đồ án tốt nghiệp lập dự án đầu tư ngành kinh tế xây dựng

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC PHƯƠNG ĐÔNG
KHOA KIẾN TRÚC – CÔNG TRÌNH
-------*****------

MSSV: 510116038

THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
KỸ SƯ KINH TẾ XÂY DỰNG
KHÓA 2010 - 2015

ĐỀ TÀI:

Lập Dự án ĐTXD công trình toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn
phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà
Đông

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TH.S TÔ THỊ HƯƠNG QUỲNH


2
MỤC LỤC


3
MỞ ĐẦU
I. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,

mỗi chế độ chính trị thì cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân
luôn được đánh giá là có tầm quan trọng đặc biệt. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục
vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động Đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng thể hiện ở các
nội dung :
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài
sản cố định phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,
các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- Hoạt động đầu tư xây dựng là hoạt động trực tiếp góp phần làm tăng trưởng kinh
tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân.
- Hoạt động đầu tư xây dựng chiếm hoặc sử dụng một nguồn lực rất lớn của quốc gia
trong đó chủ yếu là vốn, lao động, tài nguyên … Do đó, nếu quản lý và sử dụng kém hiệu
quả, đầu tư không đúng mục đích sẽ dẫn đến thất thoát vô cùng lớn.
- Hoạt động đầu tư xây dựng góp phần thúc đẩy phát triển công nghệ, đẩy nhanh tốc
độ công nghiệp hoá - hiện đại hóa đất nước, góp phần tăng năng suất lao động xã hội,
nâng cao chất lượng sản phẩm, sản phẩm dịch vụ xã hội, cải thiện điều kiện lao động,
môi trường.
- Hoạt động đầu tư xây dựng mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là sản
phẩm mang tính tổng hợp, đầy đủ các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế,
chính trị, khoa học - công nghệ, xã hội, khía cạnh môi trường, an ninh quốc phòng.
- Hoạt động đầu tư xây dựng tạo ra cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản
xuất mới.
- Hoạt động đầu tư xây dựng góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý,
góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội.
- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong
nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo
dục, y tế, quốc phòng, phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương, phát triển
kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa.
Dự án là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư. Đó là là một tập hợp các biện pháp
có căn cứ khoa học có cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kĩ thuật, công nghệ, tổ
chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu

tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế- xã hội đem lại
cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được.
Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng dự án đầu tư xây dựng công trình là
một tập hợp các đề xuất về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội, có liên quan đến việc bỏ
vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục
đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm
hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế, xã hội của đầu tư trong một khoảng thời gian nhất
định (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp).


4
Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình
duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp
giấy phép xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu
cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của dự án, giúp cho nhà đầu tư quyết
định nên hay không nên đầu tư thực hiện dự án đó. Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô
trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp
theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.
Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp
cho nhà quản lý có phương pháp thực hiện dự án tốt hơn.
II. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP
Đồ án tốt nghiệp là môn học kết thúc quá trình rèn luyện và học tập của sinh viên
trên ghế nhà trường đại học. Thông qua đồ án tốt nghiệp, sinh viên tổng kết lại các kiến
thức đã học và phát triền nó, hệ thống hóa để áp dụng vào công việc thực tiễn (nhiệm
vụ đồ án là một công trình có thật). Kết quả của đồ án cũng đánh giá quá trình làm việc
của sinh viên.
Lập dự án đầu tư là một mảng đề tài quan trọng, là chuyên môn chính của một kỹ
sư kinh tế xây dựng sau khi ra trường. Tư duy về dự án là một yếu tố tiên quyết cần
phải có ở một nhà quản lý trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Với sự đam mê, tìm tòi trong quá trình học tập về dự án đầu tư, sinh viên đã lựa

chọn đề tài làm đồ án tốt nghiệp là "Lập dự án đầu tư xây dựng công trình toà nhà
cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới
quận Hà Đông ". Công trình có các yếu tố tính chất quy mô phù hợp với khả năng của
sinh viên để thực hiện đồ án tốt nghiệp.
III. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
1. Tên dự án
Dự án ĐTXD toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu
trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
2. Địa điểm xây dựng
Khu Trung tâm hành chính mới quận Hà Đông thuộc phường Hà Cầu - quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội, nằm tại Trung tâm hành chính mới quận Hà Đông (cách
Quốc lộ 6 khoảng 500 m).
3. Chủ đầu tư
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai (Vinaconex Xuân
Mai Concrete and Construction Joint Stock Company)
Trụ sở: Tầng 3, tòa nhà CT2, đường Ngô Thì Nhậm, phường Hà Cầu, quận Hà
Đông, Hà Nội.
Điện thoại:

0463251022

Website: www.xmcc.com.vn
4. Cơ quan chủ quản

Fax: 0463251012
Email:


5
Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam-Vinaconex

5. Thời gian xây dựng
Giai đoạn xây dựng: Từ quý I/2015 - Quý IV/2017


6

PHẦN I: THUYẾT MINH DỰ ÁN
Chương 1: Những căn cứ xác định sự cần thiết phải đầu tư
Chương 2: Hình thức đầu tư và quy mô công suất
Chương 3: Lựa chọn công nghệ và kỹ thuật
Chương 4: Phương án địa điểm và GPMB
Chương 5: Giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường
Chương 6: Chương trình khai thác các yêu cầu đáp ứng
Chương 7: Tổ chức quản lý khai thác dự án và bố trí lao động
Chương 8: Xác định vốn đầu tư và giải pháp huy động vốn
Chương 9: Phân tích hiệu quả đầu tư


7
CHƯƠNG 1:
NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
1.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án
1.1.1 Xuất xứ hình thành dự án
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân cư, là một trong
những nhu cầu không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình, là lĩnh vực sản xuất
vật chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế và giải quyết vấn đề xã hội của đất
nước.
Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách khuyến khích
mọi thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở. Đồng thời khẳng định quyền sở hữu
chính đáng về nhà ở được tạo lập hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội. Từ chủ

trương đúng đắn này, trong các năm qua đã huy động được khá lớn các nguồn vốn, lực
lượng lao động... trong xã hội.
Những kết quả đạt được của phát triển nhà ở đã khẳng định tính ưu việt của nó
cả về kinh tế xã hội, kiến trúc-cảnh quan và môi trường sống của cộng đồng. Về chất
lượng nhà ở trong những năm gần đây đã được cải thiện đáng kể, những khu nhà mới
khang trang đang thay thế cho nhà ở cũ đã xuống cấp. Hàng loạt các khu dân cư cao
cấp, các khu đô thị mới với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã và đang làm thay đổi diện mạo
của các khu đô thị.
Tuy nhiên, nhìn tổng thể quỹ nhà ở quốc gia còn trong tình trạng thấp kém cả về
chất và lượng. Trong những năm qua, việc các địa phương chủ động giao đất để nhân
dân xây dựng nhà, nhưng không tuân thủ những yêu cầu của quy hoạch kiến trúc, cảnh
quan môi trường... nhằm khắc phục tình trạng đó, một loạt các dự án xây dựng, phát
triển nhà đã được thực thi với nhiều mô hình khác nhau đã phần nào nâng cao hiệu quả
sử dụng đất, phát triển đồng bộ, hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự
án, tạo được một không gian sống hiện đại và vẻ đẹp hài hoà cho các dự án.
Quận Hà Đông nằm ở phía Tây nam Thủ đô Hà Nội, nằm dọc trên quốc lộ 6 nối
Thủ đô Hà Nội với các tỉnh trung du miền núi Tây bắc, thuộc lưu vực của sông Nhuệ
và sông Đáy. Hiện nay là vùng đất chịu ảnh hưởng lớn của tốc độ đô thị hoá của Thủ
đô Hà Nội.
Cùng với sự phát triển của Thành phố Hà Nội, các khu vực xung quanh cũng
đang được đẩy nhanh tốc độ phát triển trong đó có quận Hà Đông. Việc xây dựng trục
cao tốc Láng-Hoà Lạc với lộ giới 120m đã kích thích sự ra đời của hàng loạt các khu
đô thị như; An Khánh, Quốc Oai và Ngọc Liệp. Từ đó ảnh hưởng lan toả đến một số
vùng phụ cận, hình thành chuỗi đô thị mới trong tương lai.
Trước thực tế đó, nhu cầu nhằm biến quận Hà Đông trở thành một quận có quy
mô xứng tầm, với không gian kiến trúc hiện đại và quy hoạch hợp lý, hạ tầng kỹ thuật
đồng bộ đã trở thành yêu cầu cấp thiết và đang được lãnh đạo quận Hà Đông tiến hành
giải quyết triệt để với rất nhiều giải pháp đúng đắn hợp lý được đề ra.
Một trong những giải pháp hợp lý nhằm đem lại không gian kiến trúc đẹp, hiện
đại cho quận Hà Đông nói riêng và các quận khác nói chung đã được thường vụ,

