Vấn đề nợ tiền sử dụng đất quá hạn

Vấn đề nợ tiền sử dụng đất quá hạn
Thưa luật sư, xin luật sư tư vấn giúp một vấn đề cụ thể như sau: Bản thân tôi xin
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được Uỷ Ban Nhân Dân huyện
cấp nhưng phải nộp tiền sử dụng đất, với số tiền quá lớn (khoảng hơn 200 triệu
đồng).
Gia đình tôi không có khả năng trả một lần, nên tôi làm đơn xin ghi nợ 5 năm và đã
được chấp thuận ghi vào trang 3 của giấy chứng nhận. Sau 5 năm tôi vẫn không có khả
năng trả đủ cho nhà nước, xét thấy tôi không cần có Giấy chứng nhận này nữa nên đề
nghị trả lại Giấy chứng nhận đã cấp thì phải giải quyết như thế nào? Cụ thể:
- Việc ghi nợ sau 5 năm không trả đủ hoặc gia hạn thêm 5 năm nữa mà vẫn không trả
được thì vấn đề này chế tài như thế nào theo quy định?.
- Tôi không cần thiết Giấy chứng nhận này nữa, nên khi trả lại cho nhà nước Giấy
chứng nhận thì tôi có phải không nộp tiền sử dụng đất đã ghi không, hoặc nhà nước có
chấp nhận lấy Giấy chứng nhận không? vấn đề này tôi phải xử lý như thế nào? Xin luật
sư tư vấn giúp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật
sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được
đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Căn cứ pháp lý:
Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất
Thông tư số 76/2014/TT-BTC
Nội dung tư vấn:


Trường hợp của bạn khi đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì không thể trả lại Giấy chứng nhận này với bất kì lý do nào cho Nhà nước được, trừ
trường hợp diện tích đất đó bạn đang sử dụng bị thu hồi theo quy định của pháp luât.

Theo Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
"Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng
nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9
Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó
khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp
trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận
hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có
đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả
nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ
tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại
thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ
trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả
nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.
2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có
hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được
hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất
quy định tại Khoản 1 Điều này."
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành gia đình bạn được trả nợ dần khi có
khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa 5 năm tính từ ngày được ghi nợ quyền sử
dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi
nợ mà bạn chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất còn lại
theo giá đất của thời điểm hiện trả nợ. Khi bạn không nộp tiền sử dụng đất sẽ bị Nhà
nước truy thu đối với khoản tiền này.
Theo Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định:
"Điều 12. Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất


Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận

phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì
được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số
45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất
a) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy
chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định
cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp
chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi
có đất.
b) Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi
trường) chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia
đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ
được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức); đồng thời chuyển
thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.
c) Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện
cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất
trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ
gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân
dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số
tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo
dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.
2. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất:
a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai

thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này,


cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình,
cá nhân.
Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân
mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử
dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy
đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp
tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử
dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử
dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ,
cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông
tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng
Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp
đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa
đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất
tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử
dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng
đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật
về thừa kế.
Sau 5 năm bạn vẫn chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất nên sau khi đáo hạn, bạn sẽ phải
nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất của thời điểm hiện tại là:
Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử
dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử
dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý

kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật đất đai và thông tin
do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân,
tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ
ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề


hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi
của quý khách hàng.