Biện pháp nhằm hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng tại trung tâm phát triển quỹ đất thành phố hạ long quảng ninh

LỜI MỞ ĐẦU
Sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa ở nước ta ngày càng được đẩy
mạnh, càng được phát triển thì ngày càng có những yêu cầu bức xúc được đặt ra và
phải được giải quyết nhanh có hiệu quả. Một trong những yêu cầu bức xúc đó của
cả nước nói chung và thành phố Hạ Long của tỉnh Quảng Ninh nói riêng là vấn đề
giải phóng mặt bằng để mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, mạng lưới giao thông, bệnh viện,
trường học, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ
cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo an ninh, quốc phòng và nâng
cao đời sống nhân dân ngày càng tăng.
Để tiền hành thực hiện các dự án trên đòi hỏi phải có đất đai. Như ta đã biết đất
đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát
triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế
của mỗi quốc gia, đất đai là đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất
đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Nó vừa là đối
tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Đối với các ngành khác như công nghiệp,
dịch vụ, xây dựng… đất đai là trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên
liệu… để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Như vậy,
đất đai có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng, nó tham gia vào tất cả các lĩnh vực.
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, vai trò và vị trí của đất đai càng trở nên
quan trọng hơn, đặc biệt khi nước ta bước vào công cuộc CNH - HĐH cùng với xu
thế hợp tác hóa, toàn cầu hóa của đất nước. Nhu cầu sử dụng đất đai cho các dự án
đầu tư phát triển trong những năm gần đây không ngừng tăng lên. Trong khi đó diện
tích đất đai có hạn, và ngày càng trở nên hạn hẹp đối với nhu cầu ngày càng tăng
của con người và thực tế khả năng đáp ứng của đất đai đã không đủ. Vì vậy, vấn đề
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời
sự cấp bách, là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động đến mọi mặt đời sống
kinh tế - xã hội, tới mỗi người dân và cộng đồng dân cư. Giải quyết không thỏa
đáng quyền của người có đất thu hồi (ảnh hưởng khi thu hồi) sẽ dễ dàng dẫn đến
những khiếu kiện, gây mất ổn định xã hội. Không những thế nó còn ảnh hưởng
nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng. Cũng từ các tiêu cực xã

1


hội nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản đền bù
đến người dân không còn nguyên vẹn… cuối cùng chịu thiệt nhiều nhất là Nhà
nước. Vì vậy, thực trạng của công tác này như thế nào? Kết quả đạt được và những
tồn tại còn đó nguyên nhân là do đâu? Cần phải có những biện pháp như thế nào để
khắc phục và hoàn thiện nó?
Xuất phát từ thực tế đó thì với tư cách là một nhà quản lý kinh tế tương lai việc
nghiên cứu tìm hiểu rõ về vấn đề này là một tất yếu. Chính vì vậy, em mạnh dạn xin
được nghiên cứu đề tài “Biện pháp nhằm hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại, giải
phóng mặt bằng tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ Long - Quảng Ninh”.
Mục tiêu của đề tài này là nghiên cứu cơ sở của việc bồi thường thiệt hại
GPMB (bao gồm: khái niệm, bản chất, sự cần thiết, các nhân tố ảnh hưởng…),
nghiên cứu, phân tích thực trạng công tác bồi thường thiệt hại GPMB (bao gồm:
tình hình thực hiện, những thành tựu đạt được và những khó khăn vướng mắc trong
quá trình thực hiện công tác này). Trên cở sở đó đưa ra những phương hướng,
nhiệm vụ và đề xuất một số biện pháp cơ bản nhằm góp phần hoàn thiện công tác
bồi thường GPMB ở thành phố Hạ Long (Quảng Ninh) nói riêng và cả nước nói
chung.
Một số phương pháp chủ yếu được sử dụng trong quá trình nghiên cứu là:
- Phương pháp thu thập xử lý thông tin, số liệu;
- Phương pháp phân tích tổng hợp;
- Phương pháp duy vật biện chứng;
- Phương pháp duy vật lịch sử.
Bài khóa luận này chỉ đề cập tới một số vấn đề cơ bản trong công tác bồi
thường thiệt hại GPMB ở thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. Ngoài lời mở đầu
và kết luận thì bài khóa luận được chia làm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng
- Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng tại

Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh
- Chương 3: Biện pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường thiệt hại, giải
phóng mặt bằng tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ Long tỉnh Quảng
Ninh
2


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỀN BÙ THIỆT HẠI,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Các khái niệm cơ bản về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản
Trong lĩnh vực pháp luật đất đai thuật ngữ bồi thường (đền bù) khi Nhà nước
thu hồi đất được đặt ra từ rất sớm. Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội
đồng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, tại chương II đã
đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng”. Tiếp đến thông tư
số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ về quy định một số điểm
tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân
ở những vùng xây dựng vùng kinh tế mở rộng thành phố cũng đề cập vấn đề bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc biệt khi luật đất đai ra đời năm 1987, Hội
đồng Bộ trưởng nay là Chính phủ đã ban hành quyết định số 186/HĐBT ngày
31/05/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển
sang sử dụng vào mục đích khác, thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật
ngữ “đền bù”. Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật đất đai năm 1993,
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và các nghị định
hướng dẫn thi hành như Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban
hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định số
22/NĐ-CP ngày 22/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng… Tuy nhiên khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001

được Quốc hội ban hành, thuật ngữ “bồi thường” lại tiếp tục xuất hiện trong Luật
đất đai năm 2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới trên đó. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành
lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
3


Theo Khoản 6 điều 4 Luật đất đai năm 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất” [2, ch1].
1.1.2. Đặc trưng của đền bù (bồi thường) thiệt hại giải phóng mặt bằng
- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù dắp tổn thất về quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra.
Trách nhiệm này được quy định trong Luật đất đai;
- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước
gây ra. Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu
hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là
Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về
quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra;
- Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích thực tế bị thu hồi; thiệt hại thực tế
về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá đất do Nhà nước quy định tại thời
điểm thu hồi đất;
- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồi thường về đất
phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định;
- Người bị Nhà nước thu hồi đất không chỉ được bồ thường về đất mà còn được

bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và được hưởng các chính sách hỗ trợ, tái định
cư của Nhà nước nhằm nhanh chóng ổ định đời sống và sản xuất.
1.2. Sự cần thiết phải có công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
a) Công tác đền bù giải phóng mặt bằng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển
của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu riêng của một ai mà là của chung
toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hóa, bồi
bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không phải của riêng một
người mà nó là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nước là người đại diện thống
nhất quản lý.
4


Theo điều 5 Luật đất đai năm 2003 viết: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (bao gồm: tổ chức; hộ
gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật
về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điều 9 [2,
ch1]. Điều 33 viết: “Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất
do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào
tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm” [2, ch2].
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý (Nhà nước đề ra
và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử
dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và
phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế
và xã hội. Vì vây, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm
quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sử dụng đất
đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang
hóa vô chủ, sử dụng lãng phí không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân, từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể. Nhà
nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định về quyền và
nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai.
Nhằm phát huy chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều
kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình
đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại.
Như vậy, Luật đất đai năm 2003 đã quy định rõ về quyền và lợi ích của người
sử dụng đất cũng như trách nhiệm của nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò
vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người. Do đó Nhà nước quy định quyền và
5


lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi
đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất sống và để sản xuất là điều kiện
hết sức đúng đắn.
b) Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng giúp cho việc sử dụng đất
đai hợp lý và có hiệu quả
Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền bù
bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định
hướng dẫn của Chính phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất dai đền bù cho người
có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai
hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ
tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy

định và đất công ích.
Trường hợp đất bị thu hồi được quy định ở điều 38 Luật đất đai năm 2003, Nhà
nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp [2, ch2]:
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, phát triển kinh tế;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi
nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết
6


thời hạn;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng
liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền;
đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai
mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất

trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất đó cho phép.
Đất công ích, được quy định trong điều 45 Luật đất đai năm 2003 như sau: Mỗi
xã (phường, thị trấn) được để lại không quá 5% quỹ đất nông nghiệp của địa
phương để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương. Trên cơ sở quỹ đất này mà
thực hiện thu hồi đất cho người bị thu hồi, trên nguyên tắc đền bù đất đúng bằng
diện tích bị thu hồi, đúng hạng đất, loại đất, mục đích sử dụng và tương ứng với giá
trị ban đầu của đất. Nếu phần đất đền bù chưa đủ bằng giá trị ban đầu của đất bị thu
hồi thì đền bù bằng tiền phần còn lại. Nếu đền bù nhiều hơn giá trị ban đầu thì tùy
theo loại đất mà thu thêm tiền sử dụng hoặc không.
Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự
án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng được dựa trên
cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên đền bù là
cách tốt nhất để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. Trong mỗi dự án, quy
hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi. vì
vậy cần nghiên cứu kỹ để tránh làm lãng phí tiền của Nhà nước và nhân dân, tránh
sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất đất bị giảm.
Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê
duyệt và quy hoạch đó đã được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ và có khoa học
về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất nông nghiệp rất hạn
chế. Do đó khi thu hồi cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ sở quỹ đất
hiện có.
c) Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những công
việc hết sức cần thiết, luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế - xã hội
7


Thực tiễn cho thấy đền bù, GPMB luôn là công việc khó khăn, phức tạp. Các
dự án chậm triển khai thực hiện theo tiến độ đề ra có nguyên nhân do công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng không nhận được sự đồng thuận từ phía người dân.

Xét dưới góc độ kinh tế, dự án chậm triển khai thực hiện ngày nào là chủ đầu tư,
các doanh nghiệp bị thiệt hại đáng kể về lợi ích kinh tế do máy móc, vật tư, thiết bị
bị “đắp chiếu”, người lao động không có việc làm trong khi doanh nghiệp vẫn phải
trả lương, trả chi phí duy trì các hoạt động thường xuyên và trả lãi suất vay vốn cho
Ngân hàng… Vì vậy, thực hiện tốt công tác đền bù, GPMB là điều kiện để doanh
nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào thúc đẩy tăng
trưởng của nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh
ở nước ta. Hơn nữa, duy trì được tốc độ tăng trưởng cao và bền vững sẽ có điều
kiện để thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, góp phần vào công cuộc “xóa đói,
giảm nghèo” và tạo tiền đề cho các bước phát triển tiếp theo;
Về phía người sử dụng đất, thực hiện tốt công tác này sẽ giúp cho họ và các
thành viên trong gia đình nhanh chóng ổn định cuộc sống để tập trung sản xuất góp
phần cải thiện và nâng cao mức sống. Hơn nữa điều này còn giúp củng cố niềm tin
của người bị thu hồi đất vào đường lối, chủ trương, chính sách; pháp luật của Đảng
và nhà nước; đồng thời loại trừ cơ hội để kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền kích động
quần chúng nhân dân khiếu kiện đối đầu với chính quyền nhằm gây mất ổn định
tình hình trật tự an toàn xã hội và làm đình trệ ản xuất.
d) Công tác đền bù giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí sắp xếp các loại đất đai và
nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian trong từng thời gian nhất
định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của
đất ước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở. Kế
hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các
chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các biện pháp
cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất.
Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước và nó được cụ thể hóa bằng kế hoạch sử dụng đất đai nhà ở
8

trong từng thời gian nhất định (1 năm hoặc 5 năm). Thực hiện quy hoạch - kế hoạch
là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu vực, các vùng để phát triển các ngành
nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc
chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau. Để thực hiện
được quy hoạch rõ ràng việc thay đổi mục đích sử dụng đất là tất yếu. Do đó đòi
hỏi phải đền bù khi thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch. Chính
điều này đã góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng và phát triển nhà ở đã bao gồm cả
việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.
e) Công tác đền bù giải phóng mặt bằng góp phần thực
hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan đến việc
sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở
Các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội phần lớn đòi hỏi lấy đất để sử dụng
nhằm xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho các dự án, trong khi đất
đai trước đây đã được giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài, nay tiến
hành thu hồi là hết sức phức tạp. Để có đất thì Nhà nước phải lập ra chính sách đền
bù trên cơ sở đó tổ chức thực hiện để thu hồi đất cho các chủ dự án. Như vậy, công
tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chiếm một vị trí đặc biệt quan trọng khi
Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án. Đặc biệt trong xu hướng
phát triển ngày nay, số lượng dự án đầu tư phát triển công tăng thì công tác đền bù
thiệt hại GPMB càng trở nên quan trọng, vì chỉ khi công tác này được thực hiện tốt
thì các dự án mới có đất đai để sử dụng.
Ở bất kỳ một quốc gia nào trong một giai đoạn nhất định sự phát triển kinh tế xã hội đều có những bất hợp lí. Ví dụ như chưa có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở
hoặc đã có quy hoạch nhưng do tốc độ, nhu cầu phát triển nảy sinh những vấn đề
mới, những yếu tố mới trong vấn đề sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
do đó cần phải có sự điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng nhà
ở cụ thể hóa bằng các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan.
Khi thực hiện các dự án đã nói phần trên như dự án mở rộng một con đường,
dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp, dự án xây dựng

khu nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thì việc sử
9


dụng các khu đất mới hoặc việc lấy các khu đất đang sử dụng vào một mục đích cụ
thể khác nhau là tất yếu và việc đền bù thiệt hại lại là một yếu tố không thể thiếu
được, thậm chí đóng vai trò quyết định tiến độ thực hiện các dự án nên rất cần chú
trọng công tác này.
1.3. Nội dung của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
1.3.1. Nội dung
Giải phóng mặt bằng là hoạt động khó khăn, phức tạp liên quan đến nhiều đối
tượng. Để có thể xây dựng, triển khai và thực hiện được phương án GPMB đã được
phê duyệt đòi hỏi phải thực hiện nhiều bước, nhiều công việc khác nhau từ điều tra,
khảo sát, lập và phê duyệt phương án bồi thường đến tổ chức chi trả tiền bồi
thường, di dân, tái định cư… Mặc dù bao gồm nhiều công việc như vậy nhưng quá
trình tổ chức GPMB là nhằm thực hiện 2 nội dung chính:
-

Tổ chức bồi thường thiệt hại
Tổ chức di dân, tái định cư.
* Tổ chức bồi thường thiệt hại và hỗ trợ bao gồm:
- Đền bù thiệt hại về đất bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất
cá mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất ở (đô thị, nông thôn), đất chuyên dùng.
- Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà cửa, công trình kiến trúc, mồ mả,
công trình văn hóa, di tích lịch sử, đình, chùa, công trình kỹ thuật hạ tầng, hoa màu.
- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải
chuyển nghề nghiệp.
- Trả các chi phí phục vụ trục tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di

chuyển, giải phóng mặt bằng.
* Tổ chức di dân, tái định cư:
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và căn cứ vào
quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi khác, UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định hoặc ủy quyền cho UBND quận, huyện, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh quyết định tổ chức thực hiện lạp khu tái định cư tập trung
hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
10


1.3.2. Các dạng giải phóng mặt bằng và đặc trưng của nó
Có rất nhiều các dạng GPMB khác nhau như:
- GPMB phục vụ sản xuất.
- GPMB để phát triển các khu đô thị mới.
- GPMB để phát triển cơ sở hạ tầng (hệ thống giao thông, thông tin liên lạc…).
- GPMB phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng…
Căn cứ để phân loại các dạng GPMB là mục đích của việc GPMB. Các dạng
GPMB khác nhau ở tính chất, phạm vi, quy mô GPMB, loại đất bị thu hồi, mức bồi
thường. Đặc trưng của từng loại là:
Các loại đất bị thu hồi khi GPMB tại các đô thị lớn thường là đất nông nghiệp.
Các dự án đầu tư phát triến sản xuất (xây dựng các khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao…); dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới có xu hướng
phát triển ra các vùng ngoại ô, xa trung tâm thành phố. Loại đất thu hồi từ các dự án
này chủ yếu là đất nông nghiệp, đất ở (nông thôn) do đó giá bồi thường thiệt hại về
đất thường thấp. Tuy nhiên, do phải thu hồi nhiều đất nông nghiệp nên các dự án
này thường gặp khó khăn trong việc tổ chức tái định cư, tái thiết lại cuộc sống sinh
hoạt và sản xuất của những người dân trong diện bị thu hồi đất
Dạng GPMB để thu hồi đất để phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: Hệ
thống giao thông, các công trình thương mại, dịch vụ… thường phải thu hồi nhiều

đất ở (đô thị), đất chuyên dùng. Do đó giá bồi thường cao, quy mô tái định cư lớn.
Tuy nhiên, sự phân loại trên chỉ là tương đối cần phải căn cứ và quy mô của dự
án (lớn hay nhỏ), tính chất của dự án, diện tích đất thu hồi, quy mô tái định cư… để
có thể đánh giá, phân loại mức độ khó khăn, phức tạp của công tác GPMB, từ đó
mới xác định phương án tổ chức GPMB hiệu quả nhất.
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
Công tác đền bù thiệt hại, GPMB là một công tác phức tạp, mang tính chất kinh
tế - chính trị - xã hội tổng hợp. Chính vì vậy mà nó chịu sự tác động từ nhiều phía,
nhiều khía cạnh khác nhau. Dưới đây là một số nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến đền
bù thiệt hại, GPMB.
a) Chính sách đền bù thiệt hai của Nhà nước
Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước là mộ trong những nhân tố có tính
11


quyết định đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. Là căn cứ pháp lý quan trọng dựa
vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản
xuất và đời sống của người dân vùng di dời.
Chính sách đền bù thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về đền
bù thiệt hại như: đối tượng được đền bù, đối tượng phải đền bù, mức đền bù, tổ
chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến đền bù thiệt hại
tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế về đất đai của các bên bao gồm: tổ chức, cá
nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượng phải đền bù), Nhà nước, người
bị thu hồi đất. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác đền bù thiệt hại,
GPMB và tái định cư.
Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu
quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ
đồng thời phải ổn định, phải cụ thể,phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và
tự giác thực hiện. Ngược lại nếu các chính sách mà không đúng đắn, thống nhất,

không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không công khai thì chắc
chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không
thể thực hiện được. Một chính sách thỏa đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các
đối tác thì công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực hiện. Công tác này thực chất
là quá trình thực hiện hóa chính sách của Nhà nước. Như vậy, để quá trình hiện thực
hóa được diễn ra nhanh chóng, hiệu quả thì chính sách phải là một chính sách tốt
đảm bảo công bằng về lợi ích. Rõ ràng chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước
góp phần thúc đẩy tiến độ thi công của các dự án, góp phần ổn định tình hình kinh
tế - xã hội thu hút vốn đầu tư trong nước, tranh thủ nguồn vố hỗ trợ từ bên ngoài.
Tóm lại chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp và quyết
định thành bại của công tác đền bù thiệt hại GPMB. Chính vì thế chính sách này
luôn được Nhà nước chú ý, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay nó luôn được sửa đổi
cho phù hợp với thực tế. Đây là vấn đề hết sức phức tạp mà Nhà nước ta đặc biệt
quan tâm và liên tục ban hành các văn bản quy định khác nhau liên quan đến công
tác này.
b) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
12


Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố
trí sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không
gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu tố đất
đai, nhà ở.
Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở phải
xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của công tác
đền bù thiệt hại GPMB. Các nhà lập quy hoạch, kế hoạch phải tính toán cân nhắc
làm sao để quy hoạch, kế hoạch có khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là
hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch, kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc khu dân
cư đông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB.
Mặt khác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ổn

định, phải được tiến hành trước một bước và phải công khai cho toàn dân biết. Có
như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh những trở
ngại không đáng có.
c) Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà
Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù thiệt
hại GPMB. Nếu công tác giao đất, cho thuê đất đã được hoàn tất thì công tác đền bù
thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng, ngược lại nó sẽ làm chậm quá trình đền bù
thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư. Trong công tác giao
đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác rất quan trọng có liên
quan đến nhiều ngành, nhiều cấp.
Để tiến hành đền bù thiệt hại cho người đang sử dụng đất bị thu hồi, chính sách
đền bù thiệt hại (theo Nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ) đã
quy định rõ đối tượng được đền bù thiệt hại và đối tượng không được đền bù.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng
giữ vai trò rấ lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền
với mảnh đất đó làm căn cứ để xem xét mảnh đất đó có được đền bù hay không.
Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì
việc điều tra, đo đạc làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định. Do đó phải
chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện.
13


d) Công tác định giá đất
Trong quá trình phát triển của một quốc gia, khi kinh tế thị trường càng phát
triển thì bộ máy quản lý Nhà nước càng phải tăng cường hiệu lực để đảm bảo cơ
chế thị trường hoạt động có sự điều tiết của Nhà nước. Điều đó có nghĩa là chúng ta
cần hình thành một tổ chức thống nhất, đủ mạnh để thực hiện công tác định giá đất.
Công tác quản lý đất đai cũng ngày được mở rộng về phạm vi và phát triển theo
chiều sâu, nó thể hiện quyền lực và sự nhất quán trong công tác quản lý Nhà nước

về đất đai của Đảng và Chính phủ đối với từng loại đất theo từng mục đích sử dụng
cụ thể, theo các thành phần kinh tế và các đơn vị hành chính. Một trong những vấn
đề trọng tâm là việc quản lý hoạt động trên đất bao gồm các vấn đề pháp lý, các vấn
đề tài chính, các hoạt động của Nhà nước về thu thuế chuyển quyền sử dụng đất,
tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Những nội dung
này đặt yêu cầu cho việc định giá cho từng thửa đất nhất là việc định giá đất phục
vụ cho yêu cầu của việc định giá từng thửa đất là việc định giá đất phục vụ cho
công tác định dền bù thiệt hại khi thu hồi đất dùng cho các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức bức xúc của thực
tiễn, nó đòi hỏi sự quan tâm của tất cả các ngành liên quan: Tổng cục địa chính, Bộ
tài chính, Bộ xây dựng…
Trong giai đoạn hiện nay, công tác định giá đất còn đang rất mới mẻ, song số
lượng các dự án đầu tư xây dựng ngày càng tăng và nhiệm vụ đền bù thiệt hại,
GPMB có vị trí quan trọng và được đặt lên hàng đầu, trọng tâm để đảm bảo tiến độ
thi công không chỉ về khối lượng công việc mà còn cả tính chất phức tạp, chi phí
tốn kém và mất nhiều thời gian.
Chính vì vậy việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và
thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nhĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy
nhanh tiến độ thi công các công trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có ảnh hưởng rất
lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế chính trị xã hội của một đất nước và sự phat
triển chung của mỗi quốc gia trong quá trình CNH - HĐH đất nước, ảnh hưởng đến
việc thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước.
e) Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng bao gồm
14


vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác.
Vốn từ ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt
hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán

nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc vốn
nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân.
Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định àng đầu đến công tác
đền bù thiệt hại GPMB. Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện
nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử
dụng nguồn vốn trên quyết định.
f) Chính sách lập khu tái định cư
Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính chất bắt buộc đối với người dân.
Việc thu hồi này nó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của
người dân mà nó còn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc
sống, phong tục tập quán, thói quen… của người dân. Do đó khi tiến hành công tác
đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước cần có chính sách lập khu tái định cư nhằm đảm
bảo ổn định lại cuộc sống một cách tôt nhất cho người dân. Chính sách này cũng có
tác động đến tiến độ thi công, GPMB khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ
cho các dự án đầu tư phát triển. Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao
đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định lại cuộc sống, thu nhập,
sản xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển,
chấp nhận đền bù giải tỏa. Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công
tác đền bù thiệt hại. Điều này có nghĩa là khâu giải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc, dự
án sẽ không được thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả tiêu cực các nhà đầu
tư sẽ không giám rót vốn vào dự án.
g) Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất)
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K.
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi
trồng thủy sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất
tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Chỉ xác định hệ
15

số K trên quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá
đất do UBND cấp tỉnh quy định khi ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã diễn ra phổ biến (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối
với từng loại đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất
khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất ở địa phương).
- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy
định
Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất
là đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản
xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận còn nhiều khó khăn
phức tạp. Thực tế là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm
nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị.
Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến
nhưng nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước.
Do đó sự hình thành và phát triển thị trường BĐS (thị trường nhà đất) đưa các quan
hệ giao dịch nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công hai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều
tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để
tính đền bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn
việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.
h) Công tác tổ chức thực hiện
Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng
của công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nếu không có sự phối hợp một cách đồng bộ,
thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu không có sự quan tâm chỉ đạo
thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương. Nếu không
có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếu đội ngũ cán bộ làm
công tác đền bù trực tiếp không có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên truyền vận

động phổ biến chính sách của Nhà nước không được làm tốt thì công tác này không
thể thực hiện tốt.
16


Ngoài ra, còn phải kể đến những ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị
thu hồi. Nếu người dân có ý thức tự giác thực hiện thì công tác GPMB sẽ nhanh
chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy
định của Nhà nước thì công tác GPMB sẽ rất khó thực hiện.
1.5. Những quy định của Nhà nước về việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt
bằng
1.5.1. Cơ sở của những quy định
Các quy định về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng
dựa trên những cơ sở lý luận và thực tiễn sau đây:
Thứ nhất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa trên cơ sở
quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ. Hiến pháp năm 1946
đã ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản: “Quyền sở hữu về tài sản
của công dân Việt Nam được bảo đảm” (Điều 12). Quyền này tiếp tục được khẳng
định trong Hiến pháp năm 1992: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp,
của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và các tài sản khác
trong doanh nghiệp… Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế
của công dân” (Điều 58) [1, tr1]. Hơn nữa Hiến pháp năm 1992 còn ghi nhận: “Tài
sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa. Trong trường hợp thật
cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua
hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị
trường…”(Điều 23) [1, tr1]
Như vậy quyền sở hữu về tài sản hợp pháp của mọi cá nhân và tổ chức đã được
Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ. Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì tài sản hợp pháp gắn
liền với đất bị thu hồi do người sử dụng đất tạo ra được xác định là tài sản hợp pháp

của cá nhân và phải được bồi thường theo giá thị trường. Đối với trường hợp người
sử dụng đất bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước sẽ thực hiện chính sách
tái định cư cho các đối tượng này;
Thứ hai, xét về bản chất, Nhà nước ta do dân lao động thiết lập nên, đại diện
cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân. Nhà nước theo đuổi sứ mạng cao cả
và mang đầy tính nhân văn là phục vụ và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của
17


nhân dân. Đặt trong ý nghĩa đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân để sử
dụng vào bất kỳ mục đích gì (sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế) mà họ phải di chuyển chố ở thì
Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ bồi thường và thực hiện việc tái định cư
nhằm làm cho người lao động sớm ổn định cuộc sống;
Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất là
hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Hơn nữa
trong điều kiện Nhà nước pháp quyền, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm Nhà nước,
công dân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã - hội… đều bình đẳng với nhau trước
pháp luật. Nước ta đang từng bước xây dựng một xã hội văn minh và hiện đại nơi
mà ở đó quyền và lợi ích hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội phải được pháp
luật tôn trọng và bảo vệ. Với cách hiểu như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất mà làm
phương hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì Nhà nước phải có trách
nhiệm bồi thường cho họ.
Thứ tư, nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần theo định
hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) hướng tới mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội
công bằng, dân chủ, văn minh” trong điều kiện chịu rất nhiều thách thức do quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế đem lại. Để tranh thủ thời cơ, vượt qua thách thức của
xu thế toàn cầu hóa kinh tế, chúng ta phải biết phát huy nội lực, tinh thần đoàn kết
dân tộc và khơi dậy lòng yêu nước, tính năng động, sáng tạo của mỗi người dân
đóng góp vào sự nghiệp chấn hưng đất nước. Điều này chỉ có thể thực hiện được

khi Nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ những quyền và lợi ích chính đáng của người
dân. Đây cũng là một lý do dẫn đến việc ra đời các quy định về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất;
Thứ năm, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng dựa trên
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng, ổn định lâu dài;
Như vậy, bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng đất
thì người “sở hữu” một loại quyền về tài sản đó là “quyền sử dụng đất”. Bởi lẽ
người sử dụng đất được pháp luật trao cho các quyền năng liên quan đến quyền sử
dụng đất: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
18


thừa kế quền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Khi pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản của
người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường cho
ngừi sử dụng đất.
1.5.2. Những quy định cụ thể của Nhà nước về đền bù giải phóng mặt bằng
a) Về phạm vi và đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
* Về phạm vi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thực
hiện, việc bồi thường chỉ được thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế quy định tại Khoản 1, Điều 38.
So với Luật đất đai năm 1993, luật đất đai năm 2003 bổ sung quy định về
trường hợp người bị thu hồi đất sử dụng và mục đích phát triển kinh tế. Cụ thể hóa
quy định này của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 “Về thi hành Luật đất đai”, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
3/12/2004 “Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” đã quy định cụ thể các trường
hợp Nhà nước thu đất vào mục đích phát triển kinh tế bao gồm:

- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao;
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó
không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất - kinh doanh, dịch vụ, du
lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật đầu tư được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [4, tr1].
- Tiếp đó, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Ngày 25/5/2007 về sửa đổi , bổ sung
một số điều về cấp GCNQSDĐ, về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… bổ sung
một số trường hợp về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng và mục đích
19


phát triển kinh tế bao gồm:
- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao và kinh doanh tập chụng khác có cùng chế độ sử dụng đất;
- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội
quyết định chủ trương đầu tư;
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu
dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường
hợp sau đây:
+ Các dự án trong khu đô thi hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng
đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và được chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư với
từng dự án;
+ Các dự án trong khu vực mở rộng đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được

thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt;
Bên cạnh đó, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP còn quy định: Nhà nước không
thực hiện việc thu hồi đất và mục đích phát triển kinh tế đối với các dự án không
thuộc các quy định trên đâyhoặc trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng,
thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn của người đang sử dụng đất. Như vậy bên
cạnh việc quy định trừ các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế, Luật đất đai năm 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành cũng cho
phép mở rộng hình thức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc trực tiếp thuê đất của người sử dụng đất. Hơn
nưa, Luật đất đai 2003 cũng bổ sung quy định Nhà nước giao cho Tổ chức phát
triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) thực hiện
việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý đất đã thu hồi đối với
trường hợp sau khi quy hoach, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự
án đầu tư.
* Về đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
20


Đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật
đất đai năm 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, bao gồm: Tổ chức, cộng đồng
dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất.
b) Đền bù thiệt hại về đất
* Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất
Khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, tùy từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi
được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.

* Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất.
Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các điều
kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Có giấy tờ chuyển nhượng sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận
quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở
hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền;
- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai;
- Người nhận quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử
dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng
thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản
3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ;
- Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm
đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Người không được đền bù thiệt hại về đất gồm: Người bị thu hồi đất không
21


có một trong các điều kiện theo định ở phần trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi
phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm
hành lang bảo vệ công trình, người chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất
không được đền bù thiệt hại về đất. Trong trường hợp xét xử thấy cần hỗ trợ thì
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét quyết định đối với từng

trường hợp cụ thể.
* Giá đất để tính đền bù thiệt hại.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị Sở Tài chính - Vật giá, có sự
tham gia của các ngành có liên quan.
Giá đất để đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương
ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính
đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
địa phương.
Bộ tài chính hướng dẫn phương pháp xác định hệ số K sau khi có ý kiến của
Bộ Xây dựng, Bộ NN và PTNT, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ.
c) Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất.
* Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản
- Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật
nuôi và các tài sản khác, gắn liền với các với đất hiện tại thời điểm thu hồi đất.
- Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định tại khoản 1 điều
này khi nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được đền bù thiệt hại theo giá trị
hiện có của tài sản.
- Chủ sở hữu của tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 NĐ này
tùy từng trường hợp cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem
xét hỗ trợ.
* Đền bù thiệt hại nhà, công trình kiến trúc
- Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được
đền bù theo mức thiệt hại thực tế.
Mức đền bù = Giá trị hiện có của nhà và công trình + Một khoản tiền tính bằng
một tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình
22


Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ

hơn 60% giá trị nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương với công trình đã phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của
nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà,
công trình là mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo
quy định của Nhà nước.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù GPMB.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù
thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương theo giá trị chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ban hành theo quy định của Nhà nước.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại
không sử dụng được thì được đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng
được phần diện tích còn lại thì được đền bù phần giá trị của công trình bị phá dỡ và
đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình đó.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt
thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố
được đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng, nếu di chuyển sang tỉnh khác
thì được đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
* Đền bù thiệt hại cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ
chức tự quản) nằm trong pham vi thu hồi đất phải phá dỡ thì người đang thuê nhà
không được đền bù thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện
tích cơi nới trái phép, nhưng được đền bù chi phí tự cải tọa, sửa chữa; đối với diện
tích hợp pháp mức đền bù theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể, ngoài ra còn được hỗ trợ theo

23


quy định tại khoản 5 Điều 25 của NĐ này.
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị tháo dỡ được mua theo
nhà ở hoặc thuê nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi cũ theo mức giá
bán nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của chính phủ về
mua bán và kinh doanh nhà ở và được đền bù di chuyển chỗ ở theo quy định tại
khoản 5 điều 17 của NĐ 84.
* Đền bù về mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức đền bù được tính cho chi phí về đất đai,
đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp.
* Đền bù thiệt hại đối với các công trình văn hóa, di tích lịch sử, đình, chùa
Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hóa, di tích lịch sử,
đình, chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu; trong các trường hợp đặc biệt phải
di chuyển thì việc đền bù thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử do chủ tịch
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đối với các công trình do
Trung ương quản lý.
* Đền bù thiệt hại đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng
Mức đền bù thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương với công trình bị phá dỡ. Trường hợp đặc biệt do thủ tướng
chính phủ hoặc chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
cho từng trường hợp cụ thể.
* Thiệt hại về hoa màu
- Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước
được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân
3 năm trước đó với giá trị trung bình của nông sản, thủy sản cùng loại ở địa phương
tại thời điểm đền bù.
- Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của
vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa

phương.
* Đền bù thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời
Tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất tạm thời để sử dụng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về tài sản, hoa màu trên
24


đất cho người sử dụng như sau:
- Đối với tài sản bị phá dỡ thì đền bù theo quy định tại điều 17 của NĐ này.
- Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất đền bù theo quy định tại điều 23 của NĐ
này. Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều vụ sản xuất thì
phải đền bù cho các vụ bị ngừng sản xuất. Hết thời hạn sử dụng đất, chủ được giao
đất phải có trách nhiệm phục hồi đất trả lại tình trạng ban đầu.
d) Chính sách hỗ trợ
* Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống
- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở
được tính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho 1 nhân khẩu/ 1
tháng tương đương 30kg gạo theo giá trung bình ở thì trường địa phương tại thời
điểm đó.
- Đối với doanh nghiệp khi bị thu hồi đất phài di chuyển cơ sở đến địa điểm
mới, thì tùy theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểm mới,
chủ dự án sử dụng đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng
việc làm cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản
xuất đến khi hoạt động lại bình thường tại địa điểm mới.
- Đối với cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hôi phải chuyển đến cơ sở
mới thì được chủ sử dụng đất trả toàn bộ chi phí chi chuyển.
- Ngoài các chi phí đền bù thiệt hại về đất, tài sản quy định tại chương II,
chương III của NĐ này, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn có trách
nhiệm:
Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề

khác do bị thu hồi đất. Mức chi cụ thể do UBND tỉnh quy định công khai và được
chuyển cho người lao động hoặc tổ chức trực tiếp đào tạo của địa phương.
Nếu có nhu cầu tuyển dụng thì phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc các đối
tượng bị thu hồi.
Trường hợp có nhu cầu xin Nhà nước giao đất ở mới thì phải nộp tiền sử dụng
đất theo quy định hiện hành và được trợ cấp theo quy định trên đây. Mức trợ cấp đất
ở được giao theo quy định tại Điều 10 và 11 của NĐ này.
- Đối với từng trường hợp đã áp dụng mọi biện pháp hỗ trợ mà vẫn không đảm
25