Duyên

53

Hình 4.3.

Hoàn thành xây dựng dữ liệu hệ thống giao
thông phường Túc Duyên

54

Kết quả xây dựng xây dựng vùng dân cư
theo Tuyến đường Bến Oánh - Phường
Túc Duyên,
Kết quả xây dựng vùng dân cư theo tuyến
đường Phan Đình Phùng
Kết quả xây dựng vùng giá trị theo vị trí
tuyến đường Phan Đình Phùng

4

Hình 4.4

5

Hình 4.5

6

Hình 4.6

7

Hình 4.7

Kết quả xây tính giá đất theo vùng giá trị
theo vị trí tuyến đường Phan Đình Phùng

56

8

Hình 4.8

Hệ thống giao thông phường Túc Duyên và các
phương trên khu vực trung tâm

59

9

Hình 4.9:

Hệ thống giao thông phường Túc Duyên trên nền
bản đồ địa chính

60

Khu vực trung tâm Thành Phố Thái Nguyên

61

10

11

Hình 4.10

Hình 4.11

Hình 4.12
12

Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất Tuyến đường quang Trung,
Hoàng Văn Thụ và Bên Oánh ( liên quan
đến các Phường Đồng quang, Phan Đình
Phùng, Trưng Vương và Túc Duyên)
Vùng Giá trị đất đai tuyến đường Quang
Trung, (liên quan đến Phường Đồng

Quang)

54
55
55

63

64


13

Hình 4.13

14

Hình 4.14
Hình 4.15-a

15

16

Hình 4.15-b
Hình 4.16-a

17

18

Hình 4.16-b

19

Hình 4.16-c

20

Hình 4.17

Vùng Giá trị đất đai tuyến đường Hoàng
Văn Thụ, (liên quan đến Phường Phan
Đình Phùng)
Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất-Tuyến đường Đội Cấn và Bến
Oánh - Phường Trưng Vương
Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất tuyến đường Phan Đình Phùng
(Phường Phan Đình Phùng, Trưng Vương,
Túc Duyên)
Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất tuyến đường Phan Đình Phùng
(liên quan đến Phường Phan Đình Phùng,
Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất tuyến đường Cách mạng Tháng
Tám (liên quan đến các phường Trưng
Vương, Phan Đình Phùng,Gia Sàng)
Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất tuyến đường Cách mạng

Tháng Tám (liên quan đến Phường Trưng
Vương,
Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất tuyến đường Cách mạng
Tháng Tám (liên quan đến Phường Phan
Đình Phùng,
Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo
vùng giá đất đường Túc Duyên

64

65

65

66

66

67

67

68


1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài

Những vấn đề về định giá đất và Bất động sản luôn được quan tâm;
đặc biệt với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu
tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều
phải trở thành hàng hoá, đất đai cũng không ngoại lệ Giá đất là một công
cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ
đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường
bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Việc xác định
chính xác giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; một trong
những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không
có sự thống nhất giữa các bên. Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho
việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; khi
đó đất đai sẽ được phân bổ để sử dụng tốt và hiệu quả. Với cơ chế thị
trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá trị thị
trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử
dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc giá đất
được xác định sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho
ngân sách nhà nước; mặt khác trong thị trường đất đai bình thường, việc
xác định giá trị đất đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường là một
việc hết sức cần thiết. Để có thể thực hiện công tác định giá hàng loạt
người ta sử dụng phương pháp dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật
máy tính. Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả các nước phát triển.
Chúng được xếp chung thành một nhóm các phương pháp “Đánh giá
hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal
- CAMA)”.
Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

2

1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
3. Kết hợp hai giải pháp.
Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính
(CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui
về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc
tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các đặc tính về vị trí
và độ lớn của thửa đất.
Để giải quyết bài toán quản lý và bài toán định giá hàng loạt ở
nước ta Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành nghiên cứu hướng
định giá hàng loạt theo phương pháp CAMA thông qua đề tài nghiên
cứu: “ cơ sơ khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” với
mục tiêu: Đề xuất phương pháp và quy trình định giá đất dựa trên cơ sở sử
dụng bản đồ địa chính và hệ thống thông tin địa lý thông qua công tác xây
dựng vùng giá trị đất (giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực đô
thị).
Đề tài đã giải quyết được mục tiêu đầu ra. Tuy nhiên để áp dụng
vào từng địa phương còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu và cụ thể hoá
những tác động đặc thù vào việc phân vùng giá trị, cơ sở dữ liệu phục vụ
định giá hàng loạt.
Thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên.
Trong những năm gần đây, Thành phố có tốc độ đô thị hóa rất nhanh;
vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn có bất cập, tình trạng thắc mắc
khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về
đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các
chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Nhu cầu về xây dựng

một hệ thống CSDL phục vụ quản lý đất đai trong đó có khả năng đáp
ứng được nhu cầu định giá hàng loạt, nhưng đặc trưng cụ thể của thành
phố Thái Nguyên trong quá trình xây dựng CSDL này là những đòi hỏi
cần có những nghiên cứu cụ thể. Đặc biệt là việc xác định các tương
quan giữa các vùng giá trị đất đai được thực hiện cụ thể ra sao?