8
UBND thành phố Hà Nội cùng các ban ngành, chức năng thông qua là thu hút và huy
động các nguồn lực của các doanh nghiệp để đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu nhà
ở. Với giải pháp này, trong những năm qua không gian kiến trúc của Hà Nội đã được
cải thiện, người dân có được nhiều phương án trong việc lựa chọn nơi an cư để ổn định
và nâng cao chất lượng cuộc sống.
Là quận chịu nhiều ảnh hưởng bởi tốc độ đô thị hoá của thành phố Hà Nội, nơi
tập trung một lượng lớn dân số, nơi đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ,
nơi có nhu cầu cao về số lượng và chất lượng nhà ở, do đó xây dựng mới hạ tầng đô
thị và đầu tư xây dựng các khu nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân đang là nhu
cầu cấp thiết tại khu vực quận Hà Đông.
1.1.2 Các căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng công trình
- Luật xây dựng của Quốc hội khóa XIII số 50/20014/QH13 ngày 18/06/2014.
- Luật đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2013.
- Luật nhà ở của Quốc Hội khóa XI số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Luật đầu tư của Quốc Hội khóa XI số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Luật kinh doanh bất động sản của Quốc Hội khóa XI số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006.
- Luật đấu thầu của Quốc Hội khóa XIII số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013.
- Luật thuế giá trị gia tăng 13/2008/QH12 và Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi
bổ sung một số điều sô 31/2013/QH13 ngày 19/06/2013.
- Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của chính phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ trưởng bộ xây dựng

về việc hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây
dựng công trình
- Căn cứ quyết định số 875/2006/QĐ-UB của UBND tỉnh về việc quy định phân
công, phân cấp và uỷ quyền quản lý đầu tư và xây dựng tỉnh Hà Tây ngày 25/05/2006;
- Căn cứ công văn số: 341/UBND-CNXD của UBND tỉnh Hà Tây về việc chỉnh
trang các khu tập thể cũ trên địa bàn thành phố Hà Đông ngày 23/01/2008;
- Căn cứ kết luận cuộc họp ngày 21/03/2008 của Phó Chủ tịch thường trực
UBND tỉnh về xem xét các vấn đề chống xuống cấp nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Đông;
- Căn cứ Thông báo số 449/TB-UBND của Ban Thường vụ Tỉnh uỷ về việc
điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất ở khu hành chính thành phố Hà Đông ngày 23/04/2008;


9
- Căn cứ Công văn số 460/TB-UBND ngày 09 tháng 05 năm 2008 của UBND
thành phố Hà Đông về việc đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội phục vụ GPMB xây
dựng các khu nhà cao tầng trên địa bàn thành phố Hà Đông;
- Căn cứ Công văn số 2518/UBND-CNXD ngày 29/05/2008 của UBND tỉnh Hà
Tây về việc giao Sở Xây dựng chủ trì cùng Sở Tài chính, Tài nguyên và Môi trường,
Kế hoạch đầu tư nghiên cứu đề nghị của UBND thành phố Hà Đông tại công văn
460/TB-UBND Ngày 09/05/2008 của UBND thành phố;
- Căn cứ Quyết định số 2254/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây về việc phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 khu trung tâm hành chính mới thành
phố Hà Đông (điều chỉnh lần 3) ngày 10/07/2008;
- Căn cứ Quyết định số 2303/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây về việc chấp
thuận chuyển đổi mục đích sử dụng lô đất CT2 và giao Công ty cổ phần Bê tông và
Xây dựng Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư thực hiện dự án Toà nhà cao tầng hỗn
hợp nhà ở, văn phòng dịch vụ CT2 thuộc Khu trung tâm hành chính mới thành phố Hà
Đông ngày 11/07/2008;
- Căn cứ Quyết định số 2737/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây về việc phê

duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn
phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới thành phố Hà Đông ngày
23/07/2008;
- Căn cứ Quyết định số 6537/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thu hồi 5.930 m2 đất tại lô CT2 Khu trung tâm hành chính mới Hà
Đông, phường Hà Cầu, quận Hà Đông, do Ban quản lý dự án Đầu tư và Xây dựng
quận Hà Đông quản lý; giao cho Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex
Xuân Mai để thực hiện dự án đầu tư và xây dựng Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn
phòng dịch vụ CT2;
- Căn cứ Công văn số 2286/TM-Tgl ngày 15/12/2008 của Bộ Tổng tham mưu
V/v chấp thuận độ cao tĩnh không công trình Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn
phòng dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội;
- Căn cứ Công văn số 257/CTN-KTDA ngày 28/10/2008 của Công ty cấp nước
Hà Đông về việc chấp thuận cấp nước cho công trình Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở,
văn phòng dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội;
- Căn cứ Công văn số 217/BQLAD ngày 07/8/2009 của Ban quản lý dự án Đầu
tư & Xây dựng quận Hà Đông về việc chấp thuận Đấu nối cấp điện và thoát nước cho
công trình Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng dịch vụ CT2-Khu trung tâm
hành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội;
- Căn cứ Công văn số 3114/QHKT-P4 của Sở Quy hoạch –Kiến trúc về việc
Thoả thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ Toà nhà CT2-Khu
trung tâm hành chính quận Hà Đông, Hà Nội;
- Căn cứ các văn bản pháp lý khác có liên quan tới hồ sơ dự án.


10
1.2 Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án
1.2.1 Điều kiện tự nhiên của quận Hà Đông
a. Vị trí địa lý

Quận Hà Đông có toạ độ địa lý 20059 vĩ độ Bắc, 105045 kinh Đông, nằm giữa
giao điểm của Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hòa Bình và quốc lộ 70A. Hà Đông cũng là nơi
khởi đầu của quốc lộ 21B, nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía nam của Thủ đô
và tỉnh Hà Nam, tỉnh Ninh Bình. Trên địa bàn quận có sông Nhuệ, sông Đáy, kênh La
Khê chảy qua, có diện tích tự nhiên 4.833,7 ha và 17 đơn vị hành chính phường. Ranh
giới tiếp giáp như sau:
Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm và huyện Hoài Đức;
Phía Nam giáp huyện Thanh Oai và huyện Chương Mỹ;
Phía Đông giáp huyện Thanh Trì và quận Thanh Xuân;
Phía Tây giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai.
b. Khí hậu
Quận Hà Đông chịu ảnh hưởng chung của khí hậu miền Bắc Việt Nam, mang
đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ẩm ướt, một năm chia làm hai mùa rõ rệt:
+ Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 10, mưa nhiều, khí hậu nóng ẩm. Lượng mưa
tập trung lớn và chủ yếu vào các tháng 7, 8, 9, chiếm tới 70% tổng lượng mưa của cả
năm. Gió chủ đạo là gió Đông – Nam.
+ Mùa khô: từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, ít mưa, thời tiết giá rét. Gió chủ
đạo là gió Đông – Bắc. Vào các tháng 1, 2 thường có mưa phùn cộng với gió rét là kết
quả của các đợt gió mùa Đông – Bắc.
Các đặc trưng của khí hậu:
Nhiệt độ trung bình của không khí: 23,4 ºC
Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 28,7 ºC
Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 16,6 ºC
Độ ẩm không khí trung bình năm: 84%
Lượng mưa trung bình năm: 1.839 mm.
c. Địa hình
Hà Đông là vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưng của vùng bằng phẳng, độ
chênh địa hình không lớn, biên độ cao trình nằm trong khoảng 3,5 m - 6,8 m. Địa hình
được chia ra làm 3 khu vực chính:
Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ;