3

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực
tiếp của TS. Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài:
“Nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các
vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm
Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên”
- Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất (giới hạn ở nhóm đất
phi nông nghiệp) tại khu vực Phường Túc Duyên thành phố Thái
Nguyên phục vụ công tác định giá hàng loạt.
Trong đó tập trung giải quyết các vấn đề:
- Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu địa chính.
- Nguyên cứu cơ sở khoa học về vùng giá trị đất đai;
- Nghiên cứu công nghệ sử dụng bản đồ địa chính và các thông tin
để xây dựng vùng giá trị đất tại phương Túc Duyên - TP Thái Nguyên.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai trên địa
bàn nghiên cứu. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc
xác định vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên - TP TN.
- Xây dựng vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên - TP. Thái
Nguyên
- Nghiên cứu và thực nghiệm một số phương pháp xác định tương
quan giữa các vùng giá trị đất đai.
- Ứng dựng phần mềm VICAGIS tính giá đất và thuế đất, phát triển

hệ thống thông tin giá đất tại tại phường Túc Duyên thành phố Thái
Nguyên nhằm phục vụ công tác quản lý và sử dụng quỹ đất đai hiện có
trên địa bàn phường hiệu quả hơn.
- Kiến nghi được giải pháp tổng thể về công tác xây dựng vùng giá
trị đất đai và phương pháp xác định tương quan tại khu vực thành phố
Thái Nguyên cũng như các khu vực đô thị khác của Tỉnh Thái Nguyên.


4

2. Yêu cầu
- Xây dựng được phần CSDL địa chính phục vụ tính giá đất tại
phường Túc Duyên.
- Xây dựng được CSDL vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên.
- Xác định tương quan giữa vùng giá trị đất đai tại phường Túc
Duyên.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến
vùng giá trị đất đai đất đô thị.
- Đạt được một CSDL bảo đảm tính giá đất và thuế đất.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã
được Bộ tài Nguyên và Môi trường nghiệm thu và bắt đầu nghiên cứu
ứng dụng. Việc nghiên cứu so sánh với các phương pháp và khả năng áp
dụng mô hình này kết hợp với các thông tin sẵn có trên bản đồ địa chính
và các thông tin trong quá trình đăng ký đất đai - bất động sản sẽ tạo ra
công nghệ định giá hàng loạt phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên khu vực thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên. Không
những vậy, vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều khả năng cho
những ứng dụng thực tiễn khác tại địa phương.

5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan về định giá đất và vùng giá trị đất đai
1.1.1 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định
giá đất.
1.1.1.1. Định giá đất
Chúng ta đã biết định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang
tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật.
Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình
thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá trị của một lợi ích
cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau
với mọi mục đích sử dụng. Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm
hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản,
nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho
một lợi ích cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện
cụ thể và theo đúng pháp luật. Có hai khái niệm được các nhà định giá
trên thế giới quan tâm:
1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke - Viện đại học
Portsmouth - Vương quốc Anh).
2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm
xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore).
Đất đai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng

giống như định giá các tài sản thông thường khác. Mặt khác đất đai là
một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã


6

hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể
tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
1.1.1.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới
Ở các nước đã có thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai
trước hết và trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá
trị bất động sản (value) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các
chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất
đai. Các “ giá trị thị trường” này đến lượt nó phải được xác định dựa trên
các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên
các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai. Nội dung của các nguyên tắc
này thường đã được nêu khá nhiều ở các tài liệu về định giá đất đai. Cho
đến nay, trên thế giới có khá nhiều phương pháp khác nhau được áp
dụng để xác định giá đất. Mặt khác đất đai nói chung thường gắn liền với
tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời
với việc xác định giá trị của các tài sản này.
Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất
đai theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận
mới. Có những phương pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất
đai và bất động sản, có phương pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất
động sản nhất định.
Trong cách tiếp cận truyền thống: 5 phương pháp thường được áp
dụng, bao gồm:
1) Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán) (Sales

Comparison Method or Comparative Method);
2) Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán
(Cost/contractor's Method);
3) Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
(Income/investment Method);
4) Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán
(Accounts/profits Method);


7

5) Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển
giả định (Residual Method or Hyphothetical Development Method).
6) Cách tiếp cận mới đó là: phương pháp dựa trên các mô hình
toán học và kỹ thuật máy tính. Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và
được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt
dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal CAMA)".
Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:
1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
3. Kết hợp hai giải pháp.
Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính
(CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui
về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc
tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các đặc tính về vị trí
và độ lớn của thửa đất. Tổng quan về phương pháp này sẽ được đề cập
sau trong phần dưới đây.
1.1.1.3. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương
pháp CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các
thông tin về giá

Như đã đề cập ở trên trong phương pháp định giá thứ 6: nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA). Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương
pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa “thụ hưởng”
(hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này
dựa trên ý nghĩa thụ hưởng là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị
của một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của
hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp.
Công thức tổng quát của mô hình giá trị đất đai/bất động sản với
các yếu tố “thụ hưởng” như sau:


8

P = f (z1, z2..........zn) + ui
Trong đó: P: giá của đất đai/bất động sản; Zi: Đặc tính i; N: số lượng các đặc tính của các thửa đất; ui: sai số.
Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước
lượng và phụ thuộc vào các giả định của mối quan hệ cụ thể của thuộc
tính với các thửa đất của địa phương đang xem xét.
Kỹ thuật số hóa của các hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép
các nhà đánh giá bất động sản có thể ghi lại được các thông tin về địa
chính của đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá
bán hoặc giá trị đất đai).
Kỹ thuật này cũng được dùng để đánh giá giá trị đất đai để so sánh
hoặc kết hợp với các phương pháp khác. Quá trình ước lượng được thực
hiện với việc ước lượng bằng các phương trình toán học ở chỗ, có được
phát triển bằng quá trình phân tích không gian (vị trí địa lý...) của GIS để
ước lượng tác động của các yếu tố về vị trí địa lý, về không gian... đến
giá trị của đất đai và so sánh với giá bán thực tế hoặc dữ liệu đánh giá từ
các phương pháp khác.
Kỹ thuật GIS cũng có thể giúp cung cấp các dữ liệu cho phương
pháp CAMA và kết hợp với phương pháp này để trở thành một công cụ

tốt trong quản lý đất đai và xác định giá trị đất đai một cách hệ thống,
đồng bộ và hiện đại.
Ưu điểm của phương pháp này là:
+ Ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị đất đai và
tính chất "động" của các mối quan hệ này đã được tính đến;
+ Công cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất
linh hoạt trong xác định giá trị đất đai khi có sự thay đổi về các yếu tố
kinh tế - xã hội hoặc các điều kiện khác liên quan đến đất đai;
+ Có cách nhìn tổng thể về giá trị đất đai của một vùng, tỉnh, hay
cả nước.


9

Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp này là:
+ Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các
giá trị quan sát có độ tin cậy cao.
+ Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình. Vì
vậy, việc chọn dạng hàm số chính xác là rất quan trọng;
+ Nếu mô hình có độ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho
kết quả sát với thực tế thị trường;
+ Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn
giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về phương pháp
toán thống kê, phương pháp này có thời gian thực hiện và chi phí thường
cao hơn các phương pháp truyền thống.
Có thể đi sâu nghiên cứu vấn đề này theo mô hình tại một số nước
dưới đây:
• Tại Úc.
Phương pháp định giá CAMA: Sử dụng các dữ liệu có được từ
HTTT về địa chính, đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai

(kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai, sử dụng hệ thống phần mềm Arc/Info
và mô hình TIN and TIN (Triangulated Irregular Network) để tạo ra các
bản đồ giá trị đất (thậm chí cả từ các dữ liệu Raster).
Tổng giá trị bất động sản danh nghĩa V của thửa đất được tính bằng
V = Sni=1V i= AREA i * ( P i * W i )
- V tổng giá trị bất động sản danh nghĩa của thửa đất;
- AREA i Diện tích của thuộc vùng tác động của yếu tố i
- P i - yếu tố giá thứ i ;
- W i trọng số của yếu tố thứ 1...
Yêu cầu dữ liệu để phân tích định giá đất được nhận từ bất động
sản, vùng, các tiêu chí bản đồ địa hình, và các dữ liệu thông tin liên quan
khác định giá được trợ giúp của hệ thống.