11
Khu vực Bắc kênh La Khê;
Khu vực Nam kênh La Khê.
d. Địa chất
Qua tham khảo một số tài liệu địa chất khu vực xây dựng công trình cho thấy
khu vực nghiên cứu có cấu tạo như sau:
Lớp 1: Đất lấp.
Lớp 2: Sét pha màu xám vàng, trạng thái dẻo mềm đến dẻo cứng.
Lớp 3: Sét pha màu nâu thẫm, nâu gụ, trạng thái dẻo mềm.
Lớp 4: Sét pha màu xám đen, xám ghi chứa nhiều hữu cơ (chưa phân hủy hết),
trạng thái dẻo mềm.
Lớp 5: Sét pha màu nâu thẫm, nâu gụ (xen kẹp cát mỏng), trạng thái dẻo mềm.
Lớp 6: Cát hạt nhỏ màu xám đen, xám ghi, trạng thái chặt vừa.
Lớp 7: Cuội sỏi lẫn cát sạn, màu xám ghi, xám đen, trạng thái chặt đến rất chặt.
Lớp 8: Cát hạt nhỏ màu xám, xanh, xám ghi, trạng thái chặt vừa.
Lớp 9: Cuội sỏi đa màu, lẫn cát sạn, trạng thái chặt đến rất chặt.
e. Thủy văn
Khu vực chịu ảnh hưởng chính của nước mưa.
1.2.2 Kinh tế xã hội quận Hà Đông
a. Lịch sử hình thành
Năm 1888, tỉnh Hà Đông được thành lập, tỉnh lỵ đóng ở làng Cầu Đơ, nên lúc
đó được gọi là tỉnh Cầu Đơ. Năm 1904, tỉnh Cầu Đơ đổi tên là tỉnh Hà Đông, tỉnh lỵ là
thị xã Hà Đông. Năm 1965, hai tỉnh Hà Đông và Sơn Tây được sáp nhập lại thành tỉnh
Hà Tây và thị xã Hà Đông trở thành tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây.
Ngày 27/12/1975, kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa V thông qua Nghị quyết hợp
nhất hai tỉnh Hà Tây và Hòa Bình thành tỉnh Hà Sơn Bình. Thị xã Hà Đông trở thành
tỉnh lỵ của tỉnh Hà Sơn Bình.
Ngày 29/12/1978, kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa VI thông qua Nghị quyết phê

chuẩn việc sáp nhập một số huyện, thị xã, xã và thị trấn của tỉnh Hà Sơn Bình và Vĩnh
Phú vào thành phố Hà Nội. Theo đó, thị xã Hà Đông thuộc Hà Nội nhưng tạm giao
cho tỉnh Hà Sơn Bình quản lý.
Ngày 12/8/1991, kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa VIII thông qua Nghị quyết chia
tách tỉnh Hà Sơn Bình thành 2 tỉnh Hà Tây và Hòa Bình. Theo đó, thị xã Hà Đông lại
thuộc tỉnh Hà Tây; thị xã Hà Đông gồm 5 xã: Kiến Hưng, Văn Khê, Văn Yên, Vạn
Phúc, Hà Cầu và 3 phường: Quang Trung, Yết Kiêu, Nguyễn Trãi.
Ngày 27/12/2006, Chính phủ ra Nghị định số 155/2006/NĐ-CP thành lập thành
phố Hà Đông thuộc tỉnh Hà Tây. Thành phố Hà Đông gồm 15 đơn vị hành chính, gồm


12
các phường: Quang Trung, Yết Kiêu, Nguyễn Trãi, Văn Mỗ, Phúc La, Vạn Phúc, Hà
Cầu và 8 xã: Kiến Hưng, Văn Khê, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm, Biên Giang,
Đồng Mai, Dương Nội.
Theo Nghị quyết của Quốc Hội khóa XII, kỳ họp thứ 3, ngày 29/5/2008, từ
ngày 1/8/2008, cùng với toàn bộ tỉnh Hà Tây, thành phố Hà Đông được nhập về thủ đô
Hà Nội.
Ngày 8/5/2009, Chính phủ ra Nghị quyết số 19/NQ-CP về việc thành lập quận
Hà Đông thuộc thành phố Hà Nội trên cơ sở toàn bộ 4.791,74 ha diện tích tự nhiên và
198.678 nhân khẩu với 17 phường trực thuộc của thành phố Hà Đông.
b. Các đơn vị hành chính
Quận Hà Đông hiện có 17 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường:
Quang Trung, Yết Kiêu, Nguyễn Trãi, Phúc La, Vạn Phúc, Hà Cầu, Văn Quán, Mộ
Lao, La Khê, Phú La, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm, Dương Nội, Biên
Giang và Đồng Mai.
Trụ sở Ủy ban Nhân dân quận tại số 4 phố Hoàng Văn Thụ, Hà Đông, Hà Nội.
c. Tình hình kinh tế-văn hóa-xã hội
Về kinh tế: Nằm ở phía Tây Nam Hà Nội, đầu mối của nhiều tuyến đường giao
thông quan trọng, Hà Đông có vị trí chiến lược cả về chính trị, kinh tế và quân sự.

Quận Hà Đông có cơ cấu kinh tế chuyển dịch, với tỷ trọng công nghiệp xây
dựng chiếm 53,5%, thương mại-dịch vụ-du lịch chiếm 45,5%, nông nghiệp chỉ còn
1,0%. Sản xuất công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp đã tiến những bước dài về quy mô,
sản lượng, có tốc độ tăng trưởng GDP bình quân 3 năm (2005-2008) đạt 17,7%. Từ
tháng 8/2008 đến tháng 8/2009, Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
ngoài quốc doanh của quận Hà Đông đạt gần 1.821 tỷ đồng; tổng thu ngân sách nhà
nước đạt 1.964,5 tỷ đồng.
Về đầu tư-xây dựng: Hà Đông đã và đang triển khai xây dựng nhiều khu đô thị
mới: Văn Quán, Mỗ Lao, Văn Phú, Lê Trọng Tấn, trục đô thị phía Bắc…, các trường
đại học, các bệnh viện quốc tế với số vốn huy động đầu tư hàng chục tỷ đôla.
Từ đầu năm đến nay, quận đã có 32 công trình được duyệt quyết toán, 44 công
trình hoàn thành đưa vào sử dụng, 108 công trình đang thi công, 39 công trình đã được
phê duyệt đầu tư, 161 công trình đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư để trình duyệt.
Về làng nghề: Hà Đông có nghề dệt lụa nổi tiếng từ lâu với làng lụa Vạn Phúc
nổi tiếng. Đây là một thế mạnh của việc phát triển dịch vụ du lịch kết hợp với tham
quan các làng nghề của vùng. Ngoài ra còn có the La Khê, làng rèn Đa Sỹ,…
Về giáo dục: Hiện quận Hà Đông có 65 trường mầm non, tiểu học, trung học cơ
sở, trung học phổ thông cả công lập và tư thục, trong đó có 15 trường học đạt chuẩn
quốc gia; 11 trường cao đẳng, đại học, trung học chuyên nghịêp đóng trên địa bàn
quận.
Về văn hóa-xã hội: Từ năm 1990, Hà Đông là địa bàn điển hình của tỉnh Hà
Tây về phong trào xây dựng gia đình văn hóa, làng, khu phố, cơ quan, đơn vị văn hóa.


13
Năm 2008, có 82% hộ gia đình đạt danh hiệu gia đình văn hóa; 27 làng, khu phố, 82
cơ quan đạt danh hiệu văn hóa.
Mạng lưới y tế đã có 100% phường đều có trạm y tế và có bác sỹ. Nhiều năm liên
tục, Hà Đông giữ vững tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên 1%/năm.
1.3 Các chính sách kinh tế xã hội, quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển

của dự án
1.3.1 Phê duyệt quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030
Ngày 26/7/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1259/QĐ – TTG
phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến
năm 2050. Nội dung chủ yếu của quy hoạch này bao gồm:

a. Định hướng phát triển hệ thống đô thị:
Khu vực đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từ khu vực nội đô về phía
Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phía Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía
Đông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên. Là trung tâm chính trị hành chính, kinh tế,
văn hóa, lịch sử, dịch vụ, y tế, đào tạo chất lượng cao của Thành phố Hà Nội và cả
nước. Dự báo dân số đến năm 2020 đạt khoảng 3,7 triệu người; diện tích đất xây dựng
đô thị khoảng 45.300 ha; đất dân dụng khoảng 26.000 ha, chỉ tiêu khoảng 70m 2/người
và đất ngoài dân dụng khoảng 19.300 ha. Dân số đến năm 2030 đạt khoảng 4,6 triệu
người; diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 55.200 ha; đất dân dụng khoảng 34.900
ha; chỉ tiêu đất xây dựng dân dụng khu vực nội đô khoảng 60 - 65 m 2/người, khu vực
mở rộng phía Nam sông Hồng khoảng 90 - 95 m 2/người; đất ngoài dân dụng khoảng
20.300 ha.

b. Định hướng phát triển nhà ở:
Đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực đô thị tối thiểu là 30m 2 sàn
sử dụng/người và nhà ở nông thôn tối thiểu là 25m 2 sàn sử dụng/người. Khu vực nội
đô, cải thiện điều kiện sống trong các khu ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xây
dựng và tầng cao, bổ sung thêm các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ
thuật. Kiểm soát quy hoạch và kiến trúc đối với nhà ở dân tự xây. Xây dựng nhà ở đạt
tiêu chuẩn quốc gia đáp ứng cho nhiều đối tượng sử dụng trong các đô thị vệ tinh và
các khu đô thị mới để giảm tải cho đô thị trung tâm.

c. Định hướng phát triển hệ thống dịch vụ thương mại:
Khu vực đô thị trung tâm: xây dựng mới trung tâm hội chợ triển lãm thương

mại cấp quốc gia, quốc tế tại Mễ Trì và Đông Anh; trung tâm tài chính, ngân hàng,
thương mại dịch vụ quốc tế tại Tây Hồ Tây và Đông Anh; trung tâm dịch vụ thương
mại tài chính ngân hàng tại các khu đô thị Hà Đông, Đan Phượng, Hoài Đức, Thường
Tín - Thanh Trì và dọc tuyến đường vành đai 4. Xây dựng mới trung tâm thương mại
tổng hợp của thành phố khoảng 10 - 15 ha/khu tại Thượng Đình, Vĩnh Tuy … trên đất
các khu công nghiệp, công sở chuyển đổi; cải tạo và nâng cấp các công trình thương
mại dịch vụ đã có theo tầng bậc phục vụ các cấp. Khuyến khích sử dụng không gian
ngầm trong các công trình thương mại dịch vụ, nhà ga đầu mối để phát triển các dịch
vụ thương mại. Tại các đô thị vệ tinh và các thị trấn: xây dựng mới các trung tâm
thương mại, siêu thị, chợ … đồng bộ, hiện đại và các tuyến, trục phố thương mại.Tại


14
khu vực nông thôn: cải tạo và nâng cấp các chợ truyền thống; phát triển mở rộng các
chợ đầu mối thu mua nông sản, trung tâm mua sắm - thương mại dịch vụ tổng hợp vừa
và nhỏ, chợ bán lẻ.
1.3.2 Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2030
Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg
phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030,
với quan điểm chỉ đạo: “Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và
của người dân”. Nội dung chính bao gồm mục tiêu và các giải pháp thực hiện

a) Mục tiêu

- Mục tiêu đến năm 2015
Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22 m 2 sàn/người, trong đó tại
đô thị đạt 26 m2/sàn và tại nông thôn đạt 19 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện
tích nhà ở tối thiểu 6 m2 sàn/người. Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai
thực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và hỗ trợ các hộ

nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m 2 nhà ở xã
hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà
căn hộ chung cư); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học,
cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu
công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia
đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.
Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, trong đó tại đô thị đạt 65%, tại
nông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống dưới 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có
công trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, trong đó tại đô thị đạt 95% và tại nông thôn đạt
50%. Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà
Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%,
đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt
tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên
Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở
trên cơ sở các cơ chế, chính sách đã ban hành; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và
triển khai thực hiện các quy định về hỗ trợ người có công cách mạng cải thiện nhà ở.

- Mục tiêu đến năm 2020
Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m 2 sàn/người, trong đó tại
đô thị đạt 29 m2 sàn/người và tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu
diện tích nhà ở tối thiểu 8 m2 sàn/người
Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô thị đạt trên 75%,
tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia
đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tại
nông thôn đạt trên 80%;
Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt
(Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên


15

60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho
thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên.
Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc
khoảng 30 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m2 sàn/người

b) Các giải pháp thực hiện:
- Về chính sách đất đai
Tập trung khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai để huy động các thành
phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện
chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát
triển nhà ở, như bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định và phê duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát và thu hồi quỹ
đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hoàn thiện chính sách tài chính,
thuế liên quan đến đất đai… để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở nói chung và nhà ở
xã hội nói riêng.

- Về quy hoạch - kiến trúc
Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy
hoạch chung đô thị, quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt; xác định và công bố quỹ đất được phép xây dựng nhà ở theo quy hoạch để làm
cơ sở tổ chức triển khai các dự án phát triển nhà ở và tạo điều kiện cho các hộ gia
đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy hoạch.
Xây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị,
quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, nhà ở
thu nhập thấp; trong quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển
từng loại nhà ở, đặc biệt là đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập
thấp, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà ở; quy
hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới các trường đại học, cao đẳng, trung cấp
chuyên nghiệp và dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà ở cho người lao
động, nhà ở cho giáo viên, học sinh, sinh viên.

Tập trung xây dựng các khu nhà ở mới để di dời các hộ dân đang sinh sống tại
các khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, không bảo đảm an toàn tại trung tâm
đô thị; ưu tiên dành quỹ đất tại các khu vực này để xây dựng các công trình công cộng
theo quy hoạch; đồng thời có lộ trình thích hợp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
cũ có chất lượng thấp, gây ảnh hưởng xấu đến sự an toàn của nhân dân và mỹ quan đô
thi.

- Về chính sách tài chính - tín dụng và thuế.
Bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các
nguồn lực tài chính trong và ngoài nước, vốn ODA cho phát triển nhà ở, đặc biệt là các
nguồn tài chính trung và dài hạn theo hướng hình thành các quỹ đầu tư nhà ở và bất
động sản, phát hành công trái, trái phiếu và các hình thức huy động vốn hợp pháp khác
theo quy định của pháp luật.
Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp
cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; tiêu chuẩn hóa các
công cụ và quy trình cho vay thế chấp nhà ở; xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh,
tín dụng nhà ở, kể cả tín dụng nhỏ, tín dụng nhà ở nông thôn để phát triển nhà ở; tạo


16
điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội được tiếp cận các nguồn vốn cho mục
đích cải thiện nhà ở.
Căn cứ tình hình kinh tế - xã hội và khả năng cân đối ngân sách, hàng năm bố
trí nguồn vốn hợp lý từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác hoặc
hình thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP) để triển khai
các chương trình phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm hỗ trợ cho người có thu
nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội khác theo kế hoạch được
cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Về chính sách phát triển thị trường nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở
Chú trọng thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưa

các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội
vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 05 (năm) năm và hàng năm của toàn
quốc và của từng địa phương; quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá
nhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mục
tiêu đề ra.
Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ
quyền lợi của cả nhà đầu tư và người thuê nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có
liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở
cho thuê.
Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hóa cơ cấu diện tích căn hộ, bảo đảm cân
đối tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình và diện tích lớn, tỷ lệ nhà ở giá
thấp, giá trung bình và nhà ở cao cấp trong các dự án phát triển nhà ở.
Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện mô hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát
huy vai trò của cộng đồng dân cư và của các chủ sở hữu, chủ sử dụng trong quản lý sử
dụng, bảo trì nhà ở nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ công trình. Xây dựng cộng đồng
dân cư đô thị, nông thôn bền vững.
1.3.3 Bộ xây dựng ban hành TT 07/2013/TT-BXD hướng dẫn triển khai gói hỗ trợ
tín dụng dành cho bất động sản 30.000 tỷ đồng
Để hướng dẫn thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng, ngày
15/5/2013 Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác
định các đối tượng được vay và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư số
11/2013/TT-NHNN quy định về trình tự, thủ tục cho vay hỗ trợ nhà ở.
1.3.4 Ngân hàng giảm lãi suất cho vay BĐS
Ngày 2/1/2014 Ngân hàng nhà nước ký ban hành Quyết định số 21 điều chỉnh
lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại thông tư số 11/2013. Theo đó lãi suất
của ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho
vay, mua, thuê và đầu tư nhà trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là 5% giảm 1%
so với năm 2013.
1.4 Phân tích thị trường
1.4.1. Đánh giá nhu cầu hiện tại về sản phẩm mà dự án cung cấp

Theo báo cáo về tình hình bất động sản của Công ty Savill Việt Nam

a) Căn hộ để bán:


17
Q2/2014: Thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc, tổng nguồn cung căn hộ đạt
95.700 căn từ 161 dự án đã bán hết và 67 dự án đang mở bán. Nguồn cung sơ cấp ở
mức 13.400 căn, giảm -6% theo quý, chỉ có một dự án mới gia nhập thị trường quý
này, trong khi 4 dự án hạng C bán hết từ quý trước được đưa ra khỏi thị trường sơ cấp.
Nguồn cung thứ cấp tăng 2% theo quý với khoảng 82.400 căn.
Q2/2014, có hơn 1.900 căn hộ được bán ra, tăng 54% so với quý trước do
những dự án hạng B bán tốt. Tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức 14%, tăng 6 điểm %
theo quý. Giá chào bán sơ cấp bình quân ở mức 28 triệu VND/m², tăng 4% theo quý.
Giá chào bán hạng B tăng rõ rệt 8%, hạng A tăng 3% trong khi hạng C giảm -7% theo
quý.
Giá bình quân thị trường thứ cấp ở tất cả các quận tăng nhẹ 4% theo quý,
lên mức 29 triệu VND/m²; quận Ba Đình có mức tăng cao nhất 5%, đạt 38 triệu
VND/m²
Những dự án có tiến độ xây dựng tốt và có chủ đầu tư uy tín có kết quả bán
hàng tốt trong quý này. Đa số người mua nhà là người mua có nhu cầu ở thực.
Nửa cuối 2014 sẽ chào đón khoảng 5.000 căn hộ từ 9 dự án; trong ,dự kiến có
hơn 4.900 căn từ 5 dự án sẽ được đưa vào thị trường

b) Văn phòng cho thuê:
Trong quý 2/2014, ba tòa nhà mới tại quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng gia
nhập thị trường, cung cấp thêm gần 50,000 m2, tăng tổng số tòa nhà tại Hà Nội lên
155 tòa với hơn 1,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 18% theo năm.
Giá thuê văn phòng trung bình tiếp tục xu hướng giảm từ quý 2/2012 xuống còn
374.500 VND/m2/tháng, giảm -2% theo quý và -12% theo năm. Giá thuê cả 3 hạng

đều giảm, tuy nhiên trong khi hạng A và hạng C giảm khoảng -3% so với quý trước,
hạng B chỉ giảm nhẹ khoảng -1% theo quý. Công suất thuê toàn thi trường đạt 75%,
tăng 3 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm. Công suất thuê cả 3 hạng đều tăng
theo quý; hạng C tăng nhiều nhất với 5 điểm %, tiếp đó là hạng A và B với khoảng 2
điểm %.
Trong nửa cuối của năm 2014, 85.000 m² sàn văn phòng từ 5 dự án tại khu vực
nội thành dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Dự án lớn nhất là Lotte Center Hanoi, cung
cấp khoảng 45.000 m². Cho tới năm 2016, 27 dự án (cung cấp hơn 500.000 m² sàn văn
phòng, chiếm 36% nguồn cung hiện tại) sẽ gia nhập thị trường. Tất cả các dự án đều
đang xây dựng hoặc hoàn thiện. Tuy nhiên trong số đó có 5 dự án (cung cấp trên
60.000 m²) có tiến độ chậm, bị trì hoãn trong nhiều quý.

c) Trung tâm thương mại
Theo các công ty nghiên cứu thị trường như Savills, Cushman Wakefield, Tổng
nguồn cung bán lẻ vào khoảng 930.000 m2, tăng 2% so với quý trước và 45% so với
cùng kỳ năm trước do sự gia nhập của Lotte Mart, trung tâm mua sắm và siêu thị ở
quận Đống Đa. Khu vực nội thành chiếm thị phần lớn nhất, chiếm 45% tổng cung
trong khi khu vực trung tâm có thị phần nhỏ nhất, chỉ chiếm 3%.
Thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi; công suất thuê giảm -8 điểm
% theo năm và giá thuê giảm -10% theo năm. Trong Q2/2014, hai dự án khối đế bán lẻ
với giá thuê thấp hơn giá trung bình đóng cửa, làm giá thuê của cả phân khúc này tăng


18
3% theo quý. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê của các khối đế bán
lẻ vẫn giảm -10%.
Nhận xét:Về thị trường căn hộ để bán, văn phòng cho thuê và TTTM bán lẻ của
những dự án nằm trong nội thành, nơi có vị trí đẹp, thuận tiện, cơ sở hạ tầng và dịch
vụ đồng bộ vẫn tiêu thụ tốt sản phẩm của mình.
1.4.2. Dự báo nhu cầu giai đoạn tương lai về căn hộ, văn phòng cho thuê, trung

tâm thương mại

a) Căn hộ để bán
Nhu cầu về mảng thị trường căn hộ vẫn tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo.
Khách hàng dành sự quan tâm chú ý cho những dự án phía trong nội thành, chủ đầu tư
uy tín, và tiến độ thanh toán hợp lý.

b) Văn phòng cho thuê
Mảng văn phòng cho thuê trong năm 2015 và về sau được dự báo là sẽ tăng
trưởng do nền kinh tế đang ấm dần lên.
Nhật xét: Dự báo trong thời gian tới thị trường căn hộ, văn phòng, TTTM sẽ
tăng trưởng. Khách hàng sẽ ưu tiên lựa chọn những dự án có vị trí đẹp.
Dự án tòa nhà cao tầng hỗ hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 định hướng vào phân
phúc nhà ở bình dân phù hợp với đa số người có thu nhập khá ở khu vực. Vị trí đắc
địa, giao thông thuận tiện của dự án cũng là điểm mạnh của dự án.
1.4.3 Phân tích về năng lực đáp ứng hiện tại sản phẩm căn hộ, văn phòng, trung
tâm thương mại.

a) Căn hộ để bán

-

Trên thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã và đang triển khai rất nhiều những dự án
căn hộ để bán. Phần lớn nguồn cung của thị trường nằm ở những vị trí xa trung tâm
nội thành. Các dự án nằm trong các quận nội thành, vị trí gần trung tâm khá ít và tiêu
thụ sản phẩm của họ rất tốt thậm chí không còn hàng để bán. Ta có thể thấy những dự
án như sau:
Những dự án dừng triển khai: Những năm 2009-2010 thị trường chung cư sốt đỉnh
điểm, cũng là lúc chủ đầu tư bắt đầu triển khai những dự án bất động sản. Rất nhiều
những dự án được đầu tư ở thời điểm đó đơn cử như:

- Booyang Vina của Hàn Quốc đầu tư khu đô thị mới ở Quận Hà Đông:Khu chung
cư quốc tế Booyoung (Dự án Booyoung Vina) do Công ty TNHH Booyoung Việt Nam
Hàn Quốc làm chủ đầu tư: Dự án tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Trãi (Hà Đông,
Hà Nội) và nằm ngay bên trái đường vào Khu đô thị Mỗ Lao, khu đất của Dự án
Booyoung Vina được đánh giá là mảnh “đất vàng” cho phát triển bất động sản.Dự án
được chủ đầu tư khởi công vào tháng 2/2007 với một lễ khởi công hoành tráng, rầm
rộ. Tại buổi lễ, chủ đầu tư Dự án đã vẽ ra một tương lai rất hoành tráng: Dự án
Booyoung Vina dự kiến gồm các chung cư cao tầng hiện đại, với 553.683 m2 diện tích
sàn xây dựng trên tổng diện tích đất hơn 4,3 ha tại. Khu chung cư sẽ có 6 tòa nhà cao
30 tầng và 3 tầng hầm. Dự án có tổng mức đầu tư 171 triệu USD và dự kiến hoàn
thành, đưa vào sử dụng trong năm 2010… Tháng 5/2013, UBND Thành phố Hà Nội
đã có văn bản nhắc nhở các quận, huyện tăng cường giám sát các dự án bất động sản
có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tại địa phương. Trong đó, Khu chung cư quốc tế


19
Booyoung của Công ty TNHH Booyoung Việt Nam đã được điểm mặt chỉ tên như một
dự án chậm tiến độ. Thế nhưng, 6 năm trôi qua, Dự án Booyoung Vina vẫn nằm im
lìm, trở thành một bãi đất hoang rộng lớn.
- Dự án chung cư Hà Nội Times Tower – Văn Phú – Hà Đông: Theo dự kiến ban đầu,
công trình sẽ hoàn thành vào quý IV/2013. Tuy nhiên, đến cuối quý IV/2012 dự án vẫn
chưa thi công xong phần móng. Việc thi công quá chậm khiến hàng loạt khách hàng
đòi rút vốn. Sau đó, chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án. Hiện tại dự án Hà Nội
Times Tower vẫn đang "nằm im bất động" phơi sương phơi nắng nhiều tháng nay.
- Dự án chung cư Hessco:Vụ việc ông Nguyễn Hoàng Long - nguyên Chủ Tập đoàn
Vina Megastar bị bắt cùng với gần 400 tỷ đồng tiền huy động vốn tại 3 dự án BĐS tại
Hà Nội trong đó có dự án Hesco Văn Quán (Hà Đông – Hà Nội) khiến cho nhiều
người mua nhà tại dự án này đứng trước nguy cơ mất trắng. Mặc dù ngay sau đó tân
chủ tịch Vina Megastar đã họp bàn với người dân mua nhà tại dự án Hesco Văn Quán
đi đến phương án thành lập một công ty mới để người dân tự tiếp quản dự án song

nhiều người vẫn lo ngại phương án này khó khả thi. Được biết hiện nay tổng số tiền
khách hàng đã đổ vào dự án Hesco Văn Quán là trên 200 tỷ đồng nhưng đến nay, dự
án vẫn chỉ là bãi đất hoang. V.v. và còn rất nhiều dự án khác.
-

Những dự án đã và đang triển khai có tiến độ rất tốt:

Dự án Viện 103 Văn Quán:
Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Đầu tư Đô thị và Khu CN Sông Đà 7. Hiện dự
án đang thi công tầng 2 và đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cho người mua. Theo
cam kết của chủ đầu tư, dự kiến quý 3/2015 bàn giao căn hộ. Theo đơn vị phân phối
dự án này, hiện dự án đã bán được khoảng 250 căn / tổng số 384 căn.
Dự án nằm sát KĐT Văn Quán, trên trục đường đôi Nguyễn Khuyến vào khu
đô thị mới Văn Quán), khu đất xây dựng có diện tích hơn 17.000m2. Công trình gồm
chung cư cao tầng CT01 và CT01 cao 25 tầng. Hiện tòa CT01 bắt đầu được phân phối
ra thị trường. Được biết, giá bán căn hộ là 14,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, hoàn
thiện nội thất cơ bản, diện tích căn hộ tính thông thủy).
Dự án HP Landmark Tower
Dự án HP Landmark Tower thuộc khu đô thị An Hưng, Hà Đông nằm trên
đường Lê Văn Lương kéo dài bao gồm 04 tòa tháp cao 35 và 45 tầng (Không kể tầng
hầm) khối tháp 45 tầng được bố trí tại trung tâm của công trình. Dự án do Công ty Cổ
phần Đầu Tư Hải Phát làm chủ đầu tư. Bốn tòa tháp sử dụng chung một khối để 6 tầng
và 1 tầng hầm.
Dự án được khởi công vào năm 2009, sau một thời gian dài tạm dừng hiện nay
dự án đang được thi công trở lại. Theo dự kiến, công trình sẽ được bàn giao vào quý I2016.
HP Landmark cao 45 tầng, tầng 3, 4 của khối sẽ thông với các tòa còn lại làm
chỗ đỗ xe tổng diện tích gần 3ha, tầng 5 khu dịch vụ, tiện ích, tầng 6 là các căn hộ dịch
vụ, từ tầng 7 đến tầng 43, tầng 44, 45 là Penhouse.

20
Hiện công trình đang xây dựng đến tầng 10. Các căn hộ có giá từ 17,3 triệu
đồng/m2 (đã gồm VAT, nội thất đầy đủ). Diện tích căn hộ từ 73m2 đến hơn 95m2.
Dự án SDU 143 Trần Phú
Dự án chung cư 143 Trần Phú, Hà Đông (khu đất bến xe Hà Đông cũ) do Công
ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển Đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư. Dự án có
tổng diện tích là 11.370m2, với 2 toà nhà cao 45 tầng và 35 tầng. Tổng căn hộ dự kiến
ban đầu của cả hai toà chỉ là khoảng 486 căn, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng
1.200 tỷ đồng, riêng vốn đầu tư của toà 35 tầng là hơn 507 tỷ đồng.
Được biết, đây là dự án đầu tiên được UBND thành phố Hà Nội cho phép
chuyển sang nhà ở xã hội vào tháng 5/2013. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thiện vào năm
2015. Hiện tại công trình đang bắt đầu xây dựng phần thân.
Nhận xét chung: Thị trường bất động sản hiện nay là một bức tranh gồm hai
gam mầu tốt và sáng xen kẽ nhau. Có những dự án đã triển khai và đến bây giờ không
tiếp tục triển khai được do những yếu tố chủ quan và khách quan tạo nên những điểm
tối của thị trường căn hộ. Bên cạnh đó có những dự án triển khai tiến hành xây dựng
vào lúc thị trường trầm lắng nhất nhưng bằng những ưu điểm về vị trí, cũng như
những ưu điểm về chất lượng xây dựng, tiện ích, tiến độ nên đã tạo được sức hút rất
lớn cho thị trường. Khả năng đáp ứng nhu cầu của người dân, của những dự án có vị
trí tốt, thuận lợi vẫn còn thiếu khá nhiều. Vì thế rất nhiều những chủ đầu tư đã mạnh
dạn đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường bên cạnh đó nhà nước rất khuyến
khích các doanh nghiệp, công ty có quỹ đất tốt có thể triển khai những dự án nhằm đáp
ứng nhu cầu cho người dân.

b) Văn phòng cho thuê
Hiện nay nguồn cung số m2 văn phòng cho thuê ở các toàn nhà có thể nói là đã
đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, thậm chí có chút dư thừa. Tuy nhiên lượng dư
này là không nhiều và khả năng lấp đầy là rất cao vì trong những năm tới khi nền kinh
tế khá dần lên, kinh tế vượt qua khủng hoảng các doanh nhiệp sẽ tìm đến những tòa
nhà văn phòng như thế này. Các tòa nhà hạng A, B ở trung tâm quận Ba Đình, Hoàn

Kiếm, Cầu Giấy tỉ lệ lấp đầy vẫn khá cao.
Tòa nhà Ho Guom Plaza nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội, trên trục đường
chính Nguyến Trãi-Trần Phú, Hà Đông với các căn hộ cao cấp từ 2-3 phòng ngủ thiết
kế thông minh, diện tích đa dạng từ 73m2-146m2, đầy đủ thiết bị nội thất sang trọng
và các tiện ích đẳng cấp cùng không gian thoáng đãng, tầm nhìn rộng mở.
Hiện nay khối đế trung tâm thương mại đã được hoàn thành, thu hút rất nhiều
tên tuổi lớn như chuỗi siêu thị điện máy Trần Anh, chuỗi siêu thị HG hay cụm rạp
chiếu phim CGV.
Tất cả các yêu tố tổng hòa khiến Tòa nhà Ho Guom Plaza trở thành dự án đáng
quan tâm và đặt mua nhất khu vực.
Ellipse Tower,110 Trần Phú
Dự án Ellipse tower có thiết kế hiện đại và rất độc đáo gồm 2 hình elip lồng vào
nhau tận dụng tối đa diện tích sử dụng, tạo kiểu dáng kiến trúc độc đáo, không gian
ánh sáng mang lại một phong cách hiện đại, sống động cho những không gian đẳng


21
cấp bên trong.
- Tổng diện tích dự án: 2600m2.
- Diện tích xây dựng: 1.555m2.
- Tổng diện tích sàn: 47.124,2m2.
- Mật độ xây dựng: 61,4% .
- Hệ số sử dụng đất: 18,6 .
- Diện tích giao thông và cây xanh: 977,6m2
Quy mô dự án:
Tòa tháp cao 33 tầng được thiết kế với ý tưởng 02 hình elip lồng vào nhau tận dụng tối
đa diện tích sử dụng, kiểu dáng kiến trúc độc đáo, hiện đại tạo nên những không gian
đẳng cấp.
- 03 tầng hầm đỗ xe diện tích lớn với trang thiết bị hiện đại, camera giám sát an ninh
24/24.

- Tầng 1 đến 5 được dành trọn vẹn cho Trung tâm Thương mại với đầy đủ các tiện ích
như Siêu thị, ngân hàng, nhà trẻ, Gym, Spa …
- Khối văn phòng hiện đại được trang bị hệ thống thang máy độc lập, đảm bảo thông
suốt và riêng tư cho khu căn hộ.
- Căn hộ cao cấp được bố trí từ tầng 6-33 với nhiều loại diện tích từ 66 - 121m2 được
thiết kế sang trọng, tinh tế có tầm view rộng đón ánh sáng và thông thoáng với môi
trường bên ngoài.
Nhận xét :Nhìn một cách khách quan từ thị trường ta có thể đánh giá được tình
hình chung như sau. Đối với những căn hộ chung cư có vị trí tốt giá hợp lý thì nguồn
cung vẫn đang thiếu khá nhiều, biểu hiện ở những căn hộ trong nội thành có vị trí
thuận lợi đã xuất hiện giá chênh lệch khá cao. Đối với thị trường văn phòng cho thuê
và TTTM thì giá cho thuê đã giảm trong thời gian vừa qua. Do nguồn cung khá nhiều
của các dự án.
1.4.4.Phân tích khối lượng sản phẩm phải tăng thêm

a) Căn hộ để bán
Với việc đưa ra thị trường gần 400 căn hộ chung cư, có thể nói dự án toà nhà
cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 góp một không nhỏ và nguồn
cung căn hộ. Giải quyết được một phần nhu cầu về nhà ở cho các cư dân của Hà Nội.
b) Văn phòng cho thuê
Dựa án đã đưa ra gần 30 000 m2 diện tích văn phòng cho thuê, góp phần cung
cấp đa dạng hơn sản phẩm văn phòng cho các công ty có nhu cầu thuê văn phòng. Tạo
một môi trường làm việc chuyên nghiệp hơn cho các công ty, tổ chức, doanh nghiệp
để hoạt động.
1.4.5.Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản
phẩm
Qua phân tích trên có thể thấy rằng các căn hộ, văn phòng của dự án toà nhà
cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 hoàn toàn có thể thâm nhập và
chiến lĩnh thị trường sau khi mở bán. Cũng như trong bối cảnh hiện nay những dự án ở
vị trí thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc ngày càng ít đi, thì việc đầu tư xây dựng

những dự án như thế này càng ngày càng có giá và luôn dành được sự quan tâm lớn
của khách hàng.


22
Thuận lợi
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là đơn vị thành
viên của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam-Vinaconex, là
đơn vị đi đầu trong ngành xây dựng trong việc ứng dụng và phát triển đồng bộ từ thiết
kế, sản xuất và thi công công nghệ bê tông dự ứng lực kéo trước đúc sẵn vào xây dựng
dân dụng, công nghiệp, giảm suất đầu tư, rút ngắn thời gian xây dựng, với chất lượng
đảm bảo, đã và đang được bạn hàng trong và ngoài nước tín nhiệm, công ty đã thực
hiện thiết kế, thi công nhiều công trình trọng điểm Quốc gia trên địa bàn cả nước.
Khó Khăn
Đây là dự án có quy mô lớn, vì vậy công ty xây dựng tập trung chỉ đạo các
đơn vị liên quan, cũng như có các phương thực huy động các nguồn vốn thích hợp để
thực hiện dự án hoàn thành đúng tiền độ đề ra.
1.5 Mục tiêu của dự án
Dự án ĐTXD toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu
trung tâm hành chính mới quận Hà Đông do công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng
Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu :
Cụ thể hoá quy hoạch chung đã được phê duyệt của Thủ đô Hà Nội nói chung
và của quận Hà Đông nói riêng.
Lập kế hoạch khai thác và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, tạo lập một môi
trường không gian, kiến trúc cảnh quan đẹp, hiện đại với tính chất và chức năng phù
hợp với sự phát triển của khu vực.
Tăng quỹ nhà ở, văn phòng làm việc, dịch vụ thương mại cho quận Hà Đông và
khu vực phụ cận.
Tăng thêm nguồn thu cho Ngân sách, tăng quỹ nhà ở và góp phần giải quyết
việc làm cho người lao động, tăng trưởng kinh tế-xã hội khu vực.

Phát huy lợi thế của sản phẩm, mở rộng việc đầu tư kinh doanh nhà, tăng năng
lực và uy tín của Công ty trên thị trường.
Công trình ra đời sẽ tạo điểm nhấn về kiến trúc cho toàn khu đô thị, tạo vẻ đẹp
kiến trúc, không gian sống hiện đại góp phần làm thay đổi diện mạo cho quận Hà
Đông nói chung và dự án nói riêng.


23
CHƯƠNG 2
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ –QUY MÔ CÔNG SUẤT
2.1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án
Theo các cách phân loại hình thức đầu tư, có thể lựa chọn hình thức đấu thầu cho
dự án như sau:

-

Xét theo đối tượng đầu tư: dự án này là dự án cho đối tượng vật chất và là đầu
tư xây mới, đồng bộ, hoàn chỉnh.
Xét theo chủ đầu tư: dự án có chủ đầu tư là Công ty cổ phần Bê tông và Xây
dựng Vinaconex Xuân Mai
Xét theo nguồn vốn: dự án sử dụng vốn tự có của chủ đầu tư 40% TMĐT, vốn
vay tín dụng.
Xét theo giác độ tái sản xuất tài sản cố định: dự án đầu tư xây dựng mới.
Theo thời đoạn kế hoạch: dự án đầu tư dài hạn.
Theo tính chất và quy mô của dự án : dự án nhóm B.
Hình thức quản lý đầu tư: chủ đầu tư trực tiếp quản lý.

2.2. Lựa chọn công suất của dự án
Diện tích xây dựng công trình (tầng 1)
Diện tích tầng điển hình

Tầng cao
Số căn hộ /tầng
Số căn hộ/công trình

: 3.760 m2
: 1.200 m2
: 30 tầng cao và 2 tầng hầm
: 22 căn/tầng
: 400 căn/công trình

Chức năng và công suất cụ thể của từng tầng:
Tầng hầm 2
Tầng hầm 02 có diện tích sàn 5.367m 2 với chức năng chính được bố trí bãi để
xe ô tô phục vụ cho toàn bộ khối nhà, hệ thống bể nước ngầm, các phòng kỹ thuật
điện, nước, thông gió, 02 đường dốc cho xe lên xuống tầng hầm, 04 cầu thang bộ. Một
phần diện tích của tầng dành cho bể phốt và bể chứa nước. Chiều cao tầng: 3,1m.
Tầng hầm 1
Tầng hầm 01 có diện tích sàn 5.367m2 với chức năng chính được bố trí bãi để
xe ô tô, xe máy, phòng kỹ thuật điện, nước, bể phốt, 02 đường dốc cho xe lên xuống
tầng hầm, 04 cầu thang bộ, 04 cầu thang máy lên khối văn phòng. Tầng có 2 cửa thang
dịch vụ làm nhiệm vụ gom rác thải của tòa nhà. Chiều cao tầng 3,95m.
Tầng 1
Tầng 1 có diện tích sàn 3.760m 2 được bố trí 05 sảnh chính (01sảnh siêu thị, 02
sảnh dành cho khối căn hộ, 02 sảnh dành cho khối văn phòng), các không gian siêu
thị, thang thoát hiểm, cùng hệ thống sảnh và hành lang và các phòng kỹ thuật của tòa
nhà. Chiều cao tầng 4,2m.
Tầng 2, 3, 4


24

Tầng 2, tầng 3 mỗi tầng có diện tích 3.512m2 ; tầng 4 có diện tích 3.710m2 được
bố trí làm các văn phòng cho thuê; không gian giải lao, các khu vệ sinh phục vụ khối
văn phòng. Hai cụm thang, trong đó mỗi cụm có 2 thang máy, 1 thang bộ làm thang
thoát hiểm. Chiều cao tầng là 4,2m.
Tầng 5
Tầng 5 (tầng kỹ thuật) có diện tích sàn 2.400m 2 và phần sân có diện tích
1.000m2. Sử dụng làm không gian kỹ thuật điều hoà, thông gió, điện và hệ thống cấp
nước, phục vụ cho khối văn phòng làm việc và khối chung cư, các không gian còn lại
được kết hợp làm không gian nhà hàng, giải khát, dịch vụ chăm sóc sức khoẻ, các khu
vệ sinh công cộng, 01 nhà trẻ mẫu giáo và các dịch vụ công cộng khác, ngoài ra phần
sân ngoài trời còn được sử dụng làm không gian giải khát ngoài trời. Tầng có 12 thang
máy (trong đó 10 thang chở người, 02 thang chở hàng hoá), 06 cầu thang bộ + thang
thoát hiểm, cùng hệ thống sảnh và hành lang. Chiều cao tầng là 4,5m.
Tầng 6-30 (tầng điển hình)
Từ tầng 6 đến tầng 30 chia thành 2 đơn nguyên mỗi đơn nguyên có diện tích
sàn 1.200m2. từ tầng 6-15 được bố trí để cho thuê văn phòng. Từ tần 16 -30 là phần
căn hộ. Mỗi tầng của đơn nguyên A (tòa A) được bố trí 10 và 12 căn hộ với đơn
nguyên B (tòa B). Các căn hộ độc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn, phòng bếp,
phòng ngủ, vệ sinh, logia),


25
CHƯƠNG 3
LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ - KỸ THUẬT
3.1 Lựa chọn giải pháp công nghệ
Căn cứ vào mục đích xây dựng dự án toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn
phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, giải pháp cơ
sở hạ tầng của dự án được triển khai như sau:

- Giải pháp giao thông

- Hệ thống cung cấp điện
- Hệ thống chống sét và tiếp địa
- Hệ thống điện nhẹ
- Hệ thống điều hòa thông gió
- Hệ thống cấp – thoát nước
- Hệ thống PCCC.
3.2 Giao thông
Mỗi đơn nguyên chứa 04 thang máy, 01 thang dịch vụ, 02 thang bộ kết hợp
thang thoát hiểm, cùng hệ thống sảnh và hành lang. Chiều cao tầng mỗi tầng là 3,3m.
Tầng áp mái của mỗi đơn nguyên có diện tích sàn khoảng 205m 2 được bố trí
làm phòng kỹ thuật, bể nước mái, hệ thống cầu thang bộ. Chiều cao tầng là 3,3m.
Hệ thống giao thông đứng trong toà nhà được bố trí làm 04 cụm thang:
Hai cụm giao thông của mỗi đơn nguyên nằm ở vị trí trung tâm dành cho dân
cư sinh sống trong toà nhà, bao gồm 01 thang bộ + 01 thang thoát hiểm, 04 thang máy,
01 thang dịch vụ. Một thang bộ được bắt đầu từ tầng hầm 02 xuyên suốt lên các tầng
trên của toà nhà. Thang thoát hiểm đặt ở vị trí thuận lợi cho việc thoát người khi gặp
sự cố.
Hai cụm thang còn lại dành cho khối văn phòng và khối dịch vụ. Mỗi cụm gồm
01 thang bộ và 02 thang máy.
Đường xuống tầng hầm có 01 lối ra và 01 lối vào tạo thành giao thông trong toà
nhà rất thuận tiện. Sân đường nội bộ kết hợp với hệ thống giao thông sẵn có trong khu
vực bao quanh công trình thuận lợi cho các hoạt động trong công trình và đảm bảo cho
công tác phòng cháy chữa cháy.
3.3 Hệ thống cung cấp điện
Công trình “Tòa nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở và văn phòng dịch vụ CT2” được
thiết kế với 2 tầng hầm để xe, tầng 1 đến tầng 5 chung khối đế và được sử dụng làm
dịch vụ (tầng 1), văn phòng (tầng 2-4) và tầng kỹ thuật (tầng 5). Từ tầng 6 đến tầng 30
được tách thành 2 đơn nguyên A và B và được sử dụng làm văn phòng và căn hộ
chung cư.