10

1.2. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị
1.2.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị
Lý luận đất trung tâm là do nhà địa lý học người Đức Kristal đề
xuất . Trong đó đất trung tâm là đất thuộc trung tâm của một khu vực
tương đối nào đó, nó không phải chỉ chung cho một thành phố hoặc một
điểm dân cư. Khái niệm trung tâm có thể để chỉ khu vực trung tâm với
phạm vi thành phố; có thể là trung tâm của huyện hay điểm dân cư trung
tâm trong khu vực mà ở đấy cung cấp các loại hàng hóa, dịch vụ cho các
điểm cư dân và dân cư vùng quanh nó... Trong đó cần lưu ý đến các
khái niệm:
* Chức năng trung tâm: Chức năng đất trung tâm chủ yếu là
những hoạt động về kinh tế, về văn hóa, xã hội v.v... (không bao gồm
các hoạt động ngành nghề chế tạo công nghiệp).
* Tính trung tâm: Tính trung tâm là mức độ ảnh hưởng của đất

trung tâm đó đối với khu vực xung quanh. Tính trung tâm có thể dùng
khái niệm “cao”, “thấp”, “mạnh”, “yếu”, “thông thường”, “đặc thù”
v.v... để hình dung và so sánh.
* Ngưỡng nhu cầu: Ngưỡng nhu cầu là chỉ nhu cầu thấp nhất về
sức mua và mức độ dịch vụ về cung ứng một loại hàng hóa hoặc dịch vụ
lao động nào đó mà đất trung tâm nào đó có thể duy trì được.
* Phạm vi tiêu thụ hàng hóa: Nếu các điều kiện khác không thay
đổi thì số lượng hàng hóa nào đó mà người tiêu dùng mua là quyết định
bởi giá cả thực tế mà họ chuẩn bị chi trả. Giá cả ấy chính là giá tiêu thụ
của hàng hóa cộng với phí giao thông đi lại để mua hàng hóa đó. Hiển
nhiên, giá cả thực tế là thay đổi theo khoảng cách xa gần của điểm cung
cấp hàng hóa mà người tiêu dùng lựa chọn. Cự ly càng ngắn, phí giao
thông càng ít. Giá hàng hóa thực tế càng thấp, kết quả là lượng nhu cầu
của hàng hóa đó cũng sẽ càng lớn. Nếu không sẽ ngược lại. Từ đó có thể
rút ra, phạm vi tiêu thụ hàng hóa là lộ trình thông thoáng xa nhất mà
người tiêu dùng mong đến được để có hàng hóa và dịch vụ, hoặc là cự ly


11

tiêu thụ và bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hóa và dịch vụ lao
động của đất trung tâm.
1.2.2. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai
Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai
bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v...
1. Nhân tố kinh tế xã hội: Trình độ kinh tế xã hội phát triển là
nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy
mặt sau:
- Mức độ phồn hoa.
- Mức độ thông thoáng.

- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn.
- Mật độ nhân khẩu.
2. Nhân tố tự nhiên: Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những
nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai. Chất lượng môi
trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình trạng ngập lũ và thoát
nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố đến gây ảnh
hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai.
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.
- Tình trạng ngập lụt và thoát nước.
- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
3. Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng
đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các
loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị. Tuy việc
sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu
của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai.


12

1.3. Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
1.3.1. Vùng giá đất
Chúng ta đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến giá đất, khái
niệm về vùng giá đất và vùng giá trị trong định giá được hiểu như thế
nào?
Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất như đã nêu, tại thời
điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng
có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên

một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có
cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống
nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng
giá đất.
1.3.2. Vùng giá trị đất đai
1.3.2.1. Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng
hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng
các kết quả kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học
về định giá đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một
cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất
đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn.
Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân
hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên
và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó
trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất
lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn.
Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử
dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị sử dụng đất
này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quản về đất đai căn
cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị


13

sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo
đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia
tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở
cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai.
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có

cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng
này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất.
1.3.2.2. Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định
giá
a. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp
các vùng tác động và giá đất.
Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một
khu vực địa lý mà tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá cùng
chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau...
b. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng
giá đất.
Các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một
đơn vị diện tích tại một thời điểm. Trong một khoảng thời gian nào đó sự
ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống
trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn
không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các
vùng giá trị trong khoảng thời gian đó.
Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng
giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp
khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn
vị diện tích. Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn
định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị
của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó.


14

Xét về bản chất thì hai định nghĩa a,b trên là tương đồng vì cùng

xem xét dưới góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu
nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá. Chưa
cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của
chúng với thời gian. Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn
cảnh. Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi
cho việc định giá hàng loạt.
1.3.3. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát
đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng
khác nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất
đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng.
- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại
một thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở
dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất
lại là tiền đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo
quy luật thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá.
Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng
giá trị sử dụng.
1.3.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất
Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau
để đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá
trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó
định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản
ánh trên thị trường.
Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất
phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử
dụng của đất tốt, đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